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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Fachbeitrag aus der Sonderbeilage «Immobilien»
Schweizer Investoren schauen nach Europa
Nach massiven Preiskorrekturen zeigen die europäischen Immobilienmärkte wieder Anzeichen von Stabilität. Verschärfte regulatorische Rahmenbedingungen im Inland verstärken die Argumente für eine stärkere internationale Diversifikation.
Die EZB signalisiert derzeit keinen weiteren Handlungsbedarf, selbst wenn es kurzfristig zu Abweichungen vom Inflationsziel von 2% kommen sollte.
Bild: Felix Schmitt/EZB
Schweizer Investoren haben in den vergangenen Jahren Immobilienanlagen im europäischen Ausland eher zurückhaltend betrachtet. Geopolitische Spannungen, der Krieg in der Ukraine, eine hartnäckige Inflation und stark gestiegene Zinsen hatten das Marktumfeld erheblich belastet. Zusätzlich sorgte eine protektionistische Handelspolitik der USA für weitere Verunsicherung. Viele institutionelle Anleger setzten daher vor allem auf den Heimmarkt, der als vermeintlich stabiler galt.
Mit den jüngsten Handelsabkommen der Europäischen Union und des Vereinigten Königreichs mit den USA hat sich diese Unsicherheit jedoch teilweise gelegt. Gleichzeitig hat sich die Inflationsentwicklung in der Eurozone deutlich stabilisiert. Nach einer Serie von Zinssenkungen liegt der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) inzwischen bei 2,15% – dem niedrigsten Stand seit Ende 2022. Die EZB signalisiert derzeit keinen weiteren Handlungsbedarf, selbst wenn es kurzfristig zu Abweichungen vom Inflationsziel von 2% kommen sollte. Auch in Grossbritannien dürfte es trotz der zuletzt wieder gestiegenen Inflation mittelfristig erneute – wenn auch moderate – Zinssenkungen geben.
Vor diesem geldpolitischen Hintergrund haben sich die europäischen Immobilienmärkte nach einem massiven Preisrückgang wieder stabilisiert.
Dynamische Entwicklungen
Büroimmobilien verzeichneten in den vergangenen zwei Jahren durchschnittliche Wertverluste von mehr als 30%. Mittlerweile deuten erste Marktindikatoren auf eine Stabilisierung der Renditen hin, in einzelnen Märkten zeigen sich sogar Anzeichen einer leichten Renditekompression. Daten bestätigen diese Entwicklung: Während die Nachfrage nach Büro- und Logistikflächen zuletzt leicht zurückging, führt das rückläufige Neubauvolumen dazu, dass der strukturelle Mangel an modernen Flächen künftig eher zunehmen dürfte.
Besonders dynamisch entwickeln sich Segmente wie Logistikimmobilien und Rechenzentren. Der anhaltende E-Commerce-Boom, die Neuausrichtung globaler Lieferketten und die steigenden Anforderungen an resiliente Distributionsnetze sowie das zunehmende Alter des Bestands sorgen für eine nachhaltige Nachfrage. Logistikflächen gelten inzwischen als zentrale Infrastruktur für den internationalen Handel, was Investoren stabilen Cashflow und mittel- bis langfristig attraktives Renditepotenzial verspricht.
Auch Rechenzentren und ihre Vorstufen, das sogenannte Powered Land, gewinnen weiter an Bedeutung. Die Digitalisierung von Geschäftsprozessen, der steigende Datenverbrauch und neue technologische Anwendungen – von Cloud-Diensten bis hin zu künstlicher Intelligenz – treiben den Bedarf nach hoch spezialisierten Flächen. Diese Entwicklung macht Rechenzentren zu einem wachsenden und vergleichsweise krisenresistenten Teilsegment des Immobilienmarktes.
Darüber hinaus zeigt sich auch der Wohnsektor robust. Demografische Trends, Urbanisierung und die Notwendigkeit zur Dekarbonisierung der Bestände sichern eine konstant hohe Nachfrage. In allen Segmenten gilt: Immobilien sind langfristige Anlagen mit einer Haltedauer über viele Jahre, sodass Investoren gerade in Phasen der Marktkorrektur attraktive Einstiegsmöglichkeiten finden können. Selbst der Bürosektor, der in den letzten Jahren bei Investoren wenig Interesse fand, bietet angesichts des erwarteten Mangels an hochwertigen Flächen in zentralen Lagen selektiv Opportunitäten, beispielsweise durch Sanierungen. Dabei ist anzumerken, dass der Markt stark polarisiert bleiben wird.
