Month: Juli 2026

Teaserbild-Quelle: Simone Hutsch, Unsplash

Auch im zweiten Quartal sind die  Preise für Wohneigentum in der Schweiz gestiegen. Grund dafür sind die Eigentumswohnungen, sie sind teurer geworden während die Preise für Einfamilienhäuser leicht gesunken sind. – Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) legte damit gemäss Bundesamt für Statistik legte gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent auf 127,7 Punkte zu. Im Jahresvergleich klettern die Preise um 3,5 Prozent.

Auf nationaler Ebene sind die Preise für Einfamilienhäuser im Quartalsvergleich um 0,4 Prozent zurückgegangen. Dagegen sind die Eigentumswohnungen im Vergleich zum Startquartal um 1,6 Prozent teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Wohneigentumspreise in den städtischen Gemeinden oder in kleinen Städten (+1,8 Prozent). Derweil sind sie in den ländlichen Gemeinden stabil geblieben.

Einfamilienhäuser in Grossstädten und Dörfern wurden günstiger

Dabei haben die Eigentumswohnungen in allen Gemeindegrössen aufgeschlagen. Am stärksten zogen die Preise in den Dörfern auf dem Land an (+2,8%).
Umgekehrt war die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern: Gerade in Dörfern auf dem Land gaben die Preise am stärksten nach (-1,8%). Auch in den so genannten “Intermediären Gemeinden” (-0,6%) und in grossen Städten (-0,8%) sind Einfamilienhäuser billiger geworden. Dagegen haben die Preise in mittelgrossen Städten und kleinen Städten angezogen.

Auf längere Sicht hält der Steigflug am Immobilienmarkt trotz bereits hoher Preise an. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich sowohl Einfamilienhäuser (+2,7%) als auch Eigentumswohnungen (+4,2%) deutlich.

Der IMPI ist ein relativ neuer Indikator: Er wird erst seit Herbst 2020 quartalsweise publiziert. Laut BFS wird er aus durchschnittlich rund 7000 Transaktionen berechnet, die aus allen Regionen der Schweiz stammen. Das BFS bezieht dabei Daten von den 28 grössten Hypothekarinstituten in der Schweiz. Diese deckten einen sehr grossen Marktanteil ab, da die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert wird, heisst es. (sda/mai)

Teaserbild-Quelle: Simone Hutsch, Unsplash

Auch im zweiten Quartal sind die  Preise für Wohneigentum in der Schweiz gestiegen. Grund dafür sind die Eigentumswohnungen, sie sind teurer geworden während die Preise für Einfamilienhäuser leicht gesunken sind. – Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) legte damit gemäss Bundesamt für Statistik legte gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent auf 127,7 Punkte zu. Im Jahresvergleich klettern die Preise um 3,5 Prozent.

Auf nationaler Ebene sind die Preise für Einfamilienhäuser im Quartalsvergleich um 0,4 Prozent zurückgegangen. Dagegen sind die Eigentumswohnungen im Vergleich zum Startquartal um 1,6 Prozent teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Wohneigentumspreise in den städtischen Gemeinden oder in kleinen Städten (+1,8 Prozent). Derweil sind sie in den ländlichen Gemeinden stabil geblieben.

Einfamilienhäuser in Grossstädten und Dörfern wurden günstiger

Dabei haben die Eigentumswohnungen in allen Gemeindegrössen aufgeschlagen. Am stärksten zogen die Preise in den Dörfern auf dem Land an (+2,8%).
Umgekehrt war die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern: Gerade in Dörfern auf dem Land gaben die Preise am stärksten nach (-1,8%). Auch in den so genannten “Intermediären Gemeinden” (-0,6%) und in grossen Städten (-0,8%) sind Einfamilienhäuser billiger geworden. Dagegen haben die Preise in mittelgrossen Städten und kleinen Städten angezogen.

Auf längere Sicht hält der Steigflug am Immobilienmarkt trotz bereits hoher Preise an. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich sowohl Einfamilienhäuser (+2,7%) als auch Eigentumswohnungen (+4,2%) deutlich.

Der IMPI ist ein relativ neuer Indikator: Er wird erst seit Herbst 2020 quartalsweise publiziert. Laut BFS wird er aus durchschnittlich rund 7000 Transaktionen berechnet, die aus allen Regionen der Schweiz stammen. Das BFS bezieht dabei Daten von den 28 grössten Hypothekarinstituten in der Schweiz. Diese deckten einen sehr grossen Marktanteil ab, da die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert wird, heisst es. (sda/mai)

Abo –

Effektive Hypothekarzinsen steigen Ende Juli auf ein Zweijahreshoch

Bei neu abgeschlossenen Immobilienkrediten ziehen die Zinsen in Wochenfrist so kräftig an wie seit Anfang 2023 nicht mehr.

