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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
TEXT:
Badran prangert gierige Investoren an und blendet die wahren Ursachen der Wohnungskrise aus
Die SP-Nationalrätin geisselt in der «Arena» die Vermieter – Zuwanderung und Baubürokratie spielten kaum eine Rolle. Eine ehrliche Gesamtschau ist bitternötig.
Jacqueline Badran an der Wohndemo in Zürich. Sie prangert zurecht die Aushöhlung der sogenannten Kostenmiete an.
Bild: Urs Jaudas/Tamedia
Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Rund 60% der Bevölkerung besitzen kein Eigenheim. Darum ist die derzeitige Misere auf dem Wohnungsmarkt, wo ein geringes Angebot und hohe Mieten vorherrschen, für eine Mehrheit im Land ein brennendes Thema – und bietet Raum für Polemik.
So gab in der vergangenen Polittalkrunde «Arena» des Schweizer Fernsehens SP-Frontfrau Jacqueline Badran mal wieder die Rächerin der Entehrten. Die Zürcher Nationalrätin kritisierte vor allem «missbräuchliche Renditen». Gierige Investoren und Vermieter würden sich auf dem Rücken der hart arbeitenden Mieterschaft bereichern. Sie forderte einen Gewinndeckel für Vermieter.
Badrans Diagnose klingt bestechend und ist doch gefährlich unvollständig. Wer die aktuelle Misere auf dem Schweizer Wohnungsmarkt fast ausschliesslich mit Renditehunger erklärt, macht es sich zu einfach – und verschliesst die Augen vor harten, demografischen Realitäten.
Geprellte Mieter
Zunächst aber einmal: Badran hat recht, wenn sie die Aushöhlung der sogenannten Kostenmiete anprangert. Das Schweizer Mietrecht sieht eigentlich vor, dass Mieten an die Kosten (insbesondere den hypothekarischen Referenzzinssatz) gekoppelt sind. In der Realität, besonders bei Mieterwechseln, orientieren sich institutionelle Anleger jedoch am Markt – und der gibt in Ballungszentren fast jeden Preis her.
Dass dieser Umstand systematisch zulasten der Mieter ausgenutzt wird, belegen Daten eindrücklich. In der jahrelangen Phase der historischen Niedrigzinsen sanken die Finanzierungskosten für Immobilienbesitzer massiv. Diese Milliardenersparnisse wurden jedoch nur bruchstückhaft weitergegeben.
Eine viel beachtete Studie des Büros BASS im Auftrag des Schweizerischen Mieterverbands rechnete 2022 vor, dass den Mietern zwischen 2006 und 2021 rund 78 Mrd. Fr. an gesetzlich vorgesehenen Mietzinssenkungen vorenthalten wurden. Auch wenn fairerweise erwähnt werden muss, dass es eben in der Holschuld des Mieters liegt, diese auch einzufordern.
«Solange ein Missverhältnis zwischen demografischer Nachfrage und baulichem Angebot besteht, zwingt die reine Marktlogik die Mieten unweigerlich nach oben.»
Wenn Investoren zudem günstigen Altbau durch teuren Neubau ersetzen oder sogenannte Leerkündigungen für Luxussanierungen aussprechen, ist der Frust der Betroffenen mehr als verständlich. Ein Beispiel aus der Stadt Zürich:
In der Gotthelfstrasse im Quartier Wiedikon wurde 2022 ein ganzes Mietshaus leergekündigt. Die Wohnungen waren alt, aber keinesfalls heruntergekommen, die Miete lag bei rund 1900 Fr. pro Einheit. Nach Totalsanierung wurden die gleichen Wohnungen für mehr als das Doppelte angeboten. Die ehemaligen Bewohner können sich die neuen Liegenschaften im einstmaligen Arbeiterquartier nicht mehr leisten.
Badran prangert das legitimerweise an. Trotzdem greift ihre Analyse fundamental zu kurz. Sie blendet konsequent die Nachfrage- und Angebotsseite aus, die den Wohnungsmarkt derzeit abwürgen. Denn die Investoren sind nicht der alleinige Treiber der Krise, sie reiten lediglich auf einer Welle, die von drei massiven Strömungen angetrieben wird:
Unser Flächenhunger
Wir beanspruchen immer mehr Platz. Lebten wir 1980 im Schnitt noch auf 34 Quadratmetern, sind es heute laut Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) rund 46,6 Quadratmeter pro Kopf. Es gibt immer mehr Einpersonenhaushalte, die Gesellschaft altert und ältere Menschen bleiben nach dem Auszug der Kinder oft in grossen Familienwohnungen.
