News

Nach der erneuten Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Juni sind auch die Zinsen für Hypotheken weiter zurück gegangen.

In Erwartung weiterer Zinssenkungen setzen Hauseigentümer zudem stärker auf Hypotheken mit kürzeren Laufzeiten.

Mit der Senkung des Leitzinses auf 1,25 von 1,50 Prozent durch die SNB im Juni sind unmittelbar auch die Zinssätze für Fest- und Saron-Hypotheken gesunken, wie das Vergleichsportal Comparis in dem am Donnerstag publizierten und vierteljährlich erstellten Hypothekenbarometer schreibt. Dabei hat sich der Abstand zwischen Saron- und Festhypotheken etwas verringert.

Die Saron-Hypotheken sind aber immer noch leicht teurer. «Es bedarf aber noch mindestens einer Zinssenkung durch die SNB, damit Saron-Hypotheken deutlich günstiger werden als Festhypotheken», lässt sich Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert in der Mitteilung zitieren.

Im Durchschnitt verringerte sich der Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken per Ende Juni im Quartalsvergleich um 0,08 Prozentpunkte auf 2,18 Prozent. Der Durchschnittszins für fünfjährige Festhypotheken sank etwas weniger deutlich auf 2,09 von 2,13 Prozent.

Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von rund 30 Hypothekarinstituten.

Kürzere Laufzeiten nehmen zu

Gleichzeitig gewannen Hypotheken mit kürzeren Laufzeiten an Beliebtheit. So hätten sich die Abschlüsse mit einer Laufzeit von unter drei Jahren beim Comparis-Hypothekenpartner HypoPlus im zweiten Quartal mehr als verdoppelt. Jede fünfte Hypothek habe eine solch geringe Laufzeit gehabt. Im ersten Quartal sei es gerade einmal knapp jede zehnte gewesen.

Gleichzeitig verringerte sich der Anteil der Festhypotheken mit einer Laufzeit von vier bis sechs Jahren auf 30 von 40 Prozent. Ebenso gingen die zehnjährigen Festhypotheken auf 40 von fast 50 Prozent zurück. Etwas stärker gefragt waren dagegen sieben- bis neunjährige Festhypotheken, deren Anteil auf 12 von 4 Prozent anstieg.

«Die zweite Zinssenkung in Folge weckt die Hoffnung auf weitere schnelle Zinsschritte nach unten. Daher verhalten sich Hypothekarnehmende eher abwartend und wollen sich nicht auf zu lange Laufzeiten festlegen», ordnete Renkert die Entwicklung ein. (sda/awp)

Eine junge Frau liegt am Pool, auf den Knien hat sie einen Laptop, daneben steht griffbereit ein Cocktail. Bei der Lancierung ihrer Hypothekenplattform Valuu vor fünf Jahren war Postfinance jedes Klischee recht, um ihr neues Angebot bekannt zu machen.

Der Werbespot hatte eine einfache Botschaft: «Hypothek abschliessen, sogar bequem von zu Hause aus.» Der ganze Prozess laufe «digital», hiess es, daher lägen die Zinsen in der Regel unter dem Marktniveau.

Dass die Frau am Pool wirklich gerade einen Immobilienkauf einleitet, schien schon damals recht unwahrscheinlich. Auch am Markt bewährte sich das Projekt nicht: Vor kurzem zog Postfinance der Marke Valuu diskret den Stecker. Die erfolglose Plattform geht in einem Konkurrenzangebot auf – und die staatliche Bank bleibt auf Verlusten in zweistelliger Millionenhöhe sitzen.

Das Scheitern von Valuu markiert das jüngste Kapitel des seit 20 Jahren andauernden Versuchs von Postfinance, im lukrativen Hypothekengeschäft Fuss zu fassen.

Die Strategie dahinter

Die ersten Projekte von Postfinance im Hypothekenbereich reichen zurück bis ins Jahr 2003, als sie in Zusammenarbeit mit der UBS «gelbe Hypotheken» vertrieb. Ab 2008 arbeitete sie mit einem Münchener Anbieter zusammen. Richtig zum Fliegen kam keines der Projekte. Mit Valuu wollte es Postfinance 2019 endlich schaffen.

Die Verantwortlichen bei der Post-Tochter wollten das Erfolgsmodell der deutschen Hypotheken-Vermittlungsplattformen kopieren. «Das Geschäft versprach vor einigen Jahren noch ein sehr hohes Wachstumspotenzial», sagt Andreas Dietrich, Professor für Banking an der Hochschule Luzern (HSLU). In Deutschland wurden damals schon über 40 Prozent der Hypotheken über Broker und Plattformen abgewickelt, während es in der Schweiz bis jetzt nicht einmal 5 Prozent sind.