Wer in der Schweiz Ende Juli eine Festhypothek über zehn Jahre abschliesst, zahlt dafür einen Zinssatz von durchschnittlich 1,74%. Das zeigt der FuW-Hypo-Index an diesem Donnerstag. Für die fünfjährige Laufzeit beträgt der Zins 1,45%. Innerhalb einer Woche stiegen die Zinsen für die längere Laufzeit um 0,17 Prozentpunkte. Sie hatten am Mittwoch ein Jahreshoch von 1,76% erreicht, was dem höchsten Stand seit August 2024 entsprach (vgl. Grafik). Es war zudem der stärkste Wochenanstieg seit Anfang 2023. Bei der fünfjährigen Laufzeit kletterten sie in Wochenfrist um 0,22 Prozentpunkte und markierten damit ebenfalls ein Jahreshoch.

Abo –

Effektive Hypothekarzinsen steigen Ende Juli auf ein Zweijahreshoch

Bei neu abgeschlossenen Immobilienkrediten ziehen die Zinsen in Wochenfrist so kräftig an wie seit Anfang 2023 nicht mehr.

Wer in der Schweiz Ende Juli eine Festhypothek über zehn Jahre abschliesst, zahlt dafür einen Zinssatz von durchschnittlich 1,74%. Das zeigt der FuW-Hypo-Index an diesem Donnerstag. Für die fünfjährige Laufzeit beträgt der Zins 1,45%. Innerhalb einer Woche stiegen die Zinsen für die längere Laufzeit um 0,17 Prozentpunkte. Sie hatten am Mittwoch ein Jahreshoch von 1,76% erreicht, was dem höchsten Stand seit August 2024 entsprach (vgl. Grafik). Es war zudem der stärkste Wochenanstieg seit Anfang 2023. Bei der fünfjährigen Laufzeit kletterten sie in Wochenfrist um 0,22 Prozentpunkte und markierten damit ebenfalls ein Jahreshoch.

Von April bis Juni legte der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent auf 127,7 Punkte zu, wie das BFS am Donnerstag bekannt gab. Im Jahresvergleich klettern die Preise um 3,5 Prozent.

Auf nationaler Ebene sind die Preise für Einfamilienhäuser im Quartalsvergleich um 0,4 Prozent zurückgegangen. Dagegen sind die Eigentumswohnungen im Vergleich zum Startquartal um 1,6 Prozent teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Wohneigentumspreise in den städtischen Gemeinden oder in kleinen Städten (+1,8 Prozent). Derweil sind sie in den ländlichen Gemeinden stabil geblieben.

Häuschen in Grossstädten und Dörfern billiger geworden

Dabei haben die Eigentumswohnungen in allen Gemeindegrössen aufgeschlagen. Am stärksten zogen die Preise in den Dörfern auf dem Land an (+2,8 Prozent).

Umgekehrt war die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern: Gerade in Dörfern auf dem Land gaben die Preise am stärksten nach (-1,8 Prozent). Auch in den so genannten «Intermediären Gemeinden» (-0,6 Prozent) und in grossen Städten (-0,8 Prozent) sind Einfamilienhäuser billiger geworden. Dagegen haben die Preise in mittelgrossen Städten und kleinen Städten angezogen.

Aufwärtstrend fortgesetzt

Auf längere Sicht hält der Steigflug am Immobilienmarkt trotz bereits hoher Preise an. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich sowohl Einfamilienhäuser (+2,7 Prozent) als auch Eigentumswohnungen (+4,2 Prozent) deutlich.

Der IMPI ist ein relativ neuer Indikator: Er wird erst seit Herbst 2020 quartalsweise publiziert. Laut BFS wird er aus durchschnittlich rund 7000 Transaktionen berechnet, die aus allen Regionen der Schweiz stammen. Das BFS bezieht dabei Daten von den 28 grössten Hypothekarinstituten in der Schweiz. Diese deckten einen sehr grossen Marktanteil ab, da die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert wird, heisst es.

Von April bis Juni legte der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent auf 127,7 Punkte zu, wie das BFS am Donnerstag bekannt gab. Im Jahresvergleich klettern die Preise um 3,5 Prozent.

Auf nationaler Ebene sind die Preise für Einfamilienhäuser im Quartalsvergleich um 0,4 Prozent zurückgegangen. Dagegen sind die Eigentumswohnungen im Vergleich zum Startquartal um 1,6 Prozent teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Wohneigentumspreise in den städtischen Gemeinden oder in kleinen Städten (+1,8 Prozent). Derweil sind sie in den ländlichen Gemeinden stabil geblieben.

Häuschen in Grossstädten und Dörfern billiger geworden

Dabei haben die Eigentumswohnungen in allen Gemeindegrössen aufgeschlagen. Am stärksten zogen die Preise in den Dörfern auf dem Land an (+2,8 Prozent).

