SF Urban Properties AG
Halbjahresbericht 2025
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2025
Fröhlichstrasse 50, Zürich
Inhaltsverzeichnis
Bericht
Kennzahlen 4
Vorwort des Verwaltungsrats 6
Lagebericht 8
Ungeprüfte Konzernrechnung
Konsolidierte Erfolgsrechnung 18
Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 19
Konsolidierte Bilanz 20
Konsolidierte Geldflussrechnung 22
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 24
Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss 26
Zusätzliche Informationen
Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 68
Übersicht Renditeliegenschaften 74
Übersicht Entwicklungsliegenschaften 80
Kontakte und wichtige Daten 81
Kennzahlen
|
Erfolgsrechnung
|
Einheit
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2025
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2024
|
|
Liegenschaftsertrag
|
CHF 1 000
|
15 928
|
15 570
|
|
Total Betriebsertrag vor Neubewertungen
|
CHF 1 000
|
31 969
|
23 988
|
|
Neubewertungen aus Renditeliegenschaften
|
CHF 1 000
|
16 547
|
-751
|
|
Betriebsergebnis vor Finanzergebnis, Steuern (EBIT)
|
CHF 1 000
|
30 722
|
11 186
|
|
EBIT Marge Renditeliegenschaften inkl. Neubewertungseffekte7%
|
83.32
|
64.11
|
|
EBIT Marge Renditeliegenschaften exkl. Neubewertungseffekte1/7%
|
65.86
|
65.83
|
|
Reingewinn
|
CHF 1 000
|
21 552
|
5 993
|
|
Reingewinn, den Aktionären der SFUP zuzurechnen
|
CHF 1 000
|
20 599
|
5 779
|
|
Reingewinn, den Aktionären der SFUP zuzurechnen exkl. Neubewertungseffekte1
|
CHF 1 000
|
7 279
|
6 385
|
|
Bilanz
|
Einheit
|
30. Jun. 2025
|
31. Dez. 2024
|
|
Bilanzsumme
|
CHF 1 000
|
893 999
|
873 207
|
|
Eigenkapital
|
CHF 1 000
|
385 851
|
374 828
|
|
Eigenkapitalquote %
|
43.16
|
42.93
|
|
Finanzverbindlichkeiten
|
CHF 1 000
|
410 001
|
399 890
|
|
Fremdkapital
|
CHF 1 000
|
508 148
|
498 379
|
|
Fremdkapitalquote %
|
56.84
|
57.07
|
|
Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften (Loan-to-Value)2%
|
47.37
|
47.39
|
|
Eigenkapitalrendite p.a. inkl. Neubewertungseffekte3%
|
10.88
|
4.24
|
|
Eigenkapitalrendite p.a. exkl. Neubewertungseffekte1/3%
|
3.84
|
3.32
|
|
Portfoliokennzahlen
|
Einheit
|
|
31. Dez. 2024
|
|
30. Jun. 2025
|
|
Anzahl Renditeliegenschaften
|
Anzahl
|
49
|
50
|
|
Anzahl Entwicklungsliegenschaften
|
Anzahl
|
6
|
5
|
|
Renditeliegenschaften inkl. Baurechte
|
CHF 1 000
|
803 463
|
789 635
|
|
Entwicklungsliegenschaften
|
CHF 1 000
|
49 132
|
42 087
|
|
Bruttorendite4%
|
4.03
|
4.15
|
|
Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung %
|
2.72
|
2.78
|
|
Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung %
|
3.75
|
4.06
|
|
Leerstandsquote per Stichtag %
|
1.98
|
1.36
|
|
Leerstand Berichtsperiode5%
|
2.10
|
1.86
|
|
CO2e-Emissionsintensität6
|
kgCO2e/m2EBF/Jahr
|
12.90
|
12.80
|
|
Durchschnittlicher Zinssatz (inklusive Swaps) der Finanzverbindlichkeiten
per Stichtag %
|
1.87
|
1.78
|
|
Durchschnittliche Zinsbindung per Stichtag
|
Jahre
|
5.49
|
5.10
|
|
Kennzahlen pro Aktie
|
Einheit
|
30. Jun. 2025
|
31. Dez. 2024
|
|
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie (Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal
|
CHF
|
22.89
|
22.29
|
|
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie (Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal vor latenten Steuern
|
CHF
|
26.37
|
25.47
|
|
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal
|
CHF
|
114.47
|
111.47
|
|
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal vor latenten Steuern
|
CHF
|
131.85
|
127.34
|
|
Aktienkurs per Stichtag
|
CHF
|
98.00
|
98.40
|
|
Prämie (+) bzw. Discount (-) gegenüber NAV %
|
-14.39
|
-11.72
|
|
Reingewinn pro Aktie
|
Einheit
|
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2024
|
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2025
|
|
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 1.80 nominal
|
CHF
|
1.23
|
0.34
|
|
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen
pro Aktie (EPS) à CHF 1.80 nominal exkl. Neubewertungseffekte1
|
CHF
|
0.43
|
0.38
|
|
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 9.00 nominal
|
CHF
|
6.15
|
1.72
|
|
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen
pro Aktie (EPS) à CHF 9.00 nominal exkl. Neubewertungseffekte1
|
CHF
|
2.17
|
1.90
|
1Siehe Anhang 18. Reingewinn exklusiv Neubewertungseffekte Renditeliegenschaften.
2Finanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Marktwert der Renditeliegenschaften und der Gestehungskosten der Entwicklungsliegenschaften -Siehe Anhang 8. Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken / Roll-over-Kredite).
3Den SFUP Aktionären zuzurechnender Reingewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital.
4Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) per Stichtag in Prozent des Marktwertes der Renditeliegenschaften (Fair Value).
5Leerstand der Renditeliegenschaften exklusive Inkonvenienzen, Mietzinsverbilligungen und Rabatte im Verhältnis zu Soll-Nettomieten bei Vollvermietung.
6Der gemäss REIDA für 40 Liegenschaften ermittelte Wert.
7Infolge der Einführung der Segmentberichterstattung (siehe Anhang 19) wird die EBIT-Marge des Renditeportfolios nun anhand des Segmentes gerechnet. Entsprechend wurde auch das Vorjahr angepasst.
Vorwort des Verwaltungsrats
Das geopolitische Umfeld führt auch in diesem Jahr zu Unsicherheiten an den Kapitalmärkten. Das auf urbane Lagen von Zürich und Basel ausgerichtete Immobilienportfolio der SF Urban Properties AG (SFUP) beweist in dieser Situation Werthaltigkeit und Ertragsstärke.
Zur Mitte des Jahres lässt sich feststellen, dass die politischen Unsicherheiten bedauerlicherweise nicht zurückgegangen, sondern eher gewachsen sind. Die andauernden Kriege am Rande Europas und im Mittleren Osten sowie die derzeit nicht antizipierbare Handelspolitik der USA betreffen teils indirekt, teils sehr direkt auch die sonst starke und stabile Volkswirtschaft Schweiz.
Diese Situation fördert den Zufluss an Kapital in den institutionellen Immobilienmarkt. Im ausgelaufenen Jahr 2024 sind über CHF 5 Milliarden Kapital an Schweizer Immobilienmanager anvertraut worden, um in Immobilien in der Schweiz zu investieren. Zusätzlich haben die Käufe am Sekundärmarkt zugenommen, so dass die Börsenpreise von kotierten Immobilientiteln wieder zugenommen haben.
Der anhaltende Kapitalfluss hat auch ein Ansteigen der Immobilienpreise zur Folge. Das heisst: Immobilienwerte steigen und Renditen sinken. In einem solchen Umfeld ist es besonders wichtig, nahe am transaktionellen Markt zu sein und in Liegenschaften zu investieren, welche auch im niedrigen Zinsumfeld ihren Performancebeitrag leisten können.