Es gab aber Skeptiker. Manche Stimmen sahen das ambitiöse Vorhaben von Beginn weg zum Scheitern verurteilt. Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum sagt: «Für Aussenstehende war völlig unklar, wie dieser Business-Case funktionieren soll.» Die Margen im Vermittlungsgeschäft seien viel zu tief.

Die umfangreichen Investitionen für Valuu hätten sich, wenn überhaupt, nur für den Fall gerechnet, dass Postfinance später selbst eigene Hypotheken über das Vertriebsnetz von Valuu hätte platzieren können, sagt Wenger.

Das allerdings stellte keine Option dar. Obwohl die Tochtergesellschaft der Post über eine Banklizenz verfügt, ist es ihr untersagt, selbst Kredite anzubieten. Bei den Hypotheken ist das Finanzinstitut auf die reine Vermittlung beschränkt. Für das weitaus lukrativere Geschäft der Hypothekenfinanzierung – das klassische und ertragsstarke Bankgeschäft – war sie stets auf Kooperationen angewiesen, insbesondere mit Banken und Versicherungen.

Verschwindend geringe Einnahmen

Am Ende hat Postfinance mit Valuu kaum Geld eingenommen. Zwar konnte die Plattform zwischen Anfang 2019 und August 2021 Hypotheken im Volumen von 500 Millionen Franken vermitteln. Bei einer angenommenen Marge von 0,1 Prozent generierte man damit über zweieinhalb Jahre aber gerade einmal Einnahmen von 500 000 Franken.

Das reichte nicht ansatzweise, um die Kosten zu decken: Die Gesamtkosten für Valuu dürften sich auf geschätzte 50 Millionen Franken belaufen haben. Im Jahr 2021 beschäftigte Valuu rund 50 Mitarbeitende.

Neben den Personalkosten kamen viele weitere Auslagen dazu für Beratung, IT, ein eigenes Callcenter und Administration. Hinzu kamen die Marketingkosten: «Im Hypothekenbereich ist vor allem die Werbung ausgesprochen kostspielig», sagt Dietrich. Gewisse Schlüsselwörter in Suchmaschinen wie «Hypothek» oder «Online-Hypothek» sind sehr kompetitiv und entsprechend teuer. Auch die erwähnten anderen Werbemittel, inklusive TV-Spots zur besten und teuersten Sendezeit, belasteten das Budget.

Valuu wuchs nicht schnell genug, um je erfolgreich werden zu können.

Geschätzte Kosten: 50 Millionen Franken

Nun hat Postfinance entschieden, das Projekt ohne grosses Aufsehen auslaufen zu lassen. Dies geschah schrittweise: Ab Juni 2023 richtete sich die Plattform nicht mehr an die breite Öffentlichkeit. Unter dem Namen «Valuu Pro» wurde sie zu einem reinen Business-to-Business-Projekt umstrukturiert, wobei vor allem kleinere Broker über die Plattform Finanzierungspartner für Hypotheken finden konnten.

Kurz darauf machte die Bank publik, dass sie die Rechte an Valuu der Zürcher Firma Credit Exchange (Credex) übertragen hatte. Im April 2024 wechselte Valuu erneut den Besitzer – diesmal zur Thurgauer Kantonalbank (TKB).

Damit war das Schicksal der Plattform besiegelt: Die Marke Valuu verschwindet und geht in der von der TKB betriebenen Plattform Brokermarket auf. Die Website Valuu.ch, die so intensiv und teuer beworben wurde, ist seit letzter Woche offline.

«Es ergab keinen Sinn, sowohl Valuu als auch Brokermarket parallel zu führen», begründet eine Sprecherin der TKB die Einstellung. Über den gegenwärtigen Preis der Marke Valuu haben die Parteien Stillschweigen vereinbart. Es dürfte nicht viel gewesen sein, da das Vermittlungsgeschäft eben nur eine kleine Nische darstellt. Bei der Ostschweizer Bank werden weniger als ein Prozent der Hypotheken über die digitale Plattform abgewickelt.

Postfinance will sich auf Anfrage nicht zur Einstellung äussern: Man habe Valuu «aus geschäftspolitischen Gründen» verkauft und wolle dies nicht weiter kommentieren. Das Hypothekargeschäft werde aber weitergeführt, und zwar mit den Kooperationspartnern Münchener Hypothekenbank, Valiant und der Plattform Credex.

Andere Hypothekenvermittler wie die von der Helvetia zu 70 Prozent übernommene Firma Moneypark mussten die gleiche Lektion lernen wie Postfinance.

Vergangenes Jahr verordnete Helvetia dem Finanzdienstleister und Hypothekenvermittler ein hartes Sparprogramm. Die Kosten mit bis zu 300 Mitarbeitenden und einem schweizweiten Filialnetz waren gemessen an der Ertragskraft mit Vermittlungsprovisionen schlicht zu hoch. Hinzu kommt, dass mit dem Ende der Tiefzinsphase 2022 der Boom im Immobilien- und Hypothekargeschäft vorbei war.

