So schlimm ist der Immobilienboom im internationalen Vergleich bisher – und so schlimm geht es weiter
Mit einem Abonnement profitieren Sie vom exklusiven Zugriff auf alle abo+ Artikel.
Verpassen Sie nichts, was in Ihrer Region passiert
Ihr Digitalabo gibt es ab CHF 0.25/Woche im ersten Monat
Jederzeit kündbar
Bereits Abonnent:in?
Die Leitzinssenkung der SNB im März 2024 hat zu günstigeren Geldmarkthypotheken geführt. Laut UBS kosten die meisten neu abgeschlossenen Saron-Hypotheken derzeit zwischen 2,1 Prozent und 2,6 Prozent, ähnlich wie vor einem Jahr. Die derzeitigen Festhypothken mit zehnjähriger Laufzeit kommen mehrheitlich mit Zinsen zwischen 2,0 Prozent und 2,4 Prozent pro Jahr, minimal höher als vor einem Monat. Dennoch sind sie laut UBS-Daten etwa 70 Basispunkte niedriger als vor einem Jahr.
Luxus, Diskretion – und ein Preis mit vielen Nullen: Eine Goldküsten-Villa lässt Träume (und Konten) explodieren.
In Küsnacht ZH ist eine Villa für 33,7 Millionen ausgeschrieben – mit nur einem Foto.
Bei Immobilien in dieser Preisklasse werde bewusst auf Fotos verzichtet – aus Diskretion.
Ein Experte sagt: Solche Immobilien werden längst nicht mehr nur zu Wohnzwecken erworben.
Ein Zuhause an Zürichs Goldküste, mit Blick auf den glitzernden See – für viele ein Traum. Doch wer ihn sich erfüllen will, muss tief in die Tasche greifen. Aktuell steht in Küsnacht eine «Luxuriöse Villa mit atemberaubendem Seeblick» zum Verkauf – für atemberaubende 34 Millionen Franken.
Die Mega-Villa an der Goldküste verfügt über 27 Zimmer auf 784 Quadratmetern. Aber keine Sorge: Wem das zu eng ist, der kann das Traumdomizil sogar um weitere 450 Quadratmeter ausbauen.
Für Gemütlichkeit ist ebenfalls gesorgt: Ein stilvoller Kamin bringt laut Beschreibung Wärme und eine kuschelige Atmosphäre in die weitläufigen Räume. Und auch PS-Fans kommen auf ihre Kosten: Eine Garage plus zusätzliche Parkplätze bieten laut Inserat «bequeme Stellflächen für Ihre Fahrzeuge».
Angepriesen wird das Anwesen als die «perfekte Wahl für anspruchsvolle Käufer, die Wert auf Privatsphäre, Komfort und Lebensqualität legen». Und genau hier wird’s spannend: Privatsphäre ist nämlich das Zauberwort.
Suel Fernández vom inserierenden Immobilen-Unternehmen «Swiss Real Estate Elite» erklärt gegenüber Nau.ch: Man verzichte bei Immobilien in dieser Preisklasse oft ganz bewusst auf Bilder. «Die Vermarktung erfolgt im Off-Market-Segment, wo Diskretion entscheidend ist.»
Doch selbst unter den Luxusobjekten steche diese Villa heraus: 27 Zimmer, grosszügiger Umschwung, private Zufahrt und Entwicklungspotenzial. Für Fernández steht fest: «Im internationalen Vergleich ist ein Preis im Bereich von 34 Millionen Franken für ein solches Anwesen absolut nachvollziehbar.»
Einfach anrufen und besichtigen? So leicht ist es nicht. Bevor es überhaupt zum Gespräch kommt, wird ein «Proof of Funds» verlangt. Der Nachweis also, dass das nötige Kleingeld vorhanden ist.
Ganz ohne Interesse blieb die Villa bis anhin übrigens nicht: Laut Fernández sind unter den Interessenten auch zwei Investoren, die sich das Objekt bereits anschauten. Und sich schliesslich dagegen entschieden.
Sie bleibt realistisch: Solche Luxusimmobilien bräuchten Geduld. In dieser Preisklasse würde ein Verkauf schnell mal bis zu drei Jahren dauern.
