Immoservice
Mehrjährige Hypotheken sind eine Überlegung wert
Was die fortgesetzte Nullzinspolitik der Nationalbank für die Hypothekarzinsen bedeutet.
- Mit ihrem Entscheid, den Leitzins auf 0% zu belassen, schafft die SNB attraktive Konditionen am Hypothekarmarkt.
- Die Abstände zwischen verschiedenen Laufzeiten haben sich normalisiert.
- Längerfristige Hypotheken bieten bessere Planungssicherheit für Kreditnehmer.
Mit ihrem Zinsentscheid am Donnerstag hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Marktbedingungen für die Finanzierung von Immobilien de facto eingefroren. Sie beliess den Leitzins auf 0% und lieferte zahlreiche Argumente, weshalb es unwahrscheinlich ist, dass sie Negativzinsen einführen wird.
Auch Zinserhöhungen liegen ausser Reichweite. Die SNB hat ihre Inflationsprognose vom Juni, als sie den Leitzins auf das jetzige Tief gesenkt hatte, beibehalten. Bis Mitte 2028, dem Ende ihres Prognoserahmens, rechnet sie mit einer Inflationsrate von weniger als 1%. Die Teuerung wird also nicht einmal die Mitte des Zielbands von 0 bis 2% erreichen.
Auf stabilem Niveau eingependelt
Damit öffnet sich für Hypothekarnehmer eine attraktive Phase im Zinszyklus: stabil niedrige Hypozinsen ohne Verzerrungen, die durch die SNB-Zinspolitik hervorgerufen werden.
Das betrifft beispielsweise die Zinskurve am Hypomarkt. Damit sind die Abstände zwischen den unterschiedlichen Laufzeiten gemeint. Normalerweise kosten zehnjährige Festhypotheken mehr als fünfjährige und diese wiederum mehr als zweijährige. In den vergangenen Jahren war dies jedoch nicht immer der Fall – zuletzt, in der Abwärtsphase der Zinsen, gab es zum Teil kaum noch Zinsdifferenzen.
Inzwischen sind die Abstände wieder vorhanden. Zehnjährige Festhypotheken sind etwa 30 Basispunkte (0,3 Prozentpunkte) teurer als fünfjährige, deren Zins wiederum rund 20 Basispunkte höher liegt als bei zweijährigen.
Das derzeitige Marktumfeld erinnert an die Jahre 2016 bis 2019. Eine Phase, in der die SNB den Leitzins ruhig hielt, die Preisentwicklung aus der Deflation fand und die Inflation knapp über 1% kletterte. Die Zinskurve am Hypomarkt verlief damals gleich wie heute, einzig das Niveau lag etwas niedriger. Das lässt sich allerdings darauf zurückführen, dass die SNB die Leitzinsen bei –0,75% verankert hatte und selbst zehnjährige Bundesanleihen am Markt negativ verzinst wurden. Aber damit ist gegenwärtig nicht zu rechnen.
Längere Laufzeiten im Vorteil
Wenn Sie eine neue Hypothek abschliessen oder eine bestehende ausläuft und refinanziert werden muss, sollten Sie jetzt längerfristig planen. Denn Hypotheken mit einer längeren Laufzeit weisen Vorteile auf.
Die Sätze sind im historischen Vergleich niedrig. Höher sind sie nur als in den aussergewöhnlichen Jahren, die von der Coronapandemie und dem zeitweise verordneten Lockdown der Wirtschaftsaktivitäten geprägt wurden.
«Mit der Zinspause dürfte auch bei längeren Laufzeiten kein zusätzliches Abwärtspotenzial mehr bestehen», kommentiert der Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, Fredy Hasenmaile. «Und hält sich die SNB bei den kommenden Sitzungen ebenfalls zurück, dürften die Festhypothekenzinsen sogar wieder etwas höher tendieren.»
Mit einer Festhypothek sichern Sie sich die vereinbarten Kosten für die Zukunft, können besser budgetieren und sind vor Überraschungen gefeit.
Hypotheken mit kürzerer Laufzeit kosten absolut betrachtet weniger. Aber wer sich dafür entscheidet, muss auch früher eine Nachfolgehypothek abschliessen. Liegt dann – in zwei, drei oder vier Jahren – das Zinsniveau höher als heute oder niedriger? Und rechtfertigt der derzeit günstigere Preis von 35 bis 50 Basispunkten gegenüber einer sechs-, einer acht- oder einer zehnjährigen Hypothek, dass Sie diese Unsicherheit eingehen? Das muss jeder Kreditnehmer individuell entscheiden.
Die Margen steigen
Die Hypothekenexperten von MoneyPark berichten, dass für Erstkäufer mit angespannter Tragbarkeitssituation der Markt schwieriger geworden ist. Denn wegen verschärfter regulatorischer Anforderungen seien die Top-Konditionen der Anbieter erstens verhältnismässig hoch und zweitens Hypothekarnehmern vorbehalten, die eine sehr gute Bonität aufweisen.
Das betrifft letztlich auch Saron-Hypotheken. Sie sind an den Geldmarktsatz Saron gekoppelt, den die SNB steuert und so nah wie möglich an ihrem Leitzins hält. Bei einem Leitzins von 0% (der Saron wird auf –0,04% gehalten) sind sie aussergewöhnlich günstig. Ein negativer Saron wird nicht berechnet, das Minimum liegt bei 0%.
Preisbestimmend für Saron-Hypotheken ist somit allein die Marge, die Anbieter von den Kunden verlangen. Das von MoneyPark beschriebene erschwerte Umfeld könnte allerdings dazu führen, dass mancher Hypothekarnehmer, der seine Saronhypothek erneuern möchte, eine böse Überraschung erlebt, falls die Hausbank eine höhere Marge verlangt als in der Vergangenheit.
Die Marktübersicht des Vergleichsportals Hypotheke.ch ermittelt derzeit eine durchschnittliche Marge von 1,13%. Vor zwölf Monaten betrug sie 0,93%, ein Plus von 20 Basispunkten.
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