Month: August 2026

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Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) stellt für die Schweiz eine außergewöhnliche Entwicklung auf dem Immobilienmarkt fest: Seit dem Jahr 2020 sind die Hauspreise real um 25 Prozent gestiegen. Damit entkoppelt sich das Land zunehmend von der Preisdynamik im restlichen Europa. Während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt, hat sich die Bautätigkeit pro Kopf im Vergleich zu den 1970er-Jahren halbiert.

Strukturelle Engpässe bremsen den Wohnungsneubau

Trotz des hohen Preisniveaus wurden in den vergangenen zwölf Monaten lediglich 52.000 Neubauwohnungen bewilligt. Die OECD identifiziert mehrere Ursachen für die sinkende Bautätigkeit. Neben dem Raumplanungsgesetz aus dem Jahr 2013 erschweren demnach die Strategie der Innenentwicklung sowie eine verbreitete Widerstandshaltung gegenüber Bauprojekten in der Nachbarschaft das Entstehen von neuem Wohnraum.

Diese Angebotsknappheit trifft auf eine stetig wachsende Nachfrage, die laut dem Bundesamt für Wohnungswesen zu 60 Prozent durch Zuwanderung getrieben wird. In den vergangenen 20 Jahren verzeichnete die Schweiz rund 1,5 Millionen Zuwanderer.

In der Folge sank die Leerwohnungsziffer von 1,72 Prozent im Jahr 2020 auf zuletzt 1 Prozent im Jahr 2025. Vor diesem Hintergrund rückte zuletzt die Abstimmung über die sogenannte 10-Millionen-Initiative in den politischen Fokus, die bereits im Juni angekündigt worden war.

Zürich und Genf führen europäisches Preisranking an

Die angespannte Lage spiegelt sich auch in internationalen Preisvergleichen wider. Analysen von Deutsche Bank Research weisen Zürich mit einem Quadratmeterpreis von 22.910 Euro als teuerste Stadt Europas aus.

Genf folgt mit 19.439 Euro pro Quadratmeter auf dem zweiten Rang, noch vor Metropolen wie London (17.241 Euro) und Paris (12.771 Euro). Zum Vergleich: München als teuerste deutsche Stadt liegt bei 11.435 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnitt über 28 untersuchte Städte bei 9.090 Euro liegt.

In anderen europäischen Märkten zeigt sich hingegen ein differenziertes Bild. Im Vereinigten Königreich lagen die realen Hauspreise im Juni mit durchschnittlich 293.262 Pfund unter dem Niveau von Juli 2006. In Spanien wird das Wohnungsdefizit auf 740.000 Einheiten beziffert, wobei Haushalte im Schnitt 44 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aufwenden müssen.

Regulierungen und Marktdynamik in Deutschland

In Deutschland reagiert die Politik mit einer Vereinfachung von Vorschriften auf die Krise im Bausektor. In Nordrhein-Westfalen tritt am 1. September ein neuer BauCode in Kraft, durch den etwa 90 Prozent der bisherigen DIN-Vorschriften entfallen sollen. Ziel ist eine Kostensenkung um bis zu 20 Prozent durch digitale Anträge und den Wegfall doppelter Einmessungen.

Wie dringlich Entlastungen für die Branche sind, zeigen aktuelle Insolvenzmeldungen. So stellten für die PANDION AG im August insgesamt elf Projektgesellschaften Insolvenzanträge, unter anderem für Vorhaben in Stuttgart und Berlin. Betroffen sind Planungen für rund 3.800 Wohnungen.

Währenddessen variieren die Bodenpreise in Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern stark: Während im Binnenland Preise zwischen 40 und 165 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, erreicht Bauland auf Rügen Spitzenwerte von bis zu 1.334 Euro.

Zudem deuten Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft darauf hin, dass Wohneigentum zwar ein zentraler Hebel für die Mittelschicht bleibt, der Zugang jedoch zunehmend ungleich verteilt ist. Experten raten daher dazu, Einstiegshürden politisch zu senken, um die Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten zu fördern.

Hinweis:

Teile dieses Artikels wurden mithilfe Künstlicher Intelligenz erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Die auf Börse Express bereitgestellten Informationen stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar und sind nicht als solche gedacht. Die Informationen dienen ausschließlich Informationszwecken. Für individuelle Finanzberatung wenden Sie sich an einen qualifizierten Finanzberater. Börse Express schließt jegliche Regressansprüche aus.

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) stellt für die Schweiz eine außergewöhnliche Entwicklung auf dem Immobilienmarkt fest: Seit dem Jahr 2020 sind die Hauspreise real um 25 Prozent gestiegen. Damit entkoppelt sich das Land zunehmend von der Preisdynamik im restlichen Europa. Während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt, hat sich die Bautätigkeit pro Kopf im Vergleich zu den 1970er-Jahren halbiert.

Strukturelle Engpässe bremsen den Wohnungsneubau

Trotz des hohen Preisniveaus wurden in den vergangenen zwölf Monaten lediglich 52.000 Neubauwohnungen bewilligt. Die OECD identifiziert mehrere Ursachen für die sinkende Bautätigkeit. Neben dem Raumplanungsgesetz aus dem Jahr 2013 erschweren demnach die Strategie der Innenentwicklung sowie eine verbreitete Widerstandshaltung gegenüber Bauprojekten in der Nachbarschaft das Entstehen von neuem Wohnraum.

Diese Angebotsknappheit trifft auf eine stetig wachsende Nachfrage, die laut dem Bundesamt für Wohnungswesen zu 60 Prozent durch Zuwanderung getrieben wird. In den vergangenen 20 Jahren verzeichnete die Schweiz rund 1,5 Millionen Zuwanderer.

In der Folge sank die Leerwohnungsziffer von 1,72 Prozent im Jahr 2020 auf zuletzt 1 Prozent im Jahr 2025. Vor diesem Hintergrund rückte zuletzt die Abstimmung über die sogenannte 10-Millionen-Initiative in den politischen Fokus, die bereits im Juni angekündigt worden war.