Etwas günstiger ist ein Objekt in Romanshorn TG. Dort steht eine weitere Villa von «Real Estate Elite» für nur rund 14 Millionen Franken zum Verkauf. Doch auch das kann zu viel sein: Eine Interessentin winkte ab – sie wolle den See nicht mit anderen teilen.
Bei so hohen Beträgen für ein Haus müsse wirklich alles stimmen, betont Fernández.
Harry Büsser, Immobilienexperte beim Online-Vergleichsdienst Comparis, dem grössten Immobilienportal der Schweiz, kennt den Markt der Superreichen. Gegenüber Nau.ch erklärt er: So teure Objekte seien eher selten.
Und sie würden längst nicht mehr nur zum Wohnen gekauft: «Solche Objekte dienen oft auch als Statussymbole oder Zweitwohnsitze für Freizeit und Networking, nicht nur für geschäftliche Anlässe. Prominente und Superreiche kaufen häufig aus Prestigegründen oder zur Diversifikation ihres Vermögens.»
Wo solche Schätze zu finden sind? In den Schweizer Luxus-Hotspots wie St. Moritz GR, Gstaad BE oder Verbier VS – sowie an Top-Lagen am Genfersee und natürlich am Zürichsee.
In St. Moritz könne der Quadratmeterpreis bis zu 43’000 Franken betragen. Doch auch dort müsse ein Objekt mindestens 700 Quadratmeter Wohnfläche bieten, um überhaupt die 30-Millionen-Marke zu knacken.
Zug (awp) – Die Fundamenta Group Investment Foundation hat ihre achte Kapitalerhöhung vorzeitig erfolgreich abgeschlossen. Mit Zeichnungen von 200 Millionen Franken sei ein neuer Höchstwert erreicht worden, teilte die Anlagestiftung am Freitag mit.
Mittlerweile habe sich der Anlegerkreis zudem auf 175 Vorsorgeeinrichtungen vergrössert, hiess es in der Mitteilung. Mit der Kapitalerhöhung sei eine solide Grundlage für das weitere Wachstum der Stiftung geschaffen worden.
Den Erlös will die Anlagestiftung für Akquisitionen und Investitionen in laufende Entwicklungsprojekte einsetzen. Trotz eines komplexen Marktumfeldes sehe man attraktive Chancen, wird Geschäftsführer Ricardo Ferreira zitiert.
Per Ende Juni umfasst die Anlagegruppe Swiss Real Estate insgesamt 52 Liegenschaften, darunter 47 Bestandsliegenschaften und fünf Entwicklungsprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Immobilienportfolios beträgt 1,032 Milliarden Franken.
sc/cg
Bei der Leerwohnungsziffer sieht die UBS nur noch wenig Luft nach unten. Insbesondere bei kleinen und mittelgrossen Wohnungen hat sich die Verknappung des Angebots weiter akzentuiert.
Die Leerwohnungsziffer ist 2025 auf 1,00 von zuvor 1,08 Prozent gesunken und ist damit auf den tiefsten Stand seit 12 Jahren gefallen. Das schreibt die UBS in ihrer jüngsten Studie zum Schweizer Wohnungsmarkt unter Berufung auf die Zahlen des Bundesamts für Statistik (BFS). Demnach standen Per 1. Juni 2025 schweizweit noch 48’455 Wohnungen leer, 3’500 weniger als vor Jahresfrist.
Der Rückgang fiel damit etwas deutlicher aus als im Vorjahr und betraf sowohl Mietwohnungen als auch Wohneigentum.
Der bauliche Neuzugang an Wohnungen bleibe weiter hinter der Nachfrage zurück. Und dies, obwohl sich das Bevölkerungswachstum abgeschwächt habe. Zwischen dem 1. Juni 2024 und dem 1. Juni 2025 sind demnach per Saldo 13’000 Personen weniger in die Schweiz eingewandert als in der Vorperiode.
Zwar sei bei den Baubewilligungen seit Mitte 2024 eine Trendwende erkennbar. In einer höheren Zahl fertiggestellter Wohnungen schlage sich das bislang noch nicht in nieder. 2024 stieg der Wohnungsbestand gemäss BFS lediglich um 0,95 Prozent – der niedrigste Wert seit mehr als 20 Jahren, wie die Experten weiter betonen.
