HIAG Immobilien : Jahresbericht 2025

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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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TEXT:

Geschäftsbericht

2025

‌HIAG

Geschäftsbericht 2025

Inhalt

Einleitung

Finanzbericht

Jahresrechnung Holding

Schlüsselkennzahlen

Konsolidierte Bilanz

Bilanz

Unsere Stärken

Konsolidierte Erfolgsrechnung

Erfolgsrechnung

Strategie & Geschäftsmodell

Konsolidierte Geldflussrechnung

Anhang

Aktieninformation

Konsolidierter Eigenkapitalnachweis

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Lagebericht

Konsolidierte Segmentberichterstattung

Aktionärsbrief

Anhang zum konsolidierten Jahresabschluss

Geschäftsentwicklung

Bericht der Revisionsstelle zur konsolidierten Jahresrechnung

Corporate Governance

Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten

Grundsätze

Alternative Performance-Kennzahlen

Verwaltungsrat

Liegenschaftsspiegel

Geschäftsleitung

Bestandsportfolio

Weitere Informationen

Entwicklungsportfolio

Vergütungsbericht

Detailangaben zu den Projekten

Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht

2025

Geschäftsbericht

«Gemeinsam schaffen wir auf unseren Arealen für Menschen und Unternehmen ganzheitliche Lebensräume der Zukunft.»

‌HIAG‌

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 4

Einleitung

Einleitung 4

Schlüsselkennzahlen 5

Unsere Stärken 8

Strategie & Geschäftsmodell 9

Aktieninformation 12

‌HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 5

Das Wichtigste in Kürze Schlüsselkennzahlen

6 78

5 F G H

E 1

4 D

nach Nutzungen ●

nach Kantonen ●

Marktwerte der Immobilienanlagen Marktwerte der Immobilienanlagen

nach Nutzungen1per 31.12.2025 nach Kantonen per 31.12.2025

1 Industrie / Gewerbe

32.5%

Zürich

34.4%

2 Bauland

23.7%

Aargau

24.1%

3 Wohnen

15.1%

Genf

11.7%

4 Verkauf

10.8%

Zug

9.7%

5 Büro

10.1%

Solothurn

8.1%

6 Distribution / Logistik

5.6%

Basel-Landschaft

4.6%

7 Wohn- / Geschäftsliegenschaft

1.0%

St. Gallen

3.4%

8 Übrige

1.1%

Übrige

4.0%

93%

1 Die Berechnungen der Nutzungsarten richten sich nach den Hauptnutzungen der Liegenschaften.

des Immobilienportfolios der HIAG

befinden sich in den Regionen Zürich, Aargau, Genf, Zug, Solothurn und Basel-Landschaft.

HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 6

70.7

77.2

75.1

79.3

75.6

Immobilienportfolio in Mio. CHF

Soll-Mietertrag, Leerstand und Leerstandsquote in Mio. CHF

10.7

6.4

7.6

4.9

4.0

3.0

3.2

2.5

3.2

2.4

1’926.4

1’784.4

1’897.7

1’961.3

2’005.8

1’137.7

646.8

1’223.2

703.2

782.5

1’115.2

735.1

1’226.2

798.2

1’207.7

2021 2022 2023 2024 2025 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

◼◼ Entwicklungsportfolio

Bestandsportfolio

◼◼ Soll-Mietertrag

Leerstand

89.3

99.4

115.1

63.1

67.7

70.3

75.6

77.4

Reingewinn in Mio. CHF

Liegenschaftsertrag in Mio. CHF

47.0

75.2

2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025

HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 7

Finanzielle Kennzahlen 31.12.2025 31.12.2024

Liegenschaftsertrag TCHF 77’355 75’595

Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen TCHF 51’405 26’006

davon im Bestandsportfolio TCHF 14’153 -3’816
davon im Entwicklungsportfolio TCHF 37’251 29’823

EBITDA TCHF 139’761 93’831

Reingewinn TCHF 115’105 75’162

Reingewinn vor Wertänderung TCHF 68’666 51’812

Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit TCHF 20’112 94’308

Geldfluss aus Investitionstätigkeit TCHF -2’733 -39’282

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit TCHF -23’160 -42’672

Flüssige Mittel TCHF 31’882 37’676

Eigenkapital TCHF 1’207’690 1’124’646

Eigenkapitalquote % 57.0 55.2

Eigenkapitalrendite % 9.9 6.8

Durchschnittlicher Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten

(Periode) % 1.7 1.8

LTV-Ratio brutto % 38.9 39.3

LTV-Ratio netto % 37.3 37.3

Bilanzsumme TCHF 2’119’581 2’038’909

Anzahl Vollzeitkräfte FTE 73.9 86.0
davon Immobilien FTE 73.9 73.0
davon Jaeger et Bosshard SA FTE – 13.0

Portfoliokennzahlen 31.12.2025 31.12.2024

Immobilienportfolio TCHF 2’005’846 1’961’310
davon Bestandsportfolio TCHF 1’207’656 1’226’227
davon Entwicklungsportfolio TCHF 798’191 735’083

Bruttorendite Bestandsliegenschaften % 5.3 5.5

Nettorendite Bestandsliegenschaften % 4.2 4.6

Marktwerte der Immobilien TCHF 1’958’603 1’909’384

Anzahl bewertete Liegenschaften Anzahl 94 106
davon Bestandsliegenschaften Anzahl 53 61
davon Entwicklungsliegenschaften Anzahl 41 45

Anzahl bewertete Areale (Bestand und Entwicklung) Anzahl 36 41

Weighted Average (Unexpired) Lease Terms – WAULT

Gesamtportfolio Jahre 6.5 6.4

WAULT top 15 Mieter Jahre 7.1 7.8

Investitionen in Immobilienanlagen TCHF 89’488 78’925
davon im Bestandsportfolio TCHF 2’289 5’507
davon im Entwicklungsportfolio TCHF 87’199 73’393
davon Akquisitionen/Arrondierungen TCHF – 25

Investitionen in Promotionen TCHF 24’411 20’983

Alternative Performance-Kennzahlen¹ 31.12.2025 31.12.2024

Adjustiertes Eigenkapital (NAV) TCHF 1’325’419 1’254’978

Adjustiertes Eigenkapital (NAV) pro Aktie CHF 131.04 124.22

Funds from Operations (FFO) I TCHF 53’295 50’609

FFO I pro Aktie CHF 5.3 5.0

1Siehe hierzu «Definition alternative Perfomance-Kennzahlen» auf Seite 83 ff.

Kennzahlen pro Aktien

31.12.2025

31.12.2024

Ausstehende Aktien

Anzahl

10’114’709

10’102’871

Durchschnittlich ausstehende Aktien

Anzahl

10’110’375

10’102’379

Ergebnis pro Aktie (EPS)

CHF

11.38

7.44

EPS vor Wertänderung

CHF

6.79

5.13

Dividende pro Aktie¹

CHF

3.70

3.30

Payout-Ratio²

54.50

64.45

Dividendenrendite

3.12

3.86

Eigenkapital (NAV) pro ausstehende Aktie exkl. latente Steuern

CHF

127.85

119.70

Eigenkapital (NAV) pro ausstehende Aktie inkl. latente Steuern

CHF

119.40

111.32

1 Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 23. April 2026 für das Geschäftsjahr 2025. Die Ausschüttung erfolgt zu 98% aus den Reserven aus Kapitaleinlagen.

2 Dividenden Ausschüttung im Verhältnis zum Reingewinn abzüglich Wertänderung im Berichtsjahr.

‌HIAG

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Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 8

Unsere Stärken

Langfristig ausgelegtes Geschäftsmodell unterstützt von nachhaltiger Vision des Ankeraktionärs

Integriertes Geschäftsmodell mit drei profitablen Geschäftsfeldern

Fokussierte Nachhaltigkeitsstrategie und nachhaltige Energieproduktion aus eigenen Solar- und Wasserkraftwerken

Solide Finanzstruktur, stabile Cashflows und nachhaltige Dividendenpolitik

Erfolgreicher Wachstumskurs mit Fokus auf dem profitablen Kerngeschäft Immobilien

Hinsichtlich Marktsegmenten, Mieterstruktur und Standorten breit abgestütztes Immobilienportfolio

Kontinuierliche Wertsteigerungen und langfristiges Entwicklungspotenzial in Wachstumssegmenten

Langfristig orientierte, flexible Investitionspolitik unterstützt durch Cashflow aus Kapitalrecycling

‌HIAG

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Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 9

Strategie & Geschäftsmodell

Strategie

Das integrierte Geschäftsmodell deckt die Wertschöpfungskette über den gesamten Lebenszyklus einer Liegenschaft ab. Kernele-mente sind das Portfolio-/Asset-Management mit einer eigenen Bewirtschaftung, die Arealentwicklung sowie das Transaktionsmanagement zur kontinuierlichen Optimierung des Portfolios und Umsetzung der Kapitalrecyclingstrategie.

Die Anlagestrategie ist auf Wohn-, Gewerbe- und Industrieflächen in wirtschaftlichen Kernregionen und zukunftsorientierten Wachs-tumsregionen der Deutsch- und Westschweiz ausgerichtet.

Das Immobilienportfolio wird kontinuierlich ausgebaut – einerseits durch die Realisierung von Entwicklungsprojekten und deren Überführung in den Bestand, andererseits durch gezielte Zukäufe von ertragsstarken Renditeliegenschaften. Angestrebt werden breit abgestützte und stabile Mieteinnahmen aus dem Renditeportfolio und somit eine kontinuierlich wachsende Dividendenbasis. HIAG konzentriert sich auf ausgewählte Entwicklungsliegenschaften an zukunftsfähigen Standorten und mit einem vorteilhaften Rendite-Risiko-Profil. Das Transaktionsgeschäft bietet attraktives Gewinnpotenzial und ermöglicht effektives Kapital-Recycling. Der Verkauf von nicht mehr strategiekonformen Be-stands- und Entwicklungsliegenschaften generiert massgebliche Mittel, die sowohl in die Realisierung renditestarker Entwicklungsprojekte wie auch in Zukäufe von hochwertigen Liegenschaften fliessen.

Mit Zugang zum Kapitalmarkt als börsennotiertes Unternehmen und einer grundsoliden Bilanz gepaart mit dem langfristig orientierten Ankeraktionariat verfügt HIAG über hohe wirtschaftliche Schlagkraft. Marktentwicklungen werden mit einer unternehmerischen Firmenkultur, kurzen Entscheidungswegen und einem qualifizierten Mitarbeiterstab proaktiv genutzt.

Als verantwortungsbewusstes Unternehmen schafft HIAG ökonomischen sowie ökologischen und gesellschaftlichen Mehrwert und verfolgt eine investorenfreundliche Ausschüttungspolitik.

Geschäftsmodell

Das Geschäftsmodell von HIAG umfasst die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien: Portfolio-/Asset-Management, Arealentwicklung und Transaktionsmanagement. Wir investieren in Wohn-, Gewerbe- und Industrieflächen in wirtschaftsstarken Schweizer Regionen, bauen das Portfolio durch Entwicklungsprojekte und Zukäufe aus und sichern damit stabile Mieteinnahmen und eine wachsende Dividendenbasis. Das Transaktionsgeschäft bietet attraktives Gewinnpotenzial und ermöglicht effektives Kapital-Recycling. Der Zugang zum Kapitalmarkt und die grundsolide Bilanz ermöglichen hohe Finanzierungsflexibilität und wirtschaftliche Schlagkraft. Mit diesem Geschäftsmodell bietet HIAG auf ihren Arealen für Menschen und Unternehmen ganzheitliche Lebensräume der Zukunft und schafft damit ökonomischen sowie ökologischen und gesellschaftlichen Mehrwert.