Zürich und Genf führen europäisches Preisranking an

Die angespannte Lage spiegelt sich auch in internationalen Preisvergleichen wider. Analysen von Deutsche Bank Research weisen Zürich mit einem Quadratmeterpreis von 22.910 Euro als teuerste Stadt Europas aus.

Genf folgt mit 19.439 Euro pro Quadratmeter auf dem zweiten Rang, noch vor Metropolen wie London (17.241 Euro) und Paris (12.771 Euro). Zum Vergleich: München als teuerste deutsche Stadt liegt bei 11.435 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnitt über 28 untersuchte Städte bei 9.090 Euro liegt.

In anderen europäischen Märkten zeigt sich hingegen ein differenziertes Bild. Im Vereinigten Königreich lagen die realen Hauspreise im Juni mit durchschnittlich 293.262 Pfund unter dem Niveau von Juli 2006. In Spanien wird das Wohnungsdefizit auf 740.000 Einheiten beziffert, wobei Haushalte im Schnitt 44 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aufwenden müssen.

Regulierungen und Marktdynamik in Deutschland

In Deutschland reagiert die Politik mit einer Vereinfachung von Vorschriften auf die Krise im Bausektor. In Nordrhein-Westfalen tritt am 1. September ein neuer BauCode in Kraft, durch den etwa 90 Prozent der bisherigen DIN-Vorschriften entfallen sollen. Ziel ist eine Kostensenkung um bis zu 20 Prozent durch digitale Anträge und den Wegfall doppelter Einmessungen.

Wie dringlich Entlastungen für die Branche sind, zeigen aktuelle Insolvenzmeldungen. So stellten für die PANDION AG im August insgesamt elf Projektgesellschaften Insolvenzanträge, unter anderem für Vorhaben in Stuttgart und Berlin. Betroffen sind Planungen für rund 3.800 Wohnungen.

Währenddessen variieren die Bodenpreise in Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern stark: Während im Binnenland Preise zwischen 40 und 165 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, erreicht Bauland auf Rügen Spitzenwerte von bis zu 1.334 Euro.

Zudem deuten Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft darauf hin, dass Wohneigentum zwar ein zentraler Hebel für die Mittelschicht bleibt, der Zugang jedoch zunehmend ungleich verteilt ist. Experten raten daher dazu, Einstiegshürden politisch zu senken, um die Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten zu fördern.

Hinweis:

Teile dieses Artikels wurden mithilfe Künstlicher Intelligenz erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Die auf Börse Express bereitgestellten Informationen stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar und sind nicht als solche gedacht. Die Informationen dienen ausschließlich Informationszwecken. Für individuelle Finanzberatung wenden Sie sich an einen qualifizierten Finanzberater. Börse Express schließt jegliche Regressansprüche aus.

Baukräne prägen das Bild in Zürich oder auch in den Agglomerationen von Genf und Lausanne. Ganze Quartiere verändern innert weniger Jahre ihr Gesicht, und die Statistik scheint den Eindruck zu bestätigen. In den vergangenen zwölf Monaten haben die Schweizer Behörden insgesamt 52 000 Neubauwohnungen bewilligt, so viele wie seit 2018 nicht mehr.

Nur merkt davon niemand etwas, der derzeit eine Wohnung sucht. Das Angebot an guten Lagen bleibt ausgesprochen knapp und teuer, auch dort, wo neuer Wohnraum entsteht.

Noch deutlicher wird der Kontrast im internationalen Vergleich. In Deutschland und Grossbritannien haben sich die Wohnungsmärkte entspannt. In der Schweiz steigen die Preise ungebremst weiter.

Die Schweizer Ausnahme ist Geschichte

Lange war die Schweiz ein Sonderfall im guten Sinn. Eigenheime und Mieten blieben für viele Haushalte erschwinglich. Die teuerungsbereinigten Preise bewegten sich ab 1970 im stabilen Mittelfeld, während die Hauspreise vor allem im angelsächsischen Raum massiv anzogen.

Die jüngsten Daten der OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) kehren das Bild um. Seit Anfang 2020 haben sich die teuerungsbereinigten Hauspreise in der Schweiz von jenen in anderen europäischen Ländern entkoppelt. Der Zuwachs beträgt rund 25 Prozent (siehe Grafik).

In anderen Nationen bremsten steigende Zinsen den Immobilienboom. In Deutschland wendete sich Anfang 2022 das Blatt. Auch Grossbritannien fiel vom Höchststand bei den Immobilienpreisen deutlich zurück. Denn wo die Wirtschaft stockt und ausländische Fachkräfte das Land verlassen, bröckeln auch die Immobilienpreise. «Seit dem Brexit hat der Druck deutlich nachgelassen», erklärt Christian Hilber zu England. Der Immobilienökonom lehrt und forscht an der London School of Economics und an der Uni Zürich.

Und weshalb steigen die Preise in der Schweiz ungebremst weiter? Ein Teil der Erklärung ist erfreulich. Die Konjunktur läuft rund, die Bevölkerung und der Wohlstand wachsen, und die Zinsen liegen historisch tief. Das sorgt für eine anhaltend starke Nachfrage.

Der andere Teil hat mit der Raumplanung zu tun. Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes von 2013 bleibt die Neueinzonung von Bauland klar begrenzt. Was politisch als Sieg über die Zersiedelung gefeiert wurde, wirkt ökonomisch je länger, desto mehr als Preistreiber am Immobilienmarkt.

Seit die Expansion nach aussen gestoppt ist, hängt das Wachstum an der sogenannten «Innenentwicklung». «Mit Nachverdichtung und Erneuerung im Bestand haben wir es mit einem langsamen, oft teuren und politisch umstrittenen Prozess zu tun», erklärt Hilber.

Die Kehrseite baulicher Verdichtung

Die Verdichtung erzeugt zudem einen Effekt, der bei der Raumplanungsrevision nie erwähnt worden ist. Früher entstanden Wohnungen auf der grünen Wiese, zusätzlich zum Bestand. «Heute fallen den Ersatzneubauten in den Städten ältere, günstige Mietwohnungen zum Opfer», sagt Hilber. Der Anteil preisgünstiger Altbauten sinkt, während der Gesamtbestand quantitativ gar nicht gross zunimmt. Was neu gebaut und angeboten wird, ist vor allem teurer als früher.