Bei Mietwohnungen historisch tief
Bei Mietwohnungen liegt die Leerwohnungsziffer bei mittlerweile auf historisch niedrigen 1,4 Prozent. Bei Eigenheimen ist sie mit 0,5 Prozent weiterhin deutlich tiefer.
Die UBS macht hier die tiefen Zinsen als Faktor aus. «Wer die hohen Tragbarkeitshürden überwinden kann, profitiert beim Eigenheimerwerb von deutlich geringeren Nutzungskosten im Vergleich zur Miete. Der durchschnittliche Kostenvorteil beträgt rund 23 Prozent.» Das führe zu einer steigenden Nachfrage. Die aktiven Such-Abos nach Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum auf den Immobilienplattformen seien innerhalb eines Jahres um 11 Prozent gestiegen.
Kleine und mittelgrosse Wohnungen besonders stark gefragt
Auffällig sei die unterschiedliche Entwicklung nach Wohnungsgrösse. Die Zahl kleiner und mittelgrosser leerstehender Wohnungen sank im Vorjahresvergleich jeweils um rund 8 Prozent. Diejenige der grösseren Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern nur um 1 Prozent. Einzig bei sehr grossen Eigenheimen mit sechs und mehr Zimmern ist ein Anstieg um 6 Prozent zu verzeichnen.
Das erklären die Autoren damit, dass Haushalte, bei Umzügen öfter Kompromisse bezüglich der Wohnungsgrösse eingehen. Der Zusammenzug von Paaren oder ein späterer Auszug aus dem Elternhaus führe gleichzeitig stärkt wiederum zu einer hohen Nachfrage nach mittelgrossen Wohnungen.
Die niedrigsten Leerwohnungsziffern verzeichnen die Kantone Genf (0,34 Prozent), Zug (0,42 Prozent) und Zürich (0,48 Prozent).
Gegen den Trend sind in vier der fünf Grosszentren die Leerwohnungszahlen im Vorjahresvergleich angestiegen. Einzige Ausnahme ist Genf. Die Städte würden wegen des Mietpreisgefälles Einwohner an das Umland verlieren. Gleichzeitig bleibe die Zuwanderung aus dem Ausland stark.
Mit Blick auf die weitere Entwicklung rechnet die UBS damit, dass die Leerstandsquote in den kommenden Monaten weiter sinken dürfte, wenn auch in abgeschwächter Form. Im kommenden Jahr wird eine Leerstandsquote von 0,95 Prozent erwartet.
Ein geringeres Beschäftigungswachstum werde die Zuwanderung dämpfen. Die steigende Zahl der Baubewilligungen werde sich aber erst frühestens gegen Ende des nächsten Jahres auf das Angebot auswirken.
Knappheit treibt Mieten weiter in die Höhe
Die Wohnungsknappheit treibt den Anstieg der Angebotsmieten weiter an. Zwischen 2002 und 2014 lag die Leerstandsquote durchgehend bei etwa 1 Prozent und die Angebotsmieten stiegen durchschnittlich um 3 Prozent pro Jahr.
«Bis Ende 2026 erwarten wir eine Verteuerung der Angebotsmieten zwischen 3 und 4 Prozent. Sollte sich die Konjunktur jedoch deutlich abschwächen, dürfte der Anstieg der Mieten spürbar gedämpft ausfallen.»
Der Fonds verzeichnet einen Zuwachs der Gesamteinnahmen um 1,7% auf 9,2 Mio. CHF. Der Nettoertrag ist leicht gesunken.
– 12. September 2025
Der Suisse Romande Property Fund (SRPF) schliesst das erste Halbjahr 2025 mit einem Nettoergebnis von 3,65 Mio. CHF (Vj.: 3,9 Mio.) ab. Der Gesamterfolg einschliesslich Neubewertung verbesserte sich von 1,7 Mio. auf 7,9 Mio. CHF. Im Verlauf des Halbjahres ist der Verkehrswert des Portfolios um 2,7% auf 406,4 Mio. CHF gestiegen. Dieser Anstieg sei auf getätigte Investitionen und die Neuvermietung leerstehender Flächen zurückzuführen, teilt die Fondsleitung mit. Die Gesamteinnahmen stiegen um 1,7 % auf 9,2 Mio. CHF. Die Leerstandsquote des Portfolios sