SF Urban Properties : Halbjahresbericht 2025

SF Urban Properties AG

Halbjahresbericht 2025

Ungeprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2025

Fröhlichstrasse 50, Zürich

Inhaltsverzeichnis

Bericht

Kennzahlen 4

Vorwort des Verwaltungsrats 6

Lagebericht 8

Ungeprüfte Konzernrechnung

Konsolidierte Erfolgsrechnung 18

Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 19

Konsolidierte Bilanz 20

Konsolidierte Geldflussrechnung 22

Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 24

Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss 26

Zusätzliche Informationen

Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 68

Übersicht Renditeliegenschaften 74

Übersicht Entwicklungsliegenschaften 80

Kontakte und wichtige Daten 81

‌Kennzahlen

Erfolgsrechnung	Einheit	1. Jan. bis 30. Jun. 2025	1. Jan. bis 30. Jun. 2024
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	15 928	15 570
Total Betriebsertrag vor Neubewertungen	CHF 1 000	31 969	23 988
Neubewertungen aus Renditeliegenschaften	CHF 1 000	16 547	-751
Betriebsergebnis vor Finanzergebnis, Steuern (EBIT)	CHF 1 000	30 722	11 186
EBIT Marge Renditeliegenschaften inkl. Neubewertungseffekte7%		83.32	64.11
EBIT Marge Renditeliegenschaften exkl. Neubewertungseffekte1/7%		65.86	65.83
Reingewinn	CHF 1 000	21 552	5 993
Reingewinn, den Aktionären der SFUP zuzurechnen	CHF 1 000	20 599	5 779
Reingewinn, den Aktionären der SFUP zuzurechnen exkl. Neubewertungseffekte1	CHF 1 000	7 279	6 385
Bilanz	Einheit	30. Jun. 2025	31. Dez. 2024
Bilanzsumme	CHF 1 000	893 999	873 207
Eigenkapital	CHF 1 000	385 851	374 828
Eigenkapitalquote %		43.16	42.93
Finanzverbindlichkeiten	CHF 1 000	410 001	399 890
Fremdkapital	CHF 1 000	508 148	498 379
Fremdkapitalquote %		56.84	57.07
Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften (Loan-to-Value)2%		47.37	47.39
Eigenkapitalrendite p.a. inkl. Neubewertungseffekte3%		10.88	4.24
Eigenkapitalrendite p.a. exkl. Neubewertungseffekte1/3%		3.84	3.32
Portfoliokennzahlen	Einheit		31. Dez. 2024
		30. Jun. 2025
Anzahl Renditeliegenschaften	Anzahl	49	50
Anzahl Entwicklungsliegenschaften	Anzahl	6	5
Renditeliegenschaften inkl. Baurechte	CHF 1 000	803 463	789 635
Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	49 132	42 087
Bruttorendite4%		4.03	4.15
Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung %		2.72	2.78
Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung %		3.75	4.06
Leerstandsquote per Stichtag %		1.98	1.36
Leerstand Berichtsperiode5%		2.10	1.86
CO2e-Emissionsintensität6	kgCO2e/m2EBF/Jahr	12.90	12.80
Durchschnittlicher Zinssatz (inklusive Swaps) der Finanzverbindlichkeiten per Stichtag %		1.87	1.78
Durchschnittliche Zinsbindung per Stichtag	Jahre	5.49	5.10

Kennzahlen pro Aktie	Einheit	30. Jun. 2025	31. Dez. 2024
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie (Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal	CHF	22.89	22.29
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie (Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal vor latenten Steuern	CHF	26.37	25.47
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal	CHF	114.47	111.47
Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal vor latenten Steuern	CHF	131.85	127.34
Aktienkurs per Stichtag	CHF	98.00	98.40
Prämie (+) bzw. Discount (-) gegenüber NAV %		-14.39	-11.72
Reingewinn pro Aktie	Einheit		1. Jan. bis 30. Jun. 2024
		1. Jan. bis 30. Jun. 2025
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 1.80 nominal	CHF	1.23	0.34
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 1.80 nominal exkl. Neubewertungseffekte1	CHF	0.43	0.38
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 9.00 nominal	CHF	6.15	1.72
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 9.00 nominal exkl. Neubewertungseffekte1	CHF	2.17	1.90

1Siehe Anhang 18. Reingewinn exklusiv Neubewertungseffekte Renditeliegenschaften.

2Finanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Marktwert der Renditeliegenschaften und der Gestehungskosten der Entwicklungsliegenschaften -Siehe Anhang 8. Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken / Roll-over-Kredite).

3Den SFUP Aktionären zuzurechnender Reingewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital.

4Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) per Stichtag in Prozent des Marktwertes der Renditeliegenschaften (Fair Value).

5Leerstand der Renditeliegenschaften exklusive Inkonvenienzen, Mietzinsverbilligungen und Rabatte im Verhältnis zu Soll-Nettomieten bei Vollvermietung.

6Der gemäss REIDA für 40 Liegenschaften ermittelte Wert.

7Infolge der Einführung der Segmentberichterstattung (siehe Anhang 19) wird die EBIT-Marge des Renditeportfolios nun anhand des Segmentes gerechnet. Entsprechend wurde auch das Vorjahr angepasst.

‌Vorwort des Verwaltungsrats

Das geopolitische Umfeld führt auch in diesem Jahr zu Unsicherheiten an den Kapitalmärkten. Das auf urbane Lagen von Zürich und Basel ausgerichtete Immobilienportfolio der SF Urban Properties AG (SFUP) beweist in dieser Situation Werthaltigkeit und Ertragsstärke.

Zur Mitte des Jahres lässt sich feststellen, dass die politischen Unsicherheiten bedauerlicherweise nicht zurückgegangen, sondern eher gewachsen sind. Die andauernden Kriege am Rande Europas und im Mittleren Osten sowie die derzeit nicht antizipierbare Handelspolitik der USA betreffen teils indirekt, teils sehr direkt auch die sonst starke und stabile Volkswirtschaft Schweiz.

Diese Situation fördert den Zufluss an Kapital in den institutionellen Immobilienmarkt. Im ausgelaufenen Jahr 2024 sind über CHF 5 Milliarden Kapital an Schweizer Immobilienmanager anvertraut worden, um in Immobilien in der Schweiz zu investieren. Zusätzlich haben die Käufe am Sekundärmarkt zugenommen, so dass die Börsenpreise von kotierten Immobilientiteln wieder zugenommen haben.

Der anhaltende Kapitalfluss hat auch ein Ansteigen der Immobilienpreise zur Folge. Das heisst: Immobilienwerte steigen und Renditen sinken. In einem solchen Umfeld ist es besonders wichtig, nahe am transaktionellen Markt zu sein und in Liegenschaften zu investieren, welche auch im niedrigen Zinsumfeld ihren Performancebeitrag leisten können.

Unsere Gesellschaft SF Urban Properties AG hat im Jahr 2024 den strategischen Entscheid gefällt, die Fokussierung der Immobilieninvestitionen auf die urbanen Lagen von Zürich und Basel zu verstärken. Beim Lesen des vorliegenden Berichtes wird die voranschreitende Umsetzung dieser Strategie bereits ersichtlich – das

Management konnte erfolgreich Liegenschaften an den Standorten ausserhalb unserer Fokusregionen verkaufen sowie neue Liegenschaften in Zürich als auch Basel anbinden.

