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Die Hypothekenlandschaft hat sich dramatisch gewandelt. Blenden wir zurück: Noch im Sommer 2022 investierten Versicherungen und Pensionskassen im grossen Stil in den Schweizer Hypothekarmarkt. Sie wollten negativen Zinsen entfliehen, die auf ihren Guthaben lasteten. Hypotheken galten als attraktive Alternative zu den damals negativ verzinsten Obligationen. Hypotheken brachten bis zu 2 Prozent mehr Ertrag als Bundesobligationen.

Das Ende der Negativzinsen

Doch mit dem Ende der Negativzinsen im September 2022 verloren Hypotheken ihre Anziehungskraft als Investitionsvehikel rapide. «Versicherungen und Pensionskassen sind auf dem Markt kaum noch zu spüren», sagt Adrian Wenger, Finanzierungsexperte beim VZ Vermögenszentrum . Ein gewichtiger Fall ist die Zurich-Versicherung, die keine neuen Hypotheken mehr gewährt. Die Finanzierung sei im Umfeld höherer Zinsen schwieriger geworden, schreibt dazu die Versicherung. Die CS ist im Zug der Fusion mit der UBS laut verschiedenen Experten ebenfalls kaum aktiv. Die Bank will sich auf Anfrage aber nicht zu ihrem Marktverhalten äussern.

Früher war es ein Leichtes, aus fünf bis zehn verschiedenen Offerten von Banken und Versicherungen auszuwählen. Doch diese Zeiten sind vorbei. Jetzt findet man bestenfalls eine Handvoll Optionen, hauptsächlich von Kantonalbanken, Raiffeisen und Regionalbanken, für die Hypotheken ein Kerngeschäft darstellt.

Der Weg zu einer Finanzierung – und dann noch zu einem möglichst attraktiven Zins – ist beschwerlicher geworden. Die meisten Kunden müssen bei zwei oder drei Banken persönlich vorbeigehen und verhandeln. In der Schlussrunde wählen sie aus einem engen Angebot aus.

Vermittler von Hypotheken unter Druck

Doch das ist nicht die einzige Veränderung im Spiel, wie Adrian Wenger vom VZ betont: Die Hypothekenbroker und Plattformen wie Moneypark, Hypoguide oder Valuu von Postfinance verlieren massiv an Einfluss. In Zeiten niedriger Zinsen blühten sie auf, doch nun harzt das Vermittlungsgeschäft. Dabei spielt auch eine Rolle, dass viele Player aus dem Nicht-Bankenbereich ganz einfach wegbrechen.

Kunden, die 2021 oder 2022 eine Hypothek zu sehr niedrigen Zinsen bei einer Versicherung abgeschlossen haben, stehen nun vor Problemen. Wenn der vermittelnde Broker nicht mehr am Markt aktiv ist, finden diese Kreditnehmer niemanden mehr, an den sie sich wenden können. Auch bei den direkten Geldgebern, also den Pensionskassen und Versicherungen, ist es oft schwierig, eine Kontaktstelle für Fragen rund um die Hypothek zu finden.

Diese Institutionen haben mittlerweile attraktivere Anlageoptionen gefunden und sind kaum noch bereit, im Hypothekarmarkt «Kampfangebote» zu unterbreiten, um die Konkurrenz auszustechen.

Wie Kunden den Wandel spüren

Adrian Wenger weist darauf hin, dass Verlängerungen von solchen Hypotheken jetzt kaum wettbewerbsfähig sein werden. Kunden, die in der Lage sind, den gesamten Betrag bei einer Bank neu zu finanzieren, könnten noch glimpflich davonkommen. Schwieriger ist die Situation für diejenigen, die ihre Hypothek in mehrere Teile aufgeteilt haben, wie etwa in eine 5- und eine 10-jährige Laufzeit. Diese Gruppe wird wahrscheinlich erst handeln können, wenn die letzte Tranche fällig wird. Wer also gehofft hat, bei den Zinsen viel Geld zu sparen, wird am Ende mehr bezahlen müssen.

