Interview mit einem Luxusmakler: «Ich habe schon Immobilien mit einem unterirdischen Fussballfeld gesehen»

Während Mark Zuckerberg für 170 Millionen Dollar eine Villa kauft, bleibt der Schweizer Luxusimmobilienmarkt deutlich zurückhaltender. Benjamin Stamm von Walde Immobilien gibt Einblick in die Szene hierzulande.

Benjamin Stamm, Mark Zuckerberg hat kürzlich eine Villa für rund 170 Millionen US-Dollar gekauft. Unter anderem hat das Haus neun Schlafzimmer und elf Badezimmer. In welcher Grössenordnung verkaufen Sie Häuser?

Wir vermarkten verschiedene Immobilien. Dazu gehören auch Villen mit entsprechend vielen Zimmern, insbesondere die Anzahl der Schlafzimmer ist oft ein Thema. Badezimmer spielen hingegen eine weniger zentrale Rolle. Anders als in den USA, wo meist jedes Schlafzimmer ein eigenes Bad hat, ist dies in der Schweiz kulturell nicht üblich. In grossen Villen sind durchschnittlich drei bis fünf Badezimmer vorhanden, wobei fünf bereits selten sind. Häufig gilt die Lösung «ein Bad pro Stockwerk». Beim Masterschlafzimmer wird jedoch oft auf ein direkt angeschlossenes Badezimmer geachtet.

Also leben Amerikanerinnen und Amerikaner pompöser als Schweizerinnen und Schweizer?

Ich glaube, man darf schon sagen, dass Amerika per se sehr gross ist. Alles ist grösser als in der Schweiz, auch das Land an sich. Zuckerbergs Anwesen umfasst rund 8000 Quadratmeter. Solche Dimensionen sind in der Schweiz kaum anzutreffen, insbesondere für einzelne Wohnhäuser. Zwar gibt es auch hier grosse Grundstücke, jedoch selten in vergleichbarer Grössenordnung.

Zuckerberg ist ein Extrembeispiel. Sind Schweizerinnen und Schweizer generell zurückhaltender, gerade wenn es um Eigentum geht? Über das Vermögen spricht man hierzulande ja bekanntlich nicht so gerne.

Grundsätzlich tritt man hier eher zurückhaltend und privat auf. Käuferinnen und Käufer solcher Häuser sind oft bereits in der Schweiz lebende Einheimische, aber auch Expats. Zwischen diesen beiden Gruppen lassen sich klare Unterschiede erkennen. Expats, mehrheitlich aus dem europäischen Raum, bringen häufig andere Erwartungen und ein anderes Mindset an ein Haus mit als Menschen, die in der Schweiz aufgewachsen sind. Schweizerinnen und Schweizer haben tendenziell das Mindset: kleiner, zurückhaltender, etwas konservativer. Und das spiegelt sich auch in der Immobilienwahl wider, selbst im Premiumsegment.

Welche Unterschiede zeigen sich bei den Immobilien selbst?

Wir haben unterschiedliche Baustile, etwa historische Jugendstilvillen aus der Jahrhundertwende. Menschen mit internationalem Hintergrund bevorzugen oft modernere Objekte mit tendenziell grösseren Räumen. Allerdings sind Zimmer mit 40 bis 50 Quadratmetern hier unüblich, 20 Quadratmeter gelten bereits als grosszügig. Selbst bei Häusern mit zehn bis zwölf Zimmern sind die Räume nicht überdimensioniert. Das hat auch mit der begrenzten Fläche in der Schweiz zu tun.

Welche Rolle spielen Expats auf dem Immobilienmarkt, und nimmt ihre Bedeutung zu?

Nein, Expats dominieren den Markt nicht. Rund drei Viertel der Käuferinnen und Käufer sind stark in der Schweiz verwurzelt.

