Month: Dezember 2025

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Die Hypozinsen in der Schweiz stabilisieren sich im Dezember. Nachdem die langlaufenden Sätze im Vormonat noch etwas angezogen haben, verändern sie sich seit zwei Wochen kaum noch. Damit bleibt das Niveau insgesamt noch immer recht günstig. Dies zeigt die neueste Auswertung von zwanzig Anbietern von Hypothekarkrediten in der Schweiz, deren Konditionen die «Finanz und Wirtschaft» regelmässig beobachtet.

Zehnjährige Immobiliendarlehen sind derzeit im Schnitt für 1,71% zu haben. Für fünfjährige Hypotheken rufen die Anbieter 1,39% auf, für dreijährige sind es 1,25%. Allein bei den zweijährigen Hypotheken gab es eine kleine Bewegung: Hier stieg der Richtsatz für Ersthypotheken von 1,19% auf 1,2%, allerdings kaum bemerkenswert. Wie viel der einzelne Kreditnehmer tatsächlich zahlt, hängt von der individuellen Situation ab.

Die besten Angebote kommen über alle Laufzeiten von Hypomat. Die Plattform bietet die Onlinehypothek der Glarner Kantonalbank an. Die Sätze liegen bei 0,93% (zwei Jahre), 0,96% (drei Jahre), 1,12% (fünf Jahre) und 1,44% (zehn Jahre). Den höchsten Satz bei den zweijährigen Hypozinsen verlangt derzeit die St. Galler Kantonalbank mit 1,4%. Bei den übrigen Laufzeiten liegt die Luzerner Kantonalbank ganz oben mit Sätzen zwischen 1,43 und 1,96%.

Grundsätzlich lassen sich die Anbieter in jeder Laufzeit grob in zwei gleich grosse Lager aufteilen: in diejenigen, die ihre Sätze angehoben haben, und diejenigen, die ihre Werte gesenkt haben. Das lässt darauf schliessen, dass die Verunsicherung in den Geldhäusern wächst, wohin sich die Zinsen entwickeln werden.

Am stärksten senkte die Graubündner Kantonalbank ihre Sätze. Stärkere Bewegung nach oben gab es dagegen bei der Appenzeller Kantonalbank und der Axa Winterthur. Der Abstand zwischen zehn- und zweijährigen Zinssätzen blieb im Schnitt aller Anbieter mit 0,53 Prozentpunkten nahezu unverändert gegenüber dem letzten Wert vor zwei Wochen.

Die Hypothekensätze werden von der Entwicklung der Renditen der Bundesobligationen sowie der Swap-Sätze bestimmt. Letztere gelten als Richtmass für risikofreie Zinsen am Anleihenmarkt, wo sich die Banken refinanzieren. Bei kurzen wie auch bei langen Laufzeiten sind sowohl die Renditen als auch die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen leicht um 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte gestiegen. In den nächsten Wochen dürfte es daher wohl eine leichte Aufwärtstendenz geben, damit dürften die Hypozinsen im Grossen und Ganzen aber stabil bleiben.

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Die Hypozinsen in der Schweiz stabilisieren sich im Dezember. Nachdem die langlaufenden Sätze im Vormonat noch etwas angezogen haben, verändern sie sich seit zwei Wochen kaum noch. Damit bleibt das Niveau insgesamt noch immer recht günstig. Dies zeigt die neueste Auswertung von zwanzig Anbietern von Hypothekarkrediten in der Schweiz, deren Konditionen die «Finanz und Wirtschaft» regelmässig beobachtet.

Zehnjährige Immobiliendarlehen sind derzeit im Schnitt für 1,71% zu haben. Für fünfjährige Hypotheken rufen die Anbieter 1,39% auf, für dreijährige sind es 1,25%. Allein bei den zweijährigen Hypotheken gab es eine kleine Bewegung: Hier stieg der Richtsatz für Ersthypotheken von 1,19% auf 1,2%, allerdings kaum bemerkenswert. Wie viel der einzelne Kreditnehmer tatsächlich zahlt, hängt von der individuellen Situation ab.

Die besten Angebote kommen über alle Laufzeiten von Hypomat. Die Plattform bietet die Onlinehypothek der Glarner Kantonalbank an. Die Sätze liegen bei 0,93% (zwei Jahre), 0,96% (drei Jahre), 1,12% (fünf Jahre) und 1,44% (zehn Jahre). Den höchsten Satz bei den zweijährigen Hypozinsen verlangt derzeit die St. Galler Kantonalbank mit 1,4%. Bei den übrigen Laufzeiten liegt die Luzerner Kantonalbank ganz oben mit Sätzen zwischen 1,43 und 1,96%.

Grundsätzlich lassen sich die Anbieter in jeder Laufzeit grob in zwei gleich grosse Lager aufteilen: in diejenigen, die ihre Sätze angehoben haben, und diejenigen, die ihre Werte gesenkt haben. Das lässt darauf schliessen, dass die Verunsicherung in den Geldhäusern wächst, wohin sich die Zinsen entwickeln werden.

Am stärksten senkte die Graubündner Kantonalbank ihre Sätze. Stärkere Bewegung nach oben gab es dagegen bei der Appenzeller Kantonalbank und der Axa Winterthur. Der Abstand zwischen zehn- und zweijährigen Zinssätzen blieb im Schnitt aller Anbieter mit 0,53 Prozentpunkten nahezu unverändert gegenüber dem letzten Wert vor zwei Wochen.

Die Hypothekensätze werden von der Entwicklung der Renditen der Bundesobligationen sowie der Swap-Sätze bestimmt. Letztere gelten als Richtmass für risikofreie Zinsen am Anleihenmarkt, wo sich die Banken refinanzieren. Bei kurzen wie auch bei langen Laufzeiten sind sowohl die Renditen als auch die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen leicht um 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte gestiegen. In den nächsten Wochen dürfte es daher wohl eine leichte Aufwärtstendenz geben, damit dürften die Hypozinsen im Grossen und Ganzen aber stabil bleiben.

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Tim Schymik zum Immobilienmarkt: «UBS tritt Erbe der Credit Suisse nicht an»

Grosse Immobilienentwicklungen in der Schweiz kämpfen zunehmend mit einem strukturellen Finanzierungsengpass. Während die Nachfrage nach Wohnraum steigt und die Leerstände historisch tief sind, ziehen sich Banken aufgrund regulatorischer Vorgaben, höherer Eigenkapitalanforderungen und des Wegfalls der Credit Suisse spürbar aus dem Markt zurück. Viele Projekte scheitern nicht an ihrer Qualität, sondern am fehlenden Kapital.

In dieser Lücke positioniert sich Tim Schymik, Fondsmanager bei PMG Investment Solutions. Nach langjähriger Tätigkeit in der institutionellen Immobilienfinanzierung – darunter bei HFS, Persikop Capital und der Signa-Gruppe – möchte er mit seinem neuen Fonds genau diese Finanzierungslücke im erstrangigen Bereich schliessen.

Im Interview erklärt Schymik, warum Banken heute zurückhaltender sind, weshalb Pensionskassen nur bedingt helfen können und welche Chancen sich für institutionelle Investoren ergeben, die bereit sind, in die entstehende Kreditlücke vorzurücken. Und er blickt zurück auf seine Zeit an der Seite von René Benko.

Herr Schymik, wie sieht das Marktumfeld für die Finanzierung grösserer Immobilienprojekte derzeit aus?

Man muss zuerst einen Schritt zurücktreten. Manche neigen dazu, die ganze Immobilienbranche über einen Kamm zu scheren – als hätten Wohnen, Office, Logistik und Hotellerie dieselben Finanzierungsanforderungen beziehungsweise Bedingungen.

Wir sprechen hier allein über gewerbliche Immobilienentwicklungen im Wohnbereich.

Richtig, allenfalls mit etwas Office-Beimischung. Aber es sind Projekte, die über Jahre geplant und gebaut werden, bevor allenfalls die private «Häusle»-Hypothek als Ablösung kommt. In diesem Segment hat sich der Markt für Finanzierungen in den letzten zwei Jahren vollständig gedreht. Für Immobilienkunden ist es komplex geworden, attraktive Bankenfinanzierungen zu finden.

Viele Immobilienentwickler klagen über erschwerte Bedingungen, obwohl die Zinsen wieder sehr tief sind.

Inzwischen sind wir wieder bei nahezu null Prozent, was grundsätzlich positiv wäre. Doch die Zinsfrage ist nur die Oberfläche. Viel entscheidender sind die regulatorischen Eingriffe. Der antizyklische Kapitalpuffer wurde 2022 wieder aktiviert, was für Banken schlicht bedeutet: mehr Eigenkapital. Gleichzeitig trat Anfang 2025 die neue Eigenkapitalrichtlinie im Zuge der Regelwerke Basel III/IV in Kraft.

«Die Schweiz bräuchte rund 50’000 neue Wohnungen pro Jahr, aber es entstehen nur etwa 40’000.»

Und genau dies trifft Projektentwicklungen mit voller Wucht, weil Entwicklungsfinanzierungen im Rating und im Risikogewicht wesentlich höher eingestuft werden. Je weiter man sich von der fertigen Immobilie entfernt, desto teurer wird es für Banken. Projektentwicklungen sind im heutigen Regime ein teurer Teil des Hypothekenbuchs. Und die Finanzmarktaufsicht (Finma) sowie die Nationalbank kommunizieren ja offen, dass sie die Daumenschrauben weiter anziehen wollen.

Und dann ist auch noch die Credit Suisse verschwunden…

Die Credit Suisse war in den letzten Jahren die Bank für Projektentwicklungen. Sie hat grossvolumig finanziert und auch einmal Mut gezeigt, wo andere zögerten.

Die UBS ist nicht daran interessiert, dieses Erbe anzutreten?

Heute sieht man an den Zahlen der UBS, dass sie dieses Erbe nicht weiterführt. Sie baut ihr Kreditbuch nachweislich ab und kann sich die besten Dossiers herauspicken. Das erzeugt eine Lücke, die niemand so einfach schliessen kann.

Die Banken sind also insgesamt klar zurückhaltender geworden?

Ja, eindeutig.

«Wir schliessen genau die Lücke, welche die Banken durch die Regulierung nicht mehr bedienen wollen.»

Können Pensionskassen diese Lücke schliessen?

Kurzfristig: nein. Rund 90 bis 95 Prozent aller Finanzierungen stammen weiterhin aus dem klassischen Bankensektor. Versicherungen und Pensionskassen sind traditionell bei langfristigen Bestandsfinanzierungen aktiv, aber nicht bei Projektentwicklungen. Einzelne Pensionskassen steigen inzwischen früher ein – aber nicht, um Bank zu spielen, sondern weil sie die fertige Immobilie später halten wollen. Das löst das Problem nicht.

Und die grossen Auslandsbanken? Im Bereich der Firmenkredite rüsten diese ja gewaltig auf.

Für sie ist der Markt bei der Finanzierung von Projektentwicklungen zu komplex und zu margenschwach. Die Schweiz funktioniert nicht nach einheitlichen Regeln; sie ist fragmentiert und sehr kleinräumig reguliert. Zürich, Zug, Genf, Basel – jede Region hat ihre eigenen Spielregeln. Für internationale Banken ist das schwer skalierbar. Dazu kommt die eigene Währung. Für eine Bank, die in Dollar rechnet, ist es erst recht nicht sinnvoll.

Gäbe es denn genügend Projekte – oder ist auch die Pipeline dünner geworden?

Die Pipeline ist da. Und sie ist gut. Wir sehen Projekte mit soliden Vorvermietungsquoten, guten Vorverkäufen und attraktiven Lagen. Gute Lagen funktionieren immer, auch in schwierigeren Marktphasen. Die eigentlichen Herausforderungen liegen woanders: im Baurecht, in Einsprachen, in Verzögerungen und natürlich in der Finanzierung. Parallel dazu sinkt die Baukapazität.

Was heisst Baukapazität?

Die Hochbauleistung, die man mit dem vorhandenen Maschinenpark und Personal bauen könnte. Der Baumeisterverband hat kommuniziert, dass hier 2024 ein Rückgang stattfand und auch 2025 keine Besserung absehbar ist. Die Schweiz bräuchte rund 50’000 neue Wohnungen pro Jahr, aber es entstehen nur etwa 40’000. Die Leerstandsquote liegt bei 1 Prozent – rund 3 Prozent wären normalerweise optimal, um Wechsel und Fluktuation zu ermöglichen.

«Projektentwicklungen sind im heutigen Eigenkapitalregime ein teurer Teil des Hypothekenbuchs.»

Was macht den Schweizer Immobilienmarkt besonders?

Dass er insgesamt sehr gesund ist. Die konservativen Hypothekenregeln mit 20 Prozent Eigenmitteln und einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent verhindern Fremdkapitalexzesse. In Deutschland sah man häufig 100- oder 120-Prozent-Finanzierungen bei privaten und gewerblichen Projekten – das gibt es hier nicht. Ein weiterer Aspekt sind die Preissteigerungen infolge der hohen Nachfrage. Aber das muss man differenziert betrachten. Man darf den Blick nicht nur nach Zürich richten. Eine Wohnung in günstigeren Lagen der Schweiz kostet beispielsweise 6’000 bis 7’000 Franken pro Quadratmeter – in Zürich ein Vielfaches, bis zu 30’000 Franken.

Zusammengefasst: Wie sieht das Bild aus?

Die Nachfrage nach Wohnraum ist riesig, die Projekte wären da, aber das Kapital fehlt. Der Markt ist dadurch in einer paradoxen Situation.

Was passiert, wenn die Finanzierungslücke nicht geschlossen wird?

Dann steigt der politische Druck. Wir sehen jetzt schon politische Vorhaben, die stärker in den Mietmarkt eingreifen wollen. Doch alle internationalen Vergleiche zeigen, dass Preisregulierungen das Problem nicht lösen. Im Gegenteil: Städte wie Paris oder Berlin zeigen, wie ungesund es ist, wenn man zu stark eingreift und gleichzeitig zu wenig gebaut wird. Dann wandern viele Menschen aus den Zentren ab, Durchmischung geht verloren, soziale Spannungen entstehen. Die Schweiz steuert auf diese Situation zu.

Wo setzt die Grundidee Ihres neuen Fonds in dieser Situation an?

Wir schliessen genau die Lücke, die die Banken durch die Regulierung nicht mehr bedienen wollen. Unser Fonds finanziert ausschliesslich mit erstrangiger Besicherung beziehungsweise im Seniorbereich…

… das bedeutet?

Im Kern setzt sich jede Finanzierung aus drei Komponenten zusammen: dem erstrangigen Bankkredit, dem nachrangigen Kapital – oft Mezzanine – und dem Eigenkapital. Die Rangfolge entscheidet über Risiko und Ertrag. Wer im Nachrang steht, trägt das Risiko bis zum Totalausfall. Und wer im Erstrang steht, hat die höchste Sicherheit, aber in der Regel auch die geringste Verzinsung. Wenn Banken künftig bei 60 bis 65 Prozent Loan-to-Value deckeln, braucht ein Entwickler enorm viel Eigenkapital. Unser Angebot orientiert sich an früher existierenden Finanzierungsstrukturen. Wir bieten einen höheren «Senior Loan» an, ohne in die Nachrangstruktur zu rutschen. Damit entstehen Projekte, die sonst vielleicht mangels ausreichender Kapitalstruktur gar nicht gebaut würden.

«Wir sind praktisch voll ausplatziert und sammeln jetzt weiteres Kapital ein.»

Welches Volumen streben Sie an?

Kurzfristig 100 bis 150 Millionen. Mittelfristig sehen wir Potenzial für 500 Millionen und mehr. Der Markt dafür ist klar vorhanden.

Mit welchen Renditen rechnen Sie?

Wir liegen etwa 300 bis 350 Basispunkte über einer klassischen Bankfinanzierung. Für Investoren bedeutet das ungefähr 4  Prozent Rendite – abhängig vom jeweiligen Projektrisiko. Unser Angebot orientiert sich am Risikoprofil; bei sehr konservativen Finanzierungen mit tiefer Belehnung ist der Zins entsprechend geringer.

Welche Anleger sprechen Sie an?

Professionelle Investoren: Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices, Banken, Private-Markets-Player. Dafür haben wir bewusst einen L-QIF gewählt. Privatanleger bedienen wir nicht.

Hat der Fonds bereits in Projekte investiert?

Ja. Das erste Kapital wurde sofort abgerufen und investiert. Wir sind praktisch voll ausplatziert und sammeln jetzt weiteres Kapital ein.

Als Fondsmanager verantworten Sie die Investitionsentscheidungen. Worin liegt darin Ihr persönlicher Mehrwert?

Da fragen Sie lieber andere… Aber ich habe früh grosse Finanzierungen verantwortet und dadurch zahlreiche Erfahrungen gesammelt. Und ich habe erlebt, worauf es ankommt, wenn Projekte schieflaufen. Da geraten Akteure rasch unter Totaldruck, weil es um hohe Summen geht. Diese Erfahrung, gepaart mit der Fähigkeit, Menschen zu verstehen, hilft enorm, Lösungen zu finden. Am Ende geht es immer darum, gemeinsam weiterzukommen und ein Projekt erfolgreich zu Ende zu bringen.

Sie waren einige Jahre für die Signa-Gruppe tätig. Was ist dort nach Ihrer Einschätzung schiefgelaufen?