Portfolio-/Asset-Management

HIAG legt grossen Wert auf den persönlichen Kontakt mit Mietern, Behörden und weiteren Anspruchsgruppen durch ihre aktive und eigene Bewirtschaftung und Hauswartung. Das ist in Verbindung mit einem attraktiven Mietermix die Mietertragsbasis von HIAG und unterstützt eine kontinuierliche Wertschöpfung des Immobilienportfolios, das sich aus Wohn-, Gewerbe- und Industrieflächen in wirtschaftsstarken Schweizer Regionen zusammensetzt. Das Immobilienportfolio wird durch die Realisierung von Entwicklungsprojekten und deren Überführung in den Bestand sowie durch gezielte Zukäufe von ertragsstarken Renditeliegenschaften weiter ausgebaut. Daraus ergeben sich breit abgestützte und stabile Mieteinnahmen aus dem Renditeportfolio und somit eine kontinuierlich wachsende Dividendenbasis. Ein weiteres wichtiges Element der Arealbewirtschaftung sind Übergangsnutzungen. Sie erlauben mit einer schrittweisen Öffnung und Belebung der Areale eine kontinuierliche Entwicklung und sukzessive Wertsteigerungen des Immobilienportfolios.

Mehr über das Portfolio und Assetmanagement

Transaktionen

HIAG optimiert mit gezielten Transaktionen kontinuierlich die Qualität und die Ertragskraft ihres Immobilienportfolios. Zu- und Verkäufe ergänzen das organische Wachstum und liefern einen Beitrag zur langfristigen Wertschöpfung. Das Transaktionsgeschäft bietet ein attraktives Gewinnpotenzial und ermöglicht effektives Kapital-Recycling: Der Verkauf von ausgewählten Bestands- und Entwicklungsliegenschaften generiert massgebliche Mittel, die sowohl in die Realisierung renditestarker Entwicklungsprojekte wie auch in Zukäufe von hochwertigen Liegenschaften fliessen. Dank dem finanziellen Spielraum, den profunden Marktkenntnis-sen und einem erfahrenen Team ist HIAG in der Lage, auch kurzfristige Opportunitäten erfolgreich wahrzunehmen.

Mehr über Transaktionen

HIAG

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Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 10

Arealentwicklung

Im Zentrum der Arealentwicklung von HIAG steht eine nachhaltige Wertschöpfung im Interesse aller Anspruchsgruppen. HIAG konzentriert sich auf ausgewählte Entwicklungsliegenschaften an zukunftsfähigen Standorten und einem vorteilhaften Rendite-Risiko-Profil. Potenzial für Wertsteigerungen bieten die Identifizierung der optimalen Nutzung einer Immobilie, eine massgeschneiderte Produktgestaltung für Mieter und die aktive Vermarktung sowie das straffe Prozess- und Kostenmanagement. HIAG bietet auf ihren Arealen für Menschen und Unternehmen ganzheitliche Lebensräume der Zukunft und schafft damit ökonomischen sowie ökologischen und gesellschaftlichen Mehrwert.

Mehr über Arealentwicklung

Highlights aus dem Geschäftsjahr 2025

Schärfung der Unternehmensstrategie

Aus einer Position der Stärke nutzte HIAG die Chance, die Unternehmensstrategie gezielt zu schärfen. Die drei strategischen Geschäftsfelder Arealentwicklung, Portfolio-/Asset-Management und Transaktionen bleiben unverändert Kernbestandteile der Strategie, wurden jedoch neu ausbalanciert. Künftig gewinnt das Bestandsportfolio als stabile und nachhaltig wachsende Ertragsbasis weiter an Bedeutung. Parallel dazu intensiviert HIAG das Transaktionsgeschäft, um das Kapital-Recycling zu stärken und zusätzliche Renditepotenziale zu erschliessen. Die Projekt- und Arealentwicklung bleibt ein zentraler Wachstums- und Ertragstrei-ber mit attraktivem Risiko-/Rendite-Profil. Mit einem diversifizier-ten Portfolio, einer gut gefüllten Projektpipeline sowie hoher Transaktionskompetenz ist HIAG strategisch gut positioniert, um das Potenzial des Schweizer Immobilienmarkts langfristig und er-tragsorientiert zu nutzen.

Mehr zur Strategie

Erfolgreiche Transaktionen und konsequentes Kapital-Recycling Die geschärfte Strategie widerspiegelt sich bereits deutlich im Transaktionssegment: HIAG nutzte 2025 das günstige Marktumfeld, setzte ihr Kapital-Recycling konsequent um und veräusserte dabei sowohl Entwicklungsareale als auch nicht strategische Bestandsliegenschaften. Darunter fallen Areale in Ermatingen, Yver-don-les-Bains, Birsfelden sowie einzelne Objekte in Aathal, Wetzikon, Klingnau und Kleindöttingen. Das Kaufpreisvolumen der verkauften und beurkundeten Liegenschaften, deren Eigentumsübertragung teilweise im Jahr 2026 erfolgt, beträgt rund CHF 125 Mio. und übertrifft die letzten geschätzten Marktwerte deutlich, was zu einem signifikanten Ergebnisbeitrag führte. Die generierten Mittel werden für Zukäufe von Geschäftsliegenschaften und die Realisierung renditestarker Entwicklungsprojekte genutzt.

Mietvertrag mit OC Oerlikon und Grundsteinlegung am Campus Reichhold

Im Frühjahr schloss HIAG mit OC Oerlikon einen langfristigen Mietvertrag über 20 Jahre für neue Produktions- und Bürogebäude auf dem Campus Reichhold in Hausen/Lupfig (AG) ab. Mit dem Abschluss zählt Oerlikon zu den fünf grössten Mietern von HIAG. Nach Erhalt der rechtskräftigen Baubewilligung Ende Februar 2025 erfolgte im April 2025 der Baustart sowie die Grundsteinlegung für das moderne Innovations- und Produktionszentrum. Die beiden Neubauten umfassen eine Mietfläche von rund 15’000 m². Der Bezug ist ab Ende 2026 vorgesehen, die Inbetriebnahme im ersten Quartal 2027.

Grundsteinlegung Campus Reichhold, Hausen/Lupfig

«Alto» & «Chama»: Planmässige Baufortschritte

Die beiden Bauprojekte «Alto» und «Chama» verzeichneten im Berichtsjahr planmässige Baufortschritte, inklusive der jeweiligen Aufrichtefeiern als zentrale Meilensteine. Der Bezug der Mietwohnungen des Hochhauses «Alto» in Zürich-Altstetten beginnt im März 2026. Im Erdgeschoss des Gebäudes hat Lidl im Februar 2026 eine grosse und attraktive Detailhandelsfläche eröffnet.

Aufrichtefeier «Alto», Altstetten

https://www.alto-tower.ch

Die zweite Bauetappe auf dem «Chama»-Areal in Cham ist in vollem Gange. Auf sechs Gebäudekörper verteilt entstehen 140 Miet-und Eigentumswohnungen. Die hohe Nachfrage nach den Eigentumswohnungen überstieg die eigenen Erwartungen von HIAG. Der Vermarktungsstand inkl. reservierter Einheiten lag per Ende 2025 bei 71%. Nach dem Vermarktungsstart der Mietwohnungen im Januar 2026 stiessen die Einheiten ebenfalls auf eine ausserordentlich hohe Nachfrage, was die Attraktivität des Projekts unterstreicht. Der gestaffelte Bezug ist ab Ende August vorgesehen. Der reibungslose Bauverlauf bestätigt die Qualität der Projektsteuerung und bildet eine solide Grundlage für die termingerechte Fertigstellung sowie den nachhaltigen Wertzuwachs der Projekte.

HIAG

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Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 11

Wohnsiedlung «Chama», Cham

https://www.chama.ch

Visualisierung «Im Farn», Niederhasli

https://www.imfarn.ch

«Fahrwerk», Winterthur

https://www.fahrwerk.ch

Rechtskräftiger Gestaltungsplan Niederhasli

Bereits 2024 stimmte die Bevölkerung von Niederhasli (ZH) dem Gestaltungsplan für das Entwicklungsgebiet «Im Farn/Bahnhof Niederhasli» deutlich zu und legte damit die politische Grundlage für die zukünftige Quartierentwicklung. Im Berichtsjahr 2025 folgte der abschliessende planungsrechtliche Schritt: Nach der formellen Prüfung durch die Baudirektion des Kantons Zürich wurde der Gestaltungsplan rechtskräftig. Auf dieser Basis stellte HIAG Ende 2025 das Baugesuch für die ersten fünf Wohnhäuser mit ergänzenden Gewerbeflächen. Das Projekt umfasst rund 170 Miet- und Eigentumswohnungen sowie publikumsorientierte Nutzungen in den Erdgeschossen. Die Baubewilligung wird 2026 erwartet, der Baustart ist nach aktuellem Stand für Anfang 2027 vorgesehen.

Langfristige Mietverträge mit NorthC Schweiz AG und der Schweizerischen Post

HIAG erzielte Ende 2025 zwei bedeutende Vermietungserfolge und stärkte damit die Qualität und Stabilität ihres Bestandsportfo-lios weiter. Mit der NorthC Schweiz AG unterzeichnete HIAG einen langfristigen Mietvertrag über mehr als 30 Jahre für einen neu zu erstellenden Gewerbebau zur Data Center Nutzung auf dem Campus «The Hive» in Meyrin (GE). Der Vertrag basiert auf einer bestehenden Entwicklungsvereinbarung und umfasst ein multifunktio-nales Gebäude mit rund 5’700 m² Mietfläche. Ebenfalls konnte HIAG die Schweizerische Post als neue Mieterin für das befahr-bare Gewerbehaus «Fahrwerk» in Winterthur (ZH) gewinnen. Der Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren umfasst rund 3’000 m² Mietfläche im Erdgeschoss.

‌HIAG

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Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 12

‌Aktien-informationen

Die Aktie der HIAG Immobilien Holding AG

Dividendenpolitik

HIAG ist bestrebt, den Aktionären jährlich eine attraktive Dividende auszuschütten. Die Ausschüttung orientiert sich am erwirtschafteten Reingewinn (exklusiv Neubewertungseffekte, inklusiv daraus resultierende latente Steuern und vor wesentlichen nicht geldflusswirksamen Verbuchungen). Die Ausschüttungsquote beträgt davon maximal 100%.