Unsere Gesellschaft SF Urban Properties AG hat im Jahr 2024 den strategischen Entscheid gefällt, die Fokussierung der Immobilieninvestitionen auf die urbanen Lagen von Zürich und Basel zu verstärken. Beim Lesen des vorliegenden Berichtes wird die voranschreitende Umsetzung dieser Strategie bereits ersichtlich – das
Management konnte erfolgreich Liegenschaften an den Standorten ausserhalb unserer Fokusregionen verkaufen sowie neue Liegenschaften in Zürich als auch Basel anbinden.
Diese Massnahmen widerspiegeln sich auch in einem starken Neubewertungsergebnis mit like-for-like plus 2.50% per Halbjahr. Der Portfoliowert stieg neu auf ein Volumen von CHF 800.7 Mio.
Auch aus operativer Sicht konnte der Geschäftsgang in einem anhaltend volatilen Marktumfeld gesteigert werden. Unser Management hat den Liegenschaftsertrag des Immobilienportfolios absolut um 2.3% erhöht. Der Leerstand konnte per Stichtag mit 2.0% weiterhin tief gehalten werden.
Über die erreichten Ziele und geplante Massnahmen wird innerhalb des Geschäftsberichtes detailliert berichtet.
Alexander Vögele
Präsident des Verwaltungsrats
Dufourstrasse 122, Zürich
Lagebericht
Marktumfeld
Wirtschaftliche Lage
Die Schweizerische Wirtschaft startete optimistisch ins 2025. Die positive Stimmung wurde gestützt durch die Aussicht auf Zinssenkungen der Zentralbanken und durch ein ansprechendes Wachstum. Dabei bestätigten sich die resiliente Binnenkonjunktur und insbesondere der robuste Privatkonsum als zuverlässige Stützen für die Gesamtwirtschaft.
Nach einem starken ersten Quartal gerieten die Schweizerischen Exporte im Frühjahr im Zuge der politischen Unsicherheiten und der handelspolitischen Spannungen etwas unter Druck. Die ursprünglichen prognostizierten BIP-Wachstumsraten für 2025 wurden um bis zu 0.5 Prozentpunkte nach unten revidiert. Aktuellste Prognosen gehen für die Schweiz von einem BIP Wachstum für 2025 von 1.2%1 aus. Die jüngste Verschärfung der US-Zollpolitik von Ende Juli wird je nach definitivem Verhandlungsresultat zu einer weiteren Revision der Wachstumsprognose führen. Damit dürfte das Wachstum in diesem Jahr vor allem vom ersten Quartal getragen werden, im zweiten Semester aber stagnieren.
Ein ähnliches Bild zeichnet der Index der Konsumenten-stimmung2. Nach einem Tief im April 2025 erholte sich der Indexstand im Juni 2025 auf -32 Punkte. Das sind 4 Punkte mehr innert einer 12-Monatsfrist. Über dem Niveau von Juni 2024 liegen die Teilindizes Vergangene finanzielle Lage, Erwartete finanzielle Lage und Zeitpunkt für grössere Anschaffungen. Tiefer als vor Jahresfrist notiert hingegen der Teilindex Erwartete Wirtschafts-entwicklung.
Die Arbeitslosenquote stieg seit 2023 von unter 2% auf zuletzt 2.9%. UBS3 erwartet auch für 2026 ein Wirtschaftswachstum unter dem langfristigen Wachstumspotenzial und damit einen weiteren Anstieg der Arbeitslosigkeit (2025: 3.0%, 2026: 3.2%).
Zinsumfeld
Im Juni 2025 hat die SNB den Leitzins auf 0% gesenkt. Diese weitere geldpolitische Lockerung wurde unter anderem mit dem Nachlassen des Inflationsdrucks begründet. Die Hürde für eine weitere Senkung ist gemäss den Erläuterungen des SNB-Direktoriums zur geldpolitischen Lagebeurteilung nun höher als zuvor mit positiven Zinsen. Über einen Zeitraum von zwölf Monaten dürfte ein Beibehalten des aktuellen Niveaus ein wahrscheinliches Szenario sein, jedoch prognostizieren auch 51% der Befragten in einer CFA Finanzmarkt Um-frage3 für den März 2026 einen negativen SNB-Leitzins.
Die Inflation fiel im Mai um 0.1 Prozentpunkte auf -0.1%. Erstmals seit 2021 war die Teuerung damit wieder negativ. Gemäss den Erwartungen der SNB wird die zukünftige Inflation über den gesamten Prognosezeit-punkt im Bereich der Preisstabilität zu liegen kommen. Konkret wird eine Inflationsrate von 0.2% für 2025, 0.5%
für 2026 und 0.7% für 2027 erwartet.
Immobilienanlagemarkt
Die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegenüber langfristigen, festverzinslichen Anlagen hat sich durch das erneute Tiefzinsumfeld wieder spürbar erhöht. In den letzten 18 Monaten sind Spitzenanfangsrenditen an Topwohnlagen in Grosszentren relativ stabil geblieben4. Anleihenrenditen sind demgegenüber markant gesunken. Die Risikoprämie stieg damit gegenüber dem Tiefpunkt Ende 2023 von nahe Null auf einen Bereich um 1.5% bis 2%. Aufgrund der relativen Attraktivität von vermieteten Liegenschaften, der hohen geo- und handelspolitischen Unsicherheiten und der gestiegenen Volatilität an den Finanzmärkten fliesst aktuell wieder viel Kapital in den Immobilienanlagemarkt. Das temporär erhöhte Zinsniveau ab 2022 war einer der Gründe für die knappe Projektierungstätigkeit in den vergangenen Jahren und damit für den Nachfrageüberhang am Mietwohnungsmarkt.
Mietwohnungsmarkt
Aufgrund der geringen Bautätigkeit und einer anhaltend beträchtlichen Zuwanderung ist der Mietwohnungsmarkt in städtischen und gut erschlossenen Lagen weiterhin angespannt. Die Nettozuwanderung im ersten Quartal betrug 20 800 Personen5. Raiffeisen rechnet für 2025 mit einer Zuwanderung von netto 80 000 Perso-nen5. Jüngste Zahlen zu den eingereichten Baugesuchen und erteilten Baubewilligungen zeigen, dass zwar vermehrt Wohnungen geplant werden, die Differenz zwischen eingereichten Baugesuchen und erteilten Baubewilligungen aber wächst. Grund dafür dürften längere Bewilligungsprozesse und Einsprachen sein. In 2024 wurden schweizweit Gesuche für gesamthaft über 29 000 Mietwohnungen eingereicht6. Dies entspricht gegenüber 2022 einer Steigerung von 19%. Viele der Wohnungen werden jedoch erst ab 2026 realisiert werden.
Die knappe Wohnraumsituation führt zu weiterhin steigenden Angebotsmieten. Diese erhöhten sich im ersten Semester im Durchschnitt über alle Preissegmente schweizweit um 1.7%, in Zürich und in Basel betrug der Anstieg 2.0% respektive 1.5%7.
Der Büroflächenmarkt profitiert aus Investorensicht von der tendenziell steigenden Vor-Ort-Präsenz. Zwar ist der Anteil der Angestellten mit der Möglichkeit, ihre Arbeit
zumindest teilweise zuhause zu verrichten, noch immer hoch. Das Ausmass von Heimarbeit wird jedoch kontinuierlich reduziert5. Die steigende Büropräsenz und das Beschäftigungswachstum sorgen generell für einen wachsenden Flächenbedarf. Für Zürich rechnet JLL8 in den kommenden Quartalen mit anziehenden Spitzen-mieten, dies nach einer längeren Phase mit Seitwärts-bewegungen.
