Die Suche nach einem neuen CFO ist eingeleitet, wie SPS am Dienstag mitteilte.
Kucher ist seit 2021 Finanzchef von Swiss Prime Site. Vor seiner Zeit bei SPS war der 54-jährige Ökonom unter anderem CFO und COO der Peach Property Group sowie Berater bei McKinsey.
Verwaltungsratspräsident Ton Büchner betonte in der Mitteilung, Kucher vereine strategisches Geschick, operative Erfahrung und Finanzkompetenz, um das Unternehmen in die nächste Entwicklungsphase zu führen. Dieser spielte demnach zuvor eine zentrale Rolle bei der strategischen Neuausrichtung auf die Kernbereiche eigene Immobilien und Asset Management.
Der abtretende CEO Zahnd führt das Unternehmen seit 2016. Dieser habe SPS durch ein Jahrzehnt tiefgreifender Veränderungen geleitet, unter anderem mit gezielten Verkäufen und Akquisitionen, sagte Büchner.
Comparis-Hypothekenbarometer für das 1. Quartal 2025
Hypothekarmarkt unter Einfluss globaler Unsicherheit:
Festhypotheken steigen, Saron sinkt
Erwartungsgemäss hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) im März den Leitzins von 0,5 Prozent auf 0,25 Prozent halbiert. Umgekehrt haben anhaltende Spannungen hinsichtlich der geplanten Zoll- und Sicherheitspolitik der US-Regierung zu einer hohen Unsicherheit in Bezug auf ein erneutes Aufflammen der Inflation geführt. Die Kapitalmarktzinsen haben sich dadurch in den ersten 3 Monaten des Jahres markant erhöht. Mit dem Zinsschritt und den steigenden Kapitalmarktzinsen sind per Ende März 2025 Saron-Hypotheken deutlich günstiger als Festhypotheken. 10-jährige Festhypotheken wurden für durchschnittlich rund 1,5 bis 2,1 Prozent angeboten, während Saron-Hypotheken nach der Zinssenkung um die 0,7 bis 1,2 Prozent kosteten. 5-jährige Festhypotheken wurden um die 1,2 bis 1,7 Prozent gehandelt. Im 1. Quartal waren kurz- bis mittelfristige Laufzeiten wieder stärker gefragt. «Viele Hypothekarnehmende bevorzugen nun kurz- bis mittelfristige Laufzeiten und hoffen, dass die Marktzinsen bald wieder fallen», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.
Zürich, 10. April 2025 – Erwartungsgemäss hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) im März den Leitzins von 0,5 Prozent auf 0,25 Prozent halbiert. Vorausgegangen waren 4 Leitzinssenkungen im letzten Jahr in Höhe von 1,25 Prozentpunkten. Somit reduzierte sich der Leitzins von 1,75 Prozent Anfang letztes Jahr auf lediglich noch 0,25 Prozent Ende März.
Während die Europäische Zentralbank (EZB) ebenfalls den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent senkte, liess die US-Notenbank (Fed) den Zins bei 4,25 bis 4,50 Prozent unverändert. Die Inflationsraten sind weiter rückläufig. Während die Inflation in der Schweiz im März lediglich 0,3 Prozent betrug, lag die Teuerung in der Eurozone mit 2,2 Prozent (März) und in den USA mit 2,8 Prozent (Februar) noch immer höher als die angestrebten 2 Prozent. Die unterschiedliche Entwicklung der Leitzinsen ist auch auf die zunehmenden wirtschaftspolitischen Spannungen seit der Ankündigung von Zöllen durch die US-Regierung zurückzuführen.
«Ständiges Hin und Her hat zu Unsicherheit geführt»
«Die Erhebung von Zöllen führt zu einer Verteuerung der importierten Waren aus dem Ausland. Das ständige Hin und Her bei der Einführung von Zöllen hat eine sehr hohe Unsicherheit hervorgerufen. Zwischenzeitlich ist die Konsumentenstimmung in den USA rückläufig und die weltwirtschaftlichen Perspektiven haben sich eingetrübt. Darunter könnte auch die Schweizer Exportindustrie leiden. Vor dem Hintergrund einer geringen Inflation und sich verschlechternder Absatzmöglichkeiten im Ausland ist eine Reduktion der Leitzinsen durch die SNB gut nachvollziehbar», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert.
Richtzinsen für Festhypotheken verteuern sich markant
Die starke Verunsicherung über die Auswirkungen der künftigen Zoll- und Sicherheitspolitik hat zu einem markanten Anstieg der Kapitalmarktzinsen und der Refinanzierungskosten der Banken (Swaps) geführt. Die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen lag Ende März bei 0,51 Prozent und 0,24 Prozentpunkte höher gegenüber 0,27 Prozent Anfang des Jahres. Die Swaps mit 10-jähriger Laufzeit stiegen von 0,38 Prozent Ende Dezember auf 0,65 Prozent 3 Monate später. Die 5-Jahres-Swaps verdoppelten sich im gleichen Zeitraum von 0,17 Prozent auf 0,35 Prozent. Das schlug unmittelbar auf die Konditionen von Festhypotheken durch, da die Finanzinstitute ihre individuelle Marge auf den Swap-Satz addieren. Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtzinsen) für 10-jährige Festhypotheken lagen bei 1,92 Prozent (Stand 31. März) und damit um 0,29 Prozentpunkte markant höher gegenüber Ende Dezember mit 1,63 Prozent. Der Richtsatz für 5-jährige Festhypotheken notierte bei 1,63 Prozent (Stand per 31. März) und 0,19 Prozentpunkte höher als Ende Dezember mit 1,44 Prozent.