Umgekehrt war die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern: Gerade in Dörfern auf dem Land gaben die Preise am stärksten nach (-1,8 Prozent). Auch in den so genannten «Intermediären Gemeinden» (-0,6 Prozent) und in grossen Städten (-0,8 Prozent) sind Einfamilienhäuser billiger geworden. Dagegen haben die Preise in mittelgrossen Städten und kleinen Städten angezogen.

Aufwärtstrend fortgesetzt

Auf längere Sicht hält der Steigflug am Immobilienmarkt trotz bereits hoher Preise an. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich sowohl Einfamilienhäuser (+2,7 Prozent) als auch Eigentumswohnungen (+4,2 Prozent) deutlich.

Der IMPI ist ein relativ neuer Indikator: Er wird erst seit Herbst 2020 quartalsweise publiziert. Laut BFS wird er aus durchschnittlich rund 7000 Transaktionen berechnet, die aus allen Regionen der Schweiz stammen. Das BFS bezieht dabei Daten von den 28 grössten Hypothekarinstituten in der Schweiz. Diese deckten einen sehr grossen Marktanteil ab, da die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert wird, heisst es.

–

Preise für Wohneigentum legen im Frühling weiter zu

Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen setzt sich fort, während die Preise für Einfamilienhäuser leicht sinken.

Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind im zweiten Quartal weiter gestiegen. Grund dafür sind die Eigentumswohnungen, die teurer wurden, während die Preise für Einfamilienhäuser leicht sanken.

Von April bis Juni legte der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) gegenüber dem Vorquartal um 0,7% auf 127,7 Punkte zu, wie das BFS am Donnerstag bekannt gab. Im Jahresvergleich klettern die Preise um 3,5%.

Auf nationaler Ebene sind die Preise für Einfamilienhäuser um 0,4% zurückgegangen. Dagegen sind die Eigentumswohnungen im Vergleich zum Startquartal um 1,6% teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Wohneigentumspreise in den städtischen Gemeinden einer kleinen oder ausserhalb einer Agglomeration (+1,8%). Derweil sind sie in den ländlichen Gemeinden stabil geblieben.

Auf längere Sicht hält der Steigflug am Immobilienmarkt trotz bereits hoher Preise an. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich sowohl Einfamilienhäuser (+2,7%) als auch Eigentumswohnungen (+4,2%) deutlich.

Der IMPI ist ein relativ neuer Indikator: Er wird erst seit dem dritten Quartal 2020 quartalsweise publiziert. Laut BFS wird er aus durchschnittlich rund 7000 Transaktionen berechnet, die aus allen Regionen der Schweiz stammen. Das BFS bezieht dabei Daten von den 28 grössten Hypothekarinstituten in der Schweiz. Diese deckten einen sehr grossen Marktanteil ab, da die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert wird, heisst es.

–

Preise für Wohneigentum legen im Frühling weiter zu

Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen setzt sich fort, während die Preise für Einfamilienhäuser leicht sinken.

Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind im zweiten Quartal weiter gestiegen. Grund dafür sind die Eigentumswohnungen, die teurer wurden, während die Preise für Einfamilienhäuser leicht sanken.

Von April bis Juni legte der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) gegenüber dem Vorquartal um 0,7% auf 127,7 Punkte zu, wie das BFS am Donnerstag bekannt gab. Im Jahresvergleich klettern die Preise um 3,5%.

Auf nationaler Ebene sind die Preise für Einfamilienhäuser um 0,4% zurückgegangen. Dagegen sind die Eigentumswohnungen im Vergleich zum Startquartal um 1,6% teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Wohneigentumspreise in den städtischen Gemeinden einer kleinen oder ausserhalb einer Agglomeration (+1,8%). Derweil sind sie in den ländlichen Gemeinden stabil geblieben.

Auf längere Sicht hält der Steigflug am Immobilienmarkt trotz bereits hoher Preise an. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich sowohl Einfamilienhäuser (+2,7%) als auch Eigentumswohnungen (+4,2%) deutlich.

Der IMPI ist ein relativ neuer Indikator: Er wird erst seit dem dritten Quartal 2020 quartalsweise publiziert. Laut BFS wird er aus durchschnittlich rund 7000 Transaktionen berechnet, die aus allen Regionen der Schweiz stammen. Das BFS bezieht dabei Daten von den 28 grössten Hypothekarinstituten in der Schweiz. Diese deckten einen sehr grossen Marktanteil ab, da die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufe mit einer Hypothek finanziert wird, heisst es.

52 000 neue Wohnungen wurden in den vergangenen zwölf Monaten schweizweit bewilligt. Das sind gut 5 Prozent mehr als im Vorjahr, so viele wie seit Ende 2018 nicht mehr. Bedeutet das, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt langsam entspannt? Nein, denn der Neubau reicht nach wie vor nicht aus, um die starke Nachfrage nach Wohnraum zu decken.

