Warum die Verschärfung der Lex Koller nicht hilft

Der Bundesrat will Ausländern den Kauf von Grundstücken in der Schweiz erschweren und das unter dem Namen Lex Koller bekannte entsprechende Bundesgesetz verschärfen. Der zuständige Justizminister Beat Jans will damit der 10-Millionen-Initiative der SVP etwas entgegensetzen. Gleichzeitig will er mit den Vorschlägen auch die Wohnungsnot in der Schweiz bekämpfen. Am Mittwoch hat Jans die entsprechende Vorlage vorgestellt.

Der Immobilienexperte und Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, Fredy Hasenmaile, sieht die Vorschläge des Bundesrats kritisch.

Herr Hasenmaile, der Bundesrat hat auf einen Gegenvorschlag zur 10-Millionen-Initiative verzichtet und will dafür die Lex Koller verschärfen, um die Wohnungsnot zu lindern. Wie beurteilen Sie das?

Das ist eine Nebelpetarde. Der Bundesrat hat es versäumt, einen Gegenvorschlag zur 10-Millionen-Initiative auszuarbeiten. Jetzt versucht er, diesen Fehler mit etwas Nebel zu kaschieren. Im erläuternden Bericht des Bundesrats habe ich auf 93 Seiten keine Erklärung gefunden, die schlüssig aufzeigt, wie damit die Wohnungsknappheit gelindert werden soll. Der Vorschlag ist hinsichtlich des Ziels, die Wohnungsnot zu lindern, komplett untauglich. Er bringt etwa so viel, wie wenn man bei einem Küchenbrand bei sich zu Hause das Wasser im Badezimmer anstellt.

Eine Abklärung des Analysebüros Fahrländer Partner Raumentwicklung kam im November vergangenen Jahres ebenfalls zu einem sehr kritischen Fazit. Der Bundesrat hatte es damit beauftragt.

Fahrländer ist ein renommiertes Analysebüro, das den Schweizer Immobilienmarkt sehr gut kennt. Die Experten schreiben, die Vorschläge des Bundesrats zur Verschärfung der Lex Koller seien nicht geeignet, «die Probleme des Wohnungsmarktes in irgendeiner Art und Weise massgeblich zu lindern. Es besteht vielmehr die Gefahr, dass Probleme vergrössert werden könnten.» Das ist vernichtend. Dass der Bundesrat die Vorlage trotzdem bringt, ist staatspolitisch bedenklich. Es ist dem Büro hoch anzurechnen, dass es dem Bundesrat ungeschminkt die Wahrheit präsentiert.

Zu den Vorschlägen des Bundesrats gehört, dass Ausländer aus Drittstaaten künftig eine Bewilligung einholen müssen, wenn sie eine Wohnung kaufen wollen. Wenn sie umziehen, sollen sie die Wohnung innerhalb von zwei Jahren verkaufen müssen. Damit würden doch Wohnungen in der Schweiz frei?

Nur rund ein Drittel der Zuwanderung entfällt auf Personen aus Drittstaaten. Die Verschärfung würde also für rund 70 Prozent der Zuwanderer gar nicht gelten. Gemäss Fahrländer würden die vom verschärften Gesetz betroffenen Transaktionen nur 2,5 Prozent aller Wohneigentumstransaktionen ausmachen. Die Wirkung ist also fast null.

Zudem fordert der Bundesrat, die kantonalen Kontingente für den Kauf von Ferienwohnungen durch im Ausland lebende Personen zu reduzieren. Ist das sinnvoll?

Nein, denn die Kontingente wurden in den vergangenen fünf Jahren in keinem Jahr auch nur annähernd ausgeschöpft. Man kann diese reduzieren, klar. Nur ist der Effekt gleich null. Die Vorlage sieht eine Halbierung der Kontingente vor. In den letzten beiden Jahren wäre damit keine einzige Bewilligung weniger ergangen.

