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Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind so günstig wie lange nicht mehr. Aktuell sind beispielsweise zehnjährige Festhypotheken mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.90 Prozent zu haben, wie der Hypotheken-Index des Vergleichsdiensts Moneyland zeigt. Sie sind damit so günstig wie seit März 2022 nicht mehr. Auch bei Hypotheken mit kürzerer Laufzeit ist ein Abwärtstrend zu beobachten. Wirtschaftsredaktor Sven Zaugg erklärt die Hintergründe und was das für jene bedeutet, die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen.

Seit Juni sinken die Hypothekarzinsen. Was sind die Gründe?

Zum einen hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Juni zum zweiten Mal in diesem Jahr die Zinsen gesenkt. Anpassungen beim Leitzins wirken sich generell auf die Hypothekarzinsen aus. Wenn also Finanzinstitute wie zum Beispiel die Raiffeisen- oder Kantonalbanken einen sehr tiefen Zins bei der SNB bezahlen, dann können sie auch tiefere Zinsen für Firmen oder Personen festlegen, die Hypotheken oder andere Kredite aufnehmen. Zudem sind die Inflationsraten gesunken – auch das drückt die Hypothekarzinsen. Und es gibt noch weitere Gründe.

Welche weiteren Gründe gibt es?

Nehmen wir zum Beispiel den jüngsten Börsencrash. Der hatte einen positiven Nebeneffekt für Hausbesitzer und Hausbesitzerinnen oder eben jene, die es werden wollen. Grund dafür sind die gesunkenen Zinsen bei den Bundesobligationen. In turbulenten Zeiten fliesst das Geld in diese sogenannten «sicheren Häfen». Das drückt die Zinsen für Bundesobligationen. Diese Zinsen dienen auch als Richtschnur für die Festhypotheken in der Schweiz. Es kommt also einiges zusammen.

Ist damit ein guter Zeitpunkt, um auf dem Immobilienmarkt ein Haus zu kaufen?

Dafür braucht es zuerst genügend Kapital. Aber klar: Derzeit ist Kaufen definitiv wieder günstiger als Mieten. Die Festhypotheken haben sich in weniger als drei Monaten um rund einen halben Prozentpunkt verbilligt. Allerdings: Für die Eigentümerinnen mit Fixhypotheken haben die aktuellen Zahlen vorerst keinen Einfluss. Diese Hypotheken laufen noch. Die Eigentümer mit Fixhypotheken müssen darauf hoffen, dass die Situation bei der Erneuerung ihrer Hypotheken ähnlich aussieht wie heute.

Was bedeuten die tieferen Hypothekarzinsen für die Mieterinnen und Mieter?

Da muss man unterscheiden: Die Angebotsmieten, das sind die Mieten neuer Wohnungen, werden immer teurer. Dort wird sich Situation, wenn überhaupt, so bald nicht entspannen. Bei den Bestandesmieten könnte es nach unten gehen. Der Grund: Die Nationalbank könnte im September den Leitzins nochmals senken. Dann dürfte auch der hypothekarische Referenzzinssatz sinken – und mit ihm die Mieten.

Das wird den kontinuierlichen Anstieg der Mieten jedoch nicht stoppen. Denn die langfristige Entwicklung der Mietpreise hängt nicht vom Referenzzinssatz ab, sondern von den Neumieten, der hohen Nachfrage und vor allem der Wohnungsknappheit.

Die Reaktion der SNB auf die Konjunktur bestimmt die weitere Entwicklung. Welche Anzeichen gibt es?

Es gibt durchaus Anzeichen, dass die Nationalbank im September die Zinsen von heute 1.25 Prozent nochmals senken wird. Vorausgesetzt, der Inflationsdruck lässt weiter nach. Das wäre dann auch ein Szenario für eher tiefere Hypothekarzinsen.

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Die Übernahme der Credit Suisse (CS) durch die UBS hinterlässt ihre Spuren auch am Schweizer Hypothekarmarkt. Laut Beobachtern trennt sich die «neue UBS» von Hypothekarkundinnen und -kunden, die gewisse Solvenzvorstellungen nicht erfüllen. Über das Wochenende war in der «Sonntags-Zeitung» zu lesen, am ganzen Markt weiteten Banken ihre Margen auf Kosten der Hypothekarkundschaft aus. Die Zinsen für Festhypotheken seien daher nicht so stark gesunken, wie dies hätte der Fall sein sollen.

