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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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MarvegliaHelvetiaSteuer entfällt zukünftig | 14. November 2025
Immobilienbesitzende in der Schweiz müssen ein fiktives Einkommen – den sogenannten Eigenmietwert – versteuern und können im Gegenzug Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abziehen. Die Steuer wird abgeschafft – vermutlich per Ende 2027.
Etwa 57,7 Prozent der Schweizer Stimmbürger stimmten im September der Reform zu, die den Eigenmietwert abschafft und stattdessen eine Objektsteuer für Zweitwohnungen einführt.Fotos: Keystone
Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Steuermechanismus, der steuerliche Nachteile der Mieterschaft gegenüber Immobilienbesitzenden ausgleichen soll. Denn Eigentümerinnen und Eigentümer können Ihre Unterhaltskosten für die Immobilie sowie ihre Schuldzinszahlungen bei den Steuern abziehen. Im Gegenzug müssen sie fiktive Mieteinnahmen versteuern. Im europäischen Umfeld ist eine solche Steuer die absolute Ausnahme und bot in der Schweiz immer wieder Anlass zu politischen Diskussionen. 1999, 2004 und 2012 wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts an der Urne abgelehnt. Am 28. September 2025 gelang den bürgerlichen Parteien zusammen mit dem Eigentümer- und dem Gewerbeverband schliesslich der Erfolg. Der Eigenmietwert wird abgeschafft und an seine Stelle tritt eine neue kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Bis es so weit ist, dürfte es mindestens Anfang 2028 werden.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert wird in der Schweiz von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und orientiert sich am Marktmietwert ähnlicher Immobilien. Meist liegt er bei 60 bis 70 Prozent der ortsüblichen Miete. Faktoren wie Lage, Grösse, Ausstattung und Baujahr beeinflussen die Höhe. Jeder Kanton hat eigene Berechnungsmodelle – teils mit Pauschalen, teils mit detaillierten Bewertungsverfahren. Eine individuelle Schätzung durch das Steueramt ist möglich, vor allem bei Änderungen wie Umbauten
Beispiel Eigenmietwert berechnen
Angenommen, Sie wohnen in einem Einfamilienhaus, das Sie selbst besitzen. Eine vergleichbare Immobilie in Ihrer Region würde monatlich 3000 Franken Miete einbringen. Der Eigenmietwert wird meist bei 60 bis 70 Prozent der Marktmiete angesetzt. In unserem Beispiel nehmen wir 65 Prozent.
Monatliche Marktmiete 3000 Franken
Berechnung Eigenmietwert (65 Prozent) 3000 x 0.65 = 1950 Franken
Steuerrelevanter jährlicher Eigenmietwert 1950 x 12 = 23’400 Franken
In der Steuererklärung wird der Eigenmietwert als Einkommen angegeben, so als würde Miete eingenommen werden.
Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Immobilienbesitzende?
Bei der jährlichen Steuererhebung fallen Eigenmietwert, Hypothekarzins- und Unterhaltskostenabzug fürs Eigenheim weg – dies sowohl auf bundes- als auch auf kantonaler Ebene. Kantone können weiterhin Abzüge für energiesparende und umweltschonende Massnahmen gewähren und für Besitzerinnen und Besitzer von Zweitliegenschaften eine neue Objektsteuer erheben.
Ausnahmen
Ersterwerberinnen und Ersterwerber können Schuldzinsen bis maximal 10’000 Franken für Ehepaare beziehungsweise 5000 Franken für Alleinstehende steuerlich in Abzug bringen. Dies linear abnehmend über zehn Jahre nach Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum. Besitzerinnen und Besitzer von Renditeimmobilien dürfen einen Teil der Schuldzinsen für die Renditeimmobilie weiterhin abziehen. Die Höhe des zulässigen Abzugs entspricht dem Anteil des nicht selbstbewohnten Immobilienvermögens am Gesamtvermögen.
Wer profitiert und für wen könnte es teurer werden?
