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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
TEXT:
Wer bei der Zinswende 2022 aus Panik eine Festhypothek abschloss, zahlt heute oft deutlich zu viel. Ein Ausstieg kostet Zehntausende Franken. Dabei gibt es Alternativen zu Verträgen mit fixem Zins.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Herbst 2022: Die Lage ist von steigender Inflation, massiv höheren Energiepreisen und globaler Verunsicherung geprägt. Die Schweizerische Nationalbank hebt den Leitzins in mehreren Schritten an. In dieser Phase verliert der Immobilienbesitzer Gregor M. (Name geändert) die Nerven. In Deutschland, wo er geschäftlich ebenfalls tätig ist, steigen die Hypothekarzinsen noch stärker, die Banken werden restriktiver. Gregor M. will Sicherheit – um jeden Preis. Er schliesst eine Festhypothek über fünf Jahre zu 2,5 Prozent ab. Die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken steigen in dieser Zeit sogar auf über 3 Prozent (siehe Grafik).
Was sich damals wie eine Befreiung anfühlte, erweist sich heute als Gefängnis. Kaum zwei Jahre später zahlt M. 1 bis 1,5 Prozentpunkte mehr als nötig. Festhypotheken mit 5-jähriger Vertragsdauer kosten derzeit etwa 1,2 bis 1,5 Prozent.
Hypothek kündigen? Fast unbezahlbar
Der erste Impuls liegt nahe: Hypothek kündigen, neu verhandeln. Doch hier beginnt das eigentliche Problem. Wer eine Festhypothek vorzeitig kündigt, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Bank verlangt Schadenersatz für entgangene Zinsen bis zum Vertragsende. Das wird teuer.
Ein Beispiel zeigt die Dimension: Wer 2022 eine Festhypothek über 800 000 Franken zu 3 Prozent abschloss und noch fünf Jahre Restlaufzeit hat, muss mit Ausstiegskosten von über 100 000 Franken rechnen. Die Bank fordert damit den Grossteil der entgangenen Zinseinnahmen als Entschädigung. Ein Ausstieg lohnt sich praktisch nie.
Wenn nur noch der Verkauf bleibt
Betroffene suchen deshalb oft einen Umweg: Sie verkaufen die Liegenschaft. Adrian Wenger vom VZ-Vermögenszentrum beobachtet das regelmässig. «Wenn die Kosten viel zu hoch liegen und ohnehin früher oder später ein Verkauf ansteht, werden manche Kunden diesen jetzt vorziehen.» Das Haus sei möglicherweise zu gross geworden, das Budget knapp – und die Festhypothek verteuere die Situation spürbar.
Diese Kunden versuchen laut Wenger, die teure Festhypothek auf einen potenziellen Käufer zu übertragen. Ob sie sich die Ausstiegskosten so wirklich sparen, bleibt aber offen. Ein Käufer wird Zusatzkosten in den Kaufpreis einrechnen.
Saron: flexibel und oft günstiger
Die Hochzinsphase der Jahre 2022 und 2023 lehrt vor allem eines: Wer sich aus Angst langfristig mit einer Festhypothek bindet, verliert jede Flexibilität und zahlt meist einen hohen Preis für vermeintliche Sicherheit.
Ökonomisch waren Saron-Hypotheken in den letzten Jahren oft günstiger. Der Saron orientiert sich am kurzfristigen Geldmarkt und wird typischerweise alle drei Monate angepasst. Viele Haushalte profitierten über Jahre von sehr tiefen Zinsen – allerdings schwanken die Kosten, wenn die SNB den Kurs ändert.
Experten wie Wenger halten Saron für langfristig die beste Lösung, sofern die finanzielle Tragbarkeit stimmt und Reserven vorhanden sind.
Die wichtigste Lektion: diversifizieren
Der Hauptfehler in der Zinswende war allerdings nicht die Wahl zwischen Festhypothek oder Saron, sondern das Klumpenrisiko: zu hohe Beträge, zu lang und zur falschen Zeit abgesichert.
Wenger leitet daraus eine einfache Regel ab: «Aktien kauft man auch nicht alle an einem Tag. Warum sollte man das bei Hypotheken tun?» Statt die gesamte Finanzierung für fünf oder zehn Jahre zu fixieren, empfiehlt er eine Staffelung – ein Teil Saron für Flexibilität, ein Teil Festhypothek zur Budgetsicherung. Auch wenn steigende Zinsen Sorgen machen – man sollte nie den ganzen Betrag auf einmal fixieren. Wer in der Angst alles absichert, schliesst oft am Peak ab.
Seit dem Jahr 2000 fielen die Leitzinsen mehrheitlich oder waren zum Teil sogar negativ. Zinsen von über 2 Prozent gab es höchst selten. Das heisst: Über lange Phasen waren kurzfristige Festhypotheken oder der Saron die günstigere Finanzierung.
Neue Flexibilität: Ausstiegsklauseln nehmen zu
Inzwischen gibt es Angebote, die bei einem Verkauf mehr Beweglichkeit schaffen. Swiss Life hat dafür die «Option Flex» eingeführt. Ein Sprecher erklärt: «Mit dem Abschluss dieser Option verzichtet Swiss Life beim Verkauf der Liegenschaft auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.» Das gilt jedoch nicht bei Verkäufen an nahestehende Personen. Und die Option ist nicht dafür gedacht, im Fall von fallenden Zinsen profitieren zu können.
Nach Einschätzung von Florian Schubiger, Hypothekenspezialist bei hypotheke.ch, ist Swiss Life nicht allein mit solchen Modellen. Bis jetzt handle es sich um ein Nischenprodukt. Doch vor allem bei älteren Eigentümern wachse die Nachfrage spürbar. «Im Hinblick auf die Pensionierung haben viele das Bedürfnis nach Zinssicherheit, wollen sich aber nicht vollständig binden», sagt er. Viele wollten im Haus bleiben, solange es gutgehe – aber die Option haben, bei veränderter Situation verkaufen zu können.
Der Nutzen liegt bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Scheidung, Krankheit oder Todesfall – genau den Situationen, in denen ein Verkauf plötzlich nötig wird. Allerdings kostet auch diese Flexibilität: Für den Verzicht auf die ausstehenden Raten verlangt der Darlehensgeber einen Aufschlag von rund 0,15 Prozent.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
Verwende nur Zeilen, die mit “- ” beginnen, keine Emojis oder HTML.
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Wer bei der Zinswende 2022 aus Panik eine Festhypothek abschloss, zahlt heute oft deutlich zu viel. Ein Ausstieg kostet Zehntausende Franken. Dabei gibt es Alternativen zu Verträgen mit fixem Zins.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Herbst 2022: Die Lage ist von steigender Inflation, massiv höheren Energiepreisen und globaler Verunsicherung geprägt. Die Schweizerische Nationalbank hebt den Leitzins in mehreren Schritten an. In dieser Phase verliert der Immobilienbesitzer Gregor M. (Name geändert) die Nerven. In Deutschland, wo er geschäftlich ebenfalls tätig ist, steigen die Hypothekarzinsen noch stärker, die Banken werden restriktiver. Gregor M. will Sicherheit – um jeden Preis. Er schliesst eine Festhypothek über fünf Jahre zu 2,5 Prozent ab. Die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken steigen in dieser Zeit sogar auf über 3 Prozent (siehe Grafik).
Was sich damals wie eine Befreiung anfühlte, erweist sich heute als Gefängnis. Kaum zwei Jahre später zahlt M. 1 bis 1,5 Prozentpunkte mehr als nötig. Festhypotheken mit 5-jähriger Vertragsdauer kosten derzeit etwa 1,2 bis 1,5 Prozent.
Hypothek kündigen? Fast unbezahlbar
Der erste Impuls liegt nahe: Hypothek kündigen, neu verhandeln. Doch hier beginnt das eigentliche Problem. Wer eine Festhypothek vorzeitig kündigt, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Bank verlangt Schadenersatz für entgangene Zinsen bis zum Vertragsende. Das wird teuer.
Ein Beispiel zeigt die Dimension: Wer 2022 eine Festhypothek über 800 000 Franken zu 3 Prozent abschloss und noch fünf Jahre Restlaufzeit hat, muss mit Ausstiegskosten von über 100 000 Franken rechnen. Die Bank fordert damit den Grossteil der entgangenen Zinseinnahmen als Entschädigung. Ein Ausstieg lohnt sich praktisch nie.
