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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
Nutze einen professionellen, sachlich-analytischen Ton, ohne Wertung, keine Bilder, keine Emojis, kein HTML.
Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
TEXT:
Interview mit Immobilienexperte Jörg Schläpfer
«Besonders beliebt ist weiterhin das Segment der Mietwohnungen»
Der Chefökonom von Wüest Partner sieht keine Blase im Wohnsegment und erklärt, weshalb Immobilienfonds trotz hoher Aufschläge weiter gekauft werden.
«Die hohen Preise von Wohnimmobilien sind nicht auf eine Blase zurückzuführen, sie sind ökonomisch erklärbar.»
Bild: Markus Forte
Die Planungssicherheit für Investoren im Segment der Mietwohnungen sei hoch, und das strukturelle Angebotsdefizit im Schweizer Wohnungsmarkt werde weiter bestehen, meint Jörg Schläpfer, Head Economics bei Wüest Partner. Denn obschon zuletzt viele Baubewilligungen erteilt worden seien, würden noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Schläpfer betont, in der Wohnungspolitik gebe es nie einen Königsweg, und findet, in der Schweiz fehle es an Pragmatismus.
Herr Schläpfer, im Dezember fällt die SNB den nächsten Zinsentscheid. Wie wichtig ist das Zinsumfeld für Immobilieninvestoren?
Die Zinsen sind entscheidend, einerseits für die Fremdkapitalkosten und andererseits, weil Immobilien als Alternative zu sicheren Zinsanlagen wie Obligationen gehandelt werden. In der Vergangenheit konnte man hier auch starke Bewegungen im Einklang mit der Zinsentwicklung beobachten. Nachdem in den vergangenen Jahren mit dem Zinsanstieg zurückhaltend in Immobilien investiert wurde, ist nun mit dem Nullzinsumfeld wieder eine sehr starke Nachfrage spürbar.
Geht der Markt davon aus, dass wir lange in diesem Zinsumfeld verharren werden?
Wir rechnen langfristig mit tiefen Zinsen. Ich erwarte bis auf weiteres eine leicht positive Rendite auf Bundesobligationen und einen Leitzins von 0%. Die leicht positive Rendite auf Bundesobligationen ist es denn auch, die die Anlegerflucht in Immobilien tiefer ausfallen lässt als zu Zeiten von Negativzinsen.
Wieso?
Schweizer Bundesobligationen sind unter anderem aufgrund des Sicherheitsaspekts die erste Alternative zu Immobilien, auch wenn es bedeutende Unterschiede zwischen diesen beiden Anlageklassen gibt.
Welche?
Einerseits verfügen Immobilien über einen impliziten Inflationsschutz im Gegensatz zu den Renditen der Bundesobligationen. Dies hat sich beispielsweise 2022 gezeigt, als die Bundesobligationen deutlich stärker gestiegen sind als die Anfangsrenditen beim Kauf von neuen Immobilienanlagen. Andererseits aber haben Immobilienanlagen im Gegensatz zu Bundesobligationen inhärente Risiken.
Welche Risiken müssen Anleger auf dem Schirm haben?
In erste Linie geht es um den Ertrag der Immobilie. Auch wenn er bei Schweizer Immobilien und insbesondere im Wohnbereich relativ sicher ist, hat jede Liegenschaft ihre Eigenheiten, die im Detail angeschaut werden müssen. Das können beispielsweise bauliche Themen oder regulatorische Risiken sein.
«Rechenzentren sind seit einigen Jahren ein viel diskutiertes Thema.»
Sind die Risiken bei Entwicklungsprojekten zahlreicher als bei Bestandsimmobilien?
Ja, denn im Entwicklungsprozess gibt es viele Unsicherheiten – beispielsweise im Zusammenhang mit der Baubewilligung und der tatsächlichen Umsetzbarkeit eines Projekts. 2022 gab es zudem einen substanziellen Baukostenanstieg, der die Renditerechnungen durcheinanderbrachte. Die Risiken sind also höher, die Renditeerwartungen aber auch. Kaufe ich nämlich ein bestehendes Mehrfamilienhaus zu Renditezwecken, bezahle ich einen hohen Einstandspreis und erhalte daher eine relativ tiefe jährliche Rendite.