«Neben den angekündigten Zöllen wirken auch die zusätzlich geplanten Rüstungsausgaben in der Eurozone zur Erhöhung der Sicherheit. So hat jüngst Deutschland beschlossen, mit der Lockerung der Schuldenbremse und einem 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen massiv in Infrastruktur und Verteidigung zu investieren. Mit den zusätzlichen Ausgaben erhöht sich die Staatsverschuldung teilweise markant, und die Kreditgeber verlangen bei der Gefahr der Bonitätsverschlechterung einen höheren Zins», kommentiert Renkert.
Saron-Hypotheken nun deutlich günstiger als Festhypotheken
Saron-Hypotheken haben sich nach den 4 Leitzinssenkungen im vorigen Jahr und der letzten Zinssenkung im März um rund 1,50 Prozentpunkte weiter vergünstigt. Damit notieren sie nun deutlich günstiger als Festhypotheken. Die gehandelten Spannen bewegen sich Ende März wie folgt: Erstrangige Saron-Hypotheken kosten im Durchschnitt um die 0,7 bis 1,2 Prozent, 5-jährige Festhypotheken werden um die 1,2 bis 1,7 Prozent, 10-jährige Festhypotheken um die 1,5 bis 2,1 Prozent gehandelt.
«Saron-Hypotheken haben sich mit der Zinssenkung im März weiter vergünstigt. Umgekehrt haben sich seit Anfang Jahr die Konditionen für die Festhypotheken durch die neuen Unsicherheiten in diesem Jahr markant erhöht. Mit diesen beiden gegenläufigen Effekten sind nun Saron-Hypotheken wieder deutlich günstiger als Festhypotheken. Die meisten waren von der Geschwindigkeit und Höhe überrascht», meint Renkert.
Anteil von langlaufenden Festhypotheken fällt von 80 Prozent auf 50 Prozent
Bei den Abschlüssen des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus hat der Wind innerhalb von nur wenigen Wochen gedreht: Nur noch gut die Hälfte der Hypothekarnehmenden entschieden sich im 1. Quartal des Jahres für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren und länger. Noch im Vorquartal lag der Anteil bei rund 80 Prozent.
Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) waren nun wieder stärker gefragt. Der Anteil der Abschlüsse legte deutlich auf rund 25 Prozent zu, gegenüber dem Vorquartal mit rund 11 Prozent. Der Anteil von Hypotheken mit bis zu drei Jahren Laufzeit (einschliesslich Saron-Hypotheken) erhöhte sich von 7 Prozent im vorherigen Quartal auf 20 Prozent. Hiervon verdreifachte sich der Anteil von Saron-Hypotheken von gut 4 Prozent auf rund 12 Prozent.
«Bei den Abschlüssen ist zuweilen ein asymmetrisches Verhaltensmuster bei der Wahl des Hypothekarmodells zu beobachten. In Zeiten fallender Hypothekarzinsen von z. B. 2,5 Prozent auf 2 Prozent sind Hypothekarnehmende eher bereit, langlaufende Festhypotheken abzuschliessen. Steigen dagegen die Zinsen von 1,5 Prozent auf 2 Prozent, ist häufig das Gegenteil der Fall. Viele Hypothekarnehmende bevorzugen nun kurz- bis mittelfristige Laufzeiten und hoffen, dass die Marktzinsen bald wieder fallen», sagt Renkert.
Hohes Sparpotenzial beim Aushandeln
Comparis hat die durchschnittlichen Differenzen von Richtsatz und dem Top-Zinssatz von HypoPlus für 3-, 5-, 10- und 15-jährige Hypotheken per 31. März verglichen und ein beachtliches Sparpotenzial während der Laufzeit der Hypothek berechnet.
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Die von HypoPlus tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse sind deutlich tiefer: Der beste ausgehandelte Zins für eine zehnjährige Festhypothek beträgt 1,52 Prozent (Stand: 31. März 2025). Demgegenüber liegt der Richtsatz bei 1,92 Prozent.
Datengrundlage
HypoPlus , der Hypothekenpartner von Comparis, stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von rund 30 Kreditinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert. Die Erfahrung zeigt, dass die Zinsen der Hypothekarofferten in den meisten Fällen unter den offiziellen Richtsätzen liegen. Der nächste Hypothekenbarometer erscheint im Juli 2025.
Mit über 80 Millionen Besuchen im Jahr zählt comparis.ch zu den meistgenutzten Schweizer Websites. Das Unternehmen vergleicht Tarife und Leistungen von Krankenkassen, Versicherungen, Banken sowie Telecom-Anbietern und bietet das grösste Schweizer Online-Angebot für Autos und Immobilien. Dank umfassender Vergleiche und Bewertungen bringt das Unternehmen Transparenz in den Markt. Dadurch stärkt comparis.ch die Entscheidungskompetenz von Konsumentinnen und Konsumenten. Das Unternehmen wurde 1996 vom Ökonomen Richard Eisler gegründet und ist in Privatbesitz. Das Unternehmen gehört heute noch zur Mehrheit dem Gründer Richard Eisler. Es sind keine anderen Unternehmen oder der Staat an Comparis beteiligt.
Am 28. September kommen zwei miteinander verbundene Vorlagen vors Volk. Zum einen geht es um die Abschaffung des Eigenmietwerts und den Abbau von Abzügen. Zum anderen wird darüber befunden, ob die Kantone eine besondere Steuer auf Zweitliegenschaften erheben dürfen. Für letzteres ist eine Verfassungsänderung notwendig.