Zuwanderung spielt zwar eine Rolle, insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen wie rund um den Zürichsee oder in Genf, wo viele Arbeitsplätze angesiedelt sind. Entsprechend steigt dort auch die Bereitschaft, Wohneigentum zu erwerben. Steuerliche Faktoren können ebenfalls eine Rolle spielen, lassen sich jedoch nicht pauschal gewichten.

Insgesamt bleibt der Markt jedoch klar von inländischen Käuferinnen und Käufern geprägt.

Sie betreuen die rechte Zürichsee-Seite. Wie gross ist das Durchschnittshaus, das sie verkaufen?

Ein typisches freistehendes Haus umfasst fünf bis acht Zimmer, wobei Wohn- und Essbereiche mitgezählt werden. Entscheidend ist für viele Käuferinnen und Käufer jedoch die Anzahl abschliessbarer Zimmer. Meist wird ein Zimmer pro Kind plus ein Elternschlafzimmer benötigt.

Grössere Villen mit zehn bis fünfzehn Zimmern finden sich vor allem an Lagen wie dem Zürichberg. An der Goldküste sind es eher bis zu acht Zimmer. Dabei spielt auch das Baujahr eine wichtige Rolle: Viele dieser grosszügigen Objekte stammen aus der Zeit um 1910, als noch anders und oft mit mehr Platz gebaut wurde als heute.

Sie haben Familien erwähnt. Sind das Ihre typischen Kundinnen und Kunden?

Es gibt nicht diesen einen Kunden oder diese eine Kundin. Es sind aber schon tendenziell Familien, die sich eine Villa kaufen.

Aber warum braucht man so viel Platz?

Man muss hier sicher unterscheiden, von welcher Immobilie man spricht. Bei den älteren Häusern geht es gar nicht wirklich um die Anzahl der Zimmer, sondern um den Charme des Hauses: hohe Decken, Stuckaturen und ein gewisser historischer Charme stehen hier vor allem im Vordergrund.

Der Bedarf an mehr Platz entsteht aber häufig ganz pragmatisch. Sobald Kinder da sind, braucht es einfach zusätzliche Zimmer. Das gilt nicht nur im Luxussegment, sondern ganz allgemein im Immobilienmarkt. 

Ein wichtiger Punkt ist auch die Raumaufteilung: Viele möchten mehrere Schlafzimmer auf demselben Stock haben. Wenn man beispielsweise drei oder vier Schlafzimmer auf einer Etage unterbringen will, braucht es automatisch mehr Fläche, und das macht die Immobilie entsprechend teurer.

Dazu kommen die klassischen Wohnräume wie Wohn- und Essbereich sowie heute oft ein oder sogar zwei Arbeitszimmer. Gerade seit der Pandemie hat sich das stark verändert: Auch Paare ohne Kinder wünschen sich häufig ein eigenes Homeoffice pro Person.

So kommt man relativ schnell auf sieben oder acht Zimmer. Das klingt zunächst sehr gross, ergibt sich aber oft aus ganz praktischen Bedürfnissen.

Häuser mit deutlich mehr Zimmern gibt es zwar auch, sie sind in der Schweiz aber eher die Ausnahme. Der Markt verlangt solche Grössen in der Regel nicht. Im Premiumsegment bewegen sich die meisten Objekte immer noch im einstelligen Zimmerbereich.

Gibt es auch zu grosse Häuser? Sagen Sie das Ihren Kundinnen und Kunden?

Nein. Ob eine Immobilie zu gross ist, lässt sich so pauschal nicht beurteilen. Entscheidend ist vielmehr, ob sie die grundlegenden Anforderungen erfüllt, insbesondere für ein gehobenes Klientel, dessen Erwartungen wir gut kennen.

Neben der Grösse spielen viele weitere Faktoren eine wichtige Rolle, etwa Privatsphäre, Aussicht oder Lage. In diesem Segment geht es nicht nur um Quadratmeter. Wenn die zentralen Kriterien stimmen, sind Käuferinnen und Käufer durchaus bereit, bei einzelnen Aspekten Abstriche zu machen. Wer jedoch bereit ist, einen hohen Preis zu zahlen, erwartet insgesamt ein stimmiges Gesamtpaket.

