Diesen Einfluss hat die Lex Koller auf den Zürcher Wohnungsmarkt — Tsri

Die Nachricht war eine Überraschung: Der Bundesrat will die Lex Koller verschärfen. Jenes Gesetz, das verhindern soll, dass Personen aus dem Ausland Grundstücke in der Schweiz kaufen.

Die Meldung hat in den letzten Tagen eine Debatte ausgelöst, in der es auf den ersten Blick um Ferienhäuser in Bergregionen und um Expats geht, denen eine Eigentumswohnung verwehrt würde.

Doch der eigentliche Paukenschlag folgt am Schluss der Mitteilung: Der Bundesrat will Personen im Ausland den Erwerb von börsenkotierte Anteilen an Wohnimmo-Firmen sowie von Immobilienfonds verbieten. 

Der Bundesrat will damit ein Schlupfloch in der Lex Koller schliessen. Seit 1983 machte das Gesetz den Wohnungskauf für Personen aus dem Ausland quasi unmöglich. Doch Aktien einer Immobilienfirma oder Anteile an Immobilienfonds durften sie weiterhin erwerben. 

Wie viel ausländisches Geld aber steckt im Zürcher Wohnungsmarkt? Diese Frage blieb aufgrund der fehlenden Datenlage bislang unbeantwortet.

In einer exklusiven Recherche haben «Tsüri.ch» und das «WAV Recherchekollektiv» die Daten des Zürcher Grundbuchs ausgewertet. Die Auswertungen zeigen: Zehn börsenkotierte Unternehmen besitzen zusammen 1,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht rund neun Prozent des gesamtem Stadtzürcher Wohnraums. Oder auch einem Drittel des Wohnraums, der kommerziellen Unternehmen gehört.

Als die Lex Koller in den 70er- und 80er-Jahren entstand, warnten Politiker:innen vor reichen Ausländer:innen, die den Schweizer:innen das Chalet wegschnappten.

Seither hat sich das Bild verschoben: In den vergangenen 50 Jahren drang internationales Kapital in den Schweizer Immobilienmarkt. Aus Häusern wurden Assets, aus Wohnraum eine Anlageklasse. 

Sonderfall Zürcher Wohnungsmarkt

Rückblick auf die Entwicklung des Stadtzürcher Wohnungsmarkts: 2024 markierte einen Kipppunkt. Erstmals besassen private Gesellschaften, wie Versicherungen oder Pensionskassen mehr als Privatpersonen. 

Zürich sei in Sachen Immobilien ein Sonderfall, sagt Francisco Amaral, Professor für Immobilienbewirtschaftung an der Universität Zürich. Einerseits wegen des überdurchschnittlich hohen Anteils privater Gesellschaften, andererseits wegen der Preisentwicklung der letzten Jahre.

«In den letzten 10 bis 15 Jahren sind die Immobilienpreise schweizweit gestiegen, in Zürich jedoch besonders stark», sagt Amaral. 

Gemäss Daten der Stadt hat sich der Preis für bebaute Grundstücke allein seit 2010 mehr als verdoppelt. Damals kostete ein Quadratmeter Boden in Zürich 4300 Franken, 2025 waren es 10’180 Franken. 

Für Anleger:innen ist Zürich ein attraktiver Standort. Amaral nennt drei Gründe: die hohe Nachfrage, das begrenzte Angebot und eine stabile Währung. Gerade in unsicheren Zeiten würde Kapital oft in solche Märkte fliessen; Immobilien gelten dort als sichere Anlage.

Bis zu einem Drittel ausländisches Aktionariat

Zurück zu den zehn börsenkotierten Unternehmen. Der Bundesrat will Personen aus dem Ausland künftig verbieten, in deren Fonds zu investieren oder deren Aktien zu kaufen. Bis anhin durften ausländische Investor:innen bei Immobiliengesellschaften, die ihre Liegenschaften direkt besitzen und bewirtschaften, bis zu einem Drittel der Aktien besitzen.

Auf Anfrage schreibt etwa die Mobimo, dass nur 7,8 Prozent ihrer im Handelsregister eingetragenen Aktien in der Hand von Personen im Ausland seien.

Anders wirkt das Gesetz bei Immobilienfonds, für die bislang keine Vorgaben zum Anteil ausländischer Investor:innen galten. Da geht es nicht darum, wer die Mutterkonzerne wie UBS oder Swiss Life besitzt, sondern, wer in deren Fonds investiert.

Will man erfahren, wie gross dort der Anteil ausländischen Kapitals ist, wird die Sache komplex. Denn Immobilienfonds sind verschachtelte Konstrukte.

Im Zentrum steht hier die UBS. Sie hält einen Grossteil ihrer Immobilien in Fondstrukturen. Doch auch Swiss Life, Zurich Insurance oder die AXA bieten solche «Anlagevehikel» an.

Diese zu kennen wäre eigentlich die Grundlage, um die Verschärfung der Lex Koller faktenbasiert diskutieren zu können. Das Problem: Die Fondsgesellschaften weisen den Anteil ausländischer Investor:innen nicht aus.

Niemand weiss, wer in Immobilienfonds investiert

Die Swiss Life schreibt auf Anfrage, dass nur sieben Prozent ihrer Wohnungen in einem Immobilienfonds gehalten werden. Dabei handle es sich um einen Fonds, der ausschliesslich eine Bewilligung für den Vertrieb in der Schweiz habe und sich daher an Schweizer Investor:innen richte.

Auch die UBS berichtet: «Unsere Schweizer Immobilienanlage-Lösungen sind ausschliesslich für den Vertrieb in der Schweiz zugelassen.» 

Die AXA schreibt: «Die Anlagegelder in unseren Anlagegefässen stammen ausschliesslich von Schweizer Vorsorgeeinrichtungen.»

Zurich, Helvetia Baloise und Allianz haben auf entsprechende Anfragen nicht reagiert. 

Während die Antwort der AXA etwas Klarheit schafft, sind jene von UBS und Swiss Life, den beiden grössten börsenkotierten Investor:innen am Zürcher Wohnungsmarkt, wenig hilfreich.

Denn: Selbst wenn Immobilienfonds nur in der Schweiz vertreiben werden dürfen, sagt das nichts über den Standort der Käufer:innen aus. Diese können auch dann noch aus dem Ausland stammen.

Auf Anfrage schreibt selbst die eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma), sie wisse nicht, wie viel ausländisches Kapital in Schweizer Immobilienfonds steckt.

Bei derart komplexen Besitzverhältnissen, wird auch die Kontrolle zur Herausforderung. Wird die Lex Koller verschärft, sollen die Kund:innen beim ersten Kontakt schon geprüft werden. Rückwirkend hingegen werde die Verschärfung nicht angewandt, schreibt das Eidgenössische Justizdepartement.

Beratungsfirmen warnen vor Verschärfung 

Donato Scognamiglio, EVP-Kantonsrat und Immobilienfachmann ist besorgt: «Bei den börsenkotierten Unternehmen ist jetzt Feuer unterm Dach.» 

Müsse eine UBS sich bei jedem Verkauf eines Fondsanteils überlegen, ob die Person im Ausland sitzt oder nicht, bedeute das einen grossen Mehraufwand. «Wenn wir so stark regulieren, ist das ein Todesstoss für das Vertrauen in den Markt.»

Scognamiglio anerkennt das Argument der Lex-Koller-Unterstützer:innen: Zu viel Kapital könne die Preise in die Höhe treiben. Er verweist aber auf Zeiten, etwa nach dem Immobiliencrash in den 90ern, wo man froh gewesen sei um ausländische Investor:innen.

Auch die Beratunsgfirmen Fahrländer Partner Raumentwicklung und Jones Lang LaSalle raten von einer Verschärfung ab. Im Wesentlichen kommen beide zum selben Schluss: Ausländisches Kapital habe wenig Einfluss auf den Schweizer Mietmarkt. Bei Immobilienfonds sei weniger entscheidend, wer die Anteile halte, so Daniel Stocker, Studienautor der JLL, als wer die Anlagen steuere: das Fondsmanagement – und dieses sitzte in der Schweiz.

Gemäss Schätzung von Fahrländer Partner könnte etwa 5,32 Milliarden Franken ausländisches Kapital in Schweizer Immobilienfonds zirkulieren. Das sei aber kein Problem, denn «die Investoren, die Anteile von Fonds erwerben, interessieren sich für die Anlage von Kapital und nicht für den Grundbesitz und die Einflussnahme darauf». 

Aus Sicht der neu vorgelegten Lex Koller spielt das jedoch keine Rolle. Entscheidend ist, wo die wirtschaftlich Berechtigten, also die Anleger:innen dieser Fonds, ihren Wohnsitz haben.

Auch Jacqueline Badran widerspricht. Die SP-Nationalrätin fordert seit Jahren, dass die Lockerungen im Gesetz rückgängig gemacht werden.

Für sie ist die Lex Koller eines von mehreren notwendigen Mitteln gegen eine Immobilienwirtschaft, über die «eine völlig widersinnige Logik mit extrem preistreibender Wirkung gestülpt wurde.»

Badran will mit Lex Koller «widersinnige Logik» stoppen

Das Problem seien nicht nur die Zu- und Abflüsse ausländischer Gelder, sondern auch, was diese hierzulande auslösten.

Kapital sei in der Schweiz, so Badran, nie der limitierende Faktor gewesen. Mit der Lockerung der Lex Koller 2005 seien aber zusätzliche, verdrängende Mittel in den Markt eingetreten – mit spürbaren Folgen. «Mehr Kapital, das um den immer selben Boden buhlt – die Preise steigen.» Für die SP-Politikerin der Grund für den Boom der Liegenschaftspreise.

Internationale Akteur:innen hätten so ihre Logik in börsenkotierten Immobilienfirmen und Fonds durchgesetzt. Eine Logik, die sich an den Aufwertungsgewinnen in den Bilanzen der Immobilien-Firmen und den daraus resultierenden Dividenden orientiere.

Dort werde der Wert einer Immobilie nicht an ihrer Substanz, sondern am künftigen Ertrag gemessen – ein Haus sei in dieser Logik genau so viel wert, wie es in Zukunft an Mieterträgen verspricht. «So wurde unser Wohnraum zu einem reinen Finanzprodukt, dessen einziger Zweck es ist, durch immer höhere Mieten die Bilanzwerte der Immobilien zu erhöhen, erhöhen und erhöhen», so Badran.

Bereits 2013 schlug der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller vor. Damals scheiterte die Vorlage am bürgerlichen Ständerat. 

Nun nimmt das Gesetz erneut einen Anlauf durch die Säle und Hinterzimmer von Bundesbern. Die Vernehmlassung dauert bis am 15. Juli.

Redaktionelle Mitarbeit: Luca Obertüfer und Lukas von Blarer.

Das «WAV» ist ein Recherchekollektiv aus Zürich. Es recherchiert unabhängig, kooperiert mit Medien in der ganzen Schweiz und macht investigativen Journalismus für alle zugänglich.

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Die Nachricht war eine Überraschung: Der Bundesrat will die Lex Koller verschärfen. Jenes Gesetz, das verhindern soll, dass Personen aus dem Ausland Grundstücke in der Schweiz kaufen.

Die Meldung hat in den letzten Tagen eine Debatte ausgelöst, in der es auf den ersten Blick um Ferienhäuser in Bergregionen und um Expats geht, denen eine Eigentumswohnung verwehrt würde.

Doch der eigentliche Paukenschlag folgt am Schluss der Mitteilung: Der Bundesrat will Personen im Ausland den Erwerb von börsenkotierte Anteilen an Wohnimmo-Firmen sowie von Immobilienfonds verbieten. 

Der Bundesrat will damit ein Schlupfloch in der Lex Koller schliessen. Seit 1983 machte das Gesetz den Wohnungskauf für Personen aus dem Ausland quasi unmöglich. Doch Aktien einer Immobilienfirma oder Anteile an Immobilienfonds durften sie weiterhin erwerben. 

Wie viel ausländisches Geld aber steckt im Zürcher Wohnungsmarkt? Diese Frage blieb aufgrund der fehlenden Datenlage bislang unbeantwortet.

In einer exklusiven Recherche haben «Tsüri.ch» und das «WAV Recherchekollektiv» die Daten des Zürcher Grundbuchs ausgewertet. Die Auswertungen zeigen: Zehn börsenkotierte Unternehmen besitzen zusammen 1,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht rund neun Prozent des gesamtem Stadtzürcher Wohnraums. Oder auch einem Drittel des Wohnraums, der kommerziellen Unternehmen gehört.

Als die Lex Koller in den 70er- und 80er-Jahren entstand, warnten Politiker:innen vor reichen Ausländer:innen, die den Schweizer:innen das Chalet wegschnappten.

Seither hat sich das Bild verschoben: In den vergangenen 50 Jahren drang internationales Kapital in den Schweizer Immobilienmarkt. Aus Häusern wurden Assets, aus Wohnraum eine Anlageklasse. 

