Immoservice Zinsen
Saron-Hypotheken sind wieder interessant
Niedrige Langfristzinsen sprechen aber weiterhin für Festhypotheken.
- Die Hypozinsen in der Schweiz sind dieses Jahr markant gesunken.
- Langfristige Festhypotheken sind günstig – in Kombination mit einer Saron-Tranche kann man auch vom Zinssenkungszyklus der SNB profitieren.
- Banken verlangen jedoch höhere Margen bei Hypothekarkrediten als früher.
Die Hypozinsen in der Schweiz sind dieses Jahr deutlich gesunken. Der Abwärtsgang hat sich bis zuletzt fortgesetzt. Anfang der Woche lagen die Richtsätze noch einmal durchschnittlich 11 Basispunkte (Bp) tiefer als zu Beginn des Monats.
Falls Sie eine Hypothek neu abschliessen oder eine auslaufende verlängern müssen, haben Sie also Glück. Eine Festhypothek kostet derzeit rund 70 Bp weniger als vor zwölf Monaten. Bei einer Hypothek von 750’000 Fr. entspricht das einer jährlichen Ersparnis von 5250 Fr. Aber wie positioniert man sich am besten für die kommenden Jahre?
Langlaufende Festhypotheken im Vorteil
Grundsätzlich gilt: In einer Tiefzinsphase lohnt es sich, längere Laufzeiten zu wählen. Man hält damit die attraktiven Finanzierungskosten für einen möglichst ausgedehnten Zeitraum fest. Das ist eine Versicherung gegen allfällige Schwankungen der Marktzinsen. Tatsächlich sind die langfristigen Zinsen auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau angelangt. Mit 1,6% kostet eine zehnjährige Festhypothek wieder so viel wie in der mehrjährigen Phase, die vom Ende des Frankenmindestkurses im Januar 2015 bis Anfang 2019 reichte. Damals lag die Inflation in etwa auf dem gegenwärtigen niedrigen Niveau.
Die Hypozinsen rutschten erst dann noch tiefer, als 2019 die Staatsanleihenrenditen weltweit deutlich nachgaben und Schweizer Bundesobligationen sogar stark negativ verzinst wurden. Diese Entwicklung lässt sich für 2025 allerdings nicht ausmachen. Die langfristigen Schweizer Hypothekarsätze dürften also auf einem Plateau angekommen sein, von dem sie nicht markant weiter sinken sollten.
Ausserdem verläuft die Zinskurve flach: Für eine längere Laufzeit muss nur ein um wenige Basispunkte höherer Zins gezahlt werden. Vor zwei Jahren kostete eine siebenjährige Festhypothek 43 Bp mehr als eine dreijährige, inzwischen sind es nur noch 11 Bp. Der Aufpreis hat sich also gedrittelt. Umgerechnet auf eine 750’000-Fr.-Hypothek um 2475 Fr. pro Jahr.
Saron-Hypotheken vor einem Comeback
Aber die Schweizerische Nationalbank dürfte den Leitzins weiter herabsetzen. An den Märkten wird mit mindestens zwei Schritten von 1 auf 0,5% gerechnet. Die Anleihenrenditen und damit auch mittlere und längere Festhypotheken enthalten diese Erwartung bereits weitgehend. Nicht so Saron-Hypotheken. Sie sind an den Geldmarktsatz Saron und damit indirekt an den SNB-Leitzins gekoppelt. Sie werden also in den kommenden Monaten rund 50 Bp günstiger werden.
Damit werden sie attraktiver und sollten sich Terrain zurückerobern, das sie an Festhypotheken verloren hatten. Denn viele Kreditnehmer stiegen aus den Geldmarkthypotheken aus, als ab Mitte 2022 das Zinsniveaus anzog. Vor achtzehn Monaten war fast jede zweite neu abgeschlossene Hypothek an den Saron gebunden, inzwischen ist es nur noch knapp jede fünfte.
In den kommenden zwölf Monaten dürften Saron-Hypotheken andere Hypothekenmodelle outperformen. Wer also eine Hypothek abschliesst, sollte auch sie wieder als Variante in Betracht ziehen. Es kann sich lohnen, das niedrige Zinsniveau mit einer Festhypothek langfristig festzuhalten und gleichzeitig mit einer Saron-Tranche vom Zinssenkungszyklus der SNB, der noch nicht abgeschlossen ist, zu profitieren.
Banken verlangen höhere Margen
Die Zinssenkungen in diesem Jahr haben der Branche genützt. Das Hypothekargeschäft der Banken ist 2024 gut gelaufen, wie aus der Branche zu hören ist. Das hat aber auch Folgen für Hypothekarnehmer. Die Anbieter sind nicht mehr ganz so grosszügig mit ihren Konditionen wie auch schon.
Sie bauen ihre Marge aus. Florian Schubiger vom Vergleichsportal Hypotheke.ch hat das sowohl bei den Saron-Hypotheken als auch bei Festhypotheken beobachtet. Im ersten Fall hat sie sich in den vergangenen sechs Monaten durchschnittlich um 4 Bp auf 96 Bp erhöht. Inzwischen liegt sie 22 Bp höher als Anfang 2022. Der Preis von Saron-Hypotheken ergibt sich aus dem Geldmarktsatz plus einer Marge, die die Anbieter anlegen.
Das Prozedere ist transparent. Bei Festhypotheken dagegen ist es für Kunden schwieriger festzustellen, welche Marge die Bank ansetzt. Hypotheke.ch blickt als Vergleichswert auf den Swapsatz, zu dem sich Banken refinanzieren, und den Hypothekarsatz. Auch dieser Spread hat sich in den vergangenen Monaten spürbar erhöht. Von rund 1 Pp (Prozentpunkt, 1 Pp = 100 Bp) auf 1,2 Pp.
Es lohnt sich also, zwischen den Anbietern zu vergleichen. Das Marktumfeld ist trotzdem interessant für Kreditnehmer. «Es gibt derzeit unglaublich gute Konditionen für Festhypotheken», sagt Schubiger.
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