Aber die Renditen sind trotz hoher Einstandspreise weiterhin im positiven Bereich?
Ja, die Mieten decken die Kosten, aber führen bei neu erworbenen Liegenschaften zu einer relativ tiefen Cashflow-Rendite. Für die Gesamtperformance kommt noch die Wertveränderung hinzu. Zuletzt fiel sie sehr stark aus, beispielsweise bei Wohnliegenschaften war sie für die Performance ähnlich wichtig wie der laufende Mietertrag.
Welche Immobilienkategorien sind im derzeitigen Umfeld besonders beliebt unter Investoren?
Besonders beliebt ist weiterhin das Segment der Mietwohnungen, weil die Planungssicherheit relativ hoch ist. Die Leerstandsziffer ist sehr tief, die Nachfrage strukturell hoch. Zudem sind Rechenzentren seit einigen Jahren ein viel diskutiertes Thema, da sie die steigenden Kapazitätsanforderungen etwa durch den Einsatz rechenintensiver künstlicher Intelligenz abdecken sollen.
Immobilienfonds handeln mit einem beträchtlichen Agio. Lohnen sich Investitionen darin trotzdem noch?
Es stimmt, dass die Fonds zurzeit mit einem Agio von 34% und somit über dem historischen Durchschnittswert von rund 20% gehandelt werden. Aber die meisten börsengehandelten Assets sind zurzeit eher hoch bewertet. Gerade Wohnimmobilien, die im Fokus von Immobilienfonds stehen, profitieren von einem sehr guten Umfeld mit einem hohen Haushaltswachstum und einem strukturellen Angebotsdefizit von Wohnraum. Deshalb gibt es auch bei hohen Preisen Zukäufe.
Eine Blasengefahr sehen Sie also nicht?
Die hohen Preise von Wohnimmobilien sind nicht auf eine Blase zurückzuführen, sie sind ökonomisch erklärbar. Neben dem Haushaltswachstum sind die Zinsen tief, der Wirtschaft geht es relativ gut, zudem ist die Bautätigkeit tief und das Bauland begrenzt. Von einer Blase spricht man dann, wenn die Menschen beginnen, Immobilien zu kaufen, nur weil sie von steigenden Preisen ausgehen.
«Die Zahl der Baubewilligungen war zuletzt zwar hoch, die Baugesuche nahmen jedoch wieder ab.»
Viele gehen aber genau davon aus.
Das stimmt, aber trotzdem sind die Hauptgründe für den Immobilienkauf, dass die Liegenschaft selbst belegt oder ein jährlicher Mietertrag erzielt werden soll.
Die Zahl der Bewilligungen für den Bau neuer Wohnungen war im dritten Quartal auf dem höchsten Stand seit 2018. Ist Entspannung auf dem Wohnungsmarkt in Sicht?
Nein, von Entspannung kann nicht gesprochen werden. Aber: Während sich die Anspannung in der Vergangenheit stets vergrösserte, hat sich diese Tendenz zuletzt abgeschwächt. Das ist eine gute Nachricht und nicht nur das Ergebnis vermehrter Baubewilligungen, sondern auch einer leicht rückläufigen Zuwanderung, die aus einem etwas abgekühlten Arbeitsmarkt resultiert.
Müsste sich die Schweizer Wirtschaft insgesamt abkühlen, damit sich der Wohnungsmarkt wirklich entspannt?
Eine Abkühlung würde zu weniger Zuwanderung und damit einer gewissen Entlastung führen. Aber der Schweizer Arbeitsmarkt kann nicht gesondert betrachtet werden. Schlussendlich geht es immer um die komparative Wettbewerbsfähigkeit und den Zustand des Arbeitsmarktes im Vergleich zu den Nachbarstaaten. In der Finanzkrise 2008 und 2009 ging es dem Schweizer Arbeitsmarkt nicht sonderlich gut, doch um einiges besser als beispielsweise in Deutschland oder Frankreich. Daher hatte die Schweiz dort weiterhin sehr hohe Zuwanderung. Selbst wenn wir in der Schweiz derzeit leichte Abkühlungstendenzen sehen, bleibt sie als Arbeitsort attraktiv.
Dann gehen Sie davon aus, dass das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt?