Dennoch sei Erneuerung notwendig, so Hilber: «Ohne ausreichende Investitionen verfällt die Bausubstanz, und der effektiv nutzbare Wohnraum nimmt langfristig ab.»

Ein europäisches Dilemma

Die letzten Jahre sind das eine, die längerfristige Entwicklung das andere. Verknappung und Verteuerung prägen ganz Westeuropa. Seit 1970 wuchsen Löhne, Bevölkerung und Wirtschaftskraft praktisch ununterbrochen. Die Bautätigkeit pro Kopf brach im selben Zeitraum aber ein. Trotz dem anhaltenden Bevölkerungswachstum sei die Zahl der neu gebauten Wohnungen «praktisch auf dem ganzen Kontinent zurückgegangen», betont Hilber.

Die Wohnbevölkerung der Schweiz wuchs seit 1970 um 44 Prozent, jene Spaniens ebenfalls, jene Grossbritanniens um einen Viertel. Die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen je tausend Einwohner sank in Spanien hingegen von 9,1 im Jahr 1970 auf 2,1. Sowohl in Grossbritannien als auch in der Schweiz hat sich der Wohnungsneubau pro Kopf seit 1970 praktisch halbiert.

Je grösser der zusätzliche Bedarf an Wohnraum war, umso weniger wurde gebaut. Das gilt für die meisten grösseren Städte in Westeuropa. «Die lokale Bevölkerung wehrte sich häufig erfolgreich gegen Aufzonungen und eine stärkere Verdichtung», beobachtet Hilber. Die Schwierigkeit hält bis heute an.

Selbst eine stagnierende Bevölkerung verlangt permanenten Neubau, weil Gebäude altern, höhere Ausbaustandards verlangt sind und Haushalte kleiner werden. Für Grossbritannien beziffert Hilber den jährlichen Bedarf auf rund 300 000 Einheiten. Gebaut werden weniger als 200 000. Der Einbruch der Bautätigkeit macht das Wohnen in weiten Teilen Englands unbezahlbar.

Fehlt einem Markt die Fähigkeit, mehr Wohnungen zu bauen, drückt jede zusätzliche Nachfrage direkt auf die Preise.

«Weil das Angebot äusserst unelastisch reagiert, führt selbst eine sehr starke Zunahme der Nachfrage kaum zu mehr Bautätigkeit, sondern verpufft fast vollständig in massiven Preis- und Mietzinssteigerungen», sagt Hilber.

Vom «Green Belt» und von der britischen Hauskrise

Hilbers Forschung führt den Preisanstieg auf die Planungssysteme zurück. Nirgends tritt der Zusammenhang so klar hervor wie im angelsächsischen Raum.

Grossbritannien, Australien, Kanada und Neuseeland verzeichneten in fünf Jahrzehnten die extremsten realen Hauspreissteigerungen der entwickelten Welt. Die Commonwealth-Länder wie Australien teilen ein britisches Erbe, das teuer zu stehen kommt. Sie kopierten die britische Raumplanung samt ihren engen Grenzen für Neubauten.

Etwas vereinfacht gesagt hat ein Investor in der Schweiz und in anderen Ländern quasi einen Rechtsanspruch auf die Baubewilligung, sofern das Projekt allen Regeln entspricht. Das britische System funktioniert völlig anders. Dort entscheiden die lokalen Behörden nach eigenem Ermessen. Das schafft grosse Unsicherheit für die Entwickler – und Anwohner haben leichtes Spiel, wenn sie ein Projekt blockieren wollen.

Das Prinzip ist nicht auf Grossbritannien beschränkt. Am stärksten trifft es beliebte Küstenstädte wie Sydney, wo eine strikte Zonenordnung, Denkmalschutz und die geografische Lage das Wachstum stark limitieren.

In Grossbritannien und speziell in London ist dies ebenfalls bestens bekannt, mit allen Folgen für das Wohnungsangebot: Der «Green Belt» rund um die Grossstadt ist streng geschützt, während zugleich in der Innenstadt rigide Einschränkungen gelten, etwa hinsichtlich Gebäudehöhen und Denkmalschutz.

Die Insider verteidigen ihr «Gärtli»

Gleichzeitig altern die Gesellschaften, und die Menschen beanspruchen mehr Fläche pro Kopf. Vor allem verschiebt sich das politische Gleichgewicht. Diejenigen, die Wohneigentum besitzen und kein Interesse an Veränderungen in ihrer Nachbarschaft haben, bilden eine Allianz mit Mietern, die von sehr langfristigen Mietverhältnissen profitieren.

Marco Salvi, Ökonom bei Avenir Suisse, beobachtet diese Verschiebung mit Sorge. Die Insider, wie er sie nennt, seien mächtiger geworden, und jeder verteidige sein «Gärtli» entschlossener als früher. Wo vor fünfzig Jahren in dörflichem Umfeld oder am Stadtrand ohne nennenswerten Widerstand gebaut wurde, regiert heute das Prinzip «Not in my backyard» (Nimby). «Aus dem Recht, die eigene Parzelle zu überbauen, ist faktisch ein Vetorecht gegen jede Veränderung auf dem Grundstück des Nachbarn geworden», sagt Salvi.

Was im bebauten Siedlungsgebiet noch entsteht, ist klein und fragmentiert. Die Auflagen nehmen zu. Und nach der Pandemie und dem Ukraine-Krieg kommen gestörte Lieferketten und höhere Energiekosten dazu. Bauen ist generell teurer geworden.

Für den Ökonomen Salvi ist das der kleinere Teil der Geschichte. «Verschiedene Studien zeigen, dass der tatsächliche Wertzuwachs von Immobilien fast ausschliesslich auf die steigenden Bodenpreise zurückzuführen ist.» Die Verteuerung von Bauland spiegle direkt die mangelnde Verfügbarkeit.