Da die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung mit dieser Verfassungsänderung rechtlich verknüpft ist, geht es in der Abstimmung um die ganze Reform: Wird die besondere Liegenschaftssteuer abgelehnt, so bleibt die Besteuerung des Eigenmietwerts bestehen.
Aktuellste Umfragen deuten auf ein Ja zur Reform hin. Rund 60 Prozent sprechen sich dafür aus. Etwa ein Drittel lehnt die Vorlage ab. Der Rest ist noch unentschlossen. Gross ist die Zustimmung im bürgerlichen Lager, während die politische Linke Widerstand gegen das Vorhaben leistet.
Ein Eigenheim ohne Hypothek? Wir zeigen, was es dafür braucht – und wie das System in der Schweiz funktioniert.
Das Wichtigste in Kürze
Der Traum vom Eigenheim ist bei jungen Menschen gross, doch die Preise sind oft zu hoch.
Viele hoffen deshalb keine eigenen Mittel einbringen zu müssen, doch das geht nicht.
Wir zeigen Ihnen, welche Anforderungen Schweizer Banken bei Hypotheken haben.
Die Immobilienpreise in der Schweiz gehören zu den höchsten in Europa. Besonders in städtischen Regionen und beliebten Agglomerationen steigen die Preise seit Jahren unaufhaltsam. Sodass selbst durchschnittliche Objekte inzwischen schnell über eine Million Franken kosten.
Kein Wunder also, fragen sich immer mehr jungen Menschen: Ist der Traum von Eigenheim auch ohne Eigenkapital möglich? Um sich Immobilienpreise in dieser Höhe leisten zu können, fehlt vielen nämlich das notwendige Startkapital. Erspartes ist begrenzt. Vorsorgegelder dürfen nur unter bestimmten Bedingungen eingesetzt werden. Und auch Schenkungen oder Erbschaften sind längst nicht für alle eine Option.
So verlockend der Gedanke an ein Eigenheim ohne eigene Mittel auch sein mag – in der Schweiz bleibt er Wunschdenken. Denn Schweizer Banken haben klare Voraussetzungen, was die Finanzierung eines Eigenheims anbelangt. So müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden, während der verbleibende Immobilienpreis über eine Hypothek finanzieren wird.
Aufbau und Rückzahlung einer Hypothek
Diese setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen: 67 Prozent entfallen auf die sogenannte 1. Hypothek, bei der weder ein fester Rückzahlungsbetrag noch ein konkreter Rückzahlungszeitpunkt vorgeschrieben ist. Die restliche Finanzierung sprechen die 2. Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt – sprich amortisiert – werden muss.
Angenommen, eine Familie möchte sich ein Eigenheim im Wert von einer Million Franken kaufen. Dann muss sie also 200‘000 Franken als Eigenkapital einbringen. Die restliche Finanzierung erfolgt über die 1. Hypotheken mit 650’000 Franken und 2. Hypotheke mit 150’000 Franken.
Für die Rückzahlung der Hypothekarschuld stehen der Familie zwei Optionen zur Verfügung. Zum einen kann sie die Hypothek direkt amortisieren, also in regelmässigen Raten direkt an die Bank zurückzahlen. Dadurch nimmt die Schuld bei der Bank laufend ab und auch die Zinsbelastung wird über die Zeit immer weniger.
Alternativ kann die Familie die Schuld aber auch indirekt amortisieren, indem sie regelmässig in eine gebundene Vorsorgelösung einzahlt. Diese Gelder werden zugunsten der Bank verpfändet und dienen als Sicherheit. Die Schulden bleiben bei dieser Option zwar gleich hoch, dafür profitieren Eigentümer von Steuervorteilen und einem gleichzeitigen Aufbau ihrer Altersvorsorge.
So berechnen Banken die finanzielle Tragbarkeit
Doch selbst wenn junge Menschen genügend Eigenkapital aufbringen, bedeutet das noch nicht, dass ihnen die Bank auch eine Hypothek gewährt. Denn zusätzlich müssen angehende Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer die sogenannte Tragbarkeitsberechnung bestehen. Heisst: Die jährlichen Kosten wie Zinsen, Amortisation und Unterhalt dürfen nicht mehr als ein Drittel (33 Prozent) des Bruttoeinkommens betragen.
Für diese Berechnung verwenden Banken einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent – unabhängig davon, wie tief die Marktzinsen aktuell sind. Gerade in der heutigen Tiefzinsphase wirkt sich dies für viele junge Menschen zusätzlich erschwerend aus. Da sich Kreditnehmende ihre Hypothek aber auch bei einem möglichen Zinsanstieg leisten können, halten Banken weiterhin an diesem Wert fest.
Die Angebotsmieten für Wohnungen in der Schweiz sind im Verlauf des letzten Jahres klar gestiegen. Neben der Stadt Zürich kostete das Wohnen vor allem in der Ost- und Zentralschweiz mehr.
Zwischen Juli 2024 und Juni 2025 sind Mietwohnungen laut dem Immobilienportal Newhome im Durchschnitt um 2,4 Prozent teurer geworden. Ein Wert, der deutlich über der Inflationsrate von 1,1 Prozent liegt.
Besonders stark fiel der Anstieg aber nicht in Zürich aus, sondern in der Ost- und Zentralschweiz. Dort kletterten die Mieten jeweils um 2,9 Prozent.
Überraschend «moderat» habe sich derweil die Region Zürich entwickelt. Mit einem Plus von «nur» 2,1 Prozent. Im Tessin gingen die Mieten sogar um 5,6 Prozent zurück.
