Die Nullzinspolitik der SNB spricht für Saron-Hypotheken
Was der geldpolitische Kurs der Schweizerischen Nationalbank für Hypothekarzinsen bedeutet.
- Die Swapsätze, welche für die Festlegung der Hypothekarzinsen massgebend sind, haben deutlich zugelegt.
- Dank stabilem SNB-Leitzins bleiben Saron-Hypotheken attraktiv, erfordern jedoch regelmässige Marktbeobachtung.
- Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit bieten preisliche Vorteile gegenüber langfristigen Finanzierungen.
Kaum Inflation, niedrige Zinsen und bei Bedarf Interventionen am Devisenmarkt. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat vergangene Woche an ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung ein klares Plädoyer abgegeben für einen stabilen Zinsausblick. Das sind gute Nachrichten für all jene, die 2026 eine Hypothek abschliessen werden, entweder weil sie eine Wohnung oder ein Haus erwerben oder weil sie eine bestehende Finanzierung erneuern müssen.
Aber selbst die Schweizer Zinslandschaft hängt nicht ausschliesslich von den Begebenheiten in der Schweiz ab. Indirekt wirken sich auch Marktbewegungen im Ausland aus. Das liess sich in den vergangenen Wochen beobachten. Die Sorge vor einer mittelfristig tendenziell inflationären Fiskal- und Geldpolitik der US-Zentralbank hat dazu geführt, dass die langfristigen Zinsen markant angezogen haben.
Die Marktzinsen im Euroraum folgten dem Anstieg. Und auch die Schweiz vermochte sich der Korrektur nicht zu entziehen: Betroffen sind u. a. die Swapsätze. Sie sind relevant für die Hypothekarsätze. Denn die Banken sichern ihre vergebenen Hypothekarkredite am Swapmarkt ab. Der dort zu zahlende Zins bestimmt den Preis der Hypotheken, die Kunden angeboten werden.
Der zehnjährige Swapsatz ist zuletzt nach oben geschossen. Er lag Anfang des Monats noch auf 0,56%, inzwischen kostet die zehnjährige Absicherung 0,71%.
Tendenziell dürften sich also zehnjährige Festhypotheken rund 15 Basispunkte (Bp) verteuern, falls nicht umgehend eine Korrektur nach unten einsetzt. 100 Bp entsprechen 1 Prozentpunkt.
Nun ist zwar nicht davon auszugehen, dass die Inflationsrisiken in der Schweiz substanziell zunehmen. Das hat die SNB vergangene Woche unterstrichen. Aber der Vorfall zeigt doch, dass ungünstige Teuerungserwartungen im Ausland über die dortigen Zinsanstiege auch hierzulande einen Risikofaktor für die Preise von Festhypotheken 2026 darstellen. Das dürfte vorwiegend mittlere und lange Laufzeiten betreffen.
Erste Spekulation auf höheren SNB-Leitzins
Das weltweite Umdenken bei den Zinsen hat sich auf die gesamte Zinsstrukturkurve ausgewirkt. So sind in der Schweiz auch die zweijährigen Frankenswapsätze leicht gestiegen. Sie orientieren sich eigentlich am SNB-Leitzins resp. am kurzfristigen Geldmarktsatz Saron, den die SNB nahe an ihrem Leitzins hält: seit vergangenem Juni fast unverändert auf –0,04%.
Der Anstieg des Swapsatzes spiegelt eine gewisse Befürchtung der Marktteilnehmer, dass der nächste Schritt der Nationalbank eher nach oben gehen wird als nach unten. Also eine Leitzinserhöhung auf 0,25% anstatt auf –0,25%. Das lässt sich soweit rechtfertigen, als die SNB die hohe Schwelle für Minuszinsen vergangene Woche noch einmal bestätigt hat. De facto schliesst sie negative Zinsen aus – und der Markt glaubt ihr das inzwischen mehr als noch in der ersten Jahreshälfte.
Die Wahl der richtigen Laufzeit
Trotzdem ist ein höherer SNB-Leitzins in nächster Zukunft unwahrscheinlich. Saron-Hypotheken dürften 2026 also stabil bleiben. Da sie weniger kosten als Festhypotheken, sind sie weiterhin attraktiv. Wer sich für sie entscheidet, muss aber regelmässig den Markt beobachten, um rechtzeitig in ein anderes Produkt zu wechseln, sobald die SNB sich doch von ihrer Nullzinspolitik verabschiedet.
Mit einem Saron von null wird der Preis von Saron-Hypotheken ausschliesslich von der Marge bestimmt, die die Anbieter verlangen. Die Margen wiederum wurden in den vergangenen zwei Jahren substanziell höhergeschraubt. Gemäss Berechnungen des Vergleichsportals Hypotheke.ch belaufen sie sich inzwischen auf 118 Bp.
Festhypotheken sind etwas teurer als Geldmarkthypotheken. Dafür bieten sie dem Kreditnehmer zusätzliche Sicherheit. Während der Laufzeit steigt der Zins nicht. Man kann also sicher die persönlichen Ausgaben budgetieren, ein entscheidender Vorteil bei der Finanzierung der Immobilie.
Im historischen Vergleich sind Festhypotheken gegenwärtig in etwa auf ihrem langjährigen Durchschnitt bewertet. Deutlich günstigere Preise gab es nur während der langen Phase, als in der Schweiz am Geld- und Kapitalmarkt Minuszinsen vorherrschten.
Hypotheken mit einer mittleren Laufzeit sind preislich leicht im Vorteil. Denn der Aufschlag für Hypotheken mit einer langen Laufzeit hat dieses Jahr zugenommen. Gegenwärtig kosten zehnjährige Festhypotheken rund 30 Bp mehr als fünfjährige. Aber auch diese Prämie ist nicht aussergewöhnlich hoch. In der Vergangenheit fiel sie häufig grösser aus.
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