Zudem sollen Personen im Ausland in Zukunft Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften an der Schweizer Börse sowie Immobilienfonds nur noch kaufen dürfen, wenn ein Bewilligungsgrund vorliegt. Was ist davon zu halten?

Kein Besitzer eines Anteils einer Wohnimmobiliengesellschaft nimmt einem Schweizer eine Wohnung weg. Die Wohnungen der Immobiliengesellschaften und -fonds werden ja vermietet.

Was wären die Folgen, wenn die Vorschläge so umgesetzt würden?

Bei den Ferienwohnungen hätte das praktisch keine Auswirkungen, bei der Zuwanderung ebenso wenig. Die Zuwanderer kommen nicht, weil sie hier eine Wohnung kaufen, sondern weil sie hier eine Stelle antreten wollen. Wenn sie in Zukunft nicht mehr gleich eine Wohnung kaufen können, kommen sie trotzdem. Die Wirkung hinsichtlich einer Milderung der Wohnungsknappheit also gleich null. Die Umsetzung zieht jedoch Regulierungen nach sich und kostet.

Wie würden sich die Regelungen auf den Sektor der Immobilienfonds auswirken?

Die Bewilligungspflicht für Ausländer beim Kauf von Immobilienfonds hätte massive Folgen. Immobilienfonds könnten in der Zukunft faktisch nicht mehr über die Börse gehandelt werden, denn die Abklärung, ob es sich beim Käufer um einen In- oder Ausländer handelt, ist im sekundenschnellen Börsenhandel nicht möglich. Dies würde also den Börsenhandel unterbinden. Damit wären Immobilienfonds in der Zukunft viel weniger liquide. Alle Besitzer von Immobilienfonds, also viele Schweizer Privatanleger und auch Pensionskassen, würden damit schlechter gestellt. Der Sektor würde beschädigt – dabei werden die börsengehandelten offenen Immobilienfonds der Schweiz in Deutschland durchs Band als bessere Lösung im Vergleich zum deutschen System gelobt.

Was hat das überhaupt mit der 10-Millionen-Initiative zu tun?

Das ist schleierhaft und soll der Bundesrat im Detail bitte erklären. Der Bericht ist eine Frechheit, weil er nicht erläutert, auf welche Weise die Wohnungsknappheit denn gelindert werden soll.

Die Lex Koller hat eine lange Geschichte der Verschärfung und Lockerung. Wie schätzen Sie das ein?

Die Lex Koller hat ihre Daseinsberechtigung. Der Boden in der Schweiz ist nun einmal begrenzt, folglich habe ich Verständnis für gewisse Ängste in der Bevölkerung. Die politische Stimmung hat in den vergangenen Jahren jeweils zwischen Abschaffung der Lex Koller und ihrer Verschärfung geschwankt. Daher ist die aktuelle Fassung ein guter Kompromiss. Diesen sollte man beibehalten.

Was wären sinnvolle Massnahmen gegen die Wohnungsnot?

Ganz einfach: Wenn das Angebot an Wohnungen zu knapp ist, muss man das Angebot erhöhen. Hier haben wir strukturelle Bremsen, die wir einzeln lösen sollten. Leider geht das nur langsam, weil wir dazu Gesetze ändern müssen. Für Neubauten und Umbauten gibt es zahllose Vorschriften. Das geltende Raumplanungsgesetz schreibt den haushälterischen Umgang mit dem Boden vor. Dies hat faktisch auf nationaler Ebene zu einem Einfrieren der nutzbaren Bauzonenfläche geführt. Alternativ kann man natürlich auch auf der Nachfrageseite ansetzen und dadurch die Wohnungsknappheit lindern. Die Rufe nach einer Dosierung der Zuwanderung sind legitim. Da dies das wirtschaftliche Wachstumspotenzial beeinträchtigen könnte, ist ein solcher Entscheid umstritten. Über diesen Trade-off muss schlussendlich die Gesellschaft entscheiden.

Der Bundesrat will Ausländern den Kauf von Grundstücken in der Schweiz erschweren und das unter dem Namen Lex Koller bekannte entsprechende Bundesgesetz verschärfen. Der zuständige Justizminister Beat Jans will damit der 10-Millionen-Initiative der SVP etwas entgegensetzen. Gleichzeitig will er mit den Vorschlägen auch die Wohnungsnot in der Schweiz bekämpfen. Am Mittwoch hat Jans die entsprechende Vorlage vorgestellt.

Der Immobilienexperte und Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, Fredy Hasenmaile, sieht die Vorschläge des Bundesrats kritisch.

Herr Hasenmaile, der Bundesrat hat auf einen Gegenvorschlag zur 10-Millionen-Initiative verzichtet und will dafür die Lex Koller verschärfen, um die Wohnungsnot zu lindern. Wie beurteilen Sie das?

Das ist eine Nebelpetarde. Der Bundesrat hat es versäumt, einen Gegenvorschlag zur 10-Millionen-Initiative auszuarbeiten. Jetzt versucht er, diesen Fehler mit etwas Nebel zu kaschieren. Im erläuternden Bericht des Bundesrats habe ich auf 93 Seiten keine Erklärung gefunden, die schlüssig aufzeigt, wie damit die Wohnungsknappheit gelindert werden soll. Der Vorschlag ist hinsichtlich des Ziels, die Wohnungsnot zu lindern, komplett untauglich. Er bringt etwa so viel, wie wenn man bei einem Küchenbrand bei sich zu Hause das Wasser im Badezimmer anstellt.

Eine Abklärung des Analysebüros Fahrländer Partner Raumentwicklung kam im November vergangenen Jahres ebenfalls zu einem sehr kritischen Fazit. Der Bundesrat hatte es damit beauftragt.

Fahrländer ist ein renommiertes Analysebüro, das den Schweizer Immobilienmarkt sehr gut kennt. Die Experten schreiben, die Vorschläge des Bundesrats zur Verschärfung der Lex Koller seien nicht geeignet, «die Probleme des Wohnungsmarktes in irgendeiner Art und Weise massgeblich zu lindern. Es besteht vielmehr die Gefahr, dass Probleme vergrössert werden könnten.» Das ist vernichtend. Dass der Bundesrat die Vorlage trotzdem bringt, ist staatspolitisch bedenklich. Es ist dem Büro hoch anzurechnen, dass es dem Bundesrat ungeschminkt die Wahrheit präsentiert.

Zu den Vorschlägen des Bundesrats gehört, dass Ausländer aus Drittstaaten künftig eine Bewilligung einholen müssen, wenn sie eine Wohnung kaufen wollen. Wenn sie umziehen, sollen sie die Wohnung innerhalb von zwei Jahren verkaufen müssen. Damit würden doch Wohnungen in der Schweiz frei?

Nur rund ein Drittel der Zuwanderung entfällt auf Personen aus Drittstaaten. Die Verschärfung würde also für rund 70 Prozent der Zuwanderer gar nicht gelten. Gemäss Fahrländer würden die vom verschärften Gesetz betroffenen Transaktionen nur 2,5 Prozent aller Wohneigentumstransaktionen ausmachen. Die Wirkung ist also fast null.

Zudem fordert der Bundesrat, die kantonalen Kontingente für den Kauf von Ferienwohnungen durch im Ausland lebende Personen zu reduzieren. Ist das sinnvoll?

Nein, denn die Kontingente wurden in den vergangenen fünf Jahren in keinem Jahr auch nur annähernd ausgeschöpft. Man kann diese reduzieren, klar. Nur ist der Effekt gleich null. Die Vorlage sieht eine Halbierung der Kontingente vor. In den letzten beiden Jahren wäre damit keine einzige Bewilligung weniger ergangen.