Teures Zürich
In absoluten Zahlen zeigt sich wenig überraschend, dass Zürich das teuerste Pflaster der Schweiz bleibt. Über alle untersuchten Mieten hinweg betrug die durchschnittliche Miete in der Limmatstadt 2418 Franken pro Monat. In dieser Region wurden laut Newhome knapp 50’000 Wohnungen ausgeschrieben und in der Studie analysiert.
Am teuersten in der Region fielen dabei Mietwohnungen in Gemeinden wie Rüschlikon und Kilchberg auf. Dort betragen die Angebotsnettomieten im Median knapp 4000 Franken.
Am günstigsten wohnt es sich derweil in Orten wie Moutier, Tavannes oder Saint-Imier im Berner Jura. Dort sind im Schnitt pro Monat rund 900 Franken fällig.
Kein Leerstand
Auch beim Vergleich von durchschnittlichen Angebotsnetto- und Bestandsnettomieten belegt Zürich einen «Spitzenplatz». Zwar liegen laut Newhome in allen Regionen die Angebotsmieten für neue Mietverträge «spürbar» über den Bestandsmieten laufender Mietverhältnisse.
Besonders ausgeprägt sei diese Differenz aber in Zürich. Hier lägen die Angebotsmieten fast 700 Franken höher. Verantwortlich dafür sei vor allem die tiefe Leerstandsquote.
Schweizweit sei diese seit 2020 von damals 1,72 Prozent kontinuierlich zurückgegangen. Im Jahr 2024 lag sich noch bei 1,08 Prozent. In Zürich betrug dieser Wert 0,56 Prozent – die landesweit tiefste Leerstandsquote.
Corem Property Group AB ist ein in Schweden ansassiges Unternehmen, das sich mit dem Erwerb, der Verwaltung, Entwicklung und Erneuerung von Industrie-, Lager-, Logistik- und Gewerbeimmobilien in Schweden und Danemark beschaftigt. Das Immobilienportfolio des Unternehmens umfasst Objekte, die sich hauptsachlich im Suden Schwedens befinden, in Regionen wie Rosersberg und Arninge in Stockholm, Oresund, Vast, Smaland und Malardalen/Norr sowie in Kopenhagen, Danemark. Das Unternehmen betreibt Corem AB als eine hundertprozentige Tochtergesellschaft.
Während die Mieten für Wohnungen in der ganzen Schweiz steigen, sinken sie im Tessin. Viele hochqualifizierte Tessiner lassen sich nördlich des Gotthards nieder. Was bleibt, ist ein Überangebot an Wohnraum.
Noch nie war Wohnen in der Schweiz so teuer wie heute. Die Angebotsmieten steigen, in manchen Regionen scheint das Preis-Rally kein Ende zu nehmen. Doch ein Kanton fällt aus dem Rahmen: das Tessin.
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Während die Angebotsmieten landesweit um 2,4 Prozent gestiegen sind, meldet die neuste Analyse des Swiss Real Estate Institutes für den Südkanton einen Rückgang um 5,6 Prozent. Im Durchschnitt werden Mietwohnungen dort für 1685 Franken ausgeschrieben, Bestandesmieten liegen gar bei nur 1225 Franken. Von allen untersuchten grossen Regionen – darunter auch Zürich, die Ostschweiz oder das Mittelland – ist das Tessin damit die günstigste.
Viele Wohnungen, wenig Interessenten
Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institutes, sagt dazu: «Viele Leute denken, dass sie sich die Städte nicht mehr leisten können.» Doch in der Südschweiz sei das Wohnen überraschend günstig.
In Chiasso werden laut Ilg Wohnungen im Durchschnitt für nur 1200 Franken angeboten. Selbst in vielen anderen Gemeinden seien die Mieten mit rund 1000 Franken ausgesprochen günstig. Nur an beliebten Lagen wie Ascona kosteten die Wohnungen im Schnitt 2500 Franken.
Für Marktbeobachter kommt dieser Befund nicht völlig überraschend, sondern bestätigt eine Entwicklung, die seit Jahren sichtbar ist: Ein grosser Bauboom trifft auf eine alternde Bevölkerung und eine schwache wirtschaftliche Dynamik. Das Resultat ist ein Überangebot an Wohnungen – und nun auch sinkende Mieten. Auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser falle der Trend im Tessin schon länger gegenüber dem Rest der Schweiz zurück, sagt Ilg weiter.
Demografie als Schlüsselfaktor
Manuel Buchmann von Demografik, einem unabhängigen Kompetenzzentrum für Demografie, verweist auf die Bevölkerungsentwicklung als zentrale Ursache: «Bei den jungen Erwachsenen ist der Wanderungssaldo deutlich negativ.» In der Altersgruppe der 18- bis 35-Jährigen verzeichnet das Tessin einen ausgeprägt negativen Wanderungssaldo gegenüber dem Rest der Schweiz. Zahlreiche junge Menschen verlassen den Kanton, um in Zürich, Basel oder der Romandie eine Ausbildung zu absolvieren – und bleiben, weil sie deutlich mehr berufliche Chancen haben als im Tessin.
Hinzu kommt ein negativer Geburtenüberschuss. Buchmann erklärt: «Jedes Jahr sterben im Tessin rund tausend Menschen mehr, als Kinder geboren werden. Dieser natürliche Rückgang wiegt sogar noch stärker als die Abwanderung.» Selbst in Lugano, der grössten Stadt im Tessin, stagniert die Wohnbevölkerung. In allen anderen grösseren Schweizer Städten nimmt sie zu.