Ja, davon ist vorerst auszugehen. Die Zahl der Baubewilligungen war zuletzt zwar hoch, die Baugesuche nahmen jedoch wieder ab. Insgesamt werden weiterhin zu wenige Wohnungen gebaut, als dass die Marktnachfrage gestillt werden und der Markt zur Entspannung kommen könnte.
Zwischen Baugesuch und -bewilligung liegen allzu oft noch Einsprachen.
Richtig, das ist sozusagen der Evergreen der Schweizer Bauwirtschaft.
«Die Gewinner eines Mietdeckels wären Bestandsmieter, deren Miete kurzfristig weniger stark steigt.»
Müssten hier politisch unbeliebte Massnahmen ergriffen und beispielsweise Einsprachen erschwert werden?
Wenn jemand einen legitimen Grund zur Einsprache hat, dürfen ihm keine Steine in den Weg gelegt werden und sollte die Einsprache unkompliziert ermöglicht werden. Doch es muss die Frage gestellt werden, wie stark jemand betroffen sein muss, damit das Vorgehen wirklich legitim ist. Ich finde es sinnvoll, die schutzwürdigen Interessen der Einsprechenden sowie ihre Kostenfolgen zu hinterfragen. Die Politik hat dies erkannt, und so hat der Ständerat zwei Postulate an den Bundesrat überwiesen, es scheint sich in dieser Thematik etwas zu tun.
Fehlt es in diesem Zusammenhang der Schweiz ganz grundsätzlich an Pragmatismus?
Pragmatismus würde der Baubranche ermöglichen, schneller auf eine erhöhte Nachfrage zu reagieren. Es gibt eine Studie der OECD, die zeigt, dass die Schweizer Bauindustrie weniger rasch auf Preissignale reagiert als in allen anderen untersuchten Mitgliedstaaten der OECD.
Ein stetes Versprechen der Politik ist bezahlbarer Wohnraum für alle. Gibt es hierzu einen Königsweg?
In der Wohnungspolitik gibt es nie einen Königsweg, dazu gibt es zu viele unterschiedliche Ansprüche, Vor- und Nachteile der verschiedenen Massnahmen. Es ist wichtig, dass Marktkräfte wirken können. Besonders hilfreich ist, wenn neuer Wohnraum entsteht, ohne dass im Gegenzug preisgünstigere Bestandsimmobilien abgebaut werden müssen.
Wieso?
Neue Wohnungen sind tendenziell teuer. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum lässt sich daher direkt weniger mit Neubauten als vielmehr mit Bestandsimmobilien befriedigen.
Massnahmen wie ein Mietpreisdeckel können hier nicht Abhilfe schaffen?
Die Gewinner eines Mietdeckels wären Bestandsmieter, deren Miete kurzfristig weniger stark steigt. Gleichzeitig würden die Nebenwirkungen den Markt aber belasten. Die Investitionsbereitschaft insgesamt ginge zurück, und damit auch der Wohnungsbau.
Apropos Investitionsbereitschaft: Die Lex Koller regelt den Erwerb von Grundstücken durch Menschen aus dem Ausland. Die Gesetzgebung soll nun verschärft werden. Ist das sinnvoll?
Die Lex Koller ist ein sehr starker Eingriff in den Markt und nicht unbedingt zielgerichtet im Hinblick auf günstigere Mieten. Wenn weniger Menschen Liegenschaften kaufen dürfen, drückt dies die Mietpreise nicht.
Politisch brisant und mit grossen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt verbunden ist auch die Nachhaltigkeitsinitiative, über die bald abgestimmt wird.
Bei Immobilieninvestitionen zählt immer die langfristige Perspektive, und die Annahme der Initiative würde durchaus langfristige Konsequenzen nach sich ziehen. Besonders in den Preisen für Bauland würde sich die Forderung der Initiative niederschlagen.
Wie?
Nun, die Schweizer Baulandreserven sind fix, es kommt kein zusätzliches Bauland hinzu. Daher wird der Preis durch die Anzahl Menschen, die auf diesem Bauland untergebracht werden müssen, getrieben. Wird diese Anzahl gedeckelt, sinken langfristig auch die Preise für das Bauland.
Dieses Interview stammt aus der Sonderbeilage «Immobilien» vom 25.10.2025.
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Interview mit Immobilienexperte Jörg Schläpfer
«Besonders beliebt ist weiterhin das Segment der Mietwohnungen»
Der Chefökonom von Wüest Partner sieht keine Blase im Wohnsegment und erklärt, weshalb Immobilienfonds trotz hoher Aufschläge weiter gekauft werden.
«Die hohen Preise von Wohnimmobilien sind nicht auf eine Blase zurückzuführen, sie sind ökonomisch erklärbar.»
Bild: Markus Forte
Die Planungssicherheit für Investoren im Segment der Mietwohnungen sei hoch, und das strukturelle Angebotsdefizit im Schweizer Wohnungsmarkt werde weiter bestehen, meint Jörg Schläpfer, Head Economics bei Wüest Partner. Denn obschon zuletzt viele Baubewilligungen erteilt worden seien, würden noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Schläpfer betont, in der Wohnungspolitik gebe es nie einen Königsweg, und findet, in der Schweiz fehle es an Pragmatismus.
Herr Schläpfer, im Dezember fällt die SNB den nächsten Zinsentscheid. Wie wichtig ist das Zinsumfeld für Immobilieninvestoren?
Die Zinsen sind entscheidend, einerseits für die Fremdkapitalkosten und andererseits, weil Immobilien als Alternative zu sicheren Zinsanlagen wie Obligationen gehandelt werden. In der Vergangenheit konnte man hier auch starke Bewegungen im Einklang mit der Zinsentwicklung beobachten. Nachdem in den vergangenen Jahren mit dem Zinsanstieg zurückhaltend in Immobilien investiert wurde, ist nun mit dem Nullzinsumfeld wieder eine sehr starke Nachfrage spürbar.
Geht der Markt davon aus, dass wir lange in diesem Zinsumfeld verharren werden?
Wir rechnen langfristig mit tiefen Zinsen. Ich erwarte bis auf weiteres eine leicht positive Rendite auf Bundesobligationen und einen Leitzins von 0%. Die leicht positive Rendite auf Bundesobligationen ist es denn auch, die die Anlegerflucht in Immobilien tiefer ausfallen lässt als zu Zeiten von Negativzinsen.
Wieso?
Schweizer Bundesobligationen sind unter anderem aufgrund des Sicherheitsaspekts die erste Alternative zu Immobilien, auch wenn es bedeutende Unterschiede zwischen diesen beiden Anlageklassen gibt.
Welche?
Einerseits verfügen Immobilien über einen impliziten Inflationsschutz im Gegensatz zu den Renditen der Bundesobligationen. Dies hat sich beispielsweise 2022 gezeigt, als die Bundesobligationen deutlich stärker gestiegen sind als die Anfangsrenditen beim Kauf von neuen Immobilienanlagen. Andererseits aber haben Immobilienanlagen im Gegensatz zu Bundesobligationen inhärente Risiken.
Welche Risiken müssen Anleger auf dem Schirm haben?
In erste Linie geht es um den Ertrag der Immobilie. Auch wenn er bei Schweizer Immobilien und insbesondere im Wohnbereich relativ sicher ist, hat jede Liegenschaft ihre Eigenheiten, die im Detail angeschaut werden müssen. Das können beispielsweise bauliche Themen oder regulatorische Risiken sein.
«Rechenzentren sind seit einigen Jahren ein viel diskutiertes Thema.»
Sind die Risiken bei Entwicklungsprojekten zahlreicher als bei Bestandsimmobilien?
Ja, denn im Entwicklungsprozess gibt es viele Unsicherheiten – beispielsweise im Zusammenhang mit der Baubewilligung und der tatsächlichen Umsetzbarkeit eines Projekts. 2022 gab es zudem einen substanziellen Baukostenanstieg, der die Renditerechnungen durcheinanderbrachte. Die Risiken sind also höher, die Renditeerwartungen aber auch. Kaufe ich nämlich ein bestehendes Mehrfamilienhaus zu Renditezwecken, bezahle ich einen hohen Einstandspreis und erhalte daher eine relativ tiefe jährliche Rendite.
Aber die Renditen sind trotz hoher Einstandspreise weiterhin im positiven Bereich?
