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Markus Diem Meier, am Morgen des Schweizer Nationalfeiertags kam die Nachricht: Die USA führen 39 Prozent Strafzoll auf Schweizer Waren ein. Was ging Ihnen als Erstes durch den Kopf?

Markus Diem Meier: Ich muss ehrlich sagen: Das war ein extremer Schock. Wir hatten im Vorfeld schon geahnt, dass etwas kommt – es war angekündigt, und ich habe die internationalen Nachrichten genau verfolgt. Aber wir rechneten mit einer Erhöhung im Rahmen von 15 Prozent, wie wir sie aus dem EU-Vergleich kennen. 39 Prozent – das übertraf jede Erwartung.

Können Sie erklären, was das in der Praxis bedeutet?

Diem Meier: Nehmen wir die Uhrenbranche als Beispiel. Eine Marke wie Breitling verkauft ihre Produkte auch in den USA. Wenn auf den Verkaufspreis plötzlich 39 Prozent Zoll aufgeschlagen werden, verteuert sich die Uhr entsprechend. Entweder geben die Unternehmen diesen Preisaufschlag vollständig an die Kunden weiter – was die Nachfrage einbrechen lassen könnte – oder sie schlucken einen Teil der Mehrkosten, was die Marge deutlich reduziert.

Gibt es Unternehmen, die das leichter verkraften können?

Diem Meier: Ja, Firmen mit sehr starker Marke und hoher Preismacht – zum Beispiel im Luxussegment – könnten das eher stemmen. Dort ist der Preis Teil der Markenwahrnehmung, und Kunden sind bereit, mehr zu bezahlen. Aber viele kleinere und mittlere Unternehmen haben diese Preismacht nicht. Sie produzieren in der Schweiz, sind auf den US-Markt angewiesen und können ihre Produktion nicht einfach ins Ausland verlagern. Für sie kann das existenzgefährdend sein.

Welche Branchen sind insgesamt am meisten gefährdet?

Diem Meier: Neben der Uhrenindustrie betrifft es alle exportorientierten Branchen, die stark auf die USA ausgerichtet sind. Das können Präzisionsinstrumente, Maschinenbauer oder auch Nahrungsmittelproduzenten sein. Besonders heikel ist es für KMU, die nicht die finanziellen Reserven haben, um monatelang mit schrumpfenden Margen zu arbeiten.

Die Pharmaindustrie ist die wichtigste Exportbranche der Schweiz. Bleibt sie verschont?

Diem Meier: Vorerst ja. Aber ich wäre vorsichtig. Präsident Trump hat Novartis und Roche bereits schriftlich aufgefordert, ihre Preise in den USA zu senken. Sonst könnten auch sie von Strafzöllen oder anderen Handelshindernissen betroffen sein. Pharma ist momentan noch ausgenommen – aber die Drohung steht im Raum.

Trump begründet die Strafzölle mit dem Handelsüberschuss der Schweiz gegenüber den USA. Ist das aus ökonomischer Sicht stichhaltig?

Diem Meier: Nein. Es stimmt zwar, dass die Schweiz bei Waren einen Überschuss von rund 40 Milliarden Dollar hat. Aber die USA haben ihrerseits einen Überschuss bei Dienstleistungen – vor allem in der IT. Handel ist kein Nullsummenspiel, bei dem ein Überschuss automatisch unfair ist. Wenn wir amerikanische IT-Dienstleistungen einkaufen, tun wir das, weil wir sie wollen und brauchen – nicht weil wir „übervorteilt“ werden. Diese ökonomische Logik ignoriert Trump komplett.

Gibt es jetzt noch die Chance, die 39 Prozent abzuwenden?

Diem Meier: Theoretisch ja. Trump hat in der Vergangenheit oft Maximalforderungen gestellt und ist am Ende zurückgerudert. Aber: Selbst wenn er nachgibt, bleibt das Endergebnis meist deutlich höher als der Status quo davor. Und im Fall der Schweiz sehe ich leider wenig Motivation für ihn, Zugeständnisse zu machen.

