Month: Januar 2026

Die BLKB hat erstmals einen Immobilienmarktbericht für die Nordwestschweiz veröffentlicht. Dieser zeigt, wie stark die Preise für Wohneigentum in welcher Region gestiegen sind.

Was ist der BLKB-Immobilienmarktbericht und welche Regionen umfasst …

Die BLKB hat erstmals einen Immobilienmarktbericht für die Nordwestschweiz veröffentlicht. Dieser zeigt, wie stark die Preise für Wohneigentum in welcher Region gestiegen sind.

Was ist der BLKB-Immobilienmarktbericht und welche Regionen umfasst er?
Der Bericht dokumentiert seit 2015 die Entwicklung von Angebot, Nachfrage und Preisen im Immobiliensektor. Er umfasst das untere und das obere Baselbiet, Basel-Stadt, das Laufental sowie das Fricktal. Analysiert werden Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Geschäftsflächen. Der Bericht erscheint seit 2025 jährlich im Herbst und entsteht in Zusammenarbeit mit Wüest Partner.

Wie haben sich die Preise für Einfamilienhäuser entwickelt?
Die Preise für Einfamilienhäuser sind in allen Teilregionen der Nordwestschweiz seit 2015 stark gestiegen:
• unteres/oberes Baselbiet und Laufental: +33 bis +39 %
• Basel-Stadt: +42 %
• Fricktal: +47 %
• Schweiz insgesamt: +43 % Zwischen dem 3. Quartal 2024 und dem 3. Quartal 2025 stiegen die Preise im mittleren Segment erneut – von +1,6 % im unteren Baselbiet bis über +4 % im oberen Baselbiet und im Fricktal.

Warum hat sich das Angebot an Einfamilienhäusern in der Nordwestschweiz verknappt?
Ein zentraler Faktor ist die sehr tiefe Neubautätigkeit: In den letzten Jahren wurden so wenige Einfamilienhäuser bewilligt wie seit rund einem Jahrzehnt nicht mehr, wodurch kaum neues Angebot auf den Markt kommt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hoch, insbesondere in wirtschaftlich starken und gut angebundenen Regionen. Dadurch werden die wenigen verfügbaren Objekte rasch verkauft und sind nur kurz am Markt. Zusätzlich ist zu beobachten, dass in gut gelegenen Lagen bestehende Einfamilienhäuser zunehmend durch dichtere Wohnformen ersetzt werden, etwa durch Mehrfamilienhäuser, was den Bestand an Einfamilienhäusern weiter reduziert.

Wie haben sich die Preise für Eigentumswohnungen entwickelt?
Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten zehn Jahren gestiegen, wenn auch moderater als bei Einfamilienhäusern. Im 3. Quartal 2025 lagen sie gegenüber dem Vorjahr bei:
• +3 % im unteren / oberen Baselbiet
• +6,4 % in Basel-Stadt
• +4,2 % im Fricktal
In Gebieten mit begrenztem Angebot ist auch in den kommenden Quartalen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen.

Wie präsentiert sich die Lage auf dem Nordwestschweizer Mietwohnungsmarkt im nationalen Vergleich?
Der Mietwohnungsmarkt der Nordwestschweiz weist höhere Angebotsziffern auf als die Schweiz insgesamt. Im 3. Quartal 2025 lagen sie bei:
• rund 4 % in Basel-Stadt und im Fricktal
• knapp 6 % im Laufental Der nationale Vergleichswert beträgt 3,6 Prozent. Entsprechend stehen in der Nordwestschweiz tendenziell mehr freie Wohnungen zur Verfügung, auch wenn das Angebot in den letzten Jahren gesunken ist. Im 3. Quartal 2025 lagen die Angebotsmieten in allen Regionen der Nordwestschweiz 2 bis 3 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Wie präsentiert sich der Markt für Büroflächen im Grossraum Basel?
Das Angebot ist gesunken und lag im 3. Quartal 2025 bei rund 4 Prozent des Bestands. Das ist klar unter dem nationalen Mittelwert von 5,6 Prozent. Es entstehen im Grossraum Basel kaum neue Mietflächen. Fürs Jahr 2026 rechnet die BLKB mit weitgehend stabilen Angebotsmieten für Büroflächen.

Wie kann die BLKB unterstützen?
Das Spezialistenteam der BLKB unterstützt Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und begleitet Sie auch beim Verkauf Ihres selbst genutzten Wohneigentums. Auch stehen Ihnen die Fachleute zur Seite, wenn es um energetische und nachhaltige Renovationen geht. Das Real Estate Advisory Team der BLKB Fund Management AG begleitet Sie bei Immobilientransaktionen und berät Sie in allen strategischen Fragen rund um Ihre Rendite- und Betriebsliegenschaften.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Alle Angaben eignen sich zu Informationszwecken und ersetzen nicht die Beratung, einen Anlagevorschlag oder eine Empfehlung der BLKB.

Die BLKB hat erstmals einen Immobilienmarktbericht für die Nordwestschweiz veröffentlicht. Dieser zeigt, wie stark die Preise für Wohneigentum in welcher Region gestiegen sind.

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Die BLKB hat erstmals einen Immobilienmarktbericht für die Nordwestschweiz veröffentlicht. Dieser zeigt, wie stark die Preise für Wohneigentum in welcher Region gestiegen sind.

Was ist der BLKB-Immobilienmarktbericht und welche Regionen umfasst er?
Der Bericht dokumentiert seit 2015 die Entwicklung von Angebot, Nachfrage und Preisen im Immobiliensektor. Er umfasst das untere und das obere Baselbiet, Basel-Stadt, das Laufental sowie das Fricktal. Analysiert werden Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Geschäftsflächen. Der Bericht erscheint seit 2025 jährlich im Herbst und entsteht in Zusammenarbeit mit Wüest Partner.

Wie haben sich die Preise für Einfamilienhäuser entwickelt?
Die Preise für Einfamilienhäuser sind in allen Teilregionen der Nordwestschweiz seit 2015 stark gestiegen:
• unteres/oberes Baselbiet und Laufental: +33 bis +39 %
• Basel-Stadt: +42 %
• Fricktal: +47 %
• Schweiz insgesamt: +43 % Zwischen dem 3. Quartal 2024 und dem 3. Quartal 2025 stiegen die Preise im mittleren Segment erneut – von +1,6 % im unteren Baselbiet bis über +4 % im oberen Baselbiet und im Fricktal.

Warum hat sich das Angebot an Einfamilienhäusern in der Nordwestschweiz verknappt?
Ein zentraler Faktor ist die sehr tiefe Neubautätigkeit: In den letzten Jahren wurden so wenige Einfamilienhäuser bewilligt wie seit rund einem Jahrzehnt nicht mehr, wodurch kaum neues Angebot auf den Markt kommt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hoch, insbesondere in wirtschaftlich starken und gut angebundenen Regionen. Dadurch werden die wenigen verfügbaren Objekte rasch verkauft und sind nur kurz am Markt. Zusätzlich ist zu beobachten, dass in gut gelegenen Lagen bestehende Einfamilienhäuser zunehmend durch dichtere Wohnformen ersetzt werden, etwa durch Mehrfamilienhäuser, was den Bestand an Einfamilienhäusern weiter reduziert.

Wie haben sich die Preise für Eigentumswohnungen entwickelt?
Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten zehn Jahren gestiegen, wenn auch moderater als bei Einfamilienhäusern. Im 3. Quartal 2025 lagen sie gegenüber dem Vorjahr bei:
• +3 % im unteren / oberen Baselbiet
• +6,4 % in Basel-Stadt
• +4,2 % im Fricktal
In Gebieten mit begrenztem Angebot ist auch in den kommenden Quartalen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen.

Wie präsentiert sich die Lage auf dem Nordwestschweizer Mietwohnungsmarkt im nationalen Vergleich?
Der Mietwohnungsmarkt der Nordwestschweiz weist höhere Angebotsziffern auf als die Schweiz insgesamt. Im 3. Quartal 2025 lagen sie bei:
• rund 4 % in Basel-Stadt und im Fricktal
• knapp 6 % im Laufental Der nationale Vergleichswert beträgt 3,6 Prozent. Entsprechend stehen in der Nordwestschweiz tendenziell mehr freie Wohnungen zur Verfügung, auch wenn das Angebot in den letzten Jahren gesunken ist. Im 3. Quartal 2025 lagen die Angebotsmieten in allen Regionen der Nordwestschweiz 2 bis 3 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Wie präsentiert sich der Markt für Büroflächen im Grossraum Basel?
Das Angebot ist gesunken und lag im 3. Quartal 2025 bei rund 4 Prozent des Bestands. Das ist klar unter dem nationalen Mittelwert von 5,6 Prozent. Es entstehen im Grossraum Basel kaum neue Mietflächen. Fürs Jahr 2026 rechnet die BLKB mit weitgehend stabilen Angebotsmieten für Büroflächen.

