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TEXT:
Swiss Prime Site zieht Grosszukäufe zügig und stringent durch
Die Immobiliengesellschaft vollzieht innerhalb von weniger als einem Jahr eine hochwertige Portfolioerweiterung. Für den Aktionärswert interessant wird aber der Asset-Management-Teil.
Zürich, Pfingstweidstrasse: Das von der SIX Group gemietete Bürogebäude geht in den Besitz von Swiss Prime Site über.
Bild: Keystone/Ennio Leanza
- Swiss Prime Site erwirbt das SIX-Group-Gebäude in Zürich-West nach früheren Käufen in Genf und Lausanne.
- Die Immobilie mit 19’000 Quadratmetern Mietfläche erzielt eine solide Nettorendite von 3,8%.
- Der Portfolioumbau führt laut Unternehmen zu insgesamt 20 Mio. Fr. höheren jährlichen Mieteinnahmen.
Swiss Prime Site kauft in Zürich-West das Gebäude, das derzeit der Finanzdienstleister und Börsenbetreiber SIX Group mietet. Es ist die dritte grosse Akquisition der Immobiliengesellschaft in diesem Jahr. Im April hatte sie den Kauf des bisherigen Hauptquartiers des Warenprüfers SGS an der Genfer Place des Alpes angekündigt. Im August gab das Management die Akquisition einer grossen Geschäftsliegenschaft in der Neubaugegend von Lausanne-Prilly bekannt.
Swiss Prime Site, die grösste reine Immobiliengesellschaft an der Schweizer Börse, hat diese Prestigeobjekte sicherlich nicht zum Spottpreis erhalten. Im gegenwärtig kleinen Markt für grosse Geschäftsliegenschaften ist dies nicht zu erwarten.
Der SGS-Sitz in Genf kostete schätzungsweise 80 Mio. Fr. Für die Liegenschaft in Lausanne-Prilly wie auch für den nun vermeldeten Kauf in Zürich-West dürften je rund 200 Mio. Fr. eingesetzt worden sein. Die Mittel stammen aus einer Kapitalerhöhung von 300 Mio. Fr., die Swiss Prime Site Ende Februar angekündigt hatte. Inklusive Fremdkapital konnten zwischen 450 Mio. und 500 Mio. Fr. investiert werden.
Immobilienstandort mit Potenzial
Der Portfolio-Neuzugang in Zürich-West mit 19’000 Quadratmeter Mietfläche weist, so Swiss Prime Site, eine Nettorendite von 3,8% auf. Die Nettorendite gibt einen Hinweis, wie sich Kaufpreis und Unterhaltskosten im Verhältnis zum künftigen Mietertrag darstellen. 3,8% sind ein guter Wert, wobei Swiss Prime Site im August einen höheren Wert für die Akquisition in Lausanne (4%) publizierte.
Matteo Lindauer, Analyst bei der Bank Vontobel, relativiert den Vergleich zu Renditen in der Westschweiz: «Angesichts des knappen Angebots für Geschäftsliegenschaften in Zürich sind 3,8% Nettorendite kein Nachteil.» Zu bedenken gibt Lindauer, dass der Erwerb der Immobilie für Swiss Prime Site wertsteigernd sei und dass Zürich-West ein klar aufstrebender Stadtteil sei: «Dank einer weiteren Quartieraufwertung besteht an diesem Immobilienstandort noch Potenzial.»
Gleichzeitig mit dem Kauf in Zürich-West bestätigte Swiss Prime Site, dass dank der Akquisitionen in Genf, Lausanne und Zürich mit 17 Mio. Fr. zusätzlichen Mieteinnahmen im Jahr gerechnet werden könne. Zudem hat das Unternehmen offenbar entschieden, im Zuge des Capital Recyclings – das heisst, den Erlös aus der Veräusserung nur bedingt attraktiver Liegenschaften in hochwertigere Objekte zu investieren – weniger Objekte aus seinem Portfolio zu verkaufen als bisher impliziert. Somit führe der Portfolioumbau dieses Jahr «indirekt» zu 20 Mio. Fr. höheren Mieteinnahmen.
CEO-Wechsel im Januar
Swiss Prime Sites Kapitalerhöhung Ende Februar hatte zunächst bei einem Teil der Investoren etwas Stirnrunzeln ausgelöst, was an einem Rücksetzer im Aktienkurs sichtbar wurde. Der Aufwärtstrend an der Börse setzte aber schnell wieder ein. Der Kurs der Swiss-Prime-Site-Aktie notiert im Jahresverlauf 19% höher. Seit Juni 2024 ist der Börsenwert 41% gestiegen.
