AboSteuervorteile für Hausbesitzer
Die Schweiz ist Hypothekenweltmeisterin. Ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts etwas daran?
Laut dem Bundesrat wäre ein Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum gut für die Finanzstabilität. Doch das Argument steht auf wackeligen Beinen.
- Die hohe Hypothekarverschuldung der Schweiz wird durch Immobilien im Wert von 2800 Milliarden Franken abgesichert.
- Banken zwingen Eigenheimbesitzer bereits heute zu regelmässigen Hypothekenamortisationen.
- Finanzexperten zweifeln am positiven Effekt der Eigenmietwert-Reform auf die Finanzstabilität.
- Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte zu einem markanten Preisanstieg bei neuwertigen Immobilien führen.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verbessere die Finanzstabilität: So lautet ein wichtiges Argument, mit dem der Bundesrat für ein Ja zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 28. September wirbt. Hausbesitzer in der Schweiz würden ihre Schulden schneller abbauen, weil sie die Hypothekarzinsen nicht mehr von der Steuer abziehen könnten, glaubt die Regierung. Und das wiederum wirke sich positiv auf die Stabilität des Finanzsystems aus.
Diese Schlussfolgerung klingt plausibel. Und sie wurde in der Öffentlichkeit bisher kaum hinterfragt. Doch bei genauem Hinsehen tauchen in der Argumentation einige Fragezeichen auf – und ein gegenläufiger Effekt, der den Immobilienmarkt sogar in eine unerwünschte Richtung lenken könnte.
Wenig Wohneigentümer, viel Hypothekarschulden
Immobilienschulden gelten als gefährliche Schulden. Speziell seit 2008 herrscht diese Vorstellung: Der damalige US-Immobiliencrash brachte Banken weltweit in Schieflage und löste eine globale Wirtschaftskrise aus.
Besonders in der Schweiz hat dies zu einem erhöhten Problembewusstsein geführt. Denn kein anderes Land weist im Vergleich zur Gesamtwirtschaft eine derart hohe Hypothekarverschuldung auf – und das, obwohl fast nirgends auf der Welt so wenig Leute ein Eigenheim besitzen.
Da liegt es nahe, eine Verringerung der Hypothekarschulden als wünschenswert zu erachten. Entsprechende Empfehlungen hat der Internationale Währungsfonds auch schon an die Schweiz gerichtet. Fachleute zweifeln allerdings, ob tatsächlich Handlungsbedarf besteht.
Die Hypothekarschulden von privaten Haushalten belaufen sich in der Schweiz zwar auf 950 Milliarden Franken, was nach ziemlich viel tönt. Doch diese Schulden sind gedeckt durch ein gigantisches Vermögen aus Stein und Beton, das in Form von Immobilien auf dem hiesigen Boden steht. Deren Wert beträgt laut Zahlen der Nationalbank fast 2800 Milliarden Franken.
Setzt man diese beiden Zahlen ins Verhältnis, so zeigt sich eine vorteilhafte Entwicklung: Der Verschuldungsgrad beim Wohneigentum hat über die vergangenen zwanzig Jahre kontinuierlich abgenommen. Das liegt daran, dass die Regulierung bei der Hypothekenvergabe strenger geworden ist und die Immobilien an Wert gewonnen haben.
Lukas Vogt, Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark, hält den Schweizer Immobilienmarkt vor diesem Hintergrund für robust. «Selbst in einem extremen Stressszenario, in dem die Immobilienpreise um die Hälfte fallen würden, hielten sich die Kreditausfallkosten bei den Banken in Grenzen.»
Die Verbesserung der Finanzstabilität im Hypothekenbereich, die sich der Bundesrat von der Reform verspricht, braucht es womöglich also gar nicht.
Investieren lohnt sich mehr als amortisieren
Fraglich ist laut Fachleuten aber auch, ob die Eigenmietwert-Reform überhaupt dazu führt, dass Wohneigentümer vermehrt Hypotheken abzahlen. Das verdeutlicht der Blick auf die zwei betroffenen Gruppen von Eigentümern:
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Ein Teil der Eigentümer – typischerweise Leute im Erwerbsleben und vielfach mit Familie – hat das Haus oder die Wohnung vor noch nicht allzu langer Zeit gekauft. Diese Immobilienbesitzer werden durch die Bank schon heute dazu aufgefordert, ihre Hypothek innerhalb von fünfzehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Eine entsprechende Selbstregulierung der Branche trat 2012 in Kraft. «Es ist wenig wahrscheinlich, dass diese Haushalte ihre Hypothek bei einer Annahme der Reform aus steuerlichen Gründen noch schneller abzahlen», sagt Ursina Kubli, Leiterin des Immobilien-Research bei der Zürcher Kantonalbank. «Oft fehlt ihnen dazu schlicht auch das Geld.»
