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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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TEXT:
Im Ruhestand sinkt bei vielen Immobilienbesitzern das Einkommen deutlich. Wie man die Gefahr vermeidet, sich mit einer zu hohen Hypothek nach der Pensionierung zu «verzocken».
Wenn der Ruhestand näher rückt, sollte man die Finanzierung der eigenen Immobilie prüfen.
Gaetan Bally / Keystone
Der Eintritt in den Ruhestand bringt viele Änderungen mit sich – auch in finanzieller Hinsicht. Bei vielen ist das Einkommen in der «dritten Lebensphase» deutlich tiefer als davor. Schliesslich fällt mit der Pensionierung das Erwerbseinkommen weg und man muss mit den Renten aus AHV und beruflicher Vorsorge sowie den Ersparnissen zurechtkommen.
Banken machen neue Tragbarkeitsrechnung
Immobilienbesitzer sollten in diesem Zusammenhang die Finanzierung ihrer Liegenschaft prüfen. Mit der Pensionierung stuft die Bank ihre Kreditwürdigkeit neu ein. «Banken machen dann eine neue Tragbarkeitsrechnung», sagt der Finanzplaner und Sozialversicherungsexperte Marcel Eigenmann. Im Extremfall könne dies bedeuten, dass die Immobilie finanziell nicht mehr tragbar ist und verkauft werden muss. Er warnt aber vor Panikmache: «Durch eine frühzeitige Planung ist es möglich, eine Lösung zu finden, um solche Situationen zu verhindern», sagt er.
Trotzdem sollten Haus- und Wohnungsbesitzer das Thema im Auge behalten. Die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise für Schweizer Immobilien führen schliesslich dazu, dass zunehmend auch langjährige Hypothekarnehmer die Tragbarkeitsanforderungen nicht mehr erfüllen. Darauf hat Moneypark im Dezember hingewiesen: «Die Verdopplung der Immobilienpreise innert 25 Jahren erfordert heute von den damaligen Käuferinnen und Käufern rund 20 Prozent mehr Einkommen», teilte der Hypothekenvermittler mit.
Dies kommt daher, dass bei der Berechnung der Tragbarkeit einer Immobilie die Unterhalts- und Nebenkosten einer Liegenschaft mit rund 1 Prozent des Immobilienwerts ins Gewicht fallen. Aufgrund der gestiegenen Preise fallen sie folglich höher aus.
Auch die Finanzmarktaufsicht (Finma) hat bereits ein Auge auf die Thematik geworfen und macht Druck auf die Banken. Eine Sprecherin weist darauf hin, dass die Finma in ihrer Aufsichtsmitteilung vom Mai 2025 festhält, dass verschiedene Banken «einen hohen Anteil an Finanzierungen ausserhalb der selbst festgelegten Tragbarkeitskriterien» vergeben. Steigende Zinsen oder unerwartete wirtschaftliche Veränderungen könnten die Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmenden belasten.
Geringeres Einkommen nach der Pensionierung
«Viele Banken prüfen heute bei Hypothekarnehmern schon ab Alter 50, wie die Tragbarkeit von deren Liegenschaften aussieht», sagt Reto Spring, Präsident des Finanzplaner-Verbands Schweiz. Die Finanzhäuser wollten genau wissen, ob das Einkommen im Alter gesichert sei.
Bei nicht wenigen Gutverdienern sei das Einkommen nach der Pensionierung gerade noch halb so hoch wie zuvor, sagt Spring. «Dann besteht die Gefahr, dass man sich mit einer hohen Hypothek im Alter verzockt.» Hier kommen auch die gesunkenen Umwandlungssätze bei den Pensionskassen ins Spiel.
Tipps zum Halten der Immobilie
Frühzeitig planen: Eigenmann empfiehlt, sich spätestens zehn Jahre vor der Pensionierung zu überlegen, wie man mit der Thematik der Tragbarkeit der Immobilie im Alter umgehen will. Spring rät indessen dazu, sich im Alter zwischen 50 und 65 Jahren zu überlegen, wo man im Alter wohnen will. Zudem sollten sich Paare auch überlegen, wie die Tragbarkeit im Alter aussieht, wenn ein Partner verstirbt.