Für das Geschäftsjahr 2025 schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 23. April 2026 die Ausschüttung einer Dividende von CHF 3.70 brutto pro Aktie für maximal 10’119’600 ausstehende Aktien vor.
Rückzahlung von Kapitaleinlagen

Per Ende 2025 betrugen die Reserven aus Kapitaleinlagen TCHF 94’737. Aufgrund der Dividendenausschüttung im Jahr 2025 haben die gesetzlichen Reserven aus Kapitaleinlagen um TCHF 30’309 abgenommen. Die per 31. Dezember 2025 ausgewiesenen gesetzliche Reserven aus Kapitaleinlagen in der Höhe von TCHF 94’737 wurden von der ESTV im Umfang von TCHF 87’105 anerkannt. Diese Reserven können steuerprivilegiert an die Aktionäre zurückbezahlt werden.
Aktienkursentwicklung

Der Kurs der Aktie der HIAG Immobilien Holding stieg seit dem

3. Januar 2025 um 38.9% von CHF 85.40 auf CHF 118.60. Das Eigenkapital pro Aktie (NAV) betrug per 31. Dezember 2025 CHF 119.40; somit wurde die Aktie der HIAG Immobilien Holding Ende Jahr mit einem Abschlag von 0.7% gehandelt. 2025 wurden im Schnitt täglich 9’265 Aktien gehandelt.

Eine detaillierte Übersicht über die Entwicklung des Aktienkurses kann unter folgendem Link abgerufen werden:

Mehr zur Aktie der HIAG Immobilien Holding AG
Kennzahlen

SIX Swiss Exchange: Symbol HIAG, Valor 23951877, ISIN CH0239518779

Aktienkurs (in CHF)

31.12.2025

31.12.2024

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2021

Höchst

119.00

85.60

107.00

118.00

Tiefst

83.80

69.40

73.40

78.00

91.40

Periodenende

118.60

85.40

79.80

82.00

95.00

Börsenkapitalisierung (in Mio. CHF)

31.12.2025

31.12.2024

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2021

Höchst

1’203.65

864.81

865.27

1’080.27

1’190.13

Tiefst

847.61

701.14

741.95

787.49

921.85

Periodenende

1’199.60

862.79

806.64

827.87

958.15

Anzahl Aktien (in Stück)

31.12.2025

31.12.2024

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2021

Ausgegebene Aktien

10’119’600

Eigene Aktien

4’891

16’729

11’350

23’581

33’767

Ausstehende Aktien

10’114’709

10’102’871

10’108’250

10’096’019

10’085’833

Durchschnittlich ausstehende Aktien

10’110’375

10’102’379

10’102’964

10’092’004

8’592’296

Kennzahlen pro Aktie (in CHF)

31.12.2025

31.12.2024

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2021

Ergebnis pro Aktie (EPS)

11.38

7.44

4.65

9.85

10.39

Ausschüttung pro Aktie¹

3.70

3.30

3.10

2.90

2.70

Payout-Ratio²

54.53%

64.45%

64.56%

76.55%

73.86%

Dividendenrendite

3.12%

3.86%

3.88%

3.54%

2.84%

Eigenkapital pro Aktie (NAV)

119.40

111.32

106.96

105.22

98.06

Prämie / Abschlag zum NAV

-0.67%

-23.28%

-25.39%

-22.07%

-3.12%

Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern

127.85

119.70

115.16

113.67

106.10

Prämie / Abschlag zum NAV vor Abzug latenter Steuern

-7.24%

-28.65%

-30.71%

-27.86%

-10.46%

1 Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 23. April 2026 für das Geschäftsjahr 2025. Die Ausschüttung erfolgt zu 98% aus den Reserven aus Kapitaleinlagen.

2 Dividenden Ausschüttung im Verhältnis zum Reingewinn abzüglich Wertänderungen im Berichtsjahr.

‌HIAG‌

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 14

Lagebericht

Lagebericht 14

Aktionärsbrief 15

Geschäftsentwicklung 17

‌HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 15

Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, geschätzte Leserinnen und Leser

HIAG erzielte im Geschäftsjahr 2025 ein Rekordergebnis. Alle drei Geschäftsbereiche haben zu dieser erfolgreichen Entwicklung beigetragen. Mit der im August kommunizierten Strategie-schärfung wurde die starke Position von HIAG weiter gefestigt. Dank der Steigerung der Mieterträge, der Intensivierung des Transaktionsge-schäfts und der Konzentration auf Entwicklungen mit attraktivem Risiko-Rendite-Profil erzielten wir mit CHF 115.1 Mio. (2024: CHF 75.2 Mio.) ein deutlich höheres Unternehmensergebnis als im Vorjahr.

Zentrale Erfolgsfaktoren im Berichtsjahr waren die erneute Steigerung der Mieterträge, ausserordentliche Erfolge im Transaktionsgeschäft und über den Erwartungen liegende Fortschritte bei der Vermarktung der Eigentumswohnungen im Promotionsprojekt

«Chama» in Cham sowie deutlich positive Neubewertungseffekte, die durch weitere Fortschritte in den Projektentwicklungen getrieben wurden. Die Eigenkapitalrendite konnte auf knapp 10% (2024: 6.8%) gesteigert werden.

Die konsequente Umsetzung unserer strategischen Ausrichtung verläuft nach Plan und spiegelt sich in der überdurchschnittlichen Performance sowie in der herausragenden Entwicklung unseres Portfolios eindrucksvoll wider.

Indem wir unsere ambitionierten Ziele nicht nur erreicht, sondern massgeblich übertroffen haben, setzen wir ein klares Zeichen für weiteres nachhaltiges Wachstum und anhaltende Innovations-kraft.

Mietertrag erneut gesteigert

Ein besonderer Erfolg ist die erneute Steigerung des Mietertrags bei einer weiterhin tiefen Leerstandsquote von 3.2%. Auch beim aus Vermarktungssicht anspruchsvollen Gewerbeneubau «Fahr-werk» in Winterthur (ZH) konnten weitere Vermietungserfolge erzielt werden. Unter anderem wurde die Schweizerische Post als Ankermieterin für das Erdgeschoss gewonnen. Durch Anpassungen im Nutzungskonzept und die gezielte Ansprache neuer Mietergruppen hat sich die Nachfrage für das innovative Flächenangebot im Gewerbe- und Industriequartier «Hegmatten» spürbar erhöht.

Überzeugende Entwicklungserfolge

Unsere Projekte entwickeln sich planmässig. Dazu zählen unter anderem der rechtsgültige Gestaltungsplan für das Quartier «Im Farn» in Niederhasli (ZH), die auf dieser Basis eingereichten Baugesuche für fünf neue Wohnhäuser mit Gewerbeflächen sowie der langfristige Mietvertrag mit dem Data-Center-Betreiber NorthC für ein neu zu erstellendes Gebäude auf dem Campus «The Hive» in Meyrin (GE). Diese Entwicklungserfolge widerspiegeln die nachhaltige Wertschöpfung unseres Portfolios, was zu deutlich positiven Neubewertungseffekten führte. Die konsequente Umsetzung unserer Entwicklungsstrategie trägt weiterhin massgeblich zur stabilen Entwicklung von HIAG mit langfristig profitablem Wachstum bei.

Sehr gut entwickelt sich auch die Vermarktung der sich im Bau befindenden Eigentumswohnungen auf dem Areal «Chama» in Cham (ZG). Mit einem Vermarktungsstand inklusive reservierter Einheiten per Ende 2025 von 71% übertrifft sie unsere Erwartungen. Entsprechend hoch ist der ausgewiesene Erfolg per Bilanzstichtag.

Unsere geschärfte Unternehmensstrategie, die weiterhin auf den drei bewährten Säulen Portfolio- und Asset-Management, Arealentwicklung und Transaktionen basiert, hat uns ermöglicht, Chancen gezielt zu nutzen und neue Massstäbe zu setzen.

Dr. Felix Grisard, Präsident des Verwaltungsrats Marco Feusi, CEO

HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 16

HIAG profitiert von aktivem Transaktionsmarkt

Im Berichtsjahr wurden Liegenschaften, Entwicklungen und Kleinflächen mit einem Verkaufspreisvolumen von rund CHF 125 Mio. verkauft oder beurkundet. Die erzielten Verkaufspreise lagen insgesamt deutlich über den zuletzt geschätzten Marktwerten der Objekte, was zu einem signifikanten Erfolgsbeitrag führte. Diese Verkäufe stehen im Einklang mit der geschärften Unternehmensstrategie, die eine fokussierte Weiterentwicklung und kontinuierliche Wertsteigerung des Immobilienportfolios an strategisch relevanten Standorten vorsieht. Die frei werdenden Mittel aus Devestitionen werden für die Projektrealisierung und Akquisitionen verwendet, wodurch HIAG ein aktives, bilanzschonendes Capital-Recycling betreibt.

Starker Schweizer Immobilienmarkt

Der Schweizer Immobilienmarkt präsentiert sich weiterhin produktiv. Insbesondere im Wohnsegment profitiert HIAG an allen Standorten von einer konstant hohen Nachfrage, die durch die Attraktivität der Schweiz als Wirtschaftsstandort gestützt wird. Auch im Gewerbe- und Logistikbereich sehen wir eine stabile Entwicklung. Die tiefen Zinsen und die robuste Konjunktur tragen zusätzlich zur positiven Marktdynamik bei.

Die Schweiz überzeugt als krisenfester Wirtschaftsstandort – insbesondere in Phasen geopolitischer Unsicherheit. Entscheidende Standortvorteile sind die hohe Lebensqualität, die exzellente Infrastruktur, die renommierten Hochschulen und Universitäten sowie die Rechtssicherheit. Diese Faktoren fördern die Ansiedlung internationaler Unternehmensgruppen und stützen die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien.

Stark aufgestellt

Im Geschäftsjahr 2026 ist die Fertigstellung diverser Bauprojekte geplant, die unsere Ertragsbasis stärken und die Qualität unseres Immobilienportfolios weiter erhöhen dürften. Namentlich werden Schlüsselprojekte wie das Wohnhochhaus «Alto» in Zürich Altstetten und die zweite Bauetappe des Projekts «Chama» in Cham (ZG) bezugsbereit sein. Auch auf dem «Campus Reichhold» in Hau-sen/Lupfig (AG) schreiten die Bauvorhaben planmässig voran, und 2026 stehen wichtige Meilensteine an.

Dank unseres engagierten Teams, unserer geschärften Strategie und unserer finanziellen Stärke sehen wir uns gut gerüstet, um auch die Chancen der kommenden Jahre erfolgreich zu nutzen und weiterhin nachhaltig Mehrwert für unsere Aktionärinnen und Aktionäre, unsere Kunden und Geschäftspartner sowie Mitarbeitenden zu schaffen.

Balz Halter hat sich entschieden, nach mehr als 6-jähriger Tätigkeit als Verwaltungsrat und Vizepräsident des Gremiums an der nächsten Generalversammlung im April 2026 nicht mehr zur Wiederwahl anzutreten. Wir danken ihm bereits heute herzlich für sein wertvolles Engagement und seinen persönlichen Beitrag zur Weiterentwicklung unseres Unternehmens. Als neues Mitglied schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 23. April 2026 Karl Theiler zur Wahl vor. Er war Mitgründer und CEO der Akara Gruppe von 2016 bis 2022 und ist heute Mitinhaber und Verwal-tungsratspräsident der Brickvalue AG, einem auf Immobilieninves-titionen spezialisierten Family Office und hält weitere Mandate in nicht kotierten Unternehmen. Karl Theiler verfügt über einen Executive MBA der Universität St. Gallen (HSG) sowie über eine Ausbildung als Betriebsökonom der Kaderschule Zürich und als dipl. Architekt HTL des Technikums Winterthur. Er wird den Verwaltungsrat als unabhängiges Mitglied mit seinen Kompetenzen und seiner Erfahrung wertvoll ergänzen.

Aufgrund der sehr erfolgreichen Entwicklung im Geschäftsjahr 2025 und der vielversprechenden Zukunftsaussichten beantragt der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom

23. April 2026 eine Erhöhung der Dividende um 12% auf CHF 3.70 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.30).

2026 markiert unser 150-jähriges Bestehen, ein Beleg für die Wi-derstandskraft und Anpassungsfähigkeit unseres Geschäftsmodells. Wir sind stolz auf unsere industrielle Herkunft, die uns heute noch prägt. Dieses Erbe ist unser täglicher Ansporn, bestehende Substanz nicht nur zu bewahren, sondern sie nachhaltig in die Zukunft zu transformieren und neuen Lebensraum zu schaffen.

Wir danken Ihnen herzlich, werte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung und freuen uns, den weiteren Weg mit Ihnen gemeinsam zu gehen.

Dr. Felix Grisard Marco Feusi

Präsident des Verwaltungsrats CEO

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Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 17

Geschäftsentwicklung

Die Geschäftsentwicklung von HIAG im Geschäftsjahr 2025 war äusserst erfolgreich und die ambitionierten Ziele konnten in weiten Teilen übertroffen werden. Der Liegenschaftsertrag nahm um 2.3% erneut zu auf CHF 77.4 Mio. (2024: CHF 75.6 Mio.). Der Leerstand konnte mit 3.2% per 1. Januar 2026 auf dem tiefen Niveau des Vorjahrs (1.1.2025: 3.2%) gehalten werden. Die planmässigen Fortschritte in der Projektentwicklung trugen wesentlich zum Erfolg aus Neubewertungen in der Höhe von CHF 51.4 Mio. (2024: CHF 26.0 Mio.) bei. Die Eigentumswohnungen der zweiten Bauetappe auf dem «Chama»-Areal in Cham (ZG) stiessen auf eine hohe Nachfrage: 55.6% der Wohnungen waren per Stichtag beurkundet, was in einem Erfolg aus dem Verkauf von Promotionen in der Höhe von CHF 25.0 Mio. resultierte (2024: CHF 18.1 Mio.). Im Rahmen der geschärften Strategie wurde das Transaktionsgeschäft von HIAG intensiviert. Durch den Verkauf von nicht mehr der Strategie entsprechenden Bestands- und Entwicklungsliegenschaften sowie Kleinflächen zu Erlösen deutlich über den Buchwerten wurde ein Erfolg aus dem Verkauf von Immobilienanlagen in der Höhe von CHF 18.7 Mio. (2024: CHF 2.9 Mio.) erzielt. Die Investitionen in die Liegenschaften und in die Projekte sowie die Wertsteigerungen vermochten den Einfluss der Devestitionen zu kompensieren, und der Portfoliowert nahm um CHF 45 Mio. zu auf CHF 2.006 Mrd. (31.12.2024: CHF 1.961 Mrd.). Der Immobilienaufwand entsprach 14.8% des Liegenschaftsertrags (2024: 10.3%), er bewegte sich wie auch die restlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen in der üblichen Bandbreite, und HIAG wird auch in Zukunft mit hohem Kostenbewusstsein agieren. Das tiefe Zinsumfeld beeinflusste das Finanzergebnis positiv. Erneut ermöglichten steuerlich abzugsfähige Verlustvorträge den Steueraufwand verhältnismässig tief zu halten. Der Reingewinn wurde im Berichtsjahr um 53.1% deutlich gesteigert auf CHF 115.1 Mio. (2024: CHF 75.2 Mio.) bzw. CHF 68.7 Mio. (2024: CHF 51.8 Mio.) vor Wertänderungen. Die Eigenkapitalrendite nahm um 3.1 Prozentpunkte deutlich zu auf 9.9% (2024: 6.8%).

Liegenschaftsertrag erneut gesteigert

Der Liegenschaftsertrag wurde gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.8 Mio. bzw. 2.3% auf CHF 77.4 Mio. (2024: CHF 75.6 Mio.) gesteigert. Dazu beigetragen haben erfolgreiche Projektabschlüsse im Vor- und im Berichtsjahr. Der zusätzliche Mietertrag von CHF 2.6 Mio. hat den Einfluss der wegfallenden Mieten in der Höhe von CHF 1.8 Mio. aufgrund von Devestitionen im Vor- und im Berichtsjahr mehr als kompensiert. Zahlreiche Neuvermietungen mit einem Mietertrag von CHF 1.1 Mio. im Geschäftsjahr 2025 vermochten den Ergebniseinfluss von Kündigungen im Berichtsjahr in der Höhe von CHF 0.6 Mio. ebenfalls mehr als auszugleichen.

Liegenschaftsertrag im Like-for-like-Vergleich um 5.1% gesteigert.

Liegenschaftsertrag in Mio. CHF

Der Leerstand im gesamten Immobilienportfolio lag per 1. Januar 2026 bei 3.2% unverändert auf dem tiefen Niveau des Vorjahrs (1.1.2025: 3.2%). Bereinigt um den Anfangsleerstand des im Mai 2025 fertig-gestellten Gewerbeneubaus «Fahrwerk» in Winterthur (ZH) betrug der Leerstand lediglich 2.0%. Nach einem verhaltenen Start hat sich die Nachfrage für das aus Vermarktungssicht anspruchsvolle Flächenangebot spürbar belebt, unter anderem konnte die Schweizerische Post ab Frühling 2026 als Ankermieterin für das Erdgeschoss im «Fahrwerk» gewonnen werden.

HIAG

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Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 18

10.7%

6.4%

4.0%

3.2%

01.01.2022 01.01.2023 01.01.2024 01.01.2025 01.01.2026

Die höhere Bewertung der Liegenschaften geht einher mit einer leicht tieferen Rendite der Immobilien: Die Bruttorendite der Bestandsliegenschaften nahm leicht ab auf 5.3% (2024: 5.5%); die Nettorendite sank auf 4.2% (2024: 4.6%), hauptsächlich auch aufgrund höherer Immobilienaufwendungen im Berichtsjahr.

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) lag mit 6.5 Jahren per 1. Januar 2026 (1.1.2025: 6.4 Jahre) auf Vorjahresniveau. Bezogen auf die 15 grössten Mieter ging der Wert per 1. Januar 2026 leicht zurück auf 7.1 Jahre (1.1.2025: 7.8 Jahre).

Fortschritte in den laufenden Bau- und Immobilienprojekten

Im Mai 2025 wurde der Bau des befahrbaren Gewerbehauses «Fahrwerk» in Winterthur (ZH) planmässig fertiggestellt. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts betrug die Vermietungsquote 61%. Nach Anpassungen im Nutzungskonzept und der gezielten Ansprache neuer Mietergruppen konnte die Nachfrage für das innovative Flächenangebot in der zweiten Jahreshälfte spürbar erhöht werden. Der angestrebte Mieterlös bei Vollvermietung des Gewerbehauses «Fahrwerk» beläuft sich auf CHF 2.3 Mio.

Nachdem in der zweiten Hälfte des Vorjahrs mit dem Bau von 140 Miet- und Stockwerkeigentumseinheiten im Rahmen der zweiten Etappe des Projekts «Chama» in Cham (ZG) begonnen worden war, entwickelte sich die Vermarktung der Eigentumswohnungen mit einem Vermarktungsstand inklusive reservierter Einheiten per Ende 2025 von 71% (55.6% beurkundet, 15.4% reserviert) sehr erfreulich. Im Berichtsjahr resultierte aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen ein Erfolg in der Höhe von CHF 25.0 Mio.; im Vorjahr belief sich der Erfolg aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen aus der ersten Etappe auf CHF 18.1 Mio. Nach dem Vermarktungsstart der Mietwohnungen im Januar 2026 stiessen die Einheiten ebenfalls auf eine ausserordentlich hohe Nachfrage. Das Bauvolumen dieses Projekts beläuft sich auf rund CHF 100 Mio., wobei ein Verkaufserlös für die 73 Eigentumswohnungen von CHF 154 Mio. und ein künftiger jährlicher Mieterlös aus den 67 Mietwohnungen inkl. der Nebenflächen von rund CHF

3.1 Mio. angestrebt wird.

Im Berichtszeitraum wurde beim Wohnhochhaus «Alto» mit Gewerbesockel in Zürich-Altstetten die Bauhöhe von 80 Metern erreicht und mit dem Innenausbau gestartet. Der Bau wird planmässig abgeschlossen, womit der Bezug im März 2026 beginnen kann. Das Investitionsvolumen dieses

Hochhausprojekts beläuft sich auf rund CHF 100 Mio. und die jährlichen Mieterlöse betragen circa CHF

6.3 Mio.

Im ersten Halbjahr 2025 sind auf dem «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) die Spatenstiche für das Bürogebäude und das Produktions- und Vertriebszentrum für den Mieter «OC Oerlikon» erfolgt. Zusätzlich wurde mit den Vorarbeiten für den Bau eines Datacenters, das die «Global Technical Realty (GTR)» als Baurechtsnehmerin in Eigenregie erstellt, begonnen. Die gesamten Investitio-nen von HIAG in die beiden Projekte «OC Oerlikon» und «GTR» belaufen sich auf knapp CHF 60 Mio. Die erwarteten jährlichen Miet-erträge und Baurechtszinsen betragen rund CHF 3.4 Mio., wovon Baurechtszinsen in der Höhe von CHF 0.5 Mio. p.a. bereits vereinnahmt werden. Die Baubewilligung für ein Operations Center, das ursprünglich für das Schweizer Food-Logistikunternehmen «Saviva» geplant war, ist im ersten Halbjahr 2025 wie erwartet eingetroffen. Nachdem «Saviva» im Jahr 2024 von «Transgourmet» übernommen worden war, stieg die Käuferin jedoch im Berichtszeitraum aus der bestehenden Entwicklungsvereinbarung aus und entschädigte HIAG für alle bisher entstandenen Entwicklungskosten. Für das attraktive Baufeld, das sich besonders für eine künftige Logistiknutzung anbietet, wird nun eine alternative Lösung gesucht.

Beim Projekt «Walzmühlehaus» in Frauenfeld (TG) wurde die umfassende Sanierung und Weiterentwicklung des denkmalgeschützten Industriegebäudes im November 2025 mit der Schadstoffsanierung gestartet und im Januar 2026 haben die Baumeisterarbeiten begonnen. Hier sollen per Mitte 2027 29 Mietwohnungen und eine Gewerbefläche bezugsbereit sein. Das gesamte Investitionsvolumen dieses Projekts beläuft sich auf rund CHF 29 Mio., der erwartete Mietertrag beträgt CHF 1.0 Mio. p.a.

Auf Basis einer Entwicklungsvereinbarung für den Gewerbebau «Hive 06» auf dem Areal in Meyrin (GE) wurde Ende 2025 mit «NorthC Schweiz AG», die Schweizer Tochtergesellschaft der NorthC Group, einer führenden Rechenzentrumsbetreiberin in Nordwesteuropa, ein Mietvertrag über mehr als 30 Jahre für ein neu zu erstellendes Gebäude zur Datacenter-Nutzung abgeschlossen. Die rechtskräftige Baubewilligung traf Ende 2025 ein. Der Baubeginn ist für das erste Quartal 2026 und die Übergabe an die Mieterin für Ende 2027 geplant. Das gesamte Investitionsvolumen für dieses Projekt beträgt CHF 22 Mio., und die Mieterlöse belaufen sich auf 2.7 Mio. p.a.