Wirtschaftlich schwacher Standort
Auch Matthias Holzhey, Ökonom und Analyst bei der UBS, sieht im Tessin einen Sonderfall: «Die Löhne liegen niedriger als im Rest der Schweiz.» Und wer Ausschau nach einer Arbeitsstelle hält, findet nur ein sehr begrenztes Angebot. Die Konkurrenz aus Norditalien drücke die Löhne. Der Finanzplatz Lugano hat sich zwar von der Krise zwischen 2010 und 2020 erholt, hat aber nicht mehr denselben Glanz wie früher.
Hinzu kommt die Steuerbelastung. Die Einkommenssteuern für berufstätige Privatpersonen liegen im Tessin deutlich über dem Schweizer Durchschnitt, insbesondere bei höheren Einkommen.
Und selbst Pensionierte haben keinen Anreiz, ihren Wohnsitz ins Tessin zu verlegen: Trotz Kampagnen mit mildem Winter und Ferienidylle zieht es nur wenige dauerhaft in die «Sonnenstube».
Ruhesitz im Tessin? Ein Klischee
«Der Wanderungssaldo bei den über 65-Jährigen ist zwar leicht positiv, doch die Umzugsbereitschaft sinkt im Alter generell stark», so Buchmann. Das verbreitete Klischee, wonach wohlhabende Deutschschweizer nach der Pensionierung massenhaft in den Süden übersiedeln, wird durch die Zahlen nicht gestützt.
Vielmehr gibt es auch den umgekehrten Fall: Ältere Menschen verkaufen ihre Ferienimmobilien im Tessin und ziehen im Alter von 60 oder 70 Jahren zurück in die Deutschschweiz.
Hinzu kommt, dass sich der erhoffte «Alptransit-Effekt» nicht eingestellt hat. Seit 2016 ist das Tessin zwar dank dem Gotthard-Basistunnel schneller erreichbar. Doch statt neue Zuzüger anzulocken, hat die Verbindung vor allem den Wohnort nördlich des Gotthards aufgewertet. Für viele Deutschschweizer ist es bequemer, in Zürich oder Zug zu wohnen – und den Süden als Wochenend- oder Winterdomizil zu nutzen.
Überangebot trotz Abwanderung
Bemerkenswert ist, dass trotz stagnierender oder gar rückläufiger Nachfrage weiter viel gebaut wird. «Obwohl wir an verschiedenen Standorten im Tessin offensichtlich ein Überangebot verzeichnen, bleibt die Zahl der Baubewilligungen immer noch hoch», sagt Holzhey.
Das Resultat sind seit Jahren überdurchschnittlich hohe Leerstände. Zwar ist die Leerwohnungsziffer in letzter Zeit leicht gesunken, sie bleibt mit rund 1,9 Prozent aber eine der höchsten in der Schweiz. In einzelnen Gemeinden zeigt sich das Überangebot besonders deutlich: In Gordola bei Locarno, einer kleinen Gemeinde mit rund 4800 Einwohnern, sind derzeit rund 120 Objekte zum Kauf ausgeschrieben.
Dabei sind längst nicht alle Immobilien in gutem Zustand, im Gegenteil. Viele Wohnungen stammen noch aus den 1960er und 1970er Jahren, sie sind technisch und energetisch oft veraltet. «Viele Mietobjekte sind nicht besonders attraktiv», sagt Holzhey. Auch Kaufangebote passen nicht mehr zu den heutigen Bedürfnissen: Gerade rund um Lugano fänden sich zahlreiche sehr grosse Wohnungen mit 200 Quadratmetern und mehr. «Solche Wohnungen werden heute kaum noch nachgefragt», erklärt der Ökonom der UBS. Beliebter sind heute kleinere und günstigere Wohnungen, die sich leichter unterhalten lassen.
Der Markt für die beliebten Rustici bietet ebenfalls kaum Perspektiven. Viele dieser Häuser liegen abgelegen ausserhalb der Bauzone, sind nicht erschlossen und oft nur zu Fuss erreichbar. «Das sind Liebhaberobjekte ohne grosse Phantasie für eine Wertsteigerung», sagt Holzhey. Selbst wenn die Fassaden romantisch wirken, stehen viele Rustici leer oder werden allenfalls über Plattformen wie Airbnb kurzfristig vermietet.
Günstig wohnen und trotzdem keine Sogwirkung
So paradox es klingt, der Rückgang der Mieten macht das Tessin zwar günstiger, zieht aber kaum neue Bewohner an. Peter Ilg plädiert deshalb für eine Neuausrichtung des Kantons: «Man sollte die Einkommenssteuern ab einem Jahreseinkommen von rund 200 000 Franken senken.»
Weiter empfiehlt Ilg eine Senkung der Steuersätze für Pensionskassenbezüge sowie grössere Vermögen – ähnlich wie im Kanton Schwyz. Das könnte wohlhabende Personen motivieren, ihren Erstwohnsitz ins Tessin zu verlegen, sagt der Experte.
Besonders attraktiv wäre das für ältere Menschen, die die Region wegen der attraktiven Seen- und Berglandschaften sowie der guten Gesundheitsversorgung schätzen.
Die Schweizer Mieten sind im letzten Jahr um 2,4 Prozent gestiegen. Dabei zeigen sich aber regionale Unterschiede. Eine Übersicht.
Das Wichtigste in Kürze
Die Angebotsmieten in der Schweiz steigen weiterhin an, im Schnitt um 2,4 Prozent.
Es gibt starke regionale Unterschiede, doch die teuerste Schweizer Region bleibt Zürich.
Ebenfalls grosse Unterschiede gibt es zwischen Angebots- und Bestandesmieten.