Man muss fair bleiben – meine Zeit ist mittlerweile über zehn Jahre her: Die Signa hatte zu Beginn herausragende Entwicklungsprojekte. In Österreich wurden Lagen und Quartiere geschaffen, die heute noch beispielhaft sind. René Benko hat mit Dachgeschossbauten begonnen und sich dann zu grossen Projektentwicklungen hochgearbeitet. Aber das Wachstum wurde vielleicht irgendwann zu schnell. Gleichzeitig hat die Signa eine zweite Säule aufgebaut, den Retailbereich mit Karstadt, Kaufhof und weiteren. Dieser Bereich ist kapitalintensiv, zyklisch und nach Corona extrem unter Druck geraten.

«Irgendwie ist es auch ein skurriles Business, weil viel Geld da ist – und wo viel Geld da ist, sind auch viele ‹komische› Ideen.»

Zudem ist in Deutschland der gesamte Immobilienmarkt eingebrochen – unabhängig von Signa. Soweit ich das aus der Entfernung beurteilen kann, ist der Elbtower in Hamburg ein gutes Beispiel für diese kapitalintensive Entwicklung. Ein solches Milliardenvorhaben ohne Bankfinanzierung zu starten – das wäre nach meinen gelernten Grundsätzen der Immobilienfinanzierung nicht empfehlenswert. Als der Markt kippte, beanspruchte das ganze Konstrukt enorme Liquidität. Allein der Elbtower hat gemäss Medienberichten pro Monat 20 bis 30 Millionen Euro benötigt. Der Hochbau war ohne geschlossene Finanzierung bereits angestossen gewesen – und das ist ja nur ein Projekt von vielen…

Immobilienseitig war vieles hochwertig?

Ich persönlich finde viele Entwicklungen sehr gelungen und als klare Aufwertung der jeweiligen Lagen. Zudem befinden sich viele Objekte an einmaligen Lagen, wie zum Beispiel das Kaufhaus des Westens in Berlin, der Globus an der Zürcher Bahnhofstrasse oder zahlreiche Wiener Projekte. Das sind bleibende Werte.

Trotzdem, das Ende war unschön.

Ja. Ich sehe es mit zwei Augen, weil ich die Company sehr gut kannte und auch die handelnden Personen natürlich kenne. Ich weiss, wie viel Arbeit und Zeit dort investiert worden ist. Da wurde einem zu meiner Zeit nichts geschenkt. Aus heutiger Sicht muss man aber sagen, dass es irgendwann anders gelaufen ist.

War das Problem effektiv ausschliesslich bei der Person René Benko konzentriert?

Ich stelle die Frage gerne anders: Wenn man ein Unternehmen mit mehreren Milliarden Volumen ist und zahlreiche Projektentwicklungen mit täglichen Entscheidungen in mehreren Ländern hat – kann es dann wirklich sein, dass nur eine Person alles entschieden hat?

Was fasziniert Sie persönlich an Immobilien?

Dass man sieht, was man geschaffen hat. Es ist ein People-Business mit Emotion, Verantwortung und manchmal auch überraschenden Wendungen. Ich bin seit fast 25 Jahren dabei, in verschiedenen Ländern und Positionen, und es gibt bis heute kein Projekt, das wie ein anderes ist. Die Vielschichtigkeit und die Tatsache, dass man am Ende ein Gebäude vor sich stehen hat, machen diesen Bereich einzigartig. Irgendwie ist es auch ein skurriles Business, weil viel Geld da ist – und wo viel Geld da ist, sind auch viele «komische» Ideen. Das ist dann die Kehrseite. Am schönsten ist klar: Man sieht, was man begleitet hat.

Tim Schymik ist seit Juli 2025 Fondsmanager bei PMG Investment Solutions in Zug. Zuvor war er CEO bei Persikop Capital, wo er von Oktober 2020 bis März 2025 für Senior-Debt- und Mezzanine-Finanzierungen im DACH-Raum verantwortlich war. Seine Laufbahn im Schweizer Immobilienfinanzierungsmarkt begann 2015 bei HFS Helvetic Financial Services, wo er fünf Jahre lang als COO tätig war. Davor arbeitete er insgesamt knapp drei Jahre für die Signa-Gruppe: von September 2012 bis Mai 2014 als Associate Director bei der Signa Financial Services in Zürich und von Juni 2014 bis Mai 2015 als Executive Assistant to the CEO/Founder. Weitere Stationen umfassen Positionen bei der FGH Bank in den Niederlanden und bei der Stadtsparkasse Düsseldorf. Schymik ist ausgebildeter Bankkaufmann, Diplom-Betriebswirt (FH) und Immobilienökonom (IRE|BS).

Tim Schymik zum Immobilienmarkt: «UBS tritt Erbe der Credit Suisse nicht an»

Grosse Immobilienentwicklungen in der Schweiz kämpfen zunehmend mit einem strukturellen Finanzierungsengpass. Während die Nachfrage nach Wohnraum steigt und die Leerstände historisch tief sind, ziehen sich Banken aufgrund regulatorischer Vorgaben, höherer Eigenkapitalanforderungen und des Wegfalls der Credit Suisse spürbar aus dem Markt zurück. Viele Projekte scheitern nicht an ihrer Qualität, sondern am fehlenden Kapital.

In dieser Lücke positioniert sich Tim Schymik, Fondsmanager bei PMG Investment Solutions. Nach langjähriger Tätigkeit in der institutionellen Immobilienfinanzierung – darunter bei HFS, Persikop Capital und der Signa-Gruppe – möchte er mit seinem neuen Fonds genau diese Finanzierungslücke im erstrangigen Bereich schliessen.

Im Interview erklärt Schymik, warum Banken heute zurückhaltender sind, weshalb Pensionskassen nur bedingt helfen können und welche Chancen sich für institutionelle Investoren ergeben, die bereit sind, in die entstehende Kreditlücke vorzurücken. Und er blickt zurück auf seine Zeit an der Seite von René Benko.

Herr Schymik, wie sieht das Marktumfeld für die Finanzierung grösserer Immobilienprojekte derzeit aus?

Man muss zuerst einen Schritt zurücktreten. Manche neigen dazu, die ganze Immobilienbranche über einen Kamm zu scheren – als hätten Wohnen, Office, Logistik und Hotellerie dieselben Finanzierungsanforderungen beziehungsweise Bedingungen.

Wir sprechen hier allein über gewerbliche Immobilienentwicklungen im Wohnbereich.

Richtig, allenfalls mit etwas Office-Beimischung. Aber es sind Projekte, die über Jahre geplant und gebaut werden, bevor allenfalls die private «Häusle»-Hypothek als Ablösung kommt. In diesem Segment hat sich der Markt für Finanzierungen in den letzten zwei Jahren vollständig gedreht. Für Immobilienkunden ist es komplex geworden, attraktive Bankenfinanzierungen zu finden.

Viele Immobilienentwickler klagen über erschwerte Bedingungen, obwohl die Zinsen wieder sehr tief sind.

Inzwischen sind wir wieder bei nahezu null Prozent, was grundsätzlich positiv wäre. Doch die Zinsfrage ist nur die Oberfläche. Viel entscheidender sind die regulatorischen Eingriffe. Der antizyklische Kapitalpuffer wurde 2022 wieder aktiviert, was für Banken schlicht bedeutet: mehr Eigenkapital. Gleichzeitig trat Anfang 2025 die neue Eigenkapitalrichtlinie im Zuge der Regelwerke Basel III/IV in Kraft.

«Die Schweiz bräuchte rund 50’000 neue Wohnungen pro Jahr, aber es entstehen nur etwa 40’000.»

Und genau dies trifft Projektentwicklungen mit voller Wucht, weil Entwicklungsfinanzierungen im Rating und im Risikogewicht wesentlich höher eingestuft werden. Je weiter man sich von der fertigen Immobilie entfernt, desto teurer wird es für Banken. Projektentwicklungen sind im heutigen Regime ein teurer Teil des Hypothekenbuchs. Und die Finanzmarktaufsicht (Finma) sowie die Nationalbank kommunizieren ja offen, dass sie die Daumenschrauben weiter anziehen wollen.

Und dann ist auch noch die Credit Suisse verschwunden…

Die Credit Suisse war in den letzten Jahren die Bank für Projektentwicklungen. Sie hat grossvolumig finanziert und auch einmal Mut gezeigt, wo andere zögerten.

Die UBS ist nicht daran interessiert, dieses Erbe anzutreten?

Heute sieht man an den Zahlen der UBS, dass sie dieses Erbe nicht weiterführt. Sie baut ihr Kreditbuch nachweislich ab und kann sich die besten Dossiers herauspicken. Das erzeugt eine Lücke, die niemand so einfach schliessen kann.

Die Banken sind also insgesamt klar zurückhaltender geworden?

Ja, eindeutig.

«Wir schliessen genau die Lücke, welche die Banken durch die Regulierung nicht mehr bedienen wollen.»

Können Pensionskassen diese Lücke schliessen?

Kurzfristig: nein. Rund 90 bis 95 Prozent aller Finanzierungen stammen weiterhin aus dem klassischen Bankensektor. Versicherungen und Pensionskassen sind traditionell bei langfristigen Bestandsfinanzierungen aktiv, aber nicht bei Projektentwicklungen. Einzelne Pensionskassen steigen inzwischen früher ein – aber nicht, um Bank zu spielen, sondern weil sie die fertige Immobilie später halten wollen. Das löst das Problem nicht.

Und die grossen Auslandsbanken? Im Bereich der Firmenkredite rüsten diese ja gewaltig auf.

Für sie ist der Markt bei der Finanzierung von Projektentwicklungen zu komplex und zu margenschwach. Die Schweiz funktioniert nicht nach einheitlichen Regeln; sie ist fragmentiert und sehr kleinräumig reguliert. Zürich, Zug, Genf, Basel – jede Region hat ihre eigenen Spielregeln. Für internationale Banken ist das schwer skalierbar. Dazu kommt die eigene Währung. Für eine Bank, die in Dollar rechnet, ist es erst recht nicht sinnvoll.

Gäbe es denn genügend Projekte – oder ist auch die Pipeline dünner geworden?

Die Pipeline ist da. Und sie ist gut. Wir sehen Projekte mit soliden Vorvermietungsquoten, guten Vorverkäufen und attraktiven Lagen. Gute Lagen funktionieren immer, auch in schwierigeren Marktphasen. Die eigentlichen Herausforderungen liegen woanders: im Baurecht, in Einsprachen, in Verzögerungen und natürlich in der Finanzierung. Parallel dazu sinkt die Baukapazität.

Was heisst Baukapazität?

Die Hochbauleistung, die man mit dem vorhandenen Maschinenpark und Personal bauen könnte. Der Baumeisterverband hat kommuniziert, dass hier 2024 ein Rückgang stattfand und auch 2025 keine Besserung absehbar ist. Die Schweiz bräuchte rund 50’000 neue Wohnungen pro Jahr, aber es entstehen nur etwa 40’000. Die Leerstandsquote liegt bei 1 Prozent – rund 3 Prozent wären normalerweise optimal, um Wechsel und Fluktuation zu ermöglichen.

«Projektentwicklungen sind im heutigen Eigenkapitalregime ein teurer Teil des Hypothekenbuchs.»

Was macht den Schweizer Immobilienmarkt besonders?

Dass er insgesamt sehr gesund ist. Die konservativen Hypothekenregeln mit 20 Prozent Eigenmitteln und einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent verhindern Fremdkapitalexzesse. In Deutschland sah man häufig 100- oder 120-Prozent-Finanzierungen bei privaten und gewerblichen Projekten – das gibt es hier nicht. Ein weiterer Aspekt sind die Preissteigerungen infolge der hohen Nachfrage. Aber das muss man differenziert betrachten. Man darf den Blick nicht nur nach Zürich richten. Eine Wohnung in günstigeren Lagen der Schweiz kostet beispielsweise 6’000 bis 7’000 Franken pro Quadratmeter – in Zürich ein Vielfaches, bis zu 30’000 Franken.

Zusammengefasst: Wie sieht das Bild aus?

Die Nachfrage nach Wohnraum ist riesig, die Projekte wären da, aber das Kapital fehlt. Der Markt ist dadurch in einer paradoxen Situation.

Was passiert, wenn die Finanzierungslücke nicht geschlossen wird?

Dann steigt der politische Druck. Wir sehen jetzt schon politische Vorhaben, die stärker in den Mietmarkt eingreifen wollen. Doch alle internationalen Vergleiche zeigen, dass Preisregulierungen das Problem nicht lösen. Im Gegenteil: Städte wie Paris oder Berlin zeigen, wie ungesund es ist, wenn man zu stark eingreift und gleichzeitig zu wenig gebaut wird. Dann wandern viele Menschen aus den Zentren ab, Durchmischung geht verloren, soziale Spannungen entstehen. Die Schweiz steuert auf diese Situation zu.

Wo setzt die Grundidee Ihres neuen Fonds in dieser Situation an?

Wir schliessen genau die Lücke, die die Banken durch die Regulierung nicht mehr bedienen wollen. Unser Fonds finanziert ausschliesslich mit erstrangiger Besicherung beziehungsweise im Seniorbereich…

… das bedeutet?

Im Kern setzt sich jede Finanzierung aus drei Komponenten zusammen: dem erstrangigen Bankkredit, dem nachrangigen Kapital – oft Mezzanine – und dem Eigenkapital. Die Rangfolge entscheidet über Risiko und Ertrag. Wer im Nachrang steht, trägt das Risiko bis zum Totalausfall. Und wer im Erstrang steht, hat die höchste Sicherheit, aber in der Regel auch die geringste Verzinsung. Wenn Banken künftig bei 60 bis 65 Prozent Loan-to-Value deckeln, braucht ein Entwickler enorm viel Eigenkapital. Unser Angebot orientiert sich an früher existierenden Finanzierungsstrukturen. Wir bieten einen höheren «Senior Loan» an, ohne in die Nachrangstruktur zu rutschen. Damit entstehen Projekte, die sonst vielleicht mangels ausreichender Kapitalstruktur gar nicht gebaut würden.

«Wir sind praktisch voll ausplatziert und sammeln jetzt weiteres Kapital ein.»

Welches Volumen streben Sie an?

Kurzfristig 100 bis 150 Millionen. Mittelfristig sehen wir Potenzial für 500 Millionen und mehr. Der Markt dafür ist klar vorhanden.

Mit welchen Renditen rechnen Sie?

Wir liegen etwa 300 bis 350 Basispunkte über einer klassischen Bankfinanzierung. Für Investoren bedeutet das ungefähr 4  Prozent Rendite – abhängig vom jeweiligen Projektrisiko. Unser Angebot orientiert sich am Risikoprofil; bei sehr konservativen Finanzierungen mit tiefer Belehnung ist der Zins entsprechend geringer.

Welche Anleger sprechen Sie an?

Professionelle Investoren: Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices, Banken, Private-Markets-Player. Dafür haben wir bewusst einen L-QIF gewählt. Privatanleger bedienen wir nicht.

Hat der Fonds bereits in Projekte investiert?

Ja. Das erste Kapital wurde sofort abgerufen und investiert. Wir sind praktisch voll ausplatziert und sammeln jetzt weiteres Kapital ein.

Als Fondsmanager verantworten Sie die Investitionsentscheidungen. Worin liegt darin Ihr persönlicher Mehrwert?

Da fragen Sie lieber andere… Aber ich habe früh grosse Finanzierungen verantwortet und dadurch zahlreiche Erfahrungen gesammelt. Und ich habe erlebt, worauf es ankommt, wenn Projekte schieflaufen. Da geraten Akteure rasch unter Totaldruck, weil es um hohe Summen geht. Diese Erfahrung, gepaart mit der Fähigkeit, Menschen zu verstehen, hilft enorm, Lösungen zu finden. Am Ende geht es immer darum, gemeinsam weiterzukommen und ein Projekt erfolgreich zu Ende zu bringen.

Sie waren einige Jahre für die Signa-Gruppe tätig. Was ist dort nach Ihrer Einschätzung schiefgelaufen?

Man muss fair bleiben – meine Zeit ist mittlerweile über zehn Jahre her: Die Signa hatte zu Beginn herausragende Entwicklungsprojekte. In Österreich wurden Lagen und Quartiere geschaffen, die heute noch beispielhaft sind. René Benko hat mit Dachgeschossbauten begonnen und sich dann zu grossen Projektentwicklungen hochgearbeitet. Aber das Wachstum wurde vielleicht irgendwann zu schnell. Gleichzeitig hat die Signa eine zweite Säule aufgebaut, den Retailbereich mit Karstadt, Kaufhof und weiteren. Dieser Bereich ist kapitalintensiv, zyklisch und nach Corona extrem unter Druck geraten.

«Irgendwie ist es auch ein skurriles Business, weil viel Geld da ist – und wo viel Geld da ist, sind auch viele ‹komische› Ideen.»

Zudem ist in Deutschland der gesamte Immobilienmarkt eingebrochen – unabhängig von Signa. Soweit ich das aus der Entfernung beurteilen kann, ist der Elbtower in Hamburg ein gutes Beispiel für diese kapitalintensive Entwicklung. Ein solches Milliardenvorhaben ohne Bankfinanzierung zu starten – das wäre nach meinen gelernten Grundsätzen der Immobilienfinanzierung nicht empfehlenswert. Als der Markt kippte, beanspruchte das ganze Konstrukt enorme Liquidität. Allein der Elbtower hat gemäss Medienberichten pro Monat 20 bis 30 Millionen Euro benötigt. Der Hochbau war ohne geschlossene Finanzierung bereits angestossen gewesen – und das ist ja nur ein Projekt von vielen…

Immobilienseitig war vieles hochwertig?