Wie kann die BLKB unterstützen?
Das Spezialistenteam der BLKB unterstützt Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und begleitet Sie auch beim Verkauf Ihres selbst genutzten Wohneigentums. Auch stehen Ihnen die Fachleute zur Seite, wenn es um energetische und nachhaltige Renovationen geht. Das Real Estate Advisory Team der BLKB Fund Management AG begleitet Sie bei Immobilientransaktionen und berät Sie in allen strategischen Fragen rund um Ihre Rendite- und Betriebsliegenschaften.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Alle Angaben eignen sich zu Informationszwecken und ersetzen nicht die Beratung, einen Anlagevorschlag oder eine Empfehlung der BLKB.

Die Preise am Schweizer Immobilienmarkt sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen – stark getrieben vom Wachstum der Bevölkerung und der Zuwanderung. Doch je nach Region gab es Unterschiede. Eine Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark und des Kompetenzzentrums für Demografie, Demografik, geht davon aus, dass solche Divergenzen in den kommenden zwanzig Jahren deutlich zunehmen werden.

Grosse Unterschiede zwischen den Schweizer Kantonen

Elf Schweizer Kantone dürften in den kommenden zwei Jahrzehnten aufgrund anhaltender Zuwanderung weiterhin von einer starken Wohnraumnachfrage profitieren, während zehn Kantone vor grossen demografischen Herausforderungen stünden, heisst es in der Analyse (vgl. Tabelle). Tiefe Geburtenraten, eine alternde Gesellschaft sowie deutliche regionale Unterschiede bei der Zuwanderung dürften den Schweizer Immobilienmarkt stark verändern.

In sieben Kantonen – Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau und St. Gallen – sei mit einem weiteren starken Wachstum des Immobilienmarkts zu rechnen. Laut dem Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik (BfS) dürfte die Schweizer Wohnbevölkerung bis 2041 um 972 000 Personen auf 10 Millionen wachsen. Rund drei Viertel dieses Bevölkerungswachstums sei in diesen Kantonen zu erwarten, heisst es in der Analyse.

In vier weiteren Kantonen – dem Wallis, Freiburg, Zug und Basel-Stadt – ist laut der Studie ebenfalls ein Nachfragewachstum zu erwarten. Hier sollte es aber niedriger ausfallen. Bis zum Erreichen der Zehn-Millionen-Schweiz sollte die Bevölkerung in diesen vier Kantonen laut BfS um 119 000 Personen wachsen.

Anders sieht es hingegen in den zehn von der Studie als «Verlierer» bezeichneten Kantonen aus: Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Auf dem Weg zur Zehn-Millionen-Schweiz dürften diese zwar um insgesamt 77 000 Einwohner wachsen. Es sei aber dennoch mit einem Rückgang der Wohnraumnachfrage zu rechnen, heisst es in der Analyse.

Schnelle Alterung in manchen Kantonen erwartet

«Die Kantone, in denen die Bevölkerung heute schon älter ist, dürften in Zukunft noch deutlich schneller altern», sagt Manuel Buchmann, Projektleiter und Berater bei Demografik, dazu. Es sei davon auszugehen, dass die Zuwanderung hier geringer ausfallen werde und dass viele jüngere Menschen wegziehen dürften.

In diversen Kantonen dürfte ein Rückgang bei der erwerbstätigen Bevölkerung zu beobachten sein, so Buchmann: «In manchen Kantonen wächst ausschliesslich die Bevölkerungsgruppe der über 65-Jährigen.» Die Personen in dieser Altersgruppe blieben oftmals in ihren Immobilien und fragten kaum neue Einfamilienhäuser oder grössere Wohnungen nach. «Folglich dürften in manchen Kantonen in Zukunft die Immobilienkäufer fehlen», sagt der Berater von Demografik.

Kantone wie das Tessin, Graubünden oder der Jura seien bekannt für eine starke Alterung und eine tiefe Dynamik im Bevölkerungswachstum, heisst es dazu in der Analyse. Das Tessin und der Jura wiesen bereits heute eine vergleichsweise schwache Nachfrage nach Wohneigentum auf.

In Regionen mit einer sinkenden Nachfrage nach Wohnraum drohten stagnierende oder gar sinkende Preise, sagt Buchmann. Derzeit sei die demografische Entwicklung in den Immobilienpreisen der entsprechenden «Verlierer-Kantone» zu wenig eingepreist. Sobald die Menschen in diesen Kantonen aber mit sinkenden Preisen für Wohnungen und Häuser rechnen würden, könnte sich dies ändern, sagt er.

Nicht nur die Demografie bestimmt die Immobilienpreise

Robert Weinert vom Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner relativiert die Ergebnisse der Studie indessen. «Zweifellos hat die Bevölkerungsentwicklung einen starken Einfluss auf die Immobilienpreise», sagt er. Sie sei aber nur einer von vielen Faktoren, welche die Preise für Liegenschaften bestimmen. Weitere wichtige Einflussgrössen seien beispielsweise die Zinsen an den Finanzmärkten, die wirtschaftliche Entwicklung, die Inflation, gesetzliche Regelungen oder die Bautätigkeit.

«Ich kann mir beispielsweise nicht vorstellen, dass die Immobilienwerte zusammenbrechen, wenn wir in der Schweiz weiterhin so wenig bauen», sagt er. Komme es indessen einmal zu einer starken Korrektur bei den Immobilienpreisen, dann sei grundsätzlich davon auszugehen, dass diese dort besonders stark fallen dürften, wo sie zuvor stärker gestiegen seien, sagt Weinert.

In vielen ländlich geprägten Kantonen sei dies in den vergangenen Jahren weniger der Fall gewesen, und folglich dürfte ein etwaiger Rückgang hier auch weniger stark ausfallen. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Preise für Einfamilienhäuser auch in der Schweizer Immobilienkrise der neunziger Jahre innerhalb des Immobilienmarkts relativ stabil gewesen seien.

Zu manchen Kantonen, die als «Verlierer» klassifiziert wurden, fallen Weinert spontan Vorteile ein, die gegen ihre Einordnung in diese Kategorie sprechen. Nidwalden habe als steuerlich attraktiver Kanton einen komparativen Vorteil gegenüber anderen, sagt Weinert. «Das dortige tiefe Steuerniveau dürfte auch in Zukunft Leute anziehen», sagt er.

Beim Kanton Graubünden sei zu beachten, dass es dort derzeit einen starken Wohnungsmangel gebe. Die Zweitwohnungsinitiative begrenze dort die Bautätigkeit. Für Schaffhausen spreche derweil die gute Erreichbarkeit des Wirtschaftszentrums Zürich, was sich auch am sehr starken Bevölkerungswachstum in den vergangenen fünf Jahren gezeigt habe.

Die Preise am Schweizer Immobilienmarkt sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen – stark getrieben vom Wachstum der Bevölkerung und der Zuwanderung. Doch je nach Region gab es Unterschiede. Eine Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark und des Kompetenzzentrums für Demografie, Demografik, geht davon aus, dass solche Divergenzen in den kommenden zwanzig Jahren deutlich zunehmen werden.

Grosse Unterschiede zwischen den Schweizer Kantonen

Elf Schweizer Kantone dürften in den kommenden zwei Jahrzehnten aufgrund anhaltender Zuwanderung weiterhin von einer starken Wohnraumnachfrage profitieren, während zehn Kantone vor grossen demografischen Herausforderungen stünden, heisst es in der Analyse (vgl. Tabelle). Tiefe Geburtenraten, eine alternde Gesellschaft sowie deutliche regionale Unterschiede bei der Zuwanderung dürften den Schweizer Immobilienmarkt stark verändern.

In sieben Kantonen – Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau und St. Gallen – sei mit einem weiteren starken Wachstum des Immobilienmarkts zu rechnen. Laut dem Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik (BfS) dürfte die Schweizer Wohnbevölkerung bis 2041 um 972 000 Personen auf 10 Millionen wachsen. Rund drei Viertel dieses Bevölkerungswachstums sei in diesen Kantonen zu erwarten, heisst es in der Analyse.

In vier weiteren Kantonen – dem Wallis, Freiburg, Zug und Basel-Stadt – ist laut der Studie ebenfalls ein Nachfragewachstum zu erwarten. Hier sollte es aber niedriger ausfallen. Bis zum Erreichen der Zehn-Millionen-Schweiz sollte die Bevölkerung in diesen vier Kantonen laut BfS um 119 000 Personen wachsen.

Anders sieht es hingegen in den zehn von der Studie als «Verlierer» bezeichneten Kantonen aus: Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Auf dem Weg zur Zehn-Millionen-Schweiz dürften diese zwar um insgesamt 77 000 Einwohner wachsen. Es sei aber dennoch mit einem Rückgang der Wohnraumnachfrage zu rechnen, heisst es in der Analyse.

Schnelle Alterung in manchen Kantonen erwartet

«Die Kantone, in denen die Bevölkerung heute schon älter ist, dürften in Zukunft noch deutlich schneller altern», sagt Manuel Buchmann, Projektleiter und Berater bei Demografik, dazu. Es sei davon auszugehen, dass die Zuwanderung hier geringer ausfallen werde und dass viele jüngere Menschen wegziehen dürften.