Ausblick
Im weiteren Jahresverlauf ist gesamtwirtschaftlich von einer verhaltenen Entwicklung auszugehen. Die Mehrheit der Ökonomen und Analysten erwarten eine globale Konjunkturabkühlung in den kommenden sechs Monaten. Im Schweizerischen Immobilienmarkt ist die Stimmung vergleichsweise positiv. Die Zinslage und die starke Nachfrage nach Wohnraum bieten gute Voraussetzungen für eine leicht steigende Ertragslage.
In Bezug auf die Zielmärkte Zürich und Basel ist der Ausblick für gemischte Immobilienportfolios differenziert, aber insgesamt positiv zu beurteilen. Dabei spielen die Lagequalität, vorausschauende, innovative und wertschöpfende Objektstrategien sowie insbesondere im gewerblichen Bereich die sorgfältige Auswahl und Pflege der Mieterschaft eine zentrale Rolle.
1Fahrländer Partner, Metaanalyse Konjunktur Schweiz 07/2025
2SECO, Konsumentenstimmung 06/2025
3UBS, Schweizer Wirtschaft in 20 Charts, 3. Juli 2025
4UBS, Immobilienmarkt Schweiz, 3. Quartal 2025
5Raiffeisen, Immobilien Schweiz – 2Q 2025
6 www.realestatemove.ch, Wohnungsbau mit Erholungssignalen, aber noch keine Entspannung
7Wüest Partner, Standortinformation Zürich und Basel
8JLL, Büromarkt Zürich und Basel
Portfoliowert Renditeliegenschaften
800›7 Mio. CHF
Liegenschaftsertrag
15.9 Mio. CHF
7655
8007
1S C
15.9
HI 2024
H1 2025
H1 2024 H1 2025
Bruttorendite
4.03 %
Reingewinn exkl.
Neubewertungseffekte
7.3 «.o. CHF
4.26
4.03
6,4
7.3
H1 2024 H1 2025
H1 2024
H1 2025
Realer Diskontsatz
2.72 %
Aktienkurs
98.00 CHF
2.79
2.72
90.40
98.00
H1 2024 H1 2025
H1 2024
H1 2025
Bericht zum Halbjahr
Wertsteigerung des Immobilienportfolios
Aufgrund des veränderten Zinsumfelds konnte das Ren-diteportfolio der Gesellschaft im ersten Halbjahr 2025 eine Wertsteigung verzeichnen. Like-for-Like im Vergleich zum Vorjahr stieg der Portfoliowert um CHF 19.2 Mio. oder 2.50% an. Nach Abzug der Investitionen von CHF 1.8 Mio. beläuft sich die Nettowertveränderung auf CHF 17.4 Mio. oder 2.23%. Das Wachstum ist insbesondere auf den Rückgang des durchschnittlichen, gewichteten realen Diskontsatzes zurückzuführen, welcher sich im Vergleich zum Vorjahr um 6 Basispunkte von 2.78% auf 2.72% reduziert hat.
Profitabilität beibehalten
Der Liegenschaftsertrag stieg im ersten Halbjahr 2025 um TCHF 358 oder 2.30% im Vergleich zur Vorperiode auf CHF 15.9 Mio. an. Die Zunahme resultiert einerseits aus Veränderungen im Portfolio sowie der Mietzinserhö-hungen infolge Indexierung-/Referenzzinsanpassung aus dem Vorjahr. Vorübergehend höhere Aufwendungen im Zusammenhang mit Leerständen und Verlusten haben das Wachstum des Liegenschaftsertrags leicht beeinträchtigt. Die Betriebsaufwände des Renditeportfolios blieben im Vergleich zur Vorperiode stabil bei CHF 5.4 Mio. Die EBIT-Marge der Renditeliegenschaften exkl. Neubewertung konnte infolge der höheren Liegenschafts-erträge leicht von 65.83 % auf 65.86% erhöht werden.
Portfoliorotation weitgehend umgesetzt
Im Rahmen der laufenden Optimierung des Renditeportfolios wurde eine gezielte Rotation von Standorten umgesetzt. Dabei wurde das Ziel verfolgt, die Liegenschaften an Lagen ausserhalb von Zürich und Basel zu verkaufen und strategische Zukäufe in den urbanen Lagen
in Zürich und Basel zu tätigen. Im Zuge dessen hat die Gesellschaft per 30. Juni 2025 die Liegenschaft am Malerweg 4 in Thun veräussert. Zudem erfolgte per
7. März 2025 der Zukauf einer Wohnliegenschaft an der Dufourstrasse 122 im Zürcher Seefeld. Eine weitere Wohnliegenschaft wurde per 31. Juli 2025 an der Fröhlichstrasse 50 im Züricher Seefeld angebunden. Darüberhinaus konnte die Gesellschaft nach dem Bilanzstichtag eine Liegenschaft in der Stadt Basel im Zuge einer Arrondierung akquirieren. Der Eigentumsübertrag ist per Ende September 2025 vorgesehen. Zudem ist der Verkauf der Liegenschaft an der Rue de Lausanne 29-31 in Morges bereits beurkundet. Die Eigentumsübertragung wird im Herbst 2025 erfolgen.
Promotionsentwicklung verläuft nach Plan
Der Kauf von Parzellen sowie die Vermarktung von bestehenden Projekten verläuft planmässig. Im ersten Halbjahr 2025 belief sich der EBIT auf CHF 2.7 Mio. (Vorjahr: CHF 1.6 Mio.). Das Projekt an der Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg konnte sehr erfolgreich abgeschlossen werden. Im Februar 2025 konnte die letzte Wohnung notariell beurkundet werden, womit sämtliche Einheiten noch vor Fertigstellung verkauft werden konnten. Mit einem ROI von 23.41% und einem IRR von 19.77% konnten die budgetierten Projektkennzahlen übertroffen werden.
Darüber hinaus hat die Gesellschaft eine neue Parzelle in Zürich mit einem Projektvolumen von CHF 17.6 Mio. gesichert. Nach dem Bilanzstichtag konnten zudem eine weitere Wohnung an der Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon beurkundet werden, sowie die letzte Einheit reserviert werden.
Fröhlichstrasse 50, Zürich
1Hinweis: 1 = schlechteste Note, 5 = beste Note
2Die Nachhaltigkeitsanalyse wird aufgrund der Datenverfügbarkeit mit Bezugsjahr 2023 durchgeführt
Renditeliegenschaften
Liegenschaftsertrag –
Soll-Miete netto nach Nutzung
Im Vergleich zum 31. Dezember 2024 trug der Ankauf der Dufourstrasse 122 in Zürich dazu bei, dass trotz der Verkäufe der Liegenschaften an der Brandschenke-strasse 171 in Zürich und Malerweg 4 in Thun die Wohn-quote unverändert bei 29.8% blieb. Aufgrund der Portfoliorotation resultierten bei restlichen Nutzungen leichte Veränderungen.
Transaktionen
Akquisitionen
In der ersten Jahreshälfte akquirierte die Gesellschaft für CHF 13.8 Mio. die Liegenschaft Dufourstrasse 122 in Zürich. Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft befindet sich im beliebten Seefeldquartier in geringer Distanz zum See. Die Liegenschaft bietet bauliches Potenzial und soll sanft erneuert werden.
Entwicklung WAULT1und Leerstand
Dank der Vertragsverlängerung eines Ankermieters und weiteren Neuvermietungen konnte die gewichtete Restlaufzeit (WAULT: Weighted Average Unexpired Lease Term) per Stichtag 30. Juni 2025 auf 4.3 Jahre erhöht werden.
Die stichtagsbezogene Leerstandsquote per 30. Juni 2025 beträgt 2.0%, was einen stabilen Wert darstellt (Vorjahr: 1.8%). Der periodenbezogene Leerstand erhöhte sich im 1. Halbjahr 2025 leicht auf 2.1% (Vorjahr: 1.9%).