Zudem sollen Personen im Ausland in Zukunft Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften an der Schweizer Börse sowie Immobilienfonds nur noch kaufen dürfen, wenn ein Bewilligungsgrund vorliegt. Was ist davon zu halten?

Kein Besitzer eines Anteils einer Wohnimmobiliengesellschaft nimmt einem Schweizer eine Wohnung weg. Die Wohnungen der Immobiliengesellschaften und -fonds werden ja vermietet.

Was wären die Folgen, wenn die Vorschläge so umgesetzt würden?

Bei den Ferienwohnungen hätte das praktisch keine Auswirkungen, bei der Zuwanderung ebenso wenig. Die Zuwanderer kommen nicht, weil sie hier eine Wohnung kaufen, sondern weil sie hier eine Stelle antreten wollen. Wenn sie in Zukunft nicht mehr gleich eine Wohnung kaufen können, kommen sie trotzdem. Die Wirkung hinsichtlich einer Milderung der Wohnungsknappheit also gleich null. Die Umsetzung zieht jedoch Regulierungen nach sich und kostet.

Wie würden sich die Regelungen auf den Sektor der Immobilienfonds auswirken?

Die Bewilligungspflicht für Ausländer beim Kauf von Immobilienfonds hätte massive Folgen. Immobilienfonds könnten in der Zukunft faktisch nicht mehr über die Börse gehandelt werden, denn die Abklärung, ob es sich beim Käufer um einen In- oder Ausländer handelt, ist im sekundenschnellen Börsenhandel nicht möglich. Dies würde also den Börsenhandel unterbinden. Damit wären Immobilienfonds in der Zukunft viel weniger liquide. Alle Besitzer von Immobilienfonds, also viele Schweizer Privatanleger und auch Pensionskassen, würden damit schlechter gestellt. Der Sektor würde beschädigt – dabei werden die börsengehandelten offenen Immobilienfonds der Schweiz in Deutschland durchs Band als bessere Lösung im Vergleich zum deutschen System gelobt.

Was hat das überhaupt mit der 10-Millionen-Initiative zu tun?

Das ist schleierhaft und soll der Bundesrat im Detail bitte erklären. Der Bericht ist eine Frechheit, weil er nicht erläutert, auf welche Weise die Wohnungsknappheit denn gelindert werden soll.

Die Lex Koller hat eine lange Geschichte der Verschärfung und Lockerung. Wie schätzen Sie das ein?

Die Lex Koller hat ihre Daseinsberechtigung. Der Boden in der Schweiz ist nun einmal begrenzt, folglich habe ich Verständnis für gewisse Ängste in der Bevölkerung. Die politische Stimmung hat in den vergangenen Jahren jeweils zwischen Abschaffung der Lex Koller und ihrer Verschärfung geschwankt. Daher ist die aktuelle Fassung ein guter Kompromiss. Diesen sollte man beibehalten.

Was wären sinnvolle Massnahmen gegen die Wohnungsnot?

Ganz einfach: Wenn das Angebot an Wohnungen zu knapp ist, muss man das Angebot erhöhen. Hier haben wir strukturelle Bremsen, die wir einzeln lösen sollten. Leider geht das nur langsam, weil wir dazu Gesetze ändern müssen. Für Neubauten und Umbauten gibt es zahllose Vorschriften. Das geltende Raumplanungsgesetz schreibt den haushälterischen Umgang mit dem Boden vor. Dies hat faktisch auf nationaler Ebene zu einem Einfrieren der nutzbaren Bauzonenfläche geführt. Alternativ kann man natürlich auch auf der Nachfrageseite ansetzen und dadurch die Wohnungsknappheit lindern. Die Rufe nach einer Dosierung der Zuwanderung sind legitim. Da dies das wirtschaftliche Wachstumspotenzial beeinträchtigen könnte, ist ein solcher Entscheid umstritten. Über diesen Trade-off muss schlussendlich die Gesellschaft entscheiden.