In diversen Kantonen dürfte ein Rückgang bei der erwerbstätigen Bevölkerung zu beobachten sein, so Buchmann: «In manchen Kantonen wächst ausschliesslich die Bevölkerungsgruppe der über 65-Jährigen.» Die Personen in dieser Altersgruppe blieben oftmals in ihren Immobilien und fragten kaum neue Einfamilienhäuser oder grössere Wohnungen nach. «Folglich dürften in manchen Kantonen in Zukunft die Immobilienkäufer fehlen», sagt der Berater von Demografik.

Kantone wie das Tessin, Graubünden oder der Jura seien bekannt für eine starke Alterung und eine tiefe Dynamik im Bevölkerungswachstum, heisst es dazu in der Analyse. Das Tessin und der Jura wiesen bereits heute eine vergleichsweise schwache Nachfrage nach Wohneigentum auf.

In Regionen mit einer sinkenden Nachfrage nach Wohnraum drohten stagnierende oder gar sinkende Preise, sagt Buchmann. Derzeit sei die demografische Entwicklung in den Immobilienpreisen der entsprechenden «Verlierer-Kantone» zu wenig eingepreist. Sobald die Menschen in diesen Kantonen aber mit sinkenden Preisen für Wohnungen und Häuser rechnen würden, könnte sich dies ändern, sagt er.

Nicht nur die Demografie bestimmt die Immobilienpreise

Robert Weinert vom Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner relativiert die Ergebnisse der Studie indessen. «Zweifellos hat die Bevölkerungsentwicklung einen starken Einfluss auf die Immobilienpreise», sagt er. Sie sei aber nur einer von vielen Faktoren, welche die Preise für Liegenschaften bestimmen. Weitere wichtige Einflussgrössen seien beispielsweise die Zinsen an den Finanzmärkten, die wirtschaftliche Entwicklung, die Inflation, gesetzliche Regelungen oder die Bautätigkeit.

«Ich kann mir beispielsweise nicht vorstellen, dass die Immobilienwerte zusammenbrechen, wenn wir in der Schweiz weiterhin so wenig bauen», sagt er. Komme es indessen einmal zu einer starken Korrektur bei den Immobilienpreisen, dann sei grundsätzlich davon auszugehen, dass diese dort besonders stark fallen dürften, wo sie zuvor stärker gestiegen seien, sagt Weinert.

In vielen ländlich geprägten Kantonen sei dies in den vergangenen Jahren weniger der Fall gewesen, und folglich dürfte ein etwaiger Rückgang hier auch weniger stark ausfallen. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Preise für Einfamilienhäuser auch in der Schweizer Immobilienkrise der neunziger Jahre innerhalb des Immobilienmarkts relativ stabil gewesen seien.

Zu manchen Kantonen, die als «Verlierer» klassifiziert wurden, fallen Weinert spontan Vorteile ein, die gegen ihre Einordnung in diese Kategorie sprechen. Nidwalden habe als steuerlich attraktiver Kanton einen komparativen Vorteil gegenüber anderen, sagt Weinert. «Das dortige tiefe Steuerniveau dürfte auch in Zukunft Leute anziehen», sagt er.

Beim Kanton Graubünden sei zu beachten, dass es dort derzeit einen starken Wohnungsmangel gebe. Die Zweitwohnungsinitiative begrenze dort die Bautätigkeit. Für Schaffhausen spreche derweil die gute Erreichbarkeit des Wirtschaftszentrums Zürich, was sich auch am sehr starken Bevölkerungswachstum in den vergangenen fünf Jahren gezeigt habe.

Immobilien

Der Schweizer Immobilienmarkt dürfte den demografischen Wandel in den nächsten Jahren immer deutlicher zu spüren bekommen. Die Alterung der Bevölkerung und die Verschiebung der Nachfrage hin zu kleineren Wohnobjekten dürfte für bestimmte Regionen zu Problemen führen.

Zu diesem Schluss kommen die Immobilienexperten von MoneyPark. Der Befund: Die demografische Entwicklung stellt den Wohnungs- und Häusermarkt in mehreren Schweizer Kantonen vor tiefgreifende strukturelle Herausforderungen. Besonders deutlich zeige sich dies in zehn “Verlierer-Kantonen”, wie es in der am Mittwoch veröffentlichten Analyse heisst.

Überalterung belastet

Dazu gezählt werden das Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Diese Regionen vereinen rund 23 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens der Schweiz auf sich.

Gleichzeitig durchlaufen jene Kantone auch den grössten demografischen Wandel und erleben laut der Studie bereits heute eine stagnierenden oder sogar rückläufige Wohnraumnachfrage.

Der Kern des Problems liege in der Altersstruktur. Das Bevölkerungswachstum in diesen Kantonen finde fast ausschliesslich in der Gruppe der über 65-Jährigen statt.

“Diese Bevölkerungsgruppe zieht nur selten um und fragt kaum neuen Wohnraum nach”, sagt MoneyPark-CEO Lukas Vogt. Gleichzeitig schrumpfe die Zahl der Menschen im erwerbstätigen Alter.

Empfehlungen der Redaktion

Dadurch sinke die Zahl potenzieller Käufer und Mieter, was die Transaktionszahlen drücke und die Preisentwicklung bremse. In mehreren Kantonen – etwa im Tessin, in Graubünden oder im Jura – sei diese Entwicklung bereits heute sichtbar: Die Nachfrage nach Wohneigentum ist schwach, die Verkaufsdauern steigen, und Preisabschläge werden häufiger. 
© Keystone-SDA

Immobilien

Der Schweizer Immobilienmarkt dürfte den demografischen Wandel in den nächsten Jahren immer deutlicher zu spüren bekommen. Die Alterung der Bevölkerung und die Verschiebung der Nachfrage hin zu kleineren Wohnobjekten dürfte für bestimmte Regionen zu Problemen führen.

Zu diesem Schluss kommen die Immobilienexperten von MoneyPark. Der Befund: Die demografische Entwicklung stellt den Wohnungs- und Häusermarkt in mehreren Schweizer Kantonen vor tiefgreifende strukturelle Herausforderungen. Besonders deutlich zeige sich dies in zehn “Verlierer-Kantonen”, wie es in der am Mittwoch veröffentlichten Analyse heisst.

Überalterung belastet

Dazu gezählt werden das Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Diese Regionen vereinen rund 23 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens der Schweiz auf sich.

Gleichzeitig durchlaufen jene Kantone auch den grössten demografischen Wandel und erleben laut der Studie bereits heute eine stagnierenden oder sogar rückläufige Wohnraumnachfrage.

Der Kern des Problems liege in der Altersstruktur. Das Bevölkerungswachstum in diesen Kantonen finde fast ausschliesslich in der Gruppe der über 65-Jährigen statt.

“Diese Bevölkerungsgruppe zieht nur selten um und fragt kaum neuen Wohnraum nach”, sagt MoneyPark-CEO Lukas Vogt. Gleichzeitig schrumpfe die Zahl der Menschen im erwerbstätigen Alter.

Empfehlungen der Redaktion

Dadurch sinke die Zahl potenzieller Käufer und Mieter, was die Transaktionszahlen drücke und die Preisentwicklung bremse. In mehreren Kantonen – etwa im Tessin, in Graubünden oder im Jura – sei diese Entwicklung bereits heute sichtbar: Die Nachfrage nach Wohneigentum ist schwach, die Verkaufsdauern steigen, und Preisabschläge werden häufiger. 
© Keystone-SDA

Lars von Lackum ist ein Unternehmer, der bereits an der Spitze von 26 verschiedenen Unternehmen gestanden hat. Derzeit ist er Vorsitzender des Aufsichtsrates der AVW Versicherungsmakler GmbH, Co-Geschäftsführer der LEG Achte Grundstcksverwaltungs GmbH, Co-Geschäftsführer der BRE, Co-Geschäftsführer der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland, Co-Geschäftsführer der German Property Dsseldof GmbH, Co-Geschäftsführer der LEG Dritte Grundstcksverwaltungs GmbH, Co-Geschäftsführer der Gemeinnuetzige Bau & Siedlungsgesellschaft Hoexter Paderborn, Co-Geschäftsführer der SW Westfalen Invest GmbH, Vorsitzender des Aufsichtsrates der LEG Wohnen NRW GmbH, Geschäftsführer bei der LEG Beteiligungs GmbH, Co-Geschäftsführer bei der Leg Wohnungsbau Rheinland GmbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Management GmbH, Geschäftsführer bei der LEG Recklinghausen 1 GmbH, Co-Geschäftsführer bei der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Stdtebau mbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Wohnen GmbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Grundstcksverwaltung GmbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Recklinghausen 2 GmbH und stellvertretender Vorsitzender & Chief Financial Officer bei der CORPUS SIREO Projektentwicklung Beteiligungs GmbH. Herr von Lackum ist außerdem Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
In der Vergangenheit war er Head-Financial Reporting & Data Management bei der Mnchener Rckversicherungs-Gesellschaft AG, Head-Corporate Development bei der ERGO Group AG und Director-Management Board bei der ERGO International AG (beides Tochterunternehmen der Mnchener Rckversicherungs-Gesellschaft AG).

