Gerade mal zwei Monate hat es gedauert, bis der neue Präsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB) das Unwort in den Mund genommen hat: Negativzinsen. Vor ein paar Tagen hat Martin Schlegel (48) an einer Veranstaltung ausgeführt, dass «niedrige Zinssätze und negative Zinssätze nicht von unserem Werkzeugkasten ausgeschlossen sind». Und Schlegel betonte: «Niemand mag Negativzinsen, die SNB mag keine Negativzinsen, aber wenn es notwendig ist, sind wir bereit, den nächsten Schritt zu tun.»
Immobilien Schweiz
Schweizer Hypozinsen sinken – aber langsamer als noch Anfang April
Die zweijährigen Zinskosten für eine Hypothek fallen auf den niedrigsten Stand seit gut drei Jahren. Spekulationen über Negativzinsen der SNB nehmen zu.
In den vergangenen Wochen sind die kurzfristigen Richtsätze stärker gesunken als die langfristigen. Das betrifft auch Wohneigentümer in Horgen am Zürichsee.
Bild: Gaetan Bally/Keystone
Hypotheken
Preise für Hypotheken sind noch einmal gesunken (Symbolbild)
© KEYSTONE/URS FLUEELER
Die Zinsen für Hypotheken sind weiter gesunken. Das Abwärtspotenzial ist aber begrenzt.
Zehnjährige Festhypotheken kosten gemäss dem Hypotheken-Index von Moneyland derzeit durchschnittlich 1,56 Prozent und fünfjährige 1,38 Prozent. Die Zinsen für zweijährige Festhypotheken liegen nur noch bei 1,30 Prozent und damit auf dem tiefsten Stand in diesem Jahr.
Seit die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Zinswende eingeleitet hat, sind auch die Hypothekarzinsen wieder deutlich gesunken. Seit Mitte 2023 haben sich die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken fast halbiert. Für fünf- und zweijährige Hypotheken haben sie sich sogar mehr als halbiert.
Saron-Hypotheken kosten laut dem Index derzeit im Schnitt 1,49 Prozent. Damit sind sie wieder etwas günstiger als Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit.
Bis Mitte 2025 könnte die SNB laut Mitteilung den Leitzins wieder bis auf 0 Prozent senken. Die Analysten von Moneyland erwarten jedoch keine weiteren markanten Zinssenkungen. “Diese Erwartung dürfte in den Zinsen für Festhypotheken bereits weitgehend eingepreist sein”, sagte dazu Moneyland-Experte Felix Oeschger.
Sollte die SNB die Zinsen jedoch wieder deutlich in den negativen Bereich drücken, dann dürften Festhypotheken noch einmal deutlich günstiger werden. “Dieses Szenario erscheint aus heutiger Sicht möglich, aber nicht sehr wahrscheinlich”, so Oeschger weiter. (sda/bearbeitet von nap)
Hufvudstaden AB ist eine in Schweden ansässige Immobiliengesellschaft. Zu den Hauptaktivitäten des Unternehmens gehören Investitionen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die Immobilien von Hufvudstaden AB befinden sich hauptsächlich in den zentralen Geschäftsbezirken von Stockholm und Göteborg in Schweden. Das Unternehmen ist in drei Geschäftsbereichen tätig: Stockholm City East, Stockholm City West und Göteborg, sowie drei unterstützende Funktionen: Buchhaltung/Finanzen, Immobilienentwicklung und Personalwesen. Das Unternehmen betreibt sein Parkgeschäft über die Tochtergesellschaft Parkaden AB. Zu den Tochtergesellschaften von Hufvudstaden AB gehören unter anderem AB Citypalatset, Fastighetsaktiebolaget Medusa und AB Nordiska Kompaniet.
Publiziert
Die Finanzierung des Wohntraums wird in der Schweiz schwieriger. Ein Grund dafür ist die Politik Donald Trumps.
Die Politik von Donald Trump verteuert Festhypotheken in der Schweiz.