Das ist aber kein Drama angesichts eines Marktes, in dem Dutzende von Anbietern um die Gunst von Immobilienkäufern buhlen. Die Schweiz hat schliesslich mit mehr als 200 Banken eine der höchsten Bankdichten weltweit. Im Schweizer Hypothekarmarkt, der laut einer Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark in den vergangenen zehn Jahren um mehr als einen Drittel auf 1239 Milliarden Franken gewachsen ist, herrscht starker Wettbewerb.

Marktführer sind übrigens die Kantonalbanken, die im vergangenen Jahr kumuliert auf einen Anteil von 37 Prozent am Schweizer Hypothekarmarkt kamen. Die UBS hatte inklusive des Hypothekargeschäfts der übernommenen Credit Suisse einen beträchtlichen Marktanteil von 23 Prozent, darauf folgte die Bankengruppe Raiffeisen mit 17 Prozent. Die Regionalbanken und Sparkassen kamen auf 8 Prozent. Viele Kunden wissen nicht, dass man auch bei verschiedenen Versicherungen und Pensionskassen Hypotheken abschliessen kann. Deren Marktanteile lagen 2023 bei 3 beziehungsweise 2 Prozent.

Es gibt also im Schweizer Hypothekarmarkt definitiv kein Oligopol, das die Hypothekarzinsen künstlich hochhält. Gleichzeitig ist am Markt aber zu hören, der Wegfall der Credit Suisse habe den Wettbewerb geschwächt – dieser Effekt wird momentan anscheinend «verdaut». Ausserdem sind viele Banken in den vergangenen Jahren einfach und schnell gewachsen, haben hohe Hypothekarvolumen und kämpfen nicht mehr mit den allerbesten Zinsen um Kundschaft. Sie geben die beiden Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) – wenn überhaupt – nur mit Verzögerung weiter.

Trotzdem sollten sich die Kundinnen und Kunden vor allem an die eigene Nase fassen. Sie sind letztlich selber schuld, wenn sie zu hohe Hypothekarzinsen akzeptieren und es den Banken so einfach machen. Auch heute noch schliessen viele ihre Hypothek vorschnell bei der Hausbank ab, ohne Alternativen in Erwägung zu ziehen – sei es aus Unwissen oder Trägheit. Wer hingegen die Konditionen von verschiedenen Anbietern vergleicht, Offerten einholt und Hypothekenplattformen nutzt, hat Chancen auf sehr attraktive Hypothekarzinsen. Auf längere Sicht kann ein solcher Vergleich einen Unterschied von mehreren zehntausend Franken ausmachen.

Es gibt auch Anbieter, die Vergleiche für Kunden anstellen. Solche Hypothekarvermittler hatten in der Schweiz laut einer Studie der Hochschule Luzern 2022 aber nur einen Marktanteil von rund 3,5 Prozent, während er in Deutschland bei 30 bis 40 Prozent lag. Auch Online-Hypotheken sind hierzulande weiterhin nur eine Nische. Die Wachstumsdynamik der Online-Vermittlungsplattformen habe sich in den Jahren vor der im Herbst 2023 erschienenen Studie zudem verlangsamt, teilt die Hochschule mit.

Das Verhalten der Hypothekarkunden scheint sich in der Schweiz also nur langsam zu ändern. Viele finanzieren ihre Immobilie beim Banker um die Ecke oder bei dem Finanzinstitut, das den lokalen Fussballklub sponsert – ohne die Konditionen zu vergleichen. Dagegen ist nichts einzuwenden. Es hat sogar etwas von einer heilen Welt, in der man sich kennt und sich gegenseitig unterstützt. Nur sollte man sich dann nicht gleichzeitig über «zu hohe» Hypothekarzinsen beschweren.

Gute Nachrichten für Schweizer Eigenheimkäufer: Die Inflation ist weltweit auf dem Rückgang. Dank einer weniger heisslaufenden Konjunktur in den Vereinigten Staaten sind die Kapitalmarktzinsen auf breiter Front gefallen. Als Reaktion haben die Banken und andere Hypothekargeber die Zinsen für Immobilienkredite bereits deutlich gesenkt.

