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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Zweistellige Kursgewinne, stabile Ausschüttungen und hohe Nachfrage: Schweizer Immobilienanlagen ziehen Anleger an. Doch bei Bewertungen nahe historischen Höchstständen braucht es Fingerspitzengefühl und Timing.
Fallen die Zinsen, führt der erste Weg vieler Anleger zu Schweizer Liegenschaften. Die Immobilienfonds und ähnliche Produkte verzeichneten dieses Jahr bereits über 8,8 Milliarden Franken Neugeld.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Wer dieses Jahr Schweizer Immobilienaktien im Depot hatte, konnte sich freuen. Intershop, Hiag, Allreal oder Swiss Prime Site legten zweistellig zu. «Die Schweizer Immobilienaktien liegen dieses Jahr rund 17 Prozent im Plus – das ist schon eindrücklich», sagt Tobias Kistler, Fondsmanager bei der St. Galler Kantonalbank. Fallende Leitzinsen und eine bemerkenswert hohe Nachfrage nach stabilen Schweizer Sachwerten trieben den Aufschwung.
Offenbar floss auch reichlich Kapital aus dem Ausland in Schweizer Titel. «Aktien waren sehr gesucht, die ausschliesslich in der Schweiz Geschäfte machen», erläutert Kistler.
Neben Kursgewinnen lockt vor allem die Auszahlung von Erträgen. Kotierte Immobilienfonds schütten im Schnitt knapp zwei Prozent pro Jahr aus, Immobilienaktien rund drei Prozent. Für viele Anleger, die mit Anleihen derzeit kaum Rendite erzielen, bleibt das ein gewichtiges Argument.
Doch die starken Kursanstiege lassen Zweifel aufkommen, ob die Bewertungen noch gerechtfertigt sind. Der innere Wert – also der unabhängig geschätzte Verkehrswert der Liegenschaften – dient dabei als Massstab. Viele Wohnimmobilienfonds notieren derzeit mit einem sogenannten Agio von 40 Prozent oder mehr.
Anleger zahlen also an der Börse 140 Franken für Immobilien im Wert von 100 Franken. Diese Agios schwanken stark mit dem Zinsniveau (siehe Grafik unten). Die Mechanik dahinter ist simpel: Dieser Markt wird vor allem von Pensionskassen dominiert, die für ihre langfristigen Verpflichtungen regelmässige und planbare Erträge benötigen. Fallen die Zinsen, verkaufen diese Anleger im grossen Stil Obligationen. Das Kapital fliesst stattdessen in Immobilienfonds und treibt die Preise nach oben.
Die Kehrseite: Steigen die Zinsen wieder, kehrt sich dieser Mechanismus um. Anleger sollten sich dieser Abhängigkeit bewusst sein, um bei einer Trendwende nicht überrascht zu werden.
Doch bei den Bewertungen gibt es grosse Unterschiede. Während etablierte Wohnimmobilienfonds Aufpreise von über 40 oder sogar 50 Prozent erzielen, sind jüngere und weniger prominente Produkte – etwa von Helvetia, Zurich oder Swiss Life – günstiger.
Heute stehen Anlegern verschiedene Anlageformen offen – und Experten schätzen deren Aussichten unterschiedlich ein.
Immobilienfonds: mit eingebautem Risiko
Die Liegenschaftenfonds gelten grundsätzlich als solid, und doch bergen sie Fallstricke. «Sie haben fast wieder historische Höchststände erreicht. Da wäre ich vorsichtig», sagt Zoltan Szelyes von Macro Real Estate. ETF-Lösungen, die einfach den Gesamtmarkt abbilden, hält er jetzt für wenig geeignet. Er würde selektiv in weniger hoch bewertete Fonds investieren.
Wie verletzlich solche Fonds sein können, zeigte das Jahr 2022: «Da kann man in einem Jahr bei einem Zinsanstieg 15 bis 20 Prozent verlieren», warnt Szelyes. Dennoch rät der Experte nicht zum Rückzug: «Ich sehe auch keinen Trigger, der jetzt ein rasches Ende dieses Booms herbeiführen könnte.»
Aktien: Qualitätstitel bleiben gefragt
Immobilienaktien sind volatiler als Fonds, bieten aber dafür höhere Ausschüttungen und mehr Dynamik. Tobias Kistler sieht sie als sinnvolle Ergänzung eines Schweizer Aktienportfolios: «Innerhalb eines Aktienportfolios machen Immobilienaktien Sinn.» Besonders Titel wie PSP Swiss Property oder Swiss Prime Site, deren Portfolios aus erstklassigen Geschäftsliegenschaften bestehen, erwiesen sich über viele Jahre als stabil. «PSP erhöhte die Dividende seit 2001 praktisch jedes Jahr», sagt Kistler.