Was passiert, wenn die Zölle tatsächlich in drei Tagen greifen?

Diem Meier: Dann ist das eine Katastrophe für die Exportwirtschaft. Und das hat direkte Folgen für die ganze Volkswirtschaft: weniger Investitionen, potenziell Stellenabbau, schwächerer Konsum. Besonders gefährlich ist die Unsicherheit: Selbst wenn es in einem Monat wieder Änderungen gäbe, könnten Unternehmen heute nicht solide planen. Diese Unberechenbarkeit verhindert eine nachhaltige investitionsplanung und ist Gift für internationale Wirtschaftsbeziehungen.

Welche Rolle spielt die zeitliche Dynamik solcher Entscheidungen?

Diem Meier: Eine sehr grosse. Die Fristen ändern sich oft kurzfristig. Unternehmen investieren viel Energie in Verhandlungen und Vorbereitungen – nur um dann überrascht zu werden, wenn Trump von heute auf morgen eine neue Forderung stellt. Das erschwert strategische Entscheidungen massiv.

Mit Markus Diem Meier, Chefredaktor der Handelszeitung, sprach Marc Jäggi. Das Interview erschien als Erstes auf Radio 1 und wird hier mit Erlaubnis von Markus Diem Meier schriftlich wiedergegeben. 

12.06.2025 – 00:30

comparis.ch AG

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Medienmitteilung

Comparis-Hypothekarzinsprognose

«Festhypotheken könnten sich bis Jahresende wieder verteuern»

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den im Frühling 2024 begonnenen Zinssenkungszyklus weitergeführt und den Leitzins im März auf 0,25 Prozent gesenkt. Das hat Saron-Hypotheken vergünstigt. Gleichzeitig haben sich die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken seit Jahresanfang kaum verändert. «Die Schwankungen bei den Konditionen für Festhypotheken waren in den letzten Monaten aufgrund globaler Unsicherheiten beträchtlich. Seit dem starken Anstieg im März sind die Richtzinsen jedoch wieder gefallen. Dennoch könnten sich die Richtzinsen für mittel- und langlaufende Festhypotheken bis Jahresende wieder verteuern», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.

Zürich, 12. Juni 2025 – Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtzinsen) für zehnjährige Festhypotheken liegen aktuell bei 1,66 Prozent (Stand 10. Juni) und damit lediglich 0,03 Prozentpunkte über dem Stand von Anfang Jahr (1,63 Prozent). Die Refinanzierungskosten der Banken, sogenannte Swaps, haben sich in dieser Zeit nur wenig verändert. Der 10-Jahres-Zinsswap CHF liegt mit 0,46 Prozent (Stand 10. Juni) nahezu auf dem gleichen Stand wie zu Jahresbeginn mit 0,45 Prozent.. Auch die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen, der sogenannte «SNB-Kassazinssatz», ist von 0,27 Prozent Anfang des Jahres um 0,03 Prozentpunkte auf 0,30 Prozent leicht gestiegen. Die Inflationsraten in der Schweiz sind weiter deutlich gesunken und lagen im Mai sogar bei −0,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.

Unsicherheiten dominieren das Tagesgeschehen

Die letzten Monate waren von grosser Unsicherheit rund um die angekündigte Zollpolitik durch die US-Regierung geprägt. Hinzu kamen sicherheitspolitische Spannungen, die Länder wie Deutschland dazu veranlasst haben, ihre Rüstungsausgaben in den nächsten Jahren deutlich zu erhöhen. Zusätzlich zu geplanten Infrastrukturausgaben dürfte die Staatsverschuldung in Deutschland deutlich steigen. Die unerwartet starke Erhöhung sorgte Anfang März kurzfristig für einen markanten Anstieg der Kapitalmarktzinsen, der auch auf die Schweiz übergriff. Zwischenzeitlich sind die Zinsen wieder gesunken, da sich die konjunkturellen Aussichten in der Eurozone und in der Schweiz leicht eingetrübt haben. In den USA sind die Kapitalmarktzinsen angestiegen, nachdem die Ratingagentur Moody’s die Bonität von US-Staatspapieren (Treasuries) wegen der zunehmenden Staatsverschuldung herabgestuft hat. Das hat den US-Dollar gegenüber dem Franken geschwächt und den Deflationsdruck in der Schweiz erhöht.