Knappheit in den Städten: Wo es eng ist, bleibt es eng

Denn wo die Wohnungsknappheit am grössten ist, wächst das Angebot kaum: In den Städten schlagen sich Investitionen nicht in Form eines besseren Angebots nieder. In bereits bebauten Zonen geht die Entwicklung sehr langsam voran, und wenn überhaupt, dann entstehen Ersatzneubauten. Das heisst: Wer ein neues Angebot schafft, reisst ein altes Gebäude ab. Netto ist der Zuwachs an Wohnfläche und neuen Wohnungen meist gering. Das geht aus dem neusten Immo-Monitoring von Wüest Partner hervor.

Robert Weinert, Ökonom beim Zürcher Beratungsunternehmen, sagt dazu: «Dennoch ist der Anstieg bei den Bewilligungen schweizweit beachtlich und eine Reaktion auf die starke Nachfrage.»

Der Zuwachs geht in erster Linie auf Mietwohnungen zurück, deren Bewilligungen um 11 Prozent zulegten. Bei selbstgenutzten Immobilien läuft es in die andere Richtung: Die Bewilligungen für Einfamilienhäuser sanken um 5 Prozent, für Eigentumswohnungen um 3 Prozent.

Im Umfeld tiefer Zinsen bauen Schweizer Investoren Wohnimmobilien als langfristige Anlage weiter aus, allen voran Pensionskassen, die als grösste Käufergruppe am Markt gelten. Private hingegen schrecken vor den hohen Kosten zurück; und wo Bauland fehlt, lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden ohnehin kaum noch realisieren.

Erneuerung bindet sehr viel Kapital

Ein zweiter Blick relativiert die Freude über den Bauboom zusätzlich. Erstmals liegen die Gesuche für Umbauten und Renovationen praktisch gleichauf mit jenen für Neubauten. Bei den Einfamilienhäusern kommen mittlerweile mehr als zwei Umbaugesuche auf jeden Neubau.

Wüest Partner begründet den Renovationsboom bei den Eigenheimen mit dem bevorstehenden Systemwechsel bei den Steuern: Die Besteuerung des Eigenmietwertes auf selbstgenutzten Liegenschaften wird auf Anfang 2029 abgeschafft. Auf diesen Zeitpunkt fallen auch die steuerlich attraktiven Abzugsmöglichkeiten von Gebäudesanierungen weg. Wer ohnehin sanieren wollte, zieht die Massnahmen offenbar vor, solange sich das steuerlich noch lohnt.

Doch die generelle Verlagerung vom Neubau auf Bauerneuerung und energetische Sanierungen hat weitreichende Folgen, wie es in der Studie heisst. Es fliesst enorm viel Kapital in den Schweizer Wohnungsbestand, ohne dass dabei nennenswert neuer Wohnraum entsteht.

Weinert von Wüest Partner erklärt das auch mit einem Anlagenotstand – Investoren finden zu wenig Anlagemöglichkeiten. «Es drängt extrem viel Kapital auf den Markt», sagt er. Weil kaum neues Bauland verfügbar sei und auch die Kaufmöglichkeiten bei bestehenden Wohnliegenschaften an passenden Lagen extrem knapp seien, fliesse dieses Geld «in die Erneuerung des Bestands».

Gebaut wird dort, wo nicht zu viele Behörden involviert sind

Der Anstieg der Baugesuche täuscht noch aus einem anderen Grund. Ausgerechnet dort, wo Wohnraum besonders knapp und teuer ist, wird weniger gebaut: In der Genferseeregion sanken die Gesuche um 14 Prozent, im Grossraum Zürich um 10 Prozent.

Eine starke Nachfrage allein reicht offenbar nicht – wo Planung und Politik hohe Hürden setzen, bleiben Investitionen aus. Sie fliessen stattdessen dorthin, wo Bauen einfacher ist: in den Grossraum Bern (+44 Prozent) und die Innerschweiz (+26 Prozent). In Bern kommt allerdings ein Nachholeffekt hinzu. Die Investitionen waren dort zuvor aussergewöhnlich tief.

Alexander Schaller, Geschäftsführer der Berner Baugenossenschaft Fambau, bestätigt den Trend: «Ausserhalb der Stadt Bern ist es tatsächlich einfacher und mit weniger Hürden verbunden, zu einer Baubewilligung für neue Projekte zu kommen.» Gemeinden wie Ittigen, Belp, Köniz oder Münchenbuchsee unterstützten Bauherrschaften aktiv. Die Verfahren dort seien schlanker, es seien wesentlich weniger Ämter und Behörden involviert.

Der Schub beim Neubau trägt immerhin dazu bei, dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen nicht mehr schrumpft wie in den vergangenen fünf Jahren. Für Mitte 2026 rechnen die Experten von Wüest Partner schweizweit mit rund 48 000 leeren Wohnungen, was einer Leerwohnungsziffer von knapp 1 Prozent entspricht – praktisch gleich viel wie im Vorjahr.