Diese Massnahmen widerspiegeln sich auch in einem starken Neubewertungsergebnis mit like-for-like plus 2.50% per Halbjahr. Der Portfoliowert stieg neu auf ein Volumen von CHF 800.7 Mio.

Auch aus operativer Sicht konnte der Geschäftsgang in einem anhaltend volatilen Marktumfeld gesteigert werden. Unser Management hat den Liegenschaftsertrag des Immobilienportfolios absolut um 2.3% erhöht. Der Leerstand konnte per Stichtag mit 2.0% weiterhin tief gehalten werden.

Über die erreichten Ziele und geplante Massnahmen wird innerhalb des Geschäftsberichtes detailliert berichtet.

Alexander Vögele

Präsident des Verwaltungsrats

Dufourstrasse 122, Zürich

‌Lagebericht

Marktumfeld

Wirtschaftliche Lage

Die Schweizerische Wirtschaft startete optimistisch ins 2025. Die positive Stimmung wurde gestützt durch die Aussicht auf Zinssenkungen der Zentralbanken und durch ein ansprechendes Wachstum. Dabei bestätigten sich die resiliente Binnenkonjunktur und insbesondere der robuste Privatkonsum als zuverlässige Stützen für die Gesamtwirtschaft.

Nach einem starken ersten Quartal gerieten die Schweizerischen Exporte im Frühjahr im Zuge der politischen Unsicherheiten und der handelspolitischen Spannungen etwas unter Druck. Die ursprünglichen prognostizierten BIP-Wachstumsraten für 2025 wurden um bis zu 0.5 Prozentpunkte nach unten revidiert. Aktuellste Prognosen gehen für die Schweiz von einem BIP Wachstum für 2025 von 1.2%1 aus. Die jüngste Verschärfung der US-Zollpolitik von Ende Juli wird je nach definitivem Verhandlungsresultat zu einer weiteren Revision der Wachstumsprognose führen. Damit dürfte das Wachstum in diesem Jahr vor allem vom ersten Quartal getragen werden, im zweiten Semester aber stagnieren.

Ein ähnliches Bild zeichnet der Index der Konsumenten-stimmung2. Nach einem Tief im April 2025 erholte sich der Indexstand im Juni 2025 auf -32 Punkte. Das sind 4 Punkte mehr innert einer 12-Monatsfrist. Über dem Niveau von Juni 2024 liegen die Teilindizes Vergangene finanzielle Lage, Erwartete finanzielle Lage und Zeitpunkt für grössere Anschaffungen. Tiefer als vor Jahresfrist notiert hingegen der Teilindex Erwartete Wirtschafts-entwicklung.

Die Arbeitslosenquote stieg seit 2023 von unter 2% auf zuletzt 2.9%. UBS3 erwartet auch für 2026 ein Wirtschaftswachstum unter dem langfristigen Wachstumspotenzial und damit einen weiteren Anstieg der Arbeitslosigkeit (2025: 3.0%, 2026: 3.2%).

Zinsumfeld

Im Juni 2025 hat die SNB den Leitzins auf 0% gesenkt. Diese weitere geldpolitische Lockerung wurde unter anderem mit dem Nachlassen des Inflationsdrucks begründet. Die Hürde für eine weitere Senkung ist gemäss den Erläuterungen des SNB-Direktoriums zur geldpolitischen Lagebeurteilung nun höher als zuvor mit positiven Zinsen. Über einen Zeitraum von zwölf Monaten dürfte ein Beibehalten des aktuellen Niveaus ein wahrscheinliches Szenario sein, jedoch prognostizieren auch 51% der Befragten in einer CFA Finanzmarkt Um-frage3 für den März 2026 einen negativen SNB-Leitzins.

Die Inflation fiel im Mai um 0.1 Prozentpunkte auf -0.1%. Erstmals seit 2021 war die Teuerung damit wieder negativ. Gemäss den Erwartungen der SNB wird die zukünftige Inflation über den gesamten Prognosezeit-punkt im Bereich der Preisstabilität zu liegen kommen. Konkret wird eine Inflationsrate von 0.2% für 2025, 0.5%

für 2026 und 0.7% für 2027 erwartet.

Immobilienanlagemarkt

Die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegenüber langfristigen, festverzinslichen Anlagen hat sich durch das erneute Tiefzinsumfeld wieder spürbar erhöht. In den letzten 18 Monaten sind Spitzenanfangsrenditen an Topwohnlagen in Grosszentren relativ stabil geblieben4. Anleihenrenditen sind demgegenüber markant gesunken. Die Risikoprämie stieg damit gegenüber dem Tiefpunkt Ende 2023 von nahe Null auf einen Bereich um 1.5% bis 2%. Aufgrund der relativen Attraktivität von vermieteten Liegenschaften, der hohen geo- und handelspolitischen Unsicherheiten und der gestiegenen Volatilität an den Finanzmärkten fliesst aktuell wieder viel Kapital in den Immobilienanlagemarkt. Das temporär erhöhte Zinsniveau ab 2022 war einer der Gründe für die knappe Projektierungstätigkeit in den vergangenen Jahren und damit für den Nachfrageüberhang am Mietwohnungsmarkt.

Mietwohnungsmarkt

Aufgrund der geringen Bautätigkeit und einer anhaltend beträchtlichen Zuwanderung ist der Mietwohnungsmarkt in städtischen und gut erschlossenen Lagen weiterhin angespannt. Die Nettozuwanderung im ersten Quartal betrug 20 800 Personen5. Raiffeisen rechnet für 2025 mit einer Zuwanderung von netto 80 000 Perso-nen5. Jüngste Zahlen zu den eingereichten Baugesuchen und erteilten Baubewilligungen zeigen, dass zwar vermehrt Wohnungen geplant werden, die Differenz zwischen eingereichten Baugesuchen und erteilten Baubewilligungen aber wächst. Grund dafür dürften längere Bewilligungsprozesse und Einsprachen sein. In 2024 wurden schweizweit Gesuche für gesamthaft über 29 000 Mietwohnungen eingereicht6. Dies entspricht gegenüber 2022 einer Steigerung von 19%. Viele der Wohnungen werden jedoch erst ab 2026 realisiert werden.

Die knappe Wohnraumsituation führt zu weiterhin steigenden Angebotsmieten. Diese erhöhten sich im ersten Semester im Durchschnitt über alle Preissegmente schweizweit um 1.7%, in Zürich und in Basel betrug der Anstieg 2.0% respektive 1.5%7.

Der Büroflächenmarkt profitiert aus Investorensicht von der tendenziell steigenden Vor-Ort-Präsenz. Zwar ist der Anteil der Angestellten mit der Möglichkeit, ihre Arbeit

zumindest teilweise zuhause zu verrichten, noch immer hoch. Das Ausmass von Heimarbeit wird jedoch kontinuierlich reduziert5. Die steigende Büropräsenz und das Beschäftigungswachstum sorgen generell für einen wachsenden Flächenbedarf. Für Zürich rechnet JLL8 in den kommenden Quartalen mit anziehenden Spitzen-mieten, dies nach einer längeren Phase mit Seitwärts-bewegungen.

