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Für viele beginnt die Immobiliensuche heute nicht mehr auf Homegate oder Immoscout24 – sondern mit einem Chatbot. Wer sich von Systemen wie Chat-GPT oder Perplexity unterstützen lässt, erhält nicht bloss eine Liste von Inseraten, sondern auch eine vorgefilterte Auswahl: eine 3-Zimmer-Wohnung in Zürich Nord, unter 2000 Franken Miete, mit Balkon?

Die Resultate erscheinen innert Sekunden – oft plattformübergreifend, verlinkt mit Angeboten von Maklern, Projektentwicklern und lokalen Bauträgern. Angereichert mit Zusatzinformationen wie Preisvergleichen, Bezugsterminen oder Lageanalysen. Die klassische Suchmaske wirkt wie aus der Zeit gefallen.

Die neue Konkurrenz heisst Chat-GPT

Der Digitalisierungsexperte Heinz Schwyter hat kürzlich neue Zahlen publiziert, die für Aufsehen sorgen. Gemäss dem Analyse-Tool Similarweb verzeichnen die grossen Portale rückläufige Besucherzahlen. So sei der Traffic von Immoscout24 und Homegate in den Monaten Februar und Juni gegenüber den Vorjahresmonaten um rund 15 bis 20 Prozent zurückgegangen.

«Neue Studien aus den USA und Deutschland zeigen ein verändertes Klickverhalten bei der Online-Suche», sagt Schwyter, der bis 2015 CEO von Homegate war und danach seine eigene Beratungsfirma gründete. «Statt sich durch eine Vielzahl von Websites zu klicken, schauen sich viele Nutzer zuerst die von Chat-GPT, Gemini oder Perplexity generierte KI-Übersicht an.»

Die Swiss Marketplace Group (SMG), Betreiberin der beiden Immobilienportale, widerspricht dieser Darstellung: «Die Aussage, der Traffic gehe zurück, können wir nicht bestätigen», sagt eine Sprecherin.

Die hauseigenen Zahlen zeigten stabile Werte auf hohem Niveau – besonders unter Berücksichtigung der App-Nutzung, die rund 40 Prozent des Gesamt-Traffics ausmache, aber in Similarweb nicht enthalten sei. Die Betreiber der grossen Portale legen die von ihnen selbst erhobenen Zugriffszahlen allerdings nicht offen.

Disruption vor dem Börsengang?

Die SMG ist ein mächtiger Player: Das Unternehmen vereint Ricardo, Tutti, Autoscout24, Immoscout24, Homegate und weitere Plattformen unter einem Dach. Mit rund 850 Vollzeitstellen, einem Umsatz von über 300 Millionen Franken und operativen Margen von über 50 Prozent ist SMG eine der profitabelsten Digitalfirmen der Schweiz. Ein Börsengang wird seit Jahren vorbereitet.

In der Immobilienbranche erwartet man den IPO auf diesen Herbst. Doch zum konkreten Zeitplan ist derzeit nichts bekannt. Auf Anfrage heisst es nur: «Die Aktionäre der SMG haben noch keine Entscheidung über den möglichen Zeitpunkt getroffen.» In der Branche war von einer Bewertung zwischen 4 und 5 Milliarden Franken die Rede. Beobachter gehen davon aus, dass sich eine Verschiebung angesichts neuer KI-Technologie zum Nachteil von SMG auswirken könnte.

Die rasche Verbreitung von KI, die anhaltende Kritik an der Preispolitik der SMG und der Ruf nach mehr Wettbewerb lassen die Erfolgsgeschichte in einem neuen Licht erscheinen – garantiert ist sie nicht mehr.

«Wenn KI-Systeme künftig direkt auf die Websites von Maklern und Bewirtschaftern zugreifen, müssen diese ihre Angebote entsprechend gestalten und aktuell verfügbar halten», sagt Jan Eckert, CEO des Immobiliendienstleisters JLL Schweiz. Das könnte den Markt effizienter und schneller machen – und die Rolle klassischer Portale «grundlegend verändern». Es sei gut möglich, dass Chat-GPT oder andere KI-gestützte Systeme künftig die Rolle klassischer Immobilienplattformen übernähmen.