Die neue Villa von Mark Zuckerberg hat einen eigenen Spa, eine Himalaya-Salzwand, einen Pool, einen privaten Bootssteg und mehr. Ist das auch für Ihre Kundinnen und Kunden wichtig?

Das ist natürlich der Superlativ, der schon auch amerikanisiert ist. In der Schweiz ist sicher der Pool ein Thema. Nicht, dass es dringend verlangt wird, viele Häuser haben einfach schon einen. Aber natürlich wird im Premiumsegment auch darauf geschaut, dass das Untergeschoss schön ausgebaut ist, wo normalerweise einfach ein Keller oder Beton ist. In den grösseren Luxushäusern kann es schon vorkommen, dass es eine Sauna, ein Kaltwasserbecken oder einen Fitnessbereich gibt. Aber Heimkinos oder sehr ausgefallene Ausstattungen sind eher Einzelfälle.

Haben Sie Beispiele für besonders extravagante Immobilien?

Solche Fälle sind selten. Ich habe einmal eine Immobilie mit einem unterirdischen Fussballfeld gesehen. Es gibt auch sehr aufwendig gestaltete Poolanlagen oder spezielle Materialien wie vergoldete Fliesen. Insgesamt sind Schweizerinnen und Schweizer aber eher konservativ und zurückhaltend.

Wie oft verkaufen Sie denn ein Haus im Luxussegment?

Ich kann keine Zahlen nennen, aber: Es gibt uns schon seit 40 Jahren und wir sind ein wichtiger Marktteilnehmer im Premiumsegment. Dementsprechend haben wir regelmässig Verkäufe, die wir betreuen dürfen. Nicht nur am Zürichsee, sondern überall in der Deutschschweiz. Wir haben auch Partner im Tessin und um den Genfersee herum.

Diskretion nehmen wir sehr ernst und ist in diesem Segment auch ein grosses Thema. Auf beiden Seiten, bei Verkäuferinnen und Verkäufern und bei Käuferinnen und Käufern Sie wollen sehr anonym bleiben und das berücksichtigen wir. 

Wie lange dauert ein Verkauf?

Unterschiedlich. Im Luxussegment braucht es Zeit. Unter einem halben Jahr ist selten. Käuferinnen und Käufer stehen in der Regel nicht unter Zeitdruck.

Stimmt es, dass wohlhabende Personen ihre Häuser tendenziell schneller verkaufen? Oder wie lange bleiben sie in solchen Immobilien?

Im Gegenteil: Im Premiumsegment bleiben Menschen oft deutlich länger. Zehn, zwanzig oder dreissig Jahre sind keine Seltenheit. Aber eine konkrete Zeitspanne kann ich Ihnen nicht sagen. Einige Kundinnen und Kunden, die wir haben, sind in den Häusern schon aufgewachsen, dann verkauft man es nicht einfach so. Zudem ist Schweizerinnen und Schweizern ihr Zuhause extrem wichtig. Findet man das passende Objekt, will man es nicht so schnell wieder verkaufen. Anders als etwa in den USA, wo Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Häuser im Schnitt deutlich öfter wechseln.

Man sagt: Frauen haben beim Kauf eines Hauses immer das letzte Wort. Können Sie das bestätigen?

(lacht) Es ist wichtig, dass sich die Partnerinnen wohlfühlen. Aber auch hier ist es unterschiedlich. Für uns ist es ein gutes Zeichen, wenn man sich vor Ort schon gedanklich einrichtet. Beispielsweise wenn man die Kinder im Garten schon spielen sieht.

Eine letzte Frage: Welcher Verkauf ist Ihnen besonders in Erinnerung geblieben?

Es ist weniger ein einzelner Fall als vielmehr das Zusammenspiel von Vertrauen und Emotion. Wenn Verkäuferinnen und Verkäufer einem ihr Zuhause anvertrauen und Käuferinnen und Käufer darin ihr neues Zuhause sehen, ist das jedes Mal etwas Besonderes.

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Während Mark Zuckerberg für 170 Millionen Dollar eine Villa kauft, bleibt der Schweizer Luxusimmobilienmarkt deutlich zurückhaltender. Benjamin Stamm von Walde Immobilien gibt Einblick in die Szene hierzulande.

Benjamin Stamm, Mark Zuckerberg hat kürzlich eine Villa für rund 170 Millionen US-Dollar gekauft. Unter anderem hat das Haus neun Schlafzimmer und elf Badezimmer. In welcher Grössenordnung verkaufen Sie Häuser?

Wir vermarkten verschiedene Immobilien. Dazu gehören auch Villen mit entsprechend vielen Zimmern, insbesondere die Anzahl der Schlafzimmer ist oft ein Thema. Badezimmer spielen hingegen eine weniger zentrale Rolle. Anders als in den USA, wo meist jedes Schlafzimmer ein eigenes Bad hat, ist dies in der Schweiz kulturell nicht üblich. In grossen Villen sind durchschnittlich drei bis fünf Badezimmer vorhanden, wobei fünf bereits selten sind. Häufig gilt die Lösung «ein Bad pro Stockwerk». Beim Masterschlafzimmer wird jedoch oft auf ein direkt angeschlossenes Badezimmer geachtet.

Also leben Amerikanerinnen und Amerikaner pompöser als Schweizerinnen und Schweizer?

Ich glaube, man darf schon sagen, dass Amerika per se sehr gross ist. Alles ist grösser als in der Schweiz, auch das Land an sich. Zuckerbergs Anwesen umfasst rund 8000 Quadratmeter. Solche Dimensionen sind in der Schweiz kaum anzutreffen, insbesondere für einzelne Wohnhäuser. Zwar gibt es auch hier grosse Grundstücke, jedoch selten in vergleichbarer Grössenordnung.

Zuckerberg ist ein Extrembeispiel. Sind Schweizerinnen und Schweizer generell zurückhaltender, gerade wenn es um Eigentum geht? Über das Vermögen spricht man hierzulande ja bekanntlich nicht so gerne.

Grundsätzlich tritt man hier eher zurückhaltend und privat auf. Käuferinnen und Käufer solcher Häuser sind oft bereits in der Schweiz lebende Einheimische, aber auch Expats. Zwischen diesen beiden Gruppen lassen sich klare Unterschiede erkennen. Expats, mehrheitlich aus dem europäischen Raum, bringen häufig andere Erwartungen und ein anderes Mindset an ein Haus mit als Menschen, die in der Schweiz aufgewachsen sind. Schweizerinnen und Schweizer haben tendenziell das Mindset: kleiner, zurückhaltender, etwas konservativer. Und das spiegelt sich auch in der Immobilienwahl wider, selbst im Premiumsegment.

Welche Unterschiede zeigen sich bei den Immobilien selbst?

Wir haben unterschiedliche Baustile, etwa historische Jugendstilvillen aus der Jahrhundertwende. Menschen mit internationalem Hintergrund bevorzugen oft modernere Objekte mit tendenziell grösseren Räumen. Allerdings sind Zimmer mit 40 bis 50 Quadratmetern hier unüblich, 20 Quadratmeter gelten bereits als grosszügig. Selbst bei Häusern mit zehn bis zwölf Zimmern sind die Räume nicht überdimensioniert. Das hat auch mit der begrenzten Fläche in der Schweiz zu tun.

Welche Rolle spielen Expats auf dem Immobilienmarkt, und nimmt ihre Bedeutung zu?

Nein, Expats dominieren den Markt nicht. Rund drei Viertel der Käuferinnen und Käufer sind stark in der Schweiz verwurzelt.

Zuwanderung spielt zwar eine Rolle, insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen wie rund um den Zürichsee oder in Genf, wo viele Arbeitsplätze angesiedelt sind. Entsprechend steigt dort auch die Bereitschaft, Wohneigentum zu erwerben. Steuerliche Faktoren können ebenfalls eine Rolle spielen, lassen sich jedoch nicht pauschal gewichten.

