Month: Januar 2026

Der Schweizer Hypothekarmarkt hat im vierten Quartal 2025 weiter an Fahrt gewonnen. Begünstigt durch das anhaltende Tiefzinsumfeld zeigten sowohl Wohn- als auch Anlageimmobilien eine Aufwärtstendenz.

Das Volumen der neu vergebenen Hypotheken stieg gegenüber dem Vorquartal insgesamt um 11,9% auf 23,62 Mrd. Fr., wie der Hypothekarvermittler Resolve am Montag mitteilte. Die Zahl der Transaktionen nahm um 9,4% auf 24’526 zu.

Die Belebung sei vor allem auf das weiterhin günstige Zinsumfeld zum Jahresende zurückzuführen, erklärte Resolve. Trotz eines nach wie vor begrenzten Wohnungsangebots blieben die Fundamentaldaten des Schweizer Hypothekarmarktes solide.

Leicht höhere Preise

Im Segment der Wohnimmobilien erhöhte sich das Volumen der neu vergebenen Hypotheken leicht auf 11,07 Mrd. Fr. Das selbstgenutzte Wohneigentum habe dabei erneut seine zentrale Rolle und Widerstandsfähigkeit bestätigt, heisst es.

Begleitet wurde die steigende Aktivität von moderat höheren Preisen. Der Medianpreis für Wohnimmobilien legte im Quartalsvergleich um 1,5% auf 996’800 Fr. zu. Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Hypothekarbetrag um 3,5% auf 590’000 Fr., was laut Studie auf eine stärkere Nachfrage im höherpreisigen Segment hindeutet.

Noch ausgeprägter war die Dynamik bei Anlageimmobilien. Hier zog das Volumen der Neukredite im Schlussquartal um 21,3% auf 12,55 Mrd. Fr. an. Diese Entwicklung deute auf eine schrittweise Rückkehr der Risikobereitschaft der Kreditgeber nach mehreren zurückhaltenden Quartalen hin.

Weiterhin tiefe Zinsen erwartet

Regional blieben die Unterschiede deutlich. In den Zentren Zürich und Genf herrschte mit Leerstandsquoten von 0,48 beziehungsweise 0,34% weiterhin ein angespanntes Marktumfeld, während in Randregionen teilweise entspanntere Bedingungen zu beobachten waren.

Für das Jahr 2026 rechnet Resolve bei verhaltener Inflation mit einer Fortsetzung der Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank. Gleichzeitig könnten die Festhypothekarzinsen unter dem Einfluss internationaler Märkte leicht um rund 0,15 bis 0,30% ansteigen. Dies würde auf ein allmähliches Ende der Phase allgemein sinkender Zinsen hindeuten.

AWP

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Der Schweizer Hypothekarmarkt hat im vierten Quartal 2025 weiter an Fahrt gewonnen. Begünstigt durch das anhaltende Tiefzinsumfeld zeigten sowohl Wohn- als auch Anlageimmobilien eine Aufwärtstendenz.

Das Volumen der neu vergebenen Hypotheken stieg gegenüber dem Vorquartal insgesamt um 11,9% auf 23,62 Mrd. Fr., wie der Hypothekarvermittler Resolve am Montag mitteilte. Die Zahl der Transaktionen nahm um 9,4% auf 24’526 zu.

Die Belebung sei vor allem auf das weiterhin günstige Zinsumfeld zum Jahresende zurückzuführen, erklärte Resolve. Trotz eines nach wie vor begrenzten Wohnungsangebots blieben die Fundamentaldaten des Schweizer Hypothekarmarktes solide.

Leicht höhere Preise

Im Segment der Wohnimmobilien erhöhte sich das Volumen der neu vergebenen Hypotheken leicht auf 11,07 Mrd. Fr. Das selbstgenutzte Wohneigentum habe dabei erneut seine zentrale Rolle und Widerstandsfähigkeit bestätigt, heisst es.

