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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
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Fragen und Antworten zur Reform
Abschaffung des Eigenmietwerts: Lohnt es sich jetzt, die Hypothek zu amortisieren?
Viele Banken empfehlen, sein Geld zu investieren, statt die Hypothek abzuzahlen. Doch was ist bei einem Anstieg der Zinsen oder einem Börsencrash? Die wichtigsten Fragen – und was Finanzexperten raten.
In der Schweiz wurde die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft – damit werden die Abzugsmöglichkeiten einschränkt.
Foto: Beat Mathys
- Banken rechnen mit rückläufigen Zinseinnahmen wegen der Abschaffung des Eigenmietwerts.
- Vier befragte Finanzexperten glauben nicht, dass es jetzt eine Amortisationswelle geben wird.
- Niedrige Hypothekarzinsen machen bestimmte Investitionen derzeit lukrativer als eine Amortisation, glauben manche Experten.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts, die vor wenigen Tagen vom Volk angenommen wurde, hat weitreichende Konsequenzen für die Immobilienbesteuerung in der Schweiz. Deshalb sind Liegenschaftsbesitzer und -besitzerinnen sowie Hypothekarteams derzeit eifrig am Rechnen. Alle wollen herausfinden, wie sie am besten von der neuen Regelung profitieren können. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, stellt sich insbesondere die Frage, ob es sich jetzt lohnt, die Hypothek zu amortisieren.
Viele sagen sich: «Da ich in Zukunft die Hypothekarzinsen nicht mehr von den Steuern abziehen kann, bringt es nichts, weiterhin eine Hypothek zu haben und den Banken jährlich Zinsen dafür zu zahlen.»
Welche Folgen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts für Banken?
Für Banken zieht die Abschaffung des Eigenmietwerts ein doppeltes Risiko nach sich: Sie werden weniger Zinseinnahmen aus Hypotheken haben und weniger Vermögenswerte verwalten können, wenn ihre Hypothekarkunden und -kundinnen ihr Vermögen für die Amortisation verwenden. Jede Bank hat bereits alle Szenarien berechnet und eine grobe Schätzung der potenziellen Verluste vorgenommen. Aufgrund der Geheimhaltungspflicht werden aber keine Zahlen genannt.
Auf ihren Websites geben die Banken Erklärungen zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung ab und verweisen auf ihre Ratschläge. Sie empfehlen, einen Finanzberater oder eine Finanzberaterin zu konsultieren. Diese haben in den letzten Tagen viele Anrufe von Kundinnen und Kunden erhalten, die eine Liegenschaft besitzen.
Kommt es jetzt zu einer Amortisationswelle bei Hypotheken?
Auf die Frage, ob sich jetzt eine Amortisation lohnt, gibt es keine eindeutige Antwort. Jeder Fall ist anders. Vier von dieser Redaktion befragte Experten sagen, dass die beste Lösung immer eine individuelle Lösung sei – abhängig vom Gesamtvermögen, vom Einkommen und von den Wünschen der Hausbesitzer sowie ihrer Resilienz gegenüber den Unwägbarkeiten der Börse.
Die vier Experten gehen davon aus, dass es nicht zu einer massiven Amortisationswelle kommen wird – und zwar aus mehreren Gründen.
Der erste Grund ist pragmatischer Natur. Wer seine Hypothekarschulden zurückzahlen will, braucht Geld. Das schliesst alle neuen Wohneigentümer und -eigentümerinnen aus. Sie brauchen in der Regel ihre letzten Ersparnisse, um das erforderliche Eigenkapital von 20 Prozent für den Erwerb der Immobilie aufbringen zu können.
Zweitens muss das Geld verfügbar sein. «Im Durchschnitt haben Schweizer und Schweizerinnen mehr Vermögen als Schulden», sagt Thomas Veraguth, Immobilienexperte bei der UBS. «Dieses Vermögen ist aber oft angelegt – in Unternehmen, Finanzanlagen oder Altersvorsorge wie zweite Säule und gemischte Versicherungen. Um ihre Schulden zurückzahlen zu können, müssten sie also ihre Firma verkaufen, ihr gesamtes Pensionsgeld beziehen – was gesetzlich nicht zulässig ist – und auf Finanzanlagen verzichten.»
Veraguth rät dringend davon ab, diese Strategie anzuwenden. «Man würde alle Risiken auf die Liegenschaft übertragen. Bei einem Immobiliencrash oder einem schweren Rückschlag würde man Gefahr laufen, das Haus oder die Wohnung mit Verlust verkaufen zu müssen. Es ist besser, die Vermögenswerte zu diversifizieren, um liquide Mittel zur Verfügung zu haben.»
