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Fokus: Wirtschaft, Finanzen, Banken, Hypotheken und Märkte.
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TEXT:
Die Anlagegruppe Immobilien Schweiz der 1291 Die Schweizer Anlagestiftung hat im Geschäftsjahr 2025/2026 (per Ende Juni) den Netto-Mietertrag um 9 % auf 55,4 Mio. CHF gesteigert. Das operative Ergebnis legte um 8 % auf 43,5 Mio. CHF zu, der Nettoertrag des Rechnungsjahres sogar um 21 % auf 36,6 Mio. CHF. Zum Sprung beim Nettoertrag tragen neben den höheren Mieten (+4,7 Mio. CHF) vor allem die Hypothekarzinsen bei, die von 4,5 Mio. auf 2,7 Mio. CHF sanken. Hinzu kommt die Position «Einkauf in laufende Erträge» bei der Ausgabe neuer Ansprüche mit 2,7 Mio. CHF (Vj. 1,4 Mio.) – eine Folge der beiden Kapitalerhöhungen. Der Gesamterfolg ging dagegen um 4 % auf 63,0 Mio. CHF zurück, weil die Neubewertung weniger beisteuerte als im Vorjahr.
Bewertung, Diskontsatz und Ausschüttung
Wüest Partner bewertete das Portfolio per Stichtag mit 1,68 Mrd. CHF. Daraus resultierten nicht realisierte Kapitalgewinne von 31,8 Mio. CHF (Vj. 35,6 Mio.), was laut Medienmitteilung einer Aufwertung von 1,9 % entspricht. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz ohne Projekte sank leicht von 2,70 % auf 2,67 %. Die latenten Steuern belasteten den Gesamterfolg mit 5,4 Mio. CHF, nach nur 0,1 Mio. CHF im Vorjahr.
Die Ausschüttung bleibt bei 3,00 CHF je Anspruch, insgesamt 34,5 Mio. CHF. Das entspricht einer Ausschüttungsquote von 94,24 % des Nettoertrags (Vj. 97,58 %). Die Ausschüttungsrendite liegt bei 2,41 % (Vj. 2,47 %), die Anlagerendite bei 4,73 % (Vj. 5,84 %).
Zukäufe tragen das Mietwachstum
Der Soll-Mietertrag der Bestandsliegenschaften erhöhte sich per Stichtag um 9 % auf 60,8 Mio. CHF (Vj. 55,7 Mio.). Der Zuwachs von 5,1 Mio. CHF geht fast vollständig auf die elf zugekauften Liegenschaften zurück, die laut Bericht zusammen rund 133 Mio. CHF Marktwert und rund 4,9 Mio. CHF Soll-Mietertrag mitbringen. Die Bruttorendite der Zukäufe liegt damit bei rund 3,7 % und leicht über den 3,6 % des Gesamtportfolios. Bei den Gewerbeflächen wurden im Berichtsjahr Neuabschlüsse und Verlängerungen über mehr als 22.000 qm mit einer Sollmiete von über 4,0 Mio. CHF p.a. unterzeichnet.
Die Mietausfallquote sank von 4,72 % auf 4,48 %, die Leerstandsquote per Stichtag laut Medienmitteilung von 4,1 % auf 3,4 %. Dahinter verbergen sich grosse Unterschiede: Die Wohnbauten stehen bei 1,31 % Leerstand, die kommerziell genutzten Liegenschaften bei 8,1 %. Die gewichtete Restlaufzeit der fixierten Mietverträge stieg von 4,34 auf 4,51 Jahre. Die Wohnquote erhöhte sich von 63,7 % auf 65,8 %.
Schulden abgebaut, Laufzeiten verlängert
Die Hypothekarschulden sanken von 304,5 Mio. auf 235,9 Mio. CHF, die Fremdfinanzierungsquote von 20,26 % auf 14,08 %. Möglich machten das Zeichnungen von 197,6 Mio. CHF aus den Kapitalerhöhungen im Oktober 2025 und Mai 2026; inklusive der Ausschüttung in Ansprüchen nennt der Bericht 201,0 Mio. CHF Neugeld und acht neue Anleger. Der gesunkene Zinsaufwand ist also eine Folge des geringeren Schuldenstands, nicht günstigerer Konditionen: Der durchschnittliche Zinssatz stieg von 0,91 % auf 1,03 %, weil die Restlaufzeit von 1,13 auf 2,72 Jahre verlängert wurde.