Der Leerstand per Stichtag setzt sich massgeblich aus einer Bürofläche an der Witikonerstrasse 15 in Zürich, mehreren Wohnungen am Badischen Bahnhof und einer Bürofläche und Wohnung an der Bürglistrasse in Zürich zusammen.
1Hinweis: Leerstände sind nicht Teil der Darstellung und befristete
Liegenschaft
Dufourstrasse
Eigentumsübertragung per
Kaufpreis in
CHF
Ertrag p.a.
in CHF
Mietverhältnisse mit Wohnnutzung bleiben (gemäss WAULT-Definition) unberücksichtigt.
122, ZH 01.04.2025 13 800 000 365 976
Total 365 976
Devestitionen
In der ersten Jahreshälfte verkaufte die Gesellschaft für gesamthaft CHF 19.9 Mio. die Liegenschaften Brand-schenkestrasse 171 in Zürich und Malerweg 4 in Thun. Die Devestition erfolgte vor dem Hintergrund nicht strategie-konformer Standorte.
|
Liegenschaft
|
Eigentumsübertragung per
|
Verkaufpreis
in CHF
|
Ertrag p.a.
in CHF
|
|
Brandschenke-strasse 171, ZH
|
04.04.2025
|
5 800 000
|
156 228
|
|
Malerweg 4, Thun
|
27.05.2025
|
14 050 000
|
733 540
|
|
Total
|
|
|
889 768
|
Entwicklungsliegenschaften
|
Eckdaten
|
Fuederholzstrasse 8, Herrliberg1
|
Minervastrasse 124, Zürich1
|
Alte Landstrasse 26, Rüschlikon
|
Ruchenacher 17, Zumikon
|
Berghaldenstrasse 32, 34, Zürich
|
Dorfstrasse 68, Zumikon
|
|
Produkt / Verkaufsobjekte
|
6 WHG
|
9 WHG
|
4 WHG
|
6 WHG
|
16 WHG
|
17 Whg
|
|
BWF
|
1 225 m2
|
837 m2
|
821 m2
|
1 102 m2
|
1 996 m2
|
1 553 m2
|
|
Anlagekosten
|
CHF 17.5 Mio.
|
CHF 17.3 Mio.
|
CHF 15.5 Mio.
|
CHF 21.8 Mio.
|
CHF 35.5 Mio.
|
CHF 26.9 Mio.
|
|
Realisierung
|
2022-2025
|
2023-2026
|
2023-2026
|
2026-2028
|
2026-2028
|
2027-2029
|
|
Vermarktung
|
6/6
|
9/9
|
2/4
|
folgt
|
folgt
|
folgt
|
1Promotionsobjekt mit einem Entwicklungspartner (Anteil SFUP 50.5%)
Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg
Die Bauarbeiten für das Projekt konnten erfolgreich abgeschlossen werden. Per Ende April 2025 wurden fünf von sechs Einheiten den neuen Eigentümern übertragen. Für die letzte Einheit, welche im März verkauft wurde und bis Ende Juli fertiggestellt wird, ist die Eigentumsübertragung anfangs August 2025 geplant. Das Projekt wird Ende August abgeschlossen sein.
Minervastrasse 124 in Zürich
Die Bauarbeiten für das Bauprojekt, bei welchem vor Jahresende 2024 die letzten drei Einheiten beurkundet wurden, verlaufen planmässig. Es ist geplant, dass die Eigentumsübertragungen Ende der zweiten Jahreshälfte bzw. zu Beginn der ersten Jahreshälfte 2026 erfolgen werden.
Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon
Die Bauarbeiten für das Bauprojekt sind in der ersten Jahreshälfte planmässig verlaufen, so dass die Roh-bauarbeiten zu Beginn der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen werden können. Gegen Ende der ersten Jahreshälfte konnten die letzten beiden Einheiten bei Interessenten platziert werden. Die Beurkundungen dieser beiden Kaufverträge sind auf Beginn der zweiten Jahreshälfte geplant.
Ruchenacher 17 in Zumikon
An exklusiver Lage in Zumikon entstehen zwei neue Baukörper mit insgesamt sechs Wohneinheiten. Nach erfolgter Baueingabe befand sich das Projekt in der Berichtsperiode in der Bewilligungsphase. Die Baubewilligung wird zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2025 erwartet.
Berghaldenstrasse 32, 34 in Zürich
An attraktiver Lage in Zürich-Witikon entstehen 16 Ei-gentumseinheiten für Familien. Nach dem Ankauf des Grundstücks Ende der zweiten Jahreshälfte 2024 erfolgt die Erarbeitung des Bauprojektes bis zur geplanten Baueingabe zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2025.
Dorfstrasse 68 in Zumikon
Das Grundstück an zentraler Lage in Zumikon konnte zu Beginn der Berichtsperiode angekauft werden. Geplant sind 17 Wohnungen nahe am Dorfkern mit guter Anbindung zur Stadt Zürich. Die Baueingabe ist zu Beginn der zweiten Jahreshälfte geplant.
Nachhaltigkeit
Die auf Emissionsreduktion ausgerichtete Nachhaltig-keitsstrategie wurde in der ersten Jahreshälfte durch die Umsetzung konkreter Massnahmen weiter vorangetrieben.
Im Berichtsjahr hat die SF Urban Properties AG wichtige Schritte zur ökologischen Aufwertung ihrer Liegenschaften eingeleitet. In enger Zusammenarbeit mit Fachplanern und Behörden wurden im Rahmen eines mehrstufigen Prozesses Massnahmen zur Entsiegelung, Begrünung und ökologischen Aufwertung von Flächen definiert.
Konkret wurden für die Liegenschaften Zeltweg 67 und Witikonerstrasse 15 umfassende Projekte zur Dachbegrünung sowie zur Umgestaltung von Aussenräumen aufgesetzt. Die Planung und Projektbegleitung erfolgten in enger Abstimmung mit einem Zürcher Gartenarchi-tekten sowie der Stadt Zürich (Grün Stadt Zürich), welche die Förderfähigkeit der Massnahmen in der zweiten Jahreshälfte prüfen wird.
Mit der Freigabe der Arbeiten, der Einreichung von För-deranträgen und der Zusage zur Kostenbeteiligung in Höhe von 50% durch SFUP wird ein klares Bekenntnis zu nachhaltiger Entwicklung und Biodiversitätsförderung abgegeben.
Die Umsetzung der Massnahmen ist für 2025/2026 geplant und wird im Anschluss durch eine fachgerechte Abnahme abgeschlossen. Die Investitionen in die ökologische Qualität der Liegenschaften leisten einen aktiven Beitrag zur klimaresilienten Stadtentwicklung und unterstreichen das langfristige Nachhaltigkeitsverständnis der Gesellschaft.
Detaillierte Informationen zu den Zielen und Massnahmen sind im Kapitel «Nachhaltigkeit» des Geschäfts-berichts 2024 erläutert. Der Nachhaltigkeitsbericht wird jährlich aktualisiert.
Ausblick
Umsetzung der angestossenen Portfoliorotation
Im Jahr 2025 steht der weitgehende Abschluss der Portfoliorotation und damit die strategiekonforme Konsolidierung des Portfolios im Mittelpunkt. Der Umbau des Portfolios hat zur Folge, dass die regionale Quote von Liegenschaften ausserhalb der urbanen Lagen von Zürich und Basel auf ein Minimum reduziert wird. Damit fokussiert sich die Gesellschaft auf Lagen, welche ein überdurchschnittliches Aufwertungspotenzial bieten und zugleich das Leerstandsrisiko nachhaltig tief gehalten werden kann.
Im Zuge dessen konnte das Management nach dem Bilanzstichtag eine zweite Wohnliegenschaft im renommierten Zürcher Seefeldquartier ins Portfolio aufnehmen sowie eine Arrondierungsliegenschaft in Basel sichern.