Ich persönlich finde viele Entwicklungen sehr gelungen und als klare Aufwertung der jeweiligen Lagen. Zudem befinden sich viele Objekte an einmaligen Lagen, wie zum Beispiel das Kaufhaus des Westens in Berlin, der Globus an der Zürcher Bahnhofstrasse oder zahlreiche Wiener Projekte. Das sind bleibende Werte.

Trotzdem, das Ende war unschön.

Ja. Ich sehe es mit zwei Augen, weil ich die Company sehr gut kannte und auch die handelnden Personen natürlich kenne. Ich weiss, wie viel Arbeit und Zeit dort investiert worden ist. Da wurde einem zu meiner Zeit nichts geschenkt. Aus heutiger Sicht muss man aber sagen, dass es irgendwann anders gelaufen ist.

War das Problem effektiv ausschliesslich bei der Person René Benko konzentriert?

Ich stelle die Frage gerne anders: Wenn man ein Unternehmen mit mehreren Milliarden Volumen ist und zahlreiche Projektentwicklungen mit täglichen Entscheidungen in mehreren Ländern hat – kann es dann wirklich sein, dass nur eine Person alles entschieden hat?

Was fasziniert Sie persönlich an Immobilien?

Dass man sieht, was man geschaffen hat. Es ist ein People-Business mit Emotion, Verantwortung und manchmal auch überraschenden Wendungen. Ich bin seit fast 25 Jahren dabei, in verschiedenen Ländern und Positionen, und es gibt bis heute kein Projekt, das wie ein anderes ist. Die Vielschichtigkeit und die Tatsache, dass man am Ende ein Gebäude vor sich stehen hat, machen diesen Bereich einzigartig. Irgendwie ist es auch ein skurriles Business, weil viel Geld da ist – und wo viel Geld da ist, sind auch viele «komische» Ideen. Das ist dann die Kehrseite. Am schönsten ist klar: Man sieht, was man begleitet hat.

Tim Schymik ist seit Juli 2025 Fondsmanager bei PMG Investment Solutions in Zug. Zuvor war er CEO bei Persikop Capital, wo er von Oktober 2020 bis März 2025 für Senior-Debt- und Mezzanine-Finanzierungen im DACH-Raum verantwortlich war. Seine Laufbahn im Schweizer Immobilienfinanzierungsmarkt begann 2015 bei HFS Helvetic Financial Services, wo er fünf Jahre lang als COO tätig war. Davor arbeitete er insgesamt knapp drei Jahre für die Signa-Gruppe: von September 2012 bis Mai 2014 als Associate Director bei der Signa Financial Services in Zürich und von Juni 2014 bis Mai 2015 als Executive Assistant to the CEO/Founder. Weitere Stationen umfassen Positionen bei der FGH Bank in den Niederlanden und bei der Stadtsparkasse Düsseldorf. Schymik ist ausgebildeter Bankkaufmann, Diplom-Betriebswirt (FH) und Immobilienökonom (IRE|BS).

Laut Mitteilung übernimmt Silvan Stöckli die Leitung des Immobilien-Transaktionsmanagements im Asset-Management der Zürcher Kantonalbank. Er tritt damit die Nachfolge von Daniel Stoll an, der die Bank nach rund 15 Jahren auf eigenen Wunsch verlässt, um sich selbständig zu machen.

Silvan Stöckli ist seit 2023 im Asset-Management der Zürcher Kantonalbank als Senior Immobilien-Transaktionsmanager tätig. Zuvor war er fünf Jahre lang im Akquisitions- und Verkaufsteam der Swiss Prime Site AG. Stöckli verfügt über einen Bachelor of Science in Betriebsökonomie an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) und einen Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) der Universität Zürich.

«Silvan Stöckli ist ein ausgewiesener Experte mit umfangreicher Erfahrung in der erfolgreichen Umsetzung komplexer Immobilien-Transaktionen. Mit ihm stellen wir die Kontinuität in unserem hervorragend aufgestellten Transaktionsteam sicher», sagt Stephan Lüthi, Leiter Asset-Management Immobilien der Zürcher Kantonalbank.

Silvan Stöckli ergänzt: «Mein Ziel ist es, gemeinsam mit meinem Team die Position der Zürcher Kantonalbank als ein führender institutioneller Immobilien-Transaktionsmanager in der Schweiz weiter zu stärken. Eine umfassende Marktabdeckung beim Sourcing sowie höchste Professionalität in der Prüfung und Abwicklung der Transaktionen bleiben die zentralen Eckpfeiler unserer Dienstleistung.»

Im Zusammenhang mit dem bevorstehenden personellen Ausbau des Immobilien-Transaktionsteams, der bis Mitte Jahr 2026 umgesetzt werden soll, wird Silvan Stöckli im Co-Lead durch Rafik Awad, Portfoliomanager Immobilien, unterstützt.

Daniel Stoll, der bisherige Leiter des Immobilien-Transaktionsmanagement macht sich beruflich selbständig. Unter seiner Leitung hat sich das Asset-Management der Zürcher Kantonalbank zu einem führenden Akteur im Schweizer Transaktionsmarkt für Renditeliegenschaften entwickelt. Das jährliche Transaktionsvolumen beträgt mittlerweile über 500 Millionen Franken.

Laut Mitteilung übernimmt Silvan Stöckli die Leitung des Immobilien-Transaktionsmanagements im Asset-Management der Zürcher Kantonalbank. Er tritt damit die Nachfolge von Daniel Stoll an, der die Bank nach rund 15 Jahren auf eigenen Wunsch verlässt, um sich selbständig zu machen.

Silvan Stöckli ist seit 2023 im Asset-Management der Zürcher Kantonalbank als Senior Immobilien-Transaktionsmanager tätig. Zuvor war er fünf Jahre lang im Akquisitions- und Verkaufsteam der Swiss Prime Site AG. Stöckli verfügt über einen Bachelor of Science in Betriebsökonomie an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) und einen Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) der Universität Zürich.

«Silvan Stöckli ist ein ausgewiesener Experte mit umfangreicher Erfahrung in der erfolgreichen Umsetzung komplexer Immobilien-Transaktionen. Mit ihm stellen wir die Kontinuität in unserem hervorragend aufgestellten Transaktionsteam sicher», sagt Stephan Lüthi, Leiter Asset-Management Immobilien der Zürcher Kantonalbank.

Silvan Stöckli ergänzt: «Mein Ziel ist es, gemeinsam mit meinem Team die Position der Zürcher Kantonalbank als ein führender institutioneller Immobilien-Transaktionsmanager in der Schweiz weiter zu stärken. Eine umfassende Marktabdeckung beim Sourcing sowie höchste Professionalität in der Prüfung und Abwicklung der Transaktionen bleiben die zentralen Eckpfeiler unserer Dienstleistung.»

Im Zusammenhang mit dem bevorstehenden personellen Ausbau des Immobilien-Transaktionsteams, der bis Mitte Jahr 2026 umgesetzt werden soll, wird Silvan Stöckli im Co-Lead durch Rafik Awad, Portfoliomanager Immobilien, unterstützt.

Daniel Stoll, der bisherige Leiter des Immobilien-Transaktionsmanagement macht sich beruflich selbständig. Unter seiner Leitung hat sich das Asset-Management der Zürcher Kantonalbank zu einem führenden Akteur im Schweizer Transaktionsmarkt für Renditeliegenschaften entwickelt. Das jährliche Transaktionsvolumen beträgt mittlerweile über 500 Millionen Franken.

Einmal im Jahr trifft sich die Welt der Immobilienspezialisten mitten in Zürich. Real Estate Manager reisen an, die Head of Sales, die Investment Officers und auch die mit dem schnörkellosen Jobnamen: Leiter Immobilien.

Sie besuchen alle die Immo25, die grösste Schweizer Messe zum Thema. Es hat etwas von einem Klassentreffen, man kennt sich, man plaudert, man prostet sich zu.

«Die Stimmung ist nicht einfach gut, sie ist Bombe!», sagt der Immobilienspezialist der UBS auf der Bühne. Ein Ägypter, der in Genf Luxusobjekte verkauft, raunt auf der Raucherterrasse: «It’s pumping.» Die Möglichkeiten in der Schweiz seien «spectacular».

Läuft also, hier drin. Draussen aber, in der grössten Stadt der Schweiz, stehen sie Stunden für eine Wohnung an, sie ächzen über ruchlose Kündigungspraktiken und 4-Zimmer-Wohnungen für 5000 Franken. Es ist in Zürich fast unmöglich geworden, ohne Beziehungen eine bezahlbare Wohnung zu finden. Familien müssen wegziehen, Wenigverdienende ebenso.

Es scheint, als habe eine Stadt die Balance verloren.

Die «laute Politikerin aus Zürich»

Es ist nicht so, dass die Spezialisten an der Immobilienmesse dieses Ächzen nicht mitbekommen würden. Sie sprechen auf der Bühne darüber, wie man als Immobilienfirma den Mieter in den Fokus stellt, wie man gesellschaftliche Verantwortung übernimmt.

Früher oder später fällt der Ausdruck «die laute Politikerin aus Zürich», begleitet von einem Tuscheln im Saal. Der Name der Politikerin aber wird nicht ausgesprochen, ganz so, als würde sich die Zunge sonst zu einem Stück Stein verwandeln.

Alle wissen, wer gemeint ist. Jacqueline Badran. Die Zürcher SP-Nationalrätin hat sich in den vergangenen dreiundzwanzig Jahren einen Namen gemacht als Gegenspielerin der börsenkotierten Immobilienfirmen, als Anwältin der Mieterinnen und Mieter, als unheimlich gut informiertes und manchmal auch unflätiges Lexikon in Sachen Wohnpolitik. [Ein Porträt über Jacqueline Badran lesen Sie hier.]

Auf ihren Ruf als laute Politikerin angesprochen, sagt sie: «Dieser Ausdruck ist ja fast schon nett.» Sie hat Schlimmeres erwartet.

Jacqueline Badran kann ihr Gegenüber am Telefon runterputzen für Unwissen, Nichtwissen, Falschwissen – so klar ist das nicht – und dann nach dem gleichen Telefongespräch eine SMS schreiben und sich dafür entschuldigen, dass sie während des Gespräches gegessen habe.

Das sei überaus unhöflich gewesen, fügt sie an, aber sie sei seit 5.30 Uhr wach und habe noch nichts gegessen gehabt. Zeitpunkt des Gesprächs: 15 Uhr.

Nun sitzt sie in Zürich Wipkingen vor dem Restaurant Nordbrücke. Früher war das ein unfreundlicher und grauer Platz, heute ist er farbig und belebt, die Leute sitzen im Sommer draussen, stehen eine halbe Stunde an für eine Glace.

Die Menschen auf den Balkonen rundherum wohnen in 3,5-Zimmer-Wohnungen, die bis zu 4500 Franken kosten. «Anderswo in der Stadt ist es noch extremer», sagt Badran. Und ja: Zürich ist sehr teuer. In der Stadt sind die Mieten in den letzten sechsundzwanzig Jahren um sechsundneunzig Prozent gestiegen.

Badran wohnt gleich um die Ecke. Sie zahlt keine Miete, sondern ist Eigentümerin. «Ich empfehle das allen», sagt sie. «Aber ich weiss, es ist heute fast unmöglich geworden.»

Badrans Erkenntnis: «Besitzen statt besetzen»

Badran hat eine spezielle Beziehung zu Häusern, längst nicht nur von Berufs wegen. Als Kind träumte sie von Häusern, von schönen und von solchen, aus denen sie flüchten musste. Sie kämpfte als Studentin in den Achtzigerjahren für Jugendzentren und bezahlbare Wohnungen und merkte: Für alles braucht man Boden. «Wir müssen besitzen statt besetzen», sagte sie damals und meint es noch heute.

Sie erzählt, wie sie ein Jahr auf der Strasse lebte, wobei das etwas übertrieben ist. Ihr wurde die Wohnung gekündigt, sie musste ausziehen und spürte, wie unangenehm das ist, wenn man sich immer wieder bei anderen einladen muss.

Badran hat erst Biologie studiert, dann Ökonomie an der HSG. Sie betont das gerne, vielleicht auch darum, weil sie weiss, dass das beim politischen Gegner mehr auslöst, als wenn eine Biologin den Immobilienfirmen Wucher vorwirft.

Sie hockte damals an der Universität St. Gallen in die Vorlesung über die Bodenökonomie und begann, das Thema zu durchdringen. Was sie damals lernte, blieb ihr bis heute. Es begründete ihren Kampf gegen die Immobilienlobby.

Also, weshalb ist das Wohnen in den Schweizer Städten und vor allem in Zürich so teuer geworden?

Badran will erst ein, zwei Basics klären. Sie nimmt ihr Handy hervor und schaltet eine Präsentation auf. Es ist ihre eigene, sie gibt heute zum Thema Seminare und erzählt darin von der Besonderheit des Bodens. Dieser sei wie Luft und Wasser – absolut notwendig zum Leben. Alle brauchen ihn.

«Und ganz wichtig», ruft Badran, sie wird an diesem Abend noch viel rufen: Er sei nur begrenzt vorhanden. Man könne nicht einfach mehr produzieren wie bei Turnschuhen.

«Darum befinden wir uns in einem archetypischen Anbietermarkt.» Das heisst: Wer den Boden besitzt, kann die Preise setzen.

Der Gesetzgeber wisse das, sagt Badran und erzählt, dass dieser daher im Mietrecht die Renditen limitiere. «Nur hält sich niemand daran.» Die Ausführungen bringen die Politikerin ins Schwitzen, Mal für Mal tupft sie sich mit einem mitgebrachten Frotteetuch Schweissperlen von der Stirn.

Zürich, die Lex Koller und das globale Kapital

«Ein weiterer Grund für die hohen Mietpreise», sagt Badran und macht eine kleine Pause, «ist die Aufweichung der Lex Koller.»

Die Lex Koller ist ein Bundesgesetz. Sie verhinderte über Jahre, dass Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz Wohnliegenschaften kaufen konnten. 2007 wollte der Bundesrat sie abschaffen. Alle Parteien waren dafür, selbst die SP. Einzig die Politiker der nationalistischen Schweizer Demokraten waren dagegen – und eine unbekannte Sozialdemokratin.

«Eine kleine Gemeinderätin aus Zürich», ruft Badran in den Zürcher Abendhimmel – und meint sich selbst.

Sie, die ehemalige Studentin des Bodenökonomiekurses an der HSG, sah in der Lex Koller ein antispekulatives Instrument, weil es die Nachfrage nach Immobilien dämpft. Eines auch, das darum die Mietzinsentwicklung bremst.

Badran begann, gegen die Abschaffung zu kämpfen. Sie reiste zum nationalen SP-Präsidenten Hans-Jürg Fehr nach Schaffhausen, bat um Unterstützung und blitzte ab. Am Ende gewann sie trotzdem. Die Lex Koller blieb. Und Badran machte nationale Politkarriere.

Das stimme schon, sagt sie und klingt dabei gar nicht euphorisch, im Gegenteil. «Obwohl wir damals gewannen, war die Lex Koller davor bereits erheblich geschwächt worden.»

In zwei Schritten wurde es 1997 und 2005 ausländischen Firmen ermöglicht, in Geschäftsliegenschaften und indirekt auch in Wohnimmobilien anzulegen. Das globale Kapital der Reichen dieser Welt, Badran nennt sie «Richistanis», sei daraufhin in Schweizer Immobilien geflossen. «Ich spreche von Hunderten von Milliarden. Die Bodenpreise sind richtiggehend explodiert.»

Badran saugt an ihrer E-Zigarette, als sei ihr gerade die Luft ausgegangen. Sie wechselt die Patrone und saugt weiter, drei Stunden lang wiederholt sich das.

Geht gar nicht: Boden als reines Anlageobjekt

Hinter dem Anstieg der Mietpreise steht eine einfache Logik: Erhöht sich die Nachfrage nach Boden, steigt der Preis. Und je höher die Landpreise, umso höhere Mieten verlangen die Immobilienfirmen, um ihre gewünschten Renditen zu erwirtschaften.

Einen anderen – und ebenso mächtigen – Effekt auf die Bodenpreise haben die Zinsen. Wer ein Haus baut, braucht Geld von der Bank in Form von Hypotheken. Als wegen der Finanzkrise 2008 die Märkte abschmierten, wollten die Zentralbanken die Wirtschaft stützen und senkten die Zinsen. Plötzlich wurde es attraktiver, Hypotheken aufzunehmen und Häuser zu bauen.

Die tiefen Zinsen hatten aber noch einen weiteren Effekt. Während Jahrzehnten legten Banken und Pensionskassen einen Teil ihres Geldes in Obligationen an. Das sind Wertpapiere, die einmal im Jahr einen Zins auszahlen. Bei Zinssätzen von knapp über null warfen die Obligationen aber fast nichts mehr ab. Die Investoren standen vor einem Problem. Sie mussten sich neue Möglichkeiten suchen, um auf anständige Renditen zu kommen. Sie fanden sie. Bei den Immobilien.

«Sie wurden zur Assetklasse», ruft Badran. «Man muss sich das einmal vorstellen.» Sie will sagen: Der knappe Boden, den alle brauchen, wurde zum reinen Anlageobjekt.