Vollständiges Profil anzeigen

Lars von Lackum ist ein Unternehmer, der bereits an der Spitze von 26 verschiedenen Unternehmen gestanden hat. Derzeit ist er Vorsitzender des Aufsichtsrates der AVW Versicherungsmakler GmbH, Co-Geschäftsführer der LEG Achte Grundstcksverwaltungs GmbH, Co-Geschäftsführer der BRE, Co-Geschäftsführer der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland, Co-Geschäftsführer der German Property Dsseldof GmbH, Co-Geschäftsführer der LEG Dritte Grundstcksverwaltungs GmbH, Co-Geschäftsführer der Gemeinnuetzige Bau & Siedlungsgesellschaft Hoexter Paderborn, Co-Geschäftsführer der SW Westfalen Invest GmbH, Vorsitzender des Aufsichtsrates der LEG Wohnen NRW GmbH, Geschäftsführer bei der LEG Beteiligungs GmbH, Co-Geschäftsführer bei der Leg Wohnungsbau Rheinland GmbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Management GmbH, Geschäftsführer bei der LEG Recklinghausen 1 GmbH, Co-Geschäftsführer bei der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Stdtebau mbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Wohnen GmbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Grundstcksverwaltung GmbH, Co-Geschäftsführer bei der LEG Recklinghausen 2 GmbH und stellvertretender Vorsitzender & Chief Financial Officer bei der CORPUS SIREO Projektentwicklung Beteiligungs GmbH. Herr von Lackum ist außerdem Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
In der Vergangenheit war er Head-Financial Reporting & Data Management bei der Mnchener Rckversicherungs-Gesellschaft AG, Head-Corporate Development bei der ERGO Group AG und Director-Management Board bei der ERGO International AG (beides Tochterunternehmen der Mnchener Rckversicherungs-Gesellschaft AG).

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Die Mieten in der Schweiz variieren stark. Dank Daten des Lausanner Unternehmens Lookmove können wir nun aber exklusiv die Mietsituation in allen Schweizer Gemeinden aufzeigen.

Die Mieten in der Schweiz variieren stark. Dank Daten des Lausanner Unternehmens Lookmove können wir nun aber exklusiv die Mietsituation in allen Schweizer Gemeinden aufzeigen.

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Zollikon – Colliers Switzerland (Colliers) hat im Auftrag der Swiss Prime Site Immobilien AG eine Geschäftsliegenschaft an erstklassiger Innenstadtlage in der Altstadt von Winterthur erfolgreich an die Profond Anlagestiftung vermittelt.

Das Geschäftshaus befindet sich am Untertor in der historischen Altstadt von Winterthur, direkt an der wichtigsten Einkaufsstrasse der Stadt und in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Die Lage überzeugt durch exzellente Verkehrsanbindung und hohe Passantenfrequenzen. Die Liegenschaft zeichnet sich durch einen bonitätsstarken Hauptmieter und einen sehr guten Unterhaltszustand aus.

Für dieses Core-Asset führte Colliers einen strukturierten Verkaufsprozess durch. «Geschäftshäuser an zentralen Standorten in Schweizer Grossstädten mit stabiler Mieterstruktur sind im aktuellen Marktumfeld sehr gefragt», erklärt Dr. Martin Greiner, Head of Capital Markets.

«Unsere langjährige Expertise in der Vermittlung kommerzieller Liegenschaften ermöglicht eine effiziente und reibungslose Transaktionsabwicklung», ergänzt Robert Hauri, CEO und Co-Owner von Colliers Switzerland. (Colliers/mc)

Colliers Switzerland ist ein Unternehmen der Intercity Group. Das Netzwerk von Intercity umfasst spezialisierte Gruppengesellschaften, die in den wichtigsten Schweizer Städten vertreten sind: Intercity in Zürich, Basel und Luzern. Hugo Steiner in St. Gallen. Wüst und Wüst als exklusiver Partner von Christie’s International Real Estate in Küsnacht/Zürich, Luzern, Zug, St. Moritz und Pfäffikon SZ. Colliers Switzerland in Zollikon/Zürich, Basel, Genf und Lausanne.

Zollikon – Colliers Switzerland (Colliers) hat im Auftrag der Swiss Prime Site Immobilien AG eine Geschäftsliegenschaft an erstklassiger Innenstadtlage in der Altstadt von Winterthur erfolgreich an die Profond Anlagestiftung vermittelt.

Das Geschäftshaus befindet sich am Untertor in der historischen Altstadt von Winterthur, direkt an der wichtigsten Einkaufsstrasse der Stadt und in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Die Lage überzeugt durch exzellente Verkehrsanbindung und hohe Passantenfrequenzen. Die Liegenschaft zeichnet sich durch einen bonitätsstarken Hauptmieter und einen sehr guten Unterhaltszustand aus.

Für dieses Core-Asset führte Colliers einen strukturierten Verkaufsprozess durch. «Geschäftshäuser an zentralen Standorten in Schweizer Grossstädten mit stabiler Mieterstruktur sind im aktuellen Marktumfeld sehr gefragt», erklärt Dr. Martin Greiner, Head of Capital Markets.

«Unsere langjährige Expertise in der Vermittlung kommerzieller Liegenschaften ermöglicht eine effiziente und reibungslose Transaktionsabwicklung», ergänzt Robert Hauri, CEO und Co-Owner von Colliers Switzerland. (Colliers/mc)

Colliers Switzerland ist ein Unternehmen der Intercity Group. Das Netzwerk von Intercity umfasst spezialisierte Gruppengesellschaften, die in den wichtigsten Schweizer Städten vertreten sind: Intercity in Zürich, Basel und Luzern. Hugo Steiner in St. Gallen. Wüst und Wüst als exklusiver Partner von Christie’s International Real Estate in Küsnacht/Zürich, Luzern, Zug, St. Moritz und Pfäffikon SZ. Colliers Switzerland in Zollikon/Zürich, Basel, Genf und Lausanne.

28.01.2026 – 07:00

bop Communications

Trotz tiefer Zinsen stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz 2025, während Einfamilienhäuser im landesweiten Durchschnitt weiter an Wert gewinnen. Die Home Market Price Analysis 2025 (HoMPA) von newhome und dem Swiss Real Estate Institute zeigt über sechs Regionen hinweg ein stark uneinheitliches Marktbild mit teils gegenläufigen Entwicklungen.

Preise für Eigentumswohnungen stagnieren, Einfamilienhäuser legen schweizweit weiter zu

Trotz tiefer Zinsen sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz 2025 zum Stillstand gekommen, während Einfamilienhäuser im landesweiten Durchschnitt erneut teurer werden. Die von newhome in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute erstellte Home Market Price Analysis 2025 (HoMPA) zeigt dabei über sechs untersuchte Regionen hinweg ein stark heterogenes Bild mit gegenläufigen Trends.

• Die Preise für Einfamilienhäuser (EFH) steigen schweizweit um 1.6 %, jene für Eigentumswohnungen (EGTW) stagnieren trotz tiefer Zinsen.
• In Regionen mit hochpreisigen EFHs, wie Zentralschweiz und Zürich, kühlen die Preise ab. Günstigere Regionen legen wieder zu oder stabilisieren sich.
• Die Zentralschweiz ist 2025 die einzige EFH-Region mit Preisrückgang (-5.1 %, nach +8.5 % im Vorjahr), bleibt aber mit rund CHF 1.69 Mio. die teuerste Region.
• Am günstigsten sind EFHs im Tessin und im Espace Mittelland mit Durchschnittspreisen klar unter CHF 1 Mio..
• EGTWs verteuern sich kräftig in Zürich und der Zentralschweiz (5.1 % bzw. 13.4 %), während Nordwestschweiz, Espace Mittelland und Tessin Preisrückgänge verzeichnen.
• Spitzenpreise zahlen Käuferinnen und Käufer für EFHs in Küssnacht SZ (ca. CHF 3.5 Mio.) und für EGTWs im Bezirk Meilen (ca. CHF 2 Mio.). Die tiefsten Deutschschweizer Preise finden sich bei EFHs im Toggenburg (ca. CHF 0.7 Mio.) und EGTWs in Schleitheim SH (ca. CHF 0.4 Mio.).

Zürich, 28. Januar 2026 – Die Preisentwicklungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind sehr unterschiedlich. Während EFHs ein gegenüber dem Vorjahr konstantes Preiswachstum von 1.6 % verzeichnen, kam der Preisanstieg bei den EGTWs 2025 zum Erliegen, trotz anhaltend tiefer Zinsen. Auch innerhalb der beiden Märkte waren die Preisentwicklungen sehr unterschiedlich. Bei den EFHs stagnierten die Preise in der zweitteuersten Region Zürich, während sie in der teuersten Region Zentralschweiz mit 5.1% sogar deutlich sanken. In den übrigen vier untersuchten Regionen mit Preisen deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt haben die EFH-Preise zumeist zugelegt, teilweise bis zu 7.5%. Die Nachfrage nach EFHs hat sich somit von den teuren in die eher günstigen Regionen verschoben.