Ausblick

Im weiteren Jahresverlauf ist gesamtwirtschaftlich von einer verhaltenen Entwicklung auszugehen. Die Mehrheit der Ökonomen und Analysten erwarten eine globale Konjunkturabkühlung in den kommenden sechs Monaten. Im Schweizerischen Immobilienmarkt ist die Stimmung vergleichsweise positiv. Die Zinslage und die starke Nachfrage nach Wohnraum bieten gute Voraussetzungen für eine leicht steigende Ertragslage.

In Bezug auf die Zielmärkte Zürich und Basel ist der Ausblick für gemischte Immobilienportfolios differenziert, aber insgesamt positiv zu beurteilen. Dabei spielen die Lagequalität, vorausschauende, innovative und wertschöpfende Objektstrategien sowie insbesondere im gewerblichen Bereich die sorgfältige Auswahl und Pflege der Mieterschaft eine zentrale Rolle.

1Fahrländer Partner, Metaanalyse Konjunktur Schweiz 07/2025

2SECO, Konsumentenstimmung 06/2025

3UBS, Schweizer Wirtschaft in 20 Charts, 3. Juli 2025

4UBS, Immobilienmarkt Schweiz, 3. Quartal 2025

5Raiffeisen, Immobilien Schweiz – 2Q 2025

6 www.realestatemove.ch, Wohnungsbau mit Erholungssignalen, aber noch keine Entspannung

7Wüest Partner, Standortinformation Zürich und Basel

8JLL, Büromarkt Zürich und Basel

Portfoliowert Renditeliegenschaften

800›7 Mio. CHF

Liegenschaftsertrag

15.9 Mio. CHF

7655

8007

1S C

15.9

HI 2024

H1 2025

H1 2024 H1 2025

Bruttorendite

4.03 %

Reingewinn exkl.

Neubewertungseffekte

7.3 «.o. CHF

4.26

4.03

6,4

7.3

H1 2024 H1 2025

H1 2024

H1 2025

Realer Diskontsatz

2.72 %

Aktienkurs

98.00 CHF

2.79

2.72

90.40

98.00

H1 2024 H1 2025

H1 2024

H1 2025

Bericht zum Halbjahr

Wertsteigerung des Immobilienportfolios

Aufgrund des veränderten Zinsumfelds konnte das Ren-diteportfolio der Gesellschaft im ersten Halbjahr 2025 eine Wertsteigung verzeichnen. Like-for-Like im Vergleich zum Vorjahr stieg der Portfoliowert um CHF 19.2 Mio. oder 2.50% an. Nach Abzug der Investitionen von CHF 1.8 Mio. beläuft sich die Nettowertveränderung auf CHF 17.4 Mio. oder 2.23%. Das Wachstum ist insbesondere auf den Rückgang des durchschnittlichen, gewichteten realen Diskontsatzes zurückzuführen, welcher sich im Vergleich zum Vorjahr um 6 Basispunkte von 2.78% auf 2.72% reduziert hat.

Profitabilität beibehalten

Der Liegenschaftsertrag stieg im ersten Halbjahr 2025 um TCHF 358 oder 2.30% im Vergleich zur Vorperiode auf CHF 15.9 Mio. an. Die Zunahme resultiert einerseits aus Veränderungen im Portfolio sowie der Mietzinserhö-hungen infolge Indexierung-/Referenzzinsanpassung aus dem Vorjahr. Vorübergehend höhere Aufwendungen im Zusammenhang mit Leerständen und Verlusten haben das Wachstum des Liegenschaftsertrags leicht beeinträchtigt. Die Betriebsaufwände des Renditeportfolios blieben im Vergleich zur Vorperiode stabil bei CHF 5.4 Mio. Die EBIT-Marge der Renditeliegenschaften exkl. Neubewertung konnte infolge der höheren Liegenschafts-erträge leicht von 65.83 % auf 65.86% erhöht werden.

Portfoliorotation weitgehend umgesetzt

Im Rahmen der laufenden Optimierung des Renditeportfolios wurde eine gezielte Rotation von Standorten umgesetzt. Dabei wurde das Ziel verfolgt, die Liegenschaften an Lagen ausserhalb von Zürich und Basel zu verkaufen und strategische Zukäufe in den urbanen Lagen

in Zürich und Basel zu tätigen. Im Zuge dessen hat die Gesellschaft per 30. Juni 2025 die Liegenschaft am Malerweg 4 in Thun veräussert. Zudem erfolgte per

7. März 2025 der Zukauf einer Wohnliegenschaft an der Dufourstrasse 122 im Zürcher Seefeld. Eine weitere Wohnliegenschaft wurde per 31. Juli 2025 an der Fröhlichstrasse 50 im Züricher Seefeld angebunden. Darüberhinaus konnte die Gesellschaft nach dem Bilanzstichtag eine Liegenschaft in der Stadt Basel im Zuge einer Arrondierung akquirieren. Der Eigentumsübertrag ist per Ende September 2025 vorgesehen. Zudem ist der Verkauf der Liegenschaft an der Rue de Lausanne 29-31 in Morges bereits beurkundet. Die Eigentumsübertragung wird im Herbst 2025 erfolgen.

Promotionsentwicklung verläuft nach Plan

Der Kauf von Parzellen sowie die Vermarktung von bestehenden Projekten verläuft planmässig. Im ersten Halbjahr 2025 belief sich der EBIT auf CHF 2.7 Mio. (Vorjahr: CHF 1.6 Mio.). Das Projekt an der Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg konnte sehr erfolgreich abgeschlossen werden. Im Februar 2025 konnte die letzte Wohnung notariell beurkundet werden, womit sämtliche Einheiten noch vor Fertigstellung verkauft werden konnten. Mit einem ROI von 23.41% und einem IRR von 19.77% konnten die budgetierten Projektkennzahlen übertroffen werden.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft eine neue Parzelle in Zürich mit einem Projektvolumen von CHF 17.6 Mio. gesichert. Nach dem Bilanzstichtag konnten zudem eine weitere Wohnung an der Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon beurkundet werden, sowie die letzte Einheit reserviert werden.

Fröhlichstrasse 50, Zürich

1Hinweis: 1 = schlechteste Note, 5 = beste Note

2Die Nachhaltigkeitsanalyse wird aufgrund der Datenverfügbarkeit mit Bezugsjahr 2023 durchgeführt

Renditeliegenschaften

Liegenschaftsertrag –

Soll-Miete netto nach Nutzung

Im Vergleich zum 31. Dezember 2024 trug der Ankauf der Dufourstrasse 122 in Zürich dazu bei, dass trotz der Verkäufe der Liegenschaften an der Brandschenke-strasse 171 in Zürich und Malerweg 4 in Thun die Wohn-quote unverändert bei 29.8% blieb. Aufgrund der Portfoliorotation resultierten bei restlichen Nutzungen leichte Veränderungen.

Transaktionen

Akquisitionen

In der ersten Jahreshälfte akquirierte die Gesellschaft für CHF 13.8 Mio. die Liegenschaft Dufourstrasse 122 in Zürich. Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft befindet sich im beliebten Seefeldquartier in geringer Distanz zum See. Die Liegenschaft bietet bauliches Potenzial und soll sanft erneuert werden.