Parallel zur Umsetzung der Bauprojekte wurden im Berichtszeitraum wichtige Meilensteine erreicht und die mittel- bis langfristige Projektpipeline konkretisiert. Für das Areal «Schönau» in Wetzikon (ZH) erfolgten für drei Baufelder Baueingaben; für ein weiteres Baufeld wurde ein Architekturwettbewerb durchgeführt mit dem Ziel, das entsprechende Baugesuch im dritten Quartal 2026 einreichen zu können. Auf Basis des Gestaltungsplans für das Areal «Im Farn/Bahnhof» in Niederhasli (ZH) wurde das Baugesuch für die erste Realisierungsetappe mit fünf Wohnhäusern eingereicht. Dieses Teilprojekt umfasst rund 100 Miet- und gegen 70 Eigentumswohnungen mit 2.5 bis 5.5 Zimmern. Zudem entstehen in zwei Gebäuden im Erdgeschoss rund 2’300 m2 Flächen für Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen. Insgesamt erlaubt der Gestaltungsplan bei einem Mindestgewerbeanteil von 20% die Realisierung von rund 350 Miet- und Eigentumswohnungen. Für die Liegenschaften am Kelchweg in Zürich-Altstetten wird zurzeit ein Projekt mit Eigentumswohnungen erarbeitet; die Einreichung des Baugesuchs soll im ersten Halbjahr 2026 erfolgen.

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Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 19

Im Zuge der im August 2025 kommunizierten Schärfung der Unternehmensstrategie wird die Projektpipeline laufend analysiert. Dazu gehört, dass Projekte priorisiert und nicht mehr strategiekonforme Objekte insbesondere auch Entwicklungsliegenschaften verkauft werden.

Das geplante offene Investitionsvolumen der sich im Bau befindenden oder kurz vor Baustart stehenden Projekte beträgt rund CHF 140 Mio. Der erwartete Mietertrag aus diesen Projekten beläuft sich auf rund CHF 17 Mio., und aus dem Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten wird ein Erlös in der Höhe von rund CHF 154 Mio. angestrebt.

Die mittelfristige Entwicklungspipeline mit einem offenen Investitionsvolumen von rund CHF 629 Mio. umfasst gegen 153’000 m2 Nutzfläche. Der potenzielle jährliche Mietertrag entspricht über CHF 30 Mio. Aus dem Verkauf von Promotionseinheiten werden rund CHF 191 Mio. erwartet. Langfristig verfügt HIAG im Entwicklungsportfolio über weiteres Investitionspotenzial im Umfang von ca. CHF 1.9 Mrd. Das daraus resultierende Mietertragspotenzial liegt bei ungefähr CHF 90 Mio. und der erwartete Verkaufserlös aus Promotionsprojekten bei rund CHF 550 Mio.

Aufwertung des Bestands- und Entwicklungsportfolios

Die Fortschritte bei den Immobilienprojekten führten im Geschäftsjahr 2025 zu einer Nettoaufwertung des Entwicklungsportfolios um CHF 37.3 Mio. bzw. 4.9% (2024: CHF 29.8 Mio. bzw. 4.2%). Das Bestandsportfolio erfuhr eine Aufwertung in der Höhe von netto CHF 14.2 Mio. bzw. 1.2% (2024: CHF -3.8 Mio. bzw. -0.3%). Die Zinsentwicklung im Berichtszeitraum beeinflusste den Immobilienmarkt und auch die Wertentwicklung der Immobilien positiv. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) reduzierte den Leitzins kontinuierlich, zuletzt im vergangenen Juni auf 0%.

Der vom unabhängigen Immobilienbewerter in den Bewertungen angewandte durchschnittliche reale Diskontierungssatz auf dem Gesamtportfolio reduzierte sich um zehn Basispunkte auf 3.25% (31.12.2024: 3.35%). Der nominale Diskontierungssatz sank um 35 Basispunkte auf 4.29% (31.12.2024:

4.64%).

Wertänderungen in Mio. CHF:

60.5

51.4

26.0

-3.8

16.4

33.5

46.7

15.7

29.8

37.3

14.2

64.3

10.6

1.9

-27.4

25.4

-1.9

2021 2022 2023 2024 2025

Bestandsportfolio

◼◼ Entwicklungsportfolio

⬕⬕ Transaktion

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Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 20

Transaktionssegment profitiert von hoher Immobiliennachfrage

Die nach wie vor hohe Nachfrage nach Immobilien beflügelte im Berichtsjahr auch den Transaktionsmarkt. HIAG profitierte von diesem Momentum und veräusserte einige nicht mehr strategiekonforme Bestands- und Entwicklungsliegenschaften sowie Kleinflächen mit einem Bilanzwert von CHF 81.4 Mio. und einem jährlichen Liegenschaftsertrag in der Höhe von CHF 5.1 Mio. zu Verkaufspreisen, die durchschnittlich um rund 25% über dem Buchwert lagen.

Im Berichtszeitraum wurden zudem drei weitere Entwicklungsliegenschaften und eine Landwirt-schaftsparzelle mit einem Bilanzwert von CHF 15.9 Mio. und jährlichem Liegenschaftsertrag von CHF 1.1 Mio. zu einem im Durchschnitt um rund 40% höher liegenden Preis verkauft. Die Eigentumsübertragung soll im ersten Quartal 2026 vollzogen werden, weshalb der Erfolg erst im Geschäftsjahr 2026 erfasst wird.

Insgesamt betrug der Erfolg aus dem Verkauf von Liegenschaften im Berichtsjahr CHF 18.7 Mio., was eine deutliche Zunahme gegenüber dem Vorjahr darstellt (2024: CHF 2.9 Mio.).

Übertragung des Metall-Recycling-Geschäfts an die Thommen Group vollzogen

Das Metall-Recycling-Geschäft von Jaeger et Bosshard SA auf dem Areal in Lancy (GE) ist nach Erhalt der behördlichen Bewilligung im Berichtszeitraum mit Vollzug per 30. Juni 2025 rückwirkend auf den 1. Januar 2024 auf die Thommen Group, die den Betrieb bereits bisher operativ geführt hatte, übertragen worden. Der Übernahmevertrag hält fest, dass sämtliche für den Betrieb relevanten Aktiven und Passiven übertragen werden und die Thommen Group das gesamte Personal (per 30.6.2025: 10 Personen, per 31.12.2024: 13 Personen) übernimmt. Das betroffene Grundstück und die Gesellschaft Jaeger et Bosshard SA selbst verbleiben im Eigentum von HIAG. Für den betroffenen Teilbereich des Areals ist ein entsprechender Mietvertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren mit der Thommen Group abgeschlossen worden. In der Jahresrechnung 2025 von HIAG wurde der Erfolg des Metall-Recycling-Geschäfts in der Höhe von CHF 0.6 Mio., der der Thommen Group nach Vollzug rückwirkend vergütet wurde, entsprechend erfasst (2024: CHF 1.1 Mio.).

Übriger Betriebsertrag sowie Betriebs- und Verwaltungsaufwand entsprechen den Erwartungen

Der übrige Betriebsertrag in der Höhe von CHF 6.2 Mio. (2024: CHF 9.3 Mio.) ist weitgehend durch das Metall-Recycling-Geschäft der Tochtergesellschaft Jaeger et Bosshard SA getrieben. Da das Geschäft wie vorstehend beschrieben rückwirkend per 1. Januar 2024 mit Vollzug per 30. Juni 2025 auf die Thommen Group übertragen wurde, ist der Erfolg aus dem Metall-Recycling-Geschäft über den sonstigen Verwaltungsaufwand ausgebucht (CHF 0.6 Mio.) worden.

Der Aufwand für Unterhalt und Reparaturen sowie der Betriebsaufwand der Immobilienanlagen sum-mierten sich im Berichtsjahr auf CHF 11.5 Mio. und waren damit höher als im Vorjahr (2024: CHF 7.8 Mio.). Mit 14.8% (2024: 10.3%) des Liegenschaftsertrags lag der Immobilienaufwand im Berichtsjahr am oberen Rand der üblichen Schwankungsbandbreite. Die Baurechtszinsen in der Höhe von CHF 1.0 Mio. (2024: CHF 0.9 Mio.) entsprachen dem Vorjahresniveau.

Der direkte Aufwand aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten der zweiten Etappe auf dem Areal in Cham (ZG) beträgt CHF 39.4 Mio. (2024: CHF 30.9 Mio.) und bemisst sich wie der Ertrag aus Promotionen am Verkaufsstand und am Projektfortschritt, die per Ende 2025 bei 55.6% bzw. 75.3% lagen. Der Aufwand im Vorjahr betraf das Promotionsprojekt der ersten Etappe auf demselben Areal, das im Jahr 2024 fertiggestellt und verkauft wurde.

Der Materialaufwand in der Höhe von CHF 2.9 Mio. (2024: CHF 5.1 Mio.) stand im Zusammenhang mit dem Metall-Recycling-Geschäft von Jaeger et Bosshard SA, weshalb hierzu auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen wird.

Per Bilanzstichtag beschäftigte die HIAG-Gruppe insgesamt 81 Mitarbeitende (31.12.2024: 93 Mitarbeitende), entsprechend 73.9 Vollzeitstellen (FTE) (31.12.2024: 86 FTE). Die Reduktion der Anzahl Mitarbeitenden im Vergleich zum Vorjahr ist primär auf den Übertrag des Metall-Recycling-Geschäfts von Jaeger et Bosshard SA an die Thommen Gruppe zurückzuführen. Der Personalaufwand lag mit CHF

16.8 Mio. auf Vorjahresniveau (2024: CHF 16.7 Mio.).

Die Abnahme des Beratungs- und Dienstleistungsaufwands sowie des sonstigen Verwaltungsaufwands im Berichtsjahr auf CHF 6.8 Mio. (2024: CHF 7.4 Mio.) erklärt sich hauptsächlich mit der vorstehend erwähnten Ausbuchung des Erfolgs aus dem Metall-Recycling-Geschäft.

Rekordergebnis – EBIT und Reingewinn deutlich gesteigert

Das EBIT von CHF 138.8 Mio. (2024: CHF 93.3 Mio.) wurde im Vergleich zum Vorjahr um 48.8% deutlich gesteigert. Dazu beigetragen haben die Zunahme der Mieterträge, die Erfolge im Transaktionsgeschäft und über den Erwartungen liegende Fortschritte bei der Vermarktung der Eigentumswohnungen im zweiten Promotionsprojekt in Cham sowie die Neubewertungserfolge, getrieben durch Fortschritte in den Projektentwicklungen.

Die Finanzierungen profitierten vom aktuellen Zinsumfeld, das von tiefen Zinsen geprägt ist. Das Finanzergebnis lag mit CHF 15.2 Mio. (2024: CHF 16.5 Mio.) um 7.9% unter dem Vergleichswert des Vorjahrs, was vorwiegend auf die Wertberichtigung eines Aktivdarlehens im Vorjahr zurückzuführen ist.

