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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Wer eine Ferienimmobilie in den Alpen sucht und garantiert Schnee will, muss dafür tief in die Tasche greifen. Doch in einigen Ski-Orten fallen sogar die Preise.
Verbier, das ist ein Skigebiet der Superlative. 410 Pistenkilometer, 18 Gondelbahnen, 50 Lifte. Der höchste von ihnen endet am Mont Fort, auf 3330 Meter Höhe. Schneesicherheit scheint damit, trotz globaler Erwärmung, auf Jahrzehnte hinaus garantiert.
Nicht nur das Skigebiet ist sprichwörtlich herausragend. Auch die Ferienimmobilienpreise vor Ort sind auf Rekordhöhen. Umgerechnet mindestens 23.600 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer für eine Zweitwohnung oder ein Chalet in dem Wintersportort im Schweizer Kanton Wallis zahlen, zeigt eine Marktanalyse der Großbank UBS.
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Die Untersuchung bestätigt zugleich, was die Zürcher Beratungsgesellschaft Wüest Partner in einer Studie ermittelt hat: Je höher ein Skigebiet liegt, desto teurer sind die Immobilien. „Im Vergleich zu Zweitwohnungen unter 1000 Metern sind die Preise für Objekte oberhalb dieser Höhe seit dem Jahr 2000 im Schnitt um knapp 20 Prozent stärker gestiegen“, sagt Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner. Noch kräftiger fällt der Aufschlag aus, wenn die Skigebiete bis oberhalb von 3000 Metern reichen.
Ferienhäuser in den Alpen unterliegen besonderen Marktgegebenheiten. Die Nachfrage ist hoch, die Käufer oft wohlhabend. Doch Klimawandel einerseits und Marktzugangsbeschränkungen andererseits sorgen für ein Auseinanderdriften bei den Preisen. Manche Regionen profitieren von der Schneesicherheit, andere bergen neuerdings das Risiko von Naturgefahren. Sogar die Weltpolitik hat einen Einfluss.
Die globale Erwärmung hat die Lagequalität in den Alpen maßgeblich beeinflusst. Nach einer Auswertung des Südtiroler Instituts Eurac Research von 800 Messstationen in den Alpen verkürzte sich die Schneesaison unterhalb von 2000 Metern in den vergangenen fünf Dekaden um 22 bis 34 Tage oder rund einen Monat. Tendenz weiter fallend.
Als langfristig schneesicher mit Pisten oberhalb von 2800 Höhenmetern gelten in der Schweiz die Destinationen Andermatt, Gstaad und Zermatt, was sich dort in Immobilienpreisen von 21.300 Euro und mehr pro Quadratmeter niederschlägt. „Die fünf teuersten Ferienwohnungsmärkte im Alpenraum befinden sich in der Schweiz“, sagt UBS-Ökonom Maciej Skoczek, der die Studie federführend erarbeitet hat. Preis-Spitzenreiter ist das mondäne St. Moritz im Engadin mit 155 Pistenkilometern. Mindestens 23.700 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer hier zahlen. Nirgendwo in den Alpen sind Immobilien teurer.
Winter-Olympiade lässt Preise steigen
In den übrigen Alpen-Nationen lassen sich Ferienwohnungen und -häuser in Top-Destinationen für deutlich weniger Geld erstehen. „Im französischen Val-d’Isère beginnen die Preise bei 15.200 Euro, im österreichischen Kitzbühel bei 14.800 Euro, im italienischen Cortina d’Ampezzo bei 12.500 Euro“, sagt Skoczek.