Aktuell ist der Eigenmietwert in vielen Kantonen sehr tief angesetzt, so dass er sich mit dem Hypothekarzinsabzug und jährlichen Unterhaltskosten in vielen Fällen aufwiegen lässt. «Schmerzen» verursacht er insbesondere dort, wo nicht in die Immobilie investiert wird und deshalb kaum Steuerabzüge möglich sind. Generell lässt sich deshalb sagen, dass Haushalte mit kleinen Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen sowie geringen Investitionsabzügen zukünftig weniger Steuern bezahlen dürften. Sie können aktuell den Eigenmietwert nicht vollständig kompensieren. Tendenziell teurer wird es für Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen, hohen Hypothekarzinsen und vielen anstehenden Renovationen. Sie können heute den Eigenmietwert «überkompensieren», was nach der Abschaffung nicht mehr möglich ist.
Auswirkungen
Mögliche Gewinner:
- Haushalte mit kleinem Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen
- Haushalte mit geringen Investitionsabzügen
- Neukäuferinnen und -käufer, für welche ein Ersterwerberabzug vorgesehen ist
Mögliche Verlierer
- Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen und hohen Hypothekarzinsen
- Besitzerinnen und Besitzer von älteren Liegenschaften mit viel Renovationsbedarf*
- Immobilienbesitzende mit mehreren Wohneinheiten, welche vermietet werden
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches fürs Bewohnen der eigenen Immobilie berechnet wird.
Welche negativen Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird je nach Zinsniveau zu erheblichen Steuerausfällen bei Bund und Kantonen führen. Zudem entfällt der Unterhaltsabzug, was Sanierungen unattraktiver macht. Auch am Hypothekarmarkt dürfte der Systemwechsel nicht spurlos vorbeigehen. Aufgrund der vorliegenden Daten geht MoneyPark davon aus, dass innert fünf Jahren nach Abschaffung des Eigenmietwerts Gelder in der Grössenordnung von 50 bis 150 Milliarden zurückfliessen dürften. Das obere Ende dieser Spannbreite würde bedeuten, dass der Schweizer Hypothekarmarkt, welcher in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich rund 30 Milliarden Franken pro Jahr von rund 900 Milliarden Franken auf mittlerweile über 1200 Milliarden Franken angestiegen ist, nicht mehr weiterwachsen würde. Denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte ziemlich genau diese Summe pro Jahr an Amortisationen zurückfliessen.
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
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MarvegliaHelvetiaSteuer entfällt zukünftig | 14. November 2025
Immobilienbesitzende in der Schweiz müssen ein fiktives Einkommen – den sogenannten Eigenmietwert – versteuern und können im Gegenzug Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abziehen. Die Steuer wird abgeschafft – vermutlich per Ende 2027.
Etwa 57,7 Prozent der Schweizer Stimmbürger stimmten im September der Reform zu, die den Eigenmietwert abschafft und stattdessen eine Objektsteuer für Zweitwohnungen einführt.Fotos: Keystone
Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Steuermechanismus, der steuerliche Nachteile der Mieterschaft gegenüber Immobilienbesitzenden ausgleichen soll. Denn Eigentümerinnen und Eigentümer können Ihre Unterhaltskosten für die Immobilie sowie ihre Schuldzinszahlungen bei den Steuern abziehen. Im Gegenzug müssen sie fiktive Mieteinnahmen versteuern. Im europäischen Umfeld ist eine solche Steuer die absolute Ausnahme und bot in der Schweiz immer wieder Anlass zu politischen Diskussionen. 1999, 2004 und 2012 wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts an der Urne abgelehnt. Am 28. September 2025 gelang den bürgerlichen Parteien zusammen mit dem Eigentümer- und dem Gewerbeverband schliesslich der Erfolg. Der Eigenmietwert wird abgeschafft und an seine Stelle tritt eine neue kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Bis es so weit ist, dürfte es mindestens Anfang 2028 werden.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert wird in der Schweiz von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und orientiert sich am Marktmietwert ähnlicher Immobilien. Meist liegt er bei 60 bis 70 Prozent der ortsüblichen Miete. Faktoren wie Lage, Grösse, Ausstattung und Baujahr beeinflussen die Höhe. Jeder Kanton hat eigene Berechnungsmodelle – teils mit Pauschalen, teils mit detaillierten Bewertungsverfahren. Eine individuelle Schätzung durch das Steueramt ist möglich, vor allem bei Änderungen wie Umbauten
Beispiel Eigenmietwert berechnen
Angenommen, Sie wohnen in einem Einfamilienhaus, das Sie selbst besitzen. Eine vergleichbare Immobilie in Ihrer Region würde monatlich 3000 Franken Miete einbringen. Der Eigenmietwert wird meist bei 60 bis 70 Prozent der Marktmiete angesetzt. In unserem Beispiel nehmen wir 65 Prozent.