Für eine zehnjährige Festhypothek zahlt man laut der Vergleichsplattform Hypotheke.ch im Marktdurchschnitt noch 1,9 Prozent. Das ist so günstig wie seit 2022 nicht mehr und entspricht einem Rückgang von fast einem Prozentpunkt gegenüber August 2023.

Laut dem Hypothekenexperten Florian Schubiger haben die Kreditgeber Spielraum für weitere Senkungen. Etliche Finanzinstitute hätten erst einen Teil der günstigeren Finanzierungsbedingungen an den Kapitalmärkten an die Kunden weitergegeben. Es gibt grosse Unterschiede.

Nicht nur die Zinsen für Festhypotheken, auch die Zinsen für Saron-Geldmarkthypotheken befinden sich im Sinkflug. Diese sind an den Leitzins der Schweizer Nationalbank (SNB) gekoppelt. Ökonomen rechnen im September mit einer weiteren Senkung des SNB-Leitzinses auf 1 Prozent. Damit würden die Zinsen für Saron-Hypotheken deutlich unter 2 Prozent fallen.

Eine über zweijährige Phase mit erhöhten Hypothekarzinsen geht – für den Moment – zu Ende.

Die Preise bewegten sich seitwärts

Begonnen hatte sie im zweiten Halbjahr 2021, als die Inflation weltweit aufflammte und die Kapitalmarktzinsen in die Höhe schnellten. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken stiegen bis im Oktober 2022 auf über 3 Prozent an. Im historischen Vergleich war das zwar immer noch moderat. Viele Schweizer mussten sich in dieser Zeit trotzdem genau überlegen, ob sie sich den Traum vom Eigenheim noch erfüllen können.

Die höheren Zinsen konnten im Einzelfall über die gesamte Kreditlaufzeit zu Mehrkosten in der Höhe von Zehntausenden Franken führen, was die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfte. Die Preise für Eigenheime bewegten sich seitwärts.

Das könnte sich nun wieder ändern. Die Rückkehr zu tieferen Hypothekarzinsen macht es finanziell wieder interessanter, ein Eigenheim zu kaufen – und lässt manche Immobilienbesitzer auf ein Comeback des Booms am Markt für Wohneigentum hoffen.

So verfehlt ist diese Hoffnung nicht. Die Preise dürften wieder stärker steigen. Allerdings werde der Effekt nicht sofort eintreten, sagt der Experte Schubiger: «Von der Planung bis zum Kauf einer Immobilie dauert es ein halbes Jahr und mehr. So lange dauert es auch mindestens, bis Zinsänderungen in den Preisen sichtbar werden.»

Claudio Saputelli, Anlagechef für Immobilien bei der UBS, sagt, es wäre ein Fehler, jetzt «mit einem unglaublichen Anstieg der Preisdynamik» zu rechnen. Doch auch er geht davon aus, dass die Preise von Wohneigentum real weiter steigen werden. Das Potenzial nach oben sei aber limitiert.

Schon jetzt bewegten sich viele Hypothekarnehmer mit ihren Einkommen an der oberen Grenze dessen, was sie sich leisten könnten. Auch die Hypothekargeber hätten die Tragbarkeitsauflagen bei der Kreditvergabe bis aufs Maximum ausgereizt. Für stärkere Preissteigerungen wäre laut Saputelli eine deutlich stärkere Konjunktur notwendig. Danach sehe es derzeit aber nicht aus.

Eine grosse Hoffnung lautet auch, dass die gesunkenen Hypothekarzinsen die Bautätigkeit in der Schweiz positiv beeinflussen könnten. Aufgrund der hohen Nettozuwanderung aus der EU ist der Wohnraumbedarf gross, die Leerstände sind tief. Trotzdem wird immer noch zu wenig gebaut.

Im besten Fall bewegt der Zinsrückgang professionelle Investoren wie Pensionskassen dazu, Bauprojekte wieder aufzunehmen, die sie in den vergangenen Jahren auf Eis gelegt haben. Zur Planungsunsicherheit trug damals neben der ungewissen Zinsentwicklung auch die Teuerung bei Baumaterialien bei. Es war fast unmöglich, grössere Projekte finanziell verlässlich zu planen.

Diese Phase ist zum Glück vorbei. Der UBS-Ökonom Saputelli rechnet aber nicht damit, dass die Bautätigkeit wieder das gleiche Niveau erreicht wie vor 2021, als sich die Leitzinsen im negativen Bereich bewegten. «Auf dieses Extrem kommen wir nicht mehr so schnell.»

Bald wieder höhere Zinsen?

Die UBS hält es auch für möglich, dass die Kapitalmarktzinsen und damit auch die Zinsen für Festhypotheken in den kommenden zwölf Monaten wieder leicht ansteigen.

Aus Sicht von Hypothekarnehmern hält die Grossbank aufgrund der derzeit inversen Zinskurve die zehnjährigen Festhypotheken für die günstigste Finanzierungsvariante. Dasselbe gelte für ein Hochzinsszenario. Tendiere der Leitzins allerdings bald wieder gegen null, fahre man mit einer Saron-Geldmarkthypothek am besten.

Florian Schubiger hält Festhypotheken ebenfalls für opportun und empfiehlt angehenden Hypothekarnehmern, auch Angebote bei Pensionskassen und Anlagestiftungen einzuholen. Diese gewährten besonders Kunden mit einer tiefen Belehnung und einem guten Verhältnis von Einkommen und Wohnkosten teilweise hohe Nachlässe bei den Zinsen. Schubiger betont aber auch, man solle jetzt nicht überstürzt eine Immobilie kaufen, nur weil man diese vergleichsweise günstig finanzieren könne.

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• Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) belässt den hypothekarischen Referenzzinssatz bei 1.75 Prozent.
• Auf die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz kommen somit in den nächsten Wochen weder Mietzinserhöhungen noch Mietzinssenkungen zu.
• Damit ist die Phase der Erhöhungen bei den bestehenden Mietverhältnissen definitiv vorbei.

Im vergangenen Jahr war der Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1.25 auf 1.75 Prozent geklettert und verharrt seither auf diesem Niveau. Einige Vermieter hatten die Erhöhungen zum Anlass genommen, die Mieten deutlich zu erhöhen – teilweise um mehr als 10 Prozent.

Zur Ermittlung des Referenzzinssatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Gemäss BWO ist dieser mit 1.67 Prozent gegenüber dem Vorquartal (1.72 %) gesunken.

Experten rechnen mit Stabilität

Experten hatten im Vorfeld nicht mit einer Veränderung des Referenzzinssatzes gerechnet. Denn bei den Hypothekarzinsen, auf deren Basis der Referenzzinssatz berechnet wird, hatte es zuletzt eine Entspannung gegeben. Hintergrund waren sinkende Inflationsraten und zwei Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank.

Der Durchschnittszinssatz der Hypotheken in der Schweiz sank zwar erstmals seit zwei Jahren leicht, heisst es in einer Einschätzung der Bank. Für eine Anpassung des Referenzzinssatzes reiche dies jedoch nicht. Auch auf mittlere Sicht sehen die Experten der Grossbank basierend auf dem Referenzzinssatz kaum Spielraum für Mietzinssenkungen.

Die UBS-Ökonomen gehen davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank Ende September die Leitzinsen erneut senken wird. Dies dürfte aber die letzte Leitzinssenkung sein, und der Referenzzinssatz für die Mieten dürfte deshalb in den nächsten zwei Jahren bei 1.75 Prozent verharren.

Grundsätzlich dürfen Vermieter bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte den Mietzins um 3.0 Prozent erhöhen – sofern sie frühere Senkungen weitergegeben haben. Zudem dürfen sie 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung sowie «allgemeine Kostensteigerungen» überwälzen. Umgekehrt besteht bei einer Senkung des Referenzzinssatzes auch ein Anspruch auf Mietzinssenkung – immer abhängig davon, auf welchem Zinssatz der aktuelle Mietzins tatsächlich basiert.

Mieterinnen und Mieter können eine Mietzinssenkung auch schriftlich verlangen, wenn der Vermieter dies nicht von sich aus tut. Der hypothekarische Referenzzinssatz wird das nächste Mal am 2. Dezember veröffentlicht.

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• 93% der befragten Investoren betrachten die Schweiz im Jahr 2025 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen.
• 60% der Befragten erwarten für das Jahr 2025 ein ansteigendes Investmentvolumen. Lediglich 5% der befragten Investoren meinen, dass sich das Investitionsvolumen rückläufig entwickeln wird.
• Wohnimmobilien bleiben die beliebteste Anlageklasse. Rund 74% der Befragten geben an, ihren Investmentfokus stark auf Wohnimmobilien zu richten.
• 37% der Befragten nutzen KI aktiv für die Verarbeitung von Bild-, Sprach- und Audiodaten. Im Vorjahr waren es nur 6%.
• Wie schon im Vorjahr sehen 97% der Befragten die demografische Entwicklung als wichtigsten Megatrend für den Schweizer Immobilienmarkt.

Zürich, 14. Januar 2025 – Die neueste Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt zeigt klar: 93% der befragten Immobilieninvestoren betrachten die Schweiz im Jahr 2025 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Dies lässt sich auf die stabile Wirtschaft sowie den trotz der geopolitischen Veränderungen weiterhin lukrativen Standort zurückführen. Im Vergleich zum Vorjahr wird im Allgemeinen eine leicht abnehmende Attraktivität erwartet (2023: 98%). Während bei der vorjährigen Umfrage noch 38% der Investoren den Markt als sehr attraktiv einschätzten, sind es in diesem Jahr noch 35%.

60% der Befragten erwarten für das Jahr 2025 ein ansteigendes Investmentvolumen. Diese Einschätzung lässt sich gemäss den Umfrageteilnehmern primär mit den über das letzte Jahr hinweg durchgeführten Zinssenkungen erklären. Lediglich 5% der befragten Investoren stimmen der Aussage zu, dass sich das Investitionsvolumen im Jahr 2025 rückläufig entwickeln wird. Der Vorjahreswert lag hier mit 18% noch deutlich höher.

Diese Zuversicht zeigt sich auch bei der Frage, ob Immobilien im Jahr 2025 die präferierte Anlageklasse sind: Die grosse Mehrheit der Befragten (89%) gibt an, dass dies der Fall ist. Nur 11% der befragten Investoren geben an, dass Immobilien nicht ihre präferierte Anlageklasse sind.

Die Ergebnisse der Studie beruhen auf einer im November 2024 durchgeführten Umfrage, an der 106 Immobilienexperten und Investoren teilgenommen haben, welche in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Dazu gehören unter anderem Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfonds, Anlagestiftungen, Immobilienunternehmen, Entwickler, Immobiliendienstleister, Family Offices sowie vermögende Privatinvestoren.

Investoren glauben an zunehmende Attraktivität von Schweizer Immobilien

85% der befragten Investoren glauben, dass die Attraktivität von Immobilien gegenüber alternativen Assetklassen im Jahr 2025 wieder zunehmen wird. «Dieses Ergebnis zeugt von einem bemerkenswerten Konsens hinsichtlich der Einschätzung zukünftiger Entwicklungen am Immobilieninvestmentmarkt und offenbart das kollektive Vertrauen, das Investoren in die Assetklasse Immobilie setzen», sagt Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Construction & Building Material bei EY in der Schweiz. Rund 79% der Befragten prognostizieren, dass die Zahl der Portfoliotransaktionen im Jahr 2025 wieder zunehmen wird. «Diese Einschätzung deutet auf eine Erholung am Markt im Vergleich zu der im Vorjahr beobachtenden Vorsicht in Bezug auf die zukünftige Marktentwicklung hin», sagt Zaugg.

Die Mehrheit der Befragten (84%) stimmt der Aussage voll oder eher zu, dass Renditen sich über die wesentlichen Nutzungsklassen hinweg zu stabilisieren scheinen und im Jahr 2025 daher in der Breite mit keinen weiteren Preisrückgängen zu rechnen ist. 80% der Befragten erwarten, dass das Umfeld für Projektentwickler im Jahr 2025 weiterhin schwierig bleibt. Bei der Frage, ob die Leitzinssenkung ein Befreiungsschlag für die Branche ist, ist ein geteiltes Meinungsbild festzustellen. Rund 52% der Befragten sind der Meinung, die Leitzinssenkung sei noch kein Befreiungsschlag, während rund 48% davon ausgehen.

Wohnimmobilien bleiben der Investitionsschwerpunkt insbesondre in Subzentren, Logistik und Büro gewinnen an Beliebtheit

Wohnimmobilien bleiben weiterhin die beliebteste Anlageklasse. Mit rund 74% der Befragten geben zudem mehr Investoren an, ihren Investmentfokus stark auf Wohnimmobilien zu richten (Vorjahr: 67%). An den Top-9-Standorten (Basel, Bern, Genf, Lausanne, Lugano, Luzern, St. Gallen, Zug und Zürich) liegt der Investmentfokus der befragten Investoren auf Wohnimmobilien (58%), gefolgt von Büroimmobilien (27%).