Die Veränderungen betreffen auch die Mobiliar, die ihr digitales Projekt Liiva («für alles rund um Wohneigentum») aufgibt. Diese Plattform wird am 25. Juli abgestellt. Auch hier es nicht gelungen, das Projekt profitabel zu machen.

Schweizer Hypotheken-Makler stockt auf und sucht 30 Experten

Bauen ist teurer, und die Banken sind in der Vergabe von Hypotheken zurückhaltender geworden. Eine Nutzniesserin dieser Situation ist die Firma Resolve, eine unabhängige Spezialistin für Hypotheken in der Schweiz. Das Fintech erwartet für 2024 ein massives Umsatzwachstum.

«Ich bin ehrlich gesagt überrascht über die konsequente Haltung der Banken. Sie sind sehr restriktiv bei der Vergabe von Hypothekarkrediten geworden», sagt Romain Dequesne. Dem CEO von Resolve kann die Entwicklung nur recht sein, profitiert doch sein Unternehmen unmittelbar davon.

«In den ersten Monaten dieses Jahres übertrafen Umsatz und EBITDA unsere Budgetprognosen deutlich», sagt er im Gespräch mit finews.ch.

Neue regulatorische Bestimmungen

Die Zurückhaltung der Banken hängt unter anderem mit der Umsetzung von «Basel III Endgame» zusammen: Die Schweizer Banken müssen viel detailliertere Vorgaben zur Risikosteuerung und Ermittlung der erforderlichen Eigenmittel erfüllen. Die Zinswende trug ihrerseits dazu bei, dass sich das Wachstum am Schweizer Hypothekarmarkt abkühlte.

Zwar wuchs der  Hypothekarmarkt auch im vergangenen Jahr. Doch das Plus fiel mit 2,4 Prozent so niedrig aus wie nie in den vergangenen zehn Jahren und lag auch deutlich unter dem langjährigen Wachstum (CAGR) von durchschnittlich 3,1 Prozent.

Rolle der Privaten ist wichtiger geworden

Die grössten Player im Hypothekarmarkt sind seit dem Rücktritt vieler Pensionskassen und Versicherer vor allem die Banken. Rund 50 Prozent der Marktkapazität ist somit weg.

Eine zunehmend wichtigere Rolle kommt bei Immobilienprojekten laut dem Resolve-CEO Privaten zu – insbesondere im Hotel-, Gewerbe- oder Entwicklungsbereich. Denn «Trotz des vorhandenen Volumens zeigen Banken nur wenig Interesse an diesen Projekten, weil oft zu komplex oder zu riskant im Vergleich zu traditionellen Geschäften», sagt er.

Die Resolve-Agentur in Nyon (Bild: zVg)

Das eröffnet Resolve neue Opportunitäten. Denn für komplexere Kredite sind es in erster Linie Privatpersonen, Family Offices oder andere Anbieter, die mit einer stark wachsenden Private-Debt-Alternative die Banken bei kürzeren Kreditlaufzeiten ersetzen.

Rasantes Wachstum

Das in Genf domizilierte und landesweit vertretene Fintech ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen. Im Geschäftsjahr 2023 hat es ein Hypothekenvolumen von knapp 900 Millionen Franken erreicht, trotz schwierigem Marktumfeld, das von hohen Zinsen und einem Rückgang der Transaktionen geprägt war.

Seit der Gründung 2018 bietet Resolve (vormals: e-Potek) Hypothekendarlehen und Beratung inklusiver Vorsorgethemen und Steuerfragen an.

Verstärkte Expansion in der Deutschschweiz

Resolve ist in allen Kantonen der Romandie sowie im Tessin und immer mehr in der Deutschschweiz tätig. «Wir wollen unsere Hypothekarberatung in der ganzen Schweiz mit einer lokalen Präsenz anbieten, denn wir stellen fest, dass die Nachfrage da ist und dass Hausbesitzer diese Beratung auch suchen, insbesondere in Zeiten schwankenden Zinssätzen», sagt Dequesne.

Resolve übernimmt den gesamten Offerten- und Beratungsprozess: «Wir erstellen das Finanzierungsdossier, stellen Anfragen an unsere Partner, verhandeln die besten Angebote und präsentieren diese unseren Privat- oder Firmenkunden», so der CEO weiter. Der Erfolg stützt die Strategie des Unternehmens zu expandieren, um seine führende Position als Nummer zu halten.

Aufbau einer Ausbildungsakademie

«Wir brauchen mindestens noch 30 zusätzliche Experten», sagt Dequesne. Er sieht hierzulande ein grosses Potenzial in den Regionen Luzern, Solothurn, Bern, Basel, Schwyz und Zug.