Diametral anders entwickeln sich die Preise für EGTWs in den 6 untersuchten Regionen. Dort haben die teuersten Regionen Zürich und Zentralschweiz mit Durchschnittspreisen von CHF 1.24 Mio. und CHF 1.27 Mio. markant um 5.1 % beziehungsweise 13.4 % zugelegt. In preislich schwächeren Regionen blieb das Preisniveau bestenfalls stabil wie in der Ostschweiz, während im Espace Mittelland und im Tessin ein spürbarer Preisrückgang von rund 3 % zu beobachten war. Bei EGTWs hat sich die Nachfrage somit von den günstigeren Regionen in die teuren Regionen verschoben.

In der HoMPA werden die 6 Regionen der Schweiz mit den meisten Transaktionen für Eigenheime untersucht, die im Swiss Real Estate Data Pool (SRED) erfasst sind. Es handelt sich dabei um Verkaufstransaktionen, die von der UBS (inklusive CS), Zürcher Kantonalbank, Migros Bank und Swisslife finanziert werden. Im Jahr 2025 umfasste der SRED für diese 6 Regionen 5’839 Einfamilienhaus- und 9’714 Eigentumswohnungs-Transaktionen. Ausgewertet wurden jeweils die Medianpreise. Die HoMPA beruht somit nicht auf Insertionspreisen, sondern auf den effektiven Verkaufspreisen.

Dr. Roman Timm, CEO, newhome.ch AG, sieht in der aktuellen Entwicklung erneut die Vielschichtigkeit des Schweizer Immobilienmarktes abgebildet: «Was sich in der Studie zeigt, sehen wir auch in Analysen zum Suchverhalten auf unserer Plattform. Die Nachfrage verlagert sich innerhalb der Regionen und zwischen den Segmenten. Käufer und Käuferinnen vergleichen intensiver, reagieren schneller auf Angebote und weichen häufiger auf alternative Lagen aus. Diese Entwicklung macht sich ebenfalls bei den Inserierenden bemerkbar und spiegelt sich in der Nachfrage nach ihren Inseraten wider.»

Einfamilienhäuser: Preiswachstum in teuersten Regionen flacht ab, günstigere holen auf

Die teuersten Einfamilienhäuser mit einem mittleren Transaktionspreis von rund CHF 1.69 Mio. liegen weiterhin in der Zentralschweiz. Nach dem starken Preisanstieg im Vorjahr von 8.5 % (Medianpreis 2024: CHF 1.78 Mio.) kam es 2025 zu einer Gegenbewegung: Die Preise gingen im Jahresvergleich um 5.1 % zurück. Trotz dieser Korrektur bleibt die Zentralschweiz die teuerste der sechs untersuchten Regionen, verzeichnet aber gleichzeitig als einzige der sechs untersuchten Regionen einen Preisrückgang fürs Jahr 2025.

Auf Platz zwei der teuersten Regionen folgt Zürich mit einem unveränderten Preisniveau von rund CHF 1.6 Mio. Im Vorjahr konnte Zürich noch ein Preiswachstum bei EFHs von 3.9% verzeichnen.

Die Preisunterschiede zu den übrigen Deutschschweizer Regionen haben sich erneut akzentuiert. In den günstigeren Regionen Ostschweiz, Nordwestschweiz und im Espace Mittelland legten die Preise spürbar zu. In der Ostschweiz stieg der Medianpreis eines EFH um 7.5 % auf CHF 1.14 Mio., in der Nordwestschweiz um 3.4 % auf CHF 1.22 Mio. und ihm Espace Mittelland um 2.2 % auf CHF 0.94 Mio. Diese Regionen liegen preislich nicht nur deutlich unter der Zentralschweiz und Zürich, sondern auch deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt von CHF 1.4 Mio.. Zudem sind sie, auch dank der vermehrten Nutzung von Homeoffice, in noch verkraftbaren Pendeldistanzen von den teuren und wirtschaftlich stärkeren Regionen Zentralschweiz und Zürich gelegen. Es erstaunt somit nicht, dass sich die Nachfrage nach EFHs von den teuren in diese günstigeren Regionen verschiebt.

Im Tessin blieb der Medianpreis mit CHF 0.94 Mio. stabil. Angesichts des Preisrückgangs von 2.1 % in der Vorperiode kann die erreichte Preisstabilität als ein positives Signal für die Attraktivität des Tessins gewertet werden. Schweizweit stiegen die Preise für EFHs über alle sechs untersuchten Regionen hinweg um 1.6 %.

Zudem wurden die Preissteigerungen der Bodenpreise pro m2 für Einfamilienhausgrundstücke der letzten 10 Jahre in der jeweils grössten Stadt pro Region und ihrer direkt angrenzenden Gemeinden ausgewertet. Das Wachstum dieser m2-Preise war in St. Gallen mit 6.9 % pro Jahr am höchsten und mit 2.1 % in Bern am tiefsten. Somit sind die Preise in den letzten 10 Jahren in St. Gallen etwa dreimal so stark angestiegen wie in der Stadt Bern und den direkt angrenzenden Gemeinden.

Eigentumswohnungen: Preiswachstum in teuren Regionen zieht an, günstige Regionen fallen zurück

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen finden sich 2025 neu in der Zentralschweiz. Mit einem mittleren Objektpreis von CHF 1.27 Mio. überholte die Region erstmals die Region Zürich, wo EGTWs im Median CHF 1.24 Mio. kosten. Ausschlaggebend dafür war das starke Preiswachstum von 13.4 % in der Zentralschweiz, während die Preise in der Region Zürich um 5.1 % zulegten. Unter anderem die besseren fiskalischen Rahmenbedingungen haben dazu beigetragen, dass die Anzahl Beschäftigter in den letzten Jahren in der Region Zentralschweiz stärker gestiegen ist als in der Region Zürich. Dies dürfte erklären, weshalb die Region Zentralschweiz auf Platz 1 vorgerückt ist.

In den übrigen Regionen, deren Medianpreise alle deutlich unter der Millionengrenze liegen, zeigten 2025 ein deutlich verhalteneres Bild. In der Nordwestschweiz gingen die Preise um 2.3 % zurück und liegen nun bei CHF 0.86 Mio. pro Objekt. Auch im Espace Mittelland (–2.9 %) sowie im Tessin (–3.0 %) kam es zu Preiskorrekturen. Dort bewegen sich die mediane Preise mit CHF 0.68 Mio. beziehungsweise CHF 0.64 Mio. weiterhin deutlich unter der Millionengrenze. In der Ostschweiz blieben die Preise stabil bei CHF 0.82 Mio.

Mit anderen Worten: nur dank dem deutlichen Preiswachstum der EGTWs in den teuren Regionen konnte der Schweizer Eigentumswohnungsmarkt die Preise im Jahr 2025 halten. Ohne diese Regionen wären die Preise für EGTWs im Schweizer Durchschnitt 2025 gesunken, trotz des weiterhin sehr tiefen Zinsniveaus.

Zudem wurden die Preissteigerungen der Wohnfläche pro m2 für EGTWs der letzten 10 Jahre in der jeweils grössten Stadt pro Region ausgewertet. Das Wachstum dieser m2 Preise war in Zürich mit 5.1 % pro Jahr am höchsten und mit 0.7 % in Lugano am tiefsten. Somit sind die Preise in Zürich in den letzten 10 Jahren gut siebenmal so stark angestiegen wie in Lugano und den direkt angrenzenden Gemeinden.

Extrem breite Preisspanne zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken

Die Auswertungen auf Bezirksebene zeigen weiterhin eine ausgeprägte Spreizung der Eigenheimpreise innerhalb der untersuchten Regionen, wenn auch weniger extrem als im Vorjahr. Zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken beträgt der Preisunterschied bei EGTWs rund Faktor 6 und bei EFHs rund Faktor 7. In die Analyse wurden ausschliesslich Bezirke mit mindestens fünf registrierten Transaktionen einbezogen.

Regionale Einfamilienhauspreise: Von «unbezahlbar» bis gut erschwinglich

Bei den Einfamilienhäusern konzentrieren sich die teuersten Bezirke, in Übereinstimmung mit dem regionalen Preisniveau, klar auf die Zentralschweiz und die Region Zürich. Angeführt wird die Rangliste von Küssnacht (SZ) mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis von beeindruckenden CHF 3.49 Mio., gefolgt von Höfe (CHF 3.28 Mio.), Gersau (CHF 3.12 Mio.) und dem Kanton Zug (CHF 3.01 Mio.). EFHs dürften in dieser Region zunehmend nur noch für Spitzenverdiener oder für Familien mit einer sehr finanzstarken «Mami und Papi»-Bank erschwinglich sein. Auch Meilen und die Stadt Zürich zählen mit Preisen deutlich über CHF 2 Mio. zu den teuersten Bezirken.