Die drei Neuzugänge dieses Jahres sind Geschäftskomplexe an zentralen Lagen respektive in Büroquartieren mit guter oder jüngst ausgebauter Verkehrsanbindung. Die Liegenschaft in Lausanne stammt von 2023, der SIX-Sitz in Zürich von 2016. Beide sind baulich-energetisch top. Die ehemalige SGS-Zentrale in Genf verfügt über einen historischen Gebäudeteil, ist aber von den früheren Besitzern bereits umgebaut und saniert worden.
Swiss Prime Site hat ihren Plan zur Erweiterung des mit 13,3 Mrd. Fr. bewerteten Liegenschaftsportfolios (per Mitte 2025) stringent umgesetzt. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung im Februar sind nun verwendet worden. Ihr Einsatz erfolgte nicht nur zügig, sondern ergibt auch vor dem Hintergrund der Unternehmensentwicklung Sinn. Per 1. Januar wird CEO René Zahnd nach zehn Jahren in dieser Funktion seinen Posten an Finanzchef Marcel Kucher weitergeben.
Erwartungen an Asset Management
«Finanz und Wirtschaft» stuft die Aktien von Swiss Prime Site als einzige Schweizer Immobilientitel mit «Kaufen» ein. Dies, obwohl die Aktien hoch bewertet sind. Der Nettoinventarwert der Liegenschaften je Aktie lag Ende Juni bei 85.32 Fr. Dies vergleicht sich mit einem Kurs je Aktie von 118.40 Fr.: Der Titel handelt mit einer hohen Prämie von 39%.
Das Liegenschaftsportfolio allein rechtfertigt diese Prämie nicht, auch nicht dank der drei grossen Zukäufe dieses Jahr. Dynamik und die Schaffung von Aktionärswert erwartet der Markt vor allem vom Asset-Management-Arm Swiss Prime Site Solutions (SPSS).
SPSS verwaltete per Mitte 2025 Vermögenswerte über 13,7 Mrd. Fr. Verschiedene Fonds profitieren dieses Jahr von beträchtlichen Kapitalzuflüssen, die indirekten Schweizer Immobilienanlagen nach wie vor zukommen. Der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial wird kotiert und am 9. Dezember erstmals an der Börse SIX gehandelt.
Eine interessante, wenn auch zurzeit noch spekulativ besetzte Perspektive für Anleger bietet die Idee eines kompletten oder eines teilweisen Börsengangs der gesamten Sparte SPSS. Dies könnte zudem Mittel freisetzen für weitere Zukäufe im angestammten Liegenschaftsportfolio von Swiss Prime Site.
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Swiss Prime Site zieht Grosszukäufe zügig und stringent durch
Die Immobiliengesellschaft vollzieht innerhalb von weniger als einem Jahr eine hochwertige Portfolioerweiterung. Für den Aktionärswert interessant wird aber der Asset-Management-Teil.
Zürich, Pfingstweidstrasse: Das von der SIX Group gemietete Bürogebäude geht in den Besitz von Swiss Prime Site über.
Bild: Keystone/Ennio Leanza
- Swiss Prime Site erwirbt das SIX-Group-Gebäude in Zürich-West nach früheren Käufen in Genf und Lausanne.
- Die Immobilie mit 19’000 Quadratmetern Mietfläche erzielt eine solide Nettorendite von 3,8%.
- Der Portfolioumbau führt laut Unternehmen zu insgesamt 20 Mio. Fr. höheren jährlichen Mieteinnahmen.
Swiss Prime Site kauft in Zürich-West das Gebäude, das derzeit der Finanzdienstleister und Börsenbetreiber SIX Group mietet. Es ist die dritte grosse Akquisition der Immobiliengesellschaft in diesem Jahr. Im April hatte sie den Kauf des bisherigen Hauptquartiers des Warenprüfers SGS an der Genfer Place des Alpes angekündigt. Im August gab das Management die Akquisition einer grossen Geschäftsliegenschaft in der Neubaugegend von Lausanne-Prilly bekannt.
Swiss Prime Site, die grösste reine Immobiliengesellschaft an der Schweizer Börse, hat diese Prestigeobjekte sicherlich nicht zum Spottpreis erhalten. Im gegenwärtig kleinen Markt für grosse Geschäftsliegenschaften ist dies nicht zu erwarten.
Der SGS-Sitz in Genf kostete schätzungsweise 80 Mio. Fr. Für die Liegenschaft in Lausanne-Prilly wie auch für den nun vermeldeten Kauf in Zürich-West dürften je rund 200 Mio. Fr. eingesetzt worden sein. Die Mittel stammen aus einer Kapitalerhöhung von 300 Mio. Fr., die Swiss Prime Site Ende Februar angekündigt hatte. Inklusive Fremdkapital konnten zwischen 450 Mio. und 500 Mio. Fr. investiert werden.
