Immobilien Schweiz: Warum Logistik Pensionskassen lockt

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Wie institutionelle Investoren neu gewichten

Der Schweizer Immobilienmarkt ist in Bewegung. Institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen müssen deshalb neu austarieren, wie sich langfristig stabile Erträge mit dynamischeren Renditequellen verbinden lassen.

Im anhaltenden Tiefzinsumfeld bleiben Wohnimmobilien attraktiv, doch das Terrain hat sich verändert: Die Preise für Investitionsobjekte sind gestiegen, Bewertungen fallen anspruchsvoller aus, und zwischen den einzelnen Segmenten öffnet sich die Schere immer weiter.

Wohnliegenschaften gelten wegen ihrer stabilen Nachfrage und des auf lange Zeit hinaus planbaren Ertrags nach wie vor als wichtiger Portfoliobaustein, gerade auch für Versicherungen mit ihrem langen Anlagehorizont. Gleichzeitig schwindet aber der Handlungsspielraum aufgrund von regulatorischen Vorgaben, politischen Eingriffen und begrenzten Entwicklungsmöglichkeiten.

Das Prinzip «Lage, Lage, Lage» gilt hier weiterhin besonders. Nur sind Top­lagen, wenn überhaupt noch verfügbar, kaum mehr rentabel. Bei einzelnen Transaktionen liegen die Nettorenditen noch knapp bei 2%. Also weichen viele Anleger auf B- und C-Lagen oder Entwicklungsgebiete aus. Damit steigen aber Leerstands- und auch Wertverlustrisiken, falls sich ein Gebiet nicht wie erhofft entwickelt. Hinzu kommt die Regulierung: Neue Bauzonen sind rar, Verdichtungsvorgaben, Umweltauflagen und lang­wierige Bewilligungsverfahren bremsen zusätzlich.

Suche nach Alternativen

Eine Wohnliegenschaft von Grund auf zu entwickeln, ist damit anspruchsvoll und zu einem echten Geduldsspiel geworden. Für Anleger und Fonds, die auf regelmässigen Cashflow angewiesen sind, ist das nur bedingt machbar.

Viele institutionelle Investoren, insbesondere Pensionskassen, diversifizieren daher auf der Suche nach Mehrrendite ihr Anlageuniversum. Fündig werden sie vermehrt bei Logistik-, Gewerbe- und ­Industrieimmobilien. Besonders gefragt sind Logistikflächen: Während Büro- und Retailflächen während der Coronakrise litten, wuchs die Nachfrage nach Logistik – verstärkt durch den Onlinehandel. Daneben werden im Zuge der Deindustrialisierung grosse Industrieareale frei, die richtig umgenutzt gerade auch den Bedarf von KMU abdecken können.

Die höhere Rendite ist nicht gratis. Höhere Leerstandsquoten, volatilere Marktzyklen und die Abhängigkeit vom Wirtschaftswachstum erhöhen das Risiko spezialisierter Flächen. Wer hier erfolgreich investieren will, braucht schon beim Kauf einen realistischen Einstiegspreis und eine klare Vorstellung davon, wie sich die Fläche transformieren lässt.

Anders als bei Wohnimmobilien zählt nicht nur die zentrale Lage. Wichtig sind auch Verkehrsanbindung, Nutzungsflexibilität und die Möglichkeit, Flächen aufzuwerten, zu unterteilen oder an wechselnde Mieterbedürfnisse anzupassen.

Rendite entsteht in diesen Segmenten zunehmend nicht durch blossen Besitz, sondern durch aktives Asset Management: Leerstände müssen reduziert, ehemalige Single-Tenant-Objekte in kleinere Einheiten aufgeteilt und Nutzungen an die Bedürfnisse von KMU angepasst werden.

Aktives Asset Management

Wie das mit einem standardisierten Konzept gelingen kann, zeigt das in der Schweiz bereits etablierte Streetbox-Modell: modulare Gewerberäume, die sich mit überschaubaren Anfangsinvestitionen und kürzeren Bindungsfristen vermieten lassen.

Ebenfalls ein gutes Beispiel bietet ein ehemaliges Logistikzentrum von Philip Morris, das der Immobilienfondsspezialist Procimmo übernahm und mit einer der seinerzeit grössten Solaranlagen der Schweiz auf dem Dach aufwertete. So liess sich bereits vor dem eigentlichen Solarenergieboom ein zusätzlicher Ertrag erschliessen. Anschliessend wurde die Liegenschaft neu vermietet.

Wohnimmobilien dürften auch künftig der Kern vieler institutioneller Portfolios bleiben, insbesondere bei Versicherungsgesellschaften, deren gebundenes Vermögen aufsichtsrechtlichen Anforderungen entsprechen muss. Logistik-, Industrie- und Spezialimmobilien werden jedoch als Rendite- und Diversifikationsbausteine an Bedeutung gewinnen. Wer hier erfolgreich sein will, braucht aktives Management, Transformationskompetenz und lokale Marktkenntnis.

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Wie institutionelle Investoren neu gewichten

Der Schweizer Immobilienmarkt ist in Bewegung. Institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen müssen deshalb neu austarieren, wie sich langfristig stabile Erträge mit dynamischeren Renditequellen verbinden lassen.

Im anhaltenden Tiefzinsumfeld bleiben Wohnimmobilien attraktiv, doch das Terrain hat sich verändert: Die Preise für Investitionsobjekte sind gestiegen, Bewertungen fallen anspruchsvoller aus, und zwischen den einzelnen Segmenten öffnet sich die Schere immer weiter.

Wohnliegenschaften gelten wegen ihrer stabilen Nachfrage und des auf lange Zeit hinaus planbaren Ertrags nach wie vor als wichtiger Portfoliobaustein, gerade auch für Versicherungen mit ihrem langen Anlagehorizont. Gleichzeitig schwindet aber der Handlungsspielraum aufgrund von regulatorischen Vorgaben, politischen Eingriffen und begrenzten Entwicklungsmöglichkeiten.

Das Prinzip «Lage, Lage, Lage» gilt hier weiterhin besonders. Nur sind Top­lagen, wenn überhaupt noch verfügbar, kaum mehr rentabel. Bei einzelnen Transaktionen liegen die Nettorenditen noch knapp bei 2%. Also weichen viele Anleger auf B- und C-Lagen oder Entwicklungsgebiete aus. Damit steigen aber Leerstands- und auch Wertverlustrisiken, falls sich ein Gebiet nicht wie erhofft entwickelt. Hinzu kommt die Regulierung: Neue Bauzonen sind rar, Verdichtungsvorgaben, Umweltauflagen und lang­wierige Bewilligungsverfahren bremsen zusätzlich.

Suche nach Alternativen

Eine Wohnliegenschaft von Grund auf zu entwickeln, ist damit anspruchsvoll und zu einem echten Geduldsspiel geworden. Für Anleger und Fonds, die auf regelmässigen Cashflow angewiesen sind, ist das nur bedingt machbar.

Viele institutionelle Investoren, insbesondere Pensionskassen, diversifizieren daher auf der Suche nach Mehrrendite ihr Anlageuniversum. Fündig werden sie vermehrt bei Logistik-, Gewerbe- und ­Industrieimmobilien. Besonders gefragt sind Logistikflächen: Während Büro- und Retailflächen während der Coronakrise litten, wuchs die Nachfrage nach Logistik – verstärkt durch den Onlinehandel. Daneben werden im Zuge der Deindustrialisierung grosse Industrieareale frei, die richtig umgenutzt gerade auch den Bedarf von KMU abdecken können.

Die höhere Rendite ist nicht gratis. Höhere Leerstandsquoten, volatilere Marktzyklen und die Abhängigkeit vom Wirtschaftswachstum erhöhen das Risiko spezialisierter Flächen. Wer hier erfolgreich investieren will, braucht schon beim Kauf einen realistischen Einstiegspreis und eine klare Vorstellung davon, wie sich die Fläche transformieren lässt.

Anders als bei Wohnimmobilien zählt nicht nur die zentrale Lage. Wichtig sind auch Verkehrsanbindung, Nutzungsflexibilität und die Möglichkeit, Flächen aufzuwerten, zu unterteilen oder an wechselnde Mieterbedürfnisse anzupassen.

Rendite entsteht in diesen Segmenten zunehmend nicht durch blossen Besitz, sondern durch aktives Asset Management: Leerstände müssen reduziert, ehemalige Single-Tenant-Objekte in kleinere Einheiten aufgeteilt und Nutzungen an die Bedürfnisse von KMU angepasst werden.

Aktives Asset Management

Wie das mit einem standardisierten Konzept gelingen kann, zeigt das in der Schweiz bereits etablierte Streetbox-Modell: modulare Gewerberäume, die sich mit überschaubaren Anfangsinvestitionen und kürzeren Bindungsfristen vermieten lassen.

Ebenfalls ein gutes Beispiel bietet ein ehemaliges Logistikzentrum von Philip Morris, das der Immobilienfondsspezialist Procimmo übernahm und mit einer der seinerzeit grössten Solaranlagen der Schweiz auf dem Dach aufwertete. So liess sich bereits vor dem eigentlichen Solarenergieboom ein zusätzlicher Ertrag erschliessen. Anschliessend wurde die Liegenschaft neu vermietet.

Wohnimmobilien dürften auch künftig der Kern vieler institutioneller Portfolios bleiben, insbesondere bei Versicherungsgesellschaften, deren gebundenes Vermögen aufsichtsrechtlichen Anforderungen entsprechen muss. Logistik-, Industrie- und Spezialimmobilien werden jedoch als Rendite- und Diversifikationsbausteine an Bedeutung gewinnen. Wer hier erfolgreich sein will, braucht aktives Management, Transformationskompetenz und lokale Marktkenntnis.