«Eine Senkung des Leitzinses in den Negativbereich im Juni ist weniger wahrscheinlich»

Während sich die Inflation in der Eurozone und in den USA mit 1,9 Prozent (Mai) bzw. 2,3 Prozent (April) nahe der angestrebten Zwei-Prozent-Grenze bewegt, hat die Inflation in der Schweiz im Mai mit −0,1 Prozent das untere Ende des Zielbandes von 0 bis 2 Prozent durchbrochen. Die Verunsicherung durch die angekündigte Zollpolitik und die zunehmende Staatsverschuldung in den USA führten zu einer deutlichen Aufwertung des Frankens gegenüber dem US-Dollar. Das hat importierte Waren in der Schweiz günstiger gemacht – die Inflation ist damit ins Minus gerutscht. Die SNB hat bereits im Vorfeld die Möglichkeit von Negativzinsen ins Spiel gebracht, um den Franken zu schwächen und einer Deflation entgegenzuwirken.

«Eine weitere Möglichkeit zur Schwächung des Frankens ist der Ankauf von Fremdwährungen. Allerdings wurde die SNB in der Vergangenheit durch die amtierende US-Regierung beschuldigt, den Devisenmarkt zu manipulieren. Daher dürfte sie dieses Instrument in der aktuellen Situation eher zurückhaltend einsetzen, um nicht unnötig Öl ins Feuer zu giessen», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.

Die SNB entscheidet nächste Woche über mögliche weitere Zinsschritte. «Dass die SNB bereits im Juni Negativzinsen einführt, ist eher unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher ist, dass sie den Leitzins zunächst auf 0 Prozent senkt und weitere Schritte zu einem späteren Zeitpunkt prüft. Eine Rückkehr zu den Negativzinsen hätte auch gesellschaftspolitische Folgen, da andere Interessengruppen – etwa Schweizer Pensionskassen – stark betroffen wären. In der Vergangenheit wurden die Negativzinsen häufig an sie weitergegeben», meint Renkert.

«Richtzinsen für Festhypotheken könnten in der Schweiz wieder steigen»

Die Zinssätze für Festhypotheken haben in den letzten Monaten stark geschwankt. «Im März sind die Richtzinsen für 10-jährige Festhypotheken auf über 2 Prozent gestiegen. Danach sind sie aufgrund von Rezessionsbefürchtungen wieder deutlich gefallen. In den aktuellen Richtzinsen dürften bereits Erwartungen an zukünftige Zinssenkungen der SNB eingepreist sein. Das könnte den Tiefpunkt markieren», kommentiert Renkert.

«Damit die Richtzinsen weiter spürbar sinken, müsste die Schweizer Wirtschaft in eine Rezession geraten. Danach sieht es derzeit nicht aus – auch wenn die Wirtschaftsprognosen lediglich ein unterdurchschnittliches Wachstum erwarten lassen. Neben der Gefahr von gestörten Lieferketten durch die Auswirkungen der Zollpolitik. könnte es vielmehr sogar sein, dass die angekündigte Neuverschuldung in Deutschland mittelfristig wie ein kleines Konjunkturprogramm wirkt und die Preise anziehen. Die Kapitalmarktzinsen könnten sich wieder erhöhen und auch auf die Schweiz übergehen. Dann droht eine erneute Verteuerung der Richtzinsen für Festhypotheken in der Schweiz», so der Finanzexperte weiter.