Die falschen Schuldigen

In der öffentlichen Debatte sehen sich allerdings hauptsächlich andere in der Rolle des Sündenbocks. Angeblich «profitorientierte» Projektentwickler, grosse Investoren wie Pensionskassen und ausländische Spekulanten sollen die Preise treiben. Ökonomisch greift das zu kurz. Investoren schaffen die Knappheit nicht, sie reagieren auf Rahmenbedingungen, die die Politik setzt.

Verschärft wird die Lage durch die gängigen Rezepte, die als Lösung gelten. Mietzinsbegrenzungen, vermehrte behördliche Kontrollen und rigider Wohnschutz, wie ihn Basel und Genf kennen, schützen privilegierte Mieter mit bestehenden Verträgen. Langfristig nehmen sie Investoren jeden Anreiz, Neubauten zu erstellen oder schon nur zu sanieren.

«Sehr kurzfristig haben solche Preisbeschränkungen oft keine grossen Auswirkungen auf das Wohnungsangebot, aber über lange Zeiträume erweisen sie sich als extrem kontraproduktiv», warnt Hilber. Der Bau und das Angebot von Mietwohnungen sänken erheblich. Der Verfall der Bausubstanz in vielen Städten werde als Konsequenz von solchen Eingriffen erst viel später sichtbar.

Baukräne prägen das Bild in Zürich oder auch in den Agglomerationen von Genf und Lausanne. Ganze Quartiere verändern innert weniger Jahre ihr Gesicht, und die Statistik scheint den Eindruck zu bestätigen. In den vergangenen zwölf Monaten haben die Schweizer Behörden insgesamt 52 000 Neubauwohnungen bewilligt, so viele wie seit 2018 nicht mehr.

Nur merkt davon niemand etwas, der derzeit eine Wohnung sucht. Das Angebot an guten Lagen bleibt ausgesprochen knapp und teuer, auch dort, wo neuer Wohnraum entsteht.

Noch deutlicher wird der Kontrast im internationalen Vergleich. In Deutschland und Grossbritannien haben sich die Wohnungsmärkte entspannt. In der Schweiz steigen die Preise ungebremst weiter.

Die Schweizer Ausnahme ist Geschichte

Lange war die Schweiz ein Sonderfall im guten Sinn. Eigenheime und Mieten blieben für viele Haushalte erschwinglich. Die teuerungsbereinigten Preise bewegten sich ab 1970 im stabilen Mittelfeld, während die Hauspreise vor allem im angelsächsischen Raum massiv anzogen.

Die jüngsten Daten der OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) kehren das Bild um. Seit Anfang 2020 haben sich die teuerungsbereinigten Hauspreise in der Schweiz von jenen in anderen europäischen Ländern entkoppelt. Der Zuwachs beträgt rund 25 Prozent (siehe Grafik).

In anderen Nationen bremsten steigende Zinsen den Immobilienboom. In Deutschland wendete sich Anfang 2022 das Blatt. Auch Grossbritannien fiel vom Höchststand bei den Immobilienpreisen deutlich zurück. Denn wo die Wirtschaft stockt und ausländische Fachkräfte das Land verlassen, bröckeln auch die Immobilienpreise. «Seit dem Brexit hat der Druck deutlich nachgelassen», erklärt Christian Hilber zu England. Der Immobilienökonom lehrt und forscht an der London School of Economics und an der Uni Zürich.

Und weshalb steigen die Preise in der Schweiz ungebremst weiter? Ein Teil der Erklärung ist erfreulich. Die Konjunktur läuft rund, die Bevölkerung und der Wohlstand wachsen, und die Zinsen liegen historisch tief. Das sorgt für eine anhaltend starke Nachfrage.

Der andere Teil hat mit der Raumplanung zu tun. Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes von 2013 bleibt die Neueinzonung von Bauland klar begrenzt. Was politisch als Sieg über die Zersiedelung gefeiert wurde, wirkt ökonomisch je länger, desto mehr als Preistreiber am Immobilienmarkt.

Seit die Expansion nach aussen gestoppt ist, hängt das Wachstum an der sogenannten «Innenentwicklung». «Mit Nachverdichtung und Erneuerung im Bestand haben wir es mit einem langsamen, oft teuren und politisch umstrittenen Prozess zu tun», erklärt Hilber.

Die Kehrseite baulicher Verdichtung

Die Verdichtung erzeugt zudem einen Effekt, der bei der Raumplanungsrevision nie erwähnt worden ist. Früher entstanden Wohnungen auf der grünen Wiese, zusätzlich zum Bestand. «Heute fallen den Ersatzneubauten in den Städten ältere, günstige Mietwohnungen zum Opfer», sagt Hilber. Der Anteil preisgünstiger Altbauten sinkt, während der Gesamtbestand quantitativ gar nicht gross zunimmt. Was neu gebaut und angeboten wird, ist vor allem teurer als früher.

Dennoch sei Erneuerung notwendig, so Hilber: «Ohne ausreichende Investitionen verfällt die Bausubstanz, und der effektiv nutzbare Wohnraum nimmt langfristig ab.»

Ein europäisches Dilemma

Die letzten Jahre sind das eine, die längerfristige Entwicklung das andere. Verknappung und Verteuerung prägen ganz Westeuropa. Seit 1970 wuchsen Löhne, Bevölkerung und Wirtschaftskraft praktisch ununterbrochen. Die Bautätigkeit pro Kopf brach im selben Zeitraum aber ein. Trotz dem anhaltenden Bevölkerungswachstum sei die Zahl der neu gebauten Wohnungen «praktisch auf dem ganzen Kontinent zurückgegangen», betont Hilber.

Die Wohnbevölkerung der Schweiz wuchs seit 1970 um 44 Prozent, jene Spaniens ebenfalls, jene Grossbritanniens um einen Viertel. Die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen je tausend Einwohner sank in Spanien hingegen von 9,1 im Jahr 1970 auf 2,1. Sowohl in Grossbritannien als auch in der Schweiz hat sich der Wohnungsneubau pro Kopf seit 1970 praktisch halbiert.

