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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
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Fachbeitrag aus der Sonderbeilage «Immobilien»
Warum Geschäftsimmobilien mehr bieten, als der Markt glaubt
Der Privatsektor – gemeinsam mit dem Dienstleistungssektor – bleibt eine tragende Säule der Wirtschaft, insbesondere an zentralen Lagen. Wo die Nachfrage nach Büroflächen doch unter Druck steht, eröffnen Umnutzungen Chancen.
Der Onlinehandel entwickelte sich weniger dynamisch als erwartet. Zwischen 2019 und 2024 stieg der Onlineanteil im Detailhandel von unter 10% auf rund 12%, vor allem im Non-Food-Bereich.
Bild: Urs Flueeler/Keystone
Am 1. August 2025 kam die Schockmeldung: US-Importe aus der Schweiz sollen mit 39% Zoll belegt werden. Seit dem 7. August 2025 sind sie in Kraft. Das Problem ist weniger die Höhe als die Ungleichbehandlung gegenüber der EU. Betroffen ist vor allem das verarbeitende Gewerbe – und damit Industrie- und Produktionsflächen.
Der klassische Geschäftsflächenmarkt bleibt weitgehend unberührt: Büro- und Verkaufsflächen in Innenstädten sind überwiegend an Dienstleister vermietet. Produktionsbetriebe liegen meist in periurbanen Gebieten und halten ihre Immobilien oft im Eigentum.
Mittelfristig könnten Produktionsverlagerungen indirekt auf Büros, Wohnen oder lokales Gewerbe wirken. Insgesamt bleibt der urbane Geschäftsflächenmarkt jedoch robust und nur marginal betroffen.
Profiteure der Zinspolitik
Die anhaltend niedrige Inflation und der starke Franken sprechen mittelfristig nicht nur für ein weiterhin attraktives Zinsumfeld für Immobilienanlagen – sie stärken auch die Kaufkraft des Privatsektors. Bereits 2015 führte die Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank zu einem spürbaren Anstieg der Kaufkraft der Haushalte. In der Folge trug der private Konsum entscheidend dazu bei, eine befürchtete Rezession zu verhindern.
Heute stehen die Schweizer Haushalte erneut vor einer vergleichbaren Ausgangslage. Positive Effekte auf die Umsätze von Dienstleistungsunternehmen – insbesondere im Detailhandel und in der Gastronomie – sind zu erwarten. Verstärkt wird diese Entwicklung durch das demografische Wachstum: Seit 2015 ist die Zahl der Haushalte in der Schweiz um rund 12% gestiegen.
Diese Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass die Geschäftsmodelle vieler Mieter tragfähig bleiben. Zusätzlich wird diese Einschätzung durch die nachlassende Dynamik der Trends zu Homeoffice und Onlinehandel gestützt, die zuletzt an Einfluss auf die Flächennachfrage verloren haben.
Physische Erlebnisse
Seit Jahren fragen sich Eigentümer und Investoren, wie stark Homeoffice und Onlinehandel die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen beeinflussen. Verlässliche Daten zur Büroauslastung sind rar, doch Mobilitätsdaten geben Hinweise: Die Zahlen haben sich mit Ausnahme des Pandemiejahrs 2020 nur marginal verändert. Ein Hinweis darauf, dass Personen ihr Verhalten nachhaltig nicht verändert haben – also wie gewohnt an den Arbeitsort in Zürich pendeln.
Auch der Onlinehandel entwickelte sich weniger dynamisch als erwartet. Zwischen 2019 und 2024 stieg der Onlineanteil im Detailhandel von unter 10% auf rund 12%, vor allem im Non-Food-Bereich. Seit 2021 ist das Wachstum gering und künftig wird nur ein moderater Anstieg erwartet. Gründe sind die Bedeutung des physischen Einkaufserlebnisses, die soziale Komponente des Shoppings und die alternde Bevölkerung, die weniger digitalaffin ist.
Mit rund 12% Onlineanteil liegt die Schweiz im europäischen Mittelfeld – deutlich unter dem Vereinigten Königreich mit über 25%, aber leicht über der Eurozone mit etwa 11%. Bis 2029 ist keine wesentliche Veränderung dieser Position zu erwarten.
Büromieten behaupten sich
Seit 2012 führt FPRE halbjährlich eine Immobilienumfrage durch, in der rund 600 Experten unter anderem die erwartete Entwicklung der Büromieten einschätzen. Das Ergebnis war über Jahre erstaunlich einheitlich: Die Mieten für Büroflächen sollten schweizweit sinken. Während der Pandemie war man sich darin besonders sicher. Doch die Realität sieht anders aus. Die Zahlen zeigen ein anderes Bild: Die mittleren Angebotsmieten für Büroflächen lagen Ende 2012 bei rund 210 Fr./m² und Ende 2024 bei 225 Fr./m² – ein Plus von 7%, bei einer Inflation von 6% im selben Zeitraum.