Tiefe Leerwohnungsziffer, hohe Mieten

Von einem gut funktionierenden Markt sprechen die Experten gemeinhin ab etwa 1,3 bis 2 Prozent; die Schweiz liegt deutlich darunter, wenn auch mit einem grossen Gefälle zwischen den Städten und den ländlichen Regionen.

Günstiger wird Wohnen trotzdem nicht, im Gegenteil. Zwar sind die Mieten bei bestehenden Verträgen jüngst um 0,4 Prozent leicht gesunken. Das liegt am Referenzzinssatz, an den die Mietzinsen gekoppelt sind: Tendieren die Zinsen nach unten, passen sich meist auch die Bestandesmieten an, und genau das ist 2025 zweimal passiert. Bei einem Referenzzins von derzeit 1,25 Prozent ist vorerst aber keine weitere Entlastung in Sicht.

Wer hingegen eine Wohnung sucht und einen neuen Mietvertrag unterschreibt, zahlt bei der Miete kräftig drauf – die Angebotsmieten legten im ersten Halbjahr 2026 landesweit um 1 Prozent zu. Eine allgemeine Entspannung bei den Wohnkosten ist also nicht in Sicht.

Für die Haushalte öffnet sich damit eine Schere. Wer in seiner Wohnung bleibt, profitiert von stabilen, teilweise sinkenden Kosten. Wer umzieht, bezahlt mehr als je zuvor. Die Folge ist ein sogenannter Lock-in-Effekt: Aus Kostengründen verzichten immer mehr Menschen auf einen an sich sinnvollen Umzug – etwa in eine kleinere Wohnung nach dem Auszug der Kinder –, und genau das hält das Angebot an freien Wohnungen knapp.

Am stärksten schlug der Anstieg in Schwyz zu Buche (plus 6,5 Prozent), vor Zug (plus 5,4 Prozent) und dem Wallis (plus 4,2 Prozent). «Im Wallis sehen wir weiterhin einen Effekt der Verdrängung aus der teuren Genferseeregion ins Unterwallis», so ordnet Weinert diese regionalen Tendenzen ein. Anders ist die Situation in Zürich: Dort stagnieren die Mieten, weil auf dem hohen Niveau nicht mehr viel Spielraum nach oben bleibt.

Wohneigentum ist teuer, aber keine Anzeichen einer Blase

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt heute deutlich mehr als noch vor einem Jahr. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um je 4,3 Prozent, in Graubünden bei Einfamilienhäusern gar um 11 Prozent.

Von einer spekulativen Blase will Wüest Partner trotzdem nicht sprechen. Grundlage dieser These ist der Fundamentalwert: jener Preis, der sich allein aus wirtschaftlichen Grössen wie Wohnungsleerstand, Hypothekarzinsen sowie Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum rechtfertigen lässt.

Landesweit liegen Einfamilienhäuser nur 1,6 Prozent über dieser Schätzung, Eigentumswohnungen 8,2 Prozent. Ausreisser gibt es dennoch: Appenzell Innerrhoden bei den Häusern, Neuenburg und der Jura bei den Wohnungen. Auch dort erkennt Wüest Partner keine akute Korrekturgefahr, sondern nur eine «höhere Anfälligkeit». Als gering gelten die Risiken in wirtschaftsstarken Regionen wie Zürich und Zug.

52 000 neue Wohnungen wurden in den vergangenen zwölf Monaten schweizweit bewilligt. Das sind gut 5 Prozent mehr als im Vorjahr, so viele wie seit Ende 2018 nicht mehr. Bedeutet das, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt langsam entspannt? Nein, denn der Neubau reicht nach wie vor nicht aus, um die starke Nachfrage nach Wohnraum zu decken.

Knappheit in den Städten: Wo es eng ist, bleibt es eng

Denn wo die Wohnungsknappheit am grössten ist, wächst das Angebot kaum: In den Städten schlagen sich Investitionen nicht in Form eines besseren Angebots nieder. In bereits bebauten Zonen geht die Entwicklung sehr langsam voran, und wenn überhaupt, dann entstehen Ersatzneubauten. Das heisst: Wer ein neues Angebot schafft, reisst ein altes Gebäude ab. Netto ist der Zuwachs an Wohnfläche und neuen Wohnungen meist gering. Das geht aus dem neusten Immo-Monitoring von Wüest Partner hervor.

Robert Weinert, Ökonom beim Zürcher Beratungsunternehmen, sagt dazu: «Dennoch ist der Anstieg bei den Bewilligungen schweizweit beachtlich und eine Reaktion auf die starke Nachfrage.»