Monatliche Marktmiete 3000 Franken
Berechnung Eigenmietwert (65 Prozent) 3000 x 0.65 = 1950 Franken
Steuerrelevanter jährlicher Eigenmietwert 1950 x 12 = 23’400 Franken
In der Steuererklärung wird der Eigenmietwert als Einkommen angegeben, so als würde Miete eingenommen werden.
Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Immobilienbesitzende?
Bei der jährlichen Steuererhebung fallen Eigenmietwert, Hypothekarzins- und Unterhaltskostenabzug fürs Eigenheim weg – dies sowohl auf bundes- als auch auf kantonaler Ebene. Kantone können weiterhin Abzüge für energiesparende und umweltschonende Massnahmen gewähren und für Besitzerinnen und Besitzer von Zweitliegenschaften eine neue Objektsteuer erheben.
Ausnahmen
Ersterwerberinnen und Ersterwerber können Schuldzinsen bis maximal 10’000 Franken für Ehepaare beziehungsweise 5000 Franken für Alleinstehende steuerlich in Abzug bringen. Dies linear abnehmend über zehn Jahre nach Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum. Besitzerinnen und Besitzer von Renditeimmobilien dürfen einen Teil der Schuldzinsen für die Renditeimmobilie weiterhin abziehen. Die Höhe des zulässigen Abzugs entspricht dem Anteil des nicht selbstbewohnten Immobilienvermögens am Gesamtvermögen.
Wer profitiert und für wen könnte es teurer werden?
Aktuell ist der Eigenmietwert in vielen Kantonen sehr tief angesetzt, so dass er sich mit dem Hypothekarzinsabzug und jährlichen Unterhaltskosten in vielen Fällen aufwiegen lässt. «Schmerzen» verursacht er insbesondere dort, wo nicht in die Immobilie investiert wird und deshalb kaum Steuerabzüge möglich sind. Generell lässt sich deshalb sagen, dass Haushalte mit kleinen Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen sowie geringen Investitionsabzügen zukünftig weniger Steuern bezahlen dürften. Sie können aktuell den Eigenmietwert nicht vollständig kompensieren. Tendenziell teurer wird es für Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen, hohen Hypothekarzinsen und vielen anstehenden Renovationen. Sie können heute den Eigenmietwert «überkompensieren», was nach der Abschaffung nicht mehr möglich ist.
Auswirkungen
Mögliche Gewinner:
- Haushalte mit kleinem Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen
- Haushalte mit geringen Investitionsabzügen
- Neukäuferinnen und -käufer, für welche ein Ersterwerberabzug vorgesehen ist
Mögliche Verlierer
- Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen und hohen Hypothekarzinsen
- Besitzerinnen und Besitzer von älteren Liegenschaften mit viel Renovationsbedarf*
- Immobilienbesitzende mit mehreren Wohneinheiten, welche vermietet werden
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches fürs Bewohnen der eigenen Immobilie berechnet wird.
Welche negativen Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird je nach Zinsniveau zu erheblichen Steuerausfällen bei Bund und Kantonen führen. Zudem entfällt der Unterhaltsabzug, was Sanierungen unattraktiver macht. Auch am Hypothekarmarkt dürfte der Systemwechsel nicht spurlos vorbeigehen. Aufgrund der vorliegenden Daten geht MoneyPark davon aus, dass innert fünf Jahren nach Abschaffung des Eigenmietwerts Gelder in der Grössenordnung von 50 bis 150 Milliarden zurückfliessen dürften. Das obere Ende dieser Spannbreite würde bedeuten, dass der Schweizer Hypothekarmarkt, welcher in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich rund 30 Milliarden Franken pro Jahr von rund 900 Milliarden Franken auf mittlerweile über 1200 Milliarden Franken angestiegen ist, nicht mehr weiterwachsen würde. Denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte ziemlich genau diese Summe pro Jahr an Amortisationen zurückfliessen.
Quelle: www.plattformj.ch