Die Fachleute sind sich einig, dass die Banken bei den besten Angeboten das Ruder übernommen haben. Florian Schubiger, Finanzierungsspezialist bei der Internetplattform Hypotheke.ch, ist über das Ausmass der Trendwende überrascht: «Eine Stichprobe zeigt, dass heute nur noch etwa 10 bis 20 Prozent der Topangebote von Nicht-Banken kommen.»

Doch wie aktiv sind Bankkunden, wenn es darum geht, das beste Angebot am Markt aufzuspüren? Studien zeigen, dass die Mehrheit ausgesprochen wechselfaul ist. Andreas Dietrich, Professor für Banking an der Hochschule Luzern, sagt dazu: «Wenn eine Hypothek neu zu finanzieren ist, holen die meisten Leute nicht einmal eine Konkurrenzofferte ein oder tun es nur, um bei den Verhandlungen etwas Druck zu machen.»

Der direkte Weg zu besseren Konditionen

Den Markt auszuloten, Offerten einzuholen und Gespräche zu führen, sei aufwendig und bei den Kunden nicht sehr beliebt. Paradoxerweise schenkten die meisten Leute einer Hotelbuchung mehr Aufmerksamkeit als ihrer Hypothek, stellt der Luzerner Professor fest. Dazu kommt, dass die Preise nicht leicht ersichtlich sind und von den Banken individuell gestaltet werden.

Bleibt die Frage, welcher Darlehensgeber zu welchem Kunden passt. Vor allem Familien, die knapp kalkulieren, halten sich mit Vorteil an die klassischen Hypothekarbanken. Geschäftskunden finden meist bei den grösseren Kantonal- und Raiffeisenbanken, bei Privat- oder Grossbanken die Expertise, die sie für ihre Projekte brauchen.

Noch einmal ein anderes Segment sind Ferienimmobilien. Hier sollten Private aus dem Unterland, die in Graubünden oder im Wallis eine Ferienwohnung kaufen, unbedingt lokale Anbieter in Betracht ziehen. Diese unterbreiten in ihrem Stammgebiet meist die besseren Zinsofferten als auswärtige Banken. Die Wahl eines Hypothekengebers, sei es für das eigene Zuhause oder eine Ferienimmobilie, ist in jedem Fall eine folgenreiche finanzielle Entscheidung.

Amortisation der 1. und 2. Hypothek.

Seit 2014 gilt für die zweite Hypothek eine Amortisationspflicht innerhalb von 15 Jahren oder bei den meisten Anbietern bis zum Erreichen des Pensionsalters. Dies geschieht in der Regel mittels direkter oder indirekter Amortisation.

Die Amortisationspflicht betrifft nur die zweite Hypothek. Die Entscheidung, ob und wie die erste Hypothek amortisiert wird, hängt von individuellen Faktoren wie Lebensumständen, Tragbarkeit, steuerlichen Aspekten und alternativen Anlagemöglichkeiten ab. Eine Beratung kann helfen, die beste Strategie zu wählen.

Festhypotheken kosten in der Schweiz trotz der Leitzinssenkung der SNB im März aktuell etwas mehr als noch Anfang Jahr. Im weiteren Jahresverlauf wird mit einer Seitwärtsbewegung gerechnet.

Seit Jahresbeginn haben sich die zehnjährigen Festhypotheken leicht verteuert, wie das Vergleichsportal Comparis in einer am Donnerstag veröffentlichten Analyse schreibt. So stiegen die Richtzinsen auf aktuell 2,35 Prozent von 2,26 Prozent zu Jahresbeginn. Auch der 10-Jahres-Swap-Satz und die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen sind in dieser Zeit um 0,12 resp. 0,20 Prozentpunkte gestiegen.

«Die leichten Erhöhungen gegenüber Anfang des Jahres deuten darauf hin, dass die ursprünglichen Einschätzungen auf rasche Zinssenkungen nicht mehr ganz so optimistisch gesehen werden wie noch vor sechs Monaten», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert. Obwohl die SNB früher als erwartet die Zinsen gesenkt habe, seien die Hoffnungen auf baldige Zinssenkungen in den USA enttäuscht worden. Das bleibe nicht ohne Auswirkungen auf die Geldpolitik in den anderen Volkswirtschaften und weitere Zinssenkungsrunden drohten ins Stocken zu geraten, so der Experte.

Damit dürften sich die Zinsen für mittel- und langfristige Festhypotheken bis Ende des Jahres seitlich bewegen, heisst es bei Comparis. Für die zehnjährigen Festhypotheken prognostiziert der Vergleichsdienst per Jahresende eine Zinsspanne von 2,05 bis 2,40 Prozent. Bei der fünfjährigen Festhypothek liegt die Erwartung zwischen 2,00 und 2,35 Prozent und bei der 15-jährigen zwischen 2,25 und 2,60 Prozent.

Referenzzinssatz unverändert erwartet

Saron-Hypotheken haben sich derweil mit der Zinssenkung der SNB unmittelbar vergünstigt. Damit hat die SNB den Aufwärtstrend bei der Entwicklung der durchschnittlichen Hypothekarzinssätze gebremst, heisst es weiter. Der hypothekarische Referenzzinssatz verharrte entsprechend Anfang Juni bei 1,75 Prozent.

«Mit dem Zinsschritt im März ist bis Ende des Jahres nicht davon auszugehen, dass sich der Referenzzinssatz markant erhöht und erneute Mietpreisforderungen fällig werden», kommentierte Renkert. Ob und wie stark der Referenzzins im nächsten Jahr steigt, hänge von der künftigen Preisentwicklung, den weiteren Zinsschritten durch die SNB sowie den Konditionen der Hypothekarzinsen ab.

Die SNB wird kommende Woche (20. Juni) über weitere Zinsschritte entscheiden. (sda/awp)

Was ist eine variable Hypothek?

Eine variable Hypothek ist eine Form der Finanzierung, bei der weder der Zinssatz noch die Laufzeit festgelegt wird. Der Zinssatz wird von Hypothekargeber frei gewählt und die Laufzeit ist grundsätzlich unbegrenzt und wird durch eine drei oder sechsmonatige Kündigungsfrist bestimmt. Die variable Hypothek gilt als teuerste Finanzierungsform und wird primär dort eingesetzt, wo höchste Flexibilität gefragt ist. Sie wird grundsätzlich nur in speziellen Fällen eingesetzt, so beispielsweise dort, wo grössere Rückzahlungen oder ein Verkauf der Immobilie geplant ist. Auch wenn es beim Hypothekarabschluss viele Unbekannten gibt und sich der Hypothekarnehmer oder die Hypothekarnehmerin noch nicht für eine Hypothekarlösung entscheiden kann, kommt die variable Hypothek als Zwischenlösung in Frage.

Trotz positiver Auswirkungen auf die Gesamtsumme P&L aufgrund der Zinsdifferenz im Jahr 2023 nehmen der Druck auf die Margen und der Wettbewerbum Marktanteile im Hypothekengeschäft weiter zu . Die fortschreitende Fragmentierung der Wertschöpfungsketten im Kreditgeschäft, neue regulatorische Erwartungen (z.B. im Bereich Nachhaltigkeit oder Risikomanagement) sowie grundsätzliche Fragen – insbesondere im Zusammenhang mit einer teilweise alternden Infrastruktur – werden die Situation verschärfen. Darüber hinaus haben die steigenden Zinsen in den letzten Monaten zu einer deutlichen Verschiebung hin zu kürzeren Laufzeiten geführt (im Januar 2024 hatten 74 Prozent des privaten Hypothekenvolumens eine Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren, gegenüber 69 Prozent im Jahr 2022). Kurz- bis mittelfristig wird ein leichter Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Dementsprechend wird das Verlängerungs- und Übernahmegeschäft, bei dem die Kunden wechselbereiter sind, an Bedeutung gewinnen – eine gute Kombination aus Kundenerfahrung und einem wettbewerbsfähigen Preis wird sich als entscheidend erweisen.