Je grösser der zusätzliche Bedarf an Wohnraum war, umso weniger wurde gebaut. Das gilt für die meisten grösseren Städte in Westeuropa. «Die lokale Bevölkerung wehrte sich häufig erfolgreich gegen Aufzonungen und eine stärkere Verdichtung», beobachtet Hilber. Die Schwierigkeit hält bis heute an.

Selbst eine stagnierende Bevölkerung verlangt permanenten Neubau, weil Gebäude altern, höhere Ausbaustandards verlangt sind und Haushalte kleiner werden. Für Grossbritannien beziffert Hilber den jährlichen Bedarf auf rund 300 000 Einheiten. Gebaut werden weniger als 200 000. Der Einbruch der Bautätigkeit macht das Wohnen in weiten Teilen Englands unbezahlbar.

Fehlt einem Markt die Fähigkeit, mehr Wohnungen zu bauen, drückt jede zusätzliche Nachfrage direkt auf die Preise.

«Weil das Angebot äusserst unelastisch reagiert, führt selbst eine sehr starke Zunahme der Nachfrage kaum zu mehr Bautätigkeit, sondern verpufft fast vollständig in massiven Preis- und Mietzinssteigerungen», sagt Hilber.

Vom «Green Belt» und von der britischen Hauskrise

Hilbers Forschung führt den Preisanstieg auf die Planungssysteme zurück. Nirgends tritt der Zusammenhang so klar hervor wie im angelsächsischen Raum.

Grossbritannien, Australien, Kanada und Neuseeland verzeichneten in fünf Jahrzehnten die extremsten realen Hauspreissteigerungen der entwickelten Welt. Die Commonwealth-Länder wie Australien teilen ein britisches Erbe, das teuer zu stehen kommt. Sie kopierten die britische Raumplanung samt ihren engen Grenzen für Neubauten.

Etwas vereinfacht gesagt hat ein Investor in der Schweiz und in anderen Ländern quasi einen Rechtsanspruch auf die Baubewilligung, sofern das Projekt allen Regeln entspricht. Das britische System funktioniert völlig anders. Dort entscheiden die lokalen Behörden nach eigenem Ermessen. Das schafft grosse Unsicherheit für die Entwickler – und Anwohner haben leichtes Spiel, wenn sie ein Projekt blockieren wollen.

Das Prinzip ist nicht auf Grossbritannien beschränkt. Am stärksten trifft es beliebte Küstenstädte wie Sydney, wo eine strikte Zonenordnung, Denkmalschutz und die geografische Lage das Wachstum stark limitieren.

In Grossbritannien und speziell in London ist dies ebenfalls bestens bekannt, mit allen Folgen für das Wohnungsangebot: Der «Green Belt» rund um die Grossstadt ist streng geschützt, während zugleich in der Innenstadt rigide Einschränkungen gelten, etwa hinsichtlich Gebäudehöhen und Denkmalschutz.

Die Insider verteidigen ihr «Gärtli»

Gleichzeitig altern die Gesellschaften, und die Menschen beanspruchen mehr Fläche pro Kopf. Vor allem verschiebt sich das politische Gleichgewicht. Diejenigen, die Wohneigentum besitzen und kein Interesse an Veränderungen in ihrer Nachbarschaft haben, bilden eine Allianz mit Mietern, die von sehr langfristigen Mietverhältnissen profitieren.

Marco Salvi, Ökonom bei Avenir Suisse, beobachtet diese Verschiebung mit Sorge. Die Insider, wie er sie nennt, seien mächtiger geworden, und jeder verteidige sein «Gärtli» entschlossener als früher. Wo vor fünfzig Jahren in dörflichem Umfeld oder am Stadtrand ohne nennenswerten Widerstand gebaut wurde, regiert heute das Prinzip «Not in my backyard» (Nimby). «Aus dem Recht, die eigene Parzelle zu überbauen, ist faktisch ein Vetorecht gegen jede Veränderung auf dem Grundstück des Nachbarn geworden», sagt Salvi.

Was im bebauten Siedlungsgebiet noch entsteht, ist klein und fragmentiert. Die Auflagen nehmen zu. Und nach der Pandemie und dem Ukraine-Krieg kommen gestörte Lieferketten und höhere Energiekosten dazu. Bauen ist generell teurer geworden.

Für den Ökonomen Salvi ist das der kleinere Teil der Geschichte. «Verschiedene Studien zeigen, dass der tatsächliche Wertzuwachs von Immobilien fast ausschliesslich auf die steigenden Bodenpreise zurückzuführen ist.» Die Verteuerung von Bauland spiegle direkt die mangelnde Verfügbarkeit.

Die falschen Schuldigen

In der öffentlichen Debatte sehen sich allerdings hauptsächlich andere in der Rolle des Sündenbocks. Angeblich «profitorientierte» Projektentwickler, grosse Investoren wie Pensionskassen und ausländische Spekulanten sollen die Preise treiben. Ökonomisch greift das zu kurz. Investoren schaffen die Knappheit nicht, sie reagieren auf Rahmenbedingungen, die die Politik setzt.

Verschärft wird die Lage durch die gängigen Rezepte, die als Lösung gelten. Mietzinsbegrenzungen, vermehrte behördliche Kontrollen und rigider Wohnschutz, wie ihn Basel und Genf kennen, schützen privilegierte Mieter mit bestehenden Verträgen. Langfristig nehmen sie Investoren jeden Anreiz, Neubauten zu erstellen oder schon nur zu sanieren.

«Sehr kurzfristig haben solche Preisbeschränkungen oft keine grossen Auswirkungen auf das Wohnungsangebot, aber über lange Zeiträume erweisen sie sich als extrem kontraproduktiv», warnt Hilber. Der Bau und das Angebot von Mietwohnungen sänken erheblich. Der Verfall der Bausubstanz in vielen Städten werde als Konsequenz von solchen Eingriffen erst viel später sichtbar.

Immobilien in den Schweizer Alpen sind teuer, und die Preise steigen immer weiter. Doch es gibt noch Feriendestinationen, in denen Wohnungen vergleichsweise günstig sind.