Der Zuwachs geht in erster Linie auf Mietwohnungen zurück, deren Bewilligungen um 11 Prozent zulegten. Bei selbstgenutzten Immobilien läuft es in die andere Richtung: Die Bewilligungen für Einfamilienhäuser sanken um 5 Prozent, für Eigentumswohnungen um 3 Prozent.

Im Umfeld tiefer Zinsen bauen Schweizer Investoren Wohnimmobilien als langfristige Anlage weiter aus, allen voran Pensionskassen, die als grösste Käufergruppe am Markt gelten. Private hingegen schrecken vor den hohen Kosten zurück; und wo Bauland fehlt, lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden ohnehin kaum noch realisieren.

Erneuerung bindet sehr viel Kapital

Ein zweiter Blick relativiert die Freude über den Bauboom zusätzlich. Erstmals liegen die Gesuche für Umbauten und Renovationen praktisch gleichauf mit jenen für Neubauten. Bei den Einfamilienhäusern kommen mittlerweile mehr als zwei Umbaugesuche auf jeden Neubau.

Wüest Partner begründet den Renovationsboom bei den Eigenheimen mit dem bevorstehenden Systemwechsel bei den Steuern: Die Besteuerung des Eigenmietwertes auf selbstgenutzten Liegenschaften wird auf Anfang 2029 abgeschafft. Auf diesen Zeitpunkt fallen auch die steuerlich attraktiven Abzugsmöglichkeiten von Gebäudesanierungen weg. Wer ohnehin sanieren wollte, zieht die Massnahmen offenbar vor, solange sich das steuerlich noch lohnt.

Doch die generelle Verlagerung vom Neubau auf Bauerneuerung und energetische Sanierungen hat weitreichende Folgen, wie es in der Studie heisst. Es fliesst enorm viel Kapital in den Schweizer Wohnungsbestand, ohne dass dabei nennenswert neuer Wohnraum entsteht.

Weinert von Wüest Partner erklärt das auch mit einem Anlagenotstand – Investoren finden zu wenig Anlagemöglichkeiten. «Es drängt extrem viel Kapital auf den Markt», sagt er. Weil kaum neues Bauland verfügbar sei und auch die Kaufmöglichkeiten bei bestehenden Wohnliegenschaften an passenden Lagen extrem knapp seien, fliesse dieses Geld «in die Erneuerung des Bestands».

Gebaut wird dort, wo nicht zu viele Behörden involviert sind

Der Anstieg der Baugesuche täuscht noch aus einem anderen Grund. Ausgerechnet dort, wo Wohnraum besonders knapp und teuer ist, wird weniger gebaut: In der Genferseeregion sanken die Gesuche um 14 Prozent, im Grossraum Zürich um 10 Prozent.

Eine starke Nachfrage allein reicht offenbar nicht – wo Planung und Politik hohe Hürden setzen, bleiben Investitionen aus. Sie fliessen stattdessen dorthin, wo Bauen einfacher ist: in den Grossraum Bern (+44 Prozent) und die Innerschweiz (+26 Prozent). In Bern kommt allerdings ein Nachholeffekt hinzu. Die Investitionen waren dort zuvor aussergewöhnlich tief.

Alexander Schaller, Geschäftsführer der Berner Baugenossenschaft Fambau, bestätigt den Trend: «Ausserhalb der Stadt Bern ist es tatsächlich einfacher und mit weniger Hürden verbunden, zu einer Baubewilligung für neue Projekte zu kommen.» Gemeinden wie Ittigen, Belp, Köniz oder Münchenbuchsee unterstützten Bauherrschaften aktiv. Die Verfahren dort seien schlanker, es seien wesentlich weniger Ämter und Behörden involviert.

Der Schub beim Neubau trägt immerhin dazu bei, dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen nicht mehr schrumpft wie in den vergangenen fünf Jahren. Für Mitte 2026 rechnen die Experten von Wüest Partner schweizweit mit rund 48 000 leeren Wohnungen, was einer Leerwohnungsziffer von knapp 1 Prozent entspricht – praktisch gleich viel wie im Vorjahr.

Tiefe Leerwohnungsziffer, hohe Mieten

Von einem gut funktionierenden Markt sprechen die Experten gemeinhin ab etwa 1,3 bis 2 Prozent; die Schweiz liegt deutlich darunter, wenn auch mit einem grossen Gefälle zwischen den Städten und den ländlichen Regionen.

Günstiger wird Wohnen trotzdem nicht, im Gegenteil. Zwar sind die Mieten bei bestehenden Verträgen jüngst um 0,4 Prozent leicht gesunken. Das liegt am Referenzzinssatz, an den die Mietzinsen gekoppelt sind: Tendieren die Zinsen nach unten, passen sich meist auch die Bestandesmieten an, und genau das ist 2025 zweimal passiert. Bei einem Referenzzins von derzeit 1,25 Prozent ist vorerst aber keine weitere Entlastung in Sicht.