Am unteren Ende der Skala stehen weiterhin Bezirke aus dem Tessin sowie der Ostschweiz. Der Medianpreis für EFHs im Bezirk Toggenburg liegt bei erschwinglichen 0.67 Mio.. Mit einer ÖV-Fahrzeit von gut einer Stunde zum Beispiel von Wattwil in die Stadt Zürich liegt dieser Bezirk noch in einer erträglichen Pendeldistanz, speziell wenn 1-2 Tage Homeoffice möglich sind.

Regionale Eigentumswohnungspreise: In den teuersten Bezirken sind Wohnungen erschwinglicher als Einfamilienhäuser

Auch bei den Eigentumswohnungen zeigen sich klare Preisunterschiede zwischen den Bezirken. Die höchsten durchschnittlichen Preise pro Objekt werden in der Region Zürich und in der Zentralschweiz erzielt. Spitzenreiter ist Meilen mit rund CHF 2.03 Mio., gefolgt vom Kanton Zug (CHF 1.82 Mio.), Höfe (CHF 1.78 Mio.), der Stadt Zürich (CHF 1.69 Mio.) und Horgen (CHF 1.66 Mio.). Diese Bezirke profitieren von hoher Standortattraktivität, begrenztem Angebot und anhaltender Nachfrage. Dennoch ist Wohneigentum in den teuersten Bezirken der Schweiz, wie Horgen oder der Stadt Zürich in Form einer EGTW eher erschwinglich als bei EFHs.

Die günstigsten EGTWs finden sich erneut im Tessin, in Teilen der Ostschweiz sowie im Espace Mittelland und der Nordwestschweiz. Besonders tiefe Medianpreise mit Werten zwischen CHF 0.34 Mio. und CHF 0.42 Mio. weisen der Berner Jura, Schleitheim (SH) und das Appenzeller Hinterland auf. In Mendrisio und Waldenburg (BL) belaufen sich die Preise auf etwas über CHF 0.5 Mio.. Die Stadt Schaffhausen ist in weniger als 30 Autominuten vom Bezirk Schleitheim entfernt. Von Herisau im Bezirk Hinterland in die Stadt St. Gallen benötigt man weniger als 10 ÖV-Minuten. Für Personen, die in Schaffhausen oder St. Gallen arbeiten, ist günstiges Wohneigentum in der Schweiz somit gut verfügbar.

Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, sagt: «Das abflachende Preiswachstum bei Eigentumswohnungen im Schweizer Durchschnitt, trotz dem tiefen Zinsniveau, erstaunt auf den ersten Blick. Andererseits hat die Anzahl ausgeschriebener Eigentumswohnungen in den letzten Jahren deutlich zugenommen, was zu einer Entspannung auf dem Markt führt. Da die Eigenheimproduktion stagniert, kann darauf geschlossen werden, dass die gestiegenen Angebote aus dem Bestand kommen. Eine Hypothese ist, dass die Babyboomer Generationen aus Altersgründen vermehrt verkaufen und so diesen Angebotsanstieg auslösen. Eine Preisberuhigung auf dem EGTW-Markt ist auf jeden Fall eine gute Nachricht für die Käufer.»

Weitere Informationen, Daten und Auswertungen zu den einzelnen Regionen finden sich in den entsprechenden Detailreports im Bereich Immobilienmarkt-Studien von newhome.

Die Studie und ihre Ergebnisse sowie die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen auf die Immobilienbranche werden am newhome Immo Talk mit Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute vertieft besprochen. Hier geht es zur Anmeldung: Immo Talk Schweiz zur Entwicklung des Wohneigentumsmarkt 2026.

Über die HoMPA-Studie

Die Home Market Price Analysis ist eine jährlich erscheinende Analyse zur Preisentwicklung der effektiven Verkaufspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Analyse betrachtet fünf Regionen in der Deutschschweiz (Espace Mittelland, Nordwestschweiz, Ostschweiz, Zentralschweiz, Zürich) und das Tessin. Die Analyse gibt eine regional differenzierte und nach Marktsegmenten aufgeschlüsselte Auskunft über die Entwicklung der Verkaufspreise von Wohneigentum in diesen Regionen.

Datenbasis bildet der Swiss Real Estate Data Pool (SRED). Er ist ein non-Profit-Verein der UBS (inkl. CS), Zürcher Kantonalbank, Migros Bank und Swisslife. Diese Organisationen liefern die Verkaufspreise sowie weitere Objektmerkmale aller von ihnen finanzierten Eigenheimtransaktionen in den Datenpool.

Die ausgewiesenen Preisveränderungen des Marktes basieren auf effektiv bezahlten durchschnittlichen Transaktionspreisen (Medianwerte). Die ausgewiesenen Preisveränderungen basieren nicht auf sogenannten qualitätsbereinigten Berechnungen. Bei diesem Verfahren wird jedes Jahr der Verkaufspreis eines durchschnittlichen Objekts aufgrund der effektiven Verkaufspreise in diesem Jahr geschätzt. Die Preisveränderungen dieses geschätzten durchschnittlichen Objekts ergeben die jährlichen durchschnittlichen Preisveränderungen des Marktes. Die beiden Berechnungsmethoden können zu unterschiedlichen Resultaten führen.

newhome publiziert die Analyse in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute.

Über newhome
newhome positioniert sich als regional stärkstes Immobilienportal und ist im Besitz von über 500 Immobilienunternehmen (Next Property AG), 19 Kantonalbanken (NNH Holding AG), der AXA Versicherungen AG, sowie dem Medienunternehmen CH Media.

Über das Swiss Real Estate Institute
Das Swiss Real Estate Institute (swissrei.ch) ist ein Hochschulinstitut in Form einer Stiftung, ein Stifter ist der SVIT Schweiz. Das Institut konzentriert sich neben der Forschung auf die Bereiche Lehre und Dienstleistung/Beratung für die Schweizer Immobilienwirtschaft.

Medienkontakt

newhome.ch AG 
Talacker 41 
8001 Zürich 
 medienstelle@bopcom.ch

28.01.2026 – 07:00

bop Communications

Trotz tiefer Zinsen stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz 2025, während Einfamilienhäuser im landesweiten Durchschnitt weiter an Wert gewinnen. Die Home Market Price Analysis 2025 (HoMPA) von newhome und dem Swiss Real Estate Institute zeigt über sechs Regionen hinweg ein stark uneinheitliches Marktbild mit teils gegenläufigen Entwicklungen.

Preise für Eigentumswohnungen stagnieren, Einfamilienhäuser legen schweizweit weiter zu

Trotz tiefer Zinsen sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz 2025 zum Stillstand gekommen, während Einfamilienhäuser im landesweiten Durchschnitt erneut teurer werden. Die von newhome in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute erstellte Home Market Price Analysis 2025 (HoMPA) zeigt dabei über sechs untersuchte Regionen hinweg ein stark heterogenes Bild mit gegenläufigen Trends.

• Die Preise für Einfamilienhäuser (EFH) steigen schweizweit um 1.6 %, jene für Eigentumswohnungen (EGTW) stagnieren trotz tiefer Zinsen.
• In Regionen mit hochpreisigen EFHs, wie Zentralschweiz und Zürich, kühlen die Preise ab. Günstigere Regionen legen wieder zu oder stabilisieren sich.
• Die Zentralschweiz ist 2025 die einzige EFH-Region mit Preisrückgang (-5.1 %, nach +8.5 % im Vorjahr), bleibt aber mit rund CHF 1.69 Mio. die teuerste Region.
• Am günstigsten sind EFHs im Tessin und im Espace Mittelland mit Durchschnittspreisen klar unter CHF 1 Mio..
• EGTWs verteuern sich kräftig in Zürich und der Zentralschweiz (5.1 % bzw. 13.4 %), während Nordwestschweiz, Espace Mittelland und Tessin Preisrückgänge verzeichnen.
• Spitzenpreise zahlen Käuferinnen und Käufer für EFHs in Küssnacht SZ (ca. CHF 3.5 Mio.) und für EGTWs im Bezirk Meilen (ca. CHF 2 Mio.). Die tiefsten Deutschschweizer Preise finden sich bei EFHs im Toggenburg (ca. CHF 0.7 Mio.) und EGTWs in Schleitheim SH (ca. CHF 0.4 Mio.).

Zürich, 28. Januar 2026 – Die Preisentwicklungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind sehr unterschiedlich. Während EFHs ein gegenüber dem Vorjahr konstantes Preiswachstum von 1.6 % verzeichnen, kam der Preisanstieg bei den EGTWs 2025 zum Erliegen, trotz anhaltend tiefer Zinsen. Auch innerhalb der beiden Märkte waren die Preisentwicklungen sehr unterschiedlich. Bei den EFHs stagnierten die Preise in der zweitteuersten Region Zürich, während sie in der teuersten Region Zentralschweiz mit 5.1% sogar deutlich sanken. In den übrigen vier untersuchten Regionen mit Preisen deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt haben die EFH-Preise zumeist zugelegt, teilweise bis zu 7.5%. Die Nachfrage nach EFHs hat sich somit von den teuren in die eher günstigen Regionen verschoben.