Und was macht die Swiss Life? – «Best Owner!»

Der Lebensversicherer Swiss Life hat die Attraktivität von Immobilien wohl als Erster erkannt. Seit 2009 hat er in Zürich derart stark zugekauft, dass sich die Zahl seiner Wohnungen in der Stadt verdoppelte, wie die Rechercheplattform Reflekt ermittelte.

Im Jahr 2021 besass Swiss Life alleine in Zürich 5000 Wohnungen, oft an bester Lage. Schweizweit sind es 36’500 Wohnungen. Damit ist die Swiss Life nach der UBS – mit ihren einverleibten Credit-Suisse-Gebäuden – der grösste private Immobilienbesitzer der Schweiz.

Wenn man Jacqueline Badran fragt, ist Swiss Life Teil des Problems. «Sie heizen den Immobilienmarkt an und machen übersetzte Renditen.»

Wenn man Paolo Di Stefano fragt – er ist Chef des Schweizer Immobiliengeschäfts von Swiss Life –, antwortet er: «Wir sind Teil der Lösung.»

Di Stefano sitzt in seinem Büro in Zürich am See, schaut durch das Fenster nach draussen in den Innenhof. Die Angestellten dürfen ihn aktuell nicht betreten, aus bautechnischen Gründen. Im Grunde sei das Verbot eine Metapher für die ganze Branche, sagt Di Stefano. Er stört sich an den vielen Richtlinien und an der Bürokratie.

Di Stefano kommt aus einer sizilianischen Familie, ist mit fünf Brüdern in Winterthur aufgewachsen. Er erzählt, wie es häufig eng war in der Wohnung, wie er es mochte zu zeichnen, wie er Architektur und Städtebau studierte, wie er mit Porträts Geld verdiente. «Das ganze Programm, inklusive langer Haare», sagt er.

Heute trägt er die Haare kürzer und einen etwas zerknitterten Blazer, nicht nur in seinem Büro, sondern auch auf der Bühne der Immobilienmesse in Zürich. Er sieht anders aus als viele seiner Branchenkollegen, die mit glatt gebügelten Hemden und engen Anzügen Wert auf ein poliertes Erscheinungsbild legen.

Weil Di Stefano neben dem Zeichnen auch Zahlen mochte, studierte er Betriebswirtschaft und begann 2011 bei der Swiss Life zu arbeiten. Es war der Start einer Karriere, in der es nur nach oben ging. Heute steht auf seiner Visitenkarte: Head of Real Estate Schweiz.

Die Swiss Life verkauft in der Schweiz hauptsächlich Vorsorgelösungen. Als Pensionskasse verwaltet sie die Vermögen von Hunderttausenden Menschen und muss jeden Monat Renten auszahlen. Sie fand einen interessanten Weg, um diese zu finanzieren: mit den Wohnungsmieten, die ebenfalls monatlich eintreffen.

Das Geschäft mit den Mieten läuft. So gut, dass der Ruf der Swiss Life gelitten hat. Di Stefano weiss das. Und es schmerzt ihn. Er findet, dass die Swiss Life zu Unrecht kritisiert werde: «Andere Eigentümer gehen teilweise aggressiv vor, das stimmt leider.»

Die anderen, das sind für ihn Firmen, die die Rendite maximieren und ganze Siedlungen leer kündigen. «Wir wollen langfristige Mietverhältnisse. Wir gelten deshalb als Best Owner.»

Ein Vorzeigeprojekt mit 650 Veloparkplätzen

Best Owner? Was heisst das? 

Ein paar Wochen später lädt Di Stefano nach Au bei Wädenswil ein. Das Örtchen liegt am Zürichsee, achtundzwanzig S-Bahn-Minuten von Zürich entfernt. Hier hat Swiss Life 295 Wohnungen gebaut.

Di Stefano marschiert mit Stahlkappenschuhen und Helm über die Baustelle. Bauarbeiter streichen Bitumen aufs Dach, Kräne verschieben Gerüstplatten. Auf dem Gelände entstehen ein Coop und ein Kindergarten, Schrebergärten und 650 Veloparkplätze, dazu ein kleiner Park. Swiss Life baut in Au ein neues Quartier.

Di Stefanos Besuch hat einen Grund. In drei Tagen ist Tag der offenen Tür. Die Besuchenden dürfen eine Handvoll Musterwohnungen anschauen. Mit dreihundert Menschen hat Swiss Life ursprünglich gerechnet, angemeldet haben sich nun über tausend, viele aus Zürich.

Swiss Life verkauft hier 106 Wohnungen, die restlichen 189 vermietet sie, 58 von ihnen preisgünstig. Einziehen darf in Letztere nur, wer nicht zu viel verdient und die Belegungsvorschriften erfüllt.

Die preisgünstigen Wohnungen sind Teil des Deals mit der Standortgemeinde Wädenswil. Sie will eine gute Durchmischung des Quartiers. «Wir übrigens auch», sagt Di Stefano. Swiss Life investiert in Au über 300 Millionen Franken und rechnet mit einer Verzinsung von rund 3 Prozent der Investitionskosten.

Di Stefano betritt eine der preisgünstigen 5,5-Zimmer-Wohnungen. Zwei Nasszellen, grosse Küche, Seesicht. Kostenpunkt pro Monat: 2770 Franken. Di Stefano legt seine Unterlippe über seine Oberlippe, nickt, nicht schlecht. In der gleichen Überbauung kostet die nicht vergünstigte 4,5-Zimmer-Wohnung zwischen 3400 und 4000 Franken.

Warum nähert sich selbst Au den Zürcher Preisen an?

Di Stefano erzählt von der hohen Nachfrage und der guten Lage, von den tiefen Baulandreserven und der grossen Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt. Alles sehr preistreibend.

Die Swiss Life hat in den vergangenen Jahren ihre Strategie etwas angepasst. «Wir gingen vermehrt auch in die Entwicklung, weil wir auf der Bestandesseite nichts mehr bekommen haben», sagt Di Stefano.

Übersetzt heisst das, dass die Swiss Life weniger als auch schon bestehende Gebäude aufkauft und mehr Projekte einfach gleich selbst baut – wie zum Beispiel in Au.

Zürich: Der Wilde Westen der Immobranche?

Man kann das auf zwei Arten interpretieren. Entweder sind praktisch alle bestehenden Liegenschaften schon vergeben oder die Preise sind derart gestiegen, dass selbst Swiss Life aus den Verhandlungen ausgestiegen ist.

Dabei kursierte in Städten wie Zürich lange das Bonmot, dass Swiss Life am Ende eines Bieterverfahrens noch einmal 20 Prozent auf den Kaufpreis draufschlug. Beteiligte sprechen von einem Wilden Westen, in dem am Schluss stets eine Firma gewann: die Swiss Life. Es sind Anekdoten, nur schwer überprüfbar. Es gibt aber Indizien, dass es bei der Swiss Life normal war, über dem Marktpreis Immobilien zu erwerben:

Di Stefano kann mit solchen Geschichten nichts anfangen. «Von einem Wilden Westen kann man sicher nicht sprechen», sagt er. «Und es ist ein Märchen, dass die Swiss Life alles kauft und überzahlt. Wir verlieren viele Ausschreibungen», sagt er. Bei neun von zehn Bieterverfahren würde Swiss Life nicht zum Zug kommen. Die Aussage ist nicht überprüfbar.

Dass die Swiss Life so viele Male leer ausgeht, erklärt Di Stefano damit, dass in den vergangenen Jahren immer mehr neue Player auf den Markt gekommen seien, häufig auch aus dem Ausland. Die tiefen Zinsen hätten die Nachfrage nach Immobilien gesteigert, dazu kämen die Rechtssicherheit und die wirtschaftliche Stabilität der Schweiz. «Diese Kombination ist im internationalen Vergleich nicht selbstverständlich.»

Guido Fluri: Immobiliehändler kritisiert Immobilienbranche

Tatsächlich hat der Konkurrenzkampf zugenommen. So stark, dass manche Investoren daraus ihre Konsequenzen zogen. Guido Fluri hat 2020 einen Grossteil seines Immobilienportfolios für 360 Millionen Franken verkauft. Es hat sich für ihn immer weniger gelohnt. Der Käufer: nicht ganz überraschend, Swiss Life.

Fluri ist neunundfünfzig Jahre alt und führt ein Leben, das auf dem Papier ziemlich spektakulär daherkommt.

Er kam als uneheliches Kind einer siebzehnjährigen Serviertochter zur Welt, die kurz darauf Schizophrenie entwickelte. Der Bub wuchs bei Pflegeeltern und in Heimen auf und lernte, was soziale Ächtung heisst. «Darum habe ich wohl ein Leben lang Sicherheiten gesucht», sagt er. Häuser zum Beispiel. Man besitzt sie. Man erhält von ihnen regelmässig Geld. Sie verlieren kaum an Wert.

Heute ist er Multimillionär. Fluri sitzt in seinem Büro in Cham im Kanton Zug und erzählt Geschichten aus dem Reich der Immobilien.

Sein Fazit: «So wie es heute läuft, trifft es immer die gleichen, die Ärmsten der Gesellschaft.»

Die Krux mit den Hypozinsen

Wie läuft es denn?

Fluri beginnt ganz von vorne. Als Tankwartslehrling sparte er sein Trinkgeld. Als er 5000 Franken beisammen hatte, ging er zur Sparkasse Matzendorf, um Land zu kaufen. Der Bankdirektor fand das zwar keine gute Idee, weil aber der Gemeindepräsident ein gutes Wort einlegte, bekam Fluri ein Darlehen von 54’000 Franken. Eine andere Bank gab ihm eine Hypothek, er baute damit 1986 sein erstes Mehrfamilienhaus.

«Das wäre heute aus so vielen Gründen nicht mehr möglich», sagt Fluri. Damals aber war es der Anfang einer prächtigen Karriere. Kurz bevor er in sein neues Haus einziehen konnte, kam ein Angebot, das er nicht ablehnen konnte. Er verkaufte Land und Haus mit einem Gewinn von 250’000 Franken. Es war sein Startkapital, eine Startrampe ins Leben eines Immobilieninvestors.

Fluris Verkauf fiel mitten in eine Wachstumsphase, es herrschte Hochkonjunktur, die Zinsen waren tief, Banken lockerten ihre Kreditvergabepolitik, das Risikomanagement war überschaubar. Auch Fluri profitierte davon.

Die günstigen Bedingungen zogen auch Spekulanten an. Die Nationalbank sah damals die Gefahr einer Blase und griff durch. Sie erhöhte die Zinsen, die Hypothekarzinsen stiegen auf über sieben Prozent. Plötzlich mussten die Hausbesitzer fast doppelt so viel Geld pro Monat der Bank abliefern. Der Boom war vorbei.

«Das muss man sich einmal vorstellen. Sieben Prozent sind unglaublich viel», sagt Fluri und zieht das Wort «unglaublich» in die Länge. Haufenweise gingen Firmen konkurs, Leute mussten ihre Häuser verkaufen, weil sie die Zinsen nicht mehr zahlen konnten.

«Auch ich hatte das Messer am Hals», sagt Fluri. Er versuchte, Mieten zu erhöhen, verschob Sanierungen und vergriff sich auch mal im Ton. Fluri erzählt, wie er vor ein paar Jahren ehemalige Mieter kontaktierte und sich für sein Verhalten in diesen Jahren entschuldigte.

Goldgräberstimmung in Zürich – Erinnerungen an die Finanzkrise

Guido Fluri besass Immobilien im Thurgau und kämpfte mit Leerbeständen. Er merkte schnell, dass er in die Städte muss, an die besten Lagen. Etwas, das Firmen wie Swiss Life heute auch machen. In den Zentren ist die Nachfrage konstant hoch, die Werte der Häuser sind einigermassen beständig.

Wobei zentrale Lagen in den Neunzigerjahren noch längst keine Garantie für voll vermietete Häuser waren. Fluri erinnert sich, wie er in Zürich beim Bahnhof Enge ein Bürohaus kaufte. «Es war aber sehr schwierig, Mieter zu finden. Selbst mitten in Zürich musste man kämpfen.» Er verlangte 200 Franken pro Quadratmeter Bürofläche. Heute kostet der Quadratmeter in Zürich das Doppelte. Mindestens.

Die Lage entspannte sich Ende der Neunzigerjahre, der grosse Umschwung kam nach der Finanzkrise 2008. Die Notenbanken versorgten die Wirtschaft mit billigem Geld, die Zinsen sanken. «Es herrschte Goldgräberstimmung. Wie jetzt.»

Zinsen hätten nämlich noch einen weiteren Effekt, sagt Fluri.

Sie bestimmen wesentlich den Wert der Immobilien. Vereinfacht gesagt: Sinken die Zinsen, steigt der Preis der Häuser. Liegenschaften können bereits bei kleinen Zinssenkungen gewaltige Aufwertungen erfahren, sagt Fluri. Der Traum eines jeden Immobilienhändlers.

Das ist tatsächlich eine Parallele zu damals: tiefe Zinsen, grosse Euphorie. Doch Fluri hebt einen Unterschied hervor. «Heute ist alles hochprofessionell und institutionalisiert, nichts wird dem Zufall überlassen.» Alles werde durchgerechnet und durch Modelle gejagt.

«Die Angestellten der Immobilienfirmen sind heute vielfach jung und hervorragend ausgebildet, sie kommen daher wie klassische Trader.» An sich eine logische Konsequenz. Früher gingen Wirtschaftsstudenten nach dem Studium gerne zu Banken und Vermögensverwaltern. Diese Branchen stecken jetzt in der Krise. Der Bereich Real Estate hingegen prosperiert.

Man muss kein grosser Menschenkenner sein, um zu merken, dass Fluri diese Entwicklungen schlecht findet. Er sorgt sich. Er vermisst die Vorsicht. «Viele glauben nicht mehr daran, dass es Zinsen von vier Prozent geben kann. Sie kennen nur noch das Gratisgeld, haben nur noch den Deal im Kopf.»

Bieten und mieten – beunruhigende Zunahme von Insolvenzverfahren

Doch wie läuft ein solcher Deal ab? Am Anfang steht häufig ein Land- oder Liegenschaftsbesitzer, der verkaufen will. Dieser schreibt bis zu zweihundert Firmen in der Branche an und fordert sie zum Bieten auf. Es kommt zu Bieterrunden, zuletzt sind vielleicht noch eine Handvoll Firmen im Rennen. Wer am meisten bietet, gewinnt.

«Für uns als eher konservative Immobilienfirma war es frustrierend. Wir hätten regelmässig unsere eigenen Regeln brechen müssen, um in die Kränze zu kommen.»

Fluri rechnete stets mit einer Bruttorendite um 3,5 Prozent. Er machte bei den Auktionen aber die Erfahrung, dass seine Konkurrenten häufig von viel tieferen Werten ausgingen und teilweise mit einer Bruttorendite von unter 2 Prozent boten.

Fluri hat zwar sein Geschäft reduziert, er nimmt aber in ausgewählten Fällen noch immer an Bieterverfahren teil. Viel habe sich seit 2020 nicht geändert. «Was da abgeht, ist verrückt», sagt er. «Wer so eng plant, hat entweder nicht mehr viel Spatzig oder er muss danach die Mieten stark erhöhen, damit er auf eine gute Rendite kommt.» Beides ist problematisch.

Eine kleine Marge macht Firmen und Investoren vulnerabel. Das sah man 2023, als die Zinsen auf 1,75 Prozent stiegen. Die Immobilien verloren an Wert, Hypotheken wurden teurer. Viele Firmen mussten damals Liegenschaften abstossen, manche gingen gar Konkurs.

Im ersten Halbjahr 2024 gab es in der Immobilienbranche eine Zunahme von 38 Prozent bei den Insolvenzverfahren. Es ist dann oft die Rede von Marktkorrekturen. Für Fluri ein verharmlosender Begriff. «Das kann uns allen gewaltig um die Ohren fliegen.»

Ebenso problembehaftet ist das Erhöhen der Mieten. «Das ist nicht so einfach, wie man sich das vorstellt», sagt Fluri. Mit der Sanierung von Küche oder Bad könne man kaum Mieten erhöhen, am ehesten vielleicht durch neue Fenster oder einen neuen Balkon. «Wer mehr Einnahmen will, dem sagt jeder Mietrechtsanwalt: Kündigen Sie durch.»

Durchkündigen heisst: Alle Mieter rauswerfen, das Haus sanieren und den Mietzins erhöhen. Bei alten Häusern können sich damit die Einnahmen für den Besitzer schon einmal verdreifachen.

Eine gut gemeinte Vorschrift, Profiteur Swiss Life

Fluri bezeichnet die Zinsen als Treibstoff und Brandbeschleuniger, absolut entscheidend dafür, weshalb die Mieten in den vergangenen Jahren derart stiegen. Für Jacqueline Badran sind sie lediglich einer von mehreren Gründen. Fast noch entscheidender findet sie etwas anderes.

«Die Rechnungslegungsvorschriften», sagt sie. Ein furchtbar langes und kompliziertes Wort. Im Grunde ist es aber einfach. Über Jahrzehnte hatten Firmen ihre Immobilien zum Kaufpreis in den Büchern. Kaufte also die Rentenanstalt – die heutige Swiss Life – 1910 ein Haus für 500’000 Franken, hatte dieses auch Jahrzehnte später noch diesen Bilanzwert, obwohl sich der Marktwert in der Zwischenzeit vervielfachte.

In den Neunzigerjahren änderte sich das. Weil Ratingagenturen börsenkotierte Firmen vergleichen wollten, gab es neue Vorschriften. Die Unternehmen mussten ihre Immobilien plötzlich mit ihren Marktpreisen bilanzieren, 2005 wurde das auch obligatorisch für die Schweizer Pensionskassen.

Die gutgemeinte Pflicht hatte eine Nebenwirkung, die man damals unterschätzte oder gar übersah. Plötzlich gab es einen Anreiz, den Wert der Immobilien zu maximieren.

Rechnen mit Jacqueline Badran (und mit René Benko)

Badran holt zu einem Beispiel aus, das sich wie ein Kochrezept anhört. Man nehme ein Haus mit ein paar Wohnungen, das man für eine Million Franken gekauft hat. Bei einem Mietertrag von netto 50’000 Franken pro Jahr beträgt die Rendite 5 Prozent.

Wegen der Rechnungslegungsvorschriften muss eine Pensionskasse jedes Jahr den Wert des Hauses prüfen. Sie macht das, indem sie den Wert der künftigen Mieteinnahmen berechnet. Vereinfacht gesagt: Je höher die Einnahmen und je tiefer die Zinsen, desto stärker steigt der Marktpreis.

Angenommen, der Wert der Immobilie hat sich verdoppelt, dann hat dies auf die prozentuale Rendite einen negativen Effekt. Die Mieteinnahmen von 50’000 Franken werden nun durch 2 Millionen dividiert. Statt fünf beträgt die Rendite plötzlich nur noch 2,5 Prozent.

«Eine Pensionskasse muss Renditeziele erreichen. Was macht sie also, wenn die Rendite sinkt?», fragt Badran. «Sie hebt die Mietzinsen an, um wieder eine Rendite von fünf Prozent zu erreichen.»

Das setzt einen Mechanismus in Gang. Wenn man mehr Mietzinsen verlangen kann, steigt der Wert des Hauses, worauf die Firma wieder die Mieten erhöhen muss, um ihre Renditeziele zu erreichen. «Also schraubt die Pensionskasse so lange, bis die maximale Zahlungsfähigkeit ausgeschöpft ist.»

Es ist ein Mechanismus mit einer angenehmen Nebenwirkung, gerade für börsenkotierte Firmen. Jedes Mal, wenn die Häuser einen Wertsprung machen, dürfen Firmen diesen als ausserordentlichen Gewinn verbuchen. Wird ein Haus also teurer, steigen die Gewinne und damit Aktienkurse und Boni.

Ein simpler Buchhaltungstrick führt also dazu, dass Firmen grosse Anreize haben, die Mieten zu erhöhen. «Das ist Bilanzpimping», sagt Badran.

Der mutmassliche Milliardenpleitier René Benko ist mit dem gleichen System reich geworden. Er kaufte Liegenschaften an besten Lagen, erhöhte jahrelang aggressiv die Mieten und lockte damit Investoren an, die ihm Geld liehen. Als die Mieter nicht mehr zahlen konnten, brach sein System zusammen.

«Diese Spirale muss gestoppt werden», ruft Badran. Die Rechnungslegungsvorschriften haben eine Dynamik entfacht, der sich die Versicherungen und Pensionskassen nicht entziehen können, selbst wenn sie wollten.

Ihr stösst besonders auf, dass Pensionskassen wie Swiss Life einen Teil ihrer Gewinne aus dem Immobiliengeschäft an die Aktionäre auszahlen dürfen. «Das von den Schweizer Mieterinnen erwirtschaftete Geld wandert ins Ausland ab. Das ist doch furchtbar», sagt sie. Der zweitgrösste Aktionär der Swiss Life ist der amerikanische Vermögensverwalter Blackrock.

Wo Di Stefano und Badran sich in die Haare geraten – Wird zu wenig gebaut?

Badrans Erzählung ist einfach und klar. Auf der einen Seite stehen die Mietenden, die Armen und über den Tisch Gezogenen. Auf der anderen die Bösen, die Renditeoptimierer und Abzocker, Firmen wie Mobimo, Swiss Prime Site und Swiss Life.

Es ist etwas, das Paolo Di Stefano aufstösst wie ein fieser Reflux. Seit Jahren hört er die Vorwürfe gegen seinen Arbeitgeber, lange hat er sie einfach ignoriert, nun sagt er: «Vielleicht müssen wir offensiver erzählen, was wir machen.»

Darum besucht er die Immo25 in Zürich, steht auf das Podium und versucht zu erklären, wie die Swiss Life Verantwortung übernehme.

Beim Vorwurf der Abzockerei müsse er den Kopf schütteln, sagt er – und schüttelt den Kopf. Dann folgt etwas Überraschendes. Di Stefano übt Selbstkritik. «Wir haben in der Vergangenheit auch Fehler gemacht», sagt er. Zum Beispiel bei der Betreuung der Mieter bei Leerkündigungen. Man hat sie auf dem ausgetrockneten Wohnungsmarkt sich selbst überlassen. Doch die Swiss Life habe daraus gelernt. Heute arbeite man mit verlängerten Kündigungsfristen von achtzehn Monaten und helfe bei der Wohnungssuche.

Di Stefano liegt viel an der Feststellung, dass die Swiss Life nachhaltig plane. «Wir kommen, um zu bleiben.» Das sehe man auch an der Überbauung in Au. Sie wurde gemeinsam mit der Gemeinde entwickelt. Ziel sei es, dass die Überbauung auch noch in hundert Jahren stehe.

Für die Rückfahrt nach Zürich nimmt Di Stefano die S-Bahn. Es ist eine der Lebensadern von Zürich. Jeden Tag bringt sie Leute in die Stadt und wieder nach Hause. Sie ist aber auch ein Treiber von Immobilienpreisen. Es gibt Studien, die zeigen, dass überall dort die Mietpreise steigen, wo die S-Bahn hinfährt.

Von Badrans These, dass eine Swiss Life wegen der Rechnungslegungsvorschriften gar nicht anders kann, als die Mieten zu erhöhen, will er nichts wissen.

«So funktioniert das nicht», sagt Di Stefano. «Eine Bewertung zum Marktwert dient der Vergleichbarkeit und Transparenz. Sie ist eine buchhalterische Vorschrift, aber keine Preisvorgabe für Mieten.»

Der Grund für die Mietpreisexplosion in Zürich und in der restlichen Schweiz sei ein anderer. «Wir bauen zu wenig. Wir müssen mehr bauen, und zwar qualitativ gut bauen.»

Das Verhältnis zwischen Wohnungen und Arbeitsplätzen stimmt in Zürich nicht

Es gibt für diese These auch Gegenargumente. Tatsächlich gab es in der Vergangenheit Jahre, in denen die Leerstandsquote stieg, weil neue Wohnungen auf den Markt kamen. Die Mieten aber wuchsen in diesen Jahren trotzdem an. Jacqueline Badran würde Di Stefano darum zurufen: Der Wohnungsmarkt funktioniert anders. Der Boden ist eben kein Turnschuh, man kann ihn nicht einfach vermehren. Auch wenn es mehr Wohnungen gibt, bestimmt immer noch der Besitzer die Preise.

An diesem Punkt prallen zwei Weltsichten aufeinander. Di Stefano erzählt von Nachfrage und Angebot und davon, wie in den vergangenen Jahrzehnten immer mehr Menschen nach Zürich zum Arbeiten kamen.

Die ETH Zürich hat ermittelt, dass die Zahl der Arbeitsplätze hier seit den Sechzigerjahren um knapp 200’000 Vollzeitstellen wuchs, ganz im Gegensatz zur Wohnbevölkerung, die 2024 mit 448’664 Menschen fast gleich gross ist wie 1962 (440’180). Statt ein optimales Verhältnis von zwei Wohnungen pro Arbeitsplatz herrscht in Zürich heute ein Verhältnis von 1:1.

«Bei so viel Nachfrage und bei einem solchen knappen Angebot steigen die Preise», sagt Di Stefano. Darum: mehr bauen. Es gebe Baureserven für eine halbe Million Wohnungen in der Schweiz. Allein die Swiss Life hat derzeit 2000 Wohnungen in Planung.

Was hindert die Swiss Life daran, diese Wohnungen zu bauen?

«Bauen ist kompliziert geworden», sagt Di Stefano. In seinem Büro in Zürich hängt ein riesiges Papier an der Wand zu einem Bauprojekt in Basel. Auf dem Klybeck-Areal plant die Swiss Life, gemeinsam mit Rhystadt und dem Kanton, ein ganzes Quartier, 8500 Menschen sollen hier einmal leben. Betonung auf «sollen». Alles verzögert sich.

Es geht um Mobilität, Denkmalschutz, chemische Altlasten, dazu fordert die Politik eine Quote von 33 Prozent für gemeinnützige Wohnungen. «Es kommen immer mehr Wünsche und Forderungen im Laufe der Planung», sagt Di Stefano.

Unsicherheit ist Gift – Der Wunsch der Swiss Life

Wenn ein Investor etwas fürchtet, dann das: Unsicherheit.

Und diese Unsicherheit habe in den vergangenen Jahren zugenommen. Auch wegen gewachsener Regulierungen, sagt Di Stefano, zum Beispiel beim Lärmschutz. Einsprachen würden damit stark vereinfacht. «Solche Regulierungen schaden dem Markt.» Man muss das an dieser Stelle nicht unbedingt erwähnen, doch der Vollständigkeit halber: Di Stefano glaubt an den Markt. Und diesen sieht er in Gefahr. «Der gute, alte Pragmatismus, der die Schweiz auszeichnet, geht verloren.»

Hat er nicht das Gefühl, dass die Regulierungen auch eine Antwort darauf sind, wie die Immobilienfirmen arbeiten? «Das kann schon sein», sagt Di Stefano. Doch die diskutierten Vorschläge – Mietpreise deckeln, Grundstückkäufe durch die Städte –, seien höchst ineffizient.

Weil zudem alles professioneller geworden sei, sitzen immer mehr Parteien am Tisch, die Nachbarn, die Verbände, die Politik, alle sekundiert von Anwälten, jetzt auch nicht bekannt als grosse Projektbeschleuniger.

Besonders stört ihn, dass die Behörden Maximalforderungen stellen und sich teils widersprechen. «Wir erleben immer wieder, wie sich die verschiedenen Institutionen gegenseitig beschäftigen», sagt er. Neue Brandschutzbestimmungen beissen sich mit den Denkmalschutzauflagen; der Erdbebenschutz schaltet sich ein; nachhaltige Gebäudetechnik steht der Biodiversität im Weg und so weiter.

Die Folge: Alles verzögert, verkompliziert und verteuert sich. Di Stefano fände es gut, wenn Städte und Gemeinden eine Stelle schaffen würden, die Prioritäten setzt und strittige Punkte bereits intern löst. «Das würde die Dauer der Bauprojekte stark verkürzen.»

Kein gutes Ende für Mieterinnen und Mieter – Badran kritisiert die Stadt (ein bisschen)

Anders gesagt: Für Di Stefano braucht es bessere Anreize, damit mehr und schneller gebaut wird. Er möchte in die Höhe bauen und Bauvorschriften auf ein gesundes Mass reduzieren. Badran hingegen will einen grösseren Non-Profit-Sektor, mehr Genossenschaften und Vorkaufsrechte für Gemeinden bei Häuserkäufen. Sie möchte einen Staat, der kontrolliert, dass die Immobilienfirmen die Gesetze einhalten und keine übermässigen Renditen erwirtschaften.

Je länger man mit beiden spricht, umso mehr fragt man sich: Warum geht nicht beides?

Es hat auch mit dem Schweizer Politsystem zu tun. Das Problem ist zwar längst erkannt, Bundesräte haben runde Tische lanciert, doch die beiden Lager finden sich nicht. Es gibt chronische Verhärtungstendenzen, vieles ist politisch blockiert. Und schafft man es dann doch mal zu einem Kompromiss, resultieren Aktionspläne, die kaum über Studien hinausgehen. Der grosse Wurf bleibt so aussichtslos.

Über drei Stunden hat Badran nun über Wohnpolitik gesprochen, sich aufgeregt und wieder abgeregt.

Jetzt sagt sie: «Ein bisschen muss sich die Stadt auch an der eigenen Nase nehmen.»

Sie erzählt vom Quartier Zürich-West. Die Stadt hat es in den vergangenen zwanzig Jahren aufgewertet, Parks gebaut und Schulen, dazu eine Tramlinie ins Quartier geführt. Eine halbe Milliarde hat die öffentliche Hand ins Quartier investiert. Die Folge: aufgewertete Immobilien, gestiegene Landpreise und höhere Mieten.

Badran nennt das «Infrastrukturgewinne». Davon würden vor allem Immobilienbesitzer wie Swiss Life, Mobimo oder SPS profitieren. «Wir subventionieren sie ein Vielfaches mehr als unsere Bauern. Mit dem Unterschied, dass sie nicht einmal danke sagen.»

«Danke», sagt Di Stefano.

Nein, das sagt er nicht, das ist erfunden. Kein Happy End also. Und wenn man Badran zuhört, gibt es auch für die Mieterinnen und Mieter kein gutes Ende. Auf die Frage, ob die Mieten in Zürich wieder sinken werden, sagt sie: «Nein. Keine Chance.»

Mindestens 4000 Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung werde in Zürich normal werden. 

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Einmal im Jahr trifft sich die Welt der Immobilienspezialisten mitten in Zürich. Real Estate Manager reisen an, die Head of Sales, die Investment Officers und auch die mit dem schnörkellosen Jobnamen: Leiter Immobilien.

Sie besuchen alle die Immo25, die grösste Schweizer Messe zum Thema. Es hat etwas von einem Klassentreffen, man kennt sich, man plaudert, man prostet sich zu.

«Die Stimmung ist nicht einfach gut, sie ist Bombe!», sagt der Immobilienspezialist der UBS auf der Bühne. Ein Ägypter, der in Genf Luxusobjekte verkauft, raunt auf der Raucherterrasse: «It’s pumping.» Die Möglichkeiten in der Schweiz seien «spectacular».

Läuft also, hier drin. Draussen aber, in der grössten Stadt der Schweiz, stehen sie Stunden für eine Wohnung an, sie ächzen über ruchlose Kündigungspraktiken und 4-Zimmer-Wohnungen für 5000 Franken. Es ist in Zürich fast unmöglich geworden, ohne Beziehungen eine bezahlbare Wohnung zu finden. Familien müssen wegziehen, Wenigverdienende ebenso.

Es scheint, als habe eine Stadt die Balance verloren.

Die «laute Politikerin aus Zürich»

Es ist nicht so, dass die Spezialisten an der Immobilienmesse dieses Ächzen nicht mitbekommen würden. Sie sprechen auf der Bühne darüber, wie man als Immobilienfirma den Mieter in den Fokus stellt, wie man gesellschaftliche Verantwortung übernimmt.

Früher oder später fällt der Ausdruck «die laute Politikerin aus Zürich», begleitet von einem Tuscheln im Saal. Der Name der Politikerin aber wird nicht ausgesprochen, ganz so, als würde sich die Zunge sonst zu einem Stück Stein verwandeln.

Alle wissen, wer gemeint ist. Jacqueline Badran. Die Zürcher SP-Nationalrätin hat sich in den vergangenen dreiundzwanzig Jahren einen Namen gemacht als Gegenspielerin der börsenkotierten Immobilienfirmen, als Anwältin der Mieterinnen und Mieter, als unheimlich gut informiertes und manchmal auch unflätiges Lexikon in Sachen Wohnpolitik. [Ein Porträt über Jacqueline Badran lesen Sie hier.]

Auf ihren Ruf als laute Politikerin angesprochen, sagt sie: «Dieser Ausdruck ist ja fast schon nett.» Sie hat Schlimmeres erwartet.

Jacqueline Badran kann ihr Gegenüber am Telefon runterputzen für Unwissen, Nichtwissen, Falschwissen – so klar ist das nicht – und dann nach dem gleichen Telefongespräch eine SMS schreiben und sich dafür entschuldigen, dass sie während des Gespräches gegessen habe.

Das sei überaus unhöflich gewesen, fügt sie an, aber sie sei seit 5.30 Uhr wach und habe noch nichts gegessen gehabt. Zeitpunkt des Gesprächs: 15 Uhr.

Nun sitzt sie in Zürich Wipkingen vor dem Restaurant Nordbrücke. Früher war das ein unfreundlicher und grauer Platz, heute ist er farbig und belebt, die Leute sitzen im Sommer draussen, stehen eine halbe Stunde an für eine Glace.

Die Menschen auf den Balkonen rundherum wohnen in 3,5-Zimmer-Wohnungen, die bis zu 4500 Franken kosten. «Anderswo in der Stadt ist es noch extremer», sagt Badran. Und ja: Zürich ist sehr teuer. In der Stadt sind die Mieten in den letzten sechsundzwanzig Jahren um sechsundneunzig Prozent gestiegen.

Badran wohnt gleich um die Ecke. Sie zahlt keine Miete, sondern ist Eigentümerin. «Ich empfehle das allen», sagt sie. «Aber ich weiss, es ist heute fast unmöglich geworden.»

Badrans Erkenntnis: «Besitzen statt besetzen»

Badran hat eine spezielle Beziehung zu Häusern, längst nicht nur von Berufs wegen. Als Kind träumte sie von Häusern, von schönen und von solchen, aus denen sie flüchten musste. Sie kämpfte als Studentin in den Achtzigerjahren für Jugendzentren und bezahlbare Wohnungen und merkte: Für alles braucht man Boden. «Wir müssen besitzen statt besetzen», sagte sie damals und meint es noch heute.

Sie erzählt, wie sie ein Jahr auf der Strasse lebte, wobei das etwas übertrieben ist. Ihr wurde die Wohnung gekündigt, sie musste ausziehen und spürte, wie unangenehm das ist, wenn man sich immer wieder bei anderen einladen muss.

Badran hat erst Biologie studiert, dann Ökonomie an der HSG. Sie betont das gerne, vielleicht auch darum, weil sie weiss, dass das beim politischen Gegner mehr auslöst, als wenn eine Biologin den Immobilienfirmen Wucher vorwirft.

Sie hockte damals an der Universität St. Gallen in die Vorlesung über die Bodenökonomie und begann, das Thema zu durchdringen. Was sie damals lernte, blieb ihr bis heute. Es begründete ihren Kampf gegen die Immobilienlobby.

Also, weshalb ist das Wohnen in den Schweizer Städten und vor allem in Zürich so teuer geworden?

Badran will erst ein, zwei Basics klären. Sie nimmt ihr Handy hervor und schaltet eine Präsentation auf. Es ist ihre eigene, sie gibt heute zum Thema Seminare und erzählt darin von der Besonderheit des Bodens. Dieser sei wie Luft und Wasser – absolut notwendig zum Leben. Alle brauchen ihn.

«Und ganz wichtig», ruft Badran, sie wird an diesem Abend noch viel rufen: Er sei nur begrenzt vorhanden. Man könne nicht einfach mehr produzieren wie bei Turnschuhen.

«Darum befinden wir uns in einem archetypischen Anbietermarkt.» Das heisst: Wer den Boden besitzt, kann die Preise setzen.

Der Gesetzgeber wisse das, sagt Badran und erzählt, dass dieser daher im Mietrecht die Renditen limitiere. «Nur hält sich niemand daran.» Die Ausführungen bringen die Politikerin ins Schwitzen, Mal für Mal tupft sie sich mit einem mitgebrachten Frotteetuch Schweissperlen von der Stirn.

Zürich, die Lex Koller und das globale Kapital

«Ein weiterer Grund für die hohen Mietpreise», sagt Badran und macht eine kleine Pause, «ist die Aufweichung der Lex Koller.»

Die Lex Koller ist ein Bundesgesetz. Sie verhinderte über Jahre, dass Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz Wohnliegenschaften kaufen konnten. 2007 wollte der Bundesrat sie abschaffen. Alle Parteien waren dafür, selbst die SP. Einzig die Politiker der nationalistischen Schweizer Demokraten waren dagegen – und eine unbekannte Sozialdemokratin.

«Eine kleine Gemeinderätin aus Zürich», ruft Badran in den Zürcher Abendhimmel – und meint sich selbst.

Sie, die ehemalige Studentin des Bodenökonomiekurses an der HSG, sah in der Lex Koller ein antispekulatives Instrument, weil es die Nachfrage nach Immobilien dämpft. Eines auch, das darum die Mietzinsentwicklung bremst.

Badran begann, gegen die Abschaffung zu kämpfen. Sie reiste zum nationalen SP-Präsidenten Hans-Jürg Fehr nach Schaffhausen, bat um Unterstützung und blitzte ab. Am Ende gewann sie trotzdem. Die Lex Koller blieb. Und Badran machte nationale Politkarriere.

Das stimme schon, sagt sie und klingt dabei gar nicht euphorisch, im Gegenteil. «Obwohl wir damals gewannen, war die Lex Koller davor bereits erheblich geschwächt worden.»

In zwei Schritten wurde es 1997 und 2005 ausländischen Firmen ermöglicht, in Geschäftsliegenschaften und indirekt auch in Wohnimmobilien anzulegen. Das globale Kapital der Reichen dieser Welt, Badran nennt sie «Richistanis», sei daraufhin in Schweizer Immobilien geflossen. «Ich spreche von Hunderten von Milliarden. Die Bodenpreise sind richtiggehend explodiert.»

Badran saugt an ihrer E-Zigarette, als sei ihr gerade die Luft ausgegangen. Sie wechselt die Patrone und saugt weiter, drei Stunden lang wiederholt sich das.

Geht gar nicht: Boden als reines Anlageobjekt

Hinter dem Anstieg der Mietpreise steht eine einfache Logik: Erhöht sich die Nachfrage nach Boden, steigt der Preis. Und je höher die Landpreise, umso höhere Mieten verlangen die Immobilienfirmen, um ihre gewünschten Renditen zu erwirtschaften.

Einen anderen – und ebenso mächtigen – Effekt auf die Bodenpreise haben die Zinsen. Wer ein Haus baut, braucht Geld von der Bank in Form von Hypotheken. Als wegen der Finanzkrise 2008 die Märkte abschmierten, wollten die Zentralbanken die Wirtschaft stützen und senkten die Zinsen. Plötzlich wurde es attraktiver, Hypotheken aufzunehmen und Häuser zu bauen.

Die tiefen Zinsen hatten aber noch einen weiteren Effekt. Während Jahrzehnten legten Banken und Pensionskassen einen Teil ihres Geldes in Obligationen an. Das sind Wertpapiere, die einmal im Jahr einen Zins auszahlen. Bei Zinssätzen von knapp über null warfen die Obligationen aber fast nichts mehr ab. Die Investoren standen vor einem Problem. Sie mussten sich neue Möglichkeiten suchen, um auf anständige Renditen zu kommen. Sie fanden sie. Bei den Immobilien.

«Sie wurden zur Assetklasse», ruft Badran. «Man muss sich das einmal vorstellen.» Sie will sagen: Der knappe Boden, den alle brauchen, wurde zum reinen Anlageobjekt.

Und was macht die Swiss Life? – «Best Owner!»

Der Lebensversicherer Swiss Life hat die Attraktivität von Immobilien wohl als Erster erkannt. Seit 2009 hat er in Zürich derart stark zugekauft, dass sich die Zahl seiner Wohnungen in der Stadt verdoppelte, wie die Rechercheplattform Reflekt ermittelte.

Im Jahr 2021 besass Swiss Life alleine in Zürich 5000 Wohnungen, oft an bester Lage. Schweizweit sind es 36’500 Wohnungen. Damit ist die Swiss Life nach der UBS – mit ihren einverleibten Credit-Suisse-Gebäuden – der grösste private Immobilienbesitzer der Schweiz.

Wenn man Jacqueline Badran fragt, ist Swiss Life Teil des Problems. «Sie heizen den Immobilienmarkt an und machen übersetzte Renditen.»

Wenn man Paolo Di Stefano fragt – er ist Chef des Schweizer Immobiliengeschäfts von Swiss Life –, antwortet er: «Wir sind Teil der Lösung.»

Di Stefano sitzt in seinem Büro in Zürich am See, schaut durch das Fenster nach draussen in den Innenhof. Die Angestellten dürfen ihn aktuell nicht betreten, aus bautechnischen Gründen. Im Grunde sei das Verbot eine Metapher für die ganze Branche, sagt Di Stefano. Er stört sich an den vielen Richtlinien und an der Bürokratie.

Di Stefano kommt aus einer sizilianischen Familie, ist mit fünf Brüdern in Winterthur aufgewachsen. Er erzählt, wie es häufig eng war in der Wohnung, wie er es mochte zu zeichnen, wie er Architektur und Städtebau studierte, wie er mit Porträts Geld verdiente. «Das ganze Programm, inklusive langer Haare», sagt er.

Heute trägt er die Haare kürzer und einen etwas zerknitterten Blazer, nicht nur in seinem Büro, sondern auch auf der Bühne der Immobilienmesse in Zürich. Er sieht anders aus als viele seiner Branchenkollegen, die mit glatt gebügelten Hemden und engen Anzügen Wert auf ein poliertes Erscheinungsbild legen.

Weil Di Stefano neben dem Zeichnen auch Zahlen mochte, studierte er Betriebswirtschaft und begann 2011 bei der Swiss Life zu arbeiten. Es war der Start einer Karriere, in der es nur nach oben ging. Heute steht auf seiner Visitenkarte: Head of Real Estate Schweiz.

Die Swiss Life verkauft in der Schweiz hauptsächlich Vorsorgelösungen. Als Pensionskasse verwaltet sie die Vermögen von Hunderttausenden Menschen und muss jeden Monat Renten auszahlen. Sie fand einen interessanten Weg, um diese zu finanzieren: mit den Wohnungsmieten, die ebenfalls monatlich eintreffen.

Das Geschäft mit den Mieten läuft. So gut, dass der Ruf der Swiss Life gelitten hat. Di Stefano weiss das. Und es schmerzt ihn. Er findet, dass die Swiss Life zu Unrecht kritisiert werde: «Andere Eigentümer gehen teilweise aggressiv vor, das stimmt leider.»

Die anderen, das sind für ihn Firmen, die die Rendite maximieren und ganze Siedlungen leer kündigen. «Wir wollen langfristige Mietverhältnisse. Wir gelten deshalb als Best Owner.»

Ein Vorzeigeprojekt mit 650 Veloparkplätzen

Best Owner? Was heisst das? 

Ein paar Wochen später lädt Di Stefano nach Au bei Wädenswil ein. Das Örtchen liegt am Zürichsee, achtundzwanzig S-Bahn-Minuten von Zürich entfernt. Hier hat Swiss Life 295 Wohnungen gebaut.

Di Stefano marschiert mit Stahlkappenschuhen und Helm über die Baustelle. Bauarbeiter streichen Bitumen aufs Dach, Kräne verschieben Gerüstplatten. Auf dem Gelände entstehen ein Coop und ein Kindergarten, Schrebergärten und 650 Veloparkplätze, dazu ein kleiner Park. Swiss Life baut in Au ein neues Quartier.

Di Stefanos Besuch hat einen Grund. In drei Tagen ist Tag der offenen Tür. Die Besuchenden dürfen eine Handvoll Musterwohnungen anschauen. Mit dreihundert Menschen hat Swiss Life ursprünglich gerechnet, angemeldet haben sich nun über tausend, viele aus Zürich.

Swiss Life verkauft hier 106 Wohnungen, die restlichen 189 vermietet sie, 58 von ihnen preisgünstig. Einziehen darf in Letztere nur, wer nicht zu viel verdient und die Belegungsvorschriften erfüllt.

Die preisgünstigen Wohnungen sind Teil des Deals mit der Standortgemeinde Wädenswil. Sie will eine gute Durchmischung des Quartiers. «Wir übrigens auch», sagt Di Stefano. Swiss Life investiert in Au über 300 Millionen Franken und rechnet mit einer Verzinsung von rund 3 Prozent der Investitionskosten.

Di Stefano betritt eine der preisgünstigen 5,5-Zimmer-Wohnungen. Zwei Nasszellen, grosse Küche, Seesicht. Kostenpunkt pro Monat: 2770 Franken. Di Stefano legt seine Unterlippe über seine Oberlippe, nickt, nicht schlecht. In der gleichen Überbauung kostet die nicht vergünstigte 4,5-Zimmer-Wohnung zwischen 3400 und 4000 Franken.

Warum nähert sich selbst Au den Zürcher Preisen an?

Di Stefano erzählt von der hohen Nachfrage und der guten Lage, von den tiefen Baulandreserven und der grossen Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt. Alles sehr preistreibend.

Die Swiss Life hat in den vergangenen Jahren ihre Strategie etwas angepasst. «Wir gingen vermehrt auch in die Entwicklung, weil wir auf der Bestandesseite nichts mehr bekommen haben», sagt Di Stefano.

Übersetzt heisst das, dass die Swiss Life weniger als auch schon bestehende Gebäude aufkauft und mehr Projekte einfach gleich selbst baut – wie zum Beispiel in Au.

Zürich: Der Wilde Westen der Immobranche?

Man kann das auf zwei Arten interpretieren. Entweder sind praktisch alle bestehenden Liegenschaften schon vergeben oder die Preise sind derart gestiegen, dass selbst Swiss Life aus den Verhandlungen ausgestiegen ist.

Dabei kursierte in Städten wie Zürich lange das Bonmot, dass Swiss Life am Ende eines Bieterverfahrens noch einmal 20 Prozent auf den Kaufpreis draufschlug. Beteiligte sprechen von einem Wilden Westen, in dem am Schluss stets eine Firma gewann: die Swiss Life. Es sind Anekdoten, nur schwer überprüfbar. Es gibt aber Indizien, dass es bei der Swiss Life normal war, über dem Marktpreis Immobilien zu erwerben:

Di Stefano kann mit solchen Geschichten nichts anfangen. «Von einem Wilden Westen kann man sicher nicht sprechen», sagt er. «Und es ist ein Märchen, dass die Swiss Life alles kauft und überzahlt. Wir verlieren viele Ausschreibungen», sagt er. Bei neun von zehn Bieterverfahren würde Swiss Life nicht zum Zug kommen. Die Aussage ist nicht überprüfbar.

Dass die Swiss Life so viele Male leer ausgeht, erklärt Di Stefano damit, dass in den vergangenen Jahren immer mehr neue Player auf den Markt gekommen seien, häufig auch aus dem Ausland. Die tiefen Zinsen hätten die Nachfrage nach Immobilien gesteigert, dazu kämen die Rechtssicherheit und die wirtschaftliche Stabilität der Schweiz. «Diese Kombination ist im internationalen Vergleich nicht selbstverständlich.»

Guido Fluri: Immobiliehändler kritisiert Immobilienbranche

Tatsächlich hat der Konkurrenzkampf zugenommen. So stark, dass manche Investoren daraus ihre Konsequenzen zogen. Guido Fluri hat 2020 einen Grossteil seines Immobilienportfolios für 360 Millionen Franken verkauft. Es hat sich für ihn immer weniger gelohnt. Der Käufer: nicht ganz überraschend, Swiss Life.

Fluri ist neunundfünfzig Jahre alt und führt ein Leben, das auf dem Papier ziemlich spektakulär daherkommt.

Er kam als uneheliches Kind einer siebzehnjährigen Serviertochter zur Welt, die kurz darauf Schizophrenie entwickelte. Der Bub wuchs bei Pflegeeltern und in Heimen auf und lernte, was soziale Ächtung heisst. «Darum habe ich wohl ein Leben lang Sicherheiten gesucht», sagt er. Häuser zum Beispiel. Man besitzt sie. Man erhält von ihnen regelmässig Geld. Sie verlieren kaum an Wert.

Heute ist er Multimillionär. Fluri sitzt in seinem Büro in Cham im Kanton Zug und erzählt Geschichten aus dem Reich der Immobilien.

Sein Fazit: «So wie es heute läuft, trifft es immer die gleichen, die Ärmsten der Gesellschaft.»

Die Krux mit den Hypozinsen

Wie läuft es denn?

Fluri beginnt ganz von vorne. Als Tankwartslehrling sparte er sein Trinkgeld. Als er 5000 Franken beisammen hatte, ging er zur Sparkasse Matzendorf, um Land zu kaufen. Der Bankdirektor fand das zwar keine gute Idee, weil aber der Gemeindepräsident ein gutes Wort einlegte, bekam Fluri ein Darlehen von 54’000 Franken. Eine andere Bank gab ihm eine Hypothek, er baute damit 1986 sein erstes Mehrfamilienhaus.

«Das wäre heute aus so vielen Gründen nicht mehr möglich», sagt Fluri. Damals aber war es der Anfang einer prächtigen Karriere. Kurz bevor er in sein neues Haus einziehen konnte, kam ein Angebot, das er nicht ablehnen konnte. Er verkaufte Land und Haus mit einem Gewinn von 250’000 Franken. Es war sein Startkapital, eine Startrampe ins Leben eines Immobilieninvestors.

Fluris Verkauf fiel mitten in eine Wachstumsphase, es herrschte Hochkonjunktur, die Zinsen waren tief, Banken lockerten ihre Kreditvergabepolitik, das Risikomanagement war überschaubar. Auch Fluri profitierte davon.

Die günstigen Bedingungen zogen auch Spekulanten an. Die Nationalbank sah damals die Gefahr einer Blase und griff durch. Sie erhöhte die Zinsen, die Hypothekarzinsen stiegen auf über sieben Prozent. Plötzlich mussten die Hausbesitzer fast doppelt so viel Geld pro Monat der Bank abliefern. Der Boom war vorbei.

«Das muss man sich einmal vorstellen. Sieben Prozent sind unglaublich viel», sagt Fluri und zieht das Wort «unglaublich» in die Länge. Haufenweise gingen Firmen konkurs, Leute mussten ihre Häuser verkaufen, weil sie die Zinsen nicht mehr zahlen konnten.

«Auch ich hatte das Messer am Hals», sagt Fluri. Er versuchte, Mieten zu erhöhen, verschob Sanierungen und vergriff sich auch mal im Ton. Fluri erzählt, wie er vor ein paar Jahren ehemalige Mieter kontaktierte und sich für sein Verhalten in diesen Jahren entschuldigte.

Goldgräberstimmung in Zürich – Erinnerungen an die Finanzkrise

Guido Fluri besass Immobilien im Thurgau und kämpfte mit Leerbeständen. Er merkte schnell, dass er in die Städte muss, an die besten Lagen. Etwas, das Firmen wie Swiss Life heute auch machen. In den Zentren ist die Nachfrage konstant hoch, die Werte der Häuser sind einigermassen beständig.