Insgesamt bleibt der Markt jedoch klar von inländischen Käuferinnen und Käufern geprägt.

Sie betreuen die rechte Zürichsee-Seite. Wie gross ist das Durchschnittshaus, das sie verkaufen?

Ein typisches freistehendes Haus umfasst fünf bis acht Zimmer, wobei Wohn- und Essbereiche mitgezählt werden. Entscheidend ist für viele Käuferinnen und Käufer jedoch die Anzahl abschliessbarer Zimmer. Meist wird ein Zimmer pro Kind plus ein Elternschlafzimmer benötigt.

Grössere Villen mit zehn bis fünfzehn Zimmern finden sich vor allem an Lagen wie dem Zürichberg. An der Goldküste sind es eher bis zu acht Zimmer. Dabei spielt auch das Baujahr eine wichtige Rolle: Viele dieser grosszügigen Objekte stammen aus der Zeit um 1910, als noch anders und oft mit mehr Platz gebaut wurde als heute.

Sie haben Familien erwähnt. Sind das Ihre typischen Kundinnen und Kunden?

Es gibt nicht diesen einen Kunden oder diese eine Kundin. Es sind aber schon tendenziell Familien, die sich eine Villa kaufen.

Aber warum braucht man so viel Platz?

Man muss hier sicher unterscheiden, von welcher Immobilie man spricht. Bei den älteren Häusern geht es gar nicht wirklich um die Anzahl der Zimmer, sondern um den Charme des Hauses: hohe Decken, Stuckaturen und ein gewisser historischer Charme stehen hier vor allem im Vordergrund.

Der Bedarf an mehr Platz entsteht aber häufig ganz pragmatisch. Sobald Kinder da sind, braucht es einfach zusätzliche Zimmer. Das gilt nicht nur im Luxussegment, sondern ganz allgemein im Immobilienmarkt. 

Ein wichtiger Punkt ist auch die Raumaufteilung: Viele möchten mehrere Schlafzimmer auf demselben Stock haben. Wenn man beispielsweise drei oder vier Schlafzimmer auf einer Etage unterbringen will, braucht es automatisch mehr Fläche, und das macht die Immobilie entsprechend teurer.

Dazu kommen die klassischen Wohnräume wie Wohn- und Essbereich sowie heute oft ein oder sogar zwei Arbeitszimmer. Gerade seit der Pandemie hat sich das stark verändert: Auch Paare ohne Kinder wünschen sich häufig ein eigenes Homeoffice pro Person.

So kommt man relativ schnell auf sieben oder acht Zimmer. Das klingt zunächst sehr gross, ergibt sich aber oft aus ganz praktischen Bedürfnissen.

Häuser mit deutlich mehr Zimmern gibt es zwar auch, sie sind in der Schweiz aber eher die Ausnahme. Der Markt verlangt solche Grössen in der Regel nicht. Im Premiumsegment bewegen sich die meisten Objekte immer noch im einstelligen Zimmerbereich.

Gibt es auch zu grosse Häuser? Sagen Sie das Ihren Kundinnen und Kunden?

Nein. Ob eine Immobilie zu gross ist, lässt sich so pauschal nicht beurteilen. Entscheidend ist vielmehr, ob sie die grundlegenden Anforderungen erfüllt, insbesondere für ein gehobenes Klientel, dessen Erwartungen wir gut kennen.

Neben der Grösse spielen viele weitere Faktoren eine wichtige Rolle, etwa Privatsphäre, Aussicht oder Lage. In diesem Segment geht es nicht nur um Quadratmeter. Wenn die zentralen Kriterien stimmen, sind Käuferinnen und Käufer durchaus bereit, bei einzelnen Aspekten Abstriche zu machen. Wer jedoch bereit ist, einen hohen Preis zu zahlen, erwartet insgesamt ein stimmiges Gesamtpaket.