Entwicklung WAULT1und Leerstand

Dank der Vertragsverlängerung eines Ankermieters und weiteren Neuvermietungen konnte die gewichtete Restlaufzeit (WAULT: Weighted Average Unexpired Lease Term) per Stichtag 30. Juni 2025 auf 4.3 Jahre erhöht werden.

Die stichtagsbezogene Leerstandsquote per 30. Juni 2025 beträgt 2.0%, was einen stabilen Wert darstellt (Vorjahr: 1.8%). Der periodenbezogene Leerstand erhöhte sich im 1. Halbjahr 2025 leicht auf 2.1% (Vorjahr: 1.9%).

Der Leerstand per Stichtag setzt sich massgeblich aus einer Bürofläche an der Witikonerstrasse 15 in Zürich, mehreren Wohnungen am Badischen Bahnhof und einer Bürofläche und Wohnung an der Bürglistrasse in Zürich zusammen.

1Hinweis: Leerstände sind nicht Teil der Darstellung und befristete

Liegenschaft

Dufourstrasse

Eigentumsübertragung per

Kaufpreis in

CHF

Ertrag p.a.

in CHF

Mietverhältnisse mit Wohnnutzung bleiben (gemäss WAULT-Definition) unberücksichtigt.

122, ZH 01.04.2025 13 800 000 365 976

Total 365 976

Devestitionen

In der ersten Jahreshälfte verkaufte die Gesellschaft für gesamthaft CHF 19.9 Mio. die Liegenschaften Brand-schenkestrasse 171 in Zürich und Malerweg 4 in Thun. Die Devestition erfolgte vor dem Hintergrund nicht strategie-konformer Standorte.

Liegenschaft	Eigentumsübertragung per	Verkaufpreis in CHF	Ertrag p.a. in CHF
Brandschenke-strasse 171, ZH	04.04.2025	5 800 000	156 228
Malerweg 4, Thun	27.05.2025	14 050 000	733 540
Total			889 768

Entwicklungsliegenschaften

Eckdaten	Fuederholzstrasse 8, Herrliberg1	Minervastrasse 124, Zürich1	Alte Landstrasse 26, Rüschlikon	Ruchenacher 17, Zumikon	Berghaldenstrasse 32, 34, Zürich	Dorfstrasse 68, Zumikon
Produkt / Verkaufsobjekte	6 WHG	9 WHG	4 WHG	6 WHG	16 WHG	17 Whg
BWF	1 225 m2	837 m2	821 m2	1 102 m2	1 996 m2	1 553 m2
Anlagekosten	CHF 17.5 Mio.	CHF 17.3 Mio.	CHF 15.5 Mio.	CHF 21.8 Mio.	CHF 35.5 Mio.	CHF 26.9 Mio.
Realisierung	2022-2025	2023-2026	2023-2026	2026-2028	2026-2028	2027-2029
Vermarktung	6/6	9/9	2/4	folgt	folgt	folgt

1Promotionsobjekt mit einem Entwicklungspartner (Anteil SFUP 50.5%)

Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg

Die Bauarbeiten für das Projekt konnten erfolgreich abgeschlossen werden. Per Ende April 2025 wurden fünf von sechs Einheiten den neuen Eigentümern übertragen. Für die letzte Einheit, welche im März verkauft wurde und bis Ende Juli fertiggestellt wird, ist die Eigentumsübertragung anfangs August 2025 geplant. Das Projekt wird Ende August abgeschlossen sein.

Minervastrasse 124 in Zürich

Die Bauarbeiten für das Bauprojekt, bei welchem vor Jahresende 2024 die letzten drei Einheiten beurkundet wurden, verlaufen planmässig. Es ist geplant, dass die Eigentumsübertragungen Ende der zweiten Jahreshälfte bzw. zu Beginn der ersten Jahreshälfte 2026 erfolgen werden.

Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon

Die Bauarbeiten für das Bauprojekt sind in der ersten Jahreshälfte planmässig verlaufen, so dass die Roh-bauarbeiten zu Beginn der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen werden können. Gegen Ende der ersten Jahreshälfte konnten die letzten beiden Einheiten bei Interessenten platziert werden. Die Beurkundungen dieser beiden Kaufverträge sind auf Beginn der zweiten Jahreshälfte geplant.

Ruchenacher 17 in Zumikon

An exklusiver Lage in Zumikon entstehen zwei neue Baukörper mit insgesamt sechs Wohneinheiten. Nach erfolgter Baueingabe befand sich das Projekt in der Berichtsperiode in der Bewilligungsphase. Die Baubewilligung wird zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2025 erwartet.

Berghaldenstrasse 32, 34 in Zürich

An attraktiver Lage in Zürich-Witikon entstehen 16 Ei-gentumseinheiten für Familien. Nach dem Ankauf des Grundstücks Ende der zweiten Jahreshälfte 2024 erfolgt die Erarbeitung des Bauprojektes bis zur geplanten Baueingabe zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2025.

Dorfstrasse 68 in Zumikon

Das Grundstück an zentraler Lage in Zumikon konnte zu Beginn der Berichtsperiode angekauft werden. Geplant sind 17 Wohnungen nahe am Dorfkern mit guter Anbindung zur Stadt Zürich. Die Baueingabe ist zu Beginn der zweiten Jahreshälfte geplant.

Nachhaltigkeit

Die auf Emissionsreduktion ausgerichtete Nachhaltig-keitsstrategie wurde in der ersten Jahreshälfte durch die Umsetzung konkreter Massnahmen weiter vorangetrieben.

Im Berichtsjahr hat die SF Urban Properties AG wichtige Schritte zur ökologischen Aufwertung ihrer Liegenschaften eingeleitet. In enger Zusammenarbeit mit Fachplanern und Behörden wurden im Rahmen eines mehrstufigen Prozesses Massnahmen zur Entsiegelung, Begrünung und ökologischen Aufwertung von Flächen definiert.

Konkret wurden für die Liegenschaften Zeltweg 67 und Witikonerstrasse 15 umfassende Projekte zur Dachbegrünung sowie zur Umgestaltung von Aussenräumen aufgesetzt. Die Planung und Projektbegleitung erfolgten in enger Abstimmung mit einem Zürcher Gartenarchi-tekten sowie der Stadt Zürich (Grün Stadt Zürich), welche die Förderfähigkeit der Massnahmen in der zweiten Jahreshälfte prüfen wird.

Mit der Freigabe der Arbeiten, der Einreichung von För-deranträgen und der Zusage zur Kostenbeteiligung in Höhe von 50% durch SFUP wird ein klares Bekenntnis zu nachhaltiger Entwicklung und Biodiversitätsförderung abgegeben.

Die Umsetzung der Massnahmen ist für 2025/2026 geplant und wird im Anschluss durch eine fachgerechte Abnahme abgeschlossen. Die Investitionen in die ökologische Qualität der Liegenschaften leisten einen aktiven Beitrag zur klimaresilienten Stadtentwicklung und unterstreichen das langfristige Nachhaltigkeitsverständnis der Gesellschaft.

Detaillierte Informationen zu den Zielen und Massnahmen sind im Kapitel «Nachhaltigkeit» des Geschäfts-berichts 2024 erläutert. Der Nachhaltigkeitsbericht wird jährlich aktualisiert.

Ausblick

Umsetzung der angestossenen Portfoliorotation

Im Jahr 2025 steht der weitgehende Abschluss der Portfoliorotation und damit die strategiekonforme Konsolidierung des Portfolios im Mittelpunkt. Der Umbau des Portfolios hat zur Folge, dass die regionale Quote von Liegenschaften ausserhalb der urbanen Lagen von Zürich und Basel auf ein Minimum reduziert wird. Damit fokussiert sich die Gesellschaft auf Lagen, welche ein überdurchschnittliches Aufwertungspotenzial bieten und zugleich das Leerstandsrisiko nachhaltig tief gehalten werden kann.

Im Zuge dessen konnte das Management nach dem Bilanzstichtag eine zweite Wohnliegenschaft im renommierten Zürcher Seefeldquartier ins Portfolio aufnehmen sowie eine Arrondierungsliegenschaft in Basel sichern.

Akquisitionen neuer Promotionsobjekte

Die Gesellschaft konnte nach dem Bilanzstichtag eine neue Promotionsliegenschaft in Zürich sichern. Zudem ist der Erwerb von ein bis zwei weiteren Projekten geplant.

Weiter sollen die neu erworbenen Bauprojekte an der Berghaldenstrasse 32/34 in Zürich sowie an der Dorfstrasse 68 in Zumikon vorangetrieben werden und baldmöglichst eine Baueingabe erfolgen. Die Bauprojekte an der Minervastrasse 124 in Zürich sowie an der Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon verlaufen planmässig. Die Fertigstellung beider Vorhaben ist für das erste Quartal 2026 vorgesehen.

Positiver Ausblick auf das Jahresende

Trotz der weiterhin unsicheren regulatorischen Rahmenbedingungen auf nationaler als auch internationaler Ebene ist das Management in Hinblick auf den weiteren Jahresverlauf des Geschäftsganges überzeugt, die zu Jahresbeginn formulierten Ziele zu erreichen.

‌Konsolidierte Erfolgsrechnung

Erfolgsrechnung	in CHF 1 000	1. Jan. bis 30. Jun. 2025	1. Jan. bis 30. Jun. 2024	Anhang
Liegenschaftsertrag		15 928	15 570	12
Übriger Ertrag		99	190
Verkaufserfolg aus Renditeliegenschaften		1 021	–
Ertrag aus Entwicklungsliegenschaften		14 921	8 228	13
Total Betriebsertrag vor Neubewertungen		31 969	23 988
Neubewertungen aus Renditeliegenschaften		16 547	-751	4
Veränderung Baurecht		-80	-82	4
Total Betriebsertrag nach Neubewertungen		48 436	23 155
Unterhalt und Reparaturen Liegenschaften		-1 818	-1 829
Betriebsaufwand Liegenschaften		-655	-657
Aufwand aus Entwicklungsliegenschaften		-12 026	-6 547	13
Impairment		–	280
Personalaufwand		-228	-228	14
Verwaltungsaufwand		-2 471	-2 436	15
Übriger Betriebsaufwand		-516	-552
Total Betriebsaufwand		-17 714	-11 969
Betriebsergebnis vor Finanzergebnis, Steuern (EBIT)		30 722	11 186
Finanzertrag		557	917	16
Finanzaufwand		-4 512	-4 886	16
Finanzergebnis		-3 955	-3 969
Gewinn vor Steuern (EBT)		26 767	7 217
Steuern		-5 215	-1 224	17
Reingewinn		21 552	5 993
davon den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnen		20 599	5 779
davon den Minderheitsaktionären zuzurechnen		953	214
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 1.80 nominal (unverwässert / verwässert)	CHF	1.23	0.34
Reingewinn den Aktionären der SFUP zuzurechnen pro Aktie (EPS) à CHF 9.00 nominal (unverwässert / verwässert)	CHF	6.15	1.72

‌Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung

in CHF 1 000	1. Jan. bis 30. Jun. 2025	1. Jan. bis 30. Jun. 2024 Anhang
Reingewinn	21 552	5 993
– Neubewertungen der Zinsabsicherungen1	1 456	-3 229 10
– Steuereffekt Zinsabsicherungen1	-285	622 6
– Reklassifikationsadjustment2	663	789
– Steuereffekt Reklassifikationsadjustment2	-129	-152
Gesamtergebnis	23 257	4 023
davon den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnen	22 304	3 809
davon den Minderheitsaktionären zuzurechnen	953	214

1Marktwertveränderung der Interest Payer Swaps, welche dem Hedge Accounting (CFH) unterliegen, abzüglich der latenten Steuern.

2Reklassifikationadjustment alter Interest Payer Swaps, abzüglich der latenten Steuern.

‌Konsolidierte Bilanz

Aktiven in CHF 1 000	30. Jun. 2025	31. Dez. 2024 Anhang
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel	10 267	9 391 1
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	12 963	16 215 2
Steuerforderungen	1 065	245
Übrige Forderungen	10 202	7 125 3
Übrige Forderungen Nahestehende	70	–
Aktive Rechnungsabgrenzungen	1 079	925
Aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden	–	166
Renditeliegenschaften, zum Verkauf bestimmt	29 520	4 980 4
Entwicklungsliegenschaften	49 132	42 087 5
Total Umlaufvermögen	114 298	81 134
Anlagevermögen
Wertschriften	2	2
Renditeliegenschaften, zur Anlage bestimmt inkl. Baurechte	773 943	784 655 4
Langfristige Forderungen	266	296
Latente Steuerforderungen	5 490	7 120 6
Total Anlagevermögen	779 701	792 073
Total Aktiven	893 999	873 207

Passiven in CHF 1 000	30. Jun. 2025	31. Dez. 2024 Anhang
Kurzfristiges Fremdkapital
Vertragsverbindlichkeiten	2 587	4 326
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Nahestehenden	64	1 778
Leasingverbindlichkeiten	186	186 7
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten	4 398	2 818
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden	378	557
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken / Roll-over-Kredite)	139 722	250 717 8
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden	1 751	1 575
Passive Rechnungsabgrenzungen	7 698	5 427 9
Passive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden	111	134
Total kurzfristiges Fremdkapital	156 895	267 518
Langfristiges Fremdkapital
Unverzinsliche Verbindlichkeiten	100	100
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden	46	2 159
Leasingverbindlichkeiten	2 939	2 988 7
Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten (Hypotheken / Roll-over-Kredite)	270 279	149 173 8
Derivative Finanzinstrumente	14 131	16 120 10
Vorsorgeverpflichtungen	8	8
Latente Steuerverbindlichkeiten	63 750	60 313 6
Total langfristiges Fremdkapital	351 253	230 861
Total Fremdkapital		498 379
	508 148
Eigenkapital
Aktienkapital	30 167	30 167 11
Kapitalreserven	68 755	80 989
Gewinnreserven	276 148	260 178
Periodenerfolg	20 599	15 970
Cash-Flow Hedge Reserven	-11 982	-13 687
Neubewertungsreserven	12	12
Minderheitsanteile am Eigenkapital	2 152	1 199
Total Eigenkapital	385 851	374 828
Total Passiven	893 999	873 207

‌Konsolidierte Geldflussrechnung

in CHF 1 000	1. Jan. bis 30. Jun. 2025	1. Jan. bis 30. Jun. 2024 Anhang
Reingewinn	21 552	5 993
Veränderung Baurecht	80	82 4
Finanzertrag	-557	-917 16
Finanzaufwand	4 512	4 886 16
Steuern	5 215	1 224 17
Neubewertung aus Renditeliegenschaften	-16 547	751 4
Impairment	–	-280
Verkaufserfolg aus Renditeliegenschaften	-1 021	–
Veränderung:
– Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3 252	13 341 2
– Steuerforderungen	-820	5 382
– Übrige Forderungen	-3 077	-1 524 3
– Übrige Forderungen Nahestehende	-70	–
– Aktive Rechnungsabgrenzungen	12	664
– Entwicklungsliegenschaften	-9 005	87 5
– Vertragsverbindlichkeiten	-1 739	727
– Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Nahestehenden	-1 714	-246
– Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten	1 580	639
– Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden	-179	–
– Passive Rechnungsabgrenzungen	1 912	1 441 9
– Rückstellungen gegenüber Nahestehenden	–	-226
– Abgrenzungen Kapitalsteuer	-392	130
– Bezahlte Steuern	-222	– 17
Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit	2 772	32 154
Kauf von Renditeliegenschaften	-13 800	-9 500 4
Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften	-280	-485 4
Wertvermehrende Investitionen	-1 762	-2 251 4
Kauf von Entwicklungsliegenschaften	-12 500	–
Kaufnebenkosten von Entwicklungsliegenschaften	-228	–
Verkauf von Renditeliegenschaften	19 850	–
Verkaufsnebenkosten von Renditeliegenschaften	-349	–
Verkauf von Entwicklungsliegenschaften	14 688	–
Veränderung langfristige Forderungen	30	-123
Erhaltene Zinsen	24	–
Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit	5 673	-12 359

in CHF 1 000	1. Jan. bis 30. Jun. 2025	1. Jan. bis 30. Jun. 2024 Anhang
Aufnahme Hypotheken / Roll-over-Kredite	281 456	53 000 8
Rückzahlung Hypotheken / Roll-over-Kredite	-271 022	-58 629 8
Amortisation Leasingverbindlichkeiten	-49	-49
Auf- (+) / Abnahme (-) Finanzverbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden	-1 937	48
Auf- (+) / Abnahme (-) langfristige unverzinsliche Verbindlichkeiten	–	-28
Bezahlte Zinsen	-3 406	-3 918 16
Käufe von eigenen Aktien	-377	–
Ausschüttung aus Kapitalreserven	-12 234	-9 721
Dividendenzahlung	–	-2 346
Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit	-7 569	-21 643
Zu- (+) / Abnahme (-) flüssige Mittel		-1 848
	876
Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode1		7 325 1
	9 391
Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode1	10 267	5 477 1
Zu- (+) / Abnahme (-) flüssige Mittel	876	-1 848

1Die Gesellschaft kann über einen Teil der flüssigen Mittel (Käuferanzahlungen / Reservationsanzahlungen) nicht frei verfügen, da diese ausschliesslich für den Zweck des Baus der Stockwerkeigentumseinheiten bestimmt sind. Per 30. Juni 2025 beläuft sich der Betrag auf TCHF 3 027 (Vergleichsperiode: TCHF 1 016). Per 1. Januar 2025 beläuft sich der Betrag auf TCHF 5 121 (Vergleichsperiode: TCHF 3 618).

‌Konsolidierter Eigenkapitalnachweis

	in CHF 1 000	Aktienkapital	Kapitalreserven	Eigene Aktien	Gewinnreserven	Perioden- erfolg	Cash-Flow Hedge Reserven	Neu-bewer-tungs-reserven	Minder-heits-anteile	Total Eigenkapital
Bestand am 1. Jan. 2025		30 167	80 989	–	260 178	15 970	-13 687	12	1 199	374 828
Zuweisung an
Gewinnreserve		–	–	–	15 970	-15 970	–	–	–	–
Reingewinn/-verlust		–	–	–	–	20 599	–	–	953	21 552
Zinsabsicherung1		–	–	–	–	–	2 119	–	–	2 119
Latente Steuern auf
Zinsabsicherung		–	–	–	–	–	-414	–	–	-414
Gesamtergebnis		–	–	–	–	20 599	1 705	–	953	23 257
Erwerb eigener Aktien		–	–	-377	–	–	–	–	–	-377
Ausgabe von
eigenen Aktien an
Mitarbeitende		–	–	377	–	–	–	–	–	377
Ausschüttung aus
Kapitalreserven		–	-12 234	–	–	–	–	–	–	-12 234
Dividende		–	–	–	–	–	–	–	–	–
Bestand am 30. Jun. 2025		30 167	68 755	–	276 148	20 599	-11 982	12	2 152	385 851
							Cash-Flow	Neu-bewer-	Minder-	Total
		Aktien-	Kapital-	Eigene	Gewinn-	Perioden-	Hedge	tungs-	heits-	Eigen-
	in CHF 1 000	kapital	reserven	Aktien	reserven	erfolg	Reserven	reserven	anteile	kapital
Bestand am 1. Jan. 2024		30 167	90 710	–	262 204	320	-4 072	12	626	379 967
Zuweisung an
Gewinnreserve		–	–	–	320	-320	–	–	–	–
Reingewinn/-verlust		–	–	–	–	15 970	–	–	573	16 543
Zinsabsicherung1		–	–	–	–	–	-11 959	–	–	-11 959
Latente Steuern auf
Zinsabsicherung		–	–	–	–	–	2 344	–	–	2 344
Gesamtergebnis		–	–	–	–	15 970	-9 615	–	573	6 928
Ausschüttung aus
Kapitalreserven		–	-9 721	–	–	–	–	–	–	-9 721
Dividende		–	–	–	-2 346	–	–	–	–	-2 346
Bestand am 31. Dez. 2024		30 167	80 989	–	260 178	15 970	-13 687	12	1 199	374 828

1Neubewertungen der derivativen Finanzinstrumente – Anhang 10. Derivative Finanzinstrumente.

Alte Landstrasse 26, Rüschlikon

‌Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss

Der Anhang ist in die folgenden vier Abschnitte unterteilt:

• Der erste Abschnitt enthält allgemeine Bemerkungen und Grundsätzliches zur Rechnungslegung;

• Der zweite Abschnitt enthält Kommentare zu ausgewählten Positionen der Bilanz der Berichtsperiode;

• Der dritte Abschnitt enthält Kommentare zu ausgewählten Positionen der Erfolgsrechnung der Berichtsperiode;

• Der vierte Abschnitt enthält Informationen zu weiteren, spezifischen Sachverhalten der Berichtsperiode.

  1. Allgemeines
     

     Die SF Urban Properties AG (SFUP) ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Sitz in Zürich. Die Gesellschaft investiert in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften mit Fokus auf die Städte Zürich und Basel. Die Strategie ist auf Wirtschaftsräume und Lagen ausgerichtet, die aufgrund demografischer, gesetzlicher oder ökonomischer Rahmenbedingungen oder deren Veränderungen mehr Potenzial aufweisen als andere.

  2. Rechnungslegungsgrundsätze
     

  Allgemeines
  

  Der Halbjahresabschluss der Gesellschaft ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsen-tationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz. Der Halbjahresabschluss basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip.

