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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Wer seine Hypothek abbezahlt hat, kann die Steuern um bis zu 5000 Franken senken. Für Besitzer von Altbauten lohnen sich Sanierungen künftig jedoch weniger.
Rosige Zukunft für Eigenheimbesitzer: Am stärksten profitieren jene, die ihre Hypothek bereits abbezahlt haben.
Chettaprin Pimontaranukool / Getty
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat an der Urne eine deutliche Mehrheit erreicht. Am grössten war der Ja-Anteil bei den über 65-Jährigen sowie auf dem Land, wo fast zwei Drittel zugestimmt haben. Diese zwei Bevölkerungsgruppen gehören auch zu den grössten Profiteuren der neuen Regelung: Denn in den ländlichen Regionen ist die Wohneigentumsquote am höchsten. Zudem haben ältere Hausbesitzer ihre Hypothek meist zu einem grossen Teil abbezahlt oder sogar ganz amortisiert.
Künftig müssen sie den Eigenmietwert auf der selbstbewohnten Liegenschaft nicht mehr als Einkommen versteuern. Zwar fällt im Gegenzug der Steuerabzug für die Schuldzinsen ebenfalls weg. Wer sein Haus aber wenig belehnt hat, der wird diese Verschlechterung kaum zu spüren bekommen.
Laut Schätzung des Bundes muss umgekehrt jeder fünfte Hausbesitzer derzeit mit höheren Steuern rechnen. Dies betrifft vor allem solche Eigentümer, die in alten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf wohnen. Sie können künftig den Steuerabzug für Unterhalts- und Renovationskosten nicht mehr geltend machen. Ebenso können Investitionen für energetische Sanierungen zumindest bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden.
Je höher der Zins, desto mehr lohnt sich die Amortisation
Namentlich für Immobilienbesitzer, die ihre Hypothek vollständig abbezahlt haben und keine Sanierung planen, schaut allerdings eine stolze Steuerersparnis heraus, wie die UBS in einer Analyse errechnet hat. Die Kalkulation gilt für eine Familie mit zwei Kindern und zeigt den Mittelwert aller Kantonshauptorte. Bei einer Belehnungsquote von null erreicht der steuerliche Vorteil 5300 Franken im Jahr. Ist das Haus dagegen zu 40 Prozent belehnt, so schrumpft die Ersparnis auf 3500 Franken. Und bei einer Belehnungsquote von 80 Prozent spart die Familie noch 1700 Franken an Steuern.
Diese Berechnung gilt für einen Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent, was der heutigen Situation ziemlich nahe kommt. Derzeit zahlen Hausbesitzer im Schnitt einen Zins von knapp 1,4 Prozent. Wenn das Zinsniveau dereinst wieder steigt, so verschlechtert sich diese Bilanz jedoch rapide. Bereits bei einem Zinssatz von 2 Prozent spart die Familie mit einer Belehnungsquote von 80 Prozent nur noch 200 Franken im Jahr. Bei 3 Prozent zahlt sie im Vergleich zu heute sogar 1900 Franken mehr Steuern. Der Grund liegt darin, dass der im bisherigen System geltende Schuldzinsabzug vor allem bei hohen Zinsen seine Wirkung entfaltet.
Die Berechnung zeigt zudem: Je höher das Zinsniveau, desto grösser wird der Anreiz, die eigene Hypothek zu amortisieren. Denn für den im Beispiel erwähnten Hausbesitzer ohne Belehnung bleibt der Steuervorteil von 5300 Franken stets der gleiche. In diese Kategorie fallen vor allem ältere Eigentümer. Für die Banken bedeutet dies umgekehrt: Solange die Zinsen auf dem gegenwärtig sehr tiefen Zinsniveau bleiben, ist die Gefahr gering, dass das Hypothekarvolumen massiv zurückgeht.