Ja, die Mieten decken die Kosten, aber führen bei neu erworbenen Liegenschaften zu einer relativ tiefen Cashflow-Rendite. Für die Gesamtperformance kommt noch die Wertveränderung hinzu. Zuletzt fiel sie sehr stark aus, beispielsweise bei Wohnliegenschaften war sie für die Performance ähnlich wichtig wie der laufende Mietertrag.
Welche Immobilienkategorien sind im derzeitigen Umfeld besonders beliebt unter Investoren?
Besonders beliebt ist weiterhin das Segment der Mietwohnungen, weil die Planungssicherheit relativ hoch ist. Die Leerstandsziffer ist sehr tief, die Nachfrage strukturell hoch. Zudem sind Rechenzentren seit einigen Jahren ein viel diskutiertes Thema, da sie die steigenden Kapazitätsanforderungen etwa durch den Einsatz rechenintensiver künstlicher Intelligenz abdecken sollen.
Immobilienfonds handeln mit einem beträchtlichen Agio. Lohnen sich Investitionen darin trotzdem noch?
Es stimmt, dass die Fonds zurzeit mit einem Agio von 34% und somit über dem historischen Durchschnittswert von rund 20% gehandelt werden. Aber die meisten börsengehandelten Assets sind zurzeit eher hoch bewertet. Gerade Wohnimmobilien, die im Fokus von Immobilienfonds stehen, profitieren von einem sehr guten Umfeld mit einem hohen Haushaltswachstum und einem strukturellen Angebotsdefizit von Wohnraum. Deshalb gibt es auch bei hohen Preisen Zukäufe.
Eine Blasengefahr sehen Sie also nicht?
Die hohen Preise von Wohnimmobilien sind nicht auf eine Blase zurückzuführen, sie sind ökonomisch erklärbar. Neben dem Haushaltswachstum sind die Zinsen tief, der Wirtschaft geht es relativ gut, zudem ist die Bautätigkeit tief und das Bauland begrenzt. Von einer Blase spricht man dann, wenn die Menschen beginnen, Immobilien zu kaufen, nur weil sie von steigenden Preisen ausgehen.
«Die Zahl der Baubewilligungen war zuletzt zwar hoch, die Baugesuche nahmen jedoch wieder ab.»
Viele gehen aber genau davon aus.
Das stimmt, aber trotzdem sind die Hauptgründe für den Immobilienkauf, dass die Liegenschaft selbst belegt oder ein jährlicher Mietertrag erzielt werden soll.
Die Zahl der Bewilligungen für den Bau neuer Wohnungen war im dritten Quartal auf dem höchsten Stand seit 2018. Ist Entspannung auf dem Wohnungsmarkt in Sicht?
Nein, von Entspannung kann nicht gesprochen werden. Aber: Während sich die Anspannung in der Vergangenheit stets vergrösserte, hat sich diese Tendenz zuletzt abgeschwächt. Das ist eine gute Nachricht und nicht nur das Ergebnis vermehrter Baubewilligungen, sondern auch einer leicht rückläufigen Zuwanderung, die aus einem etwas abgekühlten Arbeitsmarkt resultiert.
Müsste sich die Schweizer Wirtschaft insgesamt abkühlen, damit sich der Wohnungsmarkt wirklich entspannt?
Eine Abkühlung würde zu weniger Zuwanderung und damit einer gewissen Entlastung führen. Aber der Schweizer Arbeitsmarkt kann nicht gesondert betrachtet werden. Schlussendlich geht es immer um die komparative Wettbewerbsfähigkeit und den Zustand des Arbeitsmarktes im Vergleich zu den Nachbarstaaten. In der Finanzkrise 2008 und 2009 ging es dem Schweizer Arbeitsmarkt nicht sonderlich gut, doch um einiges besser als beispielsweise in Deutschland oder Frankreich. Daher hatte die Schweiz dort weiterhin sehr hohe Zuwanderung. Selbst wenn wir in der Schweiz derzeit leichte Abkühlungstendenzen sehen, bleibt sie als Arbeitsort attraktiv.
Dann gehen Sie davon aus, dass das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt?