Wobei zentrale Lagen in den Neunzigerjahren noch längst keine Garantie für voll vermietete Häuser waren. Fluri erinnert sich, wie er in Zürich beim Bahnhof Enge ein Bürohaus kaufte. «Es war aber sehr schwierig, Mieter zu finden. Selbst mitten in Zürich musste man kämpfen.» Er verlangte 200 Franken pro Quadratmeter Bürofläche. Heute kostet der Quadratmeter in Zürich das Doppelte. Mindestens.

Die Lage entspannte sich Ende der Neunzigerjahre, der grosse Umschwung kam nach der Finanzkrise 2008. Die Notenbanken versorgten die Wirtschaft mit billigem Geld, die Zinsen sanken. «Es herrschte Goldgräberstimmung. Wie jetzt.»

Zinsen hätten nämlich noch einen weiteren Effekt, sagt Fluri.

Sie bestimmen wesentlich den Wert der Immobilien. Vereinfacht gesagt: Sinken die Zinsen, steigt der Preis der Häuser. Liegenschaften können bereits bei kleinen Zinssenkungen gewaltige Aufwertungen erfahren, sagt Fluri. Der Traum eines jeden Immobilienhändlers.

Das ist tatsächlich eine Parallele zu damals: tiefe Zinsen, grosse Euphorie. Doch Fluri hebt einen Unterschied hervor. «Heute ist alles hochprofessionell und institutionalisiert, nichts wird dem Zufall überlassen.» Alles werde durchgerechnet und durch Modelle gejagt.

«Die Angestellten der Immobilienfirmen sind heute vielfach jung und hervorragend ausgebildet, sie kommen daher wie klassische Trader.» An sich eine logische Konsequenz. Früher gingen Wirtschaftsstudenten nach dem Studium gerne zu Banken und Vermögensverwaltern. Diese Branchen stecken jetzt in der Krise. Der Bereich Real Estate hingegen prosperiert.

Man muss kein grosser Menschenkenner sein, um zu merken, dass Fluri diese Entwicklungen schlecht findet. Er sorgt sich. Er vermisst die Vorsicht. «Viele glauben nicht mehr daran, dass es Zinsen von vier Prozent geben kann. Sie kennen nur noch das Gratisgeld, haben nur noch den Deal im Kopf.»

Bieten und mieten – beunruhigende Zunahme von Insolvenzverfahren

Doch wie läuft ein solcher Deal ab? Am Anfang steht häufig ein Land- oder Liegenschaftsbesitzer, der verkaufen will. Dieser schreibt bis zu zweihundert Firmen in der Branche an und fordert sie zum Bieten auf. Es kommt zu Bieterrunden, zuletzt sind vielleicht noch eine Handvoll Firmen im Rennen. Wer am meisten bietet, gewinnt.

«Für uns als eher konservative Immobilienfirma war es frustrierend. Wir hätten regelmässig unsere eigenen Regeln brechen müssen, um in die Kränze zu kommen.»

Fluri rechnete stets mit einer Bruttorendite um 3,5 Prozent. Er machte bei den Auktionen aber die Erfahrung, dass seine Konkurrenten häufig von viel tieferen Werten ausgingen und teilweise mit einer Bruttorendite von unter 2 Prozent boten.

Fluri hat zwar sein Geschäft reduziert, er nimmt aber in ausgewählten Fällen noch immer an Bieterverfahren teil. Viel habe sich seit 2020 nicht geändert. «Was da abgeht, ist verrückt», sagt er. «Wer so eng plant, hat entweder nicht mehr viel Spatzig oder er muss danach die Mieten stark erhöhen, damit er auf eine gute Rendite kommt.» Beides ist problematisch.

Eine kleine Marge macht Firmen und Investoren vulnerabel. Das sah man 2023, als die Zinsen auf 1,75 Prozent stiegen. Die Immobilien verloren an Wert, Hypotheken wurden teurer. Viele Firmen mussten damals Liegenschaften abstossen, manche gingen gar Konkurs.

Im ersten Halbjahr 2024 gab es in der Immobilienbranche eine Zunahme von 38 Prozent bei den Insolvenzverfahren. Es ist dann oft die Rede von Marktkorrekturen. Für Fluri ein verharmlosender Begriff. «Das kann uns allen gewaltig um die Ohren fliegen.»

Ebenso problembehaftet ist das Erhöhen der Mieten. «Das ist nicht so einfach, wie man sich das vorstellt», sagt Fluri. Mit der Sanierung von Küche oder Bad könne man kaum Mieten erhöhen, am ehesten vielleicht durch neue Fenster oder einen neuen Balkon. «Wer mehr Einnahmen will, dem sagt jeder Mietrechtsanwalt: Kündigen Sie durch.»

Durchkündigen heisst: Alle Mieter rauswerfen, das Haus sanieren und den Mietzins erhöhen. Bei alten Häusern können sich damit die Einnahmen für den Besitzer schon einmal verdreifachen.

Eine gut gemeinte Vorschrift, Profiteur Swiss Life

Fluri bezeichnet die Zinsen als Treibstoff und Brandbeschleuniger, absolut entscheidend dafür, weshalb die Mieten in den vergangenen Jahren derart stiegen. Für Jacqueline Badran sind sie lediglich einer von mehreren Gründen. Fast noch entscheidender findet sie etwas anderes.

«Die Rechnungslegungsvorschriften», sagt sie. Ein furchtbar langes und kompliziertes Wort. Im Grunde ist es aber einfach. Über Jahrzehnte hatten Firmen ihre Immobilien zum Kaufpreis in den Büchern. Kaufte also die Rentenanstalt – die heutige Swiss Life – 1910 ein Haus für 500’000 Franken, hatte dieses auch Jahrzehnte später noch diesen Bilanzwert, obwohl sich der Marktwert in der Zwischenzeit vervielfachte.

In den Neunzigerjahren änderte sich das. Weil Ratingagenturen börsenkotierte Firmen vergleichen wollten, gab es neue Vorschriften. Die Unternehmen mussten ihre Immobilien plötzlich mit ihren Marktpreisen bilanzieren, 2005 wurde das auch obligatorisch für die Schweizer Pensionskassen.

Die gutgemeinte Pflicht hatte eine Nebenwirkung, die man damals unterschätzte oder gar übersah. Plötzlich gab es einen Anreiz, den Wert der Immobilien zu maximieren.

Rechnen mit Jacqueline Badran (und mit René Benko)

Badran holt zu einem Beispiel aus, das sich wie ein Kochrezept anhört. Man nehme ein Haus mit ein paar Wohnungen, das man für eine Million Franken gekauft hat. Bei einem Mietertrag von netto 50’000 Franken pro Jahr beträgt die Rendite 5 Prozent.

Wegen der Rechnungslegungsvorschriften muss eine Pensionskasse jedes Jahr den Wert des Hauses prüfen. Sie macht das, indem sie den Wert der künftigen Mieteinnahmen berechnet. Vereinfacht gesagt: Je höher die Einnahmen und je tiefer die Zinsen, desto stärker steigt der Marktpreis.

Angenommen, der Wert der Immobilie hat sich verdoppelt, dann hat dies auf die prozentuale Rendite einen negativen Effekt. Die Mieteinnahmen von 50’000 Franken werden nun durch 2 Millionen dividiert. Statt fünf beträgt die Rendite plötzlich nur noch 2,5 Prozent.

«Eine Pensionskasse muss Renditeziele erreichen. Was macht sie also, wenn die Rendite sinkt?», fragt Badran. «Sie hebt die Mietzinsen an, um wieder eine Rendite von fünf Prozent zu erreichen.»

Das setzt einen Mechanismus in Gang. Wenn man mehr Mietzinsen verlangen kann, steigt der Wert des Hauses, worauf die Firma wieder die Mieten erhöhen muss, um ihre Renditeziele zu erreichen. «Also schraubt die Pensionskasse so lange, bis die maximale Zahlungsfähigkeit ausgeschöpft ist.»

Es ist ein Mechanismus mit einer angenehmen Nebenwirkung, gerade für börsenkotierte Firmen. Jedes Mal, wenn die Häuser einen Wertsprung machen, dürfen Firmen diesen als ausserordentlichen Gewinn verbuchen. Wird ein Haus also teurer, steigen die Gewinne und damit Aktienkurse und Boni.

Ein simpler Buchhaltungstrick führt also dazu, dass Firmen grosse Anreize haben, die Mieten zu erhöhen. «Das ist Bilanzpimping», sagt Badran.

Der mutmassliche Milliardenpleitier René Benko ist mit dem gleichen System reich geworden. Er kaufte Liegenschaften an besten Lagen, erhöhte jahrelang aggressiv die Mieten und lockte damit Investoren an, die ihm Geld liehen. Als die Mieter nicht mehr zahlen konnten, brach sein System zusammen.

«Diese Spirale muss gestoppt werden», ruft Badran. Die Rechnungslegungsvorschriften haben eine Dynamik entfacht, der sich die Versicherungen und Pensionskassen nicht entziehen können, selbst wenn sie wollten.

Ihr stösst besonders auf, dass Pensionskassen wie Swiss Life einen Teil ihrer Gewinne aus dem Immobiliengeschäft an die Aktionäre auszahlen dürfen. «Das von den Schweizer Mieterinnen erwirtschaftete Geld wandert ins Ausland ab. Das ist doch furchtbar», sagt sie. Der zweitgrösste Aktionär der Swiss Life ist der amerikanische Vermögensverwalter Blackrock.

Wo Di Stefano und Badran sich in die Haare geraten – Wird zu wenig gebaut?

Badrans Erzählung ist einfach und klar. Auf der einen Seite stehen die Mietenden, die Armen und über den Tisch Gezogenen. Auf der anderen die Bösen, die Renditeoptimierer und Abzocker, Firmen wie Mobimo, Swiss Prime Site und Swiss Life.

Es ist etwas, das Paolo Di Stefano aufstösst wie ein fieser Reflux. Seit Jahren hört er die Vorwürfe gegen seinen Arbeitgeber, lange hat er sie einfach ignoriert, nun sagt er: «Vielleicht müssen wir offensiver erzählen, was wir machen.»

Darum besucht er die Immo25 in Zürich, steht auf das Podium und versucht zu erklären, wie die Swiss Life Verantwortung übernehme.

Beim Vorwurf der Abzockerei müsse er den Kopf schütteln, sagt er – und schüttelt den Kopf. Dann folgt etwas Überraschendes. Di Stefano übt Selbstkritik. «Wir haben in der Vergangenheit auch Fehler gemacht», sagt er. Zum Beispiel bei der Betreuung der Mieter bei Leerkündigungen. Man hat sie auf dem ausgetrockneten Wohnungsmarkt sich selbst überlassen. Doch die Swiss Life habe daraus gelernt. Heute arbeite man mit verlängerten Kündigungsfristen von achtzehn Monaten und helfe bei der Wohnungssuche.

Di Stefano liegt viel an der Feststellung, dass die Swiss Life nachhaltig plane. «Wir kommen, um zu bleiben.» Das sehe man auch an der Überbauung in Au. Sie wurde gemeinsam mit der Gemeinde entwickelt. Ziel sei es, dass die Überbauung auch noch in hundert Jahren stehe.

Für die Rückfahrt nach Zürich nimmt Di Stefano die S-Bahn. Es ist eine der Lebensadern von Zürich. Jeden Tag bringt sie Leute in die Stadt und wieder nach Hause. Sie ist aber auch ein Treiber von Immobilienpreisen. Es gibt Studien, die zeigen, dass überall dort die Mietpreise steigen, wo die S-Bahn hinfährt.

Von Badrans These, dass eine Swiss Life wegen der Rechnungslegungsvorschriften gar nicht anders kann, als die Mieten zu erhöhen, will er nichts wissen.

«So funktioniert das nicht», sagt Di Stefano. «Eine Bewertung zum Marktwert dient der Vergleichbarkeit und Transparenz. Sie ist eine buchhalterische Vorschrift, aber keine Preisvorgabe für Mieten.»

Der Grund für die Mietpreisexplosion in Zürich und in der restlichen Schweiz sei ein anderer. «Wir bauen zu wenig. Wir müssen mehr bauen, und zwar qualitativ gut bauen.»

Das Verhältnis zwischen Wohnungen und Arbeitsplätzen stimmt in Zürich nicht

Es gibt für diese These auch Gegenargumente. Tatsächlich gab es in der Vergangenheit Jahre, in denen die Leerstandsquote stieg, weil neue Wohnungen auf den Markt kamen. Die Mieten aber wuchsen in diesen Jahren trotzdem an. Jacqueline Badran würde Di Stefano darum zurufen: Der Wohnungsmarkt funktioniert anders. Der Boden ist eben kein Turnschuh, man kann ihn nicht einfach vermehren. Auch wenn es mehr Wohnungen gibt, bestimmt immer noch der Besitzer die Preise.

An diesem Punkt prallen zwei Weltsichten aufeinander. Di Stefano erzählt von Nachfrage und Angebot und davon, wie in den vergangenen Jahrzehnten immer mehr Menschen nach Zürich zum Arbeiten kamen.

Die ETH Zürich hat ermittelt, dass die Zahl der Arbeitsplätze hier seit den Sechzigerjahren um knapp 200’000 Vollzeitstellen wuchs, ganz im Gegensatz zur Wohnbevölkerung, die 2024 mit 448’664 Menschen fast gleich gross ist wie 1962 (440’180). Statt ein optimales Verhältnis von zwei Wohnungen pro Arbeitsplatz herrscht in Zürich heute ein Verhältnis von 1:1.

«Bei so viel Nachfrage und bei einem solchen knappen Angebot steigen die Preise», sagt Di Stefano. Darum: mehr bauen. Es gebe Baureserven für eine halbe Million Wohnungen in der Schweiz. Allein die Swiss Life hat derzeit 2000 Wohnungen in Planung.

Was hindert die Swiss Life daran, diese Wohnungen zu bauen?

«Bauen ist kompliziert geworden», sagt Di Stefano. In seinem Büro in Zürich hängt ein riesiges Papier an der Wand zu einem Bauprojekt in Basel. Auf dem Klybeck-Areal plant die Swiss Life, gemeinsam mit Rhystadt und dem Kanton, ein ganzes Quartier, 8500 Menschen sollen hier einmal leben. Betonung auf «sollen». Alles verzögert sich.

Es geht um Mobilität, Denkmalschutz, chemische Altlasten, dazu fordert die Politik eine Quote von 33 Prozent für gemeinnützige Wohnungen. «Es kommen immer mehr Wünsche und Forderungen im Laufe der Planung», sagt Di Stefano.

Unsicherheit ist Gift – Der Wunsch der Swiss Life

Wenn ein Investor etwas fürchtet, dann das: Unsicherheit.

Und diese Unsicherheit habe in den vergangenen Jahren zugenommen. Auch wegen gewachsener Regulierungen, sagt Di Stefano, zum Beispiel beim Lärmschutz. Einsprachen würden damit stark vereinfacht. «Solche Regulierungen schaden dem Markt.» Man muss das an dieser Stelle nicht unbedingt erwähnen, doch der Vollständigkeit halber: Di Stefano glaubt an den Markt. Und diesen sieht er in Gefahr. «Der gute, alte Pragmatismus, der die Schweiz auszeichnet, geht verloren.»

Hat er nicht das Gefühl, dass die Regulierungen auch eine Antwort darauf sind, wie die Immobilienfirmen arbeiten? «Das kann schon sein», sagt Di Stefano. Doch die diskutierten Vorschläge – Mietpreise deckeln, Grundstückkäufe durch die Städte –, seien höchst ineffizient.

Weil zudem alles professioneller geworden sei, sitzen immer mehr Parteien am Tisch, die Nachbarn, die Verbände, die Politik, alle sekundiert von Anwälten, jetzt auch nicht bekannt als grosse Projektbeschleuniger.

Besonders stört ihn, dass die Behörden Maximalforderungen stellen und sich teils widersprechen. «Wir erleben immer wieder, wie sich die verschiedenen Institutionen gegenseitig beschäftigen», sagt er. Neue Brandschutzbestimmungen beissen sich mit den Denkmalschutzauflagen; der Erdbebenschutz schaltet sich ein; nachhaltige Gebäudetechnik steht der Biodiversität im Weg und so weiter.

Die Folge: Alles verzögert, verkompliziert und verteuert sich. Di Stefano fände es gut, wenn Städte und Gemeinden eine Stelle schaffen würden, die Prioritäten setzt und strittige Punkte bereits intern löst. «Das würde die Dauer der Bauprojekte stark verkürzen.»

Kein gutes Ende für Mieterinnen und Mieter – Badran kritisiert die Stadt (ein bisschen)

Anders gesagt: Für Di Stefano braucht es bessere Anreize, damit mehr und schneller gebaut wird. Er möchte in die Höhe bauen und Bauvorschriften auf ein gesundes Mass reduzieren. Badran hingegen will einen grösseren Non-Profit-Sektor, mehr Genossenschaften und Vorkaufsrechte für Gemeinden bei Häuserkäufen. Sie möchte einen Staat, der kontrolliert, dass die Immobilienfirmen die Gesetze einhalten und keine übermässigen Renditen erwirtschaften.

Je länger man mit beiden spricht, umso mehr fragt man sich: Warum geht nicht beides?