Folglich stehen Hypothekenfinanzierer derzeit vor einer Vielzahl akuter und langfristiger strategischer Fragen im Hinblick auf ihre Fähigkeit,die sich ändernden Bedürfnisseder Kunden sowie der Mitarbeiter und Aktionärein Zukunft zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund schafft Deloitte mit dieser einzigartigen, objektiven Benchmarking-Studie umfassende Transparenz über die aktuelle Situation und gibt Empfehlungen für Schweizer Finanzinstitute.

Zum zweiten Mal in Folge hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) am Donnerstag den Leitzins reduziert, und zwar von 1,5 auf 1,25 Prozent. Ökonomen erklären den Entscheid einerseits mit der Inflation in der Schweiz, die unter Kontrolle zu sein scheint.

Ausserdem stelle die SNB nur ein moderates Wirtschaftswachstum für die Schweiz fest und gehe von steigenden Arbeitslosenzahlen aus, heisst es bei der Bank J. Safra Sarasin. Eine wichtige Rolle beim Entscheid könnte auch der jüngst wieder deutlich stärkere Franken gespielt haben.

Die Zinsentscheide der SNB beschäftigen aber nicht nur die Ökonomen, sie sind auch für Sparer, Mieter und Wohneigentümer relevant. Welche Auswirkungen hat der jüngste SNB-Zinsentscheid auf Sparkonten, Hypotheken, Geldanlagen und Mieten?

1. Festhypotheken

Die Zinsen von Festhypotheken dürften aufgrund des SNB-Entscheids nicht deutlich sinken, erwartet Thomas Stucki, Anlagechef der St. Galler Kantonalbank (SGKB). Im Markt sei bereits eine Senkung des Leitzinses bis auf 1 Prozent eingepreist gewesen – die Finanzmarkt-Akteure hatten also damit gerechnet.

Festhypotheken eignen sich besonders für Wohneigentümer, die langfristig und sicher planen möchten. Nach dem Vertragsabschluss stehen bei ihnen der Zinssatz und die Laufzeit fest. Die Hypothekarnehmer sichern sich folglich gegen einen Anstieg der Zinsen ab und wissen genau, wie viel die Finanzierung der Immobilie während der Laufzeit kostet. Der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek liegt laut dem Hypothekenvermittler Moneypark derzeit bei 2,44 Prozent, historisch gesehen ist das ein niedriges Niveau.

2. Saron-Hypotheken

Mit der erneuten Senkung des SNB-Leitzinses fällt auch der Tagesgeldsatz Saron. Dies führt dazu, dass eine Ausnahmesituation am Hypothekarmarkt zunehmend schwindet: Zuletzt waren die als sehr sicher geltenden Festhypotheken nämlich günstiger als die schwankungsanfälligen Saron-Hypotheken.

Letztere sind auch als Geldmarkthypotheken bekannt. Bei ihnen besteht für Hypothekarnehmer das Risiko, dass die Zinsen steigen. Dann müssten sie für ihre Hypothek mehr bezahlen. Allerdings profitieren sie auch, wenn die Zinsen sinken – dann zahlen sie weniger.

«Durch den SNB-Entscheid sind Saron-Hypotheken gegenüber Festhypotheken wieder attraktiver geworden», sagt Stucki. Die Zinsdifferenz zwischen Saron- und Festhypotheken sei aber weiterhin sehr klein.

In den vergangenen zehn Jahren sind Hypothekarnehmer aber mit Saron- beziehungsweise Geldmarkthypotheken günstiger gefahren als mit Festhypotheken. Schliesslich sind die Zinsen in diesem Zeitraum gesunken. Würden die Zinsen aber wieder steigen – beispielsweise bei höherer Inflation –, könnte es anders aussehen. Folglich sollten Wohneigentümer, die sich für eine Saron-Hypothek entscheiden, über die finanziellen Mittel verfügen, um dies in einem solchen Fall schultern zu können.