Wer auffindbar ist, gewinnt

Viele Vermarkter halten an den bekannten Portalen fest – doch wie lange noch? Immer mehr Makler setzen auf digitale Eigenständigkeit und machen sich technologisch unabhängig von den grossen Plattformen. Einer von ihnen ist Claude Ginesta, CEO von Ginesta Immobilien: «Wir investieren gezielt in unsere digitale Sichtbarkeit und bereiten unsere Website so auf, dass sie für KI-Systeme optimal lesbar ist», erklärt er. Ginesta ist Verwaltungsratspräsident der Next Property AG, die das Portal Newhome als Alternative zu den Angeboten der SMG propagiert.

Er ist überzeugt, dass sich die Balance zugunsten von Maklern verschiebt, die technologisch voraus sind. «Es geht dabei nicht allein um eine strategische Entscheidung», so Ginesta weiter, es sei auch «wirtschaftlich sinnvoll». Eine gut strukturierte und für KI lesbare Darstellung der Immobilienangebote auf der eigenen Website koste meist weniger als ein Top-Inserat auf einem grossen Portal.

Weniger Marktdominanz, mehr Konkurrenz

Auch bei Remax Schweiz, mit rund 250 Maklern in der ganzen Schweiz einer der grossen Player, beobachtet man die Entwicklung aufmerksam.

Remax führt nach eigenen Angaben permanent rund 2500 Kaufangebote auf der firmeneigenen Website. Seit zwei Jahren wird diese gezielt und mit grossem Aufwand für KI-Anwendungen optimiert, wie der CEO Rainer Jöhl erklärt. Die klassische, ausschliesslich auf Google ausgerichtete Suchmaschinenoptimierung sei ein Auslaufmodell.

Jöhl spricht von einer «fundamentalen Veränderung»: Junge Menschen suchten immer häufiger mit Sprachmodellen. Da sei es entscheidend, ob die eigenen Angebote auffindbar seien. Für Jöhl ist klar: «Die Konsumenten wollen mit wenigen Klicks ein relevantes Angebot finden. KI-Systeme ermöglichen das zunehmend.»

Der Trend sei auch international deutlich zu beobachten – insbesondere in den USA, wo Remax stark vertreten ist und dieselbe Entwicklung feststellt.

Auch Markus Schmidiger, Dozent für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Luzern, erkennt einen tiefgreifenden Wandel: «Die grossen Plattformen werden weiterhin gebraucht – aber ihre Marktmacht und die Preispolitik der letzten Jahre lassen sich in dieser Form nicht mehr aufrechterhalten.» Neue Technologien wie KI und plattformübergreifende Suchsysteme könnten die Kräfteverhältnisse am Markt neu ordnen.

Abschottung zahlt sich nicht aus

Claude Ginesta warnt davor, dass grosse Immobilienportale ihre Inserate zunehmend hinter Log-ins verstecken könnten. «Wenn die Angebote für Suchsysteme wie Chat-GPT nicht mehr frei zugänglich sind, wird die KI vermehrt auf offene Quellen und Direktangebote von Maklern ausweichen», prophezeit er.

Die SMG versucht unterdessen beides: Sie hält ihre Angebote einerseits offen für die KI-gestützte Suche. Sie investiert anderseits in eigene KI-Features wie Chatbots oder Inserate-Optimierung – und betont die Verlässlichkeit ihrer Plattformen als Gegengewicht zu möglichen «Halluzinationen» und veralteten Informationen von generativer KI.

Der Börsengang von SMG dürfte einer der grössten der letzten Jahre werden – und fällt in eine Phase grundlegender technischer Umwälzungen. Noch ist offen, wie sich der Markt entwickelt. «Die Nutzer lernen schnell», sagt Jan Eckert. «Wenn sich das Verhalten ändert, wird auch die Rolle der Plattformen neu definiert. Die Branche steht mitten in dieser Transformation.»

Der Text wurde nachträglich um Angaben zu aktuellen und früheren Mandaten der Experten Heinz Schwyter und Claude Ginesta ergänzt.