Sonderfall Zürcher Wohnungsmarkt

Rückblick auf die Entwicklung des Stadtzürcher Wohnungsmarkts: 2024 markierte einen Kipppunkt. Erstmals besassen private Gesellschaften, wie Versicherungen oder Pensionskassen mehr als Privatpersonen. 

Zürich sei in Sachen Immobilien ein Sonderfall, sagt Francisco Amaral, Professor für Immobilienbewirtschaftung an der Universität Zürich. Einerseits wegen des überdurchschnittlich hohen Anteils privater Gesellschaften, andererseits wegen der Preisentwicklung der letzten Jahre.

«In den letzten 10 bis 15 Jahren sind die Immobilienpreise schweizweit gestiegen, in Zürich jedoch besonders stark», sagt Amaral. 

Gemäss Daten der Stadt hat sich der Preis für bebaute Grundstücke allein seit 2010 mehr als verdoppelt. Damals kostete ein Quadratmeter Boden in Zürich 4300 Franken, 2025 waren es 10’180 Franken. 

Für Anleger:innen ist Zürich ein attraktiver Standort. Amaral nennt drei Gründe: die hohe Nachfrage, das begrenzte Angebot und eine stabile Währung. Gerade in unsicheren Zeiten würde Kapital oft in solche Märkte fliessen; Immobilien gelten dort als sichere Anlage.

Bis zu einem Drittel ausländisches Aktionariat

Zurück zu den zehn börsenkotierten Unternehmen. Der Bundesrat will Personen aus dem Ausland künftig verbieten, in deren Fonds zu investieren oder deren Aktien zu kaufen. Bis anhin durften ausländische Investor:innen bei Immobiliengesellschaften, die ihre Liegenschaften direkt besitzen und bewirtschaften, bis zu einem Drittel der Aktien besitzen.

Auf Anfrage schreibt etwa die Mobimo, dass nur 7,8 Prozent ihrer im Handelsregister eingetragenen Aktien in der Hand von Personen im Ausland seien.

Anders wirkt das Gesetz bei Immobilienfonds, für die bislang keine Vorgaben zum Anteil ausländischer Investor:innen galten. Da geht es nicht darum, wer die Mutterkonzerne wie UBS oder Swiss Life besitzt, sondern, wer in deren Fonds investiert.

Will man erfahren, wie gross dort der Anteil ausländischen Kapitals ist, wird die Sache komplex. Denn Immobilienfonds sind verschachtelte Konstrukte.

Im Zentrum steht hier die UBS. Sie hält einen Grossteil ihrer Immobilien in Fondstrukturen. Doch auch Swiss Life, Zurich Insurance oder die AXA bieten solche «Anlagevehikel» an.

Diese zu kennen wäre eigentlich die Grundlage, um die Verschärfung der Lex Koller faktenbasiert diskutieren zu können. Das Problem: Die Fondsgesellschaften weisen den Anteil ausländischer Investor:innen nicht aus.

Niemand weiss, wer in Immobilienfonds investiert

Die Swiss Life schreibt auf Anfrage, dass nur sieben Prozent ihrer Wohnungen in einem Immobilienfonds gehalten werden. Dabei handle es sich um einen Fonds, der ausschliesslich eine Bewilligung für den Vertrieb in der Schweiz habe und sich daher an Schweizer Investor:innen richte.

Auch die UBS berichtet: «Unsere Schweizer Immobilienanlage-Lösungen sind ausschliesslich für den Vertrieb in der Schweiz zugelassen.» 

Die AXA schreibt: «Die Anlagegelder in unseren Anlagegefässen stammen ausschliesslich von Schweizer Vorsorgeeinrichtungen.»

Zurich, Helvetia Baloise und Allianz haben auf entsprechende Anfragen nicht reagiert. 

Während die Antwort der AXA etwas Klarheit schafft, sind jene von UBS und Swiss Life, den beiden grössten börsenkotierten Investor:innen am Zürcher Wohnungsmarkt, wenig hilfreich.

Denn: Selbst wenn Immobilienfonds nur in der Schweiz vertreiben werden dürfen, sagt das nichts über den Standort der Käufer:innen aus. Diese können auch dann noch aus dem Ausland stammen.

Auf Anfrage schreibt selbst die eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma), sie wisse nicht, wie viel ausländisches Kapital in Schweizer Immobilienfonds steckt.

Bei derart komplexen Besitzverhältnissen, wird auch die Kontrolle zur Herausforderung. Wird die Lex Koller verschärft, sollen die Kund:innen beim ersten Kontakt schon geprüft werden. Rückwirkend hingegen werde die Verschärfung nicht angewandt, schreibt das Eidgenössische Justizdepartement.