Die Angebotsmieten in der Schweiz sind zwischen dem 1. Juli 2024 und 30. Juni 2025 gegenüber der Vorperiode um 2,4 Prozent gestiegen, wenn auch regional sehr unterschiedlich.
Wie aus der Grafik unten zu entnehmen ist, waren die Mietzinssteigerungen bei den Angebotsnettomieten in der Ostschweiz und in der Zentralschweiz mit jeweils 2,9 Prozent am höchsten. In der Region Zürich haben die Mietzinszuwächse in der ausgewerteten Periode mit 2,1 Prozent deutlich nachgelassen, was erstaunt.
Das Tessin zeigt deutlich, dass die oft monierten massiven Mietanstiege nicht ein gesamtschweizerisches Problem sind, sondern nur in einzelnen Gemeinden und Ballungsgebieten bestehen.
In der Region Tessin sind die Mieten im Schnitt zur Vorperiode um 5,6 Prozent gesunken. Dies zeigt die Rental Home Market Price Analysis (ReMPA) 2024/2025 des Swiss Real Estate Institutes im Auftrag von newhome, basierend auf mehr als 320’000 ausgeschriebenen Mietwohnungen pro Periode auf den führenden Immobilienplattformen der Schweiz.
Trotz des moderaten Preisanstiegs bleibt die Region Zürich mit durchschnittlichen Angebotsnettomieten von 2418 Franken die teuerste Region. Die günstigsten Wohnungen in der Deutschschweiz gibt es für durchschnittlich 1464 Franken beziehungsweise 1467 Franken netto im Espace Mittelland respektiv in der Ostschweiz.
Die Leerwohnungsquote hat sich seit ihrem Höchststand im Jahr 2020 in der gesamten Schweiz sowie in allen untersuchten Regionen deutlich reduziert und liegt 2024 auf einem Rekordtief von 1,08 Prozent. Mit 0,56 Prozent liegt die Leerstandsquote in der teuersten Region Zürich schweizweit am tiefsten. In der günstigsten Region Espace Mittelland ist sie mit einer Quote von 1,79 Prozent am höchsten.
Dies bekräftigt die Hypothese, dass Wohnungsknappheit die Mieten in die Höhe treibt. Möchte eine Region, Gemeinde oder Stadt niedrigere Mieten, sollte die Leerwohnungsziffer erhöht werden. Dies geschieht, indem mehr Wohnungen gebaut werden, als es die Nachfrage verlangt.
Spannend ist auch der regionale Unterschied zwischen durchschnittlichen Markt- und Bestandesnettomieten: Im Espace Mittelland beträgt dieser 152 Franken pro Monat und Wohnung gegenüber der Region Zürich, wo die Differenz mit knapp 700 Franken pro Monat und Wohnung fast 4-mal höher liegt.
Vor allem die unterschiedlich starken Mietpreissteigerungen über die letzten Jahre sind die Treiber für die starken Unterschiede. Als Datenbasis für die Bestandesnettomieten dienen die vom Bundesamt für Statistik zuletzt erfassten Zahlen aus dem Jahr 2023.
Die ReMPA-Analyse beruht nicht auf Vertragsmieten, sondern überwiegend auf sogenannten Angebotsmieten von Mietwohnungsinseraten auf Schweizer Immobilienportalen. In einer früheren Studie mit 16’000 Mietwohnungen konnten belegt werden, dass bei 91Prozent der Wohnungen die ausgeschriebene Mieten auf Internetportalen auch den späteren Vertragsmieten entspricht oder nur sehr kleine Abweichungen aufweisen.
Für Dr. Roman Timm, CEO von newhome.ch AG, ist klar: «Die ReMPA verdeutlicht, wie vielschichtig und regional unterschiedlich sich der Schweizer Immobilienmarkt präsentiert. Während in der Region Zürich die Neumieten im Schnitt fast 700 Franken über den Bestandesmieten liegen, sind die Unterschiede in entspannteren Regionen wie der Ostschweiz oder dem Espace Mittelland wesentlich geringer.»
Und weiter: «Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Mieten dort um fast 1000 Franken oder knapp 40 Prozent tiefer. Für Wohnungssuchende kann das spannende Möglichkeiten eröffnen, denn viele dieser Regionen sind, dank guter Anbindung an den ÖV, nur eine kurze Pendeldistanz von den teureren Regionen entfernt.»
Zürich bleibt die teuerste Region
Bei den durchschnittlichen Angebotsnettomieten zeigt sich im aktuellen Berichtsjahr ein regional differenziertes Bild. Am stärksten stiegen die Mieten in der Ostschweiz (+2,9 Prozent) und in der Zentralschweiz (+2,9 Prozent), gefolgt von Zürich (+2,1 Prozent), dem Espace Mittelland (+2,0 Prozent) und der Nordwestschweiz (+1,0 Prozent). Obschon klar unter dem Schweizer Durchschnitt von 2,4 Prozent bleibt Zürich mit durchschnittlich 2418 Franken pro Wohnung klar die teuerste Region der Schweiz.
Einen Sonderfall stellt das Tessin dar, wo die Angebotsmieten um 5,6 Prozent zurückgingen. Auch sind die regionalen Märkte in ihren Angebotsvolumina sehr unterschiedlich. In der grösseren Region Zürich wurden knapp 50’000 Wohnungen ausgeschrieben und in dieser Studie analysiert. Auf der anderen Seite der Skala stehen die Regionen Tessin und Zentralschweiz mit je rund 20’000 Wohnungsinseraten.