Anleger sind derzeit gefordert. Melanie Rama vom Baloise Asset Management ordnet die Lage der Finanzmärkte um Tiefzins, Dollarschwäche und Trump ein. 

In der Schweiz sind die Zinsen erneut sehr tief. Auf Sparkonten sind kaum noch Zinsen zu verdienen. Wie kam es dazu?

Die Schweizerische Nationalbank hat die Zinsen seit Anfang 2024 schrittweise gesenkt. Am 19. Juni 2025 erreichte der Leitzins schliesslich die Nullprozentmarke. Hauptgrund dafür ist die weiter gesunkene Inflation. 

Nachdem die Inflation im Jahr 2022 unter anderem aufgrund der Folgen der Coronavirus-Pandemie und des Kriegs in der Ukraine stark gestiegen war, ist sie inzwischen wieder sehr niedrig beziehungsweise teils sogar negativ. 

Dies liegt daran, dass sich Lieferengpässe gelöst haben, die Energiepreise deutlich gefallen sind und der Schweizerfranken jüngst wieder aufgewertet hat.

Was sind interessante Anlageopportunitäten für Schweizer Investoren?

Im Tiefzinsumfeld sind dividendenstarke Aktien oder Immobilien zum Beispiel attraktiv. Auch Sachwerte wie Gold können eine sinnvolle Beimischung im Portfolio sein, insbesondere in dem aktuell politisch unsicheren Umfeld.

Die passende Anlagestrategie hängt jedoch vom Anlagehorizont und der Risikobereitschaft der Anleger ab. Das Vorgehen ist daher stets individuell.

Schweizer Immobilienfonds hatten in den vergangenen zwölf Monaten einen guten Lauf. Wie schätzen Sie das weitere Potenzial ein?

Aufgrund der fallenden Zinsen suchten Anleger zunehmend nach Alternativen bei Obligationen. Davon haben Anlagen im Immobilienbereich profitiert.

Nach der überdurchschnittlich starken Performance von Immobilien in den vergangenen zwölf Monaten mit +18 Prozent schätzen wir das weitere Potenzial nun allerdings geringer ein.

Im Schnitt bieten Immobilienfonds aber eine Ausschüttungsrendite von über 2 Prozent. Das ist im aktuellen Umfeld also sehr attraktiv.

Die Börsen stehen nach wie vor stark unter dem Einfluss des US-Präsidenten Donald Trump. Geht dies im laufenden Jahr so weiter? 

Ja, die Politik von Donald Trump bleibt eine treibende Kraft. Anleger reagieren jedoch zögerlicher auf seine Ankündigungen.

Angesichts Trumps wechselhafter Zollpolitik sprechen Analysten von TACO, was für «Trump Always Chickens Out» steht, also «Trump macht immer einen Rückzieher».

Somit ignorieren Anleger die Ankündigungen des US-Präsidenten zunehmend und warten auf Fakten.

Der Dollar wertete dieses Jahr zum Schweizerfranken schon rund 12 Prozent ab. Was sind die Gründe und wie können sich Anleger davor schützen?

Ein zentraler Treiber der Dollarschwäche ist die Politik von Trump.

Seine Handels- und Einwanderungspraktiken belasten die Wirtschaftsaussichten und damit auch den Dollar.

Durch Trumps Drohungen, den Chef der US-Zentralbank Jerome Powell zu entlassen und die Geldpolitik zu beeinflussen, hat sich das Vertrauen in den Dollar zusätzlich verschlechtert.

Die Unabhängigkeit der US-Notenbank ist von zentraler Bedeutung für die Glaubwürdigkeit der Geldpolitik und die internationale Finanzstabilität.

Wer global investiert, also in verschiedene Währungsräume, kann das Währungsrisiko verteilen. Auch Produkte mit eingebauter Währungsabsicherung könnten sinnvoll sein.

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Jetzt mehr erfahren -> Baloise Blog für institutionelle Anleger

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Das Interview ist eine Kooperation von muula.ch mit Baloise.   

