Bei der Hypothek geht es für viele Menschen um so viel Geld wie sonst nie im Leben. Das gilt auch dann, wenn sie ausläuft oder verlängert werden muss. Wie man dann vorgehen sollte – und wie man teure Fehler vermeidet.
Wenn der Ablauf der Hypothek näher rückt, hat ein Immobilienbesitzer zwei Möglichkeiten: Er kann sie ablösen oder verlängern. Entscheidet er sich für die Ablösung, kündigt er die Hypothek und wechselt zu einem anderen Anbieter. Bei der Verlängerung bleibt er beim bisherigen Anbieter, muss aber die Zinskonditionen neu aushandeln.
Letztlich geht es dabei um viel Geld. Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollten Hypothekarnehmer frühzeitig handeln und entsprechend planen. Eine Expertin und zwei Experten aus der Branche geben wichtige Tipps.
1. Frühzeitig überlegen, wie es mit der Hypothek weitergehen soll
«Das Ablaufdatum der Hypothek ist ein sehr wichtiger Termin», sagt Virginia Lanz, Portfoliomanagerin für Hypotheken beim Vermögensverwalter Swiss Life Asset Managers. Folglich sollten sich Kundinnen und Kunden schon zwölf bis achtzehn Monate vor dem Auslaufen damit beschäftigen, wie es weitergeht. Dazu gehöre auch, die Lage am Hypothekarmarkt zu prüfen.
Je nach Art der bestehenden Hypothek gibt es aber Unterschiede.
- Festhypotheken sollte man in den meisten Fällen erst zum Ende der Laufzeit ablösen. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer solchen Hypothek werden zumeist hohe Gebühren fällig, die im Branchenjargon als «Vorfälligkeitsentschädigung» bezeichnet werden.
- Auch bei Saron-Hypotheken gibt es indessen einen Rahmenvertrag mit einer Laufzeit von oftmals drei bis fünf Jahren, der ebenfalls nur mit hohen Kosten gekündigt werden kann. Saron-Hypotheken sind Geldmarkthypotheken mit schwankenden Zinssätzen, die sich an das entsprechende Zinsniveau anpassen. Laut Swiss Life ist es bei einigen Anbietern indessen möglich, intern von einer Saron- in eine Festhypothek zu wechseln. Dies ist eine Option für Hypothekarnehmer, die mit deutlich steigenden Zinsen rechnen.
- Variable Hypotheken sind weniger stark verbreitet. Hier ist ein Wechsel einfach, da es keine Mindestlaufzeit gibt. «Solche Hypotheken werden zumeist als Zwischenlösung genutzt», sagt Lanz. «Sie sind teurer, aber dafür hat man mehr Flexibilität.»
«Um gute Konditionen bei der Ablösung und Verlängerung der Hypothek zu erhalten, muss man bereit sein, zu wechseln», sagt Florian Schubiger, Mitgründer der Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Die Bankberater würden prüfen, wie preissensitiv die Kunden sind. Folglich sollten Kundinnen und Kunden verschiedene Angebote einholen und diese vergleichen. Dabei sollte man frühzeitig beginnen, um nicht unter Zeitdruck zu geraten.
Er hält es für ideal, mit der Planung ab zwölf Monate vor dem Auslaufen der Hypothek zu beginnen. Dann könne man mehr Anbieter anfragen, und der mögliche Forward-Aufschlag sei nicht zu hoch. Diesen Aufschlag verlangen Hypothekenanbieter von ihren Kunden, wenn sich diese einen Zinssatz für eine künftige Festhypothek frühzeitig sichern möchten.
Laut Lukas Vogt, Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark, kann eine neue Fest- oder Saron-Hypothek bis zu zwölf Monate vor Start ohne Forward-Aufschlag abgeschlossen werden. «Wenn man steigende Zinsen erwartet, kann man auch bis zu zwei Jahre vor Start abschliessen, bezahlt dann aber in der Regel einen Forward-Aufschlag», sagt er.
2. Kündigungsfrist prüfen und rechtzeitig kündigen
Hypothekarnehmer sollten auch mögliche Kündigungsfristen im Auge behalten. Um diese nicht zu vergessen, sollte man sich frühzeitig einen Kalendereintrag machen. Auch hier gibt es wieder Unterschiede je nach Art der Hypothek.
- So muss eine Festhypothek nicht gekündigt werden, sie endet mit dem Laufzeitende automatisch. «Allerdings ist es wichtig, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen, da bei manchen Anbietern eine Kündigung einige Monate im Voraus erforderlich ist, um eine automatische und teure Verlängerung zu vermeiden», sagt Vogt.
- Saron-Hypotheken haben laut Moneypark in der Regel eine Kündigungsfrist von einem Monat bis zu sechs Monaten.
- Variable Hypotheken haben in der Regel eine drei- oder sechsmonatige Kündigungsfrist.
3. Die gewünschte Anschlusshypothek definieren
Natürlich sollte man sich auch darüber im Klaren sein, welche Art von Hypothek man nach dem Auslaufen der bisherigen abschliessen will. Soll es eine Festhypothek, eine Saron-Hypothek oder eine variable Hypothek sein? Wie gross soll der Kreditbetrag sein, wie lange die Laufzeit? Sind mehrere Tranchen nötig?
Vogt rät, langfristige finanzielle Bedürfnisse abzuklären und den Zustand der Immobilie zu prüfen, um den zukünftigen Finanzierungsbedarf einzukalkulieren. Zudem sollte man die eigene finanzielle Risikofähigkeit bestimmen sowie geplante Amortisationen – beispielsweise durch ein Erbe – berücksichtigen. Auch sollte man die langfristige Vorsorgesituation beachten und allfällige Rentenlücken schliessen. Auch brauche es Überlegungen, wie es mit der persönlichen Lebenssituation weitergehe, sagt die Swiss-Life-Vertreterin Lanz.
Beim Entscheid für eine Fest- oder eine Saron-Hypothek spiele die Erwartung über die Entwicklung der Zinsen eine grosse Rolle, sagt sie. Wenn man von sinkenden Zinsen ausgehe, eigneten sich Saron-Hypotheken oder Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten. Für Immobilienbesitzer, die das Thema Hypothek für eine längere Zeit geregelt haben wollen, auf Sicherheit und Planbarkeit setzen oder von steigenden Zinsen ausgehen, sind Festhypotheken im Allgemeinen die bessere Wahl.
4. Sich Gedanken über die Amortisation machen – direkt oder indirekt?
Dabei spielen natürlich auch die Vorstellungen über die Amortisation der Liegenschaft eine wichtige Rolle. Das Auslaufen einer Hypothek bietet eine gute Gelegenheit, einen Teil davon abzuzahlen, also zu amortisieren. Bei der Planung sollte man hier berechnen, was möglich ist.
Wählt man die direkte Amortisation, so werden die Zahlungen direkt von der Hypothek abgezogen. Die Hypothekarschulden und damit auch der zu bezahlende jährliche Schuldzins verringern sich folglich mit jeder Amortisationszahlung. Dann lassen sich allerdings in der Steuererklärung weniger Schuldzinsen abziehen – was nach der Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigenheimbesitzer aber ohnehin nicht mehr möglich sein wird.
Bei der indirekten Amortisation zahlt man hingegen beispielsweise in die steuerlich geförderte Säule 3a ein und reduziert nach einer gewissen Zeit mit dem dort angesparten Guthaben die Hypothek. Dies ist steuerlich vorteilhaft, denn der Hypothekarnehmer kann die Beiträge in die Säule 3a in der Steuererklärung geltend machen. Derzeit können Eigenheimbesitzer auch noch die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen – allerdings nur so lange, bis der Eigenmietwert abgeschafft wird.
