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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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TEXT:
Der späte Systemwechsel beim Eigenmietwert sorgt für scharfe Kritik von Hauseigentümern. Gleichzeitig entbrennt in den Kantonen eine Debatte über die Abschaffung weiterer Immobiliensteuern.
Beim Kauf von Wohneigentum verdient der Staat kräftig mit.
Christian Beutler / Keystone
Dieser Moment wird von vielen Eigenheimbesitzern sehnlich erwartet. Am 1. Januar 2029 tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts in Kraft. Der Systemwechsel erfolgt somit mehr als drei Jahre nachdem Volk und Stände im September 2025 dieser Entlastung zugestimmt haben. Ursprünglich war der 1. Januar 2028 vorgesehen. Der Hauseigentümerverband (HEV) und bürgerliche Kreise haben den Verschiebungsentscheid als «inakzeptable Verzögerungstaktik» scharf kritisiert.
Der HEV nennt die Begründung des Bundesrats «abenteuerlich»: Dieser argumentiert, die Kantone brauchten ein Jahr mehr Zeit, um den Systemwechsel umzusetzen. Das lassen die Hauseigentümer nicht gelten. Schliesslich hätten Kantone und Gemeinden noch nie Probleme damit gehabt, eine neue Steuer zügig einzuführen.
Der Staat langt kräftig zu
Der wahre Grund dürfte darin liegen, dass Bund, Kantonen und Gemeinden hohe Steuerausfälle drohen. Bei einem niedrigen Hypothekarzinsniveau von 1 bis 1,5 Prozent schätzt die Eidgenössische Steuerverwaltung die Mindereinnahmen auf 1,8 bis 2,45 Milliarden Franken pro Jahr. Ab einem Zinsniveau von rund 3 Prozent würde der Staat hingegen mehr einnehmen. Von einem solchen Zinsniveau sind wir jedoch noch weit entfernt.
Doch auch abgesehen vom Eigenmietwert langt die öffentliche Hand bei den Haus- und Wohnungsbesitzern stark zu. «Der Staat, stiller Gewinner des Immobilienbooms» – so betitelte Raiffeisen deshalb eine von ihr erstellte Studie. Dank der Grundstückgewinnsteuer und den verschiedenen Handänderungssteuern sind die Kantone und Gemeinden direkt am Vermögenszuwachs der Immobilienbesitzer beteiligt. «Auf den heutigen Preisniveaus sind Steuereinnahmen von über 100 000 Franken bei einer Eigenheimtransaktion keine Seltenheit mehr», stellt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, fest.
Je nach Kanton und Gemeinde haben Immobilienkäufer Glück oder Pech: Die Handänderungssteuer existiert nicht überall. Wo sie erhoben wird, fällt sie einmalig beim Kauf oder Tausch eines Grundstücks oder Hauses an. Sie wird meist vom Käufer getragen und berechnet sich in der Regel nach dem Kaufpreis oder dem Steuerwert.
Die Kantone Zürich, Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin und Uri erheben diese Steuer nicht. In den übrigen Kantonen liegen die Steuersätze zwischen 1 und 3,3 Prozent. In verschiedenen Kantonen wird derzeit über eine Abschaffung oder Reduzierung der Handänderungssteuer diskutiert. Am weitesten fortgeschritten ist dabei Basel-Landschaft. Dort hat das Parlament 2024 einen Vorstoss der FDP «zur Abschaffung des alten Zopfs» mit klarer Mehrheit überwiesen. Die Regierung muss nun eine Vorlage ausarbeiten.
In Luzern reichte eine überparteiliche Gruppe im Sommer eine Motion für die Abschaffung ein. «Wir stellen die Handänderungssteuer bereits seit Jahren infrage, und dem Regierungsrat ist es bis heute nicht gelungen, stichhaltige Gründe für diese Steuer ins Feld zu führen», sagte der HEV-Präsident und Kantonsrat Damian Hunkeler. In Basel-Stadt scheiterte im März dieses Jahres eine Motion für eine massive Senkung: von 3 auf 1,5 Prozent im Kantonsparlament mit 48 Nein gegen 47 Ja bei 2 Enthaltungen äusserst knapp. Im Kanton Bern zielen mehrere überwiesene Vorstösse darauf ab, die Regelung grosszügiger und einfacher auszugestalten.
Die Westschweiz tickt anders
Während Hauseigentümer in einigen Deutschschweizer Kantonen auf weitere Steuersenkungen hoffen dürfen, tickt die Westschweiz anders. Im Kanton Freiburg etwa beträgt die Handänderungssteuer 1,5 Prozent, worauf die Gemeinden noch Zuschläge erheben können. Zwar gibt es für den Erstkauf von selbstbewohntem Wohneigentum eine Steuererleichterung, doch zwei Grossräte forderten 2024 aus Spargründen deren Abschaffung. Der Grosse Rat folgte jedoch dem Regierungsrat und lehnte die Motion im Juni 2025 ab – die Vergünstigung blieb somit bestehen.
Mit 2,2 Prozent kantonal plus bis zu 1,1 Prozent kommunal hat die Waadt eine Gesamtbelastung von üblicherweise bis zu 3,3 Prozent. Das ist der höchste Ansatz in der Schweiz. In der Budgetdebatte für das Jahr 2026 debattierte das Parlament dennoch nicht über eine Senkung, sondern über eine vorübergehende Erhöhung um 0,3 Prozentpunkte. Der Antrag wurde abgelehnt.