Markus Diem Meier, am Morgen des Schweizer Nationalfeiertags kam die Nachricht: Die USA führen 39 Prozent Strafzoll auf Schweizer Waren ein. Was ging Ihnen als Erstes durch den Kopf?

Markus Diem Meier: Ich muss ehrlich sagen: Das war ein extremer Schock. Wir hatten im Vorfeld schon geahnt, dass etwas kommt – es war angekündigt, und ich habe die internationalen Nachrichten genau verfolgt. Aber wir rechneten mit einer Erhöhung im Rahmen von 15 Prozent, wie wir sie aus dem EU-Vergleich kennen. 39 Prozent – das übertraf jede Erwartung.

Können Sie erklären, was das in der Praxis bedeutet?

Diem Meier: Nehmen wir die Uhrenbranche als Beispiel. Eine Marke wie Breitling verkauft ihre Produkte auch in den USA. Wenn auf den Verkaufspreis plötzlich 39 Prozent Zoll aufgeschlagen werden, verteuert sich die Uhr entsprechend. Entweder geben die Unternehmen diesen Preisaufschlag vollständig an die Kunden weiter – was die Nachfrage einbrechen lassen könnte – oder sie schlucken einen Teil der Mehrkosten, was die Marge deutlich reduziert.

Gibt es Unternehmen, die das leichter verkraften können?

Diem Meier: Ja, Firmen mit sehr starker Marke und hoher Preismacht – zum Beispiel im Luxussegment – könnten das eher stemmen. Dort ist der Preis Teil der Markenwahrnehmung, und Kunden sind bereit, mehr zu bezahlen. Aber viele kleinere und mittlere Unternehmen haben diese Preismacht nicht. Sie produzieren in der Schweiz, sind auf den US-Markt angewiesen und können ihre Produktion nicht einfach ins Ausland verlagern. Für sie kann das existenzgefährdend sein.

Welche Branchen sind insgesamt am meisten gefährdet?

Diem Meier: Neben der Uhrenindustrie betrifft es alle exportorientierten Branchen, die stark auf die USA ausgerichtet sind. Das können Präzisionsinstrumente, Maschinenbauer oder auch Nahrungsmittelproduzenten sein. Besonders heikel ist es für KMU, die nicht die finanziellen Reserven haben, um monatelang mit schrumpfenden Margen zu arbeiten.

Die Pharmaindustrie ist die wichtigste Exportbranche der Schweiz. Bleibt sie verschont?

Diem Meier: Vorerst ja. Aber ich wäre vorsichtig. Präsident Trump hat Novartis und Roche bereits schriftlich aufgefordert, ihre Preise in den USA zu senken. Sonst könnten auch sie von Strafzöllen oder anderen Handelshindernissen betroffen sein. Pharma ist momentan noch ausgenommen – aber die Drohung steht im Raum.

Trump begründet die Strafzölle mit dem Handelsüberschuss der Schweiz gegenüber den USA. Ist das aus ökonomischer Sicht stichhaltig?

Diem Meier: Nein. Es stimmt zwar, dass die Schweiz bei Waren einen Überschuss von rund 40 Milliarden Dollar hat. Aber die USA haben ihrerseits einen Überschuss bei Dienstleistungen – vor allem in der IT. Handel ist kein Nullsummenspiel, bei dem ein Überschuss automatisch unfair ist. Wenn wir amerikanische IT-Dienstleistungen einkaufen, tun wir das, weil wir sie wollen und brauchen – nicht weil wir „übervorteilt“ werden. Diese ökonomische Logik ignoriert Trump komplett.

Gibt es jetzt noch die Chance, die 39 Prozent abzuwenden?

Diem Meier: Theoretisch ja. Trump hat in der Vergangenheit oft Maximalforderungen gestellt und ist am Ende zurückgerudert. Aber: Selbst wenn er nachgibt, bleibt das Endergebnis meist deutlich höher als der Status quo davor. Und im Fall der Schweiz sehe ich leider wenig Motivation für ihn, Zugeständnisse zu machen.

Was passiert, wenn die Zölle tatsächlich in drei Tagen greifen?

