Die Finanzmarktaufsicht redet den Banken ins Gewissen. Sie würden die Regulierung zu stark ausreizen und zu viele Hypotheken an Immobilienkäufer vergeben, die sich diese eigentlich gar nicht leisten könnten. Die Banken können die Vorwürfe nicht nachvollziehen.
Der Wunsch nach einem Eigenheim ist in der Schweiz ungebrochen, den hohen Immobilienpreisen zum Trotz. Nun schlägt die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) Alarm: Die Banken vergäben Hypotheken tendenziell zu leichtfertig. Diverse Finanzinstitute würden die regulatorischen Spielräume bei der Hypothekenvergabe «übermässig ausnutzen», schreibt sie in einer Mitteilung.
Die Finma sieht «regulatorischen Verbesserungsbedarf» bei der Vergabe von Hypotheken, wie es weiter heisst. Konkret geht es ihr um die Kriterien für die Tragbarkeit und die Bewertung von Hypotheken.
Die von der Bank für ein Eigenheim kalkulierten Kosten dürfen bekanntlich ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigen. Dies soll sicherstellen, dass die Eigenheimbesitzer ihre Hypothekarkredite auch dann noch bedienen können, wenn die Zinsen steigen. Zur Vergabe von Hypotheken legen die Banken gemäss der geltenden Selbstregulierung Kriterien fest, von denen sie in Ausnahmen auch abweichen dürfen.
Geht es um die Bewertung von Immobilien, sieht die Finma vor allem bei Renditeliegenschaften «qualitative Schwachstellen». Banken würden tiefere Kapitalisierungssätze anwenden, was ein Risiko darstelle. Sie fordert daher, dass die Banken ihre verwendeten Bewertungsmodelle jedes Jahr überprüfen.
Gemäss dem Regulator nützen gewisse Banken den bestehenden Spielraum bei der Regulierung übermässig aus. Im Fokus stehen dabei vor allem Banken, die den Grossteil ihrer Erträge im Hypothekargeschäft erwirtschaften. Dazu zählen die meisten inlandorientierten Banken wie Regional- und Kantonalbanken sowie die Raiffeisenbanken.
Die Finma will, dass die Banken künftig den Maximalbetrag für einen Kredit bei Immobilien, die vermietet werden, tiefer ansetzen und gleichzeitig die Anforderungen für die Kreditnehmer bei der Amortisation erhöhen. Sprich: Die Finma verlangt tiefere Belehnungsquoten und eine raschere Rückzahlung der Kredite. Stellt die Finma bei einem Finanzinstitut erhöhte Risiken fest, kann sie der Bank Zuschläge bei den Eigenmitteln verordnen. Das hat sie in der Vergangenheit bereits gemacht.
Hoher Anteil von Ausnahmen
Die Warnung der Finma ist nicht neu. Seit Jahren führt sie eine Immobilienkrise in ihrem Risiko-Monitor als eines der grössten Risiken für den Finanzplatz auf. Im vergangenen Jahr hat sie bei 27 Banken und 18 Versicherungen eine Umfrage sowie 6 Vor-Ort-Kontrollen dazu durchgeführt. Dabei hat sie festgestellt, dass Banken einen hohen Anteil an Hypotheken ausserhalb ihrer selbst festgelegten Richtlinien vergeben.
Bei diesen sogenannten «Exception to Policy»-Geschäften (ETP) wird mindestens eine der zwingenden Bedingungen für die Kreditvergabe nicht erfüllt. Dazu zählt etwa, dass Banken Hypotheken auf Immobilien sogar noch aufstocken und damit die Belehnungsquote erhöhen oder Finanzmittel ans Eigenkapital anrechnen, die strenggenommen nicht dazu zählen dürften, wie etwa Kredite von Verwandten.
Oder ein anderer Fall betrifft Kunden, welche eine neue Liegenschaft kaufen und die alte zum Zeitpunkt der Vergabe der neuen Hypothek noch nicht verkauft haben. Das wirkt sich bei ihnen auf die Tragbarkeit aus. Verletzen Banken bei der Hypothekarvergabe ihre eigenen Bedingungen, dann müssen sie dies begründen und speziell dokumentieren. Bei ihren Kontrollen hat die Finma allerdings festgestellt, dass bei gewissen Banken diese ETP-Geschäfte nicht angemessen klassifiziert und gekennzeichnet werden.
Laut den jüngsten Zahlen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vom März 2025 beträgt das Volumen der ausstehenden Hypotheken in der Schweiz 1225 Milliarden Franken. Der Anteil der Ausnahmen bei der Vergabe neuer Hypotheken hat sich in den vergangenen sechs Jahren jedoch nicht gross verändert. Bei den Kriterien, was ein ETP-Geschäft ist und was nicht, liegen die Finma und die Banken allerdings weit auseinander. Bei selbstbenutztem Wohneigentum kommt der Regulator beim Neugeschäft auf einen Anteil von 36 Prozent. Für die untersuchten Banken kommt die Finma auf einen Wert von 25 Prozent – wobei die Richtlinien der einzelnen Finanzinstitute nur bedingt miteinander vergleichbar sind.
Bei den Renditeliegeschaften sind die Unterschiede noch grösser: Während die Banken das ETP-Geschäft bei 24 Prozent sehen, liegt die Finma bei 44 Prozent. Zahlen zu den einzelnen Banken liefert der Regulator keine. Auf Nachfrage der NZZ machen die Zürcher Kantonalbank (ZKB) und Raiffeisen Schweiz, die zu den grössten inlandorientierten Hypothekarbanken gehören, ebenfalls keine genaueren Angaben. Die ZKB schreibt einzig, dass sie in den vergangenen Quartalen «stabile Quoten» bei der Abweichung von den Richtlinien für die Tragbarkeit feststelle.
Banken sind über die Finma überrascht
Mit ihrer Kritik geht die Finma erneut auf Opposition zur Branche. Nicht zum ersten Mal, seit Stefan Walter vor gut einem Jahr Chef der Behörde geworden ist. Wie aus Bankenkreisen zu hören ist, legt die Finma bei ihrer Beurteilung der ETP-Geschäfte zu wenig flexible Kriterien an. Man müsse die Entwicklung der Immobilienpreise in den einzelnen Märkten berücksichtigen. Diese sind in urbanen Gebieten wie beispielsweise Zürich anders als auf dem Land. Das wiederum hat auch Einfluss auf das ETP-Geschäft.
Die Bankiervereinigung kann die Vorwürfe des Regulators nicht nachvollziehen. «Wir sind über den geltend gemachten regulatorischen Verbesserungsbedarf überrascht», schreibt der Branchenverband auf Anfrage der NZZ. Mit der Umsetzung des aktuellen Regelwerks (Basel III final) sei die Vergabe von Hypotheken erst gerade angepasst worden. Dadurch hätten sich die Kredite für Renditeliegenschaften bereits verteuert. Zudem fehle eine Einschätzung, wie hoch die festgestellten Risiken für die einzelnen Banken oder die Finanzstabilität insgesamt seien.
Vor allem bei den Wohnimmobilien sieht auch die SNB Risiken. In ihrem Bericht zur Finanzstabilität vom vergangenen Jahr warnt sie davor, dass hier nach wie vor «Verwundbarkeiten bestehen». Am höchsten seien die Wahrscheinlichkeit und das potenzielle Ausmass von Preiskorrekturen bei den Wohnrenditeliegenschaften, schreibt die SNB in ihrem Bericht.