Ja, davon ist vorerst auszugehen. Die Zahl der Baubewilligungen war zuletzt zwar hoch, die Baugesuche nahmen jedoch wieder ab. Insgesamt werden weiterhin zu wenige Wohnungen gebaut, als dass die Marktnachfrage gestillt werden und der Markt zur Entspannung kommen könnte.
Zwischen Baugesuch und -bewilligung liegen allzu oft noch Einsprachen.
Richtig, das ist sozusagen der Evergreen der Schweizer Bauwirtschaft.
«Die Gewinner eines Mietdeckels wären Bestandsmieter, deren Miete kurzfristig weniger stark steigt.»
Müssten hier politisch unbeliebte Massnahmen ergriffen und beispielsweise Einsprachen erschwert werden?
Wenn jemand einen legitimen Grund zur Einsprache hat, dürfen ihm keine Steine in den Weg gelegt werden und sollte die Einsprache unkompliziert ermöglicht werden. Doch es muss die Frage gestellt werden, wie stark jemand betroffen sein muss, damit das Vorgehen wirklich legitim ist. Ich finde es sinnvoll, die schutzwürdigen Interessen der Einsprechenden sowie ihre Kostenfolgen zu hinterfragen. Die Politik hat dies erkannt, und so hat der Ständerat zwei Postulate an den Bundesrat überwiesen, es scheint sich in dieser Thematik etwas zu tun.
Fehlt es in diesem Zusammenhang der Schweiz ganz grundsätzlich an Pragmatismus?
Pragmatismus würde der Baubranche ermöglichen, schneller auf eine erhöhte Nachfrage zu reagieren. Es gibt eine Studie der OECD, die zeigt, dass die Schweizer Bauindustrie weniger rasch auf Preissignale reagiert als in allen anderen untersuchten Mitgliedstaaten der OECD.
Ein stetes Versprechen der Politik ist bezahlbarer Wohnraum für alle. Gibt es hierzu einen Königsweg?
In der Wohnungspolitik gibt es nie einen Königsweg, dazu gibt es zu viele unterschiedliche Ansprüche, Vor- und Nachteile der verschiedenen Massnahmen. Es ist wichtig, dass Marktkräfte wirken können. Besonders hilfreich ist, wenn neuer Wohnraum entsteht, ohne dass im Gegenzug preisgünstigere Bestandsimmobilien abgebaut werden müssen.
Wieso?
Neue Wohnungen sind tendenziell teuer. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum lässt sich daher direkt weniger mit Neubauten als vielmehr mit Bestandsimmobilien befriedigen.
Massnahmen wie ein Mietpreisdeckel können hier nicht Abhilfe schaffen?
Die Gewinner eines Mietdeckels wären Bestandsmieter, deren Miete kurzfristig weniger stark steigt. Gleichzeitig würden die Nebenwirkungen den Markt aber belasten. Die Investitionsbereitschaft insgesamt ginge zurück, und damit auch der Wohnungsbau.
Apropos Investitionsbereitschaft: Die Lex Koller regelt den Erwerb von Grundstücken durch Menschen aus dem Ausland. Die Gesetzgebung soll nun verschärft werden. Ist das sinnvoll?
Die Lex Koller ist ein sehr starker Eingriff in den Markt und nicht unbedingt zielgerichtet im Hinblick auf günstigere Mieten. Wenn weniger Menschen Liegenschaften kaufen dürfen, drückt dies die Mietpreise nicht.
Politisch brisant und mit grossen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt verbunden ist auch die Nachhaltigkeitsinitiative, über die bald abgestimmt wird.
Bei Immobilieninvestitionen zählt immer die langfristige Perspektive, und die Annahme der Initiative würde durchaus langfristige Konsequenzen nach sich ziehen. Besonders in den Preisen für Bauland würde sich die Forderung der Initiative niederschlagen.
Wie?
Nun, die Schweizer Baulandreserven sind fix, es kommt kein zusätzliches Bauland hinzu. Daher wird der Preis durch die Anzahl Menschen, die auf diesem Bauland untergebracht werden müssen, getrieben. Wird diese Anzahl gedeckelt, sinken langfristig auch die Preise für das Bauland.
Dieses Interview stammt aus der Sonderbeilage «Immobilien» vom 25.10.2025.
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Quelle: www.fuw.ch