Ausserhalb der Top-9-Standorte liegt der Investmentfokus mit 79% sogar noch stärker auf Wohnimmobilien, während Büro- und Einzelhandelsimmobilien nur wenig nachgefragt werden und 11%, beziehungsweise 10% erreichen. «Dass ausserhalb der Städte der Fokus noch stärker auf Wohnimmobilien gerichtet ist, deckt sich mit den Erkenntnissen der im Vorfeld des Trendbarometers durchgeführten Roundtables mit insgesamt 19 Akteuren aus der Schweizer Immobilienwirtschaft. Mietzinsregulierungen und Einsprachen erschweren Bauprojekte, insbesondere in Städten wie Genf und Basel und eine strenge Bewilligungspraxis und Lärmschutzvorschriften erschweren die Innenverdichtung sowie die Erreichung der Klimaziele. Die Befragten setzen daher vermehrt auf Wohnimmobilien ausserhalb der grossen Städte», sagt Erik Ganz, Director Real Estate Assurance Financial Services und Advisory bei EY in der Schweiz.

Die grosse Mehrheit der Befragten (96%) stimmt der Aussage zu oder eher zu, dass die Investition in Mehrfamilienhäuser weiterhin als sichere Anlagestrategie gesehen wird, was eine Erhöhung des Investitionsvolumens bedingt.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine gestiegene Investitionstendenz in den Bereichen Logistik- und Büroimmobilien (plus 9 bis 10 Prozentpunkte). 52%, beziehungsweise 48% der Befragten geben an, dass diese Nutzungsarten im eigenen Investmentfokus stehen. Logistikimmobilien sind damit die zweitbeliebteste Anlageklasse unter den Investoren. Ebenfalls gefragt sind Betreiberimmobilien wie Data Center- und Life Science-/Health Care-Immobilien. Die Hotellerie sowie Shopping-Center verzeichnen zwar eine leichte Zunahme, jedoch stehen diese insgesamt nur gering im Fokus der Investoren. «Trotz der Ungewissheit durch Home Office und hybride Arbeitsmodelle, steigen Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahr leicht in der Gunst der Investoren (plus 1 Platz). Für internationale Mieter von Büroflächen sind Nachhaltigkeitszertifikate essenziel. Die Investoren rechnen vor allem bei modernen Büroimmobilien an zentraler Lage mit stabilen oder gar leicht steigenden Preisen», sagt Ganz.

Dennoch sind Büroflächen auch weiterhin mit Vorsicht fallbezogen zu beurteilen: Bei der Frage, welche Immobilien-Klassen an den Schweizer Top-9-Standorten besonders im Investmentfokus stehen werden, büssen Büroimmobilien überall ein, ausser in Zug und Lugano. An den Standorten Bern und Lausanne ist der grösste Rückgang des Fokus auf Büroimmobilien zu verzeichnen (-7%). Währenddessen gewinnt der Detailhandel an allen Standorten an Aufmerksamkeit. Den grössten Zuwachs verzeichnen Basel und Bern (+12%).

Die Nutzung von künstlicher Intelligenz nimmt zu und Nachhaltigkeit ist ein Thema, das bleibt

37% der Befragten nutzen KI bereits aktiv für die Verarbeitung von Bild-, Sprach- und Audiodaten. Für weitere 28% der Befragten befindet sich der Einsatz von KI in diesem Feld in Planung. «Dies ist insofern beachtlich, als dass im Vorjahr nur 6% der befragten Immobilienakteure angaben, KI aktiv in ihrem Unternehmen zu nutzen. Ein beachtlicher Anteil der Umfrageteilnehmer scheint flexibel und rasch im Bereich KI reagiert zu haben, oder beabsichtigt, das zu tun. Trotz der positiven Studienergebnisse steht die Schweizer Immobilienwelt, was KI angeht, noch in den Kinderschuhen und es fehlt an belastbaren Use Cases. Die Branche ist gefordert mit den Entwicklungen anderer Industrien Schritt zu halten», sagt Ganz.