Regulatorische Belastung
Für Schweizer Investoren ist die Entwicklung im Ausland nicht nur eine Frage neuer Opportunitäten, sondern zunehmend auch eine strategische Notwendigkeit. Im Inland verschärfen regulatorische Massnahmen den Handlungsspielraum deutlich. Initiativen auf Bundes- und Kantonsebene – derzeit besonders sichtbar in Zürich – setzen auf eine striktere Regulierung des Wohnungsmarktes. Weitere Eingriffe würden die Flexibilität von Investoren reduzieren und das Renditepotenzial erheblich einschränken.
Zusätzlich sorgt die geplante Verschärfung der Lex Koller für Unsicherheit. Sie sieht vor, ausländische Investoren vollständig vom Schweizer Immobilienmarkt auszuschliessen. Betroffen wären nicht nur internationale Anleger, sondern auch Immobiliengesellschaften, was Preiskorrekturen insbesondere im Bereich der Geschäftsimmobilien nach sich ziehen könnte.
Solche regulatorischen Entwicklungen erhöhen die Risiken für Investoren, die nur auf den Heimmarkt setzen. Angesichts dieser Rahmenbedingungen erscheint eine stärkere Diversifikation über verschiedene Länder und Regionen hinweg ratsam.
Bereits jetzt zeigen Fundraising-Daten, dass sich internationale Investoren auf eine Rückkehr in die europäischen Märkte vorbereiten. So wurden bis Mitte August bereits 20% mehr Mittel für europäische Immobilienfonds eingesammelt als im gesamten Jahr 2024. Historisch betrachtet erwiesen sich die Jahre nach deutlichen Marktkorrekturen regelmässig als besonders attraktive Zeitpunkte für neue Fondsgenerationen.
Für Schweizer Investoren ergibt sich damit ein doppelter Handlungsdruck. Einerseits engen die regulatorischen Rahmenbedingungen im Heimmarkt die Handlungsmöglichkeiten ein, andererseits bietet die Erholung der europäischen Märkte attraktive neue Chancen.
Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, die geografische Allokation neu zu bewerten und stärker auf internationale Diversifikation zu setzen. Für Anleger aus der Schweiz bedeutet dies nicht nur die Chance auf eine attraktive Rendite, sondern auch eine Reduktion der Risiken, die mit einer zu starken Binnenmarktorientierung verbunden sind.
Dieser Fachbeitrag stammt aus der Sonderbeilage «Immobilien» vom 25.10.2025.
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Fachbeitrag aus der Sonderbeilage «Immobilien»
Schweizer Investoren schauen nach Europa
Nach massiven Preiskorrekturen zeigen die europäischen Immobilienmärkte wieder Anzeichen von Stabilität. Verschärfte regulatorische Rahmenbedingungen im Inland verstärken die Argumente für eine stärkere internationale Diversifikation.
Die EZB signalisiert derzeit keinen weiteren Handlungsbedarf, selbst wenn es kurzfristig zu Abweichungen vom Inflationsziel von 2% kommen sollte.
Bild: Felix Schmitt/EZB
Schweizer Investoren haben in den vergangenen Jahren Immobilienanlagen im europäischen Ausland eher zurückhaltend betrachtet. Geopolitische Spannungen, der Krieg in der Ukraine, eine hartnäckige Inflation und stark gestiegene Zinsen hatten das Marktumfeld erheblich belastet. Zusätzlich sorgte eine protektionistische Handelspolitik der USA für weitere Verunsicherung. Viele institutionelle Anleger setzten daher vor allem auf den Heimmarkt, der als vermeintlich stabiler galt.
Mit den jüngsten Handelsabkommen der Europäischen Union und des Vereinigten Königreichs mit den USA hat sich diese Unsicherheit jedoch teilweise gelegt. Gleichzeitig hat sich die Inflationsentwicklung in der Eurozone deutlich stabilisiert. Nach einer Serie von Zinssenkungen liegt der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) inzwischen bei 2,15% – dem niedrigsten Stand seit Ende 2022. Die EZB signalisiert derzeit keinen weiteren Handlungsbedarf, selbst wenn es kurzfristig zu Abweichungen vom Inflationsziel von 2% kommen sollte. Auch in Grossbritannien dürfte es trotz der zuletzt wieder gestiegenen Inflation mittelfristig erneute – wenn auch moderate – Zinssenkungen geben.
Vor diesem geldpolitischen Hintergrund haben sich die europäischen Immobilienmärkte nach einem massiven Preisrückgang wieder stabilisiert.