Akquisitionen neuer Promotionsobjekte
Die Gesellschaft konnte nach dem Bilanzstichtag eine neue Promotionsliegenschaft in Zürich sichern. Zudem ist der Erwerb von ein bis zwei weiteren Projekten geplant.
Weiter sollen die neu erworbenen Bauprojekte an der Berghaldenstrasse 32/34 in Zürich sowie an der Dorfstrasse 68 in Zumikon vorangetrieben werden und baldmöglichst eine Baueingabe erfolgen. Die Bauprojekte an der Minervastrasse 124 in Zürich sowie an der Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon verlaufen planmässig. Die Fertigstellung beider Vorhaben ist für das erste Quartal 2026 vorgesehen.
Positiver Ausblick auf das Jahresende
Trotz der weiterhin unsicheren regulatorischen Rahmenbedingungen auf nationaler als auch internationaler Ebene ist das Management in Hinblick auf den weiteren Jahresverlauf des Geschäftsganges überzeugt, die zu Jahresbeginn formulierten Ziele zu erreichen.
Konsolidierte Erfolgsrechnung
|
Erfolgsrechnung
|
in CHF 1 000
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2025
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2024
|
Anhang
|
|
Liegenschaftsertrag
|
15 928
|
15 570
|
12
|
|
Übriger Ertrag
|
99
|
190
|
|
Verkaufserfolg aus Renditeliegenschaften
|
1 021
|
–
|
|
Ertrag aus Entwicklungsliegenschaften
|
14 921
|
8 228
|
13
|
|
Total Betriebsertrag vor Neubewertungen
|
31 969
|
23 988
|
|
Neubewertungen aus Renditeliegenschaften
|
16 547
|
-751
|
4
|
|
Veränderung Baurecht
|
-80
|
-82
|
4
|
|
Total Betriebsertrag nach Neubewertungen
|
48 436
|
23 155
|
|
Unterhalt und Reparaturen Liegenschaften
|
-1 818
|
-1 829
|
|
Betriebsaufwand Liegenschaften
|
-655
|
-657
|
|
Aufwand aus Entwicklungsliegenschaften
|
-12 026
|
-6 547
|
13
|
|
Impairment
|
–
|
280
|
|
Personalaufwand
|
-228
|
-228
|
14
|
|
Verwaltungsaufwand
|
-2 471
|
-2 436
|
15
|
|
Übriger Betriebsaufwand
|
-516
|
-552
|
|
Total Betriebsaufwand
|
-17 714
|
-11 969
|
|
Betriebsergebnis vor Finanzergebnis, Steuern (EBIT)
|
30 722
|
11 186
|
|
Finanzertrag
|
557
|
917
|
16
|
|
Finanzaufwand
|
-4 512
|
-4 886
|
16
|
|
Finanzergebnis
|
-3 955
|
-3 969
|
|
Gewinn vor Steuern (EBT)
|
26 767
|
7 217
|
|
Steuern
|
-5 215
|
-1 224
|
17
|
|
Reingewinn
|
21 552
|
5 993
|
|
davon den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnen
|
20 599
|
5 779
|
|
davon den Minderheitsaktionären zuzurechnen
|
953
|
214
|
|
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen
pro Aktie (EPS) à CHF 1.80 nominal (unverwässert / verwässert)
|
CHF
|
1.23
|
0.34
|
|
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen
pro Aktie (EPS) à CHF 9.00 nominal (unverwässert / verwässert)
|
CHF
|
6.15
|
1.72
|
Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
|
in CHF 1 000
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2025
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2024 Anhang
|
|
Reingewinn
|
21 552
|
5 993
|
|
– Neubewertungen der Zinsabsicherungen1
|
1 456
|
-3 229 10
|
|
– Steuereffekt Zinsabsicherungen1
|
-285
|
622 6
|
|
– Reklassifikationsadjustment2
|
663
|
789
|
|
– Steuereffekt Reklassifikationsadjustment2
|
-129
|
-152
|
|
Gesamtergebnis
|
23 257
|
4 023
|
|
davon den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnen
|
22 304
|
3 809
|
|
davon den Minderheitsaktionären zuzurechnen
|
953
|
214
|
1Marktwertveränderung der Interest Payer Swaps, welche dem Hedge Accounting (CFH) unterliegen, abzüglich der latenten Steuern.
2Reklassifikationadjustment alter Interest Payer Swaps, abzüglich der latenten Steuern.
Konsolidierte Bilanz
|
Aktiven in CHF 1 000
|
30. Jun. 2025
|
31. Dez. 2024 Anhang
|
|
Umlaufvermögen
|
|
|
|
Flüssige Mittel
|
10 267
|
9 391 1
|
|
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
|
12 963
|
16 215 2
|
|
Steuerforderungen
|
1 065
|
245
|
|
Übrige Forderungen
|
10 202
|
7 125 3
|
|
Übrige Forderungen Nahestehende
|
70
|
–
|
|
Aktive Rechnungsabgrenzungen
|
1 079
|
925
|
|
Aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden
|
–
|
166
|
|
Renditeliegenschaften, zum Verkauf bestimmt
|
29 520
|
4 980 4
|
|
Entwicklungsliegenschaften
|
49 132
|
42 087 5
|
|
Total Umlaufvermögen
|
114 298
|
81 134
|
|
Anlagevermögen
|
|
|
|
Wertschriften
|
2
|
2
|
|
Renditeliegenschaften, zur Anlage bestimmt inkl. Baurechte
|
773 943
|
784 655 4
|
|
Langfristige Forderungen
|
266
|
296
|
|
Latente Steuerforderungen
|
5 490
|
7 120 6
|
|
Total Anlagevermögen
|
779 701
|
792 073
|
|
Total Aktiven
|
893 999
|
873 207
|
|
Passiven in CHF 1 000
|
30. Jun. 2025
|
31. Dez. 2024 Anhang
|
|
Kurzfristiges Fremdkapital
|
|
|
|
Vertragsverbindlichkeiten
|
2 587
|
4 326
|
|
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Nahestehenden
|
64
|
1 778
|
|
Leasingverbindlichkeiten
|
186
|
186 7
|
|
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
|
4 398
|
2 818
|
|
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
|
378
|
557
|
|
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken / Roll-over-Kredite)
|
139 722
|
250 717 8
|
|
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
|
1 751
|
1 575
|
|
Passive Rechnungsabgrenzungen
|
7 698
|
5 427 9
|
|
Passive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden
|
111
|
134
|
|
Total kurzfristiges Fremdkapital
|
156 895
|
267 518
|
|
Langfristiges Fremdkapital
|
|
|
|
|
Unverzinsliche Verbindlichkeiten
|
100
|
100
|
|
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
|
46
|
2 159
|
|
Leasingverbindlichkeiten
|
2 939
|
2 988 7
|
|
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken / Roll-over-Kredite)
|
270 279
|
149 173 8
|
|
Derivative Finanzinstrumente
|
14 131
|
16 120 10
|
|
Vorsorgeverpflichtungen
|
8
|
8
|
|
Latente Steuerverbindlichkeiten
|
63 750
|
60 313 6
|
|
Total langfristiges Fremdkapital
|
351 253
|
230 861
|
|
Total Fremdkapital
|
|
498 379
|
|
508 148
|
|
Eigenkapital
|
|
|
|
|
Aktienkapital
|
30 167
|
30 167 11
|
|
Kapitalreserven
|
68 755
|
80 989
|
|
Gewinnreserven
|
276 148
|
260 178
|
|
Periodenerfolg
|
20 599
|
15 970
|
|
Cash-Flow Hedge Reserven
|
-11 982
|
-13 687
|
|
Neubewertungsreserven
|
12
|
12
|
|
Minderheitsanteile am Eigenkapital
|
2 152
|
1 199
|
|
Total Eigenkapital
|
385 851
|
374 828
|
|
Total Passiven
|
893 999
|
873 207
|
Konsolidierte Geldflussrechnung
|
in CHF 1 000
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2025
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2024 Anhang
|
|
Reingewinn
|
21 552
|
5 993
|
|
Veränderung Baurecht
|
80
|
82 4
|
|
Finanzertrag
|
-557
|
-917 16
|
|
Finanzaufwand
|
4 512
|
4 886 16
|
|
Steuern
|
5 215
|
1 224 17
|
|
Neubewertung aus Renditeliegenschaften
|
-16 547
|
751 4
|
|
Impairment
|
–
|
-280
|
|
Verkaufserfolg aus Renditeliegenschaften
|
-1 021
|
–
|
|
Veränderung:
|
|
|
|
– Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
|
3 252
|
13 341 2
|
|
– Steuerforderungen
|
-820
|
5 382
|
|
– Übrige Forderungen
|
-3 077
|
-1 524 3
|
|
– Übrige Forderungen Nahestehende
|
-70
|
–
|
|
– Aktive Rechnungsabgrenzungen
|
12
|
664
|
|
– Entwicklungsliegenschaften
|
-9 005
|
87 5
|
|
– Vertragsverbindlichkeiten
|
-1 739
|
727
|
|
– Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Nahestehenden
|
-1 714
|
-246
|
|
– Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
|
1 580
|
639
|
|
– Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
|
-179