Die Nachfrage nach Wohnraum stieg allein aufgrund unserer veränderten Lebensgewohnheiten – selbst wenn die Schweiz keinen einzigen Einwanderer mehr zu verzeichnen hätte. Das hat sie aber bei Weitem nicht, was uns zur eigentlichen Krux der ganzen Debatte bringt.
Die Zuwanderung
Badran umschifft das Thema Migration konsequent. Ein klassisches SVP-Thema löst bei der SP nun mal automatisch wahlweise Beiss- oder Fluchtreflex aus. Doch Mathematik kennt keine Parteizugehörigkeit.
Laut BFS wuchs die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz allein im Jahr 2023 durch Zuwanderung netto um fast 100’000 Personen. Das entspricht grob der Bevölkerung der Stadt Winterthur und kreiert einen sofortigen Zusatzbedarf von gut 45’000 Wohnungen pro Jahr. In den vergangenen zwanzig Jahren ist die Bevölkerung in der Schweiz um rund 20% gewachsen – ein Spitzenplatz in Europa.
In ihrem Bericht «Immobilien aktuell» (2023/2024) hielt die Zürcher Kantonalbank fest, dass die starke Zuwanderung der Haupttreiber für den ausgetrockneten Wohnungsmarkt ist. Auch die Studien von Raiffeisen unter dem ehemaligen Chefökonomen Martin Neff und dem aktuellen Fredy Hasenmaile warnen seit Langem davor, dass dieser «demografische Schock» nicht vom Wohnungsbau absorbiert werden kann.
Raiffeisen wies 2023 zudem darauf hin, dass die tiefen Leerstände Vermietern wie erwähnt eine immense Preissetzungsmacht geben. Und genau hier liegt der grösste Widerspruch in Badrans Argumentation.
Wir bauen zu wenig
Badrans Lieblingsargument in der «Arena», in der Schweiz wäre über den Zuwanderungsbedarf hinaus gebaut worden, stimmt spätestens seit 2021/2022 nicht mehr. Das Beratungsunternehmen Wüest Partner berechnet regelmässig die Bautätigkeit in der Schweiz. Während der Bedarf bei 45’000 bis 50’000 neuen Wohnungen pro Jahr liegt, wurden 2023 und 2024 nur noch etwa 35’000 bis 38’000 Wohnungen gebaut.
Die Schere geht jedes Jahr weiter auf. Wenn Investoren nur auf hohe Renditen aus sind, wie Badran sagt, müssten sie angesichts der fetten Gewinnaussichten eigentlich bauen wie verrückt. Das tun sie aber nicht. Die Anzahl bewilligter Wohnungen ist auf den tiefsten Stand seit über zwanzig Jahren gefallen.
Der Grund dafür sind nicht faule Investoren, sondern eine lähmende Bürokratie. Komplexe Bau- und Zonenordnungen, extrem strenge Lärmschutzgesetze und eine grassierende Einsprachekultur verzögern Bauprojekte oft um Jahre. Wer in einer Schweizer Stadt heute verdichtet bauen will, begibt sich auf einen juristischen Marathon.
Solange dieses Missverhältnis zwischen demografischer Nachfrage und baulichem Angebot besteht, zwingt die reine Marktlogik die Mieten unweigerlich nach oben.
Scheuklappen ablegen
Die Wohnungskrise ist ein vielschichtiges Problem, das sich nicht mit einem einfachen Feindbild lösen lässt. Jacqueline Badran verdient Anerkennung dafür, dass sie die Auswüchse der Renditeoptimierung schonungslos benennt und für einen funktionierenden Mieterschutz kämpft.
Doch wer das Problem wirklich lösen will, muss die Scheuklappen ablegen. Striktere Regulierungen, Gewinndeckel oder Mietkontrollen schaffen keine einzige neue Wohnung – im Gegenteil, sie riskieren, dass Investoren ihr Kapital abziehen und noch weniger gebaut wird als jetzt schon. Der Staat kann und soll diese Lücke niemals selbst füllen.
Die Politik muss den Mut haben, die echten Hebel in Bewegung zu setzen: Bauverfahren müssen drastisch beschleunigt, Einsprachen bei Verdichtungsprojekten eingeschränkt und bauliche Hürden abgebaut werden. Wer bezahlbaren Wohnraum will, muss letztlich eines tun: bauen lassen – oder die Zuwanderung massiv einschränken, was ausser der SVP heute allerdings keine Partei will.