Dynamische Entwicklungen
Büroimmobilien verzeichneten in den vergangenen zwei Jahren durchschnittliche Wertverluste von mehr als 30%. Mittlerweile deuten erste Marktindikatoren auf eine Stabilisierung der Renditen hin, in einzelnen Märkten zeigen sich sogar Anzeichen einer leichten Renditekompression. Daten bestätigen diese Entwicklung: Während die Nachfrage nach Büro- und Logistikflächen zuletzt leicht zurückging, führt das rückläufige Neubauvolumen dazu, dass der strukturelle Mangel an modernen Flächen künftig eher zunehmen dürfte.
Besonders dynamisch entwickeln sich Segmente wie Logistikimmobilien und Rechenzentren. Der anhaltende E-Commerce-Boom, die Neuausrichtung globaler Lieferketten und die steigenden Anforderungen an resiliente Distributionsnetze sowie das zunehmende Alter des Bestands sorgen für eine nachhaltige Nachfrage. Logistikflächen gelten inzwischen als zentrale Infrastruktur für den internationalen Handel, was Investoren stabilen Cashflow und mittel- bis langfristig attraktives Renditepotenzial verspricht.
Auch Rechenzentren und ihre Vorstufen, das sogenannte Powered Land, gewinnen weiter an Bedeutung. Die Digitalisierung von Geschäftsprozessen, der steigende Datenverbrauch und neue technologische Anwendungen – von Cloud-Diensten bis hin zu künstlicher Intelligenz – treiben den Bedarf nach hoch spezialisierten Flächen. Diese Entwicklung macht Rechenzentren zu einem wachsenden und vergleichsweise krisenresistenten Teilsegment des Immobilienmarktes.
Darüber hinaus zeigt sich auch der Wohnsektor robust. Demografische Trends, Urbanisierung und die Notwendigkeit zur Dekarbonisierung der Bestände sichern eine konstant hohe Nachfrage. In allen Segmenten gilt: Immobilien sind langfristige Anlagen mit einer Haltedauer über viele Jahre, sodass Investoren gerade in Phasen der Marktkorrektur attraktive Einstiegsmöglichkeiten finden können. Selbst der Bürosektor, der in den letzten Jahren bei Investoren wenig Interesse fand, bietet angesichts des erwarteten Mangels an hochwertigen Flächen in zentralen Lagen selektiv Opportunitäten, beispielsweise durch Sanierungen. Dabei ist anzumerken, dass der Markt stark polarisiert bleiben wird.
Regulatorische Belastung
Für Schweizer Investoren ist die Entwicklung im Ausland nicht nur eine Frage neuer Opportunitäten, sondern zunehmend auch eine strategische Notwendigkeit. Im Inland verschärfen regulatorische Massnahmen den Handlungsspielraum deutlich. Initiativen auf Bundes- und Kantonsebene – derzeit besonders sichtbar in Zürich – setzen auf eine striktere Regulierung des Wohnungsmarktes. Weitere Eingriffe würden die Flexibilität von Investoren reduzieren und das Renditepotenzial erheblich einschränken.
Zusätzlich sorgt die geplante Verschärfung der Lex Koller für Unsicherheit. Sie sieht vor, ausländische Investoren vollständig vom Schweizer Immobilienmarkt auszuschliessen. Betroffen wären nicht nur internationale Anleger, sondern auch Immobiliengesellschaften, was Preiskorrekturen insbesondere im Bereich der Geschäftsimmobilien nach sich ziehen könnte.
Solche regulatorischen Entwicklungen erhöhen die Risiken für Investoren, die nur auf den Heimmarkt setzen. Angesichts dieser Rahmenbedingungen erscheint eine stärkere Diversifikation über verschiedene Länder und Regionen hinweg ratsam.
Bereits jetzt zeigen Fundraising-Daten, dass sich internationale Investoren auf eine Rückkehr in die europäischen Märkte vorbereiten. So wurden bis Mitte August bereits 20% mehr Mittel für europäische Immobilienfonds eingesammelt als im gesamten Jahr 2024. Historisch betrachtet erwiesen sich die Jahre nach deutlichen Marktkorrekturen regelmässig als besonders attraktive Zeitpunkte für neue Fondsgenerationen.
Für Schweizer Investoren ergibt sich damit ein doppelter Handlungsdruck. Einerseits engen die regulatorischen Rahmenbedingungen im Heimmarkt die Handlungsmöglichkeiten ein, andererseits bietet die Erholung der europäischen Märkte attraktive neue Chancen.
Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, die geografische Allokation neu zu bewerten und stärker auf internationale Diversifikation zu setzen. Für Anleger aus der Schweiz bedeutet dies nicht nur die Chance auf eine attraktive Rendite, sondern auch eine Reduktion der Risiken, die mit einer zu starken Binnenmarktorientierung verbunden sind.
Dieser Fachbeitrag stammt aus der Sonderbeilage «Immobilien» vom 25.10.2025.
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Quelle: www.fuw.ch