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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
TEXT:
Der Leitzins in der Schweiz bleibt bei 0 Prozent, dennoch verteuern sich die eigenen vier Wände. Der Preissprung trifft viele Hausbesitzer unvorbereitet, oft just im Moment einer Anschlussfinanzierung.
Der Abschied vom billigen Geld: Festhypotheken werden wieder teurer.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Rund um den Globus ziehen Teuerung und Zinsen an. Viele Schweizer Eigenheimbesitzer sehen dem gelassen zu. Schliesslich hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins unverrückt bei null. Also ist man überzeugt, dass die eigene Hypothek weiter spottbillig bleibt.
Doch die Banken rechnen anders. Eine zehnjährige Festhypothek kostet laut den publizierten Richtsätzen inzwischen rund 2 Prozent, einen halben Prozentpunkt mehr als im März. Bei 800 000 Franken sind das 4000 Franken zusätzliche Zinskosten, Jahr für Jahr.
Stefan Bestler, Leiter Hypothekarberatung beim VZ Vermögenszentrum, kennt die Verwunderung vieler Kunden. Ein häufiger Gedanke laute: «Weshalb heute zu 2 Prozent eine Festhypothek abschliessen, wenn man vor einem halben Jahr nur 1,5 Prozent bezahlt hätte?»
Flucht in Saron-Hypotheken
Die Saron-Hypothek spielt nach eigenen Regeln. Sie orientiert sich am Geldmarkt, klebt am Leitzins der SNB und ist vom Zinsanstieg bisher verschont geblieben. Mit rund 1 Prozent ist sie derzeit die günstigste Variante und entsprechend gefragt. Florian Schubiger, Gründer der Plattform hypotheke.ch, stellt fest: «Der Anteil der Saron-Hypotheken ist von etwa einem Drittel im März auf jetzt über 40 Prozent deutlich angestiegen.»
Für Schubiger ist das eine Wette auf den Geldmarkt, und keine harmlose. Nach Jahren billigen Geldes hielten viele tiefe Zinsen für selbstverständlich. Doch steigt die Inflation, zieht der Saron rasch nach. «Wer höhere Zinsen schlecht verkraftet oder ihretwegen schlecht schläft, fährt mit einer Festhypothek nach wie vor besser», empfiehlt Schubiger.
Warum klaffen Saron- und Festhypotheken derzeit so weit auseinander? Der Saron bildet den Leitzins von heute ab. Festhypotheken dagegen spiegeln, auf welchem Niveau der Kapitalmarkt die Zinsen in den kommenden Monaten und Jahren sieht. Und diese Erwartung hat gedreht.
In den USA und im Euro-Raum hält sich die Teuerung hartnäckig. Teure Energie, ausufernde Staatsschulden und Milliardeninvestitionen in künstliche Intelligenz treiben die Renditen von Staatsanleihen weltweit nach oben. Die Schweiz steht besser da. Die Inflation bleibt im Zielband der SNB, der starke Franken dämpft die hohen Energiepreise etwas ab. Doch die steigenden Zinsen im Ausland reduzieren den Aufwertungsdruck auf den Franken. Damit erhält die SNB mehr Spielraum, um den Leitzins zu erhöhen. Der Markt rechnet für 2027 bereits mit ein oder zwei Zinsschritten.
Die Banken spüren das am sogenannten Swap-Satz. Er zeigt, zu welchem Preis sich eine Bank einen festen Zins über eine bestimmte Laufzeit sichern kann, und bildet die Basis jeder Festhypothek. Der fünfjährige Satz hat sich seit Januar verdoppelt, die Banken reichen den Aufschlag praktisch eins zu eins weiter.
Auf den Zinssatz am Kapitalmarkt schlagen die Banken eine Marge, und je nach Kunde gewähren sie zusätzlich Rabatte. Liegt der Swap-Satz für fünf Jahre bei 0,6 Prozent und beträgt die Marge zum Beispiel 1 Prozent, kostet die fünfjährige Festhypothek 1,6 Prozent.
Historisch gesehen sind die Zinsen noch immer moderat. Zudem ist die Zinskurve flach, lange Laufzeiten kosten kaum mehr als kurze. «Wenn schon absichern, dann ergibt es Sinn, eine längere Festhypothek mit acht oder zehn Jahren Laufzeit abzuschliessen», sagt Bestler vom VZ.
Die Hypothek von morgen schon heute fixieren
Die Experten empfehlen allen Kunden, sich mit den Zinsen auseinanderzusetzen. Wer jetzt noch von einem früher fixierten tiefen Zins profitiert, wird möglicherweise nächstes Jahr eine grössere Tranche neu finanzieren müssen.
Natürlich nicht zwingend, aber zumindest eine Überlegung wert sind sogenannte Termin- oder Forward-Hypotheken. Damit kann der Kunde schon im Voraus eine Anschlussfinanzierung in 6 oder 12 Monaten fixieren. Manche Banken bieten dies bei Fristen von 3 Monaten sogar ohne zusätzliche Kosten an. Darüber hinaus variieren die Margen beträchtlich, je nach Anbieter und je nach Zinserwartung. Es lohnt sich, Angebote zu prüfen und zu vergleichen.
Der Zuschlag fällt dank flacher Zinskurve derzeit gering aus und entfällt je nach Anbieter und Laufzeit ganz. Bestler mahnt dennoch zur Gelassenheit. «Es ist sicher eine gute Idee, sich damit zu beschäftigen», so der Experte. Die Absicherung im Voraus gleiche aber etwas einer Lotterie. Niemand könne «zuverlässig vorhersehen, was Festhypotheken in einem Jahr kosten werden».
Der «Schaufensterpreis» täuscht
Ein grosses Sparpotenzial liegt zudem in der Wahl des Anbieters. Marc Moser vom Finanzdienstleister Barron Capital rät, das erste Verlängerungsangebot der Hausbank nie unbesehen zu unterschreiben. Es gebe «enorme Unterschiede» am Markt. Die offiziell publizierten Richtsätze der Banken und weiterer Anbieter seien meist «Schaufensterpreise». Gegenwärtig liegen die Richtpreise für fünfjährige Festhypotheken laut Moser bei rund 1,9 Prozent, für zehn Jahre Laufzeit bei gut 2 Prozent.
Doch bei guter finanzieller Tragbarkeit, mindestens 20 Prozent Eigenkapital und einem gängigen, selbstbewohnten Objekt seien zehnjährige Festhypotheken ab gut 1,6 Prozent zu haben. «Versicherungen und Pensionskassen bieten tiefere Zinsen für Festhypotheken als die meisten Banken», sagt Marc Moser. Und es gilt auch: Konkurrenzofferten sind das beste Druckmittel gegenüber der eigenen Bank, die bei einer ersten Anfrage oft nicht gross verhandeln will.
Keine Rückkehr zur Normalität
Die ZKB rechnet für das kommende Jahr mit einem Leitzins von 0,75 Prozent. Saron-Kunden bekämen das unmittelbar zu spüren. Auch für die Swap-Sätze und damit für die Festhypotheken sieht die Bank in den nächsten zwölf Monaten einen «Aufwärtsdruck bei den Zinsen».
Die Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum lassen sich davon bislang nicht beirren, die Nachfrage bleibt ungebrochen stark. Auf dem Markt für Renditeliegenschaften, wo vor allem Zinskosten und Erträge über den Preis entscheiden, erwarten die Experten eine sinkende Zahlungsbereitschaft. An der Börse hat dieser Prozess bereits begonnen. Seit Ende Juni ist das Agio, der Aufpreis gegenüber dem «inneren Wert» der Fondsliegenschaften, der kotierten Immobilienfonds laut der ZKB von 34 auf 28 Prozent deutlich gesunken.
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
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Der Leitzins in der Schweiz bleibt bei 0 Prozent, dennoch verteuern sich die eigenen vier Wände. Der Preissprung trifft viele Hausbesitzer unvorbereitet, oft just im Moment einer Anschlussfinanzierung.
Der Abschied vom billigen Geld: Festhypotheken werden wieder teurer.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Rund um den Globus ziehen Teuerung und Zinsen an. Viele Schweizer Eigenheimbesitzer sehen dem gelassen zu. Schliesslich hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins unverrückt bei null. Also ist man überzeugt, dass die eigene Hypothek weiter spottbillig bleibt.
Doch die Banken rechnen anders. Eine zehnjährige Festhypothek kostet laut den publizierten Richtsätzen inzwischen rund 2 Prozent, einen halben Prozentpunkt mehr als im März. Bei 800 000 Franken sind das 4000 Franken zusätzliche Zinskosten, Jahr für Jahr.
Stefan Bestler, Leiter Hypothekarberatung beim VZ Vermögenszentrum, kennt die Verwunderung vieler Kunden. Ein häufiger Gedanke laute: «Weshalb heute zu 2 Prozent eine Festhypothek abschliessen, wenn man vor einem halben Jahr nur 1,5 Prozent bezahlt hätte?»
Flucht in Saron-Hypotheken
Die Saron-Hypothek spielt nach eigenen Regeln. Sie orientiert sich am Geldmarkt, klebt am Leitzins der SNB und ist vom Zinsanstieg bisher verschont geblieben. Mit rund 1 Prozent ist sie derzeit die günstigste Variante und entsprechend gefragt. Florian Schubiger, Gründer der Plattform hypotheke.ch, stellt fest: «Der Anteil der Saron-Hypotheken ist von etwa einem Drittel im März auf jetzt über 40 Prozent deutlich angestiegen.»
Für Schubiger ist das eine Wette auf den Geldmarkt, und keine harmlose. Nach Jahren billigen Geldes hielten viele tiefe Zinsen für selbstverständlich. Doch steigt die Inflation, zieht der Saron rasch nach. «Wer höhere Zinsen schlecht verkraftet oder ihretwegen schlecht schläft, fährt mit einer Festhypothek nach wie vor besser», empfiehlt Schubiger.
Warum klaffen Saron- und Festhypotheken derzeit so weit auseinander? Der Saron bildet den Leitzins von heute ab. Festhypotheken dagegen spiegeln, auf welchem Niveau der Kapitalmarkt die Zinsen in den kommenden Monaten und Jahren sieht. Und diese Erwartung hat gedreht.
In den USA und im Euro-Raum hält sich die Teuerung hartnäckig. Teure Energie, ausufernde Staatsschulden und Milliardeninvestitionen in künstliche Intelligenz treiben die Renditen von Staatsanleihen weltweit nach oben. Die Schweiz steht besser da. Die Inflation bleibt im Zielband der SNB, der starke Franken dämpft die hohen Energiepreise etwas ab. Doch die steigenden Zinsen im Ausland reduzieren den Aufwertungsdruck auf den Franken. Damit erhält die SNB mehr Spielraum, um den Leitzins zu erhöhen. Der Markt rechnet für 2027 bereits mit ein oder zwei Zinsschritten.
Die Banken spüren das am sogenannten Swap-Satz. Er zeigt, zu welchem Preis sich eine Bank einen festen Zins über eine bestimmte Laufzeit sichern kann, und bildet die Basis jeder Festhypothek. Der fünfjährige Satz hat sich seit Januar verdoppelt, die Banken reichen den Aufschlag praktisch eins zu eins weiter.
Auf den Zinssatz am Kapitalmarkt schlagen die Banken eine Marge, und je nach Kunde gewähren sie zusätzlich Rabatte. Liegt der Swap-Satz für fünf Jahre bei 0,6 Prozent und beträgt die Marge zum Beispiel 1 Prozent, kostet die fünfjährige Festhypothek 1,6 Prozent.
Historisch gesehen sind die Zinsen noch immer moderat. Zudem ist die Zinskurve flach, lange Laufzeiten kosten kaum mehr als kurze. «Wenn schon absichern, dann ergibt es Sinn, eine längere Festhypothek mit acht oder zehn Jahren Laufzeit abzuschliessen», sagt Bestler vom VZ.
Die Hypothek von morgen schon heute fixieren
Die Experten empfehlen allen Kunden, sich mit den Zinsen auseinanderzusetzen. Wer jetzt noch von einem früher fixierten tiefen Zins profitiert, wird möglicherweise nächstes Jahr eine grössere Tranche neu finanzieren müssen.
Natürlich nicht zwingend, aber zumindest eine Überlegung wert sind sogenannte Termin- oder Forward-Hypotheken. Damit kann der Kunde schon im Voraus eine Anschlussfinanzierung in 6 oder 12 Monaten fixieren. Manche Banken bieten dies bei Fristen von 3 Monaten sogar ohne zusätzliche Kosten an. Darüber hinaus variieren die Margen beträchtlich, je nach Anbieter und je nach Zinserwartung. Es lohnt sich, Angebote zu prüfen und zu vergleichen.
Der Zuschlag fällt dank flacher Zinskurve derzeit gering aus und entfällt je nach Anbieter und Laufzeit ganz. Bestler mahnt dennoch zur Gelassenheit. «Es ist sicher eine gute Idee, sich damit zu beschäftigen», so der Experte. Die Absicherung im Voraus gleiche aber etwas einer Lotterie. Niemand könne «zuverlässig vorhersehen, was Festhypotheken in einem Jahr kosten werden».
Der «Schaufensterpreis» täuscht
Ein grosses Sparpotenzial liegt zudem in der Wahl des Anbieters. Marc Moser vom Finanzdienstleister Barron Capital rät, das erste Verlängerungsangebot der Hausbank nie unbesehen zu unterschreiben. Es gebe «enorme Unterschiede» am Markt. Die offiziell publizierten Richtsätze der Banken und weiterer Anbieter seien meist «Schaufensterpreise». Gegenwärtig liegen die Richtpreise für fünfjährige Festhypotheken laut Moser bei rund 1,9 Prozent, für zehn Jahre Laufzeit bei gut 2 Prozent.
Doch bei guter finanzieller Tragbarkeit, mindestens 20 Prozent Eigenkapital und einem gängigen, selbstbewohnten Objekt seien zehnjährige Festhypotheken ab gut 1,6 Prozent zu haben. «Versicherungen und Pensionskassen bieten tiefere Zinsen für Festhypotheken als die meisten Banken», sagt Marc Moser. Und es gilt auch: Konkurrenzofferten sind das beste Druckmittel gegenüber der eigenen Bank, die bei einer ersten Anfrage oft nicht gross verhandeln will.
Keine Rückkehr zur Normalität
Die ZKB rechnet für das kommende Jahr mit einem Leitzins von 0,75 Prozent. Saron-Kunden bekämen das unmittelbar zu spüren. Auch für die Swap-Sätze und damit für die Festhypotheken sieht die Bank in den nächsten zwölf Monaten einen «Aufwärtsdruck bei den Zinsen».
Die Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum lassen sich davon bislang nicht beirren, die Nachfrage bleibt ungebrochen stark. Auf dem Markt für Renditeliegenschaften, wo vor allem Zinskosten und Erträge über den Preis entscheiden, erwarten die Experten eine sinkende Zahlungsbereitschaft. An der Börse hat dieser Prozess bereits begonnen. Seit Ende Juni ist das Agio, der Aufpreis gegenüber dem «inneren Wert» der Fondsliegenschaften, der kotierten Immobilienfonds laut der ZKB von 34 auf 28 Prozent deutlich gesunken.
Quelle: www.nzz.ch