3. Mieten

Experten erwarten auch vorerst wenig Bewegung beim Referenzzinssatz, der für die Entwicklung der Mieten in der Schweiz massgeblich ist. «Damit der Referenzzinssatz sinkt, müsste die SNB den Leitzins deutlich unter ein Prozent reduzieren», sagt Stucki.

Dies hängt mit der Berechnungsmethode des Satzes zusammen. Der Referenzzinssatz bildet den Durchschnittszinssatz aller ausstehenden Hypotheken ab und wird in Viertelprozentpunkten publiziert. Anfang Juni hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ihn unverändert bei 1,75 Prozent belassen.

Am Stichtag 31. März dieses Jahres habe der Durchschnittszinssatz unverändert 1,72 Prozent betragen und sei folglich auf 1,75 Prozent gerundet worden, teilte die Behörde Anfang Juni mit. Er bleibe auf diesem Niveau, bis er unter 1,63 Prozent sinke oder auf über 1,87 Prozent steige.

Laut Stucki ist eine baldige Absenkung des Durchschnittszinssatzes unwahrscheinlich. Derzeit liefen viele Festhypotheken mit sehr niedrigen Zinssätzen aus, sie würden dann zu höheren Sätzen erneuert. Bei den Saron-Hypotheken sinken zwar die Zinssätze mit dem SNB-Entscheid – doch dieser Effekt reicht laut dem SGKB-Vertreter nicht aus, damit der Referenzzinssatz deutlich zurückgeht.

Auch die Ökonomen der UBS rechneten in einer Analyse von Ende Mai damit, dass der Referenzzinssatz in den kommenden Quartalen stabil bleiben dürfte. Der Grund hierfür liege in der Trägheit des Durchschnittszinssatzes, der dem Referenzzinssatz zugrunde liegt. «Man muss sich den Referenzzinssatz wie einen Supertanker vorstellen», sagt Dirk Renkert, Finanzexperte bei dem Online-Vergleichsdienst Comparis. «Es braucht eine gewisse Zeit, bis er sich in eine Richtung bewegt oder diese ändert.»

Im vergangenen Jahr war der Referenzzinssatz zwei Mal gestiegen, was zu deutlichen Mietzinserhöhungen führte. Dies lag an dem starken Anstieg bei den Hypothekarzinsen nach der Corona-Pandemie. Die SNB hatte den Leitzins innerhalb kurzer Zeit stark erhöht. Lag dieser bis Mitte 2022 bei –0,75 Prozent, war er ein Jahr später 2,5 Prozentpunkte höher bei 1,75 Prozent. «Der Aufwärtstrend beim Referenzzinssatz dürfte nun nach den Leitzinssenkungen der SNB zu einem guten Teil gebrochen sein», sagt Renkert.

4. Immobilienpreise

Die höheren Zinsen sorgten in den vergangenen Jahren auch dafür, dass Immobilien in der Schweiz noch weniger erschwinglich wurden. Das habe die Nachfrage und damit den Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen verringert, heisst es bei Raiffeisen Schweiz. Allerdings habe die Knappheit an Wohnraum einen Rückgang der Preise am Immobilienmarkt verhindert.

Laut Renkert könnte sich die Nachfrage nun erneut verstärken. Eine Preiskorrektur am Schweizer Immobilienmarkt sei nun weniger wahrscheinlich geworden.

5. Spar-, Festgeld- und Säule-3a-Konti

Unterdessen dürften Banken die Zinsen für Konti anpassen, erwartet Stucki. Nach der Zinserhöhung der SNB im März seien viele Finanzhäuser dabei noch zurückhaltend gewesen. Bei einem um 0,5 Prozentpunkte niedrigeren Leitzins sei aber davon auszugehen, dass die meisten Banken reagieren und die Zinsen herabsetzen.

Damit rechnet auch Renkert. Obwohl viele Banken die Erhöhungen des Leitzinses nur mit Verspätung oder nur teilweise bei den Sparzinsen weitergegeben hätten, sei zu befürchten, dass einige nun rasch reagieren und sie herabsetzen.