Steuerliche Vorteile bei der indirekten Amortisation: Eigenmann rät Hypothekarnehmern dazu, die indirekte Amortisation zu prüfen. Diese hat steuerliche Vorteile. Man zahlt in die Säule 3a ein, kann dadurch das steuerbare Einkommen reduzieren und baut dort Vermögen auf. Die Hypothek lässt man hingegen stehen und reduziert sie erst zu gegebener Zeit. So zahlt man weniger Steuern.
Was für eine zusätzliche direkte Amortisation spricht: «Sofern aufgrund des gesetzlichen Maximalbetrags in der Säule 3a die indirekte Amortisation ausgeschöpft und die Tragbarkeit im Alter noch nicht gegeben ist, sollte noch mehr Geld für die Rückzahlung der Hypothek zur Seite gelegt werden», sagt Eigenmann.
Zu welchem Zeitpunkt sollte die Hypothek reduziert werden? Wenn das für die Amortisation auf die Seite gelegte Geld auf dem Konto herumliegt, sollten die Hypothekarschulden frühzeitig reduziert werden. Wird das Geld jedoch angelegt und wird mit der Nettorendite mehr Ertrag erzielt, als der Zinsaufwand der Hypothek nach Steuern beträgt, sei eine spätere Amortisation zum Beispiel auf den Zeitpunkt der Pensionierung hin sinnvoller, sagt Eigenmann.
Spring rät dazu, die Hypothek auf die Immobilie ab Alter 50 sukzessive zurückzuzahlen. In der Praxis bedeutet dies, einen Teil der Hypothekarlast als Saron-Hypothek zu halten und diese schrittweise zu reduzieren. Saron-Hypotheken haben in der Regel eine vergleichsweise kurze Kündigungsfrist von einem Monat bis zu sechs Monaten.
Zudem solle man bei Empfehlungen des Bankberaters vorsichtig sein und unabhängig entscheiden. Dieser habe schliesslich das Interesse, die Hypothek möglichst hoch zu halten und die Hypothekarnehmer zum Kauf von Produkten der eigenen Bank zu animieren. Schliesslich verdiene diese daran.
Eine zu kleine Hypothek sei in vielen Fällen auch nicht gut. Unter Umständen sei es dann schwierig, überhaupt eine neue Hypothek zu bekommen, da sich der Aufwand für die Bank bei zu kleinen Summen nicht lohnt.
Laut Spring kann es in bestimmten Fällen sinnvoll sein, die Hypothek ganz abzuzahlen – auch wenn dann steuerliche Vorteile entfallen. Beim Vererben der Immobilie habe man dann beispielsweise die volle Kontrolle und müsse sich nicht nach der Bank richten.
Änderungen hat auch die Abschaffung des Eigenmietwerts nach dem Volks-Ja im September 2025 zur Folge. Beobachter rechnen damit, dass dies Anfang 2028 der Fall sein wird. Wohneigentümer zahlen dann keinen Eigenmietwert mehr, können aber die Unterhaltskosten für die Liegenschaft und Schuldzinsen nicht mehr in der Steuererklärung von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Höhere Amortisation bei Renditeliegenschaften nötig: Bei Renditeliegenschaften, sogenannten Buy-to-let-Immobilien, sei es derweil noch wichtiger, dass die Hypothek im Alter nicht zu hoch sei, sagt Spring. Die Banken schauten hier genauer hin. Bei Renditeliegenschaften brauche es zumindest Eigenkapital in Höhe von 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, dann handle es sich um eine solide Investition. Ein Vorteil solcher Liegenschaften sei indessen, dass man hier auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts einen Teil der Schuldzinsen wird abziehen können, sagt Spring.
Liquidität im Alter im Auge behalten: Trotzdem sollte man auch nicht die gesamten Ersparnisse in die Immobilie investieren. Spring spricht diesbezüglich von der «Eat-your-Brick-Thematik» – man kann Ziegelsteine schliesslich nicht essen. Immobilienbesitzer sollten folglich sicherstellen, dass sie nach der Amortisation der Hypothek noch genügend Liquidität für ihre laufenden Kosten haben.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
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Im Ruhestand sinkt bei vielen Immobilienbesitzern das Einkommen deutlich. Wie man die Gefahr vermeidet, sich mit einer zu hohen Hypothek nach der Pensionierung zu «verzocken».