Cortina ist auch die einzige Destination im Alpenraum außerhalb der Schweiz, deren Immobilien zuletzt kräftige Wertzuwächse erfahren haben. Um zehn Prozent stiegen dort die Preise von Juli 2024 bis Juni dieses Jahres, zeigt eine neue Studie der britischen Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank. „Die Winter-Olympiade 2026 hat Cortina wieder in das Rampenlicht gerückt“, sagt Knight-Frank-Researcherin Kate Everett-Allen. Kapitalanleger hätten Apartments und Ferienhäuser gekauft, um diese langfristig an Urlauber zu vermieten. „In Cortina sind nicht nur neue Hotels und Ferienwohnungen errichtet worden“, sagt Everett-Allen. „Die italienische Regierung investiert auch 1,7 Milliarden Euro, um die Verkehrsinfrastruktur mit neuen Straßen und Bahnanschlüssen massiv zu verbessern.“
In jüngster Zeit spielt aber auch der Franken als sicherer Anlagehafen wieder eine Rolle, auch wegen der von US-Präsident Donald Trump losgetretenen Handelskonflikte. „Die aktuellen geopolitischen Turbulenzen rufen die Attraktivität von Schweizer Immobilien als sichere Anlage für internationale Kunden erneut in Erinnerung“, sagt Skoczek. Gegen den Euro hat der Franken in den vergangenen fünf Jahren rund 17 Prozent an Wert gewonnen. Gegen den US-Dollar beträgt das Plus der Schweizer Währung 14 Prozent seit Ende 2020.
Ein großer Nachteil des Schweizer Immobilienmarkts besteht allerdings weiter: Es gibt nur kleine Kontingente von Ferienimmobilien, die Ausländer erwerben dürfen. Einzige Ausnahme ist Andermatt. Weite Bereiche der Gemeinde am Oberalppass waren bis 1995 ein Militärareal. Auf der Brache entwickelt seit 2005 der ägyptische Unternehmer Samih Sawiris für 1,67 Milliarden Franken eine Tourismusdestination mit Hotels, Apartmentkomplexen, Golfplatz und einer Skiarena mit 180 Pistenkilometern – sowie der Genehmigung, die dort gebauten Wohnungen auch an Nicht-Schweizer veräußern zu dürfen. Einer Sprecherin zufolge wurden bis Mitte November 29 Apartmenthäuser fertiggestellt und 538 Wohneinheiten verkauft. Fünf weitere Häuser mit mehr als 80 Wohnungen sind im Bau.
Die starke Nachfrage aus dem Ausland hat die Preise in Andermatt zuletzt so rasant wie in keinem anderen Alpenort in die Höhe getrieben. Allein von Juli 2024 bis Juni dieses Jahres verteuerten sich Objekte dort nach Berechnungen von Knight Frank um 14,6 Prozent. „Durch die Sonderregelung lockt Andermatt sehr viele internationale Käufer – insbesondere auch aus den USA“, sagt Knight-Frank-Researcherin Kate Everett-Allen. Vermögende Privatanleger aus den Vereinigten Staaten wollten angesichts des sinkenden Dollars einen Teil ihres Kapitals im Franken anlegen.
Hingegen haben sich Ferienwohnungen und -häuser in einer Reihe französischer Alpenorte in dieser Zeit verbilligt. Ein leichtes Minus von 0,5 Prozent registrierten die Knight-Frank-Analysten in Les Gets. 1,9 Prozent betrug das Minus in Méribel Village und sogar stattliche 4,3 Prozent in Megève, dem legendären Ort in den Savoyer Alpen, in dem bis in die 1950er-Jahre Europas Adel bevorzugt den Winter verbrachte.
Strikte Zweitwohnsitzregelungen nur auf Papier
Auch in manchen Bergsportregionen Österreichs ging es der UBS-Studie zufolge seit Ende 2024 nach unten, „durchschnittlich um rund drei Prozent“, sagt UBS-Experte Skoczek. Ein Grund dafür: Auf dem Papier galten in Österreich zwar immer schon strikte Zweitwohnsitzregelungen. „Allerdings haben viele Käufer diese Auflagen unterlaufen, in dem sie ihren Erstwohnsitz in diesen Gemeinden angemeldet haben, jedoch nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich dort in ihren Immobilien verbrachten“, sagt der Ökonom.