Begleitet wurde die steigende Aktivität von moderat höheren Preisen. Der Medianpreis für Wohnimmobilien legte im Quartalsvergleich um 1,5% auf 996’800 Fr. zu. Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Hypothekarbetrag um 3,5% auf 590’000 Fr., was laut Studie auf eine stärkere Nachfrage im höherpreisigen Segment hindeutet.

Noch ausgeprägter war die Dynamik bei Anlageimmobilien. Hier zog das Volumen der Neukredite im Schlussquartal um 21,3% auf 12,55 Mrd. Fr. an. Diese Entwicklung deute auf eine schrittweise Rückkehr der Risikobereitschaft der Kreditgeber nach mehreren zurückhaltenden Quartalen hin.

Weiterhin tiefe Zinsen erwartet

Regional blieben die Unterschiede deutlich. In den Zentren Zürich und Genf herrschte mit Leerstandsquoten von 0,48 beziehungsweise 0,34% weiterhin ein angespanntes Marktumfeld, während in Randregionen teilweise entspanntere Bedingungen zu beobachten waren.

Für das Jahr 2026 rechnet Resolve bei verhaltener Inflation mit einer Fortsetzung der Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank. Gleichzeitig könnten die Festhypothekarzinsen unter dem Einfluss internationaler Märkte leicht um rund 0,15 bis 0,30% ansteigen. Dies würde auf ein allmähliches Ende der Phase allgemein sinkender Zinsen hindeuten.

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Ende November notierten die Renditen für Bundesobligationen der Eidgenossenschaft auf einem Mehrjahrestief. Keinen Profit daraus schlagen konnten Schuldner von Festhypotheken, da die tieferen Zinsen von den Banken nicht weitergegeben wurden. Nicht nur das: Die Zinssätze für 10-jährige Swap-Sätze zogen 2025 von 0,39 auf 0,66 Prozent an – obwohl die Rendite für Bundesobligationen im 2025 von 0,37 Prozent auf 0,32 Prozent sank. Da dürfte sich mancher Interessent einer Festhypothek im Jahresverlauf die Augen gerieben haben.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum sind im vierten Quartal auf hohem Niveau weiter gestiegen. Dabei haben sich Eigentumswohnungen noch stärker verteuert als Einfamilienhäuser. Dies zeigt der am Montag publizierten Transaktionspreisindex von Raiffeisen.

Innerhalb eines Jahres, also im Vergleich zum vierten Quartal 2024, kletterten die Preise für Einfamilienhäuser um 5,7 Prozent und für Wohnungen um 3,8 Prozent. Dies zeigt der von der Raiffeisen publizierte Transaktionspreisindex.

«Im Unterschied zum Mietwohnungsmarkt, wo sich das Mietpreiswachstum aufgrund der rückläufigen Zuwanderung zuletzt etwas beruhigt hat, bleibt die Preisdynamik im Eigenheimmarkt, der stärker von der inländischen Nachfrage geprägt ist, ungebrochen hoch», wird Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, in der Mitteilung zitiert.

Ostschweiz verzeichnet stärkste Teuerung

Kantonal gesehen zogen die Preise für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr in den Regionen Bern und Ostschweiz am stärksten an, für Stockwerkeigentum in den Regionen Innerschweiz und Ostschweiz.

Nach Gemeindetypen aufgeschlüsselt war die Zunahme der Hauspreise in den Zentren und in den touristischen Gemeinden am grössten, in den urbanen Zentren hingegen am geringsten. Wohnungen schlugen im Jahresvergleich in den Tourismusorten am meisten auf.

Der Raiffeisen-Transaktionspreisindex erscheint vierteljährlich jeweils zu Beginn eines neuen Quartals. Er misst, basierend auf Handänderungsdaten von Raiffeisen und des Swiss Real Estate Datapools (SRED), die Preisentwicklung von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum sind im vierten Quartal auf hohem Niveau weiter gestiegen. Dabei haben sich Eigentumswohnungen noch stärker verteuert als Einfamilienhäuser. Dies zeigt der am Montag publizierten Transaktionspreisindex von Raiffeisen.

Innerhalb eines Jahres, also im Vergleich zum vierten Quartal 2024, kletterten die Preise für Einfamilienhäuser um 5,7 Prozent und für Wohnungen um 3,8 Prozent. Dies zeigt der von der Raiffeisen publizierte Transaktionspreisindex.

«Im Unterschied zum Mietwohnungsmarkt, wo sich das Mietpreiswachstum aufgrund der rückläufigen Zuwanderung zuletzt etwas beruhigt hat, bleibt die Preisdynamik im Eigenheimmarkt, der stärker von der inländischen Nachfrage geprägt ist, ungebrochen hoch», wird Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, in der Mitteilung zitiert.

Ostschweiz verzeichnet stärkste Teuerung

Kantonal gesehen zogen die Preise für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr in den Regionen Bern und Ostschweiz am stärksten an, für Stockwerkeigentum in den Regionen Innerschweiz und Ostschweiz.

Nach Gemeindetypen aufgeschlüsselt war die Zunahme der Hauspreise in den Zentren und in den touristischen Gemeinden am grössten, in den urbanen Zentren hingegen am geringsten. Wohnungen schlugen im Jahresvergleich in den Tourismusorten am meisten auf.

Der Raiffeisen-Transaktionspreisindex erscheint vierteljährlich jeweils zu Beginn eines neuen Quartals. Er misst, basierend auf Handänderungsdaten von Raiffeisen und des Swiss Real Estate Datapools (SRED), die Preisentwicklung von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz.

Festhypotheken verbilligen sich weiter

In Erwartung weiter fallender Zinsen vergünstigten sich Festhypotheken auch im 4. Quartal. Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtzinsen) für 10-jährige Festhypotheken lagen bei 1,63 Prozent (Stand 31. Dezember) und damit um 0,18 Prozentpunkte deutlich niedriger gegenüber Ende September mit 1,81 Prozent. Der Richtsatz für 5-jährige Festhypotheken notierte bei 1,44 Prozent (Stand per 31. Dezember) und 0,24 Prozentpunkte geringer als Ende September mit 1,68 Prozent.

Anfang 2024 lagen die Richtsätze für 10-jährige und 5-jährige Festhypotheken mit 2,26 Prozent respektive 2,12 Prozent um 0,63 Prozentpunkte respektive 0,68 Prozentpunkte höher gegenüber Ende Dezember. Auch die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen lag Ende Dezember bei 0,32 Prozent und 0,34 Prozentpunkte tiefer gegenüber 0,66 Prozent Anfang des Jahres.

Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit immer noch günstiger als Saron-Hypotheken

Saron-Hypotheken haben sich nach den 4 Leitzinssenkungen in diesem Jahr um rund 1,25 Prozentpunkte vergünstigt. Damit notieren sie zwar noch teurer als Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit, jedoch leicht günstiger als Festhypotheken mit 10-jähriger Laufzeit. Die gehandelten Spannen bewegen sich im Dezember wie folgt: Erstrangige Saron-Hypotheken kosten im Durchschnitt um die 1,1 bis 1,6 Prozent, 5-jährige Festhypotheken um die 1,0 bis 1,5 Prozent, 10-jährige Festhypotheken werden um die 1,1 bis 1,7 Prozent gehandelt.

«Mit dem Zinsschritt um 0,5 Prozentpunkte haben sich Saron-Hypotheken markant vergünstigt. Zwar sind schon vorher auch die Richtzinsen für Festhypotheken gesunken, aber nicht ganz so stark. Dennoch notieren Festhypotheken auf einem sehr attraktiven Stand. Wer Planungssicherheit zu attraktiven Konditionen sucht, ist mit Festhypotheken gut bedient. Wer das Zinsänderungsrisiko tragen kann und an weiter fallende Zinsen glaubt, für den sind Saron-Hypotheken vermutlich eher geeignet», meint Renkert. 

Festhypotheken verbilligen sich weiter

In Erwartung weiter fallender Zinsen vergünstigten sich Festhypotheken auch im 4. Quartal. Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtzinsen) für 10-jährige Festhypotheken lagen bei 1,63 Prozent (Stand 31. Dezember) und damit um 0,18 Prozentpunkte deutlich niedriger gegenüber Ende September mit 1,81 Prozent. Der Richtsatz für 5-jährige Festhypotheken notierte bei 1,44 Prozent (Stand per 31. Dezember) und 0,24 Prozentpunkte geringer als Ende September mit 1,68 Prozent.

Anfang 2024 lagen die Richtsätze für 10-jährige und 5-jährige Festhypotheken mit 2,26 Prozent respektive 2,12 Prozent um 0,63 Prozentpunkte respektive 0,68 Prozentpunkte höher gegenüber Ende Dezember. Auch die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen lag Ende Dezember bei 0,32 Prozent und 0,34 Prozentpunkte tiefer gegenüber 0,66 Prozent Anfang des Jahres.

Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit immer noch günstiger als Saron-Hypotheken

Saron-Hypotheken haben sich nach den 4 Leitzinssenkungen in diesem Jahr um rund 1,25 Prozentpunkte vergünstigt. Damit notieren sie zwar noch teurer als Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit, jedoch leicht günstiger als Festhypotheken mit 10-jähriger Laufzeit. Die gehandelten Spannen bewegen sich im Dezember wie folgt: Erstrangige Saron-Hypotheken kosten im Durchschnitt um die 1,1 bis 1,6 Prozent, 5-jährige Festhypotheken um die 1,0 bis 1,5 Prozent, 10-jährige Festhypotheken werden um die 1,1 bis 1,7 Prozent gehandelt.

«Mit dem Zinsschritt um 0,5 Prozentpunkte haben sich Saron-Hypotheken markant vergünstigt. Zwar sind schon vorher auch die Richtzinsen für Festhypotheken gesunken, aber nicht ganz so stark. Dennoch notieren Festhypotheken auf einem sehr attraktiven Stand. Wer Planungssicherheit zu attraktiven Konditionen sucht, ist mit Festhypotheken gut bedient. Wer das Zinsänderungsrisiko tragen kann und an weiter fallende Zinsen glaubt, für den sind Saron-Hypotheken vermutlich eher geeignet», meint Renkert. 

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Schweizer Wohnimmobilienfonds sind derzeit das, was Gold gerade auch ist: begehrt, teuer und womöglich überbewertet. Wer letzte Woche an der Börse Anteile am Fonds UBS Direct Residential oder am Swisscanto Ifca kaufte, zahlte bis zu 62 Prozent mehr als den inneren Wert der Liegenschaften – das sogenannte Agio. Es ist der Preis einer Wette: dass die Zinsen tief bleiben, die Nachfrage hoch bleibt und nichts schiefgeht.

Hauseigene Fonds: wenn Vertrauen teuer wird

Dabei kam es, wie es aus ökonomischer Sicht kaum hätte kommen dürfen: Trotz rekordhohen Mittelzuflüssen von über 9 Milliarden Franken im Jahr 2025 stiegen die Börsenbewertungen von Immobilienfonds ungebremst weiter. Heute liegen sie sogar über dem Niveau der Negativzinsphase von 2021 und 2022.

Die Fallhöhe ist beträchtlich. Dreht das Umfeld – etwa durch steigende Zinsen oder eine allgemeine Börsenkorrektur –, sind Kursverluste von 20 oder 30 Prozent rasch möglich. Es braucht dann Jahre an Ausschüttungen, um die Korrektur wieder aufzuholen.

Warum kaufen trotzdem so viele? Die Banken sehen die Gründe dafür in der langjährigen Erfolgsbilanz und dem aussergewöhnlich hohen Wohnanteil dieser Fonds. Dass dem so ist, liegt aber auch am Verkaufsgeschick der Banken. Und da stellen sich kritische Fragen: Die Kundenberater geben Empfehlungen ab, denen die Kunden vertrauen. Studien des VZ Vermögenszentrums zeigen: In vielen Depots liegen konstant mehr als 60 Prozent bankeigene Fonds. Diversifikation sieht anders aus.