Wenn der Ruhestand näher rückt, sollte man die Finanzierung der eigenen Immobilie prüfen.
Gaetan Bally / Keystone
Der Eintritt in den Ruhestand bringt viele Änderungen mit sich – auch in finanzieller Hinsicht. Bei vielen ist das Einkommen in der «dritten Lebensphase» deutlich tiefer als davor. Schliesslich fällt mit der Pensionierung das Erwerbseinkommen weg und man muss mit den Renten aus AHV und beruflicher Vorsorge sowie den Ersparnissen zurechtkommen.
Banken machen neue Tragbarkeitsrechnung
Immobilienbesitzer sollten in diesem Zusammenhang die Finanzierung ihrer Liegenschaft prüfen. Mit der Pensionierung stuft die Bank ihre Kreditwürdigkeit neu ein. «Banken machen dann eine neue Tragbarkeitsrechnung», sagt der Finanzplaner und Sozialversicherungsexperte Marcel Eigenmann. Im Extremfall könne dies bedeuten, dass die Immobilie finanziell nicht mehr tragbar ist und verkauft werden muss. Er warnt aber vor Panikmache: «Durch eine frühzeitige Planung ist es möglich, eine Lösung zu finden, um solche Situationen zu verhindern», sagt er.
Trotzdem sollten Haus- und Wohnungsbesitzer das Thema im Auge behalten. Die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise für Schweizer Immobilien führen schliesslich dazu, dass zunehmend auch langjährige Hypothekarnehmer die Tragbarkeitsanforderungen nicht mehr erfüllen. Darauf hat Moneypark im Dezember hingewiesen: «Die Verdopplung der Immobilienpreise innert 25 Jahren erfordert heute von den damaligen Käuferinnen und Käufern rund 20 Prozent mehr Einkommen», teilte der Hypothekenvermittler mit.
Dies kommt daher, dass bei der Berechnung der Tragbarkeit einer Immobilie die Unterhalts- und Nebenkosten einer Liegenschaft mit rund 1 Prozent des Immobilienwerts ins Gewicht fallen. Aufgrund der gestiegenen Preise fallen sie folglich höher aus.
Auch die Finanzmarktaufsicht (Finma) hat bereits ein Auge auf die Thematik geworfen und macht Druck auf die Banken. Eine Sprecherin weist darauf hin, dass die Finma in ihrer Aufsichtsmitteilung vom Mai 2025 festhält, dass verschiedene Banken «einen hohen Anteil an Finanzierungen ausserhalb der selbst festgelegten Tragbarkeitskriterien» vergeben. Steigende Zinsen oder unerwartete wirtschaftliche Veränderungen könnten die Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmenden belasten.
Geringeres Einkommen nach der Pensionierung
«Viele Banken prüfen heute bei Hypothekarnehmern schon ab Alter 50, wie die Tragbarkeit von deren Liegenschaften aussieht», sagt Reto Spring, Präsident des Finanzplaner-Verbands Schweiz. Die Finanzhäuser wollten genau wissen, ob das Einkommen im Alter gesichert sei.
Bei nicht wenigen Gutverdienern sei das Einkommen nach der Pensionierung gerade noch halb so hoch wie zuvor, sagt Spring. «Dann besteht die Gefahr, dass man sich mit einer hohen Hypothek im Alter verzockt.» Hier kommen auch die gesunkenen Umwandlungssätze bei den Pensionskassen ins Spiel.
Tipps zum Halten der Immobilie
Frühzeitig planen: Eigenmann empfiehlt, sich spätestens zehn Jahre vor der Pensionierung zu überlegen, wie man mit der Thematik der Tragbarkeit der Immobilie im Alter umgehen will. Spring rät indessen dazu, sich im Alter zwischen 50 und 65 Jahren zu überlegen, wo man im Alter wohnen will. Zudem sollten sich Paare auch überlegen, wie die Tragbarkeit im Alter aussieht, wenn ein Partner verstirbt.