Im Bereich der Datenanalyse und -verarbeitung – zum Beispiel für Kunden-, Markt- und Transaktionsdaten – nutzen 26% der Befragten KI bereits aktiv, weitere 33% planen in dieser Hinsicht den Einsatz von KI.

Während die KI Einzug ins operative Geschäft der Immobilienakteure hält, bleibt die Nachhaltigkeit weiterhin ein Thema: 88% der Befragten geben an, dass die Preisdifferenz bei «grünen» und «braunen» Immobilien weiter zunehmen wird. 77% der Befragten sind der Meinung, dass die Einführung verbindlicher Mindeststandards für Energieeffizienz bei Wohngebäuden Planungssicherheit für Modernisierungsmassnahmen schafft. Etwa 71% der Befragten sind der Ansicht, dass Energieeffizienz und Taxonomie-Konformität den Immobilienwert steigern und kostengünstige Finanzierungen ermöglichen.

Megatrends: Demografischer Wandel bleibt am wichtigsten, Zinsentwicklung verdrängt Nachhaltigkeit

Die überwiegende Mehrheit der Befragten (97%) prognostiziert, dass in den kommenden Jahren demografische Veränderungen einen erheblichen Einfluss auf den schweizerischen Immobilienmarkt haben werden. Wie schon im Vorjahr wird die demografische Entwicklung damit erneut als wichtigster Megatrend für den Schweizer Immobilienmarkt angesehen.

Rund 87% der Befragten Investoren schätzen die künftige Zinsentwicklung als Megatrend ein, der den Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden fünf bis zehn Jahren stark beeinflussen wird. Damit überholt die Zinsentwicklung den Megatrend Klimawandel und ESG und wird als zweitwichtigster Megatrend für den Schweizer Immobilienmarkt eingeschätzt. Statt wie im Vorjahr 91%, sind dieses Jahr noch 83% der Befragten der Meinung, dass Klimawandel und ESG in den nächsten fünf bis zehn Jahren einen erheblichen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt haben werden.

Viele Mieter haben am Montag gespannt auf die Bekanntgabe des neuen Referenzzinssatzes gewartet. Für die Entwicklung der Mieten in der Schweiz ist dieser entscheidend. Vor allem Mieter in der Stadt hoffen seit Monaten, dass der Referenzzinssatz wieder sinkt und ihnen dies etwas finanzielle Entlastung beschert.

Aber der Satz verharrt für die nächsten drei Monate auf 1,75 Prozent, wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekanntgegeben hat. Damit können Mieter und Vermieter zum dritten Mal in Folge keinen Anspruch auf Senkung oder Erhöhung der Miete geltend machen – das könnte sich aber bald ändern.

Schliesslich lag der Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen per Stichtag 30. Juni nur noch bei 1,67 Prozent. Bei unter 1,63 Prozent würde abgerundet werden und der Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent fallen. Dann könnten Mieter eine Senkung des Mietzinses einfordern. Im Vorquartal hatte der Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen noch 1,72 Prozent betragen.

Vorerst keine Senkung im Dezember erwartet

Ist in baldiger Zukunft damit zu rechnen, dass dieser Durchschnittszinssatz unter 1,63 Prozent sinkt? Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich festgelegt, und zwar zu Beginn der Monate März, Juni, September und Dezember. Das nächste Mal wird das BWO seine Entwicklung also Anfang Dezember mitteilen.

Die Geldpolitik der SNB ist mitentscheidend: Eine wichtige Rolle bei der weiteren Entwicklung des Referenzzinssatzes spielt die SNB. Sie hatte ihren Leitzins im Juni dieses Jahres zum zweiten Mal in Folge um einen Viertelprozentpunkt reduziert, derzeit liegt der Leitzins bei 1,25 Prozent. Der nächste Zinsentscheid steht am 26. September an.

Lukas Vogt, Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark, geht davon aus, dass der Referenzzinssatz im Dezember bei 1,75 Prozent bleiben dürfte, selbst wenn die SNB den Leitzins erneut senkt. Eine Senkung werde vom Markt bereits erwartet und sei de facto eingepreist, sagt er. Um den Referenzzinssatz nach unten zu bewegen, müsste die SNB den Leitzins wohl noch einmal senken.