Wer allerdings eine Immobilie neu erwirbt, muss in der Regel auch eine höhere Hypothek aufnehmen. Erst über die Zeit lässt sich der Kredit sukzessiv abtragen. Um diese Gruppe nicht zu benachteiligen, hat der Bund für sie eine grosszügigere Regelung vorgesehen: Im ersten Jahr nach dem Kauf dürfen Verheiratete pauschal 10 000 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen, Alleinstehende 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag pro Jahr um einen Zehntel, bis er nach zehn Jahren ganz verschwindet.
Zusätzlicher Bonus für Erstkäufer
Die steuerlichen Vorteile für die Mehrheit der Hausbesitzer sowie insbesondere für Erstkäufer erhöhen die Attraktivität von Wohneigentum. Dies dürfte die Immobilienpreise weiter nach oben treiben. Die UBS rechnet in einer Studie mit zusätzlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent in den nächsten Jahren. Neuwertige Eigentumswohnungen dürften sich überproportional verteuern. Hingegen ist bei Altbauten mit einer Stagnation zu rechnen, weil die Unterhaltskosten künftig nicht mehr zu einem Steuerabzug führen.
Der Bund geht davon aus, dass die Neuerung erst per 2028 in Kraft tritt. Somit werden etliche Hausbesitzer ihre mittelfristig geplanten Sanierungen vorziehen, um bis dahin noch vom Unterhaltsabzug zu profitieren. Nach diesem Zwischenspurt ist dagegen mit einem Rückgang der Sanierungen zu rechnen. Denn wie die UBS vorrechnet, verteuern sich Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt mit dem Systemwechsel um etwa 20 bis 30 Prozent.
Nach dem Abstimmungsresultat vom Wochenende beginnt für die Hausbesitzer nun das grosse Rechnen. Wie stark sich die Änderungen auswirken, hängt nicht nur vom eigenen Einkommenssteuersatz ab, sondern ebenso vom künftigen Zinsniveau. Ob die Zinsen noch lange auf dem rekordtiefen Niveau verharren, lässt sich allerdings nur schwer voraussagen.
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
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Wer seine Hypothek abbezahlt hat, kann die Steuern um bis zu 5000 Franken senken. Für Besitzer von Altbauten lohnen sich Sanierungen künftig jedoch weniger.
Rosige Zukunft für Eigenheimbesitzer: Am stärksten profitieren jene, die ihre Hypothek bereits abbezahlt haben.
Chettaprin Pimontaranukool / Getty
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat an der Urne eine deutliche Mehrheit erreicht. Am grössten war der Ja-Anteil bei den über 65-Jährigen sowie auf dem Land, wo fast zwei Drittel zugestimmt haben. Diese zwei Bevölkerungsgruppen gehören auch zu den grössten Profiteuren der neuen Regelung: Denn in den ländlichen Regionen ist die Wohneigentumsquote am höchsten. Zudem haben ältere Hausbesitzer ihre Hypothek meist zu einem grossen Teil abbezahlt oder sogar ganz amortisiert.
Künftig müssen sie den Eigenmietwert auf der selbstbewohnten Liegenschaft nicht mehr als Einkommen versteuern. Zwar fällt im Gegenzug der Steuerabzug für die Schuldzinsen ebenfalls weg. Wer sein Haus aber wenig belehnt hat, der wird diese Verschlechterung kaum zu spüren bekommen.
Laut Schätzung des Bundes muss umgekehrt jeder fünfte Hausbesitzer derzeit mit höheren Steuern rechnen. Dies betrifft vor allem solche Eigentümer, die in alten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf wohnen. Sie können künftig den Steuerabzug für Unterhalts- und Renovationskosten nicht mehr geltend machen. Ebenso können Investitionen für energetische Sanierungen zumindest bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden.
Je höher der Zins, desto mehr lohnt sich die Amortisation
Namentlich für Immobilienbesitzer, die ihre Hypothek vollständig abbezahlt haben und keine Sanierung planen, schaut allerdings eine stolze Steuerersparnis heraus, wie die UBS in einer Analyse errechnet hat. Die Kalkulation gilt für eine Familie mit zwei Kindern und zeigt den Mittelwert aller Kantonshauptorte. Bei einer Belehnungsquote von null erreicht der steuerliche Vorteil 5300 Franken im Jahr. Ist das Haus dagegen zu 40 Prozent belehnt, so schrumpft die Ersparnis auf 3500 Franken. Und bei einer Belehnungsquote von 80 Prozent spart die Familie noch 1700 Franken an Steuern.
Diese Berechnung gilt für einen Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent, was der heutigen Situation ziemlich nahe kommt. Derzeit zahlen Hausbesitzer im Schnitt einen Zins von knapp 1,4 Prozent. Wenn das Zinsniveau dereinst wieder steigt, so verschlechtert sich diese Bilanz jedoch rapide. Bereits bei einem Zinssatz von 2 Prozent spart die Familie mit einer Belehnungsquote von 80 Prozent nur noch 200 Franken im Jahr. Bei 3 Prozent zahlt sie im Vergleich zu heute sogar 1900 Franken mehr Steuern. Der Grund liegt darin, dass der im bisherigen System geltende Schuldzinsabzug vor allem bei hohen Zinsen seine Wirkung entfaltet.
Die Berechnung zeigt zudem: Je höher das Zinsniveau, desto grösser wird der Anreiz, die eigene Hypothek zu amortisieren. Denn für den im Beispiel erwähnten Hausbesitzer ohne Belehnung bleibt der Steuervorteil von 5300 Franken stets der gleiche. In diese Kategorie fallen vor allem ältere Eigentümer. Für die Banken bedeutet dies umgekehrt: Solange die Zinsen auf dem gegenwärtig sehr tiefen Zinsniveau bleiben, ist die Gefahr gering, dass das Hypothekarvolumen massiv zurückgeht.
Wer allerdings eine Immobilie neu erwirbt, muss in der Regel auch eine höhere Hypothek aufnehmen. Erst über die Zeit lässt sich der Kredit sukzessiv abtragen. Um diese Gruppe nicht zu benachteiligen, hat der Bund für sie eine grosszügigere Regelung vorgesehen: Im ersten Jahr nach dem Kauf dürfen Verheiratete pauschal 10 000 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen, Alleinstehende 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag pro Jahr um einen Zehntel, bis er nach zehn Jahren ganz verschwindet.
Zusätzlicher Bonus für Erstkäufer
Die steuerlichen Vorteile für die Mehrheit der Hausbesitzer sowie insbesondere für Erstkäufer erhöhen die Attraktivität von Wohneigentum. Dies dürfte die Immobilienpreise weiter nach oben treiben. Die UBS rechnet in einer Studie mit zusätzlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent in den nächsten Jahren. Neuwertige Eigentumswohnungen dürften sich überproportional verteuern. Hingegen ist bei Altbauten mit einer Stagnation zu rechnen, weil die Unterhaltskosten künftig nicht mehr zu einem Steuerabzug führen.
Der Bund geht davon aus, dass die Neuerung erst per 2028 in Kraft tritt. Somit werden etliche Hausbesitzer ihre mittelfristig geplanten Sanierungen vorziehen, um bis dahin noch vom Unterhaltsabzug zu profitieren. Nach diesem Zwischenspurt ist dagegen mit einem Rückgang der Sanierungen zu rechnen. Denn wie die UBS vorrechnet, verteuern sich Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt mit dem Systemwechsel um etwa 20 bis 30 Prozent.
Nach dem Abstimmungsresultat vom Wochenende beginnt für die Hausbesitzer nun das grosse Rechnen. Wie stark sich die Änderungen auswirken, hängt nicht nur vom eigenen Einkommenssteuersatz ab, sondern ebenso vom künftigen Zinsniveau. Ob die Zinsen noch lange auf dem rekordtiefen Niveau verharren, lässt sich allerdings nur schwer voraussagen.
Quelle: www.nzz.ch