Eigentlich hätten diese sinken sollen, da die für die Berechnung der Festhypothek relevanten Rendite für zehnjährige Bundesobligationen im gleichen Zeitraum auf 0,24 von zuvor 0,41 Prozent gesunken ist. Die Swap-Sätze – der zweite Richtmesser für die Zinssätze von Festhypotheken – haben sich ebenfalls leicht zurückgebildet und stehen 0,1 Prozent unter dem Niveau vom 21. Juni 2025, als die Schweizerische Nationalbank die letzte Leitzinssenkung auf 0,00 Prozent vorgenommen hatte.
Die Preise für Immobilien in der Schweiz kennen nur eine Richtung: nach oben. Daran wird sich auch in naher Zukunft nichts ändern.
Die Immobilienpreise sind im Jahr 2024 um 3,4 Prozent gestiegen.
Aufgrund der sinkenden Zinsen dürfte die Nachfrage weiter steigen.
Wer auf sinkende Immobilienpreise in der Schweiz hofft, wird enttäuscht. Der Erwerb von Immobilien ist hierzulande nach wie vor sehr teuer und nur für wenige Menschen erschwinglich.
Im Jahr 2024 stiegen die Immobilienpreise in der Schweiz im Durchschnitt um 3,4 Prozent. Diese Zahlen ermittelte die PWC-Immospektive im Februar 2025 auf Grundlage von Metaanalysen der FPRE. Besonders stark war der Anstieg bei Einfamilienhäusern, die im Schnitt 4,8 Prozent mehr kosteten.
Die Gründe dafür sind bekannt: In beliebten Regionen ist die Nachfrage nach Wohneigentum wesentlich höher als das Angebot. Doch obwohl die Wohnungsnot hinlänglich bekannt ist, fiel die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt um 25 Prozent.
Wie die NZZ berichtete, soll die Zahl der fehlenden Wohnungen bis 2026 auf über 50’000 steigen. Dies entspricht einer mittelgrossen Stadt wie Luzern. Erschwerend hinzu kommt die Nettozuwanderung, die die Nachfrage zusätzlich anheizt.
Im Juni 2025 senkte die Schweizerische Nationalbank den Leitzins erneut um 25 Basispunkte. Dies ist die sechste Zinssenkung in Folge – und eine Rückkehr zum Nullzins. Damit will die SNB der sehr tiefen Inflation begegnen und das Land vor einer Deflation schützen.
Die Senkung des Leitzinses hat direkten Einfluss auf die für Immobilien so wichtigen SARON-Hypotheken. Bei einer regulären Festhypothek wird über die gesamte Laufzeit hinweg ein bestimmter Zinssatz vereinbart.
Dies gibt Planungssicherheit. Wer Immobilien mit einer Festhypothek zu einem niedrigen Zinssatz kauft, muss sich nicht vor steigenden Zinsen fürchten. Allerdings profitieren diese Käufer nicht von sinkenden Zinsen, wenn sie die Festhypothek mit hohem Zinssatz vereinbart haben.
Viele Immobilienkäufer setzen darum bei schwankenden Zinsen auf SARON-Hypotheken: Diese nutzen den Referenzzinssatz (Swiss Average Rate Overnight), der sich am Leitzins orientiert. Der Zinssatz der Hypothek wird dann alle drei Monate angepasst.
Weil die Prognosen derzeit eher weiter fallende Zinsen erwarten, steigt die Nachfrage nach SARON-Hypotheken. Dazu machen fallende Zinsen allgemein den Kauf von Immobilien natürlich günstiger und damit attraktiver.
Die Experten erwarten für die nächsten Jahre keine Besserung der Situation – im Gegenteil. Immobilien werden vermutlich noch teurer werden. Dies betrifft insbesondere Grossstädte wie Zürich und Bern. Allerdings hängt dies von zahlreichen Faktoren ab.
So ist derzeit beispielsweise nicht abzusehen, wie lange die Schweizerische Nationalbank den Niedrigzins beibehalten wird. Steigende Zinsen würden die Nachfrage nach Immobilien schwächen, da dann auch die Hypotheken teurer würden.