Die neue Villa von Mark Zuckerberg hat einen eigenen Spa, eine Himalaya-Salzwand, einen Pool, einen privaten Bootssteg und mehr. Ist das auch für Ihre Kundinnen und Kunden wichtig?

Das ist natürlich der Superlativ, der schon auch amerikanisiert ist. In der Schweiz ist sicher der Pool ein Thema. Nicht, dass es dringend verlangt wird, viele Häuser haben einfach schon einen. Aber natürlich wird im Premiumsegment auch darauf geschaut, dass das Untergeschoss schön ausgebaut ist, wo normalerweise einfach ein Keller oder Beton ist. In den grösseren Luxushäusern kann es schon vorkommen, dass es eine Sauna, ein Kaltwasserbecken oder einen Fitnessbereich gibt. Aber Heimkinos oder sehr ausgefallene Ausstattungen sind eher Einzelfälle.

Haben Sie Beispiele für besonders extravagante Immobilien?

Solche Fälle sind selten. Ich habe einmal eine Immobilie mit einem unterirdischen Fussballfeld gesehen. Es gibt auch sehr aufwendig gestaltete Poolanlagen oder spezielle Materialien wie vergoldete Fliesen. Insgesamt sind Schweizerinnen und Schweizer aber eher konservativ und zurückhaltend.

Wie oft verkaufen Sie denn ein Haus im Luxussegment?

Ich kann keine Zahlen nennen, aber: Es gibt uns schon seit 40 Jahren und wir sind ein wichtiger Marktteilnehmer im Premiumsegment. Dementsprechend haben wir regelmässig Verkäufe, die wir betreuen dürfen. Nicht nur am Zürichsee, sondern überall in der Deutschschweiz. Wir haben auch Partner im Tessin und um den Genfersee herum.

Diskretion nehmen wir sehr ernst und ist in diesem Segment auch ein grosses Thema. Auf beiden Seiten, bei Verkäuferinnen und Verkäufern und bei Käuferinnen und Käufern Sie wollen sehr anonym bleiben und das berücksichtigen wir. 

Wie lange dauert ein Verkauf?

Unterschiedlich. Im Luxussegment braucht es Zeit. Unter einem halben Jahr ist selten. Käuferinnen und Käufer stehen in der Regel nicht unter Zeitdruck.

Stimmt es, dass wohlhabende Personen ihre Häuser tendenziell schneller verkaufen? Oder wie lange bleiben sie in solchen Immobilien?

Im Gegenteil: Im Premiumsegment bleiben Menschen oft deutlich länger. Zehn, zwanzig oder dreissig Jahre sind keine Seltenheit. Aber eine konkrete Zeitspanne kann ich Ihnen nicht sagen. Einige Kundinnen und Kunden, die wir haben, sind in den Häusern schon aufgewachsen, dann verkauft man es nicht einfach so. Zudem ist Schweizerinnen und Schweizern ihr Zuhause extrem wichtig. Findet man das passende Objekt, will man es nicht so schnell wieder verkaufen. Anders als etwa in den USA, wo Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Häuser im Schnitt deutlich öfter wechseln.

Man sagt: Frauen haben beim Kauf eines Hauses immer das letzte Wort. Können Sie das bestätigen?

(lacht) Es ist wichtig, dass sich die Partnerinnen wohlfühlen. Aber auch hier ist es unterschiedlich. Für uns ist es ein gutes Zeichen, wenn man sich vor Ort schon gedanklich einrichtet. Beispielsweise wenn man die Kinder im Garten schon spielen sieht.

Eine letzte Frage: Welcher Verkauf ist Ihnen besonders in Erinnerung geblieben?

Es ist weniger ein einzelner Fall als vielmehr das Zusammenspiel von Vertrauen und Emotion. Wenn Verkäuferinnen und Verkäufer einem ihr Zuhause anvertrauen und Käuferinnen und Käufer darin ihr neues Zuhause sehen, ist das jedes Mal etwas Besonderes.

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