|
–
|
|
– Passive Rechnungsabgrenzungen
|
1 912
|
1 441 9
|
|
– Rückstellungen gegenüber Nahestehenden
|
–
|
-226
|
|
– Abgrenzungen Kapitalsteuer
|
-392
|
130
|
|
– Bezahlte Steuern
|
-222
|
– 17
|
|
Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit
|
2 772
|
32 154
|
|
Kauf von Renditeliegenschaften
|
-13 800
|
-9 500 4
|
|
Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften
|
-280
|
-485 4
|
|
Wertvermehrende Investitionen
|
-1 762
|
-2 251 4
|
|
Kauf von Entwicklungsliegenschaften
|
-12 500
|
–
|
|
Kaufnebenkosten von Entwicklungsliegenschaften
|
-228
|
–
|
|
Verkauf von Renditeliegenschaften
|
19 850
|
–
|
|
Verkaufsnebenkosten von Renditeliegenschaften
|
-349
|
–
|
|
Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
|
14 688
|
–
|
|
Veränderung langfristige Forderungen
|
30
|
-123
|
|
Erhaltene Zinsen
|
24
|
–
|
|
Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit
|
5 673
|
-12 359
|
|
in CHF 1 000
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2025
|
1. Jan. bis
30. Jun. 2024 Anhang
|
|
Aufnahme Hypotheken / Roll-over-Kredite
|
281 456
|
53 000 8
|
|
Rückzahlung Hypotheken / Roll-over-Kredite
|
-271 022
|
-58 629 8
|
|
Amortisation Leasingverbindlichkeiten
|
-49
|
-49
|
|
Auf- (+) / Abnahme (-) Finanzverbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
|
-1 937
|
48
|
|
Auf- (+) / Abnahme (-) langfristige unverzinsliche Verbindlichkeiten
|
–
|
-28
|
|
Bezahlte Zinsen
|
-3 406
|
-3 918 16
|
|
Käufe von eigenen Aktien
|
-377
|
–
|
|
Ausschüttung aus Kapitalreserven
|
-12 234
|
-9 721
|
|
Dividendenzahlung
|
–
|
-2 346
|
|
Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit
|
-7 569
|
-21 643
|
|
Zu- (+) / Abnahme (-) flüssige Mittel
|
|
-1 848
|
|
876
|
|
Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode1
|
|
7 325 1
|
|
9 391
|
|
Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode1
|
10 267
|
5 477 1
|
|
Zu- (+) / Abnahme (-) flüssige Mittel
|
876
|
-1 848
|
1Die Gesellschaft kann über einen Teil der flüssigen Mittel (Käuferanzahlungen / Reservationsanzahlungen) nicht frei verfügen, da diese ausschliesslich für den Zweck des Baus der Stockwerkeigentumseinheiten bestimmt sind. Per 30. Juni 2025 beläuft sich der Betrag auf TCHF 3 027 (Vergleichsperiode: TCHF 1 016). Per 1. Januar 2025 beläuft sich der Betrag auf TCHF 5 121 (Vergleichsperiode: TCHF 3 618).
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
|
in CHF 1 000
|
Aktienkapital
|
Kapitalreserven
|
Eigene Aktien
|
Gewinnreserven
|
Perioden-
erfolg
|
Cash-Flow
Hedge Reserven
|
Neu-bewer-tungs-reserven
|
Minder-heits-anteile
|
Total Eigenkapital
|
|
Bestand am
1. Jan. 2025
|
|
30 167
|
80 989
|
–
|
260 178
|
15 970
|
-13 687
|
12
|
1 199
|
374 828
|
|
Zuweisung an
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gewinnreserve
|
|
–
|
–
|
–
|
15 970
|
-15 970
|
–
|
–
|
–
|
–
|
|
Reingewinn/-verlust
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
20 599
|
–
|
–
|
953
|
21 552
|
|
Zinsabsicherung1
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
2 119
|
–
|
–
|
2 119
|
|
Latente Steuern auf
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Zinsabsicherung
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
-414
|
–
|
–
|
-414
|
|
Gesamtergebnis
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
20 599
|
1 705
|
–
|
953
|
23 257
|
|
Erwerb eigener Aktien
|
|
–
|
–
|
-377
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
-377
|
|
Ausgabe von
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
eigenen Aktien an
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mitarbeitende
|
|
–
|
–
|
377
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
377
|
|
Ausschüttung aus
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Kapitalreserven
|
|
–
|
-12 234
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
-12 234
|
|
Dividende
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
|
Bestand am
30. Jun. 2025
|
|
30 167
|
68 755
|
–
|
276 148
|
20 599
|
-11 982
|
12
|
2 152
|
385 851
|
|
|
|
|
|
|
|
Cash-Flow
|
Neu-bewer-
|
Minder-
|
Total
|
|
|
Aktien-
|
Kapital-
|
Eigene
|
Gewinn-
|
Perioden-
|
Hedge
|
tungs-
|
heits-
|
Eigen-
|
|
in CHF 1 000
|
kapital
|
reserven
|
Aktien
|
reserven
|
erfolg
|
Reserven
|
reserven
|
anteile
|
kapital
|
|
Bestand am
1. Jan. 2024
|
|
30 167
|
90 710
|
–
|
262 204
|
320
|
-4 072
|
12
|
626
|
379 967
|
|
Zuweisung an
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gewinnreserve
|
|
–
|
–
|
–
|
320
|
-320
|
–
|
–
|
–
|
–
|
|
Reingewinn/-verlust
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
15 970
|
–
|
–
|
573
|
16 543
|
|
Zinsabsicherung1
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
-11 959
|
–
|
–
|
-11 959
|
|
Latente Steuern auf
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Zinsabsicherung
|
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
2 344
|
–
|
–
|
2 344
|
|
Gesamtergebnis
|
|
–
|
–
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–
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–
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15 970
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-9 615
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–
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573
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6 928
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Ausschüttung aus
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Kapitalreserven
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–
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-9 721
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–
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–
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–
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–
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–
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–
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-9 721
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Dividende
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–
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–
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–
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-2 346
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–
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–
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–
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–
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-2 346
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Bestand am
31. Dez. 2024
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30 167
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80 989
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–
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260 178
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15 970
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-13 687
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12
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1 199
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374 828
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1Neubewertungen der derivativen Finanzinstrumente – Anhang 10. Derivative Finanzinstrumente.