Ein weiterer Faktor ist der Arbeitsmarkt in der Schweiz, der zuletzt schwächelte. Steigende Arbeitslosenzahlen würden ebenfalls zu einer sinkenden Nachfrage nach Immobilien führen. Allerdings kann sich das Blatt auch schnell wenden.
Auf der anderen Seite hält zudem der Einwanderungsdruck an. Selbst im pessimistischsten Szenario prognostiziert das Bundesamt für Statistik ein Bevölkerungswachstum um 650’000 Personen bis 2030, im Referenzszenario sind es sogar 1,4 Millionen Menschen. Diese werden natürlich auch Wohnraum benötigen. Dies dürfte sich wiederum auf die Preise, vor allem in den Städten, auswirken.
Menschen, die Immobilien kaufen wollen, können daher nicht auf sinkende Preise setzen. Besser ist es, die aktuelle Niedrigzinsphase auszunutzen.
Hypothekar-Zinssätze reagieren
Wie Schweizer Hausbesitzer von Trumps Zollhammer profitieren
Die Strafzölle aus den USA lassen in der Schweiz die Hypothekenzinsen purzeln. Warum jetzt ein günstiger Moment für Hausbesitzer ist.
Die Zinssätze für längerfristige Hypotheken reagieren auf die hohen US-Zölle. Für zehnjährige Festhypotheken sanken sie gemäss einer Auswertung der Zeitung «Finanz und Wirtschaft» innerhalb der vergangenen zwei Wochen um durchschnittlich 0,05 Prozentpunkte auf 1,75 Prozent. Die Hypothekenvermittlerin hypotheke.ch kommt auf ein Minus von 0,09 Prozentpunkten. «Das ist viel für diese kurze Zeitspanne», sagt Florian Schubiger, Geschäftsführer von hypotheke.ch. Es sei derzeit möglich, eine zehnjährige Fremdfinanzierung für 1,4 Prozent abzuschliessen, erläutert er.
Die hohen Zölle von 39 Prozent treffen die Schweizer Exportwirtschaft. Eine schwächere Wirtschaft dürfte dazu führen, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) früher oder später Gegensteuer gibt. Dabei würde ein schwächerer Franken helfen. Ein Mittel, um dieses Ziel zu erreichen, wären Devisenkäufe. Doch diese sind heikel, da die USA sie als «Kursmanipulation» werten könnten. Sie haben die Schweiz deswegen bereits auf eine Monitoring-Liste gesetzt. Deshalb ist es wahrscheinlicher, dass die SNB bei einer Abschwächung der Wirtschaft den Leitzins weiter senkt. Das widerspiegelt sich aktuell in sinkenden Zinssätzen für längerfristige Hypotheken.
Der SNB-Leitzins wirkt sich direkt nur auf den Saron aus, den Referenzzinssatz, der auf dem Geldmarkt verwendet wird. Bei längerfristigen Hypotheken steigen oder sinken die Zinssätze einzig aufgrund von Erwartungen, die sich jederzeit ändern können. Das ist auch jetzt der Fall: Aufgrund aktueller Erwartungen sinken insbesondere die Sätze für längerfristige Wohneigentumsfinanzierungen.
Die aktuelle Entwicklung hat sich bereits seit einigen Wochen bei den Swap-Zinssätzen abgezeichnet. Swap-Sätze entstehen direkt am Markt. Sie geben an, zu welchen Kosten sich Banken langfristig refinanzieren können. Sind die Swap-Sätze tief, können Banken auch Hypotheken zu tieferen Zinsen anbieten. Sie sind quasi das Fundament, auf dem die Banken ihre Margen aufschlagen, um am Ende den Zins für eine Festhypothek zu berechnen.
Die aktuelle Zinssituation bietet laut Schubiger eine gute Gelegenheit, sich langfristig günstige Konditionen zu sichern: «Wer jetzt eine gewisse Sicherheit sucht und eine längere Laufzeit plant, sollte den Sack zumachen.» In den vergangenen Tagen sei es vermehrt zu Abschlüssen gekommen.