Diem Meier: Dann ist das eine Katastrophe für die Exportwirtschaft. Und das hat direkte Folgen für die ganze Volkswirtschaft: weniger Investitionen, potenziell Stellenabbau, schwächerer Konsum. Besonders gefährlich ist die Unsicherheit: Selbst wenn es in einem Monat wieder Änderungen gäbe, könnten Unternehmen heute nicht solide planen. Diese Unberechenbarkeit verhindert eine nachhaltige investitionsplanung und ist Gift für internationale Wirtschaftsbeziehungen.

Welche Rolle spielt die zeitliche Dynamik solcher Entscheidungen?

Diem Meier: Eine sehr grosse. Die Fristen ändern sich oft kurzfristig. Unternehmen investieren viel Energie in Verhandlungen und Vorbereitungen – nur um dann überrascht zu werden, wenn Trump von heute auf morgen eine neue Forderung stellt. Das erschwert strategische Entscheidungen massiv.

Mit Markus Diem Meier, Chefredaktor der Handelszeitung, sprach Marc Jäggi. Das Interview erschien als Erstes auf Radio 1 und wird hier mit Erlaubnis von Markus Diem Meier schriftlich wiedergegeben. 

12.06.2025 – 00:30

comparis.ch AG

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Medienmitteilung

Comparis-Hypothekarzinsprognose

«Festhypotheken könnten sich bis Jahresende wieder verteuern»

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den im Frühling 2024 begonnenen Zinssenkungszyklus weitergeführt und den Leitzins im März auf 0,25 Prozent gesenkt. Das hat Saron-Hypotheken vergünstigt. Gleichzeitig haben sich die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken seit Jahresanfang kaum verändert. «Die Schwankungen bei den Konditionen für Festhypotheken waren in den letzten Monaten aufgrund globaler Unsicherheiten beträchtlich. Seit dem starken Anstieg im März sind die Richtzinsen jedoch wieder gefallen. Dennoch könnten sich die Richtzinsen für mittel- und langlaufende Festhypotheken bis Jahresende wieder verteuern», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.

Zürich, 12. Juni 2025 – Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtzinsen) für zehnjährige Festhypotheken liegen aktuell bei 1,66 Prozent (Stand 10. Juni) und damit lediglich 0,03 Prozentpunkte über dem Stand von Anfang Jahr (1,63 Prozent). Die Refinanzierungskosten der Banken, sogenannte Swaps, haben sich in dieser Zeit nur wenig verändert. Der 10-Jahres-Zinsswap CHF liegt mit 0,46 Prozent (Stand 10. Juni) nahezu auf dem gleichen Stand wie zu Jahresbeginn mit 0,45 Prozent.. Auch die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen, der sogenannte «SNB-Kassazinssatz», ist von 0,27 Prozent Anfang des Jahres um 0,03 Prozentpunkte auf 0,30 Prozent leicht gestiegen. Die Inflationsraten in der Schweiz sind weiter deutlich gesunken und lagen im Mai sogar bei −0,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.

Unsicherheiten dominieren das Tagesgeschehen

Die letzten Monate waren von grosser Unsicherheit rund um die angekündigte Zollpolitik durch die US-Regierung geprägt. Hinzu kamen sicherheitspolitische Spannungen, die Länder wie Deutschland dazu veranlasst haben, ihre Rüstungsausgaben in den nächsten Jahren deutlich zu erhöhen. Zusätzlich zu geplanten Infrastrukturausgaben dürfte die Staatsverschuldung in Deutschland deutlich steigen. Die unerwartet starke Erhöhung sorgte Anfang März kurzfristig für einen markanten Anstieg der Kapitalmarktzinsen, der auch auf die Schweiz übergriff. Zwischenzeitlich sind die Zinsen wieder gesunken, da sich die konjunkturellen Aussichten in der Eurozone und in der Schweiz leicht eingetrübt haben. In den USA sind die Kapitalmarktzinsen angestiegen, nachdem die Ratingagentur Moody’s die Bonität von US-Staatspapieren (Treasuries) wegen der zunehmenden Staatsverschuldung herabgestuft hat. Das hat den US-Dollar gegenüber dem Franken geschwächt und den Deflationsdruck in der Schweiz erhöht.