Direktanlagen: teuer und aufwendig
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bleibt für Privatanleger die Königsdisziplin – aber auch die schwierigste. Gute Kaufangebote sind selten und teuer. «Die Preise an Toplagen sind wirklich sehr hoch. Und dort ist das Risiko grösser, dass Werte bei veränderten Bedingungen stark korrigieren», erklärt der PwC-Experte Sebastian Zollinger.
Interessanter seien gut erschlossene Agglomerationslagen, da die Renditen dort etwas höher lägen als in den teuren Städten und die regulatorischen Risiken geringer seien als etwa in Zürich. Transaktionen bleiben dennoch selten, zumal die Banken aufgrund strenger Basel-III-Regeln sehr zurückhaltend finanzieren. Um Chancen wirklich zu nutzen, braucht es sehr viel Kapital, Know-how und einen langen Atem.
Buy to let: populär, aber oft nicht rentabel
Viele Kleinanleger liebäugeln mit einer Eigentumswohnung zur Vermietung. Doch die Rechnung geht selten auf. «Buy to let ist eigentlich unattraktiv – ausser man hat den Eigennutzen im Hinterkopf», sagt der UBS-Ökonom Matthias Holzhey und begründet dies mit Zahlen: Bruttorenditen von nur 2 bis 2,5 Prozent, nach Steuern oft nur 1,7 Prozent. Die Ertragslage sei dermassen dünn, dass man mit der ganzen Geschäftsidee bei steigenden Zinsen rasch «unter Wasser» sei, wie Holzhey betont.
Hinzu kommt der steuerliche Systemwechsel bei Schuldzinsen: Wer neben dem Eigenheim noch eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, kann die Hypothekarzinsen für eine vermietete Wohnung künftig nur noch anteilsmässig abziehen – was die Rendite weiter schmälert.
Fazit: Die Schweizer Immobilienmärkte bleiben im Grundsatz attraktiv, erfordern aber mehr Timing und Selektion als früher.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
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Zweistellige Kursgewinne, stabile Ausschüttungen und hohe Nachfrage: Schweizer Immobilienanlagen ziehen Anleger an. Doch bei Bewertungen nahe historischen Höchstständen braucht es Fingerspitzengefühl und Timing.
Fallen die Zinsen, führt der erste Weg vieler Anleger zu Schweizer Liegenschaften. Die Immobilienfonds und ähnliche Produkte verzeichneten dieses Jahr bereits über 8,8 Milliarden Franken Neugeld.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Wer dieses Jahr Schweizer Immobilienaktien im Depot hatte, konnte sich freuen. Intershop, Hiag, Allreal oder Swiss Prime Site legten zweistellig zu. «Die Schweizer Immobilienaktien liegen dieses Jahr rund 17 Prozent im Plus – das ist schon eindrücklich», sagt Tobias Kistler, Fondsmanager bei der St. Galler Kantonalbank. Fallende Leitzinsen und eine bemerkenswert hohe Nachfrage nach stabilen Schweizer Sachwerten trieben den Aufschwung.
Offenbar floss auch reichlich Kapital aus dem Ausland in Schweizer Titel. «Aktien waren sehr gesucht, die ausschliesslich in der Schweiz Geschäfte machen», erläutert Kistler.
Neben Kursgewinnen lockt vor allem die Auszahlung von Erträgen. Kotierte Immobilienfonds schütten im Schnitt knapp zwei Prozent pro Jahr aus, Immobilienaktien rund drei Prozent. Für viele Anleger, die mit Anleihen derzeit kaum Rendite erzielen, bleibt das ein gewichtiges Argument.
Doch die starken Kursanstiege lassen Zweifel aufkommen, ob die Bewertungen noch gerechtfertigt sind. Der innere Wert – also der unabhängig geschätzte Verkehrswert der Liegenschaften – dient dabei als Massstab. Viele Wohnimmobilienfonds notieren derzeit mit einem sogenannten Agio von 40 Prozent oder mehr.