Noch deutlicher ist die Entwicklung in Zürich: Seit der ersten Umfrage stiegen die mittleren Angebotsmieten in der Limmatstadt um rund 32%. Haupttreiber dürfte die zunehmende Polarisierung zugunsten zentraler Lagen sein. Selbst die Spitzenmieten, die bereits 2012 auf hohem Niveau lagen, legten laut Wüest Partner bis Ende 2024 um weitere 11% zu. Das bedeutet jedoch nicht, dass alle Märkte gleichermassen profitieren. Abseits der Innenstädte wird die Wieder- und Neuvermietung zunehmend anspruchsvoll. Aber auch hier ergeben sich bei genauerer Betrachtung Chancen.
Wo Repositionierungen nötig sind, können Umnutzungen eine attraktive Alternative sein. Zwar sind sie teuer, komplex und dauern oft mehrere Jahre, doch die ökonomische Rechnung kann aufgehen: Höhere Mieten und geringere Leerstandsrisiken steigern den Kapitalwert und übertreffen in bestimmten Lagen häufig die Umnutzungskosten – selbst bei über 5000 Franken pro Quadratmeter und drei Jahren Bauzeit.
Umnutzung als Lösung
Besonders interessant sind urbane Randlagen, in denen Wohnungsmieten 10–30% über Büromieten liegen. Dazu gehören etwa Zürichs Kreise 3 bis 8, Quartiere um die Genfer Altstadt (Charmilles/St. Jean, ONU, etc.) oder Zug. Je stärker der Wohnungsmarkt, desto länger die Liste potenzieller Standorte, vorausgesetzt es wird eine vermarktungsfähige Wohnqualität erreicht.
Neben der Wirtschaftlichkeit spricht auch die Wohnungsknappheit für Umnutzungen: Es könnte Wohnraum für über hunderttausend Haushalte entstehen – ein Gewinn für Eigentümer, Standorte und Bevölkerung.
Dieser Fachbeitrag stammt aus der Sonderbeilage «Immobilien» vom 25.10.2025.
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Fachbeitrag aus der Sonderbeilage «Immobilien»
Warum Geschäftsimmobilien mehr bieten, als der Markt glaubt
Der Privatsektor – gemeinsam mit dem Dienstleistungssektor – bleibt eine tragende Säule der Wirtschaft, insbesondere an zentralen Lagen. Wo die Nachfrage nach Büroflächen doch unter Druck steht, eröffnen Umnutzungen Chancen.
Der Onlinehandel entwickelte sich weniger dynamisch als erwartet. Zwischen 2019 und 2024 stieg der Onlineanteil im Detailhandel von unter 10% auf rund 12%, vor allem im Non-Food-Bereich.
Bild: Urs Flueeler/Keystone
Am 1. August 2025 kam die Schockmeldung: US-Importe aus der Schweiz sollen mit 39% Zoll belegt werden. Seit dem 7. August 2025 sind sie in Kraft. Das Problem ist weniger die Höhe als die Ungleichbehandlung gegenüber der EU. Betroffen ist vor allem das verarbeitende Gewerbe – und damit Industrie- und Produktionsflächen.
Der klassische Geschäftsflächenmarkt bleibt weitgehend unberührt: Büro- und Verkaufsflächen in Innenstädten sind überwiegend an Dienstleister vermietet. Produktionsbetriebe liegen meist in periurbanen Gebieten und halten ihre Immobilien oft im Eigentum.
Mittelfristig könnten Produktionsverlagerungen indirekt auf Büros, Wohnen oder lokales Gewerbe wirken. Insgesamt bleibt der urbane Geschäftsflächenmarkt jedoch robust und nur marginal betroffen.
Profiteure der Zinspolitik
Die anhaltend niedrige Inflation und der starke Franken sprechen mittelfristig nicht nur für ein weiterhin attraktives Zinsumfeld für Immobilienanlagen – sie stärken auch die Kaufkraft des Privatsektors. Bereits 2015 führte die Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank zu einem spürbaren Anstieg der Kaufkraft der Haushalte. In der Folge trug der private Konsum entscheidend dazu bei, eine befürchtete Rezession zu verhindern.
Heute stehen die Schweizer Haushalte erneut vor einer vergleichbaren Ausgangslage. Positive Effekte auf die Umsätze von Dienstleistungsunternehmen – insbesondere im Detailhandel und in der Gastronomie – sind zu erwarten. Verstärkt wird diese Entwicklung durch das demografische Wachstum: Seit 2015 ist die Zahl der Haushalte in der Schweiz um rund 12% gestiegen.