Der Referenzzinssatz ist ein langsamer «Tanker»: Den hypothekarischen Referenzzinssatz müsse man sich wie einen «Tanker» vorstellen, der sich langsam bewege, sagt Vogt. Bei dem Durchschnittszinssatz, auf dem er beruht, werden sowohl die Zinssätze von Geldmarkt- beziehungsweise Saron-Hypotheken als auch diejenigen von Festhypotheken eingerechnet.

Derzeit laufen viele Festhypotheken mit niedrigen Zinssätzen aus und werden in der Durchschnittsberechnung durch solche mit vergleichbaren oder höheren Sätzen ersetzt. Bei den Geldmarkt- beziehungsweise Saron-Hypotheken wäre eine Zinssenkung der SNB direkt spürbar, was den Durchschnittssatz etwas drücken könnte. Dies dürfte aber vorerst nicht ausreichen, um den Referenzzinssatz zu senken – schliesslich machen Festhypotheken den grössten Teil des Bestandes aus.

Zinsrutsch im August könnte Auswirkungen haben: «Trotzdem hätte Anfang dieses Jahres kaum jemand erwartet, dass die Hypothekarzinsen so schnell nach unten gehen», sagt Dirk Renkert, Finanzexperte beim Online-Vergleichsdienst Comparis. Damals seien viele Beobachter davon ausgegangen, dass der Referenzzinssatz sogar noch weiter steigen werde. Dies wäre dann mit weiteren möglichen Erhöhungen der bestehenden Mieten einhergegangen. Diese Dynamik nach oben sei nun eindeutig gebrochen, sagt er.

Die Angst vor weiteren Mieterhöhungen sei inzwischen einer vagen Hoffnung auf Mietzinssenkungen gewichen, kommentiert auch die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer Stellungnahme. Zudem seien die Zinsen für neu abgeschlossene Festhypotheken jüngst markant gesunken. Zehnjährige Festhypotheken wurden laut der ZKB zu Beginn des vergangenen Jahres noch zu 3 Prozent angeboten, nun lägen die Angebote teilweise bei unter 2 Prozent.

Die Marktverwerfungen Anfang August, gekoppelt mit einer Flucht von Kapital in den sicheren Hafen Schweiz, hat die Zinsen hierzulande gedrückt – auch bei den Festhypotheken. «Der Referenzzinssatz ist zwar aufgrund seiner Berechnungsmethode ein Tanker, er könnte sich jetzt aber schneller bewegen als ursprünglich erwartet», sagt Renkert. Mit einer Senkung des Referenzzinssatzes bereits im Dezember rechnet aber auch er aufgrund der Trägheit des Satzes nicht.

Deutliche Mieterhöhungen nach SNB-Zinsschritten

Im Jahr 2023 war der hypothekarische Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1,25 auf 1,75 Prozent gestiegen. Dies war eine Ausnahmesituation, die den raschen Zinserhöhungen der SNB geschuldet war. Die Nationalbank hatte den Leitzins von –0,75 Prozent Mitte 2022 innerhalb eines Jahres auf 1,75 Prozent erhöht, also um 2,5 Prozentpunkte.

In der Folge hatten viele Vermieter die Mieten deutlich erhöht. Laut Mietrecht haben sie den Anspruch, den Mietzins um 3 Prozent pro Viertelprozentpunkt zu erhöhen. Häufig seien bei den Mieterhöhungen noch ein Teil der Inflation sowie eine Kostenpauschale hinzugekommen, heisst es bei der ZKB. Relevant für die Mieterhöhungen ist der Referenzzinssatz, der dem Mietzins zugrunde liegt und der zumeist im Mietvertrag erwähnt ist. Ausgenommen davon sind Mietverträge mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen sowie Umsatzmieten bei Geschäftsräumen, wie das BWO mitteilt.

Vogt geht davon aus, dass die allermeisten Vermieter nach dem Anstieg des Referenzzinssatzes die Mieten erhöht haben. «Folglich dürften die Mieter sensibilisiert sein, um eine Senkung einzufordern, falls der Referenzzinssatz in absehbarer Zukunft sinken sollte», sagt er. «Schliesslich haben viele Mieter ja zuletzt Schritte in die andere Richtung erlebt.» Viele Miethaushalte mussten sich in den vergangenen Jahren auf höhere Kosten einstellen – neben den gestiegenen Mieten machte sich auch die Inflation im Portemonnaie bemerkbar.