Gibt es bessere Investitionen?
Ein weiterer wichtiger Faktor, der für die Beibehaltung der Schulden spricht, sind die niedrigen Hypothekarzinsen. «Heute sind die Renditen eines diversifizierten Portfolios in der Regel höher als die Hypothekarzinsen», erklärt Michel Fleury, Immobilienexperte bei Raiffeisen. «Wer jetzt eine Amortisation vornimmt, verliert also Geld.»
Seine These untermauert der Ökonom mit einem Beispiel: Eine Person verfügt über ein Vermögen von 100’000 Franken. Sie hat eine Hypothek mit einem Zinssatz von 2 Prozent, bezahlt also 2000 Franken Zinsen pro Jahr. Wenn sie die Hypothek zurückzahlt, spart sie jährlich 2000 Franken. Wenn sie aber ihre Hypothek behält und die 100’000 Franken in ein diversifiziertes Portfolio mit geringem Risiko und einer Rendite von 3 Prozent investiert, kann sie jährlich einen Gewinn von etwa 3000 Franken erzielen.
Sie zahlt dann 750 Franken Steuern auf diesen Gewinn und 2000 Franken für die Hypothekarzinsen der Bank. In diesem Fall hat die Person 250 Franken mehr übrig, als wenn sie die Hypothek zurückgezahlt hätte.
Mit einem ambitionierteren Portfolio und einer Rendite von 5 Prozent würde sie sogar einen Gewinn von 1750 Franken pro Jahr erzielen. Diese Gewinne müssen mit der Anzahl der Jahre multipliziert werden, in denen die Person das Portfolio hält – unter der Voraussetzung, dass es keinen Börsencrash gibt.
Und was ist bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen?
Corentin du Marchie, Immobilienexperte beim Vermögenszentrum (VZ), kommt zur gleichen Einschätzung. «Bei den aktuellen Zinssätzen ist es oft möglich, eine Rendite zu erzielen, die über den Schuldzinsen liegt, ohne dabei übermässige Risiken einzugehen. Eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek ist nicht unbedingt die vorteilhafteste Strategie.»
Bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen könnte sich aber die Situation ändern. Allerdings bleiben sie nicht ewig auf einem hohen Niveau. «Daher ist es wichtig, eine gute langfristige Strategie zu haben», fährt der Ökonom fort. Durch die Tilgung der Schulden bindet man jedoch Kapital, das man später möglicherweise benötigt, zum Beispiel nach der Pensionierung.
Welche Gründe sprechen für eine Amortisation der Hypothekarschuld?
Zwei Faktoren könnten Wohneigentümer und -eigentümerinnen dazu veranlassen, ihre Hypothek zu amortisieren. Erstens die Abneigung gegen die Risiken der Finanzmärkte, zum Beispiel Börsenrisiken. Diese Personen bevorzugen eine Immobilieninvestition. «Für diejenigen, die ihr Geld auf einem normalen Bankkonto mit einem Zinssatz von maximal 0,5 Prozent haben, wäre es in der Tat besser, die Schulden zurückzuzahlen», erklärt Michel Fleury. Er versteht, dass die Begleichung der Schulden vielen Personen ein Gefühl der Sicherheit gibt. «Man schläft besser», sagt er.
Hinzu kommt die emotionale Komponente. «Wenn man in einer Liegenschaft wohnt, die einem gehört, kann die Rückzahlung der Schulden durch persönliche Gründe beeinflusst werden», sagt VZ-Experte Corentin du Marchie. «Mit jeder Amortisation ist man mehr Eigentümer oder Eigentümerin.»
Wie viele Hausbesitzer entscheiden sich für eine Amortisation der Hypothek?
Der Ökonom glaubt jedoch, dass dies bei den meisten Hausbesitzern nicht der Fall sein wird. Erste Statistiken zeigten eine Amortisation der Schulden privater Haushalte in Höhe von 50 bis 150 Milliarden Franken, bei einer Gesamtsumme von 1200 Milliarden sei das relativ begrenzt, so Corentin du Marchie. So beobachtete er es bei seinen Kunden: «Weniger als 10 Prozent erwägt eine teilweise oder vollständige Rückzahlung ihrer Schulden.»
Die Amortisationen würden sich zudem über einen langen Zeitraum erstrecken. «Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, nimmt oft eine langfristige Hypothek auf», erklärt Alexandre Baettig, Immobilienexperte bei Acanthe. «Wenn der Kredit vor Ablauf der Laufzeit zurückbezahlt wird, fallen Strafzinsen an. Das führt zu einer gewissen Trägheit des Hypothekarkreditsystems.»
Aus dem Französischen übersetzt von Yolanda Di Mambro.
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Fragen und Antworten zur Reform
Abschaffung des Eigenmietwerts: Lohnt es sich jetzt, die Hypothek zu amortisieren?
Viele Banken empfehlen, sein Geld zu investieren, statt die Hypothek abzuzahlen. Doch was ist bei einem Anstieg der Zinsen oder einem Börsencrash? Die wichtigsten Fragen – und was Finanzexperten raten.
In der Schweiz wurde die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft – damit werden die Abzugsmöglichkeiten einschränkt.
Foto: Beat Mathys
- Banken rechnen mit rückläufigen Zinseinnahmen wegen der Abschaffung des Eigenmietwerts.
- Vier befragte Finanzexperten glauben nicht, dass es jetzt eine Amortisationswelle geben wird.
- Niedrige Hypothekarzinsen machen bestimmte Investitionen derzeit lukrativer als eine Amortisation, glauben manche Experten.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts, die vor wenigen Tagen vom Volk angenommen wurde, hat weitreichende Konsequenzen für die Immobilienbesteuerung in der Schweiz. Deshalb sind Liegenschaftsbesitzer und -besitzerinnen sowie Hypothekarteams derzeit eifrig am Rechnen. Alle wollen herausfinden, wie sie am besten von der neuen Regelung profitieren können. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, stellt sich insbesondere die Frage, ob es sich jetzt lohnt, die Hypothek zu amortisieren.
Viele sagen sich: «Da ich in Zukunft die Hypothekarzinsen nicht mehr von den Steuern abziehen kann, bringt es nichts, weiterhin eine Hypothek zu haben und den Banken jährlich Zinsen dafür zu zahlen.»
Welche Folgen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts für Banken?
Für Banken zieht die Abschaffung des Eigenmietwerts ein doppeltes Risiko nach sich: Sie werden weniger Zinseinnahmen aus Hypotheken haben und weniger Vermögenswerte verwalten können, wenn ihre Hypothekarkunden und -kundinnen ihr Vermögen für die Amortisation verwenden. Jede Bank hat bereits alle Szenarien berechnet und eine grobe Schätzung der potenziellen Verluste vorgenommen. Aufgrund der Geheimhaltungspflicht werden aber keine Zahlen genannt.
Auf ihren Websites geben die Banken Erklärungen zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung ab und verweisen auf ihre Ratschläge. Sie empfehlen, einen Finanzberater oder eine Finanzberaterin zu konsultieren. Diese haben in den letzten Tagen viele Anrufe von Kundinnen und Kunden erhalten, die eine Liegenschaft besitzen.
Kommt es jetzt zu einer Amortisationswelle bei Hypotheken?
Auf die Frage, ob sich jetzt eine Amortisation lohnt, gibt es keine eindeutige Antwort. Jeder Fall ist anders. Vier von dieser Redaktion befragte Experten sagen, dass die beste Lösung immer eine individuelle Lösung sei – abhängig vom Gesamtvermögen, vom Einkommen und von den Wünschen der Hausbesitzer sowie ihrer Resilienz gegenüber den Unwägbarkeiten der Börse.
Die vier Experten gehen davon aus, dass es nicht zu einer massiven Amortisationswelle kommen wird – und zwar aus mehreren Gründen.
Der erste Grund ist pragmatischer Natur. Wer seine Hypothekarschulden zurückzahlen will, braucht Geld. Das schliesst alle neuen Wohneigentümer und -eigentümerinnen aus. Sie brauchen in der Regel ihre letzten Ersparnisse, um das erforderliche Eigenkapital von 20 Prozent für den Erwerb der Immobilie aufbringen zu können.
Zweitens muss das Geld verfügbar sein. «Im Durchschnitt haben Schweizer und Schweizerinnen mehr Vermögen als Schulden», sagt Thomas Veraguth, Immobilienexperte bei der UBS. «Dieses Vermögen ist aber oft angelegt – in Unternehmen, Finanzanlagen oder Altersvorsorge wie zweite Säule und gemischte Versicherungen. Um ihre Schulden zurückzahlen zu können, müssten sie also ihre Firma verkaufen, ihr gesamtes Pensionsgeld beziehen – was gesetzlich nicht zulässig ist – und auf Finanzanlagen verzichten.»
Veraguth rät dringend davon ab, diese Strategie anzuwenden. «Man würde alle Risiken auf die Liegenschaft übertragen. Bei einem Immobiliencrash oder einem schweren Rückschlag würde man Gefahr laufen, das Haus oder die Wohnung mit Verlust verkaufen zu müssen. Es ist besser, die Vermögenswerte zu diversifizieren, um liquide Mittel zur Verfügung zu haben.»
Gibt es bessere Investitionen?