Der Vergleich von durchschnittlichen Angebotsnetto- und Bestandesnettomieten macht die Anspannung im Deutschschweizer Mietmarkt deutlich. In allen Regionen liegen die Angebotsmieten für neue Mietverträge spürbar über den Bestandesmieten laufender Mietverhältnisse.
Besonders ausgeprägt ist die Differenz in Zürich, wo die Angebotsmieten fast 700 Franken höher liegen, was eine markante monatliche Mehrbelastung für Neumieterinnen und Neumieter bedeutet. Studien zeigen, dass vor allem die tiefe Leerstandsquote für einen starken Mietanstieg bei Wiedervermietungen oder bei Erstvermietungen verantwortlich ist.
Auch in der Zentralschweiz (+20 Prozent) und im Tessin (+31 Prozent) sind die Abstände beträchtlich. In der Ostschweiz, im Espace Mittelland und in der Nordwestschweiz beträgt die Differenz immerhin noch 11 bis 13 Prozent. Schweizweit ergibt sich damit ein Aufschlag von durchschnittlich rund 17 Prozent.
Entsprechend bewegen sich die durchschnittlichen Bestandesmieten im Untersuchungszeitraum in der Ostschweiz, der Nordwestschweiz und im Espace Mittelland in einem vergleichsweise moderaten Preisband zwischen 1274 Franken und 1452 Franken. Diese Regionen weisen damit eine deutlich geringere Mietbelastung auf als die Spitzenregion Zürich mit einer durchschnittlichen Bestandesmiete von 1722 Franken.
Ausserhalb der Zentren wird es schnell günstiger
In der nachfolgenden Grafik wird die Spreizung nach Gemeinden am Schweizer Mietwohnungsmarkt aufgezeigt. Sie stellt die Gemeinden mit den höchsten Nettoangebotsmieten denjenigen mit den tiefsten Nettoangebotsmieten gegenüber.
Auffallend im Segment der Hochpreisgemeinden ist die klare Dominanz der Region Zürich, wo Gemeinden wie Rüschlikon und Kilchberg (ZH) mit medianen Angebotsnettomieten von knapp 4000 Franken Spitzenmieten aufweisen. Ergänzt wird dieses Feld durch Oberägeri (ZG, Region Zentralschweiz), das ebenfalls im obersten Preissegment liegt.
Am anderen Ende des Spektrums liegen vor allem Gemeinden im Berner Jura, wo die Nettomieten für eine durchschnittliche Wohnung mit 900 Franken knapp 80 Prozent tiefer liegen.
In den regionalen Detailberichten der Studie ist ersichtlich, dass die Mieten ausserhalb der Ballungsgebiete markant tiefer sind: Eine durchschnittliche Wohnung in Hinwil, einer Gemeinde in der Region Zürich, die rund 30 S-Bahn-Minuten von der Stadt Zürich entfernt liegt und mit einem 15-Minuten S-Bahn-Takt erschlossen ist, kostet im Durchschnitt 1590 Franken.
Dieser Wert liegt nur gut 100 Franken über der durchschnittlichen Miete der günstigsten Schweizer Regionen, dem Espace Mittelland (1464 Franken). Die Mieten in Hinwil kosten somit nur gut die Hälfte, verglichen mit den exklusiven Gemeinden Rüschlikon oder Kilchberg an der Stadtgrenze zur Stadt Zürich.
Dies macht deutlich, dass hohe Mieten kein schweizweites Problem sind, sondern lediglich einzelne Regionen oder Gemeinden betreffen, denen oft, dank des guten S-Bahn-Netzes, ausgewichen werden kann.
Sinkende Leerwohnungsquote seit 2020
Die untenstehende Grafik zeigt, dass die Leerwohnungsquote in der Schweiz seit ihrem Höchststand 2020 (1,72 Prozent) kontinuierlich zurückgegangen ist und 2024 nur noch 1,08 Prozent beträgt. Damit ist der Anteil leerstehender Wohnungen innerhalb weniger Jahre auf ein Rekordtief gefallen.
Gleichzeitig blieb das Wachstum des Wohnungsbestands mit rund 1,1 Prozent pro Jahr weitgehend stabil. Das bedeutet: Der Rückgang der Leerstände ist weniger auf eine sinkende Neubautätigkeit zurückzuführen, sondern stärker auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, ist beeindruckt von den lokal unterschiedlichen Märkten: «Hohe Mieten sind vor allem ein Problem von Zentrumsgemeinden und exklusiven Agglomeration. Die Studie zeigt aber auch, dass es Regionen und zahlreiche Gemeinden in der Schweiz mit markant tieferen Mieten gibt, die oft in vertretbaren S-Bahn-Pendeldistanz ausserhalb der Ballungsgebiete erreichbar sind.«
Und weiter: «Da rund 30 Prozent unserer Pensionskassengelder in Mietwohnungen investiert sind, ist es wichtig, dass diese Gelder in Regionen mit steigenden Mieten investiert werden, um die zukünftigen Renten zu sichern. Die hat zudem den Vorteil, dass das Angebot an zusätzlichen Mietwohnungen in diesen Regionen gesteigert wird und hilft, die Mietzinssteigerungen in diesen Regionen zu dämpfen.»
