Gut vorbereitet beim Kauf oder Bau eines Eigenheims
Gehen Sie den Erwerb oder Bau Ihres Eigenheims mit fundiertem Wissen an.
Damit Sie bestens informiert sind, haben wir die wichtigsten Begriffe für Sie zusammengestellt. Wir erläutern die zentralen rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Aspekte, die beim Kauf relevant sind.
Zentrale Begriffe, die Sie kennen sollten
1. Hypothek
Banken vergeben in der Regel eine 1. Hypothek bis zu 66 % des Verkehrswerts einer Immobilie.
2. Hypothek
Liegt die Belehnung zwischen 66 % und 80 %, das heisst der Käufer bringt zwischen 34 % und 20 % Eigenmittel ein, wird zusätzlich zur ersten Hypothek eine zweite Hypothek benötigt.
2. Säule
Darunter versteht man das Guthaben in der Pensionskasse. Diese Gelder können für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden.
3. Säule
Die private Vorsorge (Bank oder Versicherung). Guthaben aus der Säule 3 können als zusätzliche Sicherheit dienen oder alle fünf Jahre – oder spätestens bei der Pensionierung – zur Rückzahlung genutzt werden.
Alleineigentum
Nur eine Person ist im Grundbuch eingetragen. Sie trägt die alleinige Verantwortung, hat aber auch alle Rechte am Wohneigentum.
Amortisation
Bezeichnet die Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Die 2. Hypothek muss meist innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgeführt werden. Die Rückzahlung der 1. Hypothek erfolgt in der Regel freiwillig.
Baurecht
Das Recht, auf oder unter fremdem Boden ein Bauwerk zu errichten.
Belehnung
Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert in Prozent.
Beispiel: Bei einem Verkehrswert von CHF 500’000 und einer Hypothek von CHF 400’000 beträgt die Belehnung 80 %. Laut SwissBanking darf diese maximal 90 % betragen.
Bieterverfahren
Beim Verkauf über ein Bieterverfahren erhält meist der Höchstbietende den Zuschlag.
Direkte Amortisation
Jede Rückzahlung reduziert die Hypothek sowie die anfallenden Zinsen.
Eigene Mittel
Das vom Käufer selbst eingebrachte Eigenkapital. Es beträgt mindestens 20 % des Kaufpreises und stammt in der Regel aus Ersparnissen, Erbschaften, Schenkungen oder Vorsorgegeldern.
Eigentumsformen
In der Schweiz gibt es drei Eigentumsformen: Alleineigentum, Gesamteigentum und Miteigentum.
Erneuerungsfonds
Wird bei Mehrfamilienhäusern gebildet, um künftige Sanierungen zu finanzieren.
Festhypothek
Kredit mit fixierter Laufzeit und Zinssatz – unabhängig von Marktentwicklungen.
Forward-Hypothek
Der Zinssatz kann schon Monate vor Beginn der Laufzeit festgelegt werden.
Forward-Zuschlag
Ein Aufpreis, der bei einer Forward-Hypothek anfällt und zum Zinssatz addiert wird.
Fremde Darlehen
Von Dritten gewährte Kredite.
Gesamteigentum
Alle Eigentümer besitzen die Immobilie gemeinsam – unabhängig von der eingebrachten Summe.
Grundbuch
Amtliches Register, in dem alle Grundstücke und deren Rechtsverhältnisse eingetragen sind.
Grundstücksfläche
Der als Bauland definierte Teil eines Grundstücks.
Hypothek
Die gängigste Finanzierungsform einer Immobilie, bei der die Liegenschaft als Sicherheit dient.
Hypothekarzins
Die Höhe richtet sich nach den Entwicklungen am Geld- und Kapitalmarkt.
Indirekte Amortisation
Statt direkter Rückzahlungen fliessen Beträge in die 3. Säule. Vorteil: Steuerersparnisse und Abzug der Zinsen vom Einkommen bleiben bestehen.
Kalkulatorischer Zins
Wird bei der Kreditvergabe zur Prüfung der langfristigen Tragbarkeit angewendet.
Kredit mit fester Laufzeit
Dazu zählen Festhypotheken und Saron-/Rollover-Hypotheken.
Lebensversicherung
Dient der Vorsorge und Absicherung im Alter, bei Invalidität oder im Todesfall – steuerlich begünstigt.
SARON
Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarktes, berechnet auf Basis tatsächlicher Transaktionen.
Saron-Hypothek
Mischform aus Fest- und variabler Hypothek. Laufzeit fix, Zins wird regelmässig an den SARON angepasst.
Minergie-Standard
Bauweise zur Reduktion des Energieverbrauchs und Steigerung der Wohnqualität.
Miteigentum
Eigentümer sind mit einer Quote im Grundbuch eingetragen, meist proportional zum Eigenkapital.
Mix-Hypothek
Aufteilung des Hypothekarbetrags in verschiedene Tranchen und Modelle.
Neben- und Unterhaltskosten
Ca. 1 % des Kaufpreises oder Verkehrswerts pro Jahr.
Nettowohnfläche
Bewohnbare Fläche aller Innenräume inkl. Treppen, Fluren und Gängen.
Nutzniessung
Dienstbarkeit, die zur Nutzung eines fremden Vermögenswerts berechtigt, ohne ihn zu veräussern.
Reservationsvereinbarung
Vorvertrag, der die Absicht zum Kauf oder Verkauf festhält – meist Monate vor der Eigentumsübertragung.
Reservationszahlung
Übliche Anzahlung von CHF 10’000 bis 20’000 beim Immobilienkauf.
Rollover-Hypothek
Andere Bezeichnung für die Saron-Hypothek.
Säule 3b
Freie Vorsorge, z. B. Lebensversicherungen, Anlagen oder Bargeld.
Steuerliche Vorteile
Vor allem durch die indirekte Amortisation möglich.
Stockwerkeigentum
Spezielle Eigentumsform: Miteigentum mit Sonderrecht zur exklusiven Nutzung bestimmter Gebäudeteile.
Tragbarkeit
Verhältnis der Ausgaben für die Immobilie zum Bruttoeinkommen.
Variable Hypothek
Kredit ohne feste Laufzeit, kündbar meist mit 6 Monaten Frist, Zins passt sich dem Markt an.
Verkehrswert
Von Experten geschätzter Marktwert einer Immobilie.
Verkehrswertschätzung
Fachgerechte Ermittlung des Marktwerts durch einen Experten.
Verpfändung
Zusätzliche Sicherheiten verbessern die Bonität und können zu besseren Konditionen führen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Strafzins bei vorzeitiger Kündigung einer Hypothek.
Vorkaufsrecht
Ermöglicht dem Berechtigten, eine Immobilie beim Verkauf bevorzugt zu erwerben.
Wertquote
Anteil eines Stockwerkeigentümers an der Gesamtliegenschaft.
Wohnrecht
Ermöglicht es Eigentümern, nach einer Übertragung weiterhin in der Liegenschaft zu wohnen – Alternative zur Nutzniessung.