Steigende Inflationserwartungen und Renditen auf Bundesobligationen verschärfen die Bedingungen.
Experten erwarten nun nach einer Zinssenkung im März eine längere Pause.
Die Schweiz spürt die Politik Donald Trumps – die Inflationserwartungen und die Renditen auf Bundesobligationen steigen. Das verschärfe auch die Finanzierungsbedingungen für Hypotheken in der Schweiz, sagt Karsten Junius, Chefökonom der Bank J. Safra Sarasin, zu «Cash».
Die meisten Marktteilnehmenden gingen bis jetzt davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank ihre Zinsen dieses Jahr mehr als einmal senken wird. Jetzt ist das nicht mehr so: Nun rechnen viele damit, dass es nach der erwarteten Zinssenkung im März eine längere Zinspause gibt, wie Elias Hafner, Stratege bei der Zürcher Kantonalbank, zu «Cash» sagt.
Ein Grund dafür sei auch, dass die Kerninflation, die Energie, Treibstoffe und saisonale Produkte ausblendet, leicht höher ist als angenommen.
Im zweiten Halbjahr 2024 war die Situation noch anders: Die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken entwickelten sich stark rückläufig, was die Finanzierung eines Eigenheims günstiger machte. Ein Grund dafür waren die Zinssenkungen der SNB und die starke Abschwächung der Inflation.
Comparis sagte noch im Dezember, dass die Hypotheken vorerst wohl kaum teurer werden. Das Vergleichsportal rechnete bis Ende Juni 2025 mit einer Seitwärtsbewegung der Richtsätze bei den mittel- und langfristigen Festhypotheken. In den Dezember-Preisen seien mindestens zwei weitere Zinssenkungen enthalten, hiess es damals.
Den nächsten Zinsentscheid fällt die SNB am 20. März. «Während nach heutigem Stand Festhypotheken eher teurer werden, würden die Saron-Finanzierung durch eine Leitzinssenkung günstiger», schreibt «Cash».
Die nächste Kapitalerhöhung des Immobilienfonds soll bis zu 100 Millionen Franken einbringen und zum Kauf eines Wohnportfolios eingesetzt werden.
– 9. September 2025
Der Dominicé Swiss Property Fund (DSPF) plant Anfang Oktober 2025 eine Kapitalerhöhung in der Grössenordnung von 80 bis 100 Mio. CHF. «Mit dieser Transaktion soll der Erwerb eines ‹Prime›-Wohnportfolios im Kanton Waadt im Wert von rund 45 Mio. CHF finanziert werden», schreibt die Fondsverwaltung in einer Mitteilung. Das Portfolio zeichne sich durch seinen «ausgezeichneten Unterhaltszustand, eine hochwertige Bauqualität sowie eine praktisch nullprozentige Leerstandsquote» aus. Ausserdem gibt der Fonds bekannt, dass sechs weitere Zukäufe im Gesamtwert von 65 Mio. CHF in den Kantonen Waadt und Genf in Vorbereitung seien. Ein Teil der aufgenommenen Mittel werde zudem für laufende Projekte sowie für neue Entwicklungsvorhaben eingesetzt. Die Fondsleitung behält sich ausdrücklich das Recht vor, die Kapitalerhöhung «in Abhängigkeit von der Marktentwicklung» zu verschieben. (aw)
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Nachdem Martin Schlegel, Präsident der SNB, jüngst zwei Mal die Möglichkeit von Negativzinsen nicht explizit ausgeschlossen hat und die wichtigsten Zentralbanken der Welt sich in einem weltweiten Lockerungszyklus befinden, werden auch in der Schweiz zusätzliche Zinssenkungen erwartet. Der Markt sieht den Referenzzins bis Ende 2025 auf 0,25 Prozentpunkte sinken. Stärker als erwartete Lockerungen der EZB oder des Fed dürften diesen Zielpunkt weiter reduzieren. Diese Entwicklung hat immense Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt in der Schweiz und dürfte Hypothekarnehmer freuen.
Bern – Schweizweit sind im Juni 48’455 Wohnungen leer gestanden. Damit ist die Leerwohnungsziffer auf 1 Prozent gesunken, wie das Bundesamt für Statistik am Dienstag mitteilte. Das entspricht einem Rückgang der Leerwohnungsziffer um 6,8 Prozent.
Vor einem Jahr standen rund 3500 Wohnungen mehr leer. Damit setze sich die Abnahme bereits im fünften Jahr in Folge fort – seit 2021 insgesamt um 0,72 Prozentpunkte, hiess es vom Bundesamt für Statistik (BFS).
Im Kantonsvergleich lag die tiefste Leerwohnungsziffer in Genf (0,34 Prozent), gefolgt von Zug (0,42 Prozent) und Zürich (0,48 Prozent). Insgesamt standen in 15 Kantonen weniger als ein Prozent der Wohnungen leer.
Die Kantone Jura (3,03 Prozent) und Solothurn (2,05 Prozent) wiesen die höchsten Leerwohnungsziffern aus und lagen als Einzige über der 2-Prozent-Marke. In 19 Kantonen nahm die Quote gegenüber dem Vorjahr ab, in sechs stieg sie an und im Kanton Graubünden blieb sie unverändert.
Gleichzeitig nahm auch die Anzahl an unbewohnten Wohnungen, die zur Miete angeboten wurden, ab. Am 1. Juni 2025 wurden 37’194 Wohnungen zur Miete angeboten. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um 3229 Mietwohnungen, was einem Rückgang um 8 Prozent entspricht. Schon in den letzten 5 Jahren verringerte sich das Angebot an leer stehenden Mietwohnungen laut BFS kontinuierlich. Die meisten Leerwohnungen haben drei oder vier Zimmer.
Neubauwohnungen, die nicht älter als zwei Jahre sind, standen am Stichtag schweizweit 3959 zur Miete oder zum Verkauf frei. Auch diese Zahl ist um 6 Prozent zurückgegangen innerhalb eines Jahres. (awp/mc/ps)
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins deutlich gesenkt. Was Sparer, Mieter und Immobilienbesitzer nun beachten sollten.
Mit ihrer Senkung des Leitzinses um 0,5 Prozentpunkte auf nur noch 0,5 Prozent hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) am Donnerstag für einen Paukenschlag gesorgt.
Nachdem die SNB im September angekündigt hatte, dass in den folgenden Quartalen weitere Zinssenkungen folgen dürften, hatten die Marktteilnehmer zwar mit einer Senkung gerechnet. Der deutliche Schritt um 0,5 Prozentpunkte überraschte aber viele von ihnen.
Der Entscheid hat auch Folgen für Wohneigentümer, Mieter und Sparer. Hypotheken- und Anlageexperten schätzen diese folgendermassen ein:
Unmittelbar spürbar war der SNB-Entscheid bei den sogenannten Saron-Hypotheken. Der Name der Saron-Hypotheken kommt vom Referenzzinssatz Saron, das Kürzel steht für «Swiss Average Rate Overnight».
Saron-Hypotheken sind Geldmarkthypotheken – im Gegensatz zu Festhypotheken passen sich ihre Zinssätze an das aktuelle Zinsniveau an. Folglich können sie deutlich schwanken. Wenn die Zinsen steigen, müssen die Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer mehr bezahlen – wenn sie sinken, ist es andersherum.
«Der Saron macht Senkungen des Leitzinses eins zu eins mit», sagt Florian Schubiger, Mitgründer der Vergleichsplattform Hypotheke.ch. Folglich seien Saron-Hypotheken nun um 0,5 Prozentpunkte günstiger und werden damit deutlich attraktiver.