Immobilienstandort mit Potenzial
Der Portfolio-Neuzugang in Zürich-West mit 19’000 Quadratmeter Mietfläche weist, so Swiss Prime Site, eine Nettorendite von 3,8% auf. Die Nettorendite gibt einen Hinweis, wie sich Kaufpreis und Unterhaltskosten im Verhältnis zum künftigen Mietertrag darstellen. 3,8% sind ein guter Wert, wobei Swiss Prime Site im August einen höheren Wert für die Akquisition in Lausanne (4%) publizierte.
Matteo Lindauer, Analyst bei der Bank Vontobel, relativiert den Vergleich zu Renditen in der Westschweiz: «Angesichts des knappen Angebots für Geschäftsliegenschaften in Zürich sind 3,8% Nettorendite kein Nachteil.» Zu bedenken gibt Lindauer, dass der Erwerb der Immobilie für Swiss Prime Site wertsteigernd sei und dass Zürich-West ein klar aufstrebender Stadtteil sei: «Dank einer weiteren Quartieraufwertung besteht an diesem Immobilienstandort noch Potenzial.»
Gleichzeitig mit dem Kauf in Zürich-West bestätigte Swiss Prime Site, dass dank der Akquisitionen in Genf, Lausanne und Zürich mit 17 Mio. Fr. zusätzlichen Mieteinnahmen im Jahr gerechnet werden könne. Zudem hat das Unternehmen offenbar entschieden, im Zuge des Capital Recyclings – das heisst, den Erlös aus der Veräusserung nur bedingt attraktiver Liegenschaften in hochwertigere Objekte zu investieren – weniger Objekte aus seinem Portfolio zu verkaufen als bisher impliziert. Somit führe der Portfolioumbau dieses Jahr «indirekt» zu 20 Mio. Fr. höheren Mieteinnahmen.
CEO-Wechsel im Januar
Swiss Prime Sites Kapitalerhöhung Ende Februar hatte zunächst bei einem Teil der Investoren etwas Stirnrunzeln ausgelöst, was an einem Rücksetzer im Aktienkurs sichtbar wurde. Der Aufwärtstrend an der Börse setzte aber schnell wieder ein. Der Kurs der Swiss-Prime-Site-Aktie notiert im Jahresverlauf 19% höher. Seit Juni 2024 ist der Börsenwert 41% gestiegen.
Die drei Neuzugänge dieses Jahres sind Geschäftskomplexe an zentralen Lagen respektive in Büroquartieren mit guter oder jüngst ausgebauter Verkehrsanbindung. Die Liegenschaft in Lausanne stammt von 2023, der SIX-Sitz in Zürich von 2016. Beide sind baulich-energetisch top. Die ehemalige SGS-Zentrale in Genf verfügt über einen historischen Gebäudeteil, ist aber von den früheren Besitzern bereits umgebaut und saniert worden.
Swiss Prime Site hat ihren Plan zur Erweiterung des mit 13,3 Mrd. Fr. bewerteten Liegenschaftsportfolios (per Mitte 2025) stringent umgesetzt. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung im Februar sind nun verwendet worden. Ihr Einsatz erfolgte nicht nur zügig, sondern ergibt auch vor dem Hintergrund der Unternehmensentwicklung Sinn. Per 1. Januar wird CEO René Zahnd nach zehn Jahren in dieser Funktion seinen Posten an Finanzchef Marcel Kucher weitergeben.
Erwartungen an Asset Management
«Finanz und Wirtschaft» stuft die Aktien von Swiss Prime Site als einzige Schweizer Immobilientitel mit «Kaufen» ein. Dies, obwohl die Aktien hoch bewertet sind. Der Nettoinventarwert der Liegenschaften je Aktie lag Ende Juni bei 85.32 Fr. Dies vergleicht sich mit einem Kurs je Aktie von 118.40 Fr.: Der Titel handelt mit einer hohen Prämie von 39%.
Das Liegenschaftsportfolio allein rechtfertigt diese Prämie nicht, auch nicht dank der drei grossen Zukäufe dieses Jahr. Dynamik und die Schaffung von Aktionärswert erwartet der Markt vor allem vom Asset-Management-Arm Swiss Prime Site Solutions (SPSS).
SPSS verwaltete per Mitte 2025 Vermögenswerte über 13,7 Mrd. Fr. Verschiedene Fonds profitieren dieses Jahr von beträchtlichen Kapitalzuflüssen, die indirekten Schweizer Immobilienanlagen nach wie vor zukommen. Der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial wird kotiert und am 9. Dezember erstmals an der Börse SIX gehandelt.
Eine interessante, wenn auch zurzeit noch spekulativ besetzte Perspektive für Anleger bietet die Idee eines kompletten oder eines teilweisen Börsengangs der gesamten Sparte SPSS. Dies könnte zudem Mittel freisetzen für weitere Zukäufe im angestammten Liegenschaftsportfolio von Swiss Prime Site.
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Quelle: www.fuw.ch