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Der späte Systemwechsel beim Eigenmietwert sorgt für scharfe Kritik von Hauseigentümern. Gleichzeitig entbrennt in den Kantonen eine Debatte über die Abschaffung weiterer Immobiliensteuern.
Beim Kauf von Wohneigentum verdient der Staat kräftig mit.
Christian Beutler / Keystone
Dieser Moment wird von vielen Eigenheimbesitzern sehnlich erwartet. Am 1. Januar 2029 tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts in Kraft. Der Systemwechsel erfolgt somit mehr als drei Jahre nachdem Volk und Stände im September 2025 dieser Entlastung zugestimmt haben. Ursprünglich war der 1. Januar 2028 vorgesehen. Der Hauseigentümerverband (HEV) und bürgerliche Kreise haben den Verschiebungsentscheid als «inakzeptable Verzögerungstaktik» scharf kritisiert.
Der HEV nennt die Begründung des Bundesrats «abenteuerlich»: Dieser argumentiert, die Kantone brauchten ein Jahr mehr Zeit, um den Systemwechsel umzusetzen. Das lassen die Hauseigentümer nicht gelten. Schliesslich hätten Kantone und Gemeinden noch nie Probleme damit gehabt, eine neue Steuer zügig einzuführen.
Der Staat langt kräftig zu
Der wahre Grund dürfte darin liegen, dass Bund, Kantonen und Gemeinden hohe Steuerausfälle drohen. Bei einem niedrigen Hypothekarzinsniveau von 1 bis 1,5 Prozent schätzt die Eidgenössische Steuerverwaltung die Mindereinnahmen auf 1,8 bis 2,45 Milliarden Franken pro Jahr. Ab einem Zinsniveau von rund 3 Prozent würde der Staat hingegen mehr einnehmen. Von einem solchen Zinsniveau sind wir jedoch noch weit entfernt.
Doch auch abgesehen vom Eigenmietwert langt die öffentliche Hand bei den Haus- und Wohnungsbesitzern stark zu. «Der Staat, stiller Gewinner des Immobilienbooms» – so betitelte Raiffeisen deshalb eine von ihr erstellte Studie. Dank der Grundstückgewinnsteuer und den verschiedenen Handänderungssteuern sind die Kantone und Gemeinden direkt am Vermögenszuwachs der Immobilienbesitzer beteiligt. «Auf den heutigen Preisniveaus sind Steuereinnahmen von über 100 000 Franken bei einer Eigenheimtransaktion keine Seltenheit mehr», stellt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, fest.
Je nach Kanton und Gemeinde haben Immobilienkäufer Glück oder Pech: Die Handänderungssteuer existiert nicht überall. Wo sie erhoben wird, fällt sie einmalig beim Kauf oder Tausch eines Grundstücks oder Hauses an. Sie wird meist vom Käufer getragen und berechnet sich in der Regel nach dem Kaufpreis oder dem Steuerwert.
Die Kantone Zürich, Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin und Uri erheben diese Steuer nicht. In den übrigen Kantonen liegen die Steuersätze zwischen 1 und 3,3 Prozent. In verschiedenen Kantonen wird derzeit über eine Abschaffung oder Reduzierung der Handänderungssteuer diskutiert. Am weitesten fortgeschritten ist dabei Basel-Landschaft. Dort hat das Parlament 2024 einen Vorstoss der FDP «zur Abschaffung des alten Zopfs» mit klarer Mehrheit überwiesen. Die Regierung muss nun eine Vorlage ausarbeiten.
In Luzern reichte eine überparteiliche Gruppe im Sommer eine Motion für die Abschaffung ein. «Wir stellen die Handänderungssteuer bereits seit Jahren infrage, und dem Regierungsrat ist es bis heute nicht gelungen, stichhaltige Gründe für diese Steuer ins Feld zu führen», sagte der HEV-Präsident und Kantonsrat Damian Hunkeler. In Basel-Stadt scheiterte im März dieses Jahres eine Motion für eine massive Senkung: von 3 auf 1,5 Prozent im Kantonsparlament mit 48 Nein gegen 47 Ja bei 2 Enthaltungen äusserst knapp. Im Kanton Bern zielen mehrere überwiesene Vorstösse darauf ab, die Regelung grosszügiger und einfacher auszugestalten.
Die Westschweiz tickt anders
Während Hauseigentümer in einigen Deutschschweizer Kantonen auf weitere Steuersenkungen hoffen dürfen, tickt die Westschweiz anders. Im Kanton Freiburg etwa beträgt die Handänderungssteuer 1,5 Prozent, worauf die Gemeinden noch Zuschläge erheben können. Zwar gibt es für den Erstkauf von selbstbewohntem Wohneigentum eine Steuererleichterung, doch zwei Grossräte forderten 2024 aus Spargründen deren Abschaffung. Der Grosse Rat folgte jedoch dem Regierungsrat und lehnte die Motion im Juni 2025 ab – die Vergünstigung blieb somit bestehen.
Mit 2,2 Prozent kantonal plus bis zu 1,1 Prozent kommunal hat die Waadt eine Gesamtbelastung von üblicherweise bis zu 3,3 Prozent. Das ist der höchste Ansatz in der Schweiz. In der Budgetdebatte für das Jahr 2026 debattierte das Parlament dennoch nicht über eine Senkung, sondern über eine vorübergehende Erhöhung um 0,3 Prozentpunkte. Der Antrag wurde abgelehnt.
Quelle: www.nzz.ch