Ilg sagt auch: «Breit angelegte Untersuchungen zeigen, dass der stärkste Treiber für steigende Mieten tiefe Leerwohnungsziffern, beziehungsweise Wohnungsknappheit, sind. Regelungen wie jene, die jüngst in Basel-Stadt eingeführt wurden, um die Bestandesmieten zu Lasten von mehr zusätzlichem Wohnraum tief zu halten, sind gut gemeint, helfen aber den Mietern längerfristig nicht. Mieter ziehen im Schnitt alle acht Jahre um und sind dann den Marktmieten ausgesetzt. Diese werden aber nur konstant bleiben oder moderat steigen, wenn mehr Wohnraum geschaffen als nachgefragt wird, beziehungsweise die Leerwohnungsquote erhöht werden kann.
Und weiter: «Eine Dämpfung des Baus von zusätzlichem Wohnraum durch Regulierungen führt zwangsläufig zu sinkenden Leerwohnungsquoten und zu steigenden Marktmieten und bringt somit längerfristig nicht Mieterschutz, sondern Mieterschaden. Die steigenden Mieten helfen aber immerhin, die Rendite auf den Pensionskassengeldern zu steigern und somit die Renten zu sichern.»
Die Rental Home Market Price Analysis ist eine jährlich erscheinende Analyse zur Entwicklung von Angebotsmieten. Sie betrachtet fünf Regionen in der Deutschschweiz (Espace Mittelland, Nordwestschweiz, Ostschweiz, Zentralschweiz, Zürich) sowie das Tessin. Die Analyse gibt eine regional differenzierte und nach Marktsegmenten aufgeschlüsselte Auskunft über die Entwicklung der Angebotsmieten in diesen Regionen. newhome publiziert die Analyse in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich.
Nachdem das Parlament im Dezember 2024 den Systemwechsel bei der Besteuerung von selbstbenutztem Wohneigentum beschlossen hat, haben Volk und Stände an der Urne das letzte Wort. Bei einer Annahme der Vorlage würde der Eigenmietwert wegfallen. Gleichzeitig könnten Wohneigentümerinnen und -eigentümer aber auch Unterhaltskosten bei den Steuern nicht mehr abziehen. Das gilt auch für die Kosten für Energiespar- und Umweltmassnahmen. Abzüge auf Bundesebene wären nicht mehr möglich, während es den Kantonen freisteht, solche Abzüge weiter zu gewähren. Auch der Schuldzinsabzug würde für nicht vermietete Liegenschaften – mit einer zeitlich beschränkten Ausnahme bei Ersterwerbern – komplett wegfallen. Wie die Studie «Immobilien Schweiz – 1Q 2025» von den Immobilienmarktexperten von Raiffeisen Schweiz zeigt, könnten im vorherrschenden tiefen Zinsniveau für viele Wohneigentümerinnen und -eigentümer, je nach Haushaltstyp, erhebliche Steuerersparnisse möglich sein. Am stärksten würden dank des hohen Ersterwerberabzugs Neuerwerberehepaare von der Reform profitieren. Auch Haushalte mit tiefer Belehnung, beispielsweise viele Rentnerhaushalte, würden zu den Gewinnern der Reform gehören. Am wenigsten entlastet würden dagegen Eigentümerinnen und Eigentümer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften. Denn werterhaltende Sanierungsarbeiten und auch pauschale Unterhaltskosten könnten nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Ungleiche Wertsteigerung und wegfallende Sanierungsanreize
Wie die Studie weiter zeigt, würde Wohneigentum im aktuellen Marktumfeld bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts aufgrund der Steuervorteile insgesamt an finanzieller Attraktivität und folglich auch an Wert gewinnen. Dies gilt jedoch nicht für Eigenheime in sanierungsbedürftigem Zustand. Diese dürften aufgrund der durch die Reform wegfallenden latenten Unterhaltsabzüge an Wert einbüssen. Denn mit dem Wegfall der Abzüge würde der Unterhalt von Wohneigentum teurer, wodurch künftig weniger saniert werden dürfte. Daher zählt auch das Baugewerbe zu den potenziellen Verlierern der Reform. Langfristig ist damit zu rechnen, dass weniger Mittel in die Sanierung von Wohngebäuden und damit in Produkte und Dienstleistungen dieser Branche fliessen würden. Kurzfristig jedoch könnte es zu einem Bauboom kommen. Denn wer befürchtet, dass die Reform an der Urne angenommen wird, könnte jetzt anstehende Sanierungen vorziehen, um die dabei anfallenden Kosten noch von den Steuern abziehen zu können. Spätestens bei einer Annahme der Reform dürften Baufirmen in der Übergangsphase bis zum Inkrafttreten der Vorlage kurzfristig von vielen Last-Minute-Aufträgen profitieren. Die dann stark nachgefragten Dienstleistungen der Branche wären wohl nicht für alle sanierungsbereiten Wohneigentümerinnen und -eigentümer und nur zu einem deutlich höheren Preis verfügbar. Vorsichtige Eigenheimbesitzer sollten daher in Betracht ziehen, ohnehin bald anstehende Sanierungen so früh wie möglich aufzugleisen. Auf diese Weise können sie die latent in ihrem Zuhause schlummernden Steuerabzüge auf jeden Fall noch nutzen.
Gleichzeitig verstärken wir dadurch eine Tendenz, die sich in den letzten zehn bis zwanzig Jahren immer deutlicher zeigt: Mieter fühlen sich gegenüber Hauseigentümern im Nachteil, weil die Mieten exorbitant gestiegen sind, der Hypozins jedoch, also ein wichtiger Teil der Wohnkosten der Hauseigentümer, insgesamt sank. Gleichzeitig hat sich der Wert von Immobilien in den letzten zwanzig Jahren je nach Lage sogar verdreifacht. Das Vermögen der Hauseigentümerinnen stieg also stark. Mietende können sich hingegen kaum mehr leisten, ein Haus zu kaufen.