Diametral anders entwickeln sich die Preise für EGTWs in den 6 untersuchten Regionen. Dort haben die teuersten Regionen Zürich und Zentralschweiz mit Durchschnittspreisen von CHF 1.24 Mio. und CHF 1.27 Mio. markant um 5.1 % beziehungsweise 13.4 % zugelegt. In preislich schwächeren Regionen blieb das Preisniveau bestenfalls stabil wie in der Ostschweiz, während im Espace Mittelland und im Tessin ein spürbarer Preisrückgang von rund 3 % zu beobachten war. Bei EGTWs hat sich die Nachfrage somit von den günstigeren Regionen in die teuren Regionen verschoben.

In der HoMPA werden die 6 Regionen der Schweiz mit den meisten Transaktionen für Eigenheime untersucht, die im Swiss Real Estate Data Pool (SRED) erfasst sind. Es handelt sich dabei um Verkaufstransaktionen, die von der UBS (inklusive CS), Zürcher Kantonalbank, Migros Bank und Swisslife finanziert werden. Im Jahr 2025 umfasste der SRED für diese 6 Regionen 5’839 Einfamilienhaus- und 9’714 Eigentumswohnungs-Transaktionen. Ausgewertet wurden jeweils die Medianpreise. Die HoMPA beruht somit nicht auf Insertionspreisen, sondern auf den effektiven Verkaufspreisen.

Dr. Roman Timm, CEO, newhome.ch AG, sieht in der aktuellen Entwicklung erneut die Vielschichtigkeit des Schweizer Immobilienmarktes abgebildet: «Was sich in der Studie zeigt, sehen wir auch in Analysen zum Suchverhalten auf unserer Plattform. Die Nachfrage verlagert sich innerhalb der Regionen und zwischen den Segmenten. Käufer und Käuferinnen vergleichen intensiver, reagieren schneller auf Angebote und weichen häufiger auf alternative Lagen aus. Diese Entwicklung macht sich ebenfalls bei den Inserierenden bemerkbar und spiegelt sich in der Nachfrage nach ihren Inseraten wider.»

Einfamilienhäuser: Preiswachstum in teuersten Regionen flacht ab, günstigere holen auf

Die teuersten Einfamilienhäuser mit einem mittleren Transaktionspreis von rund CHF 1.69 Mio. liegen weiterhin in der Zentralschweiz. Nach dem starken Preisanstieg im Vorjahr von 8.5 % (Medianpreis 2024: CHF 1.78 Mio.) kam es 2025 zu einer Gegenbewegung: Die Preise gingen im Jahresvergleich um 5.1 % zurück. Trotz dieser Korrektur bleibt die Zentralschweiz die teuerste der sechs untersuchten Regionen, verzeichnet aber gleichzeitig als einzige der sechs untersuchten Regionen einen Preisrückgang fürs Jahr 2025.

Auf Platz zwei der teuersten Regionen folgt Zürich mit einem unveränderten Preisniveau von rund CHF 1.6 Mio. Im Vorjahr konnte Zürich noch ein Preiswachstum bei EFHs von 3.9% verzeichnen.

Die Preisunterschiede zu den übrigen Deutschschweizer Regionen haben sich erneut akzentuiert. In den günstigeren Regionen Ostschweiz, Nordwestschweiz und im Espace Mittelland legten die Preise spürbar zu. In der Ostschweiz stieg der Medianpreis eines EFH um 7.5 % auf CHF 1.14 Mio., in der Nordwestschweiz um 3.4 % auf CHF 1.22 Mio. und ihm Espace Mittelland um 2.2 % auf CHF 0.94 Mio. Diese Regionen liegen preislich nicht nur deutlich unter der Zentralschweiz und Zürich, sondern auch deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt von CHF 1.4 Mio.. Zudem sind sie, auch dank der vermehrten Nutzung von Homeoffice, in noch verkraftbaren Pendeldistanzen von den teuren und wirtschaftlich stärkeren Regionen Zentralschweiz und Zürich gelegen. Es erstaunt somit nicht, dass sich die Nachfrage nach EFHs von den teuren in diese günstigeren Regionen verschiebt.

Im Tessin blieb der Medianpreis mit CHF 0.94 Mio. stabil. Angesichts des Preisrückgangs von 2.1 % in der Vorperiode kann die erreichte Preisstabilität als ein positives Signal für die Attraktivität des Tessins gewertet werden. Schweizweit stiegen die Preise für EFHs über alle sechs untersuchten Regionen hinweg um 1.6 %.

Zudem wurden die Preissteigerungen der Bodenpreise pro m2 für Einfamilienhausgrundstücke der letzten 10 Jahre in der jeweils grössten Stadt pro Region und ihrer direkt angrenzenden Gemeinden ausgewertet. Das Wachstum dieser m2-Preise war in St. Gallen mit 6.9 % pro Jahr am höchsten und mit 2.1 % in Bern am tiefsten. Somit sind die Preise in den letzten 10 Jahren in St. Gallen etwa dreimal so stark angestiegen wie in der Stadt Bern und den direkt angrenzenden Gemeinden.

Eigentumswohnungen: Preiswachstum in teuren Regionen zieht an, günstige Regionen fallen zurück

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen finden sich 2025 neu in der Zentralschweiz. Mit einem mittleren Objektpreis von CHF 1.27 Mio. überholte die Region erstmals die Region Zürich, wo EGTWs im Median CHF 1.24 Mio. kosten. Ausschlaggebend dafür war das starke Preiswachstum von 13.4 % in der Zentralschweiz, während die Preise in der Region Zürich um 5.1 % zulegten. Unter anderem die besseren fiskalischen Rahmenbedingungen haben dazu beigetragen, dass die Anzahl Beschäftigter in den letzten Jahren in der Region Zentralschweiz stärker gestiegen ist als in der Region Zürich. Dies dürfte erklären, weshalb die Region Zentralschweiz auf Platz 1 vorgerückt ist.

In den übrigen Regionen, deren Medianpreise alle deutlich unter der Millionengrenze liegen, zeigten 2025 ein deutlich verhalteneres Bild. In der Nordwestschweiz gingen die Preise um 2.3 % zurück und liegen nun bei CHF 0.86 Mio. pro Objekt. Auch im Espace Mittelland (–2.9 %) sowie im Tessin (–3.0 %) kam es zu Preiskorrekturen. Dort bewegen sich die mediane Preise mit CHF 0.68 Mio. beziehungsweise CHF 0.64 Mio. weiterhin deutlich unter der Millionengrenze. In der Ostschweiz blieben die Preise stabil bei CHF 0.82 Mio.

Mit anderen Worten: nur dank dem deutlichen Preiswachstum der EGTWs in den teuren Regionen konnte der Schweizer Eigentumswohnungsmarkt die Preise im Jahr 2025 halten. Ohne diese Regionen wären die Preise für EGTWs im Schweizer Durchschnitt 2025 gesunken, trotz des weiterhin sehr tiefen Zinsniveaus.

Zudem wurden die Preissteigerungen der Wohnfläche pro m2 für EGTWs der letzten 10 Jahre in der jeweils grössten Stadt pro Region ausgewertet. Das Wachstum dieser m2 Preise war in Zürich mit 5.1 % pro Jahr am höchsten und mit 0.7 % in Lugano am tiefsten. Somit sind die Preise in Zürich in den letzten 10 Jahren gut siebenmal so stark angestiegen wie in Lugano und den direkt angrenzenden Gemeinden.

Extrem breite Preisspanne zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken

Die Auswertungen auf Bezirksebene zeigen weiterhin eine ausgeprägte Spreizung der Eigenheimpreise innerhalb der untersuchten Regionen, wenn auch weniger extrem als im Vorjahr. Zwischen den teuersten und günstigsten Bezirken beträgt der Preisunterschied bei EGTWs rund Faktor 6 und bei EFHs rund Faktor 7. In die Analyse wurden ausschliesslich Bezirke mit mindestens fünf registrierten Transaktionen einbezogen.

Regionale Einfamilienhauspreise: Von «unbezahlbar» bis gut erschwinglich

Bei den Einfamilienhäusern konzentrieren sich die teuersten Bezirke, in Übereinstimmung mit dem regionalen Preisniveau, klar auf die Zentralschweiz und die Region Zürich. Angeführt wird die Rangliste von Küssnacht (SZ) mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis von beeindruckenden CHF 3.49 Mio., gefolgt von Höfe (CHF 3.28 Mio.), Gersau (CHF 3.12 Mio.) und dem Kanton Zug (CHF 3.01 Mio.). EFHs dürften in dieser Region zunehmend nur noch für Spitzenverdiener oder für Familien mit einer sehr finanzstarken «Mami und Papi»-Bank erschwinglich sein. Auch Meilen und die Stadt Zürich zählen mit Preisen deutlich über CHF 2 Mio. zu den teuersten Bezirken.

