Hypothekarzinsen: Darum gehts
- Die Nationalbank hat den Leitzins zuletzt um 0,75 Prozent gesenkt, doch die Hypothekarzinsen bleiben stabil.
- Die Banken erhöhen ihre Margen, um die fehlende Notenbankgeldmenge auszugleichen, wie der Immobilienexperte Donato Scognamiglio sagt.
- Mieten könnten bei Minuszinsen kurzfristig sinken, langfristig jedoch steigen.
Hypotheken sind aktuell so günstig wie seit 2022 nicht mehr. Allerdings hat sich seit einem halben Jahr nicht mehr viel getan. Die Zinssätze für fünf- und zehnjährige Hypotheken sind immer noch auf einem ähnlichen Niveau wie im Dezember 2024, obwohl die Nationalbank seither die Zinsen zweimal um insgesamt 0,75 Prozentpunkte gesenkt hat.
Bremsen die Banken, um noch mehr zu kassieren? Donato Scognamiglio von der Immobilienberatungsfirma Iazi sagt, es gelte zu unterscheiden zwischen den kurzfristigen Saron-Hypotheken und den langfristigen Hypotheken.
Saron-Zinsen sanken nur um 0,5 Prozent
«Saron ist nichts anderes als der Leitzins von Nationalbank-Präsident Martin Schlegel plus die Marge der Banken», so Scognamiglio. Bei diesen sanken die Zinsen seit Dezember nur um rund 0,4 oder 0,5 Prozentpunkte und nicht um die 0,75 Punkte wie beim Leitzins. Für Scognamiglio ist deshalb klar: «Die Marge der Banken geht hoch.»
Dafür gebe es aber gute Gründe. Die Notenbankgeldmenge ging in den letzten Jahren um etwa 200 Milliarden Franken zurück, weil die Nationalbank zur Inflationsbekämpfung Devisen verkauft und die Geldpolitik gestrafft hat.
Das Geld vom Sparheft sei die Hauptfinanzierungsquelle der Banken. Dieses Geld fehle zunehmend, weil Sparer lieber in Aktien investieren. Zudem könnten Hypotheken nicht unbegrenzt zur Refinanzierung verpfändet werden. «Einigen Banken fehlt also dieses Geld», so Scognamiglio.
Ausserdem verlange die Nationalbank seit dem Kollaps der Credit Suisse höherwertige Sicherheiten für Notfallliquidität, um Krisen besser abzufedern.
«Weil das allen Banken bewusst ist, optimieren sie ihre Marge», sagt Scognamiglio. Sie können es sich leisten. «Selbst wer die Konditionen verschlechtert, muss nicht fürchten, dass Kunden abspringen», sag Florian Schubiger, Mitgründer von Hypotheke.ch, zur NZZ.
Langfristige Hypotheken
Langfristige Hypotheken sind teurer als die kurzen. Bei zehnjährigen Festhypotheken beträgt der Zins rund 1,7 Prozent. Bei diesen müssten die Investoren Risiken einrechnen, die heutzutage besonders gross seien. Die Langfristzinsen seien seit Donald Trump und dem Ukraine-Krieg von Zollunsicherheit und Inflation geprägt.
Aussicht
Nächste Woche dürfte die Nationalbank den Leitzins angesichts globaler Unsicherheiten erneut senken. Die UBS rechnet mit einer Senkung um 0,25 Punkte auf 0 Prozent. Trotzdem dürften die Hypotheken kaum noch billiger werden, sogar bei Minuszinsen. «Es wird nur einen Teil heruntergehen. Der Rest wird von der Marge aufgesogen», sagt Scognamiglio.
Saron oder langfristige Hypothek?
Was sollten Hypothekarnehmer nun auswählen? Laut Scognamiglio ist der Saron bei fallenden Zinsen günstiger. Seiner Mutter oder jungen Hausbesitzern würde er aber zu einer langfristigen Hypothek raten, weil das Sicherheit verspreche. «Es ist wie beim Wandern: Will ich ohne Absicherung sein? Wer genug Geld auf der Seite hat, kann das Risiko mit dem Saron eingehen.»
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Was auf Mieter zukommt
Die Höhe vieler Mieten hängt vom hypothekarischen Referenzzinssatz ab, also dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen. Scognamiglio geht auch bei einer Senkung des Leitzinses auf null Prozent nicht davon aus, dass der Referenzzinssatz rasch fällt.
Bei lang anhaltenden Minuszinsen könnten bestehende Mieten fallen. Das sei zwar für den Moment erfreulich, langfristig aber nicht im Interesse der Mieterinnen und Mieter, weil Minuszinsen die Immobilienpreise steigen lassen, was vor allem bei Sanierung oder Mieterwechsel für steigende Mietzinsen sorge.
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