Es hat auch mit dem Schweizer Politsystem zu tun. Das Problem ist zwar längst erkannt, Bundesräte haben runde Tische lanciert, doch die beiden Lager finden sich nicht. Es gibt chronische Verhärtungstendenzen, vieles ist politisch blockiert. Und schafft man es dann doch mal zu einem Kompromiss, resultieren Aktionspläne, die kaum über Studien hinausgehen. Der grosse Wurf bleibt so aussichtslos.

Über drei Stunden hat Badran nun über Wohnpolitik gesprochen, sich aufgeregt und wieder abgeregt.

Jetzt sagt sie: «Ein bisschen muss sich die Stadt auch an der eigenen Nase nehmen.»

Sie erzählt vom Quartier Zürich-West. Die Stadt hat es in den vergangenen zwanzig Jahren aufgewertet, Parks gebaut und Schulen, dazu eine Tramlinie ins Quartier geführt. Eine halbe Milliarde hat die öffentliche Hand ins Quartier investiert. Die Folge: aufgewertete Immobilien, gestiegene Landpreise und höhere Mieten.

Badran nennt das «Infrastrukturgewinne». Davon würden vor allem Immobilienbesitzer wie Swiss Life, Mobimo oder SPS profitieren. «Wir subventionieren sie ein Vielfaches mehr als unsere Bauern. Mit dem Unterschied, dass sie nicht einmal danke sagen.»

«Danke», sagt Di Stefano.

Nein, das sagt er nicht, das ist erfunden. Kein Happy End also. Und wenn man Badran zuhört, gibt es auch für die Mieterinnen und Mieter kein gutes Ende. Auf die Frage, ob die Mieten in Zürich wieder sinken werden, sagt sie: «Nein. Keine Chance.»

Mindestens 4000 Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung werde in Zürich normal werden. 

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Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat an der Urne eine deutliche Mehrheit erreicht. Am grössten war der Ja-Anteil bei den über 65-Jährigen sowie auf dem Land, wo fast zwei Drittel zugestimmt haben. Diese zwei Bevölkerungsgruppen gehören auch zu den grössten Profiteuren der neuen Regelung: Denn in den ländlichen Regionen ist die Wohneigentumsquote am höchsten. Zudem haben ältere Hausbesitzer ihre Hypothek meist zu einem grossen Teil abbezahlt oder sogar ganz amortisiert.

Künftig müssen sie den Eigenmietwert auf der selbstbewohnten Liegenschaft nicht mehr als Einkommen versteuern. Zwar fällt im Gegenzug der Steuerabzug für die Schuldzinsen ebenfalls weg. Wer sein Haus aber wenig belehnt hat, der wird diese Verschlechterung kaum zu spüren bekommen.

Laut Schätzung des Bundes muss umgekehrt jeder fünfte Hausbesitzer derzeit mit höheren Steuern rechnen. Dies betrifft vor allem solche Eigentümer, die in alten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf wohnen. Sie können künftig den Steuerabzug für Unterhalts- und Renovationskosten nicht mehr geltend machen. Ebenso können Investitionen für energetische Sanierungen zumindest bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden.

Je höher der Zins, desto mehr lohnt sich die Amortisation

Namentlich für Immobilienbesitzer, die ihre Hypothek vollständig abbezahlt haben und keine Sanierung planen, schaut allerdings eine stolze Steuerersparnis heraus, wie die UBS in einer Analyse errechnet hat. Die Kalkulation gilt für eine Familie mit zwei Kindern und zeigt den Mittelwert aller Kantonshauptorte. Bei einer Belehnungsquote von null erreicht der steuerliche Vorteil 5300 Franken im Jahr. Ist das Haus dagegen zu 40 Prozent belehnt, so schrumpft die Ersparnis auf 3500 Franken. Und bei einer Belehnungsquote von 80 Prozent spart die Familie noch 1700 Franken an Steuern.

Diese Berechnung gilt für einen Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent, was der heutigen Situation ziemlich nahe kommt. Derzeit zahlen Hausbesitzer im Schnitt einen Zins von knapp 1,4 Prozent. Wenn das Zinsniveau dereinst wieder steigt, so verschlechtert sich diese Bilanz jedoch rapide. Bereits bei einem Zinssatz von 2 Prozent spart die Familie mit einer Belehnungsquote von 80 Prozent nur noch 200 Franken im Jahr. Bei 3 Prozent zahlt sie im Vergleich zu heute sogar 1900 Franken mehr Steuern. Der Grund liegt darin, dass der im bisherigen System geltende Schuldzinsabzug vor allem bei hohen Zinsen seine Wirkung entfaltet.

Die Berechnung zeigt zudem: Je höher das Zinsniveau, desto grösser wird der Anreiz, die eigene Hypothek zu amortisieren. Denn für den im Beispiel erwähnten Hausbesitzer ohne Belehnung bleibt der Steuervorteil von 5300 Franken stets der gleiche. In diese Kategorie fallen vor allem ältere Eigentümer. Für die Banken bedeutet dies umgekehrt: Solange die Zinsen auf dem gegenwärtig sehr tiefen Zinsniveau bleiben, ist die Gefahr gering, dass das Hypothekarvolumen massiv zurückgeht.

Wer allerdings eine Immobilie neu erwirbt, muss in der Regel auch eine höhere Hypothek aufnehmen. Erst über die Zeit lässt sich der Kredit sukzessiv abtragen. Um diese Gruppe nicht zu benachteiligen, hat der Bund für sie eine grosszügigere Regelung vorgesehen: Im ersten Jahr nach dem Kauf dürfen Verheiratete pauschal 10 000 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen, Alleinstehende 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag pro Jahr um einen Zehntel, bis er nach zehn Jahren ganz verschwindet.

Zusätzlicher Bonus für Erstkäufer

Die steuerlichen Vorteile für die Mehrheit der Hausbesitzer sowie insbesondere für Erstkäufer erhöhen die Attraktivität von Wohneigentum. Dies dürfte die Immobilienpreise weiter nach oben treiben. Die UBS rechnet in einer Studie mit zusätzlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent in den nächsten Jahren. Neuwertige Eigentumswohnungen dürften sich überproportional verteuern. Hingegen ist bei Altbauten mit einer Stagnation zu rechnen, weil die Unterhaltskosten künftig nicht mehr zu einem Steuerabzug führen.

Der Bund geht davon aus, dass die Neuerung erst per 2028 in Kraft tritt. Somit werden etliche Hausbesitzer ihre mittelfristig geplanten Sanierungen vorziehen, um bis dahin noch vom Unterhaltsabzug zu profitieren. Nach diesem Zwischenspurt ist dagegen mit einem Rückgang der Sanierungen zu rechnen. Denn wie die UBS vorrechnet, verteuern sich Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt mit dem Systemwechsel um etwa 20 bis 30 Prozent.

Nach dem Abstimmungsresultat vom Wochenende beginnt für die Hausbesitzer nun das grosse Rechnen. Wie stark sich die Änderungen auswirken, hängt nicht nur vom eigenen Einkommenssteuersatz ab, sondern ebenso vom künftigen Zinsniveau. Ob die Zinsen noch lange auf dem rekordtiefen Niveau verharren, lässt sich allerdings nur schwer voraussagen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat an der Urne eine deutliche Mehrheit erreicht. Am grössten war der Ja-Anteil bei den über 65-Jährigen sowie auf dem Land, wo fast zwei Drittel zugestimmt haben. Diese zwei Bevölkerungsgruppen gehören auch zu den grössten Profiteuren der neuen Regelung: Denn in den ländlichen Regionen ist die Wohneigentumsquote am höchsten. Zudem haben ältere Hausbesitzer ihre Hypothek meist zu einem grossen Teil abbezahlt oder sogar ganz amortisiert.

Künftig müssen sie den Eigenmietwert auf der selbstbewohnten Liegenschaft nicht mehr als Einkommen versteuern. Zwar fällt im Gegenzug der Steuerabzug für die Schuldzinsen ebenfalls weg. Wer sein Haus aber wenig belehnt hat, der wird diese Verschlechterung kaum zu spüren bekommen.

Laut Schätzung des Bundes muss umgekehrt jeder fünfte Hausbesitzer derzeit mit höheren Steuern rechnen. Dies betrifft vor allem solche Eigentümer, die in alten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf wohnen. Sie können künftig den Steuerabzug für Unterhalts- und Renovationskosten nicht mehr geltend machen. Ebenso können Investitionen für energetische Sanierungen zumindest bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden.

Je höher der Zins, desto mehr lohnt sich die Amortisation

Namentlich für Immobilienbesitzer, die ihre Hypothek vollständig abbezahlt haben und keine Sanierung planen, schaut allerdings eine stolze Steuerersparnis heraus, wie die UBS in einer Analyse errechnet hat. Die Kalkulation gilt für eine Familie mit zwei Kindern und zeigt den Mittelwert aller Kantonshauptorte. Bei einer Belehnungsquote von null erreicht der steuerliche Vorteil 5300 Franken im Jahr. Ist das Haus dagegen zu 40 Prozent belehnt, so schrumpft die Ersparnis auf 3500 Franken. Und bei einer Belehnungsquote von 80 Prozent spart die Familie noch 1700 Franken an Steuern.

Diese Berechnung gilt für einen Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent, was der heutigen Situation ziemlich nahe kommt. Derzeit zahlen Hausbesitzer im Schnitt einen Zins von knapp 1,4 Prozent. Wenn das Zinsniveau dereinst wieder steigt, so verschlechtert sich diese Bilanz jedoch rapide. Bereits bei einem Zinssatz von 2 Prozent spart die Familie mit einer Belehnungsquote von 80 Prozent nur noch 200 Franken im Jahr. Bei 3 Prozent zahlt sie im Vergleich zu heute sogar 1900 Franken mehr Steuern. Der Grund liegt darin, dass der im bisherigen System geltende Schuldzinsabzug vor allem bei hohen Zinsen seine Wirkung entfaltet.

Die Berechnung zeigt zudem: Je höher das Zinsniveau, desto grösser wird der Anreiz, die eigene Hypothek zu amortisieren. Denn für den im Beispiel erwähnten Hausbesitzer ohne Belehnung bleibt der Steuervorteil von 5300 Franken stets der gleiche. In diese Kategorie fallen vor allem ältere Eigentümer. Für die Banken bedeutet dies umgekehrt: Solange die Zinsen auf dem gegenwärtig sehr tiefen Zinsniveau bleiben, ist die Gefahr gering, dass das Hypothekarvolumen massiv zurückgeht.

Wer allerdings eine Immobilie neu erwirbt, muss in der Regel auch eine höhere Hypothek aufnehmen. Erst über die Zeit lässt sich der Kredit sukzessiv abtragen. Um diese Gruppe nicht zu benachteiligen, hat der Bund für sie eine grosszügigere Regelung vorgesehen: Im ersten Jahr nach dem Kauf dürfen Verheiratete pauschal 10 000 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen, Alleinstehende 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag pro Jahr um einen Zehntel, bis er nach zehn Jahren ganz verschwindet.

Zusätzlicher Bonus für Erstkäufer

Die steuerlichen Vorteile für die Mehrheit der Hausbesitzer sowie insbesondere für Erstkäufer erhöhen die Attraktivität von Wohneigentum. Dies dürfte die Immobilienpreise weiter nach oben treiben. Die UBS rechnet in einer Studie mit zusätzlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent in den nächsten Jahren. Neuwertige Eigentumswohnungen dürften sich überproportional verteuern. Hingegen ist bei Altbauten mit einer Stagnation zu rechnen, weil die Unterhaltskosten künftig nicht mehr zu einem Steuerabzug führen.

Der Bund geht davon aus, dass die Neuerung erst per 2028 in Kraft tritt. Somit werden etliche Hausbesitzer ihre mittelfristig geplanten Sanierungen vorziehen, um bis dahin noch vom Unterhaltsabzug zu profitieren. Nach diesem Zwischenspurt ist dagegen mit einem Rückgang der Sanierungen zu rechnen. Denn wie die UBS vorrechnet, verteuern sich Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt mit dem Systemwechsel um etwa 20 bis 30 Prozent.

Nach dem Abstimmungsresultat vom Wochenende beginnt für die Hausbesitzer nun das grosse Rechnen. Wie stark sich die Änderungen auswirken, hängt nicht nur vom eigenen Einkommenssteuersatz ab, sondern ebenso vom künftigen Zinsniveau. Ob die Zinsen noch lange auf dem rekordtiefen Niveau verharren, lässt sich allerdings nur schwer voraussagen.

Konkret sank der für den Referenzzinssatz massgebende Durchschnittszinssatz um 7 Basispunkte auf 1,37 Prozent und damit ganz knapp unter den für die Senkung entscheidenden Schwellenwert von 1,38 Prozent. Der Zinssatz wird kaufmännisch gerundet und beim Über- beziehungsweise Unterschreiten des Grenzwerts gleich um 25 Basispunkte angepasst.

Zinssatz dürfte länger tief bleiben

Zuletzt war der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten im März 2025 auf 1,50 Prozent gesenkt worden, nach zwei Erhöhungen Mitte und Ende 2023. Zur Ermittlung des Referenzzinssatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Analysten hatten einen weiteren Rückgang des durchschnittlichen Zinssatzes erwartet, waren sich aber uneinig, ob es schon im September für eine Senkung reicht.

Der Referenzzinssatz dürfte den Analysten zufolge in den nächsten ein bis zwei Jahren zunächst bei 1,25 Prozent verharren. Aufgrund der Trägheit sei ein Anstieg «frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2027 denkbar», sagte kürzlich Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile. «Gut möglich, dass die Mieter sogar noch länger mit keiner Erhöhung rechnen müssen», so der Ökonom weiter. Andere Analysten sehen dagegen schon Ende 2026 wieder die Möglichkeit für einen Anstieg.

Mietzinssenkungen möglich

Ein weiteres Absinken erwarten die Ökonomen nicht, auch wenn der Durchschnittszinssatz noch etwas zurückgehen dürfte. Schon in der langen Zeit der Negativzinsen war der Referenzzins nie unter die Marke von 1,25 gefallen. Für einen noch tieferen Referenzzinssatz brauche es «zwingend eine Rückkehr der Negativzinsen und über Jahre sehr tief bleibende Zinserwartungen», so UBS-Ökonom Fabian Waltert. Dies zeichnet sich aktuell aber nicht ab.

Aus der Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich laut dem BWO nun für Mieterinnen und Mieter im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang von 2,91 Prozent, falls der bisherige Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,50 Prozent beruht. Ansonsten bestehe sogar der Anspruch für eine grössere Mietzinsreduktion. Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können aber weitere Kostenfaktoren, insbesondere die Teuerung, eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen.

Konkret sank der für den Referenzzinssatz massgebende Durchschnittszinssatz um 7 Basispunkte auf 1,37 Prozent und damit ganz knapp unter den für die Senkung entscheidenden Schwellenwert von 1,38 Prozent. Der Zinssatz wird kaufmännisch gerundet und beim Über- beziehungsweise Unterschreiten des Grenzwerts gleich um 25 Basispunkte angepasst.

Zinssatz dürfte länger tief bleiben

Zuletzt war der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten im März 2025 auf 1,50 Prozent gesenkt worden, nach zwei Erhöhungen Mitte und Ende 2023. Zur Ermittlung des Referenzzinssatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Analysten hatten einen weiteren Rückgang des durchschnittlichen Zinssatzes erwartet, waren sich aber uneinig, ob es schon im September für eine Senkung reicht.

Der Referenzzinssatz dürfte den Analysten zufolge in den nächsten ein bis zwei Jahren zunächst bei 1,25 Prozent verharren. Aufgrund der Trägheit sei ein Anstieg «frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2027 denkbar», sagte kürzlich Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile. «Gut möglich, dass die Mieter sogar noch länger mit keiner Erhöhung rechnen müssen», so der Ökonom weiter. Andere Analysten sehen dagegen schon Ende 2026 wieder die Möglichkeit für einen Anstieg.

Mietzinssenkungen möglich

Ein weiteres Absinken erwarten die Ökonomen nicht, auch wenn der Durchschnittszinssatz noch etwas zurückgehen dürfte. Schon in der langen Zeit der Negativzinsen war der Referenzzins nie unter die Marke von 1,25 gefallen. Für einen noch tieferen Referenzzinssatz brauche es «zwingend eine Rückkehr der Negativzinsen und über Jahre sehr tief bleibende Zinserwartungen», so UBS-Ökonom Fabian Waltert. Dies zeichnet sich aktuell aber nicht ab.

Aus der Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich laut dem BWO nun für Mieterinnen und Mieter im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang von 2,91 Prozent, falls der bisherige Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,50 Prozent beruht. Ansonsten bestehe sogar der Anspruch für eine grössere Mietzinsreduktion. Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können aber weitere Kostenfaktoren, insbesondere die Teuerung, eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen.

Die Mieten in der Schweiz variieren von Ortschaft zu Ortschaft stark. Die Daten, die vom Lausanner Unternehmen Lookmove erhoben und exklusiv an watson weitergegeben wurden, zeigen diese Unterschiede deutlich.

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Alte Mauern neu entdeckt

Das 1341 errichtete Haus Tannen über dem Vierwaldstättersee gehört zu den ältesten Holzhäusern Europas.Stiftung Ferien im Baudenkmal / Studio Gataric

Ferien im Baudenkmal: Eine Stiftung in der Schweiz vermietet liebevoll restaurierte Häuser und Wohnungen in den Bergen.

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