«Eine Senkung des Leitzinses in den Negativbereich im Juni ist weniger wahrscheinlich»

Während sich die Inflation in der Eurozone und in den USA mit 1,9 Prozent (Mai) bzw. 2,3 Prozent (April) nahe der angestrebten Zwei-Prozent-Grenze bewegt, hat die Inflation in der Schweiz im Mai mit −0,1 Prozent das untere Ende des Zielbandes von 0 bis 2 Prozent durchbrochen. Die Verunsicherung durch die angekündigte Zollpolitik und die zunehmende Staatsverschuldung in den USA führten zu einer deutlichen Aufwertung des Frankens gegenüber dem US-Dollar. Das hat importierte Waren in der Schweiz günstiger gemacht – die Inflation ist damit ins Minus gerutscht. Die SNB hat bereits im Vorfeld die Möglichkeit von Negativzinsen ins Spiel gebracht, um den Franken zu schwächen und einer Deflation entgegenzuwirken.

«Eine weitere Möglichkeit zur Schwächung des Frankens ist der Ankauf von Fremdwährungen. Allerdings wurde die SNB in der Vergangenheit durch die amtierende US-Regierung beschuldigt, den Devisenmarkt zu manipulieren. Daher dürfte sie dieses Instrument in der aktuellen Situation eher zurückhaltend einsetzen, um nicht unnötig Öl ins Feuer zu giessen», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.

Die SNB entscheidet nächste Woche über mögliche weitere Zinsschritte. «Dass die SNB bereits im Juni Negativzinsen einführt, ist eher unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher ist, dass sie den Leitzins zunächst auf 0 Prozent senkt und weitere Schritte zu einem späteren Zeitpunkt prüft. Eine Rückkehr zu den Negativzinsen hätte auch gesellschaftspolitische Folgen, da andere Interessengruppen – etwa Schweizer Pensionskassen – stark betroffen wären. In der Vergangenheit wurden die Negativzinsen häufig an sie weitergegeben», meint Renkert.

«Richtzinsen für Festhypotheken könnten in der Schweiz wieder steigen»

Die Zinssätze für Festhypotheken haben in den letzten Monaten stark geschwankt. «Im März sind die Richtzinsen für 10-jährige Festhypotheken auf über 2 Prozent gestiegen. Danach sind sie aufgrund von Rezessionsbefürchtungen wieder deutlich gefallen. In den aktuellen Richtzinsen dürften bereits Erwartungen an zukünftige Zinssenkungen der SNB eingepreist sein. Das könnte den Tiefpunkt markieren», kommentiert Renkert.

«Damit die Richtzinsen weiter spürbar sinken, müsste die Schweizer Wirtschaft in eine Rezession geraten. Danach sieht es derzeit nicht aus – auch wenn die Wirtschaftsprognosen lediglich ein unterdurchschnittliches Wachstum erwarten lassen. Neben der Gefahr von gestörten Lieferketten durch die Auswirkungen der Zollpolitik. könnte es vielmehr sogar sein, dass die angekündigte Neuverschuldung in Deutschland mittelfristig wie ein kleines Konjunkturprogramm wirkt und die Preise anziehen. Die Kapitalmarktzinsen könnten sich wieder erhöhen und auch auf die Schweiz übergehen. Dann droht eine erneute Verteuerung der Richtzinsen für Festhypotheken in der Schweiz», so der Finanzexperte weiter.

Höhere Anforderungen durch «Basel III» führen zu steigenden Finanzierungskosten

Mit dem Reformpaket «Basel lll» sind Geschäftsbanken seit dem 1. Januar 2025 verpflichtet, neue Regeln bei der Kreditvergabe einzuhalten, um die Finanzmarktstabilität einzuhalten. Banken müssen für jede Hypothek mehr Eigenkapital hinterlegen und bei der Bonitätsprüfung strikter vorgehen. Auch soll das Eigenkapital noch stärker an das Risiko des jeweiligen Hypothekendarlehens angepasst werden. Ziel ist es, das Bankensystem widerstandsfähiger gegen Krisen zu machen. «Die strengeren Vorgaben führen tendenziell zu höheren Finanzierungskosten, die die Banken an die Hypothekarnehmenden weitergeben. Durch den Wegfall der Credit Suisse kann die UBS zudem leichter höhere Margen durchsetzen. Die Preise für Festhypotheken dürften daher eher wieder steigen», prognostiziert Renkert.