Am unteren Ende der Skala stehen weiterhin Bezirke aus dem Tessin sowie der Ostschweiz. Der Medianpreis für EFHs im Bezirk Toggenburg liegt bei erschwinglichen 0.67 Mio.. Mit einer ÖV-Fahrzeit von gut einer Stunde zum Beispiel von Wattwil in die Stadt Zürich liegt dieser Bezirk noch in einer erträglichen Pendeldistanz, speziell wenn 1-2 Tage Homeoffice möglich sind.

Regionale Eigentumswohnungspreise: In den teuersten Bezirken sind Wohnungen erschwinglicher als Einfamilienhäuser

Auch bei den Eigentumswohnungen zeigen sich klare Preisunterschiede zwischen den Bezirken. Die höchsten durchschnittlichen Preise pro Objekt werden in der Region Zürich und in der Zentralschweiz erzielt. Spitzenreiter ist Meilen mit rund CHF 2.03 Mio., gefolgt vom Kanton Zug (CHF 1.82 Mio.), Höfe (CHF 1.78 Mio.), der Stadt Zürich (CHF 1.69 Mio.) und Horgen (CHF 1.66 Mio.). Diese Bezirke profitieren von hoher Standortattraktivität, begrenztem Angebot und anhaltender Nachfrage. Dennoch ist Wohneigentum in den teuersten Bezirken der Schweiz, wie Horgen oder der Stadt Zürich in Form einer EGTW eher erschwinglich als bei EFHs.

Die günstigsten EGTWs finden sich erneut im Tessin, in Teilen der Ostschweiz sowie im Espace Mittelland und der Nordwestschweiz. Besonders tiefe Medianpreise mit Werten zwischen CHF 0.34 Mio. und CHF 0.42 Mio. weisen der Berner Jura, Schleitheim (SH) und das Appenzeller Hinterland auf. In Mendrisio und Waldenburg (BL) belaufen sich die Preise auf etwas über CHF 0.5 Mio.. Die Stadt Schaffhausen ist in weniger als 30 Autominuten vom Bezirk Schleitheim entfernt. Von Herisau im Bezirk Hinterland in die Stadt St. Gallen benötigt man weniger als 10 ÖV-Minuten. Für Personen, die in Schaffhausen oder St. Gallen arbeiten, ist günstiges Wohneigentum in der Schweiz somit gut verfügbar.

Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, sagt: «Das abflachende Preiswachstum bei Eigentumswohnungen im Schweizer Durchschnitt, trotz dem tiefen Zinsniveau, erstaunt auf den ersten Blick. Andererseits hat die Anzahl ausgeschriebener Eigentumswohnungen in den letzten Jahren deutlich zugenommen, was zu einer Entspannung auf dem Markt führt. Da die Eigenheimproduktion stagniert, kann darauf geschlossen werden, dass die gestiegenen Angebote aus dem Bestand kommen. Eine Hypothese ist, dass die Babyboomer Generationen aus Altersgründen vermehrt verkaufen und so diesen Angebotsanstieg auslösen. Eine Preisberuhigung auf dem EGTW-Markt ist auf jeden Fall eine gute Nachricht für die Käufer.»

Weitere Informationen, Daten und Auswertungen zu den einzelnen Regionen finden sich in den entsprechenden Detailreports im Bereich Immobilienmarkt-Studien von newhome.

Die Studie und ihre Ergebnisse sowie die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen auf die Immobilienbranche werden am newhome Immo Talk mit Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute vertieft besprochen. Hier geht es zur Anmeldung: Immo Talk Schweiz zur Entwicklung des Wohneigentumsmarkt 2026.

Über die HoMPA-Studie

Die Home Market Price Analysis ist eine jährlich erscheinende Analyse zur Preisentwicklung der effektiven Verkaufspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Analyse betrachtet fünf Regionen in der Deutschschweiz (Espace Mittelland, Nordwestschweiz, Ostschweiz, Zentralschweiz, Zürich) und das Tessin. Die Analyse gibt eine regional differenzierte und nach Marktsegmenten aufgeschlüsselte Auskunft über die Entwicklung der Verkaufspreise von Wohneigentum in diesen Regionen.

Datenbasis bildet der Swiss Real Estate Data Pool (SRED). Er ist ein non-Profit-Verein der UBS (inkl. CS), Zürcher Kantonalbank, Migros Bank und Swisslife. Diese Organisationen liefern die Verkaufspreise sowie weitere Objektmerkmale aller von ihnen finanzierten Eigenheimtransaktionen in den Datenpool.

Die ausgewiesenen Preisveränderungen des Marktes basieren auf effektiv bezahlten durchschnittlichen Transaktionspreisen (Medianwerte). Die ausgewiesenen Preisveränderungen basieren nicht auf sogenannten qualitätsbereinigten Berechnungen. Bei diesem Verfahren wird jedes Jahr der Verkaufspreis eines durchschnittlichen Objekts aufgrund der effektiven Verkaufspreise in diesem Jahr geschätzt. Die Preisveränderungen dieses geschätzten durchschnittlichen Objekts ergeben die jährlichen durchschnittlichen Preisveränderungen des Marktes. Die beiden Berechnungsmethoden können zu unterschiedlichen Resultaten führen.

newhome publiziert die Analyse in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute.

Über newhome
newhome positioniert sich als regional stärkstes Immobilienportal und ist im Besitz von über 500 Immobilienunternehmen (Next Property AG), 19 Kantonalbanken (NNH Holding AG), der AXA Versicherungen AG, sowie dem Medienunternehmen CH Media.

Über das Swiss Real Estate Institute
Das Swiss Real Estate Institute (swissrei.ch) ist ein Hochschulinstitut in Form einer Stiftung, ein Stifter ist der SVIT Schweiz. Das Institut konzentriert sich neben der Forschung auf die Bereiche Lehre und Dienstleistung/Beratung für die Schweizer Immobilienwirtschaft.

Medienkontakt

newhome.ch AG 
Talacker 41 
8001 Zürich 
 medienstelle@bopcom.ch

Hyrock rechnet mit anhaltendem Gegenwind bei Bauprojekten

Hyrock hat im vergangenen Jahr von einer regen Nachfrage nach Immobilienkrediten profitiert. Der Hypotheken- und Immobilienexperte hat 2025 868 Millionen Franken (im Vorjahr rund 1 Milliarde) platziert, wovon 520 Millionen auf nicht-traditionelle Finanzierungen wie Bridge- und Mezzanine-Lösungen entfallen (wo sich Hyrock als «Schweizer Marktführer» bezeichnet). Gemäss der Mitteilung vom Dienstag betrug die durchschnittliche Grösse einer Transaktion 5,9 Millionen Franken.

Hyrock-CEO Alessandro Carroccia konstatiert: «Überall dort, wo Banken in einer ersten Phase nicht Teil der Lösung sind, kommt Hyrock zum Zuge.»

Ein Meilenstein für die Gesellschaft war 2025 die Realisierung und Eröffnung des «House of Interiors» in Zürich Binz in Zusammenarbeit mit Iria Degen Interiors. Offenbar wurde auch beim Grand Opening geklotzt und nicht gekleckert, waren doch dazu rund 1’000 Gäste eingeladen.

House of Interiors, Zürich Binz (Bild: zVg)

Das «House of Interiors» ist gemäss Hyrock «ein neuer Kreativ‑Hotspot für Innenarchitektur und Interior Design» auf 3’400 Quadratmetern, wo sich  «Design, Handwerk und Kreativität zu einem einzigartigen Zentrum für zeitgemässe Raumgestaltung verschmelzen» sollen. Ziel ist es, mit Ateliers, Werkstätten und Planungsbüros, wo Textilien, Möbel, Kunstwerke und Interior‑Konzepte entstehen, «das Handwerk zurück in die Stadt Zürich zu bringen».

Basel III bremst weiter

Beim Ausblick für 2026 gibt sich der Immobilienexperte weniger euphorisch. Die staatliche Regulierung sowie die ansteigende Zurückhaltung bei finanzierenden Banken führten zu Gegenwind bei Bauprojekten; man erwarte auch keine Erholung des Finanzierungsmarktes, weil Basel III die Banken nach wie vor einschränke.

Hyrock ist  spezialisiert auf die Finanzierung von Renditeliegenschaften, Projektentwicklungen und Luxusimmobilien. Die 20 an den Standorten Zürich, Schindellegi und Genf arbeitenden Experten ermöglichen es aber auch institutionellen und privaten Anlegern, direkt oder indirekt in Hypotheken zu investieren. Seit der Gründung im Oktober 2018 hat Hyrock ingesamt ein Hypothekarvolumen von rund 7 Milliarden Franken platziert.