Die im Berichtsjahr steuerlich anrechenbaren Verlustvorträge ermöglichten auch im Berichtszeitraum verhältnismässig tiefe Ertragssteuern. Der Steueraufwand in der Höhe von CHF 8.5 Mio. (2024: CHF 1.6 Mio.) ergibt eine Steuerrate berechnet auf dem Ergebnis vor Steuern (EBT) von 6.9% (2024: 2.1%). Bis Ende des Geschäftsjahrs 2025 wurden damit alle wesentlichen Verlustvorträge steuerlich geltend gemacht und aufgebraucht.

HIAG kann für das Jahr 2025 mit einem Reingewinn von CHF 115.1 Mio. ein Rekordergebnis präsentieren, das um 53.1% deutlich über dem Vorjahr liegt (2024: CHF 75.2 Mio.). Bereinigt um die Neubewertungseffekte lag der Reingewinn mit CHF 68.7 Mio. um 32.5% höher als im Vorjahresvergleich.

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Jahresrechnung Holding 21

Portfoliowert gesteigert – Investitionen und Neubewertungen kompensieren Devestitionen

Die Investitionen in die Immobilienprojekte und der positive Effekt der Neubewertungen im Berichtsjahr kompensierten den Einfluss der Devestitionen, und der Wert des Immobilienportfolios nahm um 2.3% respektive CHF 44.5 Mio. auf CHF 2.006 Mrd. (31.12.2024: CHF 1.961 Mrd.) zu.

700

575

560

455

510

Veränderung Portfoliowert in Mio. CHF

Finanzierungsstruktur in Mio. CHF:

793

780

770

780

820

Grosse finanzielle Flexibilität

Am 3. Januar 2025 lancierte HIAG im Rahmen ihres «Green Financing Frameworks» ihren ersten Green Bond über CHF 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5.3 Jahren und einem Coupon von 1.42%. Per Bilanzstichtag waren insgesamt vier Anleihen mit einem Gesamtvolumen von CHF 510 Mio. emittiert (31.12.2024: CHF 410 Mio.). Nach dem Bilanzstichtag konnte am 15. Januar 2026 ein zweiter Green Bond platziert werden, wiederum über CHF 100 Mio., mit einer siebenjährigen Laufzeit bis 2033 und einem Coupon von 1.34%.

Von der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie über CHF 500 Mio. waren mit CHF 200 Mio. per 31. Dezember 2025 rund 40% beansprucht. Damit verfügt HIAG weiterhin über einen komfortablen Finanzierungsspielraum für Investitionen und Akquisitionen. Das ausstehende Hypothekarvolumen beträgt unverändert CHF 70 Mio. Für kurzfristige Finanzierungen nutzt HIAG auch Private Placements, wobei per Stichtag keine ausstehend waren (31.12.2024: CHF 45 Mio.).

Für das aktive Zinsmanagement setzt HIAG auch Zinssatzswaps ein, wobei stets auf ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil geachtet wird. Das Volumen der ausstehenden Zinssatzswaps beträgt per 31.12.2025 CHF 140 Mio. (31.12.2024: CHF 200 Mio.).

31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

245

150

245

200

Anleihen/Private Placements

◼◼ Hypotheken

⬕⬕ Syndikatskredit

Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten lag im Berichtszeitraum mit 1.7% leicht tiefer als im Vorjahr (2024: 1.8%). Die gewichtete Zinsbindung per Bilanzstichtag betrug 2.2 Jahre (31.12.2024: 2.6 Jahre) und die gewichtete Kapitalbindung 2.5 Jahre (31.12.2024: 3.0 Jahre).

Der Loan-to-Value (LTV) betrug Ende 2025 brutto 38.9% (31.12.2024: 39.3%) und netto unverändert 37.3% (31.12.2024: 37.3%), was genügend Finanzierungsspielraum offenlässt und deutlich unter der selbst definierten LTV-Obergrenze von 45% liegt.

HIAG

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Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 22

44.5%

39.6%

42.6%

40.9%

41.1%

39.8%

39.3%

37.3%

38.9%

37.3%

31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

LTV-Ratio brutto

◼◼ LTV-Ratio netto

Nach einer Ausschüttung an die Aktionärinnen und Aktionäre im ersten Halbjahr 2025 von CHF 33.3 Mio. verfügte HIAG am Stichtag mit 57.0% (31.12.2024: 55.2%) weiterhin über eine komfortable Eigenkapitalquote.

52.0%

53.1%

53.9%

55.2%

57.0%

31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

‌HIAG‌

Geschäftsbericht 2025

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Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 23

Corporate Governance

Corporate Governance 23

Grundsätze 24

Verwaltungsrat 28

Geschäftsleitung 35

Weitere Informationen 38

Vergütungsbericht 42

Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht 51

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Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 24

Corporate Governance

‌Grundsätze

HIAG bekennt sich zu einer verantwortungsbewussten und wertorientierten Führung und Kontrolle des Unternehmens. Dabei ist Corporate Governance eine zentrale Voraussetzung, um strategische Unternehmensziele zu erreichen und nachhaltig Werte für Aktionärinnen und Aktionäre sowie für alle weiteren Interessengruppen zu schaffen. Die wichtigsten Elemente der Corporate Governance von HIAG sind eine klar definierte Kompetenzverteilung zwischen Verwaltungsrat und Geschäftsleitung, die Wahrung der Aktionärsinteressen und die transparente Information der Öffentlichkeit.

Der vorliegende Bericht zur Corporate Governance enthält die Angaben gemäss der Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance der SIX Exchange Regulation (RLCG) und folgt im Wesentlichen deren Struktur. Wo nichts anderes vermerkt ist, erfolgen die Aussagen per 31. Dezember 2025. Die Prinzipien und Regeln von HIAG zur Corporate Governance sind in erster Linie in den Statuten und im Organisationsreglement festgelegt.

Besonderes Augenmerk gilt den Verhaltenskodizes, in denen sich HIAG ausdrücklich zu umfassender Integrität sowie zur Beachtung der Gesetze und aller weiteren externen und internen Vorschriften bekennt. Von allen Mitarbeitenden, Geschäftspartnern und deren Subunternehmen wird erwartet, dass sie Verantwortung für ihr Handeln übernehmen, mit Menschen, Gesellschaft und Umwelt rücksichtsvoll umgehen, die geltenden Regeln befolgen und integer sind.

Die Dokumente sind unter folgendem Link abrufbar:

Mehr Dokumente zu Corporate Governance
Gruppenstruktur und Aktionariat
1. Gruppenstruktur
  1. Operative Gruppenstruktur (interne Führungsstruktur)
    
    Das folgende Organigramm zeigt die operative Gruppenstruktur per 31. Dezember 2025.

Vergütungs- und Nominationsausschuss

Revisions- und Risikomanagementausschuss

Investitions- und Nachhaltigkeitsausschuss

Leiter Entwicklung/ Realisation

Leiterin Portfolio/ Transaktionen

Die Aufsicht über die HIAG-Gruppe wird durch den Verwaltungsrat und die operative Führung durch die Geschäftsleitung wahrgenommen. Der CEO ist für die Geschäftsführung der HIAG-Gruppe zuständig. Unter seiner Führung befasst sich die Geschäftsleitung mit allen gruppenrelevanten Themen, entscheidet im Rahmen ihrer Kompetenzen und stellt Anträge an den Verwaltungsrat. Die Geschäftsleitung bestand im Berichtszeitraum aus dem CEO, dem CFO, dem General Counsel, dem Leiter Entwicklung und Realisation sowie der Leiterin Portfolio und Transaktionen. Der CEO zeichnet verantwortlich für die Bereiche Geschäftsleitung, Human Resources und Investor Relations. Der CFO ist verantwortlich für die Bereiche Finanzen, Kommunikation, IT sowie Nachhaltigkeit und Risikomanagement. Der General Counsel regelt die rechtlichen und regulatorischen Angelegenheiten der HIAG-Gruppe. Der Leiter Entwicklung und Realisation verantwortet den Bereich Areal-/Projektentwicklung (inkl. Baumanagement) und die Leiterin Portfolio und Transaktionen den Bereich Portfolio-/Asset-Management und Transaktionen. Zusätzliche Informationen zu den drei Bereichen des Geschäftsmodells Arealentwicklung, Portfolio-

/Asset-Management (Bestand) und Transaktionen finden sich im Kapitel Segmentberichterstattung im Anhang zum konsolidierten Jahresabschluss auf Seite 57 dieses Geschäftsberichts.

Veränderungen in der Gruppenstruktur

Im Geschäftsjahr 2025 fanden keine Veränderungen in der Gruppenstruktur (interne Führungsstruktur) statt.

HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 25

Kotierte Gesellschaften

Die Muttergesellschaft der HIAG-Gruppe ist die HIAG Immobilien Holding AG.

Die Verteilung der Aktien am 31. Dezember 2025 setzte sich wie folgt zusammen:

Nicht

Total

Anzahl eingetragene

Eingetragene

eingetragene ausgegebene

Gesellschaft HIAG Immobilien Holding AG

Namenaktien

Aktionäre

Aktien

Sitz

Basel, Schweiz

Anzahl

Aktien

Anzahl

Aktien

Kotierung

SIX Swiss Exchange, Zürich

1 bis 100

487

36.1%

23’589

0.2%

–

Börsenkapitalisierung 31. Dezember 2025

CHF 1’199.6 Mio.

101 bis 1’000

636

47.1%

227’782

2.3%

–

Symbol

HIAG

1’001 bis 10’000

164

12.1%

544’351

5.4%

–

Valor

23’951’877

10’001 bis 100’000

4.0%

1’557’455

15.4%

–

ISIN

CH0239518779

100’001 bis 1’000’000

0.4%

1’314’479

13.0%

–

1’000’001 und mehr

0.2%

5’460’921

54.0%

–

% ausgeg.

Aktien

% ausgeg.

Aktien

Die Kennzahlen zur Aktie der HIAG Immobilien Holding AG sind in den «Aktieninformationen» des vorliegenden Geschäftsberichts ab Seite 12 zu finden.

Nicht kotierte Gesellschaften

Zum Konsolidierungskreis gehören ausser der HIAG Immobilien Holding AG ausschliesslich nicht kotierte Gesellschaften. Die zum Konsolidierungskreis der Gruppe gehörenden Tochtergesellschaften sind mit Firmensitz, Aktienkapital und Beteiligungsquote im Anhang der konsolidierten Jahresrechnung ab Seite 58 aufgeführt.

Aktionariat

Am 31. Dezember 2025 waren im Aktienregister der HIAG Immobilien Holding AG 1’350 Aktionärinnen und Aktionäre (Vorjahr: 1’169) mit Stimmrecht eingetragen. Von den total ausgegebenen Aktien befanden sich 0.05% (Vorjahr: 0.17%) eigene Aktien bei der HIAG Immobilien Holding AG.