Dieses Schlupfloch wird allerdings geschlossen. Insbesondere die Bundesländer Tirol und Vorarlberg ermitteln seit 2023 rigoros, ob auswärtige Käufer in ihren Immobilien tatsächlich die meiste Zeit des Jahres verbringen. Ist dies nicht der Fall, werden Strafen verhängt – bis hin zu der Auflage, die Objekte binnen gesetzter Fristen zu verkaufen. „Das hat dazu geführt, dass deutlich mehr Wohnungen und Häuser an den Markt kommen“, sagt Skoczek. „Das starke Angebot drückt die Preise.“ Interessenten sollten vor einem Kauf in Österreich beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde unbedingt prüfen, ob angebotene Objekte überhaupt als Zweitwohnsitz genutzt werden dürfen.
Wenn es nicht eine renommierte Top-Destination sein muss, sind Ferienimmobilien in Wintersportorten auch zu niedrigeren Preisen zu bekommen. Selbst in der Schweiz. So bieten Immobilienportale in Scuol, dem Hauptort des Unterengadins zu Füßen des Skigebiets Motta Naluns, Ferienwohnungen zu Preisen ab 6500 Euro pro Quadratmeter an. Im Tiroler Pfunds, unweit des von 1400 bis 2750 Meter hohen Skigebiets Nauders, sind Objekte zu Quadratmeterpreisen von 4280 Euro im Angebot. Im neuen Jahr dürften sich Interessenten verstärkt solchen Regionen zuwenden, sagt UBS-Ökonom Skoczek. Das hohe Preisniveau in den renommierten Wintersportorten „stößt zunehmend an Grenzen“.
Mittelfristig droht noch eine weitere Gefahr für die Marktwerte von Ferienimmobilien: Bergstürze und Muren. Seit am 28. Mai das Dorf Blatten im Walliser Lötschental durch eine Schutt- und Eislawine zerstört wurde, ist in den Alpenländern die Diskussion um die Zukunft der Bergorte entbrannt. Nach einer Studie von Wüest Partner werden Immobilien in von Murgängen bedrohten Schweizer Orten zurzeit mit Wertabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt.
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Wer eine Ferienimmobilie in den Alpen sucht und garantiert Schnee will, muss dafür tief in die Tasche greifen. Doch in einigen Ski-Orten fallen sogar die Preise.
Verbier, das ist ein Skigebiet der Superlative. 410 Pistenkilometer, 18 Gondelbahnen, 50 Lifte. Der höchste von ihnen endet am Mont Fort, auf 3330 Meter Höhe. Schneesicherheit scheint damit, trotz globaler Erwärmung, auf Jahrzehnte hinaus garantiert.
Nicht nur das Skigebiet ist sprichwörtlich herausragend. Auch die Ferienimmobilienpreise vor Ort sind auf Rekordhöhen. Umgerechnet mindestens 23.600 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer für eine Zweitwohnung oder ein Chalet in dem Wintersportort im Schweizer Kanton Wallis zahlen, zeigt eine Marktanalyse der Großbank UBS.
Lest auch
Die Untersuchung bestätigt zugleich, was die Zürcher Beratungsgesellschaft Wüest Partner in einer Studie ermittelt hat: Je höher ein Skigebiet liegt, desto teurer sind die Immobilien. „Im Vergleich zu Zweitwohnungen unter 1000 Metern sind die Preise für Objekte oberhalb dieser Höhe seit dem Jahr 2000 im Schnitt um knapp 20 Prozent stärker gestiegen“, sagt Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner. Noch kräftiger fällt der Aufschlag aus, wenn die Skigebiete bis oberhalb von 3000 Metern reichen.
Ferienhäuser in den Alpen unterliegen besonderen Marktgegebenheiten. Die Nachfrage ist hoch, die Käufer oft wohlhabend. Doch Klimawandel einerseits und Marktzugangsbeschränkungen andererseits sorgen für ein Auseinanderdriften bei den Preisen. Manche Regionen profitieren von der Schneesicherheit, andere bergen neuerdings das Risiko von Naturgefahren. Sogar die Weltpolitik hat einen Einfluss.