Ferienwohnungen unter einer Million

Höhenlage bestimmt den Preis

Preise dürften steigen

Immobilien in den Schweizer Alpen sind teuer, und die Preise steigen immer weiter. Doch es gibt noch Feriendestinationen, in denen Wohnungen vergleichsweise günstig sind.

Ferienwohnungen unter einer Million

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Preise dürften steigen

Die Stadt Zürich hat von 2022 bis 2025 rund 1,3 Milliarden Franken in Liegenschaften investiert. Nun zieht das Finanzdepartement eine erste Bilanz.

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Abo –

Die effektiven Hypothekarzinsen sinken Ende August

Mit der Entspannung an den Anleihenmärkten fällt auch der FuW-Hypo-Index.

In der Schweiz sichern sich Interessenten für Immobiliendarlehen in der letzten Augustwoche zehnjährige Festhypotheken zu einem Zins von 1,57%. Das zeigt der FuW-Hypo-Index dieser Woche. Für die fünfjährige Laufzeit beträgt der Zins 1,3%. Innerhalb einer Woche sanken die Zinsen für die längere Laufzeit um 0,13 Prozentpunkte; sie liegen damit wie vor zwei Wochen 0,19 Prozentpunkte unter dem Jahreshoch. Bei der kürzeren Laufzeit gaben die Sätze um 0,01 Prozentpunkte nach und notieren damit 0,22 Prozentpunkte unter ihrem Jahreshoch von Anfang August. Die effektiven Hypozinsen stiegen im Sommer auf das höchste Niveau seit 2024.

Abo –

Die effektiven Hypothekarzinsen sinken Ende August

Mit der Entspannung an den Anleihenmärkten fällt auch der FuW-Hypo-Index.

In der Schweiz sichern sich Interessenten für Immobiliendarlehen in der letzten Augustwoche zehnjährige Festhypotheken zu einem Zins von 1,57%. Das zeigt der FuW-Hypo-Index dieser Woche. Für die fünfjährige Laufzeit beträgt der Zins 1,3%. Innerhalb einer Woche sanken die Zinsen für die längere Laufzeit um 0,13 Prozentpunkte; sie liegen damit wie vor zwei Wochen 0,19 Prozentpunkte unter dem Jahreshoch. Bei der kürzeren Laufzeit gaben die Sätze um 0,01 Prozentpunkte nach und notieren damit 0,22 Prozentpunkte unter ihrem Jahreshoch von Anfang August. Die effektiven Hypozinsen stiegen im Sommer auf das höchste Niveau seit 2024.

Die Baloise Asset Management hat die im Juni angekündigte Kapitalerhöhung des Baloise Swiss Property Fund abgeschlossen. Das maximalen Emissionsvolumen von 159 Millionen Franken wurde dabei erreicht.

Mit den Mitteln sollen vierzehn Immobilien in wirtschaftlich attraktiven Regionen der Schweiz erworben werden, wie die Fondsleitung von Baloise Asset Management am Freitag mitteilt. Dieses Immobilienportfolio befindet sich aktuell noch im Besitz der Baloise Leben AG. Die Finma hat aber bereits die Bewilligung für die Transaktion erteilt. Die Diversifikation des Portfolios werde damit weiter ausgebaut.

Bei der Kapitalerhöhung berechtigten sieben bisherige Aktien zum Erwerb eines neuen Anteils. Der Ausgabepreis wurde auf 113,45 Franken festgelegt. Die Liberierung der neuen Fondsanteile ist für den 3. September 2026 vorgesehen.

Die Baloise Asset Management hat die im Juni angekündigte Kapitalerhöhung des Baloise Swiss Property Fund abgeschlossen. Das maximalen Emissionsvolumen von 159 Millionen Franken wurde dabei erreicht.

Mit den Mitteln sollen vierzehn Immobilien in wirtschaftlich attraktiven Regionen der Schweiz erworben werden, wie die Fondsleitung von Baloise Asset Management am Freitag mitteilt. Dieses Immobilienportfolio befindet sich aktuell noch im Besitz der Baloise Leben AG. Die Finma hat aber bereits die Bewilligung für die Transaktion erteilt. Die Diversifikation des Portfolios werde damit weiter ausgebaut.

Bei der Kapitalerhöhung berechtigten sieben bisherige Aktien zum Erwerb eines neuen Anteils. Der Ausgabepreis wurde auf 113,45 Franken festgelegt. Die Liberierung der neuen Fondsanteile ist für den 3. September 2026 vorgesehen.

Rechnungen bezahlen, Börsentransaktionen tätigen oder Überweisungen in die Säule 3a vornehmen – die gängigsten Dienstleistungen kann man heute bei allen Retail-Banken online tätigen – sei es von zu Hause aus oder unterwegs mit Tablet oder Smartphone. Das Internet hat sich als einfaches, schnelles und sicheres Medium im Zahlungsverkehr bewährt. Jetzt entwickeln die Banken weitere Onlineangebote. So zum Beispiel die Schwyzer Kantonalbank. Sie lancierte gestern das Onlineportal e-hypo.ch. Das neue Internetangebot ermöglicht es Hypothekarschuldnern, ihren auslaufenden Kredit bei der Schwyzer KB neu abzuschliessen. Das Angebot richtet sich an Eigentümer von selbst bewohntem Wohneigentum und einer Maximalhypothek von 1 Million Franken (erstrangig), wie Peter Geisser, SZKB-Mediensprecher, erklärt.

Der Vorgang ist so einfach wie möglich gehalten und teilweise automatisiert: Auf e-hypo.ch gibt der Kunde den beantragten Kredit sowie die zusätzlichen Angaben zur Liegenschaft und zur Person ein. Nach dem abschliessenden Mausklick erhält er die provisorische Zusage mit dem definitiven Zinssatz. «Wir überprüfen, ob alle Angaben korrekt sind», sagt Peter Geisser. Trifft dies zu, erfolge die Hypothekenvergabe «innert maximal 7 Kalendertagen». Onlinekunden profitieren je nach Marktsituation von einem leicht tieferen Zinssatz gegenüber herkömmlich vergebenen Hypotheken, heisst es weiter.