Wenn nur noch der Verkauf bleibt
Betroffene suchen deshalb oft einen Umweg: Sie verkaufen die Liegenschaft. Adrian Wenger vom VZ-Vermögenszentrum beobachtet das regelmässig. «Wenn die Kosten viel zu hoch liegen und ohnehin früher oder später ein Verkauf ansteht, werden manche Kunden diesen jetzt vorziehen.» Das Haus sei möglicherweise zu gross geworden, das Budget knapp – und die Festhypothek verteuere die Situation spürbar.
Diese Kunden versuchen laut Wenger, die teure Festhypothek auf einen potenziellen Käufer zu übertragen. Ob sie sich die Ausstiegskosten so wirklich sparen, bleibt aber offen. Ein Käufer wird Zusatzkosten in den Kaufpreis einrechnen.
Saron: flexibel und oft günstiger
Die Hochzinsphase der Jahre 2022 und 2023 lehrt vor allem eines: Wer sich aus Angst langfristig mit einer Festhypothek bindet, verliert jede Flexibilität und zahlt meist einen hohen Preis für vermeintliche Sicherheit.
Ökonomisch waren Saron-Hypotheken in den letzten Jahren oft günstiger. Der Saron orientiert sich am kurzfristigen Geldmarkt und wird typischerweise alle drei Monate angepasst. Viele Haushalte profitierten über Jahre von sehr tiefen Zinsen – allerdings schwanken die Kosten, wenn die SNB den Kurs ändert.
Experten wie Wenger halten Saron für langfristig die beste Lösung, sofern die finanzielle Tragbarkeit stimmt und Reserven vorhanden sind.
Die wichtigste Lektion: diversifizieren
Der Hauptfehler in der Zinswende war allerdings nicht die Wahl zwischen Festhypothek oder Saron, sondern das Klumpenrisiko: zu hohe Beträge, zu lang und zur falschen Zeit abgesichert.
Wenger leitet daraus eine einfache Regel ab: «Aktien kauft man auch nicht alle an einem Tag. Warum sollte man das bei Hypotheken tun?» Statt die gesamte Finanzierung für fünf oder zehn Jahre zu fixieren, empfiehlt er eine Staffelung – ein Teil Saron für Flexibilität, ein Teil Festhypothek zur Budgetsicherung. Auch wenn steigende Zinsen Sorgen machen – man sollte nie den ganzen Betrag auf einmal fixieren. Wer in der Angst alles absichert, schliesst oft am Peak ab.
Seit dem Jahr 2000 fielen die Leitzinsen mehrheitlich oder waren zum Teil sogar negativ. Zinsen von über 2 Prozent gab es höchst selten. Das heisst: Über lange Phasen waren kurzfristige Festhypotheken oder der Saron die günstigere Finanzierung.
Neue Flexibilität: Ausstiegsklauseln nehmen zu
Inzwischen gibt es Angebote, die bei einem Verkauf mehr Beweglichkeit schaffen. Swiss Life hat dafür die «Option Flex» eingeführt. Ein Sprecher erklärt: «Mit dem Abschluss dieser Option verzichtet Swiss Life beim Verkauf der Liegenschaft auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.» Das gilt jedoch nicht bei Verkäufen an nahestehende Personen. Und die Option ist nicht dafür gedacht, im Fall von fallenden Zinsen profitieren zu können.
Nach Einschätzung von Florian Schubiger, Hypothekenspezialist bei hypotheke.ch, ist Swiss Life nicht allein mit solchen Modellen. Bis jetzt handle es sich um ein Nischenprodukt. Doch vor allem bei älteren Eigentümern wachse die Nachfrage spürbar. «Im Hinblick auf die Pensionierung haben viele das Bedürfnis nach Zinssicherheit, wollen sich aber nicht vollständig binden», sagt er. Viele wollten im Haus bleiben, solange es gutgehe – aber die Option haben, bei veränderter Situation verkaufen zu können.
Der Nutzen liegt bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Scheidung, Krankheit oder Todesfall – genau den Situationen, in denen ein Verkauf plötzlich nötig wird. Allerdings kostet auch diese Flexibilität: Für den Verzicht auf die ausstehenden Raten verlangt der Darlehensgeber einen Aufschlag von rund 0,15 Prozent.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
Quelle: www.nzz.ch