Die globale Erwärmung hat die Lagequalität in den Alpen maßgeblich beeinflusst. Nach einer Auswertung des Südtiroler Instituts Eurac Research von 800 Messstationen in den Alpen verkürzte sich die Schneesaison unterhalb von 2000 Metern in den vergangenen fünf Dekaden um 22 bis 34 Tage oder rund einen Monat. Tendenz weiter fallend.
Als langfristig schneesicher mit Pisten oberhalb von 2800 Höhenmetern gelten in der Schweiz die Destinationen Andermatt, Gstaad und Zermatt, was sich dort in Immobilienpreisen von 21.300 Euro und mehr pro Quadratmeter niederschlägt. „Die fünf teuersten Ferienwohnungsmärkte im Alpenraum befinden sich in der Schweiz“, sagt UBS-Ökonom Maciej Skoczek, der die Studie federführend erarbeitet hat. Preis-Spitzenreiter ist das mondäne St. Moritz im Engadin mit 155 Pistenkilometern. Mindestens 23.700 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer hier zahlen. Nirgendwo in den Alpen sind Immobilien teurer.
Winter-Olympiade lässt Preise steigen
In den übrigen Alpen-Nationen lassen sich Ferienwohnungen und -häuser in Top-Destinationen für deutlich weniger Geld erstehen. „Im französischen Val-d’Isère beginnen die Preise bei 15.200 Euro, im österreichischen Kitzbühel bei 14.800 Euro, im italienischen Cortina d’Ampezzo bei 12.500 Euro“, sagt Skoczek.
Cortina ist auch die einzige Destination im Alpenraum außerhalb der Schweiz, deren Immobilien zuletzt kräftige Wertzuwächse erfahren haben. Um zehn Prozent stiegen dort die Preise von Juli 2024 bis Juni dieses Jahres, zeigt eine neue Studie der britischen Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank. „Die Winter-Olympiade 2026 hat Cortina wieder in das Rampenlicht gerückt“, sagt Knight-Frank-Researcherin Kate Everett-Allen. Kapitalanleger hätten Apartments und Ferienhäuser gekauft, um diese langfristig an Urlauber zu vermieten. „In Cortina sind nicht nur neue Hotels und Ferienwohnungen errichtet worden“, sagt Everett-Allen. „Die italienische Regierung investiert auch 1,7 Milliarden Euro, um die Verkehrsinfrastruktur mit neuen Straßen und Bahnanschlüssen massiv zu verbessern.“
In jüngster Zeit spielt aber auch der Franken als sicherer Anlagehafen wieder eine Rolle, auch wegen der von US-Präsident Donald Trump losgetretenen Handelskonflikte. „Die aktuellen geopolitischen Turbulenzen rufen die Attraktivität von Schweizer Immobilien als sichere Anlage für internationale Kunden erneut in Erinnerung“, sagt Skoczek. Gegen den Euro hat der Franken in den vergangenen fünf Jahren rund 17 Prozent an Wert gewonnen. Gegen den US-Dollar beträgt das Plus der Schweizer Währung 14 Prozent seit Ende 2020.
Ein großer Nachteil des Schweizer Immobilienmarkts besteht allerdings weiter: Es gibt nur kleine Kontingente von Ferienimmobilien, die Ausländer erwerben dürfen. Einzige Ausnahme ist Andermatt. Weite Bereiche der Gemeinde am Oberalppass waren bis 1995 ein Militärareal. Auf der Brache entwickelt seit 2005 der ägyptische Unternehmer Samih Sawiris für 1,67 Milliarden Franken eine Tourismusdestination mit Hotels, Apartmentkomplexen, Golfplatz und einer Skiarena mit 180 Pistenkilometern – sowie der Genehmigung, die dort gebauten Wohnungen auch an Nicht-Schweizer veräußern zu dürfen. Einer Sprecherin zufolge wurden bis Mitte November 29 Apartmenthäuser fertiggestellt und 538 Wohneinheiten verkauft. Fünf weitere Häuser mit mehr als 80 Wohnungen sind im Bau.