Erfolgreiche Glarner Kantonalbank

Die Schwyzer KB ist nicht das erste Finanzinstitut, welches das Internet für Hypothekenvergaben nutzt. Neben sogenannten Hypothekenvermittlern wie MoneyPark oder HypoPlus oder Versicherern wie SwissLife bieten auch die Migros Bank, Swissquote, die Zürcher Kantonalbank (via Homegate) oder die Graubündner Kantonalbank seit einiger Zeit online Hypotheken an.

Zu den Pionieren dieses Vertriebskanals zählt die Glarner Kantonalbank. Sie bietet unter hypomat.ch seit dem 10. September 2012 in der ganzen Deutschschweiz Onlinehypotheken an. Im Gegensatz zur Plattform der Schwyzer KB kann man auf hypomat.ch neben Kreditverlängerungen auch den direkten Abschluss von Neuhypotheken vornehmen. Im Vergleich zu den normalen Tarifen der Glarner KB sind die Onlinehypotheken 20 bis 40 Prozent günstiger. Die Bank begründet diesen Preisabschlag gegenüber dem traditionellen Vertriebskanal mit dem geringeren Verarbeitungsaufwand sowie dem Umstand, dass bei der Onlinehypothek – mit Ausnahme eines Telefonsupports – keine Beratungsdienstleistung angeboten wird.

Die Glarner KB verzeichnet seit der Lancierung des Angebots einen beeindruckenden Boom. Bereits nach sechs Monaten habe man mit Hypotheken von 100 Millionen Franken den Businessplan massiv übertroffen, erklärte Bankchef Hanspeter Rhyner – zum Vergleich: Per Ende 2012 hatte die Glarner KB knapp 3 Milliarden Franken Hypotheken in ihrer Bilanz. Die Dynamik hält weiter an: In den ersten neun Monaten 2014 hat die Glarner KB die Hypothekarforderungen gegenüber Ende 2013 um 7 Prozent auf 3,54 Milliarden Franken steigern können. Wie viel der Zuwachs auf die Onlinevergabe zurückzuführen ist, gibt die Bank nicht im Detail bekannt. Nur so viel: 2013 kam knapp die Hälfte des Hypothekarwachstums von hypomat.ch.

Andere Kantonalbanken warten ab

Der Erfolg der Staatsbank des kleinen Kantons hat weitere Finanzinstitute aufhorchen lassen. Auf Anfrage unserer Zeitung erklären die Verantwortlichen von fünf Zentralschweizer Kantonalbanken, dass man die Einführung von Onlinehypotheken derzeit prüfe. Konkrete Pläne zur Schaffung von «e-Hypotheken» melden jedoch weder Luzern, noch Zug, Uri, Ob- oder Nidwalden. Bei der Raiffeisen-Gruppe tönt es ähnlich. «Wir haben ein Projekt am Laufen, welches den Internetauftritt im Thema Wohneigentum neu konzipiert», sagt Mediensprecherin Sonja Stieglbauer. Darin sei auch ein beschleunigter Antrags- und Bewilligungsprozess in der Hypothekarvergabe eingebettet. «Die Ausbreitung der neuen Funktionalität erfolgt stufenweise bis Ende 2016», sagt Sonja Stieglbauer. Gerade das Vorpreschen der Glarner KB und Anbietern wie Swissquote, die seit 2011 in Zusammenarbeit mit der Basellandschaftlichen KB Onlinehypotheken anbietet, bringt die Banken unter Zugzwang. Die Beispiele zeigen nämlich, dass durch das Internet die traditionellen Grenzverläufe der Staatsbanken sowie der Raiffeisenbank im Dorf wegfallen.

Studie bezeugt grosses Potenzial

Das Geschäft mit Hypotheken bleibt trotz historisch tiefen Zinsen ein wichtiger Wachstumstreiber der Retail-Banken. Bei der Verlängerung von auslaufenden Hypotheken ist künftig die Chance gross, dass der Kunde das Internet dem Gespräch mit dem Banker vorzieht. «Beim erstmaligen Abschluss einer Hypothek benötigen die meisten Kunden eine fachmännische Beratung», weiss Andreas Dietrich, Professor am Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern (IFZ). Andreas Dietrich hat in seiner vor kurzem veröffentlichten Studie «Retail Banking. Auf zu neuen Ufern?» unter anderem das Potenzial von Onlinehypotheken untersucht. «Wir gehen davon aus, dass in fünf Jahren mehr als 10 Prozent der Hypotheken online verlängert werden», sagt Dietrich.

Eine durch das IFZ bei 214 Schweizer Retail-Banken durchgeführte Umfrage hat ergeben, dass 79 Prozent aller Umfrageteilnehmer diese Einschätzung teilen. Konkret würde dies bedeuten, dass 2019 jährlich Hypotheken in der Höhe von rund 12 Milliarden Franken online verlängert werden. Derzeit liegt die Summe bei 2 Milliarden Franken – wobei hier auch die Neuabschlüsse eingerechnet sind. «Entsprechend erwarten viele Bankenvertreter Wachstumsraten im Onlinebereich von 500 Prozent über fünf Jahre», erklärt Dietrich.

Rechnungen bezahlen, Börsentransaktionen tätigen oder Überweisungen in die Säule 3a vornehmen – die gängigsten Dienstleistungen kann man heute bei allen Retail-Banken online tätigen – sei es von zu Hause aus oder unterwegs mit Tablet oder Smartphone. Das Internet hat sich als einfaches, schnelles und sicheres Medium im Zahlungsverkehr bewährt. Jetzt entwickeln die Banken weitere Onlineangebote. So zum Beispiel die Schwyzer Kantonalbank. Sie lancierte gestern das Onlineportal e-hypo.ch. Das neue Internetangebot ermöglicht es Hypothekarschuldnern, ihren auslaufenden Kredit bei der Schwyzer KB neu abzuschliessen. Das Angebot richtet sich an Eigentümer von selbst bewohntem Wohneigentum und einer Maximalhypothek von 1 Million Franken (erstrangig), wie Peter Geisser, SZKB-Mediensprecher, erklärt.