Wer etwa eine zehnjährige Hypothek zu 1,4 Prozent abschliessen kann, ist nicht mehr weit von Saron-Hypotheken entfernt, die bei den öffentlich publizierten Zinsen der Bankinstitute bei durchschnittlich 1,16 Prozent liegen. Für vergleichsweise wenig Aufpreis erhalten Hausbesitzer so über viele Jahre Planungssicherheit. Zudem dürfte beim Saron die unterste Grenze weitgehend erreicht sein. Denn die 1,16 Prozent entsprechen der üblichen Marge, die eine Bank immer verrechnet. Selbst wenn der Leitzins unter null fällt, gehen Finanzinstitute beim Margenzuschlag weiterhin von null aus, wie Schubiger erläutert.
Schubiger schliesst zwar nicht aus, dass die Zinssätze für längerfristige Hypotheken noch tiefer fallen. Dass eine zehnjährige Hypothek wieder unter die 1-Prozent-Marke sinkt, hält er jedoch für unwahrscheinlich: «Dafür müsste noch sehr viel passieren.» Denkbar wäre dies etwa, wenn der Leitzins über längere Zeit tief ins Minus rutscht und Pensionskassen sowie Anlagestiftungen ihre flüssigen Mittel zunehmend zu attraktiven Konditionen anbieten.
Gleichzeitig bestehe aber eine «recht grosse Wahrscheinlichkeit», dass die Zinsen wieder anstiegen, da die Entwicklung von vielen schwer voraussehbaren Faktoren abhänge, meint Schubiger. Trotz diverser Unwägbarkeiten können also derzeit längerfristige Hypotheken zu vergleichsweise günstigen Konditionen abgeschlossen werden.
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Viele Mieter in der Schweiz können auf eine Senkung ihrer Miete hoffen.
Durch das Senken der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank SNB auf null Prozent dürfte sich auch der hypothekarische Referenzzinssatz bald weiter reduzieren.
Bis zum Jahresende gehen die Immobilienexperten der Zürcher Kantonalbank ZKB von einer weiteren Reduktion um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent aus.
Dies geht aus dem neuesten Immobilienbarometer hervor, welches das Geldhaus am heutigen Donnerstag bekanntgab.
Danach dürfte der Referenzzinssatz erst einmal stabil bleiben, da die SNB ihren Leitzins bei den kommenden Lagebeurteilungen voraussichtlich unverändert lassen werde, hiess es weiter.
Für alle Mieter, selbst für bestehende Mietverträge, bedeutet dies, dass diejenigen, welche einen höheren Referenzzins in ihrem Vertrag stehen haben, eine Mietsenkung vom Vermieter verlangen können.
Insgesamt könnten bis zu 46 Prozent der Schweizer Haushalte eine Mietzinsreduktion beantragen, erklärte die ZKB.
Im Kanton Zürich, wo Referenzzinssatzerhöhungen häufiger weitergegeben worden seien, sei es mit 70 Prozent sogar eine deutliche Mehrheit, rechnete die Staatsbank vor.
Die günstigen Finanzierungskosten haben allerdings die Nachfrage nach Wohneigentum im Kanton Zürich weiter angekurbelt. Dies spiegelt sich in den anhaltend steigenden Immobilienpreisen wider.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal verteuerten sich Eigenheime im Kanton Zürich beispielsweise um 4,0 Prozent.
In den exklusiven Seegemeinden fiel der Anstieg sogar noch etwas höher aus. Auch in der Region «Regio», die die Zürcher Agglomerationsgemeinden sowie die Stadt Winterthur umfasst, kletterten die Preise mit einem Plus von 4,3 Prozent deutlich nach oben.
Das Nullzinsumfeld prägt den Immobilienmarkt. Für die einen geht es bei den Bestandsmieten nach unten – für die anderen werden die Kaufpreise für Wohneigentum immer teurer.
Und für das Land bedeutet es eine Immobilienblase, bei dem Mieter aus ihren aktuellen Wohnungen kaum noch ausziehen können.
07.08.2025/ena.