Höhere Anforderungen durch «Basel III» führen zu steigenden Finanzierungskosten

Mit dem Reformpaket «Basel lll» sind Geschäftsbanken seit dem 1. Januar 2025 verpflichtet, neue Regeln bei der Kreditvergabe einzuhalten, um die Finanzmarktstabilität einzuhalten. Banken müssen für jede Hypothek mehr Eigenkapital hinterlegen und bei der Bonitätsprüfung strikter vorgehen. Auch soll das Eigenkapital noch stärker an das Risiko des jeweiligen Hypothekendarlehens angepasst werden. Ziel ist es, das Bankensystem widerstandsfähiger gegen Krisen zu machen. «Die strengeren Vorgaben führen tendenziell zu höheren Finanzierungskosten, die die Banken an die Hypothekarnehmenden weitergeben. Durch den Wegfall der Credit Suisse kann die UBS zudem leichter höhere Margen durchsetzen. Die Preise für Festhypotheken dürften daher eher wieder steigen», prognostiziert Renkert.

Methodik

Die Angaben zu den Richtzinsen der Comparis-/HypoPlus-Zinsprognose basieren auf den Richtsätzen von über 30 Kreditinstituten.

Weitere Informationen:

Dirk Renkert
Finanz-Experte
Telefon: 044 360 53 91
E-Mail:  media@comparis.ch
 comparis.ch/hypoplus

Über comparis.ch

Mit über 80 Millionen Besuchen im Jahr zählt comparis.ch zu den meistgenutzten Schweizer Websites. Das Unternehmen vergleicht Tarife und Leistungen von Krankenkassen, Versicherungen, Banken sowie Telecom-Anbietern und bietet das grösste Schweizer Online-Angebot für Autos und Immobilien. Dank umfassender Vergleiche und Bewertungen bringt das Unternehmen Transparenz in den Markt. Dadurch stärkt comparis.ch die Entscheidungskompetenz von Konsumentinnen und Konsumenten. Das Unternehmen wurde 1996 vom Ökonomen Richard Eisler gegründet und ist in Privatbesitz. Das Unternehmen gehört heute noch zur Mehrheit dem Gründer Richard Eisler. Es sind keine anderen Unternehmen oder der Staat an Comparis beteiligt.

Das Volk stimmt am 28. September 2025 über den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ab. Klingt kompliziert? Keine Angst, wir erklären dir einfach und kurz, was du dazu wissen willst.

Kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften? Abschaffung Eigenmietwert? Objektsteuern? Wenn du bei diesen Begriffen nicht durchblickst, bist du hier richtig. Wir erklären dir, worum es bei der Vorlage geht.

Im Dezember 2024 beschloss das Bundesparlament ein Gesetzespaket, das einen grundlegenden Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum einleiten soll. Zentrales Ziel ist die Abschaffung des Eigenmietwerts. Über dieses Thema wird schon seit sieben Jahren diskutiert.

Um die finanziellen Folgen – insbesondere für Berg- und Tourismuskantone – abzuschwächen, soll eine verfassungsrechtliche Grundlage für die Einführung einer Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen geschaffen werden. Da dies eine Verfassungsänderung erfordert, entscheiden Volk und Stände mittels des obligatorischen Referendums in einer Abstimmung darüber.

Darum geht es bei der Vorlage

Die Vorlage dreht sich um die Einführung von kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften. Damit sollen die Mindereinnahmen der Kantone durch die Abschaffung des Eigenmietwerts kompensiert werden. Genauer bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts: Wer Wohneigentum besitzt, soll kein fiktives Mieteinkommen mehr versteuern müssen. Für sein selbst bewohntes Eigentum könne man dann aber beim steuerbaren Einkommen auch keine Schuldzins- und Unterhaltsabzüge mehr machen. Auch Abzüge für gewisse klimafreundliche Investitionen werden auf Bundesebene abgeschafft.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist mit der Einführung einer neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene verknüpft. Wird diese nicht angenommen, wird auch der Eigenmietwert nicht abgeschafft.

Wer profitiert und wer verliert

Gemäss einer Kurzanalyse der Hypotheken-Vermittlungsplattform Moneypark sind die grossen Profiteure «Rentner, welche in einer alten Immobilie wohnen, die sie damals günstig gekauft und wo sie ihre Hypothek mittlerweile stark amortisiert haben; wo sie nur noch das Nötigste an Unterhaltsarbeiten machen», sagen die Studienautoren gegenüber CH Media.