Wächter-Areal, Perronimo und Roots
Das Ersatzneubauprojekt auf dem Wächter-Areal in Zürich (Bellerivestrasse 11/13/15, Feldeggstrasse 17/17a/23/25/27) befindet sich im Hochbau; die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen, die Erstvermietung startete im Frühjahr. Wüest Partner setzt den Marktwert per Stichtag mit 73,8 Mio. CHF und per Fertigstellung mit 83,9 Mio. CHF an. Im Bestand sind die Umnutzung der Obergeschosse an der Steinenvorstadt 24 in Basel zu Micro-Living-Apartments sowie am Spalenring 136/138 in Basel die Umwandlung der Verkaufsflächen im ersten und zweiten Obergeschoss in Wohnraum geplant; das Erdgeschoss dort soll an einen «namhaften Detailhändler» neu vermietet werden. Nach dem Stichtag, am 29. Juli, wurde der Kaufvertrag für die gemischt genutzte Liegenschaft Bahnhofstrasse 10a+b in Nebikon (LU) beurkundet.
In der zweiten Anlagegruppe Nachhaltige Immobilienprojekte Schweiz wurde das Areal «Perronimo» an der Unteren Bahnhofstrasse 1–11 in Wil (SG) im ersten Quartal 2026 fertiggestellt und mit 92,2 Mio. CHF bewertet. Die 32 Alterswohnungen, Gastro- und Büroflächen sowie Flächen an Unternehmen der Gesundheitsbranche und ein Fitness-Center sind vermietet; per Stichtag beträgt der Soll-Mietzins 2,6 Mio. CHF p.a. bei 0,1 % Leerstand. Laut Medienmitteilung soll die Liegenschaft ab Oktober voll vermietet sein und dann rund 3,3 Mio. CHF Soll-Mietzins jährlich erwirtschaften; die Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei 11,58 Jahren. Das Hochhausprojekt «Roots» an der Bahnhofstrasse 28 in Effretikon (ZH) ist mit 35,9 Mio. CHF bewertet, erwartet werden 100,5 Mio. CHF bei Fertigstellung im zweiten Quartal 2029. Der Gestaltungsplan wurde am 16. Juli 2025 rechtskräftig, Rückbau und Altlastenentsorgung sind abgeschlossen, die Baubewilligung für den Hochbau wird im dritten Quartal 2026 erwartet; mit einem Ankermieter besteht ein Mietvertrag. Die Anlagegruppe erzielte erstmals einen positiven Nettoertrag von 0,07 Mio. CHF (Vj. −0,67 Mio.) und eine Anlagerendite von 0,72 % (Vj. −0,89 %).
Das Gesamtvermögen der Anlagestiftung stieg auf 1,86 Mrd. CHF.
Käufe
- Baar (ZG), Zugerstrasse 49 (Wohnen), Marktwert 25,07 Mio. CHF
- Bellach (SO), Allmendgasse 1, 3, 5, 7 (Wohnen), 15,36 Mio. CHF
- Reinach (AG), Alte Strasse 2, Griensammlerstrasse 5 (Wohnen), 15,20 Mio. CHF
- Concise (VD), En Chenaux 6 (Wohnen), 9,00 Mio. CHF
- Payerne (VD), Rue de la Tour 4, 6 (gemischt), 7,97 Mio. CHF
- Luzern (LU), Baselstrasse 67 (Wohnen) 13,42 Mio. CHF
- Einsiedeln (SZ), Hauptstrasse 60, 60a, 62, Amaliengasse 2, 2a (Wohnen), 13,00 Mio. CHF
- Frauenfeld (TG), Grundstrasse 21 (Wohnen), 16,61 Mio. CHF
- Kleindöttingen (AG), Dürrestrasse 12 (Wohnen), 6,05 Mio. CHF
- Menziken (AG), Spitalstrasse 18 (Wohnen), 6,07 Mio. CHF
- Rupperswil (AG), Alter Schulweg 13 (Wohnen), 4,79 Mio. CHF
- Nebikon (LU), Bahnhofstrasse 10a+b (gemischt), Kaufvertrag beurkundet am 29.07.2026, Eigentumsübertragung Ende August 2026 vorgesehen
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Die Anlagegruppe Immobilien Schweiz der 1291 Die Schweizer Anlagestiftung hat im Geschäftsjahr 2025/2026 (per Ende Juni) den Netto-Mietertrag um 9 % auf 55,4 Mio. CHF gesteigert. Das operative Ergebnis legte um 8 % auf 43,5 Mio. CHF zu, der Nettoertrag des Rechnungsjahres sogar um 21 % auf 36,6 Mio. CHF. Zum Sprung beim Nettoertrag tragen neben den höheren Mieten (+4,7 Mio. CHF) vor allem die Hypothekarzinsen bei, die von 4,5 Mio. auf 2,7 Mio. CHF sanken. Hinzu kommt die Position «Einkauf in laufende Erträge» bei der Ausgabe neuer Ansprüche mit 2,7 Mio. CHF (Vj. 1,4 Mio.) – eine Folge der beiden Kapitalerhöhungen. Der Gesamterfolg ging dagegen um 4 % auf 63,0 Mio. CHF zurück, weil die Neubewertung weniger beisteuerte als im Vorjahr.
Bewertung, Diskontsatz und Ausschüttung
Wüest Partner bewertete das Portfolio per Stichtag mit 1,68 Mrd. CHF. Daraus resultierten nicht realisierte Kapitalgewinne von 31,8 Mio. CHF (Vj. 35,6 Mio.), was laut Medienmitteilung einer Aufwertung von 1,9 % entspricht. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz ohne Projekte sank leicht von 2,70 % auf 2,67 %. Die latenten Steuern belasteten den Gesamterfolg mit 5,4 Mio. CHF, nach nur 0,1 Mio. CHF im Vorjahr.
Die Ausschüttung bleibt bei 3,00 CHF je Anspruch, insgesamt 34,5 Mio. CHF. Das entspricht einer Ausschüttungsquote von 94,24 % des Nettoertrags (Vj. 97,58 %). Die Ausschüttungsrendite liegt bei 2,41 % (Vj. 2,47 %), die Anlagerendite bei 4,73 % (Vj. 5,84 %).
Zukäufe tragen das Mietwachstum
Der Soll-Mietertrag der Bestandsliegenschaften erhöhte sich per Stichtag um 9 % auf 60,8 Mio. CHF (Vj. 55,7 Mio.). Der Zuwachs von 5,1 Mio. CHF geht fast vollständig auf die elf zugekauften Liegenschaften zurück, die laut Bericht zusammen rund 133 Mio. CHF Marktwert und rund 4,9 Mio. CHF Soll-Mietertrag mitbringen. Die Bruttorendite der Zukäufe liegt damit bei rund 3,7 % und leicht über den 3,6 % des Gesamtportfolios. Bei den Gewerbeflächen wurden im Berichtsjahr Neuabschlüsse und Verlängerungen über mehr als 22.000 qm mit einer Sollmiete von über 4,0 Mio. CHF p.a. unterzeichnet.
Die Mietausfallquote sank von 4,72 % auf 4,48 %, die Leerstandsquote per Stichtag laut Medienmitteilung von 4,1 % auf 3,4 %. Dahinter verbergen sich grosse Unterschiede: Die Wohnbauten stehen bei 1,31 % Leerstand, die kommerziell genutzten Liegenschaften bei 8,1 %. Die gewichtete Restlaufzeit der fixierten Mietverträge stieg von 4,34 auf 4,51 Jahre. Die Wohnquote erhöhte sich von 63,7 % auf 65,8 %.
Schulden abgebaut, Laufzeiten verlängert
Die Hypothekarschulden sanken von 304,5 Mio. auf 235,9 Mio. CHF, die Fremdfinanzierungsquote von 20,26 % auf 14,08 %. Möglich machten das Zeichnungen von 197,6 Mio. CHF aus den Kapitalerhöhungen im Oktober 2025 und Mai 2026; inklusive der Ausschüttung in Ansprüchen nennt der Bericht 201,0 Mio. CHF Neugeld und acht neue Anleger. Der gesunkene Zinsaufwand ist also eine Folge des geringeren Schuldenstands, nicht günstigerer Konditionen: Der durchschnittliche Zinssatz stieg von 0,91 % auf 1,03 %, weil die Restlaufzeit von 1,13 auf 2,72 Jahre verlängert wurde.
Wächter-Areal, Perronimo und Roots
Das Ersatzneubauprojekt auf dem Wächter-Areal in Zürich (Bellerivestrasse 11/13/15, Feldeggstrasse 17/17a/23/25/27) befindet sich im Hochbau; die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen, die Erstvermietung startete im Frühjahr. Wüest Partner setzt den Marktwert per Stichtag mit 73,8 Mio. CHF und per Fertigstellung mit 83,9 Mio. CHF an. Im Bestand sind die Umnutzung der Obergeschosse an der Steinenvorstadt 24 in Basel zu Micro-Living-Apartments sowie am Spalenring 136/138 in Basel die Umwandlung der Verkaufsflächen im ersten und zweiten Obergeschoss in Wohnraum geplant; das Erdgeschoss dort soll an einen «namhaften Detailhändler» neu vermietet werden. Nach dem Stichtag, am 29. Juli, wurde der Kaufvertrag für die gemischt genutzte Liegenschaft Bahnhofstrasse 10a+b in Nebikon (LU) beurkundet.
In der zweiten Anlagegruppe Nachhaltige Immobilienprojekte Schweiz wurde das Areal «Perronimo» an der Unteren Bahnhofstrasse 1–11 in Wil (SG) im ersten Quartal 2026 fertiggestellt und mit 92,2 Mio. CHF bewertet. Die 32 Alterswohnungen, Gastro- und Büroflächen sowie Flächen an Unternehmen der Gesundheitsbranche und ein Fitness-Center sind vermietet; per Stichtag beträgt der Soll-Mietzins 2,6 Mio. CHF p.a. bei 0,1 % Leerstand. Laut Medienmitteilung soll die Liegenschaft ab Oktober voll vermietet sein und dann rund 3,3 Mio. CHF Soll-Mietzins jährlich erwirtschaften; die Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei 11,58 Jahren. Das Hochhausprojekt «Roots» an der Bahnhofstrasse 28 in Effretikon (ZH) ist mit 35,9 Mio. CHF bewertet, erwartet werden 100,5 Mio. CHF bei Fertigstellung im zweiten Quartal 2029. Der Gestaltungsplan wurde am 16. Juli 2025 rechtskräftig, Rückbau und Altlastenentsorgung sind abgeschlossen, die Baubewilligung für den Hochbau wird im dritten Quartal 2026 erwartet; mit einem Ankermieter besteht ein Mietvertrag. Die Anlagegruppe erzielte erstmals einen positiven Nettoertrag von 0,07 Mio. CHF (Vj. −0,67 Mio.) und eine Anlagerendite von 0,72 % (Vj. −0,89 %).
Das Gesamtvermögen der Anlagestiftung stieg auf 1,86 Mrd. CHF.
Käufe
- Baar (ZG), Zugerstrasse 49 (Wohnen), Marktwert 25,07 Mio. CHF
- Bellach (SO), Allmendgasse 1, 3, 5, 7 (Wohnen), 15,36 Mio. CHF
- Reinach (AG), Alte Strasse 2, Griensammlerstrasse 5 (Wohnen), 15,20 Mio. CHF
- Concise (VD), En Chenaux 6 (Wohnen), 9,00 Mio. CHF
- Payerne (VD), Rue de la Tour 4, 6 (gemischt), 7,97 Mio. CHF
- Luzern (LU), Baselstrasse 67 (Wohnen) 13,42 Mio. CHF
- Einsiedeln (SZ), Hauptstrasse 60, 60a, 62, Amaliengasse 2, 2a (Wohnen), 13,00 Mio. CHF
- Frauenfeld (TG), Grundstrasse 21 (Wohnen), 16,61 Mio. CHF
- Kleindöttingen (AG), Dürrestrasse 12 (Wohnen), 6,05 Mio. CHF
- Menziken (AG), Spitalstrasse 18 (Wohnen), 6,07 Mio. CHF
- Rupperswil (AG), Alter Schulweg 13 (Wohnen), 4,79 Mio. CHF
- Nebikon (LU), Bahnhofstrasse 10a+b (gemischt), Kaufvertrag beurkundet am 29.07.2026, Eigentumsübertragung Ende August 2026 vorgesehen
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Quelle: www.immobilienbusiness.ch