07.08.2025, 14:4507.08.2025, 14:45
Mieterinnen und Mieter in der Schweiz können auf sinkende Mietzinsen hoffen. Denn der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) kommunizierte hypothekarische Referenzzinssatz könnte womöglich noch in diesem Jahr sinken. Davon gehen die Immobilienexperten der Zürcher Kantonalbank (ZKB) aus.
Im Nachgang zur erstmaligen Senkung des SNB-Leitzinses auf exakt Null Prozent vom 19. Juni kehre das Schweizer Zinsniveau in den Bereich von nahe null zurück, hiess es in dem von der Bank am Donnerstag publizierten «Immobilienbarometer» des 2. Quartals. Das wirke sich auf den Referenzsatz aus.
Der Referenzzinssatz basiert auf dem durchschnittlichen Zins aller ausstehenden Hypotheken. Besonders die direkt vom Leitzins abhängigen SARON-Hypotheken seien nun dafür verantwortlich, dass der Satz nach einem kurzen Höhenflug wieder nach unten tendiere, so die ZKB-Experten weiter.
Bereits im März war der Referenzsatz nach zwei raschen Anstiegen auf 1,5 Prozent von zuvor 1,75 Prozent gefallen. Und bis zum Jahresende sei mit einem weiteren Rückgang auf 1,25 Prozent zu rechnen, hiess es.
Sollte der Satz tatsächlich sinken, würde laut ZKB-Analyse für knapp die Hälfte der Mieterschaft in der Schweiz ein Senkungsbegehren bereitstehen, da sie erst vor kurzem eine Mieterhöhung erhalten hätten. Im Kanton Zürich wäre dies gar bei rund 70 Prozent der Mieter der Fall.
Im «Immobilienbarometer» beobachtet die ZKB unter anderem auch die Entwicklungen der Eigenheimpreise und Angebotsmieten im Kanton Zürich. Dabei haben die günstigen Finanzierungskosten laut den Experten die Nachfrage nach Wohneigentum weiter angekurbelt.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal verteuerten sich Eigenheime im Kanton um 4,0 Prozent. In exklusiven Seegemeinden sei der Anstieg noch etwas höher ausgefallen. Und auch in Agglomerationsgemeinden (inklusive Winterthur) gingen die Preise mit 4,3 Prozent klar nach oben.
Derweil gebe es am Mietmarkt nach dem starken Anstieg in den Vorjahren Anzeichen einer Entspannung,. Das sei vor allem in der Stadt Zürich so. Während die Angebotsmieten dort in den letzten beiden Jahren teils um über 10 Prozent gestiegen seien, liege das Wachstum nun bei unter 4 Prozent. (sda/awp)
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ZKB-Experten rechnen noch 2025 mit Rückgang des Hypo-Referenzzinses
Bereits im März ist der Referenzsatz nach zwei Anstiegen auf 1,5% von zuvor 1,75% gefallen.
Mieterinnen und Mieter in der Schweiz können auf sinkende Mietzinsen hoffen. Denn der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) kommunizierte hypothekarische Referenzzinssatz könnte womöglich noch in diesem Jahr sinken. Davon gehen die Immobilienexperten der Zürcher Kantonalbank (ZKB) aus.
Im Nachgang zur erstmaligen Senkung des SNB-Leitzinses auf exakt null Prozent vom 19. Juni kehre das Schweizer Zinsniveau in den Bereich von nahe null zurück, hiess es in dem von der Bank am Donnerstag publizierten «Immobilienbarometer» des 2. Quartals. Das wirke sich auf den Referenzsatz aus.
Der Referenzzinssatz basiert auf dem durchschnittlichen Zins aller ausstehenden Hypotheken. Besonders die direkt vom Leitzins abhängigen Saron-Hypotheken seien nun dafür verantwortlich, dass der Satz nach einem kurzen Höhenflug wieder nach unten tendiere, so die ZKB-Experten weiter.
Bereits im März war der Referenzsatz nach zwei raschen Anstiegen auf 1,5% von zuvor 1,75% gefallen. Und bis zum Jahresende sei mit einem weiteren Rückgang auf 1,25% zu rechnen, hiess es.
Sollte der Satz tatsächlich sinken, würde laut ZKB-Analyse für knapp die Hälfte der Mieterschaft in der Schweiz ein Senkungsbegehren bereitstehen, da sie erst vor Kurzem eine Mieterhöhung erhalten hätten. Im Kanton Zürich wäre dies gar bei rund 70% der Mieter der Fall.
Im «Immobilienbarometer» beobachtet ZKB unter anderem auch die Entwicklungen der Eigenheimpreise und Angebotsmieten im Kanton Zürich. Dabei haben die günstigen Finanzierungskosten laut den Experten die Nachfrage nach Wohneigentum weiter angekurbelt.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal verteuerten sich Eigenheime im Kanton um 4%. In exklusiven Seegemeinden sei der Anstieg noch etwas höher ausgefallen. Und auch in Agglomerationsgemeinden (inklusive Winterthur) gingen die Preise mit 4,3% klar nach oben.
Derweil gebe es am Mietmarkt nach dem starken Anstieg in den Vorjahren Anzeichen einer Entspannung. Das sei vor allem in der Stadt Zürich so. Während die Angebotsmieten dort in den letzten beiden Jahren teils um über 10% gestiegen seien, liege das Wachstum nun bei unter 4%.
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Im Durchschnitt haben sich die Preise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Ferienmonat Juli kaum bewegt. Im beiden Kategorien gibt es aber regionale Ausreisser.
Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben sich im Schweizer Durchschnitt im Vergleich zum Vormonat kaum verändert. Nach den intensiven Marktbewegungen der vergangenen Monate habe der Eigenheimmarkt im Ferienmonat Juli eine Verschnaufpause eingelegt, heisst es in der am Donnerstag veröffentlichten Markterhebung vom Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI und Immoscout24.
Die Preise für Einfamilienhäuser waren zum Vormonat unverändert, und im Vergleich zum Vorjahreswert betrug das Plus 3,2 Prozent. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen stiegen auf Monatssicht im Schnitt lediglich um 0,1 Prozent und zum Vorjahr um 3,8 Prozent.
(Grafik: IAZI/Immoscout24)
Bei den Eigenheimpreisen habe die Grossregion Zürich als einzige ein spürbares Plus von 1,2 Prozent verzeichnet. Im Tessin (plus 0,2 Prozent), in der Nordwestschweiz (+0,1 Prozent) und in der Genferseeregion (+0,1 Prozent) legen die Preise hingegen kaum zu. Rückläufig waren die Preise insbesondere in der Ostschweiz (-0,9 Prozent) sowie in der Zentralschweiz und im Mittelland (je -0,3 Prozent).
In der Nordwestschweiz stiegen die Angebotspreise für Stockwerkeigentum deutlich um 2,3 Prozent. Im Tessin war es ein Plus von 0,5 Prozent. Stabile Preise wurden im Mittelland (+0,1 Prozent) und in der Ostschweiz (unverändert) registriert. Rückgänge wiesen die Zentralschweiz (-1,1 Prozent), die Grossregion Zürich (minus 0,3 Prozent) und die Genferseeregion (-0,4 Prozent) auf.
07.08.2025, 09:5207.08.2025, 09:52
Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Schweiz haben im Juli eine Verschnaufpause eingelegt. Im Vergleich zum Vormonat haben sich die Immobilienwerte laut Immoscout24 nicht oder kaum verändert.
Während die Preise für Einfamilienhäuser im Juli stabil blieben, verteuerten sich Eigentumswohnungen sich im Schnitt um geringe 0,1 Prozent, wie einer Mitteilung vom Donnerstag zu entnehmen ist.
Einzig in der Region Zürich sei ein «wahrnehmbarer» Anstieg der Preise verzeichnet worden. Dort seien die Preise um 1,2 Prozent gestiegen. Auf der anderen Seite registrierte man vor allem in der Ostschweiz einen Rückgang (-0,9%).
Gleichzeitig hätten im Vergleich zum Vormonat mehr Häuser und Wohnungen zum Verkauf gestanden. Längerfristig betrachtet habe sich das Angebotsvolumen aber unter dem Durchschnitt bewegt.