«Amortisieren sollten diejenigen Immobilienbesitzer, die eher eine hohe Hypothek haben oder die mehr Sicherheit suchen», sagt Schubiger. Sinnvoll sei die direkte Amortisation auch, wenn sonst viel Geld auf Bankkonten herumliege und nicht angelegt werde. Allerdings könne eine zu starke Amortisation auch Nachteile mit sich bringen. Dies gilt beispielsweise dann, wenn ältere Personen sehr viel Geld in ihre Immobilie stecken und zu wenig Liquidität für den Lebensunterhalt haben.
Vogt rät, sich vor einer Amortisation die Frage zu stellen, ob man zukünftig auf das angesparte Vermögen, mit dem man die Hypothek zurückbezahlen möchte, verzichten kann. Es geht also darum, ob nach der Amortisation noch genügend Reserven vorhanden sind, um anstehende Renovationen, aber auch den Erhalt des Lebensstandards und Unvorhergesehenes stemmen zu können.
Im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld sieht er die indirekte Amortisation im Vorteil. Die Amortisation der Hypothek lohnt sich aus seiner Sicht nur dann, wenn der Hypothekarzins höher ist als die Rendite, die man mit dem Geld bei der Geldanlage erzielen könnte. Laut Vogt lag der Richtsatz einer zehnjährigen Festhypothek in den vergangenen zehn Jahren bei durchschnittlich 1,8 Prozent, was historisch gesehen sehr tief sei. Viele Vermögensanlagen dürften rentabler sein.
Er weist auch darauf hin, dass man als Kunde mit einer tieferen verbleibenden Hypothekarsumme von weniger als 200 000 Franken für einen Hypothekaranbieter weniger interessant sei. Schliesslich gebe es für den Anbieter in diesem Fall einen ähnlich hohen operativen Aufwand bei weniger Ertrag. Dies könne die Konditionen verschlechtern oder sogar einen Wechsel verunmöglichen.
5. Sich über Gebühren informieren
Bei der Ablösung der Hypothek können Kosten anfallen. Hypothekarnehmer sollten sich über deren Höhe informieren. Laut Vogt sind die Gebühren bei der Ablösung einer Hypothek im Vergleich mit den Zinskosten aber vernachlässigbar. Einige Anbieter verlangten eine Entschädigung für den administrativen Aufwand – und falls ein Schuldbrief angepasst werden müsse, könnten Gebühren vom Grundbuchamt dazukommen. «In der Regel betragen diese aber wenige hundert Franken», sagt er.
Dies gilt indessen nicht, wenn man eine Hypothek vorzeitig kündigt. Dann fällt oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die laut Vogt mehrere tausend Franken betragen kann.
6. Der Abschluss mehrerer Hypothekartranchen kann gefährlich sein
Beim Abschluss mehrerer Hypothekentranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten ist derweil Vorsicht geboten. «Schliesslich ist man in diesem Fall oftmals stark an den Hypothekargeber gebunden und kann bei der Ablösung der Hypothek nicht wechseln», sagt Schubiger dazu. Dies dürfte der Anbieter in vielen Fällen ausnutzen, und dem Kunden dürften folglich vergleichsweise unattraktive Zinssätze drohen.
«Es lohnt sich daher, die Laufzeiten anzugleichen, so dass die erste Tranche gleichzeitig mit der zweiten ausläuft und die Möglichkeit besteht, den Anbieter zu wechseln», sagt Vogt. Wer mit mehreren Tranchen das Zinsrisiko glätten wolle, setze besser auf eine Fest- und eine Saron-Tranche anstelle mehrerer Festhypothekartranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten.
Eine Ausnahme bestehe allerdings, wenn man beispielsweise eine Festhypothek über zehn Jahre abschliessen wolle, aber plane, nach fünf Jahren eine Amortisation zu tätigen. Dann könne man eine zusätzliche fünfjährige Tranche abschliessen und diese nach fünf Jahren komplett amortisieren, während die zweite Tranche noch fünf Jahre weiterlaufe, sagt Vogt.