Diese Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass die Geschäftsmodelle vieler Mieter tragfähig bleiben. Zusätzlich wird diese Einschätzung durch die nachlassende Dynamik der Trends zu Homeoffice und Onlinehandel gestützt, die zuletzt an Einfluss auf die Flächennachfrage verloren haben.
Physische Erlebnisse
Seit Jahren fragen sich Eigentümer und Investoren, wie stark Homeoffice und Onlinehandel die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen beeinflussen. Verlässliche Daten zur Büroauslastung sind rar, doch Mobilitätsdaten geben Hinweise: Die Zahlen haben sich mit Ausnahme des Pandemiejahrs 2020 nur marginal verändert. Ein Hinweis darauf, dass Personen ihr Verhalten nachhaltig nicht verändert haben – also wie gewohnt an den Arbeitsort in Zürich pendeln.
Auch der Onlinehandel entwickelte sich weniger dynamisch als erwartet. Zwischen 2019 und 2024 stieg der Onlineanteil im Detailhandel von unter 10% auf rund 12%, vor allem im Non-Food-Bereich. Seit 2021 ist das Wachstum gering und künftig wird nur ein moderater Anstieg erwartet. Gründe sind die Bedeutung des physischen Einkaufserlebnisses, die soziale Komponente des Shoppings und die alternde Bevölkerung, die weniger digitalaffin ist.
Mit rund 12% Onlineanteil liegt die Schweiz im europäischen Mittelfeld – deutlich unter dem Vereinigten Königreich mit über 25%, aber leicht über der Eurozone mit etwa 11%. Bis 2029 ist keine wesentliche Veränderung dieser Position zu erwarten.
Büromieten behaupten sich
Seit 2012 führt FPRE halbjährlich eine Immobilienumfrage durch, in der rund 600 Experten unter anderem die erwartete Entwicklung der Büromieten einschätzen. Das Ergebnis war über Jahre erstaunlich einheitlich: Die Mieten für Büroflächen sollten schweizweit sinken. Während der Pandemie war man sich darin besonders sicher. Doch die Realität sieht anders aus. Die Zahlen zeigen ein anderes Bild: Die mittleren Angebotsmieten für Büroflächen lagen Ende 2012 bei rund 210 Fr./m² und Ende 2024 bei 225 Fr./m² – ein Plus von 7%, bei einer Inflation von 6% im selben Zeitraum.
Noch deutlicher ist die Entwicklung in Zürich: Seit der ersten Umfrage stiegen die mittleren Angebotsmieten in der Limmatstadt um rund 32%. Haupttreiber dürfte die zunehmende Polarisierung zugunsten zentraler Lagen sein. Selbst die Spitzenmieten, die bereits 2012 auf hohem Niveau lagen, legten laut Wüest Partner bis Ende 2024 um weitere 11% zu. Das bedeutet jedoch nicht, dass alle Märkte gleichermassen profitieren. Abseits der Innenstädte wird die Wieder- und Neuvermietung zunehmend anspruchsvoll. Aber auch hier ergeben sich bei genauerer Betrachtung Chancen.
Wo Repositionierungen nötig sind, können Umnutzungen eine attraktive Alternative sein. Zwar sind sie teuer, komplex und dauern oft mehrere Jahre, doch die ökonomische Rechnung kann aufgehen: Höhere Mieten und geringere Leerstandsrisiken steigern den Kapitalwert und übertreffen in bestimmten Lagen häufig die Umnutzungskosten – selbst bei über 5000 Franken pro Quadratmeter und drei Jahren Bauzeit.
Umnutzung als Lösung
Besonders interessant sind urbane Randlagen, in denen Wohnungsmieten 10–30% über Büromieten liegen. Dazu gehören etwa Zürichs Kreise 3 bis 8, Quartiere um die Genfer Altstadt (Charmilles/St. Jean, ONU, etc.) oder Zug. Je stärker der Wohnungsmarkt, desto länger die Liste potenzieller Standorte, vorausgesetzt es wird eine vermarktungsfähige Wohnqualität erreicht.
Neben der Wirtschaftlichkeit spricht auch die Wohnungsknappheit für Umnutzungen: Es könnte Wohnraum für über hunderttausend Haushalte entstehen – ein Gewinn für Eigentümer, Standorte und Bevölkerung.
Dieser Fachbeitrag stammt aus der Sonderbeilage «Immobilien» vom 25.10.2025.
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Quelle: www.fuw.ch