Hinzu kommt ein Denkfehler: Viele Anleger setzen fast reflexartig auf Wohnen. Erträge sind jedoch entscheidend, und hier sieht das Bild ernüchternder aus. Wohnfonds schütten momentan im Schnitt rund 2 Prozent auf den Börsenkurs aus – mit stetig sinkender Tendenz. Immobilienfonds mit Büro und Gewerbe liegen bei etwa 3,5 Prozent und haben ihre Ausschüttungsrenditen über lange Zeit stabil gehalten. Dass in Opfikon oder Glattbrugg hohe Büroleerstände Schlagzeilen machen, ändert nichts daran: International gesehen ist der Schweizer Markt für Büro und Gewerbe solide, die Mieterträge sind breit abgestützt und meist sogar mit der Teuerung indexiert.

Günstiger geht immer: Man muss nur hinschauen

Wer den Markt analysiert, findet Alternativen zu teuren Fonds. Jüngere Wohnfonds von Baloise, Swiss Life oder Helvetia sind günstiger bewertet. Auch Gewerbefonds wie der Schroder Immoplus oder Procimmo Industrial bieten höhere Ausschüttungen bei deutlich tieferen Aufschlägen gegenüber dem inneren Wert. Beides sind keine Exoten, sondern bewährte Fonds mit fokussierter Strategie und weniger Bewertungsrisiken.

Wäre es nicht noch klüger, direkt in Immobilien zu investieren, um das Agio zu umgehen? Für Private ist das selten sinnvoll. Gemessen an den hohen Preisen am Markt braucht es einen Millioneneinsatz an Kapital, um überhaupt nennenswerte Erträge erwirtschaften zu können.

Immobilien bleiben attraktiv, doch blind kaufen ist riskant. Wer an der Börse 50 oder 60 Prozent Aufschlag zahlt, spekuliert auf ewige Tiefzinsen. Deshalb empfiehlt es sich, die Bewertungen zu vergleichen und gezielt zu investieren. Nicht der Name zählt, sondern der Preis.

Schweizer Wohnimmobilienfonds sind derzeit das, was Gold gerade auch ist: begehrt, teuer und womöglich überbewertet. Wer letzte Woche an der Börse Anteile am Fonds UBS Direct Residential oder am Swisscanto Ifca kaufte, zahlte bis zu 62 Prozent mehr als den inneren Wert der Liegenschaften – das sogenannte Agio. Es ist der Preis einer Wette: dass die Zinsen tief bleiben, die Nachfrage hoch bleibt und nichts schiefgeht.

Hauseigene Fonds: wenn Vertrauen teuer wird

Dabei kam es, wie es aus ökonomischer Sicht kaum hätte kommen dürfen: Trotz rekordhohen Mittelzuflüssen von über 9 Milliarden Franken im Jahr 2025 stiegen die Börsenbewertungen von Immobilienfonds ungebremst weiter. Heute liegen sie sogar über dem Niveau der Negativzinsphase von 2021 und 2022.

Die Fallhöhe ist beträchtlich. Dreht das Umfeld – etwa durch steigende Zinsen oder eine allgemeine Börsenkorrektur –, sind Kursverluste von 20 oder 30 Prozent rasch möglich. Es braucht dann Jahre an Ausschüttungen, um die Korrektur wieder aufzuholen.

Warum kaufen trotzdem so viele? Die Banken sehen die Gründe dafür in der langjährigen Erfolgsbilanz und dem aussergewöhnlich hohen Wohnanteil dieser Fonds. Dass dem so ist, liegt aber auch am Verkaufsgeschick der Banken. Und da stellen sich kritische Fragen: Die Kundenberater geben Empfehlungen ab, denen die Kunden vertrauen. Studien des VZ Vermögenszentrums zeigen: In vielen Depots liegen konstant mehr als 60 Prozent bankeigene Fonds. Diversifikation sieht anders aus.