Total eingetragene

Aktionäre/Aktien

1’350

100.0%

9’128’577

90.2%

–

Total nicht eingetragene

Aktien

–

991’023

9.8%

–

Total – – 9’128’577 – 991’023 – 10’119’600

Eingetragene Aktionäre und Aktien

Eingetragene Aktionäre

Eingetragene

Aktien

Anzahl

Natürliche Personen

1’119

82.9%

701’078

7.7%

Juristische Personen

4.0%

5’674’184

62.2%

Pensionskassen

3.3%

761’484

8.3%

Versicherungen

0.7%

110’752

1.2%

Fonds

6.1%

1’590’685

17.4%

Übrige Stiftungen

2.0%

117’694

1.3%

Banken

0.7%

126’200

1.4%

Öffentlich-rechtliche Körperschaften

0.2%

46’500

0.5%

Total

1’350

100.0%

9’128’577

100.0%

Schweiz

1’231

91.2%

8’847’660

96.9%

Europa (ohne Schweiz)

110

8.1%

231’013

2.5%

Nordamerika

0.5%

49’374

0.5%

Andere Länder

0.1%

530

0.0%

Total

1’350

100.0%

9’128’577

100.0%

Quelle: SIX Exchange Regulation/Bedeutende Aktionäre

HIAG

Geschäftsbericht 2025

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Lagebericht

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Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 26

Bedeutende Aktionäre

Die nachstehende Tabelle zeigt den Stand der bedeutenden Aktionäre, die 3% oder mehr des Aktienkapitals der HIAG Immobilien Holding AG halten, gemäss der «Übersicht über bedeutende Aktionäre» von SIX Exchange Regulation. Die Werte gemäss dem Aktienregister der HIAG Immobilien Holding AG per 31. Dezember 2025 finden sich im konsolidierten Abschluss auf Seite 73 und in der Jahresrechnung der HIAG Immobilien Holding AG auf Seite 97.

Aktionär

Anzahl Aktien

Stimmrechtsanteil

Quelle

Aktionärsgruppe¹, bestehend aus:

5’521’882

54.6%

Mitteilung vom

Dispobestand

Per 31. Dezember 2025 betrug der Dispobestand 9.79% (Vorjahr: 9.57%) des gesamten Aktienkapitals.
Kreuzbeteiligungen

Per 31. Dezember 2025 bestanden keine Kreuzbeteiligungen.

Kapitalstruktur per 31. Dezember 2025

24.12.2022

SFAG Holding AG²

–

in CHF

31.12.2025

31.12.2024

31.12.2023

Grisgros Beteiligungs AG³

–

Ordentliches Aktienkapital (nominal)

10’119’600

BraCHe Beteiligungs AG⁴

–

Kapitalband (nominal)

1’011’960

–

UBS Fund Management (Switzerland) AG

448’350

5.3%

Mitteilung vom

Bedingtes Aktienkapital (nominal)

350’000

15.09.2021

Anzahl Eigene Aktien

4’891

16’729

11’350

Basellandschaftliche Pensionskasse

303’508

3.0%

Mitteilung vom 06.02.2024

3.2 Bedingtes Kapital

Kapital

1 Die Mitglieder dieser Aktionärsgruppe bilden gemäss Aktionärsbindungsvertrag vom 6. Dezember 2022 eine Gruppe im Sinne von Art. 121 FinfraG.

2 Die SFAG Holding AG wird durch Felix Grisard beherrscht.

3 Die Grisgros Beteiligungs AG wird durch Andrea Grisard beherrscht.

4 Die BraCHe Beteiligungs AG wird durch Salome Grisard Varnholt beherrscht.

Zwischen dem 1. Januar 2025 und dem 31. Dezember 2025 wurden keine Änderungen mitgeteilt und auf der Website der SIX Exchange Regulation publiziert.

Die Offenlegungsmeldungen an die HIAG Immobilien Holding AG und die SIX Swiss Exchange AG im Zusammenhang mit Aktionärsbeteiligungen an der HIAG Immobilien Holding AG werden auf der elektronischen Veröffentlichungsplattform der SIX Swiss Exchange AG publiziert und können mittels Such-maske über den folgenden Link abgefragt werden:

Zur Übersicht Bedeutende Aktionäre der SIX Exchange Regulation

2.2.2 Management-Transaktionen

Erfolgte Management-Transaktionen werden auf der Homepage der SIX Exchange Regulation publiziert und sind unter folgendem Link abrufbar:

Zur Übersicht Management-Transaktionen der SIX Exchange Regulation

Das bedingte Aktienkapital ist in Art. 3a der Statuten geregelt.

Art. 3a Das Aktienkapital der Gesellschaft wird gemäss Art. 3a der Statuten um maximal CHF 350’000 erhöht durch Ausgabe von höchstens 350’000 voll zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 1.00 infolge der Ausübung von Options- oder ähnlichen Rechten, die Mitarbeitern, Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung der Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften im Rahmen von Mitarbeiterbeteiligungsplänen eingeräumt werden. Der Verwaltungsrat erlässt in Zusammenarbeit mit dem Vergütungs- und Nominationsausschuss die entsprechenden Mitarbeiterbeteiligungspläne.

Kapitalband

Das Kapitalband ist in Art. 3b der Statuten geregelt.

Art. 3b Der Verwaltungsrat ist gemäss Art. 3b der Statuten ermächtigt, bis zum 17. April 2029 das Aktienkapital bis zu einer Obergrenze von CHF 11’131’560 durch die Ausgabe von 1’011’960 voll liberierten Namenaktien im Nennwert von CHF 1.00 zu erhöhen. Der Erwerb und die Übertragung der neuen Aktien unterliegen den Beschränkungen gemäss Statuten.

Der genaue Wortlaut der Statutenbestimmungen zum bedingten Kapital und zum Kapitalband sind in den Statuten der HIAG Immobilien Holding AG ersichtlich und auf der Website von HIAG unter dem folgenden Link abrufbar:

Zu den Statuten der HIAG Immobilien Holding AG

HIAG

Geschäftsbericht 2025

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Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 27

Kapitalveränderungen

Im Geschäftsjahr 2025 fanden keine Kapitalveränderungen statt. Das Aktienkapital der HIAG Immobilien Holding AG hat sich in den letzten drei Jahren wie folgt verändert:

Anzahl Namenaktien

Nominalwert pro Aktie in CHF

Nominalwert

in CHF

Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital

31. Dezember 2023

10’119’600

1.00

10’119’600

Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital

31. Dezember 2024

10’119’600

1.00

10’119’600

Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital

31. Dezember 2025

10’119’600

1.00

10’119’600

Gesetzliche Kapitalreserve

in TCHF

31. Dezember 2023

1’610

31. Dezember 2024

2’024

31. Dezember 2025

2’024

Gesetzliche Reserve (Reserven aus Kapitaleinlagen)

in TCHF

31. Dezember 2023

148’551

31. Dezember 2024

125’046

31. Dezember 2025

94’737

Gesetzliche Gewinnreserve

in TCHF

31. Dezember 2023

7’450

31. Dezember 2024

31. Dezember 2025

Bilanzgewinn

in TCHF

31. Dezember 2023

828

31. Dezember 2024

3’010

31. Dezember 2025

533

Aktien sowie Partizipations- und Genussscheine

Das Aktienkapital der HIAG Immobilien Holding AG ist voll liberiert und beträgt CHF 10’119’600. Es ist eingeteilt in 10’119’600 Namenaktien mit einem Nominalwert von je CHF 1.00. Jede Namenaktie entspricht einer Stimme und ist dividendenberechtigt. Unter Ziffer 7 auf Seite 38 ist die Stimmberechtigung erläutert. Vorzugsrechte und ähnliche Berechtigungen bestehen keine.

Per 31. Dezember 2025 waren keine Partizipationsscheine und keine Genussscheine ausgegeben.
Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen

Der Verwaltungsrat führt ein Aktienbuch, in das die Eigentümer, Nutzniesser und Nominees mit Namen, Adresse und Staatsangehörigkeit sowie bei juristischen Personen mit Sitz eingetragen werden. Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Aktionär, Nutzniesser oder Nominee nur anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Erwerber von Aktien werden auf Gesuch als Aktionäre mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen, sofern sie ausdrücklich erklären, diese Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben zu haben. Art. 685d Abs. 3 OR bleibt vorbehalten. Personen, die im Eintragungsgesuch nicht ausdrücklich erklären, die Aktien für eigene Rechnung zu halten (nachstehend «Nominees»), werden bis maximal 2% des im Handelsregister eingetragenen Aktienkapitals mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen. Über dieses Limit hinaus werden Aktien von Nominees nur dann mit Stimmrecht eingetragen, wenn der betreffende Nominee die Namen, Adressen, Staatsangehörigkeiten und Anzahl Aktien derjenigen Personen bekannt gibt, für deren Rechnung er 0.5% oder mehr des im Handelsregister eingetragenen Aktienkapitals hält. Nominees, die untereinander kapital- oder stimmenmässig, durch einheitliche Leitung oder auf andere Weise verbunden sind oder die im Hinblick auf eine Umgehung der Bestimmungen über die Nominees koordiniert vorgehen, gelten als ein Nominee. Der Verwaltungsrat kann die Eintragung eines Aktionärs, Nutzniessers oder Nominees ablehnen, wenn die Eintragung zur Verunmögli-chung des durch die Anerkennung des Erwerbers von der Gesetzgebung geforderten Nachweises über die Zusammensetzung des Aktionärskreises (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) führen würde. Die Gesellschaft kann nach Anhörung des Betroffenen Eintragungen im Aktienbuch streichen, wenn diese durch falsche Angaben zustande gekommen sind. Der Erwerber muss über die Streichung sofort informiert werden.
Wandelanleihen und Optionen

HIAG hat keine ausstehenden Wandelanleihen und Optionen.

HIAG

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Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 28

‌Verwaltungsrat

Die Aufgaben des Verwaltungsrats der HIAG Immobilien Holding AG richten sich nach dem Schweizerischen Obligationenrecht (OR) sowie nach den Statuten und dem Organisationsreglement der Gesellschaft, die unter folgendem Link abrufbar sind:

Zum Organisationsreglement und den Statuten der HIAG Immobilien Holding AG
1. Mitglieder des Verwaltungsrats

Der Verwaltungsrat der HIAG Immobilien Holding AG besteht gemäss Art. 16 der Statuten aus mindestens drei und höchstens neun Mitgliedern. Am 31. Dezember 2025 setzte sich der Verwaltungsrat aus sechs mehrheitlich unabhängigen Mitgliedern zusammen. Als unabhängig gelten im Sinne des Swiss Code of Best Practice for Corporate Governance von economiesuisse nicht-exekutive Mitglieder des Verwaltungsrats, die der Geschäftsführung nie oder vor mehr als drei Jahren angehört haben und die mit der Gesellschaft in keinen oder nur verhältnismässig geringfügigen geschäftlichen Beziehungen stehen. Im Berichtsjahr war mit Ausnahme von Dr. Jvo Grundler, General Counsel, kein Mitglied des Verwaltungsrats exekutiv für HIAG tätig. Es existieren keine Kreuzverflechtungen.

Die nachfolgende Aufstellung vermittelt einen Überblick über die Zusammensetzung des Verwaltungsrats der HIAG Immobilien Holding AG am 31. Dezember 2025. Sämtliche Mitglieder sind bis zum Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt.