  Der Verwaltungsrat genehmigte den Halbjahresabschluss am 19. August 2025.

  Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
  

  Die Gesellschaft hat per 1. Januar 2025 die folgenden neu in Kraft getretenen bzw. geänderten Standards und Interpretationen angewendet. Die Neuerungen hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

  Standard/Interpretation Beschreibung
  

  IAS 21 Fehlende Umtauschbarkeit einer Fremdwährung

  Nach dem Geschäftsjahr 2025 stehen für Gesellschaft folgende neue oder überarbeitete IFRS-Standards bzw. Interpretationen erstmals zur Einführung an. IFRS 18 wird einen wesentlichen Einfluss auf die Darstellung und Angaben im Konzernabschluss haben. Insbesondere führt IFRS 18 zu Anpassungen in der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung sowie die Ergänzung der Offenlegung unternehmensspezifischer Kennzahlen. Für die restlichen Neuerungen/Änderungen werden keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss erwartet.

  Standard/Interpretation	Beschreibung	Inkraftsetzung	Geplante Anwendung
  IFRS 7 / IFRS 9	Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten	1. Jan. 2026	Geschäftsjahr 2026
  IFRS 18	Darstellung und Angaben im Abschluss	1. Jan. 2027	Geschäftsjahr 2027
  IFRS 19	Tochterunternehmen ohne öffentliche Rechenschaftspflicht: Angaben	1. Jan. 2027	Geschäftsjahr 2027

  
  Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
  

  Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert zum Vorjahr angewandt.

  Wesentliche Schätzungen
  

  Im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management Schätzungen zur Bestimmung von Schlüsselannahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen und Unsicherheiten am Bilanzstichtag vorgenommen. Solche Schätzungen haben insbesondere einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte bei der Ermittlung von Marktwerten der Renditeliegenschaften, wo die künftigen Ertrags- und Kostenströme geschätzt und mit einem risikogerechten Zinssatz diskontiert werden. Siehe dazu Anhang «4. Renditeliegenschaften».

  Auch bei laufenden Entwicklungsprojekten erfordert die laufende Beurteilung der Baukostenentwicklung sowie die Identifikation möglicher Verlustprojekte die Durchführung von Schätzungen. Siehe dazu Anhang «5. Entwicklungs-liegenschaften».

  Bei der Berechnung der latenten Steuern, insbesondere für die Renditeliegenschaften und die Neubewertungen, wurden Schätzungen auf mehreren Stufen vorgenommen: der latente Steuersatz, die Entwicklung der Steuerfüsse in den Kantonen, die Haltedauer der einzelnen Liegenschaften, die Abschreibungssätze und Grossreparaturen pro Liegenschaft. Siehe dazu Anhang «6. Latente Steuerforderungen und -verbindlichkeiten» sowie «17. Steuern».

  Gruppengesellschaften
  

  Zum Konsolidierungskreis der SF Urban Properties AG gehört die Holdinggesellschaft SF Urban Properties AG sowie die folgenden Tochtergesellschaften:

  Gesellschaft	Sitz	Zweck der Gesellschaft	Höhe der Beteiligung	Aktien-/ Stammkapital in CHF	Erstmalige Konsolidierung
  SF Investment AG	Zürich	Handel mit und die Verwaltung von Liegenschaften	50.5%	100 000	31. Dez. 2019
  SF Development AG	Baar	Entwicklung von Liegenschaften und Arealen	50.5%	100 000	31. Dez. 2019

  Sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100% übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert.

  Die Minderheitsanteile an Tochtergesellschaften werden in der konsolidierten Bilanz innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen, jedoch getrennt vom Eigenkapital, das auf die Aktionäre der SFUP entfällt.

  Fremdwährungen
  

  Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung. IAS 21 ist daher nicht anwendbar.

  Segmentberichterstattung
  

  Die Segmentberichterstattung nach IFRS 8 orientiert sich an der internen Berichterstattung (Management Approach). Die SFUP ist dabei in die folgenden zwei Geschäftsbereiche segmentiert:

• Renditeliegenschaften: Management von Anlageliegenschaften

• Entwicklungsliegenschaften: Promotion von Stockwerkeigentum

Die Geschäftsleitung überwacht die operativen Ergebnisse (EBIT) getrennt für jedes Geschäftssegement. Die Finan-zierungskosten/-erträge sowie die Steuern (inkl. latenter Steuern) werden hingegen nur auf Gruppenstufe analysiert und gesteuert.

Flüssige Mittel

Flüssige Mittel werden zum Nominalwert bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Gesamtlaufzeiten von höchstens 90 Tagen.

Forderungen

Forderungen werden zu amortisierten Kosten ausgewiesen. Die Wertberichtigung der Forderungen erfolgt in der Höhe der über die Restlaufzeit erwarteten Verluste. Diese werden anhand der bisherigen Ausfälle sowie einer Analyse der folgenden Beurteilungskriterien wie die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive des Asset Managers beurteilt. Die Beurteilung umfasst folglich das historische Risiko, antizipiert auf die aktuellen Verhältnisse und Entwicklungen am Bilanzstichtag.

Renditeliegenschaften, zum Verkauf bestimmt

Im Gegensatz zu den Renditeliegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen, werden diese Liegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen, da sie innert zwölf Monaten veräussert werden sollen, da sie nicht mehr als strategiekonform eingeordnet werden.

Die Bewertung erfolgt wie bei Renditeliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40; bei der Berechnung der latenten Steuern wird der erwartete Steueraufwand inkl. Handänderungskosten einer Veräusserung innerhalb der nächsten sechs Monate errechnet.

Renditeliegenschaften, zur Anlage bestimmt

Renditeliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Anlageliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung der Marktwerte wird halbjährlich durch eine externe, unabhängige Liegenschaftsbewertungsfirma durchgeführt. Die Bewertungen erfolgen anhand der Discounted-Cashflow-Me-thode. Die Veränderung des Marktwertes bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung wird erfolgswirksam verbucht.

Entwicklungsliegenschaften

Die Entwicklungsliegenschaften der Gesellschaft sind zum Verkauf bestimmt und diese im Umlaufvermögen bilanziert. Die Bilanzierung erfolgt nach IAS 2, wonach diese Entwicklungsliegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettowert bewertet werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich der bis zur Veräusserung noch zu erwartenden Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung (Impairment) würde direkt im Aufwand berücksichtigt werden.

Liegenschaften, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist und für die die objektspezifische Gesamt-abrechnung noch nicht vorliegt oder die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht erfolgt ist, werden hier bilanziert. Zudem werden in dieser Position Liegenschaften bilanziert, die nach IFRS 15 (Revenue recognition / Umsatzerfassung über die Zeit) abgerechnet werden, falls die Beurkundung des Kaufvertrags schon erfolgte und der Kaufpreis sichergestellt wurde.

Nutzungsrechte / Leasing

Nutzungsrechte werden gemäss den Anforderungen von IFRS 16 bilanziert. Die Nutzungsrechte beinhalten ausschliesslich Baurechtsverträge, welche im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften bestehen. Die Baurechte werden nach IFRS erfasst, wobei ein Nutzungsrecht sowie die entsprechende Leasingverbindlichkeit bilanziert wird. Das Nutzungsrecht resp. die Leasingverbindlichkeit wird bei der erstmaligen Erfassung mit dem Barwert der zu Beginn des Leasingverhältnisses noch nicht gezahlten Leasingzahlungen bewertet und entsprechend diskontiert.