Der Vorgang ist so einfach wie möglich gehalten und teilweise automatisiert: Auf e-hypo.ch gibt der Kunde den beantragten Kredit sowie die zusätzlichen Angaben zur Liegenschaft und zur Person ein. Nach dem abschliessenden Mausklick erhält er die provisorische Zusage mit dem definitiven Zinssatz. «Wir überprüfen, ob alle Angaben korrekt sind», sagt Peter Geisser. Trifft dies zu, erfolge die Hypothekenvergabe «innert maximal 7 Kalendertagen». Onlinekunden profitieren je nach Marktsituation von einem leicht tieferen Zinssatz gegenüber herkömmlich vergebenen Hypotheken, heisst es weiter.

Erfolgreiche Glarner Kantonalbank

Die Schwyzer KB ist nicht das erste Finanzinstitut, welches das Internet für Hypothekenvergaben nutzt. Neben sogenannten Hypothekenvermittlern wie MoneyPark oder HypoPlus oder Versicherern wie SwissLife bieten auch die Migros Bank, Swissquote, die Zürcher Kantonalbank (via Homegate) oder die Graubündner Kantonalbank seit einiger Zeit online Hypotheken an.

Zu den Pionieren dieses Vertriebskanals zählt die Glarner Kantonalbank. Sie bietet unter hypomat.ch seit dem 10. September 2012 in der ganzen Deutschschweiz Onlinehypotheken an. Im Gegensatz zur Plattform der Schwyzer KB kann man auf hypomat.ch neben Kreditverlängerungen auch den direkten Abschluss von Neuhypotheken vornehmen. Im Vergleich zu den normalen Tarifen der Glarner KB sind die Onlinehypotheken 20 bis 40 Prozent günstiger. Die Bank begründet diesen Preisabschlag gegenüber dem traditionellen Vertriebskanal mit dem geringeren Verarbeitungsaufwand sowie dem Umstand, dass bei der Onlinehypothek – mit Ausnahme eines Telefonsupports – keine Beratungsdienstleistung angeboten wird.

Die Glarner KB verzeichnet seit der Lancierung des Angebots einen beeindruckenden Boom. Bereits nach sechs Monaten habe man mit Hypotheken von 100 Millionen Franken den Businessplan massiv übertroffen, erklärte Bankchef Hanspeter Rhyner – zum Vergleich: Per Ende 2012 hatte die Glarner KB knapp 3 Milliarden Franken Hypotheken in ihrer Bilanz. Die Dynamik hält weiter an: In den ersten neun Monaten 2014 hat die Glarner KB die Hypothekarforderungen gegenüber Ende 2013 um 7 Prozent auf 3,54 Milliarden Franken steigern können. Wie viel der Zuwachs auf die Onlinevergabe zurückzuführen ist, gibt die Bank nicht im Detail bekannt. Nur so viel: 2013 kam knapp die Hälfte des Hypothekarwachstums von hypomat.ch.

Andere Kantonalbanken warten ab

Der Erfolg der Staatsbank des kleinen Kantons hat weitere Finanzinstitute aufhorchen lassen. Auf Anfrage unserer Zeitung erklären die Verantwortlichen von fünf Zentralschweizer Kantonalbanken, dass man die Einführung von Onlinehypotheken derzeit prüfe. Konkrete Pläne zur Schaffung von «e-Hypotheken» melden jedoch weder Luzern, noch Zug, Uri, Ob- oder Nidwalden. Bei der Raiffeisen-Gruppe tönt es ähnlich. «Wir haben ein Projekt am Laufen, welches den Internetauftritt im Thema Wohneigentum neu konzipiert», sagt Mediensprecherin Sonja Stieglbauer. Darin sei auch ein beschleunigter Antrags- und Bewilligungsprozess in der Hypothekarvergabe eingebettet. «Die Ausbreitung der neuen Funktionalität erfolgt stufenweise bis Ende 2016», sagt Sonja Stieglbauer. Gerade das Vorpreschen der Glarner KB und Anbietern wie Swissquote, die seit 2011 in Zusammenarbeit mit der Basellandschaftlichen KB Onlinehypotheken anbietet, bringt die Banken unter Zugzwang. Die Beispiele zeigen nämlich, dass durch das Internet die traditionellen Grenzverläufe der Staatsbanken sowie der Raiffeisenbank im Dorf wegfallen.

Studie bezeugt grosses Potenzial

Das Geschäft mit Hypotheken bleibt trotz historisch tiefen Zinsen ein wichtiger Wachstumstreiber der Retail-Banken. Bei der Verlängerung von auslaufenden Hypotheken ist künftig die Chance gross, dass der Kunde das Internet dem Gespräch mit dem Banker vorzieht. «Beim erstmaligen Abschluss einer Hypothek benötigen die meisten Kunden eine fachmännische Beratung», weiss Andreas Dietrich, Professor am Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern (IFZ). Andreas Dietrich hat in seiner vor kurzem veröffentlichten Studie «Retail Banking. Auf zu neuen Ufern?» unter anderem das Potenzial von Onlinehypotheken untersucht. «Wir gehen davon aus, dass in fünf Jahren mehr als 10 Prozent der Hypotheken online verlängert werden», sagt Dietrich.

Eine durch das IFZ bei 214 Schweizer Retail-Banken durchgeführte Umfrage hat ergeben, dass 79 Prozent aller Umfrageteilnehmer diese Einschätzung teilen. Konkret würde dies bedeuten, dass 2019 jährlich Hypotheken in der Höhe von rund 12 Milliarden Franken online verlängert werden. Derzeit liegt die Summe bei 2 Milliarden Franken – wobei hier auch die Neuabschlüsse eingerechnet sind. «Entsprechend erwarten viele Bankenvertreter Wachstumsraten im Onlinebereich von 500 Prozent über fünf Jahre», erklärt Dietrich.