Der IAZI-Index bildet nicht die effektiven Verkaufspreise ab, sondern beruht auf den Immobilien-Angebotspreisen. Damit veranschaulicht er eher die Erwartungshaltung der Verkäufer als die tatsächliche Preisentwicklung. (sda/awp)
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Publiziert
Der Zinsentscheid der Nationalbank wirkt sich auf die Konditionen von Festhypotheken aus. So tief sind die Zinsen im Juni gesunken.
Die SNB hat den Leitzins auf 0 Prozent gesenkt, was die Hypothekarzinsen drückt.
Die Banken bieten nun tiefere Zinsen für Festhypotheken an, um Kunden zu gewinnen.
Der Wettbewerb unter den Banken hat sich intensiviert, da sie mit mehr Kundinnen und Kunden die tieferen Margen ausgleichen wollen.
Die Inflation hat sich zuletzt deutlich abgeschwächt, während der Franken stärker wurde. Darauf reagierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) mit einer erneuten Senkung des Leitzinses auf 0 Prozent. Die Folge: Die Hypothekarzinsen der Banken kommen unter Druck.
Denn: Die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen lag Ende Juni bei 0,41 Prozent. Das sind 0,10 Prozentpunkte weniger als Ende März mit 0,51 Prozent. Auch die Refinanzierungskosten der Banken, sogenannte Swaps, sind gesunken. Dreijährige Swaps sind erstmals wieder negativ.
Weil die Banken ihre individuelle Marge auf den Swap-Satz addieren, wirkt sich die Veränderung direkt auf die Konditionen von Festhypotheken aus.
Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen für zehnjährige Festhypotheken lagen am 30. Juni bei 1,77 Prozent. Ende März betrugen sie noch 1,92 Prozent, also 0,15 Prozentpunkte mehr, wie der Vergleichsdienst Comparis mitteilt.
Der Richtsatz für 5-jährige Festhypotheken lag am 30. Juni bei 1,40 Prozent. Das sind 0,23 Prozentpunkte niedriger als Ende März mit 1,63 Prozent.
Die Banken dürften nun versuchen, die sinkenden Margen durch ein höheres Volumen auszugleichen, sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert. «Dadurch wird der Wettbewerb intensiviert. Und die grossen Anbieter buhlen nun verstärkt mit attraktiven Konditionen um die Gunst der Hypothekarnehmenden.»
So gibt es zu den Richtsätzen noch grossen Spielraum. Die vom Comparis-Hypothekenpartner Hypoplus tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse sind deutlich tiefer: Der beste ausgehandelte Zins für eine zehnjährige Festhypothek betrug am 30. Juni 1,37 Prozent. Demgegenüber liegt der Richtsatz bei 1,77 Prozent.
Es ist also ein beträchtliches Sparpotenzial vorhanden, wie die Berechnung von Comparis zeigt. Im Vergleich zum Top-Zinssatz von Hypoplus am 30. Juni mit dem Richtsatz lassen sich bis zu 36’000 Franken bei einer Hypothek von 750’000 Franken sparen.
Auch die kurzfristigen Saron-Hypotheken wurden günstiger. Nach der SNB-Leitzinssenkung auf 0 Prozent bewegt sich der Saron mit minus 0,03 Prozent sogar im negativen Bereich. Vertraglich gilt in diesem Fall aber immer ein Wert von 0 Prozent. «Die Höhe von Saron-Hypotheken wird nun ausschliesslich von der Bankenmarge bestimmt. Nur wenn die Banken ihre Margen verringern, können sich Saron-Hypotheken vergünstigen», so Renkert.
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Die Hypothekarzinsen in der Schweiz tauchen nach dem Zollschock ab
Zuletzt hatte es nach einer Trendwende mit leicht steigenden Zinsen ausgesehen. Doch jetzt sinken vor allem die langfristigen Richtwerte.
Die Rückgänge an den Zinsmärkten schlagen bei den Richtwerten für Festhypotheken noch nicht voll durch.
Bild: Manuela Matt/Tamedia
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