Anleger zahlen also an der Börse 140 Franken für Immobilien im Wert von 100 Franken. Diese Agios schwanken stark mit dem Zinsniveau (siehe Grafik unten). Die Mechanik dahinter ist simpel: Dieser Markt wird vor allem von Pensionskassen dominiert, die für ihre langfristigen Verpflichtungen regelmässige und planbare Erträge benötigen. Fallen die Zinsen, verkaufen diese Anleger im grossen Stil Obligationen. Das Kapital fliesst stattdessen in Immobilienfonds und treibt die Preise nach oben.
Die Kehrseite: Steigen die Zinsen wieder, kehrt sich dieser Mechanismus um. Anleger sollten sich dieser Abhängigkeit bewusst sein, um bei einer Trendwende nicht überrascht zu werden.
Doch bei den Bewertungen gibt es grosse Unterschiede. Während etablierte Wohnimmobilienfonds Aufpreise von über 40 oder sogar 50 Prozent erzielen, sind jüngere und weniger prominente Produkte – etwa von Helvetia, Zurich oder Swiss Life – günstiger.
Heute stehen Anlegern verschiedene Anlageformen offen – und Experten schätzen deren Aussichten unterschiedlich ein.
Immobilienfonds: mit eingebautem Risiko
Die Liegenschaftenfonds gelten grundsätzlich als solid, und doch bergen sie Fallstricke. «Sie haben fast wieder historische Höchststände erreicht. Da wäre ich vorsichtig», sagt Zoltan Szelyes von Macro Real Estate. ETF-Lösungen, die einfach den Gesamtmarkt abbilden, hält er jetzt für wenig geeignet. Er würde selektiv in weniger hoch bewertete Fonds investieren.
Wie verletzlich solche Fonds sein können, zeigte das Jahr 2022: «Da kann man in einem Jahr bei einem Zinsanstieg 15 bis 20 Prozent verlieren», warnt Szelyes. Dennoch rät der Experte nicht zum Rückzug: «Ich sehe auch keinen Trigger, der jetzt ein rasches Ende dieses Booms herbeiführen könnte.»
Aktien: Qualitätstitel bleiben gefragt
Immobilienaktien sind volatiler als Fonds, bieten aber dafür höhere Ausschüttungen und mehr Dynamik. Tobias Kistler sieht sie als sinnvolle Ergänzung eines Schweizer Aktienportfolios: «Innerhalb eines Aktienportfolios machen Immobilienaktien Sinn.» Besonders Titel wie PSP Swiss Property oder Swiss Prime Site, deren Portfolios aus erstklassigen Geschäftsliegenschaften bestehen, erwiesen sich über viele Jahre als stabil. «PSP erhöhte die Dividende seit 2001 praktisch jedes Jahr», sagt Kistler.
Direktanlagen: teuer und aufwendig
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bleibt für Privatanleger die Königsdisziplin – aber auch die schwierigste. Gute Kaufangebote sind selten und teuer. «Die Preise an Toplagen sind wirklich sehr hoch. Und dort ist das Risiko grösser, dass Werte bei veränderten Bedingungen stark korrigieren», erklärt der PwC-Experte Sebastian Zollinger.
Interessanter seien gut erschlossene Agglomerationslagen, da die Renditen dort etwas höher lägen als in den teuren Städten und die regulatorischen Risiken geringer seien als etwa in Zürich. Transaktionen bleiben dennoch selten, zumal die Banken aufgrund strenger Basel-III-Regeln sehr zurückhaltend finanzieren. Um Chancen wirklich zu nutzen, braucht es sehr viel Kapital, Know-how und einen langen Atem.
Buy to let: populär, aber oft nicht rentabel
Viele Kleinanleger liebäugeln mit einer Eigentumswohnung zur Vermietung. Doch die Rechnung geht selten auf. «Buy to let ist eigentlich unattraktiv – ausser man hat den Eigennutzen im Hinterkopf», sagt der UBS-Ökonom Matthias Holzhey und begründet dies mit Zahlen: Bruttorenditen von nur 2 bis 2,5 Prozent, nach Steuern oft nur 1,7 Prozent. Die Ertragslage sei dermassen dünn, dass man mit der ganzen Geschäftsidee bei steigenden Zinsen rasch «unter Wasser» sei, wie Holzhey betont.
Hinzu kommt der steuerliche Systemwechsel bei Schuldzinsen: Wer neben dem Eigenheim noch eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, kann die Hypothekarzinsen für eine vermietete Wohnung künftig nur noch anteilsmässig abziehen – was die Rendite weiter schmälert.
Fazit: Die Schweizer Immobilienmärkte bleiben im Grundsatz attraktiv, erfordern aber mehr Timing und Selektion als früher.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Quelle: www.nzz.ch