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Badran prangert gierige Investoren an und blendet die wahren Ursachen der Wohnungskrise aus
Die SP-Nationalrätin geisselt in der «Arena» die Vermieter – Zuwanderung und Baubürokratie spielten kaum eine Rolle. Eine ehrliche Gesamtschau ist bitternötig.
Jacqueline Badran an der Wohndemo in Zürich. Sie prangert zurecht die Aushöhlung der sogenannten Kostenmiete an.
Bild: Urs Jaudas/Tamedia
Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Rund 60% der Bevölkerung besitzen kein Eigenheim. Darum ist die derzeitige Misere auf dem Wohnungsmarkt, wo ein geringes Angebot und hohe Mieten vorherrschen, für eine Mehrheit im Land ein brennendes Thema – und bietet Raum für Polemik.
So gab in der vergangenen Polittalkrunde «Arena» des Schweizer Fernsehens SP-Frontfrau Jacqueline Badran mal wieder die Rächerin der Entehrten. Die Zürcher Nationalrätin kritisierte vor allem «missbräuchliche Renditen». Gierige Investoren und Vermieter würden sich auf dem Rücken der hart arbeitenden Mieterschaft bereichern. Sie forderte einen Gewinndeckel für Vermieter.
Badrans Diagnose klingt bestechend und ist doch gefährlich unvollständig. Wer die aktuelle Misere auf dem Schweizer Wohnungsmarkt fast ausschliesslich mit Renditehunger erklärt, macht es sich zu einfach – und verschliesst die Augen vor harten, demografischen Realitäten.
Geprellte Mieter
Zunächst aber einmal: Badran hat recht, wenn sie die Aushöhlung der sogenannten Kostenmiete anprangert. Das Schweizer Mietrecht sieht eigentlich vor, dass Mieten an die Kosten (insbesondere den hypothekarischen Referenzzinssatz) gekoppelt sind. In der Realität, besonders bei Mieterwechseln, orientieren sich institutionelle Anleger jedoch am Markt – und der gibt in Ballungszentren fast jeden Preis her.
Dass dieser Umstand systematisch zulasten der Mieter ausgenutzt wird, belegen Daten eindrücklich. In der jahrelangen Phase der historischen Niedrigzinsen sanken die Finanzierungskosten für Immobilienbesitzer massiv. Diese Milliardenersparnisse wurden jedoch nur bruchstückhaft weitergegeben.
Eine viel beachtete Studie des Büros BASS im Auftrag des Schweizerischen Mieterverbands rechnete 2022 vor, dass den Mietern zwischen 2006 und 2021 rund 78 Mrd. Fr. an gesetzlich vorgesehenen Mietzinssenkungen vorenthalten wurden. Auch wenn fairerweise erwähnt werden muss, dass es eben in der Holschuld des Mieters liegt, diese auch einzufordern.
«Solange ein Missverhältnis zwischen demografischer Nachfrage und baulichem Angebot besteht, zwingt die reine Marktlogik die Mieten unweigerlich nach oben.»
Wenn Investoren zudem günstigen Altbau durch teuren Neubau ersetzen oder sogenannte Leerkündigungen für Luxussanierungen aussprechen, ist der Frust der Betroffenen mehr als verständlich. Ein Beispiel aus der Stadt Zürich:
In der Gotthelfstrasse im Quartier Wiedikon wurde 2022 ein ganzes Mietshaus leergekündigt. Die Wohnungen waren alt, aber keinesfalls heruntergekommen, die Miete lag bei rund 1900 Fr. pro Einheit. Nach Totalsanierung wurden die gleichen Wohnungen für mehr als das Doppelte angeboten. Die ehemaligen Bewohner können sich die neuen Liegenschaften im einstmaligen Arbeiterquartier nicht mehr leisten.
Badran prangert das legitimerweise an. Trotzdem greift ihre Analyse fundamental zu kurz. Sie blendet konsequent die Nachfrage- und Angebotsseite aus, die den Wohnungsmarkt derzeit abwürgen. Denn die Investoren sind nicht der alleinige Treiber der Krise, sie reiten lediglich auf einer Welle, die von drei massiven Strömungen angetrieben wird:
Unser Flächenhunger
Wir beanspruchen immer mehr Platz. Lebten wir 1980 im Schnitt noch auf 34 Quadratmetern, sind es heute laut Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) rund 46,6 Quadratmeter pro Kopf. Es gibt immer mehr Einpersonenhaushalte, die Gesellschaft altert und ältere Menschen bleiben nach dem Auszug der Kinder oft in grossen Familienwohnungen.