Alte Landstrasse 26, Rüschlikon
Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss
Der Anhang ist in die folgenden vier Abschnitte unterteilt:
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Der erste Abschnitt enthält allgemeine Bemerkungen und Grundsätzliches zur Rechnungslegung;
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Der zweite Abschnitt enthält Kommentare zu ausgewählten Positionen der Bilanz der Berichtsperiode;
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Der dritte Abschnitt enthält Kommentare zu ausgewählten Positionen der Erfolgsrechnung der Berichtsperiode;
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Der vierte Abschnitt enthält Informationen zu weiteren, spezifischen Sachverhalten der Berichtsperiode.
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Allgemeines
Die SF Urban Properties AG (SFUP) ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Sitz in Zürich. Die Gesellschaft investiert in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften mit Fokus auf die Städte Zürich und Basel. Die Strategie ist auf Wirtschaftsräume und Lagen ausgerichtet, die aufgrund demografischer, gesetzlicher oder ökonomischer Rahmenbedingungen oder deren Veränderungen mehr Potenzial aufweisen als andere.
-
Rechnungslegungsgrundsätze
Allgemeines
Der Halbjahresabschluss der Gesellschaft ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsen-tationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz. Der Halbjahresabschluss basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip.
Der Verwaltungsrat genehmigte den Halbjahresabschluss am 19. August 2025.
Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Gesellschaft hat per 1. Januar 2025 die folgenden neu in Kraft getretenen bzw. geänderten Standards und Interpretationen angewendet. Die Neuerungen hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Standard/Interpretation Beschreibung
IAS 21 Fehlende Umtauschbarkeit einer Fremdwährung
Nach dem Geschäftsjahr 2025 stehen für Gesellschaft folgende neue oder überarbeitete IFRS-Standards bzw. Interpretationen erstmals zur Einführung an. IFRS 18 wird einen wesentlichen Einfluss auf die Darstellung und Angaben im Konzernabschluss haben. Insbesondere führt IFRS 18 zu Anpassungen in der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung sowie die Ergänzung der Offenlegung unternehmensspezifischer Kennzahlen. Für die restlichen Neuerungen/Änderungen werden keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss erwartet.
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Standard/Interpretation
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Beschreibung
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Inkraftsetzung
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Geplante Anwendung
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IFRS 7 / IFRS 9
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Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten
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1. Jan. 2026
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Geschäftsjahr 2026
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IFRS 18
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Darstellung und Angaben im Abschluss
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1. Jan. 2027
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Geschäftsjahr 2027
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IFRS 19
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Tochterunternehmen ohne öffentliche Rechenschaftspflicht: Angaben
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1. Jan. 2027
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Geschäftsjahr 2027
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Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert zum Vorjahr angewandt.
Wesentliche Schätzungen
Im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management Schätzungen zur Bestimmung von Schlüsselannahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen und Unsicherheiten am Bilanzstichtag vorgenommen. Solche Schätzungen haben insbesondere einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte bei der Ermittlung von Marktwerten der Renditeliegenschaften, wo die künftigen Ertrags- und Kostenströme geschätzt und mit einem risikogerechten Zinssatz diskontiert werden. Siehe dazu Anhang «4. Renditeliegenschaften».
Auch bei laufenden Entwicklungsprojekten erfordert die laufende Beurteilung der Baukostenentwicklung sowie die Identifikation möglicher Verlustprojekte die Durchführung von Schätzungen. Siehe dazu Anhang «5. Entwicklungs-liegenschaften».
Bei der Berechnung der latenten Steuern, insbesondere für die Renditeliegenschaften und die Neubewertungen, wurden Schätzungen auf mehreren Stufen vorgenommen: der latente Steuersatz, die Entwicklung der Steuerfüsse in den Kantonen, die Haltedauer der einzelnen Liegenschaften, die Abschreibungssätze und Grossreparaturen pro Liegenschaft. Siehe dazu Anhang «6. Latente Steuerforderungen und -verbindlichkeiten» sowie «17. Steuern».
Gruppengesellschaften
Zum Konsolidierungskreis der SF Urban Properties AG gehört die Holdinggesellschaft SF Urban Properties AG sowie die folgenden Tochtergesellschaften:
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Gesellschaft
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Sitz
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Zweck der Gesellschaft
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Höhe der Beteiligung
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Aktien-/ Stammkapital
in CHF
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Erstmalige Konsolidierung
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SF Investment AG
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Zürich
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Handel mit und die Verwaltung von Liegenschaften
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50.5%
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100 000
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31. Dez. 2019
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SF Development AG
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Baar
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Entwicklung von Liegenschaften und Arealen
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50.5%
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100 000
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31. Dez. 2019
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Sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100% übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert.
Die Minderheitsanteile an Tochtergesellschaften werden in der konsolidierten Bilanz innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen, jedoch getrennt vom Eigenkapital, das auf die Aktionäre der SFUP entfällt.
Fremdwährungen
Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung. IAS 21 ist daher nicht anwendbar.
Segmentberichterstattung
Die Segmentberichterstattung nach IFRS 8 orientiert sich an der internen Berichterstattung (Management Approach). Die SFUP ist dabei in die folgenden zwei Geschäftsbereiche segmentiert:
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Renditeliegenschaften: Management von Anlageliegenschaften
-
Entwicklungsliegenschaften: Promotion von Stockwerkeigentum
Die Geschäftsleitung überwacht die operativen Ergebnisse (EBIT) getrennt für jedes Geschäftssegement. Die Finan-zierungskosten/-erträge sowie die Steuern (inkl. latenter Steuern) werden hingegen nur auf Gruppenstufe analysiert und gesteuert.
Flüssige Mittel
Flüssige Mittel werden zum Nominalwert bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Gesamtlaufzeiten von höchstens 90 Tagen.
Forderungen
Forderungen werden zu amortisierten Kosten ausgewiesen. Die Wertberichtigung der Forderungen erfolgt in der Höhe der über die Restlaufzeit erwarteten Verluste. Diese werden anhand der bisherigen Ausfälle sowie einer Analyse der folgenden Beurteilungskriterien wie die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive des Asset Managers beurteilt. Die Beurteilung umfasst folglich das historische Risiko, antizipiert auf die aktuellen Verhältnisse und Entwicklungen am Bilanzstichtag.
Renditeliegenschaften, zum Verkauf bestimmt
Im Gegensatz zu den Renditeliegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen, werden diese Liegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen, da sie innert zwölf Monaten veräussert werden sollen, da sie nicht mehr als strategiekonform eingeordnet werden.
Die Bewertung erfolgt wie bei Renditeliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40; bei der Berechnung der latenten Steuern wird der erwartete Steueraufwand inkl. Handänderungskosten einer Veräusserung innerhalb der nächsten sechs Monate errechnet.
Renditeliegenschaften, zur Anlage bestimmt
Renditeliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Anlageliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung der Marktwerte wird halbjährlich durch eine externe, unabhängige Liegenschaftsbewertungsfirma durchgeführt. Die Bewertungen erfolgen anhand der Discounted-Cashflow-Me-thode. Die Veränderung des Marktwertes bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung wird erfolgswirksam verbucht.
Entwicklungsliegenschaften
Die Entwicklungsliegenschaften der Gesellschaft sind zum Verkauf bestimmt und diese im Umlaufvermögen bilanziert. Die Bilanzierung erfolgt nach IAS 2, wonach diese Entwicklungsliegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettowert bewertet werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich der bis zur Veräusserung noch zu erwartenden Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung (Impairment) würde direkt im Aufwand berücksichtigt werden.
Liegenschaften, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist und für die die objektspezifische Gesamt-abrechnung noch nicht vorliegt oder die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht erfolgt ist, werden hier bilanziert. Zudem werden in dieser Position Liegenschaften bilanziert, die nach IFRS 15 (Revenue recognition / Umsatzerfassung über die Zeit) abgerechnet werden, falls die Beurkundung des Kaufvertrags schon erfolgte und der Kaufpreis sichergestellt wurde.