Steuerliche Vorteile bei der indirekten Amortisation: Eigenmann rät Hypothekarnehmern dazu, die indirekte Amortisation zu prüfen. Diese hat steuerliche Vorteile. Man zahlt in die Säule 3a ein, kann dadurch das steuerbare Einkommen reduzieren und baut dort Vermögen auf. Die Hypothek lässt man hingegen stehen und reduziert sie erst zu gegebener Zeit. So zahlt man weniger Steuern.
Was für eine zusätzliche direkte Amortisation spricht: «Sofern aufgrund des gesetzlichen Maximalbetrags in der Säule 3a die indirekte Amortisation ausgeschöpft und die Tragbarkeit im Alter noch nicht gegeben ist, sollte noch mehr Geld für die Rückzahlung der Hypothek zur Seite gelegt werden», sagt Eigenmann.
Zu welchem Zeitpunkt sollte die Hypothek reduziert werden? Wenn das für die Amortisation auf die Seite gelegte Geld auf dem Konto herumliegt, sollten die Hypothekarschulden frühzeitig reduziert werden. Wird das Geld jedoch angelegt und wird mit der Nettorendite mehr Ertrag erzielt, als der Zinsaufwand der Hypothek nach Steuern beträgt, sei eine spätere Amortisation zum Beispiel auf den Zeitpunkt der Pensionierung hin sinnvoller, sagt Eigenmann.
Spring rät dazu, die Hypothek auf die Immobilie ab Alter 50 sukzessive zurückzuzahlen. In der Praxis bedeutet dies, einen Teil der Hypothekarlast als Saron-Hypothek zu halten und diese schrittweise zu reduzieren. Saron-Hypotheken haben in der Regel eine vergleichsweise kurze Kündigungsfrist von einem Monat bis zu sechs Monaten.
Zudem solle man bei Empfehlungen des Bankberaters vorsichtig sein und unabhängig entscheiden. Dieser habe schliesslich das Interesse, die Hypothek möglichst hoch zu halten und die Hypothekarnehmer zum Kauf von Produkten der eigenen Bank zu animieren. Schliesslich verdiene diese daran.
Eine zu kleine Hypothek sei in vielen Fällen auch nicht gut. Unter Umständen sei es dann schwierig, überhaupt eine neue Hypothek zu bekommen, da sich der Aufwand für die Bank bei zu kleinen Summen nicht lohnt.
Laut Spring kann es in bestimmten Fällen sinnvoll sein, die Hypothek ganz abzuzahlen – auch wenn dann steuerliche Vorteile entfallen. Beim Vererben der Immobilie habe man dann beispielsweise die volle Kontrolle und müsse sich nicht nach der Bank richten.
Änderungen hat auch die Abschaffung des Eigenmietwerts nach dem Volks-Ja im September 2025 zur Folge. Beobachter rechnen damit, dass dies Anfang 2028 der Fall sein wird. Wohneigentümer zahlen dann keinen Eigenmietwert mehr, können aber die Unterhaltskosten für die Liegenschaft und Schuldzinsen nicht mehr in der Steuererklärung von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Höhere Amortisation bei Renditeliegenschaften nötig: Bei Renditeliegenschaften, sogenannten Buy-to-let-Immobilien, sei es derweil noch wichtiger, dass die Hypothek im Alter nicht zu hoch sei, sagt Spring. Die Banken schauten hier genauer hin. Bei Renditeliegenschaften brauche es zumindest Eigenkapital in Höhe von 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, dann handle es sich um eine solide Investition. Ein Vorteil solcher Liegenschaften sei indessen, dass man hier auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts einen Teil der Schuldzinsen wird abziehen können, sagt Spring.
Liquidität im Alter im Auge behalten: Trotzdem sollte man auch nicht die gesamten Ersparnisse in die Immobilie investieren. Spring spricht diesbezüglich von der «Eat-your-Brick-Thematik» – man kann Ziegelsteine schliesslich nicht essen. Immobilienbesitzer sollten folglich sicherstellen, dass sie nach der Amortisation der Hypothek noch genügend Liquidität für ihre laufenden Kosten haben.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Quelle: www.nzz.ch