Name

Nationalität

Jahrgang

Funktion

Amtsantritt

Exekutiv

Unabhängig

Dr. Felix Grisard

Schweiz

1968

Präsident

2009

nein

Revisions- und Risikomanagementausschuss

Investitions- und Nachhaltigkeitsausschuss

Balz Halter

Schweiz

1961

Vizepräsident

2019

nein

Investitions- und Nachhaltigkeitsausschuss (Vorsitz)

Vergütungs- und Nominationsausschuss

Salome Grisard Varnholt

Schweiz

1966

Mitglied

2009

nein

Vergütungs- und Nominationsausschuss (Vorsitz)

Investitions- und Nachhaltigkeitsausschuss

Dr. Jvo Grundler

Schweiz

1966

Mitglied

2017

nein

Anja Meyer

Schweiz

1967

Mitglied

2021

nein

Vergütungs- und Nominationsausschuss

Investitions- und Nachhaltigkeitsausschuss

Micha Blattmann

Schweiz

1973

Mitglied

2023

nein

Revisions- und Risikomanagementausschuss (Vorsitz)

HIAG

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Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 29

Dr. Felix Grisard (CH) Präsident des Verwaltungsrats

Ausbildung

Dr. oec. Universität St. Gallen, OPM Harvard Business School

Beruflicher Hintergrund

2002 – 2010 CEO HIAG-Gruppe

1998 – 2001 COO HIAG-Gruppe

1996 – 1998 Boston Consulting Group

Frühere Tätigkeiten für die HIAG Holding Gruppe

2019 Geschäftsführer ad interim

29. April bis 31. Dezember 2019

2002 – 2010 CEO HIAG-Gruppe

1996 – 2001 COO HIAG-Gruppe

Schlüsselkompetenzen

Führung in Management/VR kotierte Gesellschaft
Immobilienentwicklung (Entwicklung, Verwaltung)
Innovation/Digitalisierung
Finanzen/Risikomanagement
M&A/Recht
Erfahrung Schweizer Immobilienmarkt
Nachhaltigkeit

Balz Halter (CH)

Vizepräsident des Verwaltungsrats

Ausbildung

Dipl. Bau-Ing. ETH Zürich, lic. iur. Universität Zürich, Stanford Executive Program, USA

Beruflicher Hintergrund

1986 – heute Präsident des Verwaltungsrats

der Halter Gruppe, Zürich

Schlüsselkompetenzen
Immobilienentwicklung (Entwicklung, Verwaltung)
Innovation/Digitalisierung
Finanzen/Risikomanagement
M&A/Recht
Erfahrung Schweizer Immobilienmarkt
Nachhaltigkeit

Salome Grisard Varnholt (CH) Mitglied des Verwaltungsrats

Ausbildung

Dipl. Architektin ETH/SIA, Zürich

Beruflicher Hintergrund

1999 – heute Architekturbüro grisard’architektur, Zürich

1999 – 2002 Assistenz bei Prof. Dominique Perrault, ETH Zürich

1991 – 1998 Mitarbeit bei Herzog & de Meuron, Basel, Richter & Dahl Rocha, Lausanne, Burkhard Meyer, Baden

Schlüsselkompetenzen
Immobilienentwicklung (Entwicklung, Verwaltung)
Erfahrung Schweizer Immobilienmarkt
Nachhaltigkeit

HIAG

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Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 30

Dr. Jvo Grundler (CH) Exekutives Mitglied des

Verwaltungsrats, General Counsel

Ausbildung

Dr. iur. Universität St. Gallen, Rechtsanwalt,

LL. M. University of Cambridge, UK

Beruflicher Hintergrund

2017 – heute General Counsel HIAG Immobilien Holding AG 2017 – heute Partner bei einer Zürcher Wirtschaftskanzlei 2002 – 2017 Rechtsberater und Partner Ernst & Young, u. a.

Leiter der Rechtsberatung und General Counsel

2000 – 2002 Rechtsberater bei Andersen Legal

1993 – 2000 Zürcher Wirtschaftskanzlei

Schlüsselkompetenzen
Führung in Management/VR kotierte Gesellschaft
Finanzen/Risikomanagement
M&A/Recht
Erfahrung Schweizer Immobilienmarkt

Anja Meyer (CH)

Mitglied des Verwaltungsrats

Ausbildung

Intensivstudium KMU-HSG, Handelsdiplom der Kantonsschule Luzern

Beruflicher Hintergrund

2009 – heute Inhaberin und Delegierte des Verwaltungsrats der smeyers Holding AG, Luzern

2002 – 2008 Serimo Immobiliendienste AG, Mitglied der Geschäftsleitung – Leiterin Vermarktung

1995 – 2002 Regus Plc., Business Development Director, Schweiz und Österreich

Schlüsselkompetenzen
Innovation/Digitalisierung
Finanzen (Immobilieninvestitionen)/Risikomanagement
Erfahrung Schweizer Immobilienmarkt
Nachhaltigkeit

Micha Blattmann (CH) Mitglied des Verwaltungsrats

Ausbildung

lic. iur. Universität Zürich, LL.M. UCLA Los Angeles, Rechtsanwalt

Beruflicher Hintergrund

2013 – heute Gründungspartner bei Vicenda Group AG, Baar, Rechtsanwalt in eigener Kanzlei, Neuheim

2011 – 2013 Equity/Fixed Income Capital Market Team bei Merrill Lynch Investment Bank, London/Zürich

2009 – 2011 Global Family Office Group bei UBS Wealth Management, Zürich

2005 – 2011 Equity Derivatives Capital Market Team bei UBS Investment Bank, Zürich

2001 – 2005 Kapitalmarktanwalt bei Bär & Karrer, Zürich, Andersen Legal, Zürich

Schlüsselkompetenzen
Führung in Management/VR kotierte Gesellschaft
Finanzen/Risikomanagement
M&A/Recht

Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
Verwende nur Zeilen, die mit “- ” beginnen, keine Emojis oder HTML.
TEXT:

Geschäftsbericht

2025

‌HIAG

Geschäftsbericht 2025

Inhalt

Einleitung

Finanzbericht

Jahresrechnung Holding

Schlüsselkennzahlen

Konsolidierte Bilanz

Bilanz

Unsere Stärken

Konsolidierte Erfolgsrechnung

Erfolgsrechnung

Strategie & Geschäftsmodell

Konsolidierte Geldflussrechnung

Anhang

Aktieninformation

Konsolidierter Eigenkapitalnachweis

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Lagebericht

Konsolidierte Segmentberichterstattung

Aktionärsbrief

Anhang zum konsolidierten Jahresabschluss

Geschäftsentwicklung

Bericht der Revisionsstelle zur konsolidierten Jahresrechnung

Corporate Governance

Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten

Grundsätze

Alternative Performance-Kennzahlen

Verwaltungsrat

Liegenschaftsspiegel

Geschäftsleitung

Bestandsportfolio

Weitere Informationen

Entwicklungsportfolio

Vergütungsbericht

Detailangaben zu den Projekten

Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht

2025

Geschäftsbericht

«Gemeinsam schaffen wir auf unseren Arealen für Menschen und Unternehmen ganzheitliche Lebensräume der Zukunft.»

‌HIAG‌

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 4

Einleitung

Einleitung 4

Schlüsselkennzahlen 5

Unsere Stärken 8

Strategie & Geschäftsmodell 9

Aktieninformation 12

‌HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 5

Das Wichtigste in Kürze Schlüsselkennzahlen

6 78

5 F G H

E 1

4 D

nach Nutzungen ●

nach Kantonen ●

Marktwerte der Immobilienanlagen Marktwerte der Immobilienanlagen

nach Nutzungen1per 31.12.2025 nach Kantonen per 31.12.2025

1 Industrie / Gewerbe

32.5%

Zürich

34.4%

2 Bauland

23.7%

Aargau

24.1%

3 Wohnen

15.1%

Genf

11.7%

4 Verkauf

10.8%

Zug

9.7%

5 Büro

10.1%

Solothurn

8.1%

6 Distribution / Logistik

5.6%

Basel-Landschaft

4.6%

7 Wohn- / Geschäftsliegenschaft

1.0%

St. Gallen

3.4%

8 Übrige

1.1%

Übrige

4.0%

93%

1 Die Berechnungen der Nutzungsarten richten sich nach den Hauptnutzungen der Liegenschaften.

des Immobilienportfolios der HIAG

befinden sich in den Regionen Zürich, Aargau, Genf, Zug, Solothurn und Basel-Landschaft.

HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 6

70.7

77.2

75.1

79.3

75.6

Immobilienportfolio in Mio. CHF

Soll-Mietertrag, Leerstand und Leerstandsquote in Mio. CHF

10.7

6.4

7.6

4.9

4.0

3.0

3.2

2.5

3.2

2.4

1’926.4

1’784.4

1’897.7

1’961.3

2’005.8

1’137.7

646.8

1’223.2

703.2

782.5

1’115.2

735.1

1’226.2

798.2

1’207.7

2021 2022 2023 2024 2025 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

◼◼ Entwicklungsportfolio

Bestandsportfolio

◼◼ Soll-Mietertrag

Leerstand

89.3

99.4

115.1

63.1

67.7

70.3

75.6

77.4

Reingewinn in Mio. CHF

Liegenschaftsertrag in Mio. CHF

47.0

75.2

2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025

HIAG

Geschäftsbericht 2025

Einleitung

Lagebericht

Corporate Governance

Finanzbericht

Liegenschaftsspiegel

Jahresrechnung Holding 7

Finanzielle Kennzahlen 31.12.2025 31.12.2024

Liegenschaftsertrag TCHF 77’355 75’595

Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen TCHF 51’405 26’006

davon im Bestandsportfolio TCHF 14’153 -3’816
davon im Entwicklungsportfolio TCHF 37’251 29’823

EBITDA TCHF 139’761 93’831

Reingewinn TCHF 115’105 75’162

Reingewinn vor Wertänderung TCHF 68’666 51’812

Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit TCHF 20’112 94’308

Geldfluss aus Investitionstätigkeit TCHF -2’733 -39’282

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit TCHF -23’160 -42’672

Flüssige Mittel TCHF 31’882 37’676

Eigenkapital TCHF 1’207’690 1’124’646

Eigenkapitalquote % 57.0 55.2

Eigenkapitalrendite % 9.9 6.8

Durchschnittlicher Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten

(Periode) % 1.7 1.8

LTV-Ratio brutto % 38.9 39.3

LTV-Ratio netto % 37.3 37.3

Bilanzsumme TCHF 2’119’581 2’038’909

Anzahl Vollzeitkräfte FTE 73.9 86.0
davon Immobilien FTE 73.9 73.0
davon Jaeger et Bosshard SA FTE – 13.0

Portfoliokennzahlen 31.12.2025 31.12.2024

Immobilienportfolio TCHF 2’005’846 1’961’310
davon Bestandsportfolio TCHF 1’207’656 1’226’227
davon Entwicklungsportfolio TCHF 798’191 735’083

Bruttorendite Bestandsliegenschaften % 5.3 5.5

Nettorendite Bestandsliegenschaften % 4.2 4.6

Marktwerte der Immobilien TCHF 1’958’603 1’909’384

Anzahl bewertete Liegenschaften Anzahl 94 106
davon Bestandsliegenschaften Anzahl 53 61
davon Entwicklungsliegenschaften Anzahl 41 45

Anzahl bewertete Areale (Bestand und Entwicklung) Anzahl 36 41

Weighted Average (Unexpired) Lease Terms – WAULT

Gesamtportfolio Jahre 6.5 6.4

WAULT top 15 Mieter Jahre 7.1 7.8

Investitionen in Immobilienanlagen TCHF 89’488 78’925
davon im Bestandsportfolio TCHF 2’289 5’507
davon im Entwicklungsportfolio TCHF 87’199 73’393
davon Akquisitionen/Arrondierungen TCHF – 25