Nutzungsrechte / Leasing
Nutzungsrechte werden gemäss den Anforderungen von IFRS 16 bilanziert. Die Nutzungsrechte beinhalten ausschliesslich Baurechtsverträge, welche im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften bestehen. Die Baurechte werden nach IFRS erfasst, wobei ein Nutzungsrecht sowie die entsprechende Leasingverbindlichkeit bilanziert wird. Das Nutzungsrecht resp. die Leasingverbindlichkeit wird bei der erstmaligen Erfassung mit dem Barwert der zu Beginn des Leasingverhältnisses noch nicht gezahlten Leasingzahlungen bewertet und entsprechend diskontiert.
Alle Baurechtsverträge sind an den Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Änderungen im Index werden entsprechend prospektiv erfasst.
Hypotheken / Roll-over-Kredite
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zu amortisierten Kosten (Amortised Costs) bilanziert. Die ausgewiesenen Buchwerte der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen weitgehend deren Fair Value.
Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten eine Fixhypothek, die im Zeitpunkt des Abschlusses keine markt-konformen Konditionen aufwies (Initialbewertung – siehe Anhang «8. Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten»).
Rückstellungen / Eventualverbindlichkeiten
Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus bisherigen Ereignissen entstanden ist, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und verlässlich bestimmt werden kann. Die Bemessung der Rückstellung entspricht der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtung. Erkannte Risiken, die die genannten Erfassungskriterien für Rückstellungen nicht erfüllen, werden als Eventualverbindlichkeiten im Anhang ausgewiesen.
Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente werden zum Abschluss- oder Erwerbszeitpunkt (Trade Date) und bei der Folgebewer-tung zu Marktwerten (Fair Value) bewertet. Die SFUP setzt Payer Swaps für die Absicherung des Zinsrisikos bei den variablen Hypotheken ein. Sofern die wesentlichen vertraglichen Bedingungen (Betrag, Währung, Fälligkeitsdatum, Referenz/Index Zinssatz und Zinsfälligkeitsfrequenz) vom Grundgeschäft und Sicherungsinstrument übereinstimmen («critical terms match») wird Hedge Accounting nach IFRS 9 angewendet. Sofern diese Kriterien erfüllt sind, wird die Marktwertveränderungen des Absicherungsgeschäft im Eigenkapital (FVTOCI) erfasst. Sofern die Kriterien für das Hedge Accounting nicht erfüllt sind, werden die Marktwertveränderungen in der Erfolgsrechnung (FVTPL) erfasst. Sollte ein Absicherungsgeschäft die Kriterien von IFRS 9 nicht mehr erfüllen, so werden die im Eigenkapital aufge-laufenen Neubewertungseffekte über die Erfolgsrechnung aufgelöst und das Absicherungsgeschäft zukünftig über die Erfolgsrechnung neubewertet.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Absicherungsgeschäfts werden die Critical Terms zwischen Grundgeschäft (Bankfinanzierung) und des Payer Swaps überprüft und entsprechend dokumentiert. Zudem wird auf regelmässiger Basis überprüft, ob die Absicherungsgeschäft weiterhin den Anforderungen von IFRS 9 entspricht.
Reserven
Kapitalreserven stammen aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. Gewinnreserven beinhalten zurückbehaltene Gewinne. Die Position Cashflow-Hedge-Reserven umfasst die Wertveränderung der für Hedge Accounting qualifizie-renden derivativen Finanzinstrumente und deren latente Steuern.
Liegenschaftsertrag
Der Liegenschaftsertrag umfasst den Soll-Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen, Mietzinsverlusten, erwarteten Verlusten und zuzüglich der Umsatzmieten, Baurechtzinserträge sowie Nebenkostenpauschalen. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z. B. mietfreie Perioden oder Staffelmieten) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Mietertrags erfasst. Umsatz-bezogene Mieterträge werden entsprechen abgegrenzt.
Verkaufserfolg aus Renditeliegenschaften
Der Erfolg aus Renditeliegenschaftsverkäufen entspricht der Differenz vor Steuern zwischen dem erzielten Nettoerlös und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Immobilien abzüglich Transaktionskosten. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Eintrages im Grundbuch, d.h. bei Eigentumsübertragung erfasst.
Verkaufserfolg aus Entwicklungsliegenschaften
Der Erfolg aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten wird mittels Umsatzerfassung über die Zeit (IFRS 15) erfasst. Die Messung des Leistungsfortschritts erfolgt mittels des input-orientierten Verfahren, wonach der Baufortschritt anhand der bisher angefallenen Kosten im Verhältnis zu den insgesamt erwarteten Baukosten (exkl. Land) eruiert wird (sog. Cost-to-Cost-Methode).
Dem Baufortschritt entsprechend werden für die bereits verkauften Einheiten Umsätze sowie Kosten (inkl. Land) über die Zeit der Erfolgsrechnung gutgeschrieben bzw. belastet. Die zu erwartenden Steuern werden ebenso dem Baufortschritt entsprechend erfolgswirksam verbucht. Liegt für ein Projekt kein Steuerruling vor, wird der latente Steuersatz gemäss Anhang «17. Steuern» angewendet.
Die Umsatz- und Aufwandserfassung erfolgt nach Baufortschritt sowie nach dem Beurkundungsstand. Als verkauft gelten jene STOWE-Einheiten, für welche ein beurkundeter Kaufvertrag sowie ein unwiderrufliches Zahlungsverspre-chen vorliegt. Die Anzahl verkaufte Einheiten im Verhältnis zu den total geplanten Einheiten bildet der Beurkundungsstand.
Die Umsatzerfassung über die Zeit erfolgt auf Basis von Plankosten und Erträgen. Ergeben sich Kostenüberschrei-tungen im Projektverlauf, die den Projekterfolg negativ erscheinen lassen, werden diese sofort der Erfolgsrechnung belastet.
Unterhalt und Reparaturen Liegenschaften
Der laufende Unterhalt und die anfallenden Reparaturen gelten nicht als wertvermehrende Investitionen und werden der Erfolgsrechnung belastet. Wertvermehrende Massnahmen, welche zu einer Wertsteigerung der Renditeliegenschaften führen, werden teilweise oder vollständig aktiviert. Der nicht aktivierte Teil wird entsprechend unter Unterhalt und Reparaturen verbucht.
Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten
Die Wertberichtigung für die erwarteten Verluste aus Finanzinvestitionen, Forderungen aus Lieferung und Leistungen und Vertragsvermögenswerten wird zu jedem Bilanzstichtag aktualisiert, um den Veränderungen des Ausfallsrisiko seit der erstmaligen Erfassung des jeweiligen Finanzinstruments Rechnung zu tragen.
Für Forderungen aus Lieferung und Leistungen und Vertragsvermögenswerte werden die erwarteten Verluste stets über die gesamte Restlaufzeit erfasst. Diese werden anhand der bisherigen Ausfälle sowie einer Analyse der folgenden Beurteilungskriterien wie die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive des Asset-Managers beurteilt. Die Beurteilung umfasst folglich das historische Risiko, antizipiert auf die aktuellen Verhältnisse und Entwicklungen am Bilanzstichtag.
Für alle anderen Finanzinstrumente werden die Verluste nur dann über die gesamte Restlaufzeit erfasst, sofern sich das Ausfallrisiko seit der erstmaligen Erfassung signifikant erhöht hat. Hat sich das Ausfallrisiko seit der erstmaligen Erfassung nicht signifikant erhöht, so wird weiterhin der erwartete 12-Monats-Verlust als Wertberichtigung erfasst.
Verwaltungsaufwand
Der Verwaltungsaufwand umfasst alle Kosten der strategischen und operativen Verwaltung des Vermögens sowie der Administration der Gesellschaft.