Methodik

Die Angaben zu den Richtzinsen der Comparis-/HypoPlus-Zinsprognose basieren auf den Richtsätzen von über 30 Kreditinstituten.

Weitere Informationen:

Dirk Renkert
Finanz-Experte
Telefon: 044 360 53 91
E-Mail:  media@comparis.ch
 comparis.ch/hypoplus

Über comparis.ch

Mit über 80 Millionen Besuchen im Jahr zählt comparis.ch zu den meistgenutzten Schweizer Websites. Das Unternehmen vergleicht Tarife und Leistungen von Krankenkassen, Versicherungen, Banken sowie Telecom-Anbietern und bietet das grösste Schweizer Online-Angebot für Autos und Immobilien. Dank umfassender Vergleiche und Bewertungen bringt das Unternehmen Transparenz in den Markt. Dadurch stärkt comparis.ch die Entscheidungskompetenz von Konsumentinnen und Konsumenten. Das Unternehmen wurde 1996 vom Ökonomen Richard Eisler gegründet und ist in Privatbesitz. Das Unternehmen gehört heute noch zur Mehrheit dem Gründer Richard Eisler. Es sind keine anderen Unternehmen oder der Staat an Comparis beteiligt.

Das Volk stimmt am 28. September 2025 über den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ab. Klingt kompliziert? Keine Angst, wir erklären dir einfach und kurz, was du dazu wissen willst.

Kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften? Abschaffung Eigenmietwert? Objektsteuern? Wenn du bei diesen Begriffen nicht durchblickst, bist du hier richtig. Wir erklären dir, worum es bei der Vorlage geht.

Im Dezember 2024 beschloss das Bundesparlament ein Gesetzespaket, das einen grundlegenden Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum einleiten soll. Zentrales Ziel ist die Abschaffung des Eigenmietwerts. Über dieses Thema wird schon seit sieben Jahren diskutiert.

Um die finanziellen Folgen – insbesondere für Berg- und Tourismuskantone – abzuschwächen, soll eine verfassungsrechtliche Grundlage für die Einführung einer Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen geschaffen werden. Da dies eine Verfassungsänderung erfordert, entscheiden Volk und Stände mittels des obligatorischen Referendums in einer Abstimmung darüber.

Darum geht es bei der Vorlage

Die Vorlage dreht sich um die Einführung von kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften. Damit sollen die Mindereinnahmen der Kantone durch die Abschaffung des Eigenmietwerts kompensiert werden. Genauer bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts: Wer Wohneigentum besitzt, soll kein fiktives Mieteinkommen mehr versteuern müssen. Für sein selbst bewohntes Eigentum könne man dann aber beim steuerbaren Einkommen auch keine Schuldzins- und Unterhaltsabzüge mehr machen. Auch Abzüge für gewisse klimafreundliche Investitionen werden auf Bundesebene abgeschafft.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist mit der Einführung einer neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene verknüpft. Wird diese nicht angenommen, wird auch der Eigenmietwert nicht abgeschafft.

Wer profitiert und wer verliert

Gemäss einer Kurzanalyse der Hypotheken-Vermittlungsplattform Moneypark sind die grossen Profiteure «Rentner, welche in einer alten Immobilie wohnen, die sie damals günstig gekauft und wo sie ihre Hypothek mittlerweile stark amortisiert haben; wo sie nur noch das Nötigste an Unterhaltsarbeiten machen», sagen die Studienautoren gegenüber CH Media.

Zu den Verlierern hingegen gehören demnach «wohlhabende Immobilienbesitzer, welche mehrere Wohneinheiten besitzen». Und: der Bund. Grund sind Einnahmeausfälle. Insbesondere die Bergkantone und -gemeinden werden mit hohen Ausfällen rechnen müssen, da sie bis jetzt vom Eigenmietwert auf Zweitwohnungen profitieren konnten.

