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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Derzeit suchen viele Anleger vor allem eines: stetige Erträge in stabiler Währung. Genau das erklärt den Höhenflug der Schweizer Immobilienaktien. Doch nach einer Rally von 37 Prozent seit Anfang 2025 mahnen Experten zur Vorsicht.
Auch im gegenwärtigen Marktumfeld zeigen sich Toplagen robust: Leerstände bleiben tief, die Erträge stabil. Im Bild: der Prime Tower in Zürich von Swiss Prime Site.
Gaëtan Bally / Keystone
Geopolitische Spannungen, schwankende Aktienmärkte, ein Dollar auf Talfahrt: In solchen Phasen suchen Anleger Schutz. Und sie finden ihn zunehmend in einem Sektor, den viele lange unterschätzt haben. Schweizer Immobilienaktien erzielten von Anfang 2025 bis Anfang April 2026 einen Total Return von 37 Prozent – mehr als doppelt so viel wie der breite SPI mit 18 Prozent. Auch Immobilienfonds schnitten mit 11 Prozent deutlich schwächer ab.
Die Erklärung ist naheliegend: Schweizer Immobiliengesellschaften erwirtschaften ihre Erträge praktisch vollständig im Inland, in einer der stärksten Währungen der Welt. Und das in einem Umfeld, in dem ausländische Investments einen guten Teil ihrer Rendite durch Währungsverluste einbüssen. Maciej Skoczek, Immobilienanalyst bei der UBS, bringt es auf den Punkt: «Bei diesen Unternehmen wird die Rendite zu praktisch 100 Prozent in der Schweiz erzielt.» Der Sektor sei damit weniger von «globalen Turbulenzen betroffen».
Als die SNB den Leitzins Mitte 2025 auf null Prozent senkte, wurden Immobilien plötzlich zur begehrten Anlage. «Die starke Performance der Schweizer Immobilienaktien ist vor allem eine Folge der Zinswende», bestätigt Christoph Bieri von Swiss Finance & Property. Tiefe Zinsen erhöhen tendenziell die Bewertung von Immobilien und machen Dividendentitel attraktiver als Obligationen mit ihren Minizinsen.
Solide Erträge in der richtigen Währung
Das ist kein marginaler Vorteil. In einem Umfeld, in dem der Dollarkurs sank und Anleger mit US-Aktien in Franken teilweise nur noch 1 bis 2 Prozent Rendite erzielten, wirkten Schweizer Immobilien wie ein Anker. Pensionskassen, die ihre Verpflichtungen in Franken halten und regulatorisch mit Auslandinvestments eingeschränkt sind, sorgen für eine permanent starke Nachfrage.
Auch internationale Investoren wurden aufmerksam – und das vor dem Hintergrund trüber Aussichten andernorts: In Deutschland kämpfen zahlreiche Immobilienfonds mit massiven Mittelabflüssen und sind zur Schliessung gezwungen worden; betroffene Anleger müssen zum Teil jahrelang auf die Rückzahlung ihres Kapitals warten.
Dass grosse Vermögensverwalter wie Blackrock ihre Positionen in Schweizer Immobilienaktien gezielt ausgebaut haben, ist in der Branche ein offenes Geheimnis.
Die Zinswende und ein Überflieger namens Hiag
Unter den kotierten Gesellschaften sticht Hiag Immobilien als grösster Gewinner heraus (siehe Tabelle). Der Areal-Entwickler war vergleichsweise tiefer bewertet, die Aufnahme in europäische Immobilienindizes steigerte die Nachfrage, und jahrelang entwickelte Projekte beginnen nun, Cashflows zu liefern. Ein Lehrbuchbeispiel für einen unterbewerteten Nischenspieler, der jetzt überproportional profitiert.
Defensiv in der Krise – aber zu welchem Preis?
Als die globalen Märkte wegen des Iran-Kriegs im März einbrachen und der SPI zeitweise mehr als 10 Prozent einbüsste, stellten Immobilienaktien ihre Widerstandsfähigkeit unter Beweis – ihre Verluste fielen deutlich moderater aus.
Tobias Kistler, Fondsmanager bei der St. Galler Kantonalbank, erklärt das strukturelle Argument: «Schweizer Immobilienwerte gelten als defensiv. Ein entscheidender Vorteil ist zudem der eingebaute Inflationsschutz: Die Mieten im Geschäftssegment sind meist indexiert.»
Dieser Schutz hat jedoch seinen Preis. Swiss Prime Site etwa notiert derzeit mit einem stolzen Aufschlag von über 60 Prozent gegenüber dem sogenannten Net Asset Value (NAV) – also jenem Wert, der sich rechnerisch aus den zugrunde liegenden Liegenschaften ergibt. Auch andere Titel sind hoch bewertet. Eine Ausnahme bildet PSP Swiss Property, das merklich günstiger notiert und damit den attraktiveren Einstieg bietet.