Zu den Verlierern hingegen gehören demnach «wohlhabende Immobilienbesitzer, welche mehrere Wohneinheiten besitzen». Und: der Bund. Grund sind Einnahmeausfälle. Insbesondere die Bergkantone und -gemeinden werden mit hohen Ausfällen rechnen müssen, da sie bis jetzt vom Eigenmietwert auf Zweitwohnungen profitieren konnten.

Für Erstkäufer und erwerbstätige Immobilienbesitzende soll sich voraussichtlich wenig ändern.

Das sagen die Befürworter

Das Parlament und der Bundesrat sowie die SVP und FDP sind für die Annahme. Auch der Gewerbeverband (sgv) unterstützt den Systemwechsel mit «deutlicher Mehrheit», wie er schreibt. Dessen Direktor Urs Furrer argumentiert, Personen mit Wohneigentum profitierten vom Wegfall des Eigenmietwerts. «Den Eigentümern bleibt so mehr Geld für Renovations- und Unterhaltsarbeiten», meint Furrer.

Für eine Annahme ist auch der Hauseigentümerverband (HEV). Dieser schreibt, die Reform bringe für Wohneigentümer eine Entlastung und setze den verfassungsmässigen Auftrag zur Förderung des Wohneigentums wirksam um. Da durch den rein theoretischen Mietwert die Steuerrechnung schnell in die Höhe schiessen kann, sind manche Personen – meistens Renterinnen und Renter – gezwungen, ihr Eigenheim zu verkaufen, um die Steuerlast bewältigen zu können.

Auch Junge sollen profitieren. Mit dem speziellen und begrenzten Schuldzinsabzug für Ersterwerber wird der Erwerb von Wohneigentum erleichtert.

Das aktuelle System benachteilige jene, die sparen und ihre Hypotheken über die Jahre abbezahlen: Wer Schulden abbaut, muss mehr Einkommenssteuern zahlen. Das setzt falsche Anreize und fördert die Verschuldung. Das neue System sei deshalb positiv für Menschen, die Hypotheken abbezahlen.

Auch Staat, Verwaltung und Gerichte profitieren: Die Reform vereinfache das System und reduziere den Aufwand für Schätzungen und Prüfungen rund um den Eigenmietwert. Das entlastet sowohl Behörden als auch Eigentümerinnen und Eigentümer.

Argumente für die Annahme des Bundesbeschlusses

Das sagen die Gegner

Die Mehrheit der Kantone, der Mieterinnen- und Mieterverband, sowie grossmehrheitlich auch die SP sind gegen die Vorlage. Für die Konferenz der Kantonsregierungen (KdK) sei die geltende Wohneigentumsbesteuerung ausreichend.

Die Eigenmietwertbesteuerung sichere den Berg- und Tourismuskantonen wichtige Erträge aus der Einkommenssteuer. Kantonale Steuern auf Zweitliegenschaften seien keine befriedigende Ersatzlösung, da es unsicher sei, ob die finanziellen Einbussen der Kantone durch die Einnahmen aus einer Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen kompensiert werden können. Man befürchte zudem einen grösseren administrativen Aufwand.

Das aktuelle System ermögliche eine Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und schaffe eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietenden und von Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern.

Laut Gegnern bewirkt die Vorlage keinen echten Systemwechsel: Steuerabzüge zur Förderung des erstmaligen Erwerbs von Wohneigentum, für denkmalpflegerische Arbeiten, Energiesparen und Umweltschutz blieben auf Kantons- und Gemeindeebene bestehen – zugunsten von Wohneigentümern. Damit würden Eigentümer gegenüber Mietenden weiter steuerlich bevorzugt. Zudem erschwere der Wegfall des Schuldzinsabzugs den Erwerb von Wohneigentum.

Bei Renovations- und Sanierungsarbeiten am selbstbewohnten Wohneigentum wirke sich die Abschaffung des Abzugs der Unterhaltskosten für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer zudem steuerlich negativ aus. Grössere Unterhaltsarbeiten am Eigenheim könnten künftig seltener anfallen, da Renovationen vor dem Systemwechsel vorgezogen werden, um steuerlich noch abziehbar zu sein. Danach ist ein Rückgang der Bauaktivität zu erwarten – mit dem Risiko zunehmender Schwarzarbeit, da keine Belege mehr nötig sind.