Bei den Zinsen für Festhypotheken habe der SNB-Entscheid keine unmittelbaren grossen Auswirkungen gehabt, sagt Schubiger. Der Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken, also der Durchschnitt der publizierten Zinsen aller Anbieter, lag am Freitag bei 1,56 Prozent. Die günstigste zehnjährige Festhypothek am Schweizer Markt ist derzeit indessen laut Schubiger zu 1,23 Prozent zu haben. Für fünfjährige Festhypotheken lag der Richtzins am Freitag bei 1,4 Prozent, der günstigste Anbieter offerierte einen Zins von 1,1 Prozent.
Schaut man sich die langjährige Entwicklung der Zinsen von Festhypotheken an, so ist dies bereits sehr niedrig. Auffällig ist auch der vergleichsweise geringe Unterschied zwischen kürzeren und längeren Laufzeiten. «Wenn jemand Sicherheit sucht oder langfristig planen will, kann er bei den derzeitigen Zinssätzen guten Gewissens eine Festhypothek abschliessen», sagt Schubiger. So könne man sich gut gegen steigende Zinsen absichern.
Es komme zu einem «Revival der ultratiefen Zinsen», so kommentierte indessen der Hypothekarvermittler Moneypark. Bereits im dritten Quartal dieses Jahres seien die Richtsätze der Hypothekarzinsen um rund einen halben Prozentpunkt gesunken, nun notierten sie gegenüber Ende September noch einmal um mehr als 0,3 Prozentpunkte tiefer. Dies dürfte nicht zuletzt die Nachfrage nach Wohneigentum steigern und könnte so auch für höhere Immobilienpreise in der Schweiz sorgen.
Der SNB-Zinsentscheid dürfte indirekt auch Folgen für die Mieten in der Schweiz haben. Diese orientieren sich am hypothekarischen Referenzzinssatz, der auf dem Durchschnittssatz der inländischen Hypotheken beruht. Sinkt der Satz, so haben Mieterinnen und Mieter die Möglichkeit, eine Reduktion der Miete einzufordern.
Anfang Dezember hatte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekanntgegeben, dass der Referenzzinssatz bis März kommenden Jahres bei 1,75 Prozent bleiben wird. Es fehlte allerdings bereits damals sehr wenig zu einer Senkung.
«Jetzt ist davon auszugehen, dass der Referenzzinssatz im März kommenden Jahres sinken wird», sagt Santosh Brivio, Senior Economist bei der Migros Bank. Dann könnten viele Mieterinnen und Mieter eine Reduktion der Miete um drei Prozent einfordern.
Die niedrigeren Zinsen befeuern ausserdem die Börsen. «Es ist davon auszugehen, dass die zusätzliche Liquidität auch in Aktien fliesst», sagt Brivio. Dies sei bereits am Donnerstag direkt nach dem Zinsentscheid zu beobachten gewesen, als das Schweizer Standardwerte-Barometer Swiss-Market-Index (SMI) um rund 1 Prozent zulegte.
So profitieren letztlich viele Akteure von dem billigeren Geld. Sparerinnen und Sparer gehören allerdings nicht dazu, denn die Zinsen für Spar- und Säule-3a-Konten oder Kassenobligationen dürften angesichts des deutlichen SNB-Zinsschritts schon bald weiter sinken.
Beobachter sind indessen skeptisch, dass der SNB-Zinsschritt mittelfristig einen deutlichen Effekt auf den Euro-Franken-Wechselkurs haben dürfte. «Die Faktoren, die den Euro schwach machen, kommen vom Anlegerverhalten her», sagt Brivio. Hier zeichne sich die wirtschaftliche und politische Krise in Deutschland und Frankreich ab. «Die Anleger suchen nach Sicherheit und flüchten deshalb in den Franken», sagt er. Daran dürfte auch die Zinssenkung der SNB wenig ändern.
Wenn die Babyboomer ihre Häuser verkaufen, wird der Immobilienmarkt kippen, sagt ein Basler Demograf. Auch in den USA wird über die Folgen eines «Silver Tsunami» spekuliert.