Alle Baurechtsverträge sind an den Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Änderungen im Index werden entsprechend prospektiv erfasst.

Hypotheken / Roll-over-Kredite

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zu amortisierten Kosten (Amortised Costs) bilanziert. Die ausgewiesenen Buchwerte der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen weitgehend deren Fair Value.

Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten eine Fixhypothek, die im Zeitpunkt des Abschlusses keine markt-konformen Konditionen aufwies (Initialbewertung – siehe Anhang «8. Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten»).

Rückstellungen / Eventualverbindlichkeiten

Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus bisherigen Ereignissen entstanden ist, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und verlässlich bestimmt werden kann. Die Bemessung der Rückstellung entspricht der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtung. Erkannte Risiken, die die genannten Erfassungskriterien für Rückstellungen nicht erfüllen, werden als Eventualverbindlichkeiten im Anhang ausgewiesen.

Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente werden zum Abschluss- oder Erwerbszeitpunkt (Trade Date) und bei der Folgebewer-tung zu Marktwerten (Fair Value) bewertet. Die SFUP setzt Payer Swaps für die Absicherung des Zinsrisikos bei den variablen Hypotheken ein. Sofern die wesentlichen vertraglichen Bedingungen (Betrag, Währung, Fälligkeitsdatum, Referenz/Index Zinssatz und Zinsfälligkeitsfrequenz) vom Grundgeschäft und Sicherungsinstrument übereinstimmen («critical terms match») wird Hedge Accounting nach IFRS 9 angewendet. Sofern diese Kriterien erfüllt sind, wird die Marktwertveränderungen des Absicherungsgeschäft im Eigenkapital (FVTOCI) erfasst. Sofern die Kriterien für das Hedge Accounting nicht erfüllt sind, werden die Marktwertveränderungen in der Erfolgsrechnung (FVTPL) erfasst. Sollte ein Absicherungsgeschäft die Kriterien von IFRS 9 nicht mehr erfüllen, so werden die im Eigenkapital aufge-laufenen Neubewertungseffekte über die Erfolgsrechnung aufgelöst und das Absicherungsgeschäft zukünftig über die Erfolgsrechnung neubewertet.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Absicherungsgeschäfts werden die Critical Terms zwischen Grundgeschäft (Bankfinanzierung) und des Payer Swaps überprüft und entsprechend dokumentiert. Zudem wird auf regelmässiger Basis überprüft, ob die Absicherungsgeschäft weiterhin den Anforderungen von IFRS 9 entspricht.

Reserven

Kapitalreserven stammen aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. Gewinnreserven beinhalten zurückbehaltene Gewinne. Die Position Cashflow-Hedge-Reserven umfasst die Wertveränderung der für Hedge Accounting qualifizie-renden derivativen Finanzinstrumente und deren latente Steuern.

Liegenschaftsertrag

Der Liegenschaftsertrag umfasst den Soll-Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen, Mietzinsverlusten, erwarteten Verlusten und zuzüglich der Umsatzmieten, Baurechtzinserträge sowie Nebenkostenpauschalen. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z. B. mietfreie Perioden oder Staffelmieten) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Mietertrags erfasst. Umsatz-bezogene Mieterträge werden entsprechen abgegrenzt.

Verkaufserfolg aus Renditeliegenschaften

Der Erfolg aus Renditeliegenschaftsverkäufen entspricht der Differenz vor Steuern zwischen dem erzielten Nettoerlös und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Immobilien abzüglich Transaktionskosten. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Eintrages im Grundbuch, d.h. bei Eigentumsübertragung erfasst.

Verkaufserfolg aus Entwicklungsliegenschaften

Der Erfolg aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten wird mittels Umsatzerfassung über die Zeit (IFRS 15) erfasst. Die Messung des Leistungsfortschritts erfolgt mittels des input-orientierten Verfahren, wonach der Baufortschritt anhand der bisher angefallenen Kosten im Verhältnis zu den insgesamt erwarteten Baukosten (exkl. Land) eruiert wird (sog. Cost-to-Cost-Methode).

Dem Baufortschritt entsprechend werden für die bereits verkauften Einheiten Umsätze sowie Kosten (inkl. Land) über die Zeit der Erfolgsrechnung gutgeschrieben bzw. belastet. Die zu erwartenden Steuern werden ebenso dem Baufortschritt entsprechend erfolgswirksam verbucht. Liegt für ein Projekt kein Steuerruling vor, wird der latente Steuersatz gemäss Anhang «17. Steuern» angewendet.

Die Umsatz- und Aufwandserfassung erfolgt nach Baufortschritt sowie nach dem Beurkundungsstand. Als verkauft gelten jene STOWE-Einheiten, für welche ein beurkundeter Kaufvertrag sowie ein unwiderrufliches Zahlungsverspre-chen vorliegt. Die Anzahl verkaufte Einheiten im Verhältnis zu den total geplanten Einheiten bildet der Beurkundungsstand.

Die Umsatzerfassung über die Zeit erfolgt auf Basis von Plankosten und Erträgen. Ergeben sich Kostenüberschrei-tungen im Projektverlauf, die den Projekterfolg negativ erscheinen lassen, werden diese sofort der Erfolgsrechnung belastet.

Unterhalt und Reparaturen Liegenschaften

Der laufende Unterhalt und die anfallenden Reparaturen gelten nicht als wertvermehrende Investitionen und werden der Erfolgsrechnung belastet. Wertvermehrende Massnahmen, welche zu einer Wertsteigerung der Renditeliegenschaften führen, werden teilweise oder vollständig aktiviert. Der nicht aktivierte Teil wird entsprechend unter Unterhalt und Reparaturen verbucht.

Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten

Die Wertberichtigung für die erwarteten Verluste aus Finanzinvestitionen, Forderungen aus Lieferung und Leistungen und Vertragsvermögenswerten wird zu jedem Bilanzstichtag aktualisiert, um den Veränderungen des Ausfallsrisiko seit der erstmaligen Erfassung des jeweiligen Finanzinstruments Rechnung zu tragen.

Für Forderungen aus Lieferung und Leistungen und Vertragsvermögenswerte werden die erwarteten Verluste stets über die gesamte Restlaufzeit erfasst. Diese werden anhand der bisherigen Ausfälle sowie einer Analyse der folgenden Beurteilungskriterien wie die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive des Asset-Managers beurteilt. Die Beurteilung umfasst folglich das historische Risiko, antizipiert auf die aktuellen Verhältnisse und Entwicklungen am Bilanzstichtag.

Für alle anderen Finanzinstrumente werden die Verluste nur dann über die gesamte Restlaufzeit erfasst, sofern sich das Ausfallrisiko seit der erstmaligen Erfassung signifikant erhöht hat. Hat sich das Ausfallrisiko seit der erstmaligen Erfassung nicht signifikant erhöht, so wird weiterhin der erwartete 12-Monats-Verlust als Wertberichtigung erfasst.

Verwaltungsaufwand

Der Verwaltungsaufwand umfasst alle Kosten der strategischen und operativen Verwaltung des Vermögens sowie der Administration der Gesellschaft.