Operativ sieht Skoczek von der UBS die grossen Gesellschaften gut aufgestellt – auch mit Blick auf Leerstände und Mietzinsausfälle. «Die Portfolios der grossen Unternehmen konzentrieren sich in den Zentren an besten Lagen, wo die Vermietungsaussichten deutlich besser sind als in der Peripherie.» An City-Lagen machen die Leerstände bei Geschäftsflächen oft nur 2 oder 3 Prozent aus. Dennoch brauche es laufende Investitionen in die Modernisierung der Gebäude, sagt Skoczek.
Was Anleger jetzt beachten müssen
Doch wie lassen sich die besten Titel gezielt herausfiltern? Experten raten Anlegern, nicht allein auf die aktuelle Bewertung zu schauen, sondern auch die Unternehmensstrategie unter die Lupe zu nehmen. Es gehe um die Frage, wie die Gesellschaft Leerstände reduziere und ihre Immobilien weiterentwickle, betont Maciej Skoczek. Entscheidend sei, welches Geschäftsmodell ein Unternehmen verfolge und wie aktiv es seine Portfolios bewirtschafte.
Man müsse sich auch im Klaren sein, ob die Rendite eher aus der Vermietung oder aus Verkäufen stamme; entsprechend unterschiedlich fallen Chancen und Risiken aus.
Die Experten sind sich einig: Die Zeit der mühelos erzielten Überrenditen dürfte vorbei sein. Zoltan Szelyes, CEO des Beratungsunternehmens Macro Real Estate, warnt vor Abwärtsrisiken. Eine Rückkehr der Inflation hält er für sehr wahrscheinlich – mit entsprechenden Folgen für das Zinsumfeld. Sollten die Schweizer Zinsen stärker steigen als erwartet, geraten die hohen Bewertungsprämien der Immobilienaktien unter Druck.
Damit verlören Immobilienaktien ihren wichtigsten Kurstreiber – und würden anfälliger für Korrekturen. Den Ausschlag wird letztlich die Qualität der einzelnen Titel geben.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
Verwende nur Zeilen, die mit “- ” beginnen, keine Emojis oder HTML.
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Derzeit suchen viele Anleger vor allem eines: stetige Erträge in stabiler Währung. Genau das erklärt den Höhenflug der Schweizer Immobilienaktien. Doch nach einer Rally von 37 Prozent seit Anfang 2025 mahnen Experten zur Vorsicht.
Auch im gegenwärtigen Marktumfeld zeigen sich Toplagen robust: Leerstände bleiben tief, die Erträge stabil. Im Bild: der Prime Tower in Zürich von Swiss Prime Site.
Gaëtan Bally / Keystone
Geopolitische Spannungen, schwankende Aktienmärkte, ein Dollar auf Talfahrt: In solchen Phasen suchen Anleger Schutz. Und sie finden ihn zunehmend in einem Sektor, den viele lange unterschätzt haben. Schweizer Immobilienaktien erzielten von Anfang 2025 bis Anfang April 2026 einen Total Return von 37 Prozent – mehr als doppelt so viel wie der breite SPI mit 18 Prozent. Auch Immobilienfonds schnitten mit 11 Prozent deutlich schwächer ab.
Die Erklärung ist naheliegend: Schweizer Immobiliengesellschaften erwirtschaften ihre Erträge praktisch vollständig im Inland, in einer der stärksten Währungen der Welt. Und das in einem Umfeld, in dem ausländische Investments einen guten Teil ihrer Rendite durch Währungsverluste einbüssen. Maciej Skoczek, Immobilienanalyst bei der UBS, bringt es auf den Punkt: «Bei diesen Unternehmen wird die Rendite zu praktisch 100 Prozent in der Schweiz erzielt.» Der Sektor sei damit weniger von «globalen Turbulenzen betroffen».
Als die SNB den Leitzins Mitte 2025 auf null Prozent senkte, wurden Immobilien plötzlich zur begehrten Anlage. «Die starke Performance der Schweizer Immobilienaktien ist vor allem eine Folge der Zinswende», bestätigt Christoph Bieri von Swiss Finance & Property. Tiefe Zinsen erhöhen tendenziell die Bewertung von Immobilien und machen Dividendentitel attraktiver als Obligationen mit ihren Minizinsen.