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Ein anderer Teil der Eigentümer – typischerweise Personen nahe oder über dem Pensionsalter – hat das Eigenheim schon vor längerer Zeit erworben. Diese Immobilienbesitzer haben zwar oft mehr Geld. Doch sie haben die Hypothek zu einem grösseren Anteil auch schon abbezahlt. Ihre Schulden sind im Vergleich zum Immobilienwert auch deshalb gering, weil der Wert der Immobilie seit dem Kauf gestiegen ist. «Aus Sicht dieser Eigentümer macht es unabhängig von den Steuern oft mehr Sinn, ein Polster von liquiden Mitteln zu behalten – etwa für Renovationen –, statt die Hypothek ganz abzuzahlen», sagt Sacha Marienberg, Leiter des Investment Office bei der Migros-Bank.
Anlagetechnisch betrachtet lohnt sich eine Amortisierung fast nie. Zahlt man eine Hypothek zurück, so spart man zwar bei den Hypothekarzinsen. Doch man vergibt sich damit auch anderweitige Investitionsmöglichkeiten.
Die Renditen, die man damit erzielen kann – etwa mit einem Portfolio aus Schweizer Aktien und Obligationen –, sind im historischen Schnitt bedeutend höher als die Kosten, die man bei den Hypothekarzinsen spart.
An diesem Kalkül würde auch die Abschaffung des Steuerabzugs für Hypothekarzinsen nicht viel ändern. «Aktuell verringert dieser Abzug die Zinskosten der Hypothekarschuldner je nach Steuersituation um ein Viertel bis ein Drittel», sagt Sacha Marienberg. «Selbst wenn dieser Vorteil wegfallen sollte, wären Kapitalmarktanlagen in vielen Fällen attraktiver.»
Höchstwahrscheinlich bliebe die Schweiz also Hypothekenweltmeisterin. Das unterstreicht eine Schätzung von Moneypark. Die dortigen Spezialisten rechnen damit, dass das Hypothekenvolumen wegen der Reform um 50 bis 150 Milliarden Franken schrumpfen könnte. Der Verschuldungsgrad der Wohneigentümer würde damit bloss um zwei bis fünf Prozentpunkte abnehmen.
Trifft diese Schätzung zu, dann behält der Bundesrat mit seinem Argument immerhin ein bisschen recht – auch wenn der Effekt nur marginal ausfällt, wie Wirtschaftsprofessor Marius Brülhart von der Universität Lausanne festhält: «Die Reform bei der Wohneigentumsbesteuerung dürfte die Wahrscheinlichkeit einer Hypothekenkrise kaum wesentlich senken.»
Problematisch aus Sicht der Finanzstabilität könnte allerdings eine andere Nebenwirkung ausfallen, über die die Regierung überhaupt nicht spricht.
Kauf von Immobilien wird noch attraktiver als Miete
Dabei geht es um die Preisentwicklung bei Immobilien. In den letzten zwanzig Jahren sind Häuser und Wohnungen bereits deutlich teurer geworden. Trotz dieser Preissteigerungen gilt in vielen Gegenden nach wie vor, dass Kaufen günstiger ist als Mieten. Mit ein Grund dafür sind die Hypothekarzinsen, die seit Jahren tief sind und dies auch bleiben dürften.
Durch die Eigenmietwert-Reform würden Immobilienkäufe noch attraktiver. Denn Wohneigentümer müssten im Vergleich zu heute weniger Steuern zahlen. Dadurch stünde potenziellen Käufern ein grösseres Budget zur Verfügung, um die laufenden Kosten des Immobilienbesitzes zu decken. In der Folge stiege auch deren Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum an.
Immobilienspezialist Claudio Saputelli von der UBS hat dazu eine Beispielrechnung erstellt: Ein künftiger Immobilieneigentümer, der dank der Reform jährlich rund 1500 Franken an Steuern spart, könnte diesen Betrag nutzen, um die Zinsen einer um etwa 100’000 Franken höheren Hypothek zu finanzieren. Entsprechend würde auch der Kaufpreis steigen, den er für ein Eigenheim bezahlen könnte: von 1 auf 1,1 Millionen Franken.
Saputelli betont, dass die Rechnung zwar theoretisch ist, da Banken in der Praxis nicht beliebig hohe Kredite vergeben. Dennoch verdeutlicht sie die Grössenordnung, um die es bei den Auswirkungen geht – und weshalb seiner Ansicht nach ein «nicht unbedeutender Preisanstieg» zu erwarten wäre.
Mit einem «moderaten Preisschub» rechnet auch Thomas Walter, Chef des Immobiliendienstleisters CSL Immobilien. Davon wären besonders die neuwertigen Objekte betroffen. Sanierungsbedürftige Liegenschaften würden dagegen eher an Wert verlieren, weil Renovierungskosten nach der Eigenmietwert-Reform nicht mehr steuerlich abzugsfähig wären.
Was auf dem Immobilienmarkt genau passieren wird, wissen freilich auch die Experten nicht. Doch letztlich ist es wohl weniger die Verschuldung, die Sorgen bereitet, sondern vielmehr die Aussicht auf noch höhere Preise für Immobilien.
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