Die Nachfrage nach Wohnraum stieg allein aufgrund unserer veränderten Lebensgewohnheiten – selbst wenn die Schweiz keinen einzigen Einwanderer mehr zu verzeichnen hätte. Das hat sie aber bei Weitem nicht, was uns zur eigentlichen Krux der ganzen Debatte bringt.
Die Zuwanderung
Badran umschifft das Thema Migration konsequent. Ein klassisches SVP-Thema löst bei der SP nun mal automatisch wahlweise Beiss- oder Fluchtreflex aus. Doch Mathematik kennt keine Parteizugehörigkeit.
Laut BFS wuchs die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz allein im Jahr 2023 durch Zuwanderung netto um fast 100’000 Personen. Das entspricht grob der Bevölkerung der Stadt Winterthur und kreiert einen sofortigen Zusatzbedarf von gut 45’000 Wohnungen pro Jahr. In den vergangenen zwanzig Jahren ist die Bevölkerung in der Schweiz um rund 20% gewachsen – ein Spitzenplatz in Europa.
In ihrem Bericht «Immobilien aktuell» (2023/2024) hielt die Zürcher Kantonalbank fest, dass die starke Zuwanderung der Haupttreiber für den ausgetrockneten Wohnungsmarkt ist. Auch die Studien von Raiffeisen unter dem ehemaligen Chefökonomen Martin Neff und dem aktuellen Fredy Hasenmaile warnen seit Langem davor, dass dieser «demografische Schock» nicht vom Wohnungsbau absorbiert werden kann.
Raiffeisen wies 2023 zudem darauf hin, dass die tiefen Leerstände Vermietern wie erwähnt eine immense Preissetzungsmacht geben. Und genau hier liegt der grösste Widerspruch in Badrans Argumentation.
Wir bauen zu wenig
Badrans Lieblingsargument in der «Arena», in der Schweiz wäre über den Zuwanderungsbedarf hinaus gebaut worden, stimmt spätestens seit 2021/2022 nicht mehr. Das Beratungsunternehmen Wüest Partner berechnet regelmässig die Bautätigkeit in der Schweiz. Während der Bedarf bei 45’000 bis 50’000 neuen Wohnungen pro Jahr liegt, wurden 2023 und 2024 nur noch etwa 35’000 bis 38’000 Wohnungen gebaut.
Die Schere geht jedes Jahr weiter auf. Wenn Investoren nur auf hohe Renditen aus sind, wie Badran sagt, müssten sie angesichts der fetten Gewinnaussichten eigentlich bauen wie verrückt. Das tun sie aber nicht. Die Anzahl bewilligter Wohnungen ist auf den tiefsten Stand seit über zwanzig Jahren gefallen.
Der Grund dafür sind nicht faule Investoren, sondern eine lähmende Bürokratie. Komplexe Bau- und Zonenordnungen, extrem strenge Lärmschutzgesetze und eine grassierende Einsprachekultur verzögern Bauprojekte oft um Jahre. Wer in einer Schweizer Stadt heute verdichtet bauen will, begibt sich auf einen juristischen Marathon.
Solange dieses Missverhältnis zwischen demografischer Nachfrage und baulichem Angebot besteht, zwingt die reine Marktlogik die Mieten unweigerlich nach oben.
Scheuklappen ablegen
Die Wohnungskrise ist ein vielschichtiges Problem, das sich nicht mit einem einfachen Feindbild lösen lässt. Jacqueline Badran verdient Anerkennung dafür, dass sie die Auswüchse der Renditeoptimierung schonungslos benennt und für einen funktionierenden Mieterschutz kämpft.
Doch wer das Problem wirklich lösen will, muss die Scheuklappen ablegen. Striktere Regulierungen, Gewinndeckel oder Mietkontrollen schaffen keine einzige neue Wohnung – im Gegenteil, sie riskieren, dass Investoren ihr Kapital abziehen und noch weniger gebaut wird als jetzt schon. Der Staat kann und soll diese Lücke niemals selbst füllen.
Die Politik muss den Mut haben, die echten Hebel in Bewegung zu setzen: Bauverfahren müssen drastisch beschleunigt, Einsprachen bei Verdichtungsprojekten eingeschränkt und bauliche Hürden abgebaut werden. Wer bezahlbaren Wohnraum will, muss letztlich eines tun: bauen lassen – oder die Zuwanderung massiv einschränken, was ausser der SVP heute allerdings keine Partei will.
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Quelle: www.fuw.ch