«Wir bauen eine einzigartige Ausbildungsakademie auf, um hochmotivierte Finanzierungsberater anzuwerben und zu Resolve-Experten zu machen. Es gibt für uns keinen Grund, zu bremsen. Es gibt noch zu viele Wachstumsmöglichkeiten». 

Das Angebot an leer stehenden Wohnungen und Einfamilienhäusern ist in der Schweiz erneut kleiner geworden. Am 1. Juni 2025 wurden in der Schweiz 48’455 Leerwohnungen gezählt, wie das Bundesamt für Statistik mitteilt. Das ist ein Rückgang von 3519 Wohnungen oder 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Neu liegt die Leerwohnungsziffer bei genau einem Prozent. Es ist der tiefste Leerstand seit zwölf Jahren.

Mit dem fünften Rückgang in Folge entfernt sich der Anteil leer stehender Wohnungen weiter vom Leerstand, der von Fachleuten als optimal angesehen wird. Laut dem Immobilienberater Wüest Partner braucht es durchschnittlich 1,27 Prozent leere Wohnungen, damit die Mietpreise stabil bleiben.

Die Angebotsmieten steigen laut dem Homegate-Mietindex dieses Jahr zwar nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Von Januar bis Juli 2025 lag das Plus bei 1,3 Prozent. Letztes Jahr war der Anstieg in der gleichen Zeitspanne noch mehr als doppelt so hoch. Ein Grund für die leichte Entspannung dürfte die verringerte Zuwanderung in den ersten fünf Monaten des Jahres sein. Über die letzten fünf Jahre ist der Preisanstieg aber eindrücklich: Die Angebotsmieten wurden in der Schweiz 14 Prozent teurer.

Tiefster Leerstand neu am Genfersee

Das Leerwohnungsangebot ist in allen Grossregionen rückläufig. Die grössten Abnahmen verzeichnen das Tessin und die Genferseeregion. Am wenigsten stark verkleinerte es sich in der Nordwestschweiz, nachdem diese Region im Vorjahr noch den grössten Rückgang verzeichnet hatte.

Von den Kantonen haben Genf (0,34 Prozent), Zug (0,42 Prozent) und Zürich (0,48 Prozent) die tiefsten Leerwohnungsziffern. Genf hat Zug damit als Schlusslicht abgelöst. In Zug ist der Leerstand minim – um 20 Wohnungen oder 0,03 Prozentpunkte – gestiegen. Nur in fünf anderen Kantonen gab es ebenfalls ein Plus: Neuenburg, Jura, Basel-Stadt, Basel-Landschaft und Obwalden. In Graubünden blieb die Quote stabil, in allen anderen Kantonen sank sie.

Insgesamt liegt die Quote in 15 Kantonen unter einem Prozent. Die Kantone Jura (3,03 Prozent) und Solothurn (2,05 Prozent) liegen als einzige über der 2-Prozent-Marke.

Auf Gemeindeebene lassen sich ebenfalls deutliche Unterschiede erkennen. Gerade in den Städten ist die Zahl leer stehender Wohnungen sehr klein. In Zürich ist sie leicht gestiegen – von 169 auf 235 Wohnungen. Das sind allerdings immer noch nur 0,1 Prozent aller Wohnungen. Zum Vergleich: In der Stadt Basel beträgt der Leerstand 0,95 Prozent, in Bern 0,43 Prozent, in Luzern 1,01 Prozent und in St.Gallen sogar 2,3 Prozent.

In einzelnen Gemeinden liegt die Leerwohnungsziffer gar bei 0. Allerdings ist hier etwas Vorsicht geboten. Nicht überall werden die Daten gleich erhoben (siehe Infobox «Zu den Daten»).

Starker Rückgang bei Mietwohnungen – ausser bei grossen Objekten

Am stärksten war der Rückgang laut BFS bei den unbewohnten Mietwohnungen mit minus 8 Prozent. Die Zahl der zum Kauf angebotenen Wohnungen nahm um 2,5 Prozent ab. Damit hat sich die Dynamik beim Wohneigentum den Mietwohnungen angeglichen. Vor einem Jahr war die Zahl verfügbarer Kaufobjekte noch gestiegen.

In einem Segment stieg die Leerwohnungsquote: Die Zahl der Grosswohnungen mit sechs und mehr Zimmern nahm um 2,3 Prozent auf 3717 Einheiten zu. Die meisten leeren Wohnungen haben indes drei oder vier Zimmer.

Der angespannte Wohnungsmarkt zeigt sich auch in einer anderen Statistik: Die Zahl der Umzüge ist in den vergangenen Jahren um rund 10 Prozent gesunken. 2023 zogen 9,3 Prozent der ständigen Bevölkerung um, was dem tiefsten Wert der letzten zehn Jahre entspricht. Die Daten für 2024 veröffentlicht das Bundesamt für Statistik im Dezember.