Argumente gegen die Annahme des Bundesbeschlusses

Verwendete Quellen:

„Die Rückkehr des Anlagenotstands führt zu deutlich steigenden Preisen bei Schweizer Renditeimmobilien“, schrieb der Grundeigentümer Verband Schweiz, ein Fachportal für institutionelle Immobilieninvestoren, im Dezember 2024. Die Kombination aus gesunkenen Zinsen, begrenztem Angebot und wachsendem Kapitaldruck hat den Schweizer Transaktionsmarkt – nach einer Phase der Zurückhaltung – wieder in Bewegung gebracht.

1.1. Wie bewerten Sie die derzeitige Marktlage? Teilen Sie die Einschätzung, dass sinkende Zinsen, begrenztes Angebot und Kapitaldruck zu steigenden Preisen führen?

Der Schweizer Immobilienmarkt steht aktuell unter dem Einfluss einer Reihe von Faktoren wie gesunkenen Zinsen, begrenztem Angebot und hohem Kapitaldruck, die zu steigenden Preisen führen. Diese Entwicklung wird durch geopolitische Ereignisse, wie den Handelskrieg, der durch die von den USA eingeführten Zölle zu befürchten ist, sowie lokale politische Herausforderungen, etwa im Bereich des Mieterschutzes und dessen Initiativen, weiter verschärft.

Im Gegensatz zur volatilen Welt des Tradings, die von schnellen Preisbewegungen geprägt ist, zeichnet sich der Immobilienmarkt jedoch durch eine langfristige und stabile Entwicklung aus. Besonders der Schweizer Immobilienmarkt profitiert in diesem Kontext von seiner Rolle als sicherer Hafen. Diese Position verdankt er der stabilen Schweizer Volkswirtschaft, dem robusten Vorsorgesystem sowie dem starken Schweizer Franken – also insgesamt soliden Fundamentaldaten, die eine nachhaltige Marktentwicklung unterstützen. Ein weiteres besonderes Merkmal der Schweiz ist ihr weitgehend geschlossener Markt, der durch ein begrenztes Angebot und spezifische lokale Gegebenheiten geprägt ist. Daher haben die Schwankungen, wie sie etwa am Anleihenmarkt häufig zu beobachten sind, nur begrenzten direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt. All diese Faktoren lassen vermuten, dass mögliche kommende Herausforderungen den Markt lediglich peripher treffen und es längerfristig zu keinen substanziellen Verwerfungen kommen dürfte. Auf der Ebene von Einzelobjekten kann es aber, wie bei anderen Anlageklassen, „Gewinner“ und „Verlierer“ geben.

1.2. Welche Rolle spielen regulatorische Faktoren aktuell für den Markt?

Die regulatorischen Anforderungen erleben derzeit in gewissen Bereichen einen Paradigmenwechsel, insbesondere durch die Einführung von ESG¹ -Kennzahlen (z.B. umweltrelevante Kennzahlen für Immobilienfonds nach AMAS). Ein Beispiel sind Anlagerichtlinien bei Gefässen, die von der FINMA reguliert werden. Die FINMA kann neu die Definition von ESG-Kennzahlen und je nach Scope auch die Definition von CO2-Zwischenzielen verlangen, um ein Produkt als „Nachhaltig“ zu vermarkten. Dies stellt eine erhebliche Herausforderung dar, da sich dann auch die Frage stellt, was passiert, wenn diese Zwischenziele nicht eingehalten werden würden, z. B. weil das Fernwärmenetz in der Region XY doch nicht im Jahr 2027 sondern erst im Jahr 2030 kommt und damit das Ergebnis von exogenen Faktoren beeinflusst wird.