Die starke Nachfrage aus dem Ausland hat die Preise in Andermatt zuletzt so rasant wie in keinem anderen Alpenort in die Höhe getrieben. Allein von Juli 2024 bis Juni dieses Jahres verteuerten sich Objekte dort nach Berechnungen von Knight Frank um 14,6 Prozent. „Durch die Sonderregelung lockt Andermatt sehr viele internationale Käufer – insbesondere auch aus den USA“, sagt Knight-Frank-Researcherin Kate Everett-Allen. Vermögende Privatanleger aus den Vereinigten Staaten wollten angesichts des sinkenden Dollars einen Teil ihres Kapitals im Franken anlegen.
Hingegen haben sich Ferienwohnungen und -häuser in einer Reihe französischer Alpenorte in dieser Zeit verbilligt. Ein leichtes Minus von 0,5 Prozent registrierten die Knight-Frank-Analysten in Les Gets. 1,9 Prozent betrug das Minus in Méribel Village und sogar stattliche 4,3 Prozent in Megève, dem legendären Ort in den Savoyer Alpen, in dem bis in die 1950er-Jahre Europas Adel bevorzugt den Winter verbrachte.
Strikte Zweitwohnsitzregelungen nur auf Papier
Auch in manchen Bergsportregionen Österreichs ging es der UBS-Studie zufolge seit Ende 2024 nach unten, „durchschnittlich um rund drei Prozent“, sagt UBS-Experte Skoczek. Ein Grund dafür: Auf dem Papier galten in Österreich zwar immer schon strikte Zweitwohnsitzregelungen. „Allerdings haben viele Käufer diese Auflagen unterlaufen, in dem sie ihren Erstwohnsitz in diesen Gemeinden angemeldet haben, jedoch nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich dort in ihren Immobilien verbrachten“, sagt der Ökonom.
Dieses Schlupfloch wird allerdings geschlossen. Insbesondere die Bundesländer Tirol und Vorarlberg ermitteln seit 2023 rigoros, ob auswärtige Käufer in ihren Immobilien tatsächlich die meiste Zeit des Jahres verbringen. Ist dies nicht der Fall, werden Strafen verhängt – bis hin zu der Auflage, die Objekte binnen gesetzter Fristen zu verkaufen. „Das hat dazu geführt, dass deutlich mehr Wohnungen und Häuser an den Markt kommen“, sagt Skoczek. „Das starke Angebot drückt die Preise.“ Interessenten sollten vor einem Kauf in Österreich beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde unbedingt prüfen, ob angebotene Objekte überhaupt als Zweitwohnsitz genutzt werden dürfen.
Wenn es nicht eine renommierte Top-Destination sein muss, sind Ferienimmobilien in Wintersportorten auch zu niedrigeren Preisen zu bekommen. Selbst in der Schweiz. So bieten Immobilienportale in Scuol, dem Hauptort des Unterengadins zu Füßen des Skigebiets Motta Naluns, Ferienwohnungen zu Preisen ab 6500 Euro pro Quadratmeter an. Im Tiroler Pfunds, unweit des von 1400 bis 2750 Meter hohen Skigebiets Nauders, sind Objekte zu Quadratmeterpreisen von 4280 Euro im Angebot. Im neuen Jahr dürften sich Interessenten verstärkt solchen Regionen zuwenden, sagt UBS-Ökonom Skoczek. Das hohe Preisniveau in den renommierten Wintersportorten „stößt zunehmend an Grenzen“.
Mittelfristig droht noch eine weitere Gefahr für die Marktwerte von Ferienimmobilien: Bergstürze und Muren. Seit am 28. Mai das Dorf Blatten im Walliser Lötschental durch eine Schutt- und Eislawine zerstört wurde, ist in den Alpenländern die Diskussion um die Zukunft der Bergorte entbrannt. Nach einer Studie von Wüest Partner werden Immobilien in von Murgängen bedrohten Schweizer Orten zurzeit mit Wertabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt.
Quelle: www.businessinsider.de