Geldwäsche im Immobilienmarkt: So treiben Kriminelle die Preise hoch

Wer sich fragt, warum Immobilien in Zürich, Basel oder Genf scheinbar jedes Jahr teurer werden, stösst meist auf drei Erklärungen: zu knappes Angebot, zu hohe Nachfrage, zu viele wohlhabende Expats. Was nie genannt wird: Geldwäsche.

Dabei ist gerade die Immobilienbranche ein besonders beliebter Ort für Kriminelle, die ihr schmutzig verdientes Geld sauber waschen wollen, sagt Anwalt und Geldwäsche-Experte Fabian Teichmann. Und das wirke sich durchaus auf den Markt aus – nur eben im Verborgenen.

«Wenn ich ein Krimineller wäre, würde ich fix in Immobilien investieren», sagt Teichmann. Und zwar nicht irgendwo – sondern in der Schweiz. Denn der Schweizer Immobilienmarkt gelte international als sicher, stabil und attraktiv für langfristige Anlagen. «Genau das, was jemand sucht, der sein Vermögen unauffällig unterbringen will.» Hinzu komme: Der Markt sei kaum reguliert und in der Schweiz gebe es bis heute keine Meldepflicht für Anwälte und Notare. Das heisst in der Praxis: «Wir dürfen die Verdachtsfälle wegen des Anwaltsgeheimnisses oft gar nicht melden.»

Das klassische Modell funktioniert laut Teichmann so: Ein Strohmann – also eine unauffällige Person ohne Vorstrafen – tritt als Käufer auf. Der Kaufpreis wird teilweise überwiesen, teilweise bar bezahlt. Die Barzahlung taucht nirgends im Vertrag auf. Die Verkäufer machen mit, denn auch sie profitieren – zum Beispiel durch eine tiefere Grundstückgewinnsteuer.

Im nächsten Schritt wird die Immobilie renoviert – ebenfalls mit einer Mischung aus offiziellen Rechnungen und bar bezahlten Leistungen. Die Handwerker geben Rabatte, dafür müssen sie keine Steuern auf das Bargeld zahlen. «Und schon ist ein beträchtlicher Teil des illegal erworbenen Geldes im legalen Wirtschaftskreislauf angekommen», so der Experte. Später werde die Wohnung oder das Haus vermietet oder mit Gewinn weiterverkauft. «Und niemand weiss mehr so genau, woher das Geld eigentlich kam.»

Wie viel Geld so jährlich in Schweizer Immobilien fliesse, lasse sich nicht sagen. Schätzungen gebe es kaum, belastbare Zahlen schon gar nicht. «Das Problem ist die hohe Dunkelziffer», sagt Teichmann. Wer erfolgreich Geld wasche, werde logischerweise nicht erwischt. Für ihn sei aber klar: «Geldwäsche macht einen signifikanten Teil des Immobilienmarktes aus.»

Das bestätigt auch das Bundesamt für Polizei (Fedpol) auf Anfrage. «Die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) verfügt über keine Daten aus dem Immobiliensektor.» Es sei jedoch bekannt, dass die Branche weltweit anfällig für Geldwäsche sei. Laut einer Studie der Financial Action Task Force (FATF) aus den Jahren 2011 bis 2013 entfielen rund 30 Prozent der weltweit beschlagnahmten illegalen Vermögenswerte auf Immobilien.

Was das für den Markt bedeutet, sei ebenso schwierig messbar. Grundsätzlich stecke aber folgender Mechanismus dahinter: «Wenn viele Kriminelle auf dem Immobilienmarkt aktiv sind, steigt die Nachfrage. Wenn nun das Angebot gleich bleibt, steigen konsequenterweise die Kaufpreise – und irgendwann auch die Mieten, sagt Teichmann.» Ob das Angebot und andere Faktoren aber tatsächlich gleich blieben, liesse sich nicht eindeutig sagen. «Deshalb weiss auch niemand, wie stark die Preise tatsächlich in die Höhe getrieben werden.»

Dass sie aber in die Höhe getrieben werden, dafür spreche schon nur, dass sich Geldwäsche immer mehr von anderen Sektoren in die Immobilienbranche verlagere. «Der Sektor ist liquide und ausserdem findet man einfacher einen Käufer für ein Einfamilienhaus in Zürich als für einen Van Gogh», sagt Teichmann. Und wer klug sei, kaufe lieber vier Immobilien à fünf Millionen als eine einzige für 20 Millionen. «Das ist weniger auffällig und bietet mehr Möglichkeiten zur Streuung.»

Auch das Fedpol geht davon aus, dass illegale Investitionen im Immobiliensektor zu Preissteigerungen führen können, insbesondere in begehrten Lagen. «Dies kann den Zugang zu Wohnraum für die breite Bevölkerung erschweren und soziale Spannungen verursachen.»

Die Schweiz versucht inzwischen, die Lücken bei der Meldepflicht zu schliessen. Ein neues Gesetz soll Immobilienmakler stärker in die Pflicht nehmen. Sie sollen ihre Kundinnen und Kunden prüfen, Verdachtsmomente melden und alles besser dokumentieren. Doch Teichmann zweifelt an der Wirkung: «Viele Makler haben gar kein Interesse, Geldwäscherei aufzudecken – es ist schlicht geschäftsschädigend.» Und selbst wenn sie Verdachtsfälle melden wollten: Die meisten seien weder ausgebildet noch hätten sie die nötigen Werkzeuge, um Geldwäscherei überhaupt zu erkennen.