Beratungsfirmen warnen vor Verschärfung 

Donato Scognamiglio, EVP-Kantonsrat und Immobilienfachmann ist besorgt: «Bei den börsenkotierten Unternehmen ist jetzt Feuer unterm Dach.» 

Müsse eine UBS sich bei jedem Verkauf eines Fondsanteils überlegen, ob die Person im Ausland sitzt oder nicht, bedeute das einen grossen Mehraufwand. «Wenn wir so stark regulieren, ist das ein Todesstoss für das Vertrauen in den Markt.»

Scognamiglio anerkennt das Argument der Lex-Koller-Unterstützer:innen: Zu viel Kapital könne die Preise in die Höhe treiben. Er verweist aber auf Zeiten, etwa nach dem Immobiliencrash in den 90ern, wo man froh gewesen sei um ausländische Investor:innen.

Auch die Beratunsgfirmen Fahrländer Partner Raumentwicklung und Jones Lang LaSalle raten von einer Verschärfung ab. Im Wesentlichen kommen beide zum selben Schluss: Ausländisches Kapital habe wenig Einfluss auf den Schweizer Mietmarkt. Bei Immobilienfonds sei weniger entscheidend, wer die Anteile halte, so Daniel Stocker, Studienautor der JLL, als wer die Anlagen steuere: das Fondsmanagement – und dieses sitzte in der Schweiz.

Gemäss Schätzung von Fahrländer Partner könnte etwa 5,32 Milliarden Franken ausländisches Kapital in Schweizer Immobilienfonds zirkulieren. Das sei aber kein Problem, denn «die Investoren, die Anteile von Fonds erwerben, interessieren sich für die Anlage von Kapital und nicht für den Grundbesitz und die Einflussnahme darauf». 

Aus Sicht der neu vorgelegten Lex Koller spielt das jedoch keine Rolle. Entscheidend ist, wo die wirtschaftlich Berechtigten, also die Anleger:innen dieser Fonds, ihren Wohnsitz haben.

Auch Jacqueline Badran widerspricht. Die SP-Nationalrätin fordert seit Jahren, dass die Lockerungen im Gesetz rückgängig gemacht werden.

Für sie ist die Lex Koller eines von mehreren notwendigen Mitteln gegen eine Immobilienwirtschaft, über die «eine völlig widersinnige Logik mit extrem preistreibender Wirkung gestülpt wurde.»

Badran will mit Lex Koller «widersinnige Logik» stoppen

Das Problem seien nicht nur die Zu- und Abflüsse ausländischer Gelder, sondern auch, was diese hierzulande auslösten.

Kapital sei in der Schweiz, so Badran, nie der limitierende Faktor gewesen. Mit der Lockerung der Lex Koller 2005 seien aber zusätzliche, verdrängende Mittel in den Markt eingetreten – mit spürbaren Folgen. «Mehr Kapital, das um den immer selben Boden buhlt – die Preise steigen.» Für die SP-Politikerin der Grund für den Boom der Liegenschaftspreise.

Internationale Akteur:innen hätten so ihre Logik in börsenkotierten Immobilienfirmen und Fonds durchgesetzt. Eine Logik, die sich an den Aufwertungsgewinnen in den Bilanzen der Immobilien-Firmen und den daraus resultierenden Dividenden orientiere.

Dort werde der Wert einer Immobilie nicht an ihrer Substanz, sondern am künftigen Ertrag gemessen – ein Haus sei in dieser Logik genau so viel wert, wie es in Zukunft an Mieterträgen verspricht. «So wurde unser Wohnraum zu einem reinen Finanzprodukt, dessen einziger Zweck es ist, durch immer höhere Mieten die Bilanzwerte der Immobilien zu erhöhen, erhöhen und erhöhen», so Badran.

Bereits 2013 schlug der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller vor. Damals scheiterte die Vorlage am bürgerlichen Ständerat. 

Nun nimmt das Gesetz erneut einen Anlauf durch die Säle und Hinterzimmer von Bundesbern. Die Vernehmlassung dauert bis am 15. Juli.

Redaktionelle Mitarbeit: Luca Obertüfer und Lukas von Blarer.

Das «WAV» ist ein Recherchekollektiv aus Zürich. Es recherchiert unabhängig, kooperiert mit Medien in der ganzen Schweiz und macht investigativen Journalismus für alle zugänglich.

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