Dieser Wandel in der Regulierung ist für viele nicht leicht nachvollziehbar, da es beispielsweise kaum denkbar ist, im Fondsprospekt unter anderem spezifische Mindestrenditeziele zu nennen, die sich bei Nichterfüllung negativ auswirken könnten. ESG-Kennzahlen, wie z.B. der CO₂-Ausstoss pro Energiebezugsfläche, gewinnen allerdings an Relevanz und müssen bei Investitionen zunehmend berücksichtigt werden. Während ESG-Aspekte früher von einzelnen Marktteilnehmern oft als blosses Marketing-Tool wahrgenommen wurden, erkennen viele inzwischen deren Bedeutung für das Risikomanagement. Viele Marktteilnehmer sind sich dieser zunehmenden Komplexität der verschiedenen Kennzahlen, meines Erachtens noch nicht vollständig bewusst, was in der Zukunft unvermeidlich Veränderungen in der Kapitalbeschaffung und damit auch bei Einkaufs- und Verkaufsstrategien nach sich ziehen wird.

a. Wie beeinflussen ESG-Kriterien und klimabedingte Risiken heute das Underwriting und die strategische Positionierung von Immobilieninvestitionen bei AXA IM?

„Die Welt wird nicht mehr versicherbar“ – in diesem Sinne hat die AXA IM bereits vor vielen Jahren eine ESG-Policy implementiert, da früh erkannt wurde, dass Umwelt- und Klimarisiken auch die Versicherbarkeit von Immobilien beeinflussen. In Risikogebieten wie beispielsweise Florida verdeutlichen Ereignisse wie Überschwemmungen, dass Versicherungen zurückhaltender wurden. Vor diesem Hintergrund sind wir bestrebt, Immobilien bestmöglich für zukünftige Herausforderungen zu wappnen, um die langfristige Wertentwicklung und Vermietbarkeit zu sichern. Die strategische Ausrichtung von Immobilienobjekten spielt dabei eine zentrale Rolle, wobei viele zusätzliche Faktoren wie Denkmalschutz und bestehende Infrastrukturpläne berücksichtigt werden müssen. So weist beispielsweise eine Immobilie, die sich in einer Strasse befindet, die erst in 25 Jahren an das Fernwärmenetz angeschlossen wird, ein völlig anderes ESG-Risikoprofil auf, als ein Objekt, das bereits angeschlossen ist. Diese strategische Ausrichtung im Underwriting ist essenziell für ein nachhaltiges Risikomanagement im Immobilienbereich.

b. Wie gehen Eigentümer und Investoren mit den dynamischen regulatorischen Anforderungen und technischen Herausforderungen bei der Dekarbonisierung von Bestandsimmobilien um – insbesondere im Hinblick auf realistische Capex-Planung und Risikomanagement?

Die aktuellen Herausforderungen im Immobiliensektor, insbesondere im Bürobereich, sind stark von den zunehmenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energiestandards geprägt. Grossunternehmen erwarten zunehmend Gebäude, die ihren Umweltstandards entsprechen, während kleinere Unternehmen (KMUs) in der Regel noch weniger strikte Vorgaben haben. Viele Eigentümer glauben, dass mit einem einmal definierten Absenkpfad alle Anforderungen erfüllt sind. In der Praxis zeigt sich jedoch bei vielen Objekten, dass z.B. ein Umstieg auf eine umweltfreundlichere Technologie wie eine Luftwärmepumpen mit einigen Herausforderungen verbunden sein kann. Die sehen wir in der Immobilien-Akquisition oft. Der Absenkpfad erfordert zudem mindestens ein Jahr, um den optimierten Verbrauch nachzuweisen, wodurch seine Senkung im Absenkpfad häufig erst später als geplant ersichtlich ist. In einigen Ländern sind die Vorschriften sogar strenger, und es darf nicht mehr vermietet werden, wenn zum Beispiel noch eine Ölheizung im Gebäude ist. Deshalb ist ein Umdenken notwendig: Das Thema ist nicht Marketingbezogen, sondern eine essenzielle Risikomanagement-Aufgabe.