Hinzu kommt ein Denkfehler: Viele Anleger setzen fast reflexartig auf Wohnen. Erträge sind jedoch entscheidend, und hier sieht das Bild ernüchternder aus. Wohnfonds schütten momentan im Schnitt rund 2 Prozent auf den Börsenkurs aus – mit stetig sinkender Tendenz. Immobilienfonds mit Büro und Gewerbe liegen bei etwa 3,5 Prozent und haben ihre Ausschüttungsrenditen über lange Zeit stabil gehalten. Dass in Opfikon oder Glattbrugg hohe Büroleerstände Schlagzeilen machen, ändert nichts daran: International gesehen ist der Schweizer Markt für Büro und Gewerbe solide, die Mieterträge sind breit abgestützt und meist sogar mit der Teuerung indexiert.

Günstiger geht immer: Man muss nur hinschauen

Wer den Markt analysiert, findet Alternativen zu teuren Fonds. Jüngere Wohnfonds von Baloise, Swiss Life oder Helvetia sind günstiger bewertet. Auch Gewerbefonds wie der Schroder Immoplus oder Procimmo Industrial bieten höhere Ausschüttungen bei deutlich tieferen Aufschlägen gegenüber dem inneren Wert. Beides sind keine Exoten, sondern bewährte Fonds mit fokussierter Strategie und weniger Bewertungsrisiken.

Wäre es nicht noch klüger, direkt in Immobilien zu investieren, um das Agio zu umgehen? Für Private ist das selten sinnvoll. Gemessen an den hohen Preisen am Markt braucht es einen Millioneneinsatz an Kapital, um überhaupt nennenswerte Erträge erwirtschaften zu können.

Immobilien bleiben attraktiv, doch blind kaufen ist riskant. Wer an der Börse 50 oder 60 Prozent Aufschlag zahlt, spekuliert auf ewige Tiefzinsen. Deshalb empfiehlt es sich, die Bewertungen zu vergleichen und gezielt zu investieren. Nicht der Name zählt, sondern der Preis.

Mobimo Holding AG: Stabilität in einem volatilen Immobilienumfeld

Während viele Immobiliengesellschaften im deutschsprachigen Raum noch mit den Spätfolgen des Zinsanstiegs und sinkenden Bewertungen ringen, setzt die Mobimo Holding AG auf ein klares Profil: hochwertige Bestandsliegenschaften, substanzielle Projektentwicklung und eine konsequent auf die Schweiz fokussierte Strategie. Für Investorinnen und Investoren, aber auch für Mieter, Städte und Gemeinden stellt sich die Frage: Liefert dieses Modell genug Stabilität – und gleichzeitig genug Wachstumspotenzial?

Genau hier will die Mobimo Holding AG ansetzen. Das Unternehmen kombiniert bewirtschaftete Renditeliegenschaften mit einem professionell gesteuerten Entwicklungs- und Vermarktungsgeschäft. Ziel ist ein kalkulierbarer Cashflow aus Mieteinnahmen, ergänzt um wertsteigernde Projektentwicklungen in wirtschaftlich attraktiven Regionen. In einem Umfeld, in dem Fremdkapital teurer geworden ist und ESG-Kriterien immer wichtiger werden, wirkt dieses Setup beinahe wie ein „Hybridprodukt“ aus klassischer Immobilienanlage und Entwicklungs-Player.

Gleichzeitig steht Mobimo unter dem gleichen Druck wie die Konkurrenz: steigende Finanzierungskosten, Bewertungsanpassungen bei Liegenschaften und ein Markt, in dem ESG-Fitness und Energieeffizienz zunehmend darüber entscheiden, ob ein Objekt langfristig vermietbar bleibt. Die Frage ist also nicht nur, was Mobimo heute besitzt – sondern wie zukunftsfähig dieses Portfolio im Hinblick auf die nächsten zehn Jahre wirklich ist.

Mobimo Holding AG: Schweizer Immobilien-Spezialist mit fokussierter Strategie im Porträt