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Die Nachfrage nach Eigenheimen in der Schweiz bleibt sehr hoch. Gleichzeitig wird es für viele Haushalte schwieriger, sich Wohneigentum zu leisten.

Finanzielle Tragbarkeit als Hürde

Die finanzielle Tragbarkeit entwickle sich zu einer immer grösseren Hürde beim Kauf von Häusern und Wohnungen, teilten Ökonomen der Grossbank UBS am Mittwoch bei einem Anlass mit. Selbst bei einem überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen von 200 000 Franken ist laut einer Analyse der Bank lediglich noch knapp die Hälfte der ausgeschriebenen Objekte tragbar. Die Ökonomen gehen dabei von einem durchschnittlichen Objekt mit 110 Quadratmetern Wohnfläche und einer anfänglichen Belehnung von 80 Prozent aus.

Im Durchschnitt koste eine Eigentumswohnung in dieser Grösse gegenwärtig knapp 1 Million Franken, heisst es weiter. Laut den Tragbarkeitsvorschriften seien für den Kauf eines solchen Objekts bei einer Fremdfinanzierung mit 80 Prozent ein Bruttoeinkommen von 175 000 Franken sowie Eigenmittel in Höhe von 200 000 Franken nötig.

«Die Preise für Wohneigentum sind in vielen Gebieten deutlich stärker gestiegen als die Einkommen», sagt Robert Weinert, Partner beim Beratungsunternehmen Wüest Partner. Die restriktiven Tragbarkeitsregeln erschwerten zudem die Finanzierung.

Teure Immobilienmärkte Zürich und Genf

Die Analyse der UBS hat derweil ergeben, dass es rund um die Stadt Zürich erst ab einer Fahrzeit von 20 Minuten Gemeinden gibt, in denen Immobilien für Haushalte mit einem Einkommen von 200 000 Franken finanzierbar sind. Die attraktivsten unter diesen seien Aarau und Baden. Rund um die Stadt Genf gibt es indessen innerhalb von 30 Minuten Fahrtzeit nur zwei Gemeinden: Dardagny und Avully.

In Basel sieht die Lage etwas besser aus. In kurzer Fahrdistanz werden Gemeinden wie Allschwil, Pratteln, Liestal oder Sissach erreicht, die das obengenannte Kriterium erfüllen. In Bern ist die Finanzierung von Immobilien abgesehen von der Stadt Bern im gesamten direkten Einzugsgebiet der Bundeshauptstadt tragbar.

Junge müssen oft auf Kauf von Wohneigentum verzichten

Trotzdem bleibt gerade jüngeren Menschen mit weniger Vermögen angesichts dieser Situation oft nichts anderes übrig, als den Kauf von Wohneigentum aufzuschieben oder darauf zu verzichten. Der Anteil der Wohneigentümer bei den unter 65-Jährigen in der Schweiz ist denn laut der Studie im Zeitraum 2011 bis 2022 auch deutlich gesunken – bei den 35- bis 39-Jährigen von einem Drittel auf einen Viertel. Bei den 45- bis 49-Jährigen war im Jahr 2011 noch jeder Zweite Hauseigentümer, 2022 waren es noch rund 40 Prozent.

In naher Zukunft dürfte sich an dieser Situation wenig ändern. Dafür sprechen mehrere Gründe:

Viele Eigenheimbesitzer könnten im Pensionsalter Probleme mit der Finanzierung ihrer Hypothek bekommen. Zahlreichen Besitzern aus der Generation der Babyboomer droht deshalb ein unfreiwilliger Verkauf der Immobilie.

Ganze 85 Prozent der heute 50- bis 65-jährigen Eigentümer könnten laut Moneypark im Rentenalter ein «substantielles» Problem mit der nachhaltigen Tragbarkeit ihrer Immobilie bekommen. «Nur 15 Prozent können ruhig schlafen», folgert der Hypothekenvermittler am Mittwoch im Umkehrschluss.

Immerhin rund ein Drittel der «gefährdeten» Altersgruppe besitze ausreichend Vermögen, um die Hypothek vor der Pensionierung so weit zu amortisieren, dass die nachhaltige Tragbarkeit gegeben sei. Von vielen werde das Thema Tragbarkeit der Hypothek im Rentenalter allerdings auf die lange Bank geschoben.

Die Tragbarkeitsregeln sehen mehrheitlich vor, dass die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Haushalteinkommens ausmachen dürfen. Diese Wohnkosten bestehen aus den Kosten für die Hypothek zusätzlich der Nebenkosten und allfälligen Amortisationszahlungen.

Für die Berechnung der Wohnkosten wird ein kalkulatorischer Zinssatz für die Hypothekarschulden von 5 Prozent verwendet. Dazu kommt 1 Prozent des Immobilienwerts für die Nebenkosten.

Wohnkostenanteil steigt nach Pensionierung

Die kalkulatorischen Wohnkosten machen laut Moneypark bei den 50- bis 65-jährigen durchschnittlich heute 27 Prozent des Haushalteinkommens aus. Mit der Pensionierung und dem geringeren Einkommen steige dieser Anteil aber auf 50 Prozent.

Um die Tragbarkeit von maximal 33 Prozent zu erreichen, müsse entsprechend die Hypothekarsumme im Hinblick auf die Pensionierung verringert werden. Lediglich 15 Prozent der Eigenheimbesitzer müssen laut Moneypark auf die Pensionierung hin nicht amortisieren.

Lukas Vogt, CEO von Moneypark, lässt sich folgendermassen zitieren: «Viele aus der Generation Babyboomer könnten in den nächsten Jahren gezwungen sein, ihr Eigenheim weiterzugeben und werden damit unverhofft zu Heilsbringern der Generation Y, die sich den lang ersehnten Wohntraum doch noch erfüllen kann.»

Moneypark stützt sich bei diesen Aussagen auf eine Analyse von knapp 3000 Eigenheim-Finanzierungen. (sda/awp)

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Gerade mal zwei Monate hat es gedauert, bis der neue Präsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB) das Unwort in den Mund genommen hat: Negativzinsen. Vor ein paar Tagen hat Martin Schlegel (48) an einer Veranstaltung ausgeführt, dass «niedrige Zinssätze und negative Zinssätze nicht von unserem Werkzeugkasten ausgeschlossen sind». Und Schlegel betonte: «Niemand mag Negativzinsen, die SNB mag keine Negativzinsen, aber wenn es notwendig ist, sind wir bereit, den nächsten Schritt zu tun.»

Immobilien Schweiz –

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