Solide Erträge in der richtigen Währung
Das ist kein marginaler Vorteil. In einem Umfeld, in dem der Dollarkurs sank und Anleger mit US-Aktien in Franken teilweise nur noch 1 bis 2 Prozent Rendite erzielten, wirkten Schweizer Immobilien wie ein Anker. Pensionskassen, die ihre Verpflichtungen in Franken halten und regulatorisch mit Auslandinvestments eingeschränkt sind, sorgen für eine permanent starke Nachfrage.
Auch internationale Investoren wurden aufmerksam – und das vor dem Hintergrund trüber Aussichten andernorts: In Deutschland kämpfen zahlreiche Immobilienfonds mit massiven Mittelabflüssen und sind zur Schliessung gezwungen worden; betroffene Anleger müssen zum Teil jahrelang auf die Rückzahlung ihres Kapitals warten.
Dass grosse Vermögensverwalter wie Blackrock ihre Positionen in Schweizer Immobilienaktien gezielt ausgebaut haben, ist in der Branche ein offenes Geheimnis.
Die Zinswende und ein Überflieger namens Hiag
Unter den kotierten Gesellschaften sticht Hiag Immobilien als grösster Gewinner heraus (siehe Tabelle). Der Areal-Entwickler war vergleichsweise tiefer bewertet, die Aufnahme in europäische Immobilienindizes steigerte die Nachfrage, und jahrelang entwickelte Projekte beginnen nun, Cashflows zu liefern. Ein Lehrbuchbeispiel für einen unterbewerteten Nischenspieler, der jetzt überproportional profitiert.
Defensiv in der Krise – aber zu welchem Preis?
Als die globalen Märkte wegen des Iran-Kriegs im März einbrachen und der SPI zeitweise mehr als 10 Prozent einbüsste, stellten Immobilienaktien ihre Widerstandsfähigkeit unter Beweis – ihre Verluste fielen deutlich moderater aus.
Tobias Kistler, Fondsmanager bei der St. Galler Kantonalbank, erklärt das strukturelle Argument: «Schweizer Immobilienwerte gelten als defensiv. Ein entscheidender Vorteil ist zudem der eingebaute Inflationsschutz: Die Mieten im Geschäftssegment sind meist indexiert.»
Dieser Schutz hat jedoch seinen Preis. Swiss Prime Site etwa notiert derzeit mit einem stolzen Aufschlag von über 60 Prozent gegenüber dem sogenannten Net Asset Value (NAV) – also jenem Wert, der sich rechnerisch aus den zugrunde liegenden Liegenschaften ergibt. Auch andere Titel sind hoch bewertet. Eine Ausnahme bildet PSP Swiss Property, das merklich günstiger notiert und damit den attraktiveren Einstieg bietet.
Operativ sieht Skoczek von der UBS die grossen Gesellschaften gut aufgestellt – auch mit Blick auf Leerstände und Mietzinsausfälle. «Die Portfolios der grossen Unternehmen konzentrieren sich in den Zentren an besten Lagen, wo die Vermietungsaussichten deutlich besser sind als in der Peripherie.» An City-Lagen machen die Leerstände bei Geschäftsflächen oft nur 2 oder 3 Prozent aus. Dennoch brauche es laufende Investitionen in die Modernisierung der Gebäude, sagt Skoczek.
Was Anleger jetzt beachten müssen
Doch wie lassen sich die besten Titel gezielt herausfiltern? Experten raten Anlegern, nicht allein auf die aktuelle Bewertung zu schauen, sondern auch die Unternehmensstrategie unter die Lupe zu nehmen. Es gehe um die Frage, wie die Gesellschaft Leerstände reduziere und ihre Immobilien weiterentwickle, betont Maciej Skoczek. Entscheidend sei, welches Geschäftsmodell ein Unternehmen verfolge und wie aktiv es seine Portfolios bewirtschafte.
Man müsse sich auch im Klaren sein, ob die Rendite eher aus der Vermietung oder aus Verkäufen stamme; entsprechend unterschiedlich fallen Chancen und Risiken aus.
Die Experten sind sich einig: Die Zeit der mühelos erzielten Überrenditen dürfte vorbei sein. Zoltan Szelyes, CEO des Beratungsunternehmens Macro Real Estate, warnt vor Abwärtsrisiken. Eine Rückkehr der Inflation hält er für sehr wahrscheinlich – mit entsprechenden Folgen für das Zinsumfeld. Sollten die Schweizer Zinsen stärker steigen als erwartet, geraten die hohen Bewertungsprämien der Immobilienaktien unter Druck.
Damit verlören Immobilienaktien ihren wichtigsten Kurstreiber – und würden anfälliger für Korrekturen. Den Ausschlag wird letztlich die Qualität der einzelnen Titel geben.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Quelle: www.nzz.ch