Ein weiterer wichtiger Faktor, der für die Beibehaltung der Schulden spricht, sind die niedrigen Hypothekarzinsen. «Heute sind die Renditen eines diversifizierten Portfolios in der Regel höher als die Hypothekarzinsen», erklärt Michel Fleury, Immobilienexperte bei Raiffeisen. «Wer jetzt eine Amortisation vornimmt, verliert also Geld.»
Seine These untermauert der Ökonom mit einem Beispiel: Eine Person verfügt über ein Vermögen von 100’000 Franken. Sie hat eine Hypothek mit einem Zinssatz von 2 Prozent, bezahlt also 2000 Franken Zinsen pro Jahr. Wenn sie die Hypothek zurückzahlt, spart sie jährlich 2000 Franken. Wenn sie aber ihre Hypothek behält und die 100’000 Franken in ein diversifiziertes Portfolio mit geringem Risiko und einer Rendite von 3 Prozent investiert, kann sie jährlich einen Gewinn von etwa 3000 Franken erzielen.
Sie zahlt dann 750 Franken Steuern auf diesen Gewinn und 2000 Franken für die Hypothekarzinsen der Bank. In diesem Fall hat die Person 250 Franken mehr übrig, als wenn sie die Hypothek zurückgezahlt hätte.
Mit einem ambitionierteren Portfolio und einer Rendite von 5 Prozent würde sie sogar einen Gewinn von 1750 Franken pro Jahr erzielen. Diese Gewinne müssen mit der Anzahl der Jahre multipliziert werden, in denen die Person das Portfolio hält – unter der Voraussetzung, dass es keinen Börsencrash gibt.
Und was ist bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen?
Corentin du Marchie, Immobilienexperte beim Vermögenszentrum (VZ), kommt zur gleichen Einschätzung. «Bei den aktuellen Zinssätzen ist es oft möglich, eine Rendite zu erzielen, die über den Schuldzinsen liegt, ohne dabei übermässige Risiken einzugehen. Eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek ist nicht unbedingt die vorteilhafteste Strategie.»
Bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen könnte sich aber die Situation ändern. Allerdings bleiben sie nicht ewig auf einem hohen Niveau. «Daher ist es wichtig, eine gute langfristige Strategie zu haben», fährt der Ökonom fort. Durch die Tilgung der Schulden bindet man jedoch Kapital, das man später möglicherweise benötigt, zum Beispiel nach der Pensionierung.
Welche Gründe sprechen für eine Amortisation der Hypothekarschuld?
Zwei Faktoren könnten Wohneigentümer und -eigentümerinnen dazu veranlassen, ihre Hypothek zu amortisieren. Erstens die Abneigung gegen die Risiken der Finanzmärkte, zum Beispiel Börsenrisiken. Diese Personen bevorzugen eine Immobilieninvestition. «Für diejenigen, die ihr Geld auf einem normalen Bankkonto mit einem Zinssatz von maximal 0,5 Prozent haben, wäre es in der Tat besser, die Schulden zurückzuzahlen», erklärt Michel Fleury. Er versteht, dass die Begleichung der Schulden vielen Personen ein Gefühl der Sicherheit gibt. «Man schläft besser», sagt er.
Hinzu kommt die emotionale Komponente. «Wenn man in einer Liegenschaft wohnt, die einem gehört, kann die Rückzahlung der Schulden durch persönliche Gründe beeinflusst werden», sagt VZ-Experte Corentin du Marchie. «Mit jeder Amortisation ist man mehr Eigentümer oder Eigentümerin.»
Wie viele Hausbesitzer entscheiden sich für eine Amortisation der Hypothek?
Der Ökonom glaubt jedoch, dass dies bei den meisten Hausbesitzern nicht der Fall sein wird. Erste Statistiken zeigten eine Amortisation der Schulden privater Haushalte in Höhe von 50 bis 150 Milliarden Franken, bei einer Gesamtsumme von 1200 Milliarden sei das relativ begrenzt, so Corentin du Marchie. So beobachtete er es bei seinen Kunden: «Weniger als 10 Prozent erwägt eine teilweise oder vollständige Rückzahlung ihrer Schulden.»
Die Amortisationen würden sich zudem über einen langen Zeitraum erstrecken. «Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, nimmt oft eine langfristige Hypothek auf», erklärt Alexandre Baettig, Immobilienexperte bei Acanthe. «Wenn der Kredit vor Ablauf der Laufzeit zurückbezahlt wird, fallen Strafzinsen an. Das führt zu einer gewissen Trägheit des Hypothekarkreditsystems.»
Aus dem Französischen übersetzt von Yolanda Di Mambro.
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Quelle: www.tagesanzeiger.ch