Wer hingegen eine Wohnung sucht und einen neuen Mietvertrag unterschreibt, zahlt bei der Miete kräftig drauf – die Angebotsmieten legten im ersten Halbjahr 2026 landesweit um 1 Prozent zu. Eine allgemeine Entspannung bei den Wohnkosten ist also nicht in Sicht.

Für die Haushalte öffnet sich damit eine Schere. Wer in seiner Wohnung bleibt, profitiert von stabilen, teilweise sinkenden Kosten. Wer umzieht, bezahlt mehr als je zuvor. Die Folge ist ein sogenannter Lock-in-Effekt: Aus Kostengründen verzichten immer mehr Menschen auf einen an sich sinnvollen Umzug – etwa in eine kleinere Wohnung nach dem Auszug der Kinder –, und genau das hält das Angebot an freien Wohnungen knapp.

Am stärksten schlug der Anstieg in Schwyz zu Buche (plus 6,5 Prozent), vor Zug (plus 5,4 Prozent) und dem Wallis (plus 4,2 Prozent). «Im Wallis sehen wir weiterhin einen Effekt der Verdrängung aus der teuren Genferseeregion ins Unterwallis», so ordnet Weinert diese regionalen Tendenzen ein. Anders ist die Situation in Zürich: Dort stagnieren die Mieten, weil auf dem hohen Niveau nicht mehr viel Spielraum nach oben bleibt.

Wohneigentum ist teuer, aber keine Anzeichen einer Blase

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt heute deutlich mehr als noch vor einem Jahr. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um je 4,3 Prozent, in Graubünden bei Einfamilienhäusern gar um 11 Prozent.

Von einer spekulativen Blase will Wüest Partner trotzdem nicht sprechen. Grundlage dieser These ist der Fundamentalwert: jener Preis, der sich allein aus wirtschaftlichen Grössen wie Wohnungsleerstand, Hypothekarzinsen sowie Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum rechtfertigen lässt.

Landesweit liegen Einfamilienhäuser nur 1,6 Prozent über dieser Schätzung, Eigentumswohnungen 8,2 Prozent. Ausreisser gibt es dennoch: Appenzell Innerrhoden bei den Häusern, Neuenburg und der Jura bei den Wohnungen. Auch dort erkennt Wüest Partner keine akute Korrekturgefahr, sondern nur eine «höhere Anfälligkeit». Als gering gelten die Risiken in wirtschaftsstarken Regionen wie Zürich und Zug.

Wer wissen will, was die links-aktivistische Szene gerade bewegt, muss dafür nur an der General-Guisan-Strasse 31 in Winterthur vorbeispazieren. Die «Gisi» gilt als eines der ältesten besetzten Häuser der Schweiz, seit 29 Jahren lebt hier eine Wohngemeinschaft.

Die Fenster sind in desolatem Zustand, bei der Tür scheint die Klingel zu fehlen. Auf die bröckelnde Fassade wurde eine Palästina-Flagge gemalt, deren Farben bereits zerlaufen; «Krieg dem Krieg» steht weiter unten. Quer über die Breite des Hauses hängt ein Banner mit der Aufschrift «No justice, no peace, fight the police!»

Nun scheinen die Tage der «Gisi» gezählt zu sein. Das Haus am Rand der Winterthurer Altstadt gehört der Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte (SKKG) – und diese will die Liegenschaft sanieren und vermieten. Deshalb hat die SKKG den Besetzern ein Ultimatum gestellt: Bis am 31. Juli müssen sie die «Gisi» verlassen. Kommen sie der Frist nicht nach, stellt die SKKG eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch – und schaltet allenfalls die Polizei ein, wie die Hausverwaltung der NZZ bestätigt.

Ein langes Kapitel Winterthurer Kulturgeschichte nähme damit sein Ende.

Ein Winterthurer Unikum

Jahrzehntelange Besetzungen sind in der Schweiz eher selten. Der Besetzer-Hotspot ist die Stadt Zürich, wo leerstehende Häuser meist nicht lange unentdeckt bleiben. Im Fall des Koch-Areals in Albisrieden wurden gleich mehrere Liegenschaften in Beschlag genommen. Als die Besetzer das Areal 2023 nach fast zehn Jahren verlassen mussten, kam es zu heftigen Scharmützeln mit der Polizei. Heute ist das Areal mit gemeinnützigen Wohnungen überbaut.

Dass die Besetzer der «Gisi» so lange bleiben durften, verdanken sie einem Winterthurer Unikum: Bruno Stefanini.

Stefanini – dessen Leben letztes Jahr verfilmt wurde – war als reichster «Messie» des Landes bekannt. 1924 als Sohn eines italienischen Migranten in Winterthur geboren, häufte er mit Immobiliengeschäften ein Milliardenvermögen an. Das Geld brauchte Stefanini, um seiner beispiellosen Sammelwut zu frönen. Mit dem vagen Ziel eines eigenen Museums vor Augen kaufte Stefanini Tausende Gemälde, Skulpturen und historische Sammelsurien auf: Kennedys Schreibtisch, Napoleons Zahnbürste, die Unterhose von Kaiserin Sisi.

