Während die Mieten für Wohnungen in der ganzen Schweiz steigen, sinken sie im Tessin. Viele hochqualifizierte Tessiner lassen sich nördlich des Gotthards nieder. Was bleibt, ist ein Überangebot an Wohnraum.
Noch nie war Wohnen in der Schweiz so teuer wie heute. Die Angebotsmieten steigen, in manchen Regionen scheint das Preis-Rally kein Ende zu nehmen. Doch ein Kanton fällt aus dem Rahmen: das Tessin.
Während die Angebotsmieten landesweit um 2,4 Prozent gestiegen sind, meldet die neuste Analyse des Swiss Real Estate Institutes für den Südkanton einen Rückgang um 5,6 Prozent. Im Durchschnitt werden Mietwohnungen dort für 1685 Franken ausgeschrieben, Bestandesmieten liegen gar bei nur 1225 Franken. Von allen untersuchten grossen Regionen – darunter auch Zürich, die Ostschweiz oder das Mittelland – ist das Tessin damit die günstigste.
Viele Wohnungen, wenig Interessenten
Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institutes, sagt dazu: «Viele Leute denken, dass sie sich die Städte nicht mehr leisten können.» Doch in der Südschweiz sei das Wohnen überraschend günstig.
In Chiasso werden laut Ilg Wohnungen im Durchschnitt für nur 1200 Franken angeboten. Selbst in vielen anderen Gemeinden seien die Mieten mit rund 1000 Franken ausgesprochen günstig. Nur an beliebten Lagen wie Ascona kosteten die Wohnungen im Schnitt 2500 Franken.
Für Marktbeobachter kommt dieser Befund nicht völlig überraschend, sondern bestätigt eine Entwicklung, die seit Jahren sichtbar ist: Ein grosser Bauboom trifft auf eine alternde Bevölkerung und eine schwache wirtschaftliche Dynamik. Das Resultat ist ein Überangebot an Wohnungen – und nun auch sinkende Mieten. Auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser falle der Trend im Tessin schon länger gegenüber dem Rest der Schweiz zurück, sagt Ilg weiter.
Demografie als Schlüsselfaktor
Manuel Buchmann von Demografik, einem unabhängigen Kompetenzzentrum für Demografie, verweist auf die Bevölkerungsentwicklung als zentrale Ursache: «Bei den jungen Erwachsenen ist der Wanderungssaldo deutlich negativ.» In der Altersgruppe der 18- bis 35-Jährigen verzeichnet das Tessin einen ausgeprägt negativen Wanderungssaldo gegenüber dem Rest der Schweiz. Zahlreiche junge Menschen verlassen den Kanton, um in Zürich, Basel oder der Romandie eine Ausbildung zu absolvieren – und bleiben, weil sie deutlich mehr berufliche Chancen haben als im Tessin.
Hinzu kommt ein negativer Geburtenüberschuss. Buchmann erklärt: «Jedes Jahr sterben im Tessin rund tausend Menschen mehr, als Kinder geboren werden. Dieser natürliche Rückgang wiegt sogar noch stärker als die Abwanderung.» Selbst in Lugano, der grössten Stadt im Tessin, stagniert die Wohnbevölkerung. In allen anderen grösseren Schweizer Städten nimmt sie zu.
Wirtschaftlich schwacher Standort
Auch Matthias Holzhey, Ökonom und Analyst bei der UBS, sieht im Tessin einen Sonderfall: «Die Löhne liegen niedriger als im Rest der Schweiz.» Und wer Ausschau nach einer Arbeitsstelle hält, findet nur ein sehr begrenztes Angebot. Die Konkurrenz aus Norditalien drücke die Löhne. Der Finanzplatz Lugano hat sich zwar von der Krise zwischen 2010 und 2020 erholt, hat aber nicht mehr denselben Glanz wie früher.
Hinzu kommt die Steuerbelastung. Die Einkommenssteuern für berufstätige Privatpersonen liegen im Tessin deutlich über dem Schweizer Durchschnitt, insbesondere bei höheren Einkommen.
Und selbst Pensionierte haben keinen Anreiz, ihren Wohnsitz ins Tessin zu verlegen: Trotz Kampagnen mit mildem Winter und Ferienidylle zieht es nur wenige dauerhaft in die «Sonnenstube».
Ruhesitz im Tessin? Ein Klischee
«Der Wanderungssaldo bei den über 65-Jährigen ist zwar leicht positiv, doch die Umzugsbereitschaft sinkt im Alter generell stark», so Buchmann. Das verbreitete Klischee, wonach wohlhabende Deutschschweizer nach der Pensionierung massenhaft in den Süden übersiedeln, wird durch die Zahlen nicht gestützt.
Vielmehr gibt es auch den umgekehrten Fall: Ältere Menschen verkaufen ihre Ferienimmobilien im Tessin und ziehen im Alter von 60 oder 70 Jahren zurück in die Deutschschweiz.
Hinzu kommt, dass sich der erhoffte «Alptransit-Effekt» nicht eingestellt hat. Seit 2016 ist das Tessin zwar dank dem Gotthard-Basistunnel schneller erreichbar. Doch statt neue Zuzüger anzulocken, hat die Verbindung vor allem den Wohnort nördlich des Gotthards aufgewertet. Für viele Deutschschweizer ist es bequemer, in Zürich oder Zug zu wohnen – und den Süden als Wochenend- oder Winterdomizil zu nutzen.
Überangebot trotz Abwanderung
Bemerkenswert ist, dass trotz stagnierender oder gar rückläufiger Nachfrage weiter viel gebaut wird. «Obwohl wir an verschiedenen Standorten im Tessin offensichtlich ein Überangebot verzeichnen, bleibt die Zahl der Baubewilligungen immer noch hoch», sagt Holzhey.
Das Resultat sind seit Jahren überdurchschnittlich hohe Leerstände. Zwar ist die Leerwohnungsziffer in letzter Zeit leicht gesunken, sie bleibt mit rund 1,9 Prozent aber eine der höchsten in der Schweiz. In einzelnen Gemeinden zeigt sich das Überangebot besonders deutlich: In Gordola bei Locarno, einer kleinen Gemeinde mit rund 4800 Einwohnern, sind derzeit rund 120 Objekte zum Kauf ausgeschrieben.
Dabei sind längst nicht alle Immobilien in gutem Zustand, im Gegenteil. Viele Wohnungen stammen noch aus den 1960er und 1970er Jahren, sie sind technisch und energetisch oft veraltet. «Viele Mietobjekte sind nicht besonders attraktiv», sagt Holzhey. Auch Kaufangebote passen nicht mehr zu den heutigen Bedürfnissen: Gerade rund um Lugano fänden sich zahlreiche sehr grosse Wohnungen mit 200 Quadratmetern und mehr. «Solche Wohnungen werden heute kaum noch nachgefragt», erklärt der Ökonom der UBS. Beliebter sind heute kleinere und günstigere Wohnungen, die sich leichter unterhalten lassen.
Der Markt für die beliebten Rustici bietet ebenfalls kaum Perspektiven. Viele dieser Häuser liegen abgelegen ausserhalb der Bauzone, sind nicht erschlossen und oft nur zu Fuss erreichbar. «Das sind Liebhaberobjekte ohne grosse Phantasie für eine Wertsteigerung», sagt Holzhey. Selbst wenn die Fassaden romantisch wirken, stehen viele Rustici leer oder werden allenfalls über Plattformen wie Airbnb kurzfristig vermietet.
Günstig wohnen und trotzdem keine Sogwirkung
So paradox es klingt, der Rückgang der Mieten macht das Tessin zwar günstiger, zieht aber kaum neue Bewohner an. Peter Ilg plädiert deshalb für eine Neuausrichtung des Kantons: «Man sollte die Einkommenssteuern ab einem Jahreseinkommen von rund 200 000 Franken senken.»
Weiter empfiehlt Ilg eine Senkung der Steuersätze für Pensionskassenbezüge sowie grössere Vermögen – ähnlich wie im Kanton Schwyz. Das könnte wohlhabende Personen motivieren, ihren Erstwohnsitz ins Tessin zu verlegen, sagt der Experte.
Besonders attraktiv wäre das für ältere Menschen, die die Region wegen der attraktiven Seen- und Berglandschaften sowie der guten Gesundheitsversorgung schätzen.
