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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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Nenne, falls vorhanden, wichtige Zahlen, Entwicklungen oder Zitate kurz.
TEXT:
Der Nationalrat will den Zugang ausländischer Investoren zum Schweizer Immobilienmarkt stärker beschränken. Auch Immobilienaktien und Fonds sind Teil der Debatte. Welche Folgen das für Pensionskassen und Privatanleger hätte.
Schweizer Immobilien, Schweizer Geld: Die Lex Koller soll wieder verschärft werden.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Die Lex Koller ist wieder auf dem Parkett. Am Dienstag hat der Nationalrat einer Motion des SVP-Fraktionschefs Thomas Aeschi zugestimmt, die frühere Lockerungen des Gesetzes rückgängig machen will. Nun ist der Ständerat am Zug. Parallel dazu liegt seit April eine Verschärfung des Bundesrats auf dem Tisch. Die Vernehmlassung ist abgeschlossen, eine definitive Vorlage ans Parlament steht noch aus.
Mit den Vorstössen soll der Zugang ausländischer Käufer und Investoren zum Schweizer Immobilienmarkt stärker beschränkt werden. Die Befürworter argumentieren, dass weniger ausländische Nachfrage den Aufwärtsdruck auf Boden- und Immobilienpreise dämpfe und damit zur Entlastung des Wohnungsmarkts beitrage.
Dekotierungen als realistisches Szenario
Auf den ersten Blick richtet sich die Verschärfung gegen ausländische Immobilienkäufer. Doch betroffen wären auch Schweizer. Und zwar alle, die indirekt in den Schweizer Immobilienmarkt investiert sind. Das sind nicht nur jene, die Aktien von Immobilienfirmen oder Fondsanteile im Depot haben. Über ihre Pensionskasse ist ein Grossteil der Bevölkerung am Schweizer Immobilienmarkt beteiligt.
Grund ist der geplante Passus, dass Personen im Ausland künftig keine Aktien von börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaften mehr kaufen dürfen. Auch Anteile von regelmässig gehandelten Schweizer Immobilienfonds sollen, zumindest in einer der beiden Vorlagen, nur noch Schweizern vorbehalten sein.
Es geht um einen stattlichen Markt. An der SIX sind derzeit 50 Immobilienfonds und 18 Immobilienaktien kotiert, wie die Börsenbetreiberin in ihrer Vernehmlassungsantwort schreibt. Der entsprechende Fondsindex kommt auf eine Marktkapitalisierung von rund 80 bis 85 Milliarden Franken, der Immobilienaktienindex auf rund 30 Milliarden.
Für Schweizer Anleger hätte der Ausschluss ausländischer Käufer handfeste Folgen. An der Börse braucht jeder Verkäufer einen Käufer. Wird der Kreis potenzieller Käufer kleiner, sinkt die Liquidität. Das kann sich in schlechterer Handelbarkeit und tieferen Kursen niederschlagen.
Besonders einschneidend wären die Folgen, wenn Immobiliengesellschaften und -fonds ihre Börsenkotierung aufgeben müssten. Das ist zwar in den Lex-Koller-Vorlagen nicht explizit vorgeschrieben. Eine Dekotierung gilt jedoch als logische Folge.
Der Grund liegt im Börsenhandel. Künftig müsste bei jedem Kauf geprüft werden, ob der Erwerber als Person im Ausland gilt. Die Börsenbetreiberin SIX hält eine solche Prüfung in Echtzeit für nicht verlässlich durchführbar: Vor der Ausführung einer Order sei grundsätzlich nicht ersichtlich, wer wirtschaftlich dahinterstehe, heisst es in der Vernehmlassungsantwort der SIX. Die SIX befürchtet deshalb, dass Intermediäre den Handel einschränken und sich Anbieter schliesslich für eine Dekotierung entscheiden könnten.
Ein transparenter und liquider Markt würde verschwinden
Für Schweizer Anleger würde eine Dekotierung zweierlei bedeuten. Zum einen drohten auf den bisherigen Anlagen erhebliche Bewertungsverluste. Viele börsenkotierte Immobilienfonds und -gesellschaften werden heute mit einem teils beträchtlichen Agio gehandelt, also einem Aufschlag auf den Nettoinventarwert ihrer Liegenschaften. Die kumulierten Agios von Fonds und kotierten Gesellschaften werden auf 25 bis 26 Milliarden Franken veranschlagt. Bei einer Dekotierung dürfte dieser Aufschlag zumindest teilweise wegfallen. Der Marktwert der Anteile würde entsprechend sinken.
Zum anderen wären die Titel danach weniger einfach handelbar. Heute können Aktien und Fondsanteile laufend über die Börse gekauft und verkauft werden. Fällt die Kotierung weg, wird es schwieriger, eine Position kurzfristig zu veräussern. Zugleich geht ein wichtiger Teil der Markttransparenz verloren, weil die laufende Preisbildung an der Börse entfällt.
Schweizer Pensionskassen halten rund einen Viertel ihrer Vorsorgegelder in Immobilien. Die indirekten Immobilienanlagen nutzen sie, weil sie damit ihre Immobilienquote vergleichsweise flexibel steuern können. Für kleinere Vorsorgeeinrichtungen ist das wichtig, weil ein eigenes, breit diversifiziertes Immobilienportfolio samt Bewirtschaftung aufwendig ist. Auch Privatanleger können sich heute über Fonds oder Immobilienaktien mit vergleichsweise kleinen Beträgen an einem breiten Immobilienportfolio beteiligen. Diese Möglichkeit würde wohl weitgehend wegfallen.
Und all diese Nachteile wofür?
Studie sieht Schaden statt Nutzen
Schon heute ist der Einfluss ausländischer Anleger auf kotierte Wohnimmobiliengesellschaften begrenzt. Solche Gesellschaften müssen schweizerisch beherrscht bleiben. Halten Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte, wird eine ausländische Beherrschung vermutet; die Gesellschaft fällt dann beim Erwerb bewilligungspflichtiger Grundstücke selbst unter die Lex Koller.
Wie gering der ausländische Anteil in der Praxis typischerweise ist, zeigt die Immobiliengesellschaft Mobimo: Ende 2025 waren lediglich 7,8 Prozent der eingetragenen Aktien in ausländischer Hand.
Noch grundsätzlicher ist die Frage nach dem Nutzen. Das Beratungsunternehmen Fahrländer Partner kommt in der vom Bund bestellten Regulierungsfolgenabschätzung gerade für diese Bestimmung zu einem klaren Ergebnis: Die Wiederunterstellung kotierter Immobiliengesellschaften würde den Wohnungsmarkt «in keiner Art und Weise entlasten, sondern eher belasten». Bei Immobilienfonds kommt die Studie zum gleichen Schluss.
Ein Grund: Kotierte Gesellschaften spielen bei grossen, risikoreichen Entwicklungsprojekten eine wichtige Rolle; erschwert man ihnen den Zugang zu Kapital und die Risikostreuung, könnte gerade der Wohnungsbau gebremst werden.
Erstelle 3–5 stichpunktartige Kernaussagen (je max. 15 Wörter) mit Fokus auf wirtschaftliche oder finanzielle Aspekte.
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Der Nationalrat will den Zugang ausländischer Investoren zum Schweizer Immobilienmarkt stärker beschränken. Auch Immobilienaktien und Fonds sind Teil der Debatte. Welche Folgen das für Pensionskassen und Privatanleger hätte.
Schweizer Immobilien, Schweizer Geld: Die Lex Koller soll wieder verschärft werden.
Illustration Anja Lemcke / NZZ
Die Lex Koller ist wieder auf dem Parkett. Am Dienstag hat der Nationalrat einer Motion des SVP-Fraktionschefs Thomas Aeschi zugestimmt, die frühere Lockerungen des Gesetzes rückgängig machen will. Nun ist der Ständerat am Zug. Parallel dazu liegt seit April eine Verschärfung des Bundesrats auf dem Tisch. Die Vernehmlassung ist abgeschlossen, eine definitive Vorlage ans Parlament steht noch aus.
Mit den Vorstössen soll der Zugang ausländischer Käufer und Investoren zum Schweizer Immobilienmarkt stärker beschränkt werden. Die Befürworter argumentieren, dass weniger ausländische Nachfrage den Aufwärtsdruck auf Boden- und Immobilienpreise dämpfe und damit zur Entlastung des Wohnungsmarkts beitrage.
Dekotierungen als realistisches Szenario
Auf den ersten Blick richtet sich die Verschärfung gegen ausländische Immobilienkäufer. Doch betroffen wären auch Schweizer. Und zwar alle, die indirekt in den Schweizer Immobilienmarkt investiert sind. Das sind nicht nur jene, die Aktien von Immobilienfirmen oder Fondsanteile im Depot haben. Über ihre Pensionskasse ist ein Grossteil der Bevölkerung am Schweizer Immobilienmarkt beteiligt.
Grund ist der geplante Passus, dass Personen im Ausland künftig keine Aktien von börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaften mehr kaufen dürfen. Auch Anteile von regelmässig gehandelten Schweizer Immobilienfonds sollen, zumindest in einer der beiden Vorlagen, nur noch Schweizern vorbehalten sein.
Es geht um einen stattlichen Markt. An der SIX sind derzeit 50 Immobilienfonds und 18 Immobilienaktien kotiert, wie die Börsenbetreiberin in ihrer Vernehmlassungsantwort schreibt. Der entsprechende Fondsindex kommt auf eine Marktkapitalisierung von rund 80 bis 85 Milliarden Franken, der Immobilienaktienindex auf rund 30 Milliarden.
Für Schweizer Anleger hätte der Ausschluss ausländischer Käufer handfeste Folgen. An der Börse braucht jeder Verkäufer einen Käufer. Wird der Kreis potenzieller Käufer kleiner, sinkt die Liquidität. Das kann sich in schlechterer Handelbarkeit und tieferen Kursen niederschlagen.
Besonders einschneidend wären die Folgen, wenn Immobiliengesellschaften und -fonds ihre Börsenkotierung aufgeben müssten. Das ist zwar in den Lex-Koller-Vorlagen nicht explizit vorgeschrieben. Eine Dekotierung gilt jedoch als logische Folge.
Der Grund liegt im Börsenhandel. Künftig müsste bei jedem Kauf geprüft werden, ob der Erwerber als Person im Ausland gilt. Die Börsenbetreiberin SIX hält eine solche Prüfung in Echtzeit für nicht verlässlich durchführbar: Vor der Ausführung einer Order sei grundsätzlich nicht ersichtlich, wer wirtschaftlich dahinterstehe, heisst es in der Vernehmlassungsantwort der SIX. Die SIX befürchtet deshalb, dass Intermediäre den Handel einschränken und sich Anbieter schliesslich für eine Dekotierung entscheiden könnten.
Ein transparenter und liquider Markt würde verschwinden
Für Schweizer Anleger würde eine Dekotierung zweierlei bedeuten. Zum einen drohten auf den bisherigen Anlagen erhebliche Bewertungsverluste. Viele börsenkotierte Immobilienfonds und -gesellschaften werden heute mit einem teils beträchtlichen Agio gehandelt, also einem Aufschlag auf den Nettoinventarwert ihrer Liegenschaften. Die kumulierten Agios von Fonds und kotierten Gesellschaften werden auf 25 bis 26 Milliarden Franken veranschlagt. Bei einer Dekotierung dürfte dieser Aufschlag zumindest teilweise wegfallen. Der Marktwert der Anteile würde entsprechend sinken.
Zum anderen wären die Titel danach weniger einfach handelbar. Heute können Aktien und Fondsanteile laufend über die Börse gekauft und verkauft werden. Fällt die Kotierung weg, wird es schwieriger, eine Position kurzfristig zu veräussern. Zugleich geht ein wichtiger Teil der Markttransparenz verloren, weil die laufende Preisbildung an der Börse entfällt.
Schweizer Pensionskassen halten rund einen Viertel ihrer Vorsorgegelder in Immobilien. Die indirekten Immobilienanlagen nutzen sie, weil sie damit ihre Immobilienquote vergleichsweise flexibel steuern können. Für kleinere Vorsorgeeinrichtungen ist das wichtig, weil ein eigenes, breit diversifiziertes Immobilienportfolio samt Bewirtschaftung aufwendig ist. Auch Privatanleger können sich heute über Fonds oder Immobilienaktien mit vergleichsweise kleinen Beträgen an einem breiten Immobilienportfolio beteiligen. Diese Möglichkeit würde wohl weitgehend wegfallen.
Und all diese Nachteile wofür?
Studie sieht Schaden statt Nutzen
Schon heute ist der Einfluss ausländischer Anleger auf kotierte Wohnimmobiliengesellschaften begrenzt. Solche Gesellschaften müssen schweizerisch beherrscht bleiben. Halten Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte, wird eine ausländische Beherrschung vermutet; die Gesellschaft fällt dann beim Erwerb bewilligungspflichtiger Grundstücke selbst unter die Lex Koller.
Wie gering der ausländische Anteil in der Praxis typischerweise ist, zeigt die Immobiliengesellschaft Mobimo: Ende 2025 waren lediglich 7,8 Prozent der eingetragenen Aktien in ausländischer Hand.
Noch grundsätzlicher ist die Frage nach dem Nutzen. Das Beratungsunternehmen Fahrländer Partner kommt in der vom Bund bestellten Regulierungsfolgenabschätzung gerade für diese Bestimmung zu einem klaren Ergebnis: Die Wiederunterstellung kotierter Immobiliengesellschaften würde den Wohnungsmarkt «in keiner Art und Weise entlasten, sondern eher belasten». Bei Immobilienfonds kommt die Studie zum gleichen Schluss.
Ein Grund: Kotierte Gesellschaften spielen bei grossen, risikoreichen Entwicklungsprojekten eine wichtige Rolle; erschwert man ihnen den Zugang zu Kapital und die Risikostreuung, könnte gerade der Wohnungsbau gebremst werden.
Quelle: www.nzz.ch