Den Traum vom Museum verwirklichte Stefanini nie. Seine ins Gigantische wachsende Sammlung verstaute er in den Dachstöcken und Kellern seiner Immobilien, manche Schätze drohten zu vergammeln. Stefanini arbeitete manisch daran, seine Sammlung zu vergrössern; ging es aber darum, seinen Besitz zu pflegen, galt er als geizig.

Überfall von Neonazis

Auch im Umgang mit seinen Liegenschaften verhielt sich Stefanini laut dem Dokumentarfilmer Thomas Haemmerli teilweise eher wie ein Messie als wie ein Geschäftsmann. Er besass 2200 Wohnungen, 4 Schlösser, das Sulzer-Hochhaus und rund 50 Liegenschaften in der Winterthurer Altstadt. Wohnraum vermietete Stefanini preisgünstig, dafür blieb der Unterhalt auf ein Minimum beschränkt. Die Bezeichnung «Stefanini-Haus» für zerfallende und verlotterte Gebäude – wie etwa die «Gisi» – ist in Winterthur bis heute ein stehender Begriff.

Stefaninis Altbauten standen oft leer und zogen immer wieder Wohnaktivisten aus der linksautonomen Szene an. 1997 wurde das Haus an der General-Guisan-Strasse 31 besetzt. Bruno Stefanini – selbst stramm bürgerlich, aber mit einer rebellischen Ader – verhielt sich den Besetzern gegenüber recht tolerant. Vielleicht sah er sich für die halblegalen Gäste nicht verantwortlich, solange sie sich unauffällig verhielten und das Haus auf eigene Kosten pflegten, wie der Historiker Miguel Garcia in seiner Stefanini-Biografie spekuliert.

Erst als sich die Schlägereien zwischen Links- und Rechtsextremen um die Jahrtausendwende im Raum Winterthur häuften, wurde es Stefanini zu viel. Nach einem Überfall von rund dreissig Neonazis auf die «Gisi» wollte er die Besetzer vor die Tür stellen. Die Besetzer wehrten sich öffentlichkeitswirksam, indem sie ein grosses Plakat an die «Gisi» hängten – «Bruno, du Spekulant» stand darauf.

Das liess sich Stefanini nicht gefallen. Der zu diesem Zeitpunkt über siebzig Jahre alte Milliardär fuhr an der General-Guisan-Strasse vor, um das Transparent eigenhändig herunterzureissen. Fast kam es zum Eklat, als die Besetzer damit drohten, seine Leiter umzustossen und Stefanini auf die befahrene Strasse fallen zu lassen. Einem Streetworker gelang es zu vermitteln: Die Besetzer setzten mit Stefanini eine Leistungsvereinbarung auf, und die «Gisi» blieb bestehen.

Zentrum für die alternative Szene

In den Jahren darauf entwickelte sich das 1680 erbaute Haus zu einem Zentrum für die alternative Szene in Winterthur. In den oberen drei Stockwerken des Hauses lebt eine Wohngemeinschaft. Im Souterrain wurde bereits 1998 eine Bar mit kleiner Bühne eingerichtet – die «Subcultura» –, in der seither auf engem Raum Vorführungen des Films «Züri brännt», «Antifa»-Bar-Abende mit dem Motto «Fuck the Police» oder Rap-Konzerte zu Palästina stattfinden.

Auf ihrer Website, die fast so alt wie ihre Hausfassade wirkt, geben die Besetzer Einblick in die Prinzipien, nach denen ihr kulturelles Angebot funktioniert. Die Konzerte und Lesungen finden «unkommerziell und offen für alle» statt. Das heisst: «Es existieren weder Konsumzwang noch Ausweispflicht, und die anfallende Arbeit wird höchstens zum Selbstkostenpreis vergütet.»

Neben der «antikapitalistischen Praxis» wollen die Besetzer Räume schaffen, in denen «Formen der Unterdrückung nicht akzeptiert, sondern diskutiert und reflektiert werden». Diskriminierendes Verhalten in «all seinen Formen» – von «Faschismus» bis «Bodyshaming» – wird nicht akzeptiert. Beim monatlichen feministischen Bar-Abend sind «Cis-Männer» nicht willkommen.

Ärger mit den Nachbarn

Die Immobilien von Bruno Stefanini sind nach seinem Tod 2018 in den Besitz der SKKG übergegangen, deren Direktorin Brunos Tochter Bettina Stefanini ist. Zweck der Stiftung ist es, die Sammlung von Bruno Stefanini zu pflegen und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Über 18 Monate hinweg arbeitete ein Team von über achtzig Personen daran, die rund 100 000 Objekte zu reinigen und digital zu erfassen.