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Die Schweizer Immobilienpreise nehmen weiter zu. Grund dafür ist das anhaltende Bevölkerungswachstum.
Wer sein Geld hierzulande also in ein Eigenheim investiert, kann – so scheint es – nichts falsch machen.
Einer, der dies infrage stellt, ist Hendrik Budliger, Gründer des Kompetenzzentrums Demografik: «Die Preise, die wir heute sehen, sind falsch. Sie implizieren, dass die Preise immer weiter steigen.» Er rechnet mit einer Korrektur.
Seine Vorhersage fusst auf zwei Annahmen. Erstens: Die Bevölkerungsprognose des Bundes ist übertrieben. Wahrscheinlicher sei das «tiefe Szenario», bei dem die Bevölkerung in der Schweiz ab 2043 abnimmt.
Der Grund dafür ist die Entwicklung in der EU. Länder wie Deutschland oder Italien spüren bereits den Fachkräftemangel. Die arbeitstätige Bevölkerung nimmt ab. Sie reagieren darauf mit Steueranreizen und anderen Mitteln, um die Bevölkerung zu halten bzw. zurückzuholen. Eine Tendenz, die sich noch verstärken dürfte, so Budliger.
Zweitens erwartet er, dass durch die Verschiebung der Altersstruktur plötzlich viele Verkäuferinnen wenigen Käufern gegenüberstehen werden. «Wir haben über kurz oder lang zu viele Einfamilienhäuser und zu wenig Familien, welche diese Objekte nachfragen werden.»
Die Auswirkungen werden laut Budliger allerdings regional sehr unterschiedlich ausfallen. In den grossen Zentren werde es zuletzt zu einer Korrektur kommen.
In den USA wird der demografisch bedingte Einbruch des Immobilienmarktes unter dem Begriff «Silver Tsunami» diskutiert.
Unter anderem auch von Sarah Dickerson, die an der Universität von North Carolina zu den sozialen Aspekten des Immobilienmarkts forscht: «Viele Babyboomer wohnen in Vorstädten und ländlichen Gebieten, was bedeutet, dass die frei werdenden Wohnungen möglicherweise nicht den Anforderungen von Personen in erwerbsfähigem Alter entsprechen, welche die Nähe zur Stadt bevorzugen.»
In der Schweiz droht laut der UBS jenen Regionen, die neben der Alterung auch mit einer Abwanderung zu kämpfen haben, «ein Szenario mit steigenden Leerständen und einem Abwärtstrend bei Eigenheimpreisen».
Dies treffe insbesondere auf die Bündner und Berner Bergregionen sowie das Tessin zu.
Für Claudio Saputelli, Leiter Immobilienanalyse bei der UBS, ist das aber eine regional begrenzte Entwicklung. Einen «Silver Tsunami», der auch das Mittelland erfassen könnte, sieht er nicht auf die Schweiz zukommen.
Laut dem Bundesamt für Statistik wächst die Schweizer Bevölkerung selbst im «tiefen Szenario» noch bis 2043 weiter, bevor sie langsam zurückgeht. Bis dahin wird der Wohnraumbedarf zunehmen.
Budliger sagt, genau diesen Zeitraum sollten heutige Immobilienkäufer jedoch in den Blick nehmen. Denn ein Haus benötige man als Bewohner rund 20 Jahre lang.
Brechen die Preise dann gröber ein, droht der heutigen Generation, für die eine Hypothek von einer Million Franken und mehr zur Normalität geworden ist, eine finanzielle Bruchlandung. Aber nicht nur ihr.
Mit rund 1.3 Billionen Franken ist das Hypothekarvolumen in der Schweiz nur rund ein Drittel tiefer als im neunmal grösseren Deutschland. Für Budliger ein – aus demografischer Sicht – gewaltiges Risiko.
Noch aber ist Budligers Warnung ein einsamer Ruf im Beton-Gold-Land-Schweiz.
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