Ein weiteres Problem besteht in der Fehleinschätzung von Kapitalkosten (Capex) und Zeitplänen für solche Umstellungen. Diese Anpassungen dauern oft länger als erwartet, um vollständig implementiert und nachgewiesen zu werden. Viele Marktteilnehmer, erkennen nun, dass die laufenden regulatorischen und technischen Anpassungen “moving targets” sind. Diese dynamische Situation wird meines Erachtens derzeit häufig unterschätzt und wird wahrscheinlich in Zukunft bei einigen Marktteilnehmern zu Herausforderungen führen. Wie eine Prämie für einen Versicherungsschutz seinen Preis hat, haben auch ESG-Massnahmen einen Preis.

1.3. Welche Entwicklungen und Dynamiken nehmen Sie derzeit wahr? Gibt es Segmente (z. B. Wohnen, Büro, Retail, Logistik), die besonders betroffen sind?

Wohnen / Residential

Es ist zu beobachten, dass globale Marktteilnehmer zunehmend das Potenzial der Assetklasse „Residential“ erkennen. Denn innerhalb eines Wohnobjekts wird zusätzliche Diversifikation erlangt, da zehn Wohnungen gleichbedeutend sind mit zehn unterschiedlichen Mietern. Dies bietet sowohl Stabilität als auch Diversifikation innerhalb dieser Asset-Klasse selbst. In der Schweiz ist dieser Trend nicht neu, da der Markt traditionell stark von Wohnimmobilien dominiert wird. Auch die von uns verwalteten Vermögen in der Schweiz setzen sich je nach Anlagegefäss zu etwa 60% aus Wohnimmobilien zusammen, während der Rest aus kommerziellen Liegenschaften besteht.

Bürosektor

Der Bürosektor hat zwar in der Gunst der Investoren gelitten, doch sind keine signifikanten Leerstände zu beobachten. Stattdessen rückt zunehmend die Lage der Immobilien weiter in den Fokus. Büros an A-Standorten, besonders in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen, bleiben stark gefragt. Diese Konnektivität führt zum Teil zu erheblichen Unterschieden in den Mietpreisen. So weist beispielsweise das Gebiet rund um den Bahnhof Zürich-Hardbrücke ein anderes Mietniveau auf als das Zürcher Areal um den Technopark oder um den Hardturm, obgleich diese z.T. nur 10-15 Gehminuten voneinander entfernt liegen. In der Schweiz sind die Gehdistanz und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln entscheidend, während solche Entfernungen in grösseren Metropolen wie z. B. Paris oder London eine geringere Rolle spielen und sich im direkten Vergleich weniger stark auf die Mietpreise auswirken.

Logistik, Life Sciences und Data Center

Der Logistikbereich stellt in der Schweiz im Vergleich zu anderen europäischen Märkten eine relativ kleine Nische dar und ist stark von Single-Tenant-Gebäuden und Eigennutzern geprägt. Diese Abhängigkeit birgt ein hohes Risiko bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Mieter, wodurch der Hype um Logistikimmobilien relativiert wird. Ein anschauliches Beispiel war die Corona-Krise, in der Automobilzulieferer ihre Geschäftsaktivitäten quasi einstellten, was erhebliche Mietausfälle bei Logistikzulieferer der Automobilbranche zur Folge hatte. Wir prüfen auch in der Schweiz Logistikliegenschaften und haben ein eigenes global agierendes Team unter der Leitung von Thomas Karmann. Die Immobiliensegmente Life Sciences und Data Center werden international als attraktive Investitionsmöglichkeiten wahrgenommen, jedoch zeichnen sich diese durch ein differenziertes Risikoprofil aus, bedingt durch ihre klare Spezialisierung. Unsere Data Center Plattform „Data4“ haben wir im Jahr 2023 erfolgreich veräussert, während wir den Life Sciences-Bereich durch die Spezialisten von unserer Beteiligungsgesellschaft „Kadans Science Partner“ abdecken. In der Schweiz spielen diese Segmente noch eher eine untergeordnete Rolle, wobei hier tendenziell ein Marketing-Push zu beobachten ist.

Insgesamt lässt sich über alle Segmente hinweg festhalten, dass in der Schweiz keine klaren „Verlierer“ zu erkennen sind.