Für Erstkäufer und erwerbstätige Immobilienbesitzende soll sich voraussichtlich wenig ändern.

Das sagen die Befürworter

Das Parlament und der Bundesrat sowie die SVP und FDP sind für die Annahme. Auch der Gewerbeverband (sgv) unterstützt den Systemwechsel mit «deutlicher Mehrheit», wie er schreibt. Dessen Direktor Urs Furrer argumentiert, Personen mit Wohneigentum profitierten vom Wegfall des Eigenmietwerts. «Den Eigentümern bleibt so mehr Geld für Renovations- und Unterhaltsarbeiten», meint Furrer.

Für eine Annahme ist auch der Hauseigentümerverband (HEV). Dieser schreibt, die Reform bringe für Wohneigentümer eine Entlastung und setze den verfassungsmässigen Auftrag zur Förderung des Wohneigentums wirksam um. Da durch den rein theoretischen Mietwert die Steuerrechnung schnell in die Höhe schiessen kann, sind manche Personen – meistens Renterinnen und Renter – gezwungen, ihr Eigenheim zu verkaufen, um die Steuerlast bewältigen zu können.

Auch Junge sollen profitieren. Mit dem speziellen und begrenzten Schuldzinsabzug für Ersterwerber wird der Erwerb von Wohneigentum erleichtert.

Das aktuelle System benachteilige jene, die sparen und ihre Hypotheken über die Jahre abbezahlen: Wer Schulden abbaut, muss mehr Einkommenssteuern zahlen. Das setzt falsche Anreize und fördert die Verschuldung. Das neue System sei deshalb positiv für Menschen, die Hypotheken abbezahlen.

Auch Staat, Verwaltung und Gerichte profitieren: Die Reform vereinfache das System und reduziere den Aufwand für Schätzungen und Prüfungen rund um den Eigenmietwert. Das entlastet sowohl Behörden als auch Eigentümerinnen und Eigentümer.

Argumente für die Annahme des Bundesbeschlusses

Das sagen die Gegner

Die Mehrheit der Kantone, der Mieterinnen- und Mieterverband, sowie grossmehrheitlich auch die SP sind gegen die Vorlage. Für die Konferenz der Kantonsregierungen (KdK) sei die geltende Wohneigentumsbesteuerung ausreichend.

Die Eigenmietwertbesteuerung sichere den Berg- und Tourismuskantonen wichtige Erträge aus der Einkommenssteuer. Kantonale Steuern auf Zweitliegenschaften seien keine befriedigende Ersatzlösung, da es unsicher sei, ob die finanziellen Einbussen der Kantone durch die Einnahmen aus einer Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen kompensiert werden können. Man befürchte zudem einen grösseren administrativen Aufwand.

Das aktuelle System ermögliche eine Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und schaffe eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietenden und von Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern.

Laut Gegnern bewirkt die Vorlage keinen echten Systemwechsel: Steuerabzüge zur Förderung des erstmaligen Erwerbs von Wohneigentum, für denkmalpflegerische Arbeiten, Energiesparen und Umweltschutz blieben auf Kantons- und Gemeindeebene bestehen – zugunsten von Wohneigentümern. Damit würden Eigentümer gegenüber Mietenden weiter steuerlich bevorzugt. Zudem erschwere der Wegfall des Schuldzinsabzugs den Erwerb von Wohneigentum.

Bei Renovations- und Sanierungsarbeiten am selbstbewohnten Wohneigentum wirke sich die Abschaffung des Abzugs der Unterhaltskosten für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer zudem steuerlich negativ aus. Grössere Unterhaltsarbeiten am Eigenheim könnten künftig seltener anfallen, da Renovationen vor dem Systemwechsel vorgezogen werden, um steuerlich noch abziehbar zu sein. Danach ist ein Rückgang der Bauaktivität zu erwarten – mit dem Risiko zunehmender Schwarzarbeit, da keine Belege mehr nötig sind.

Argumente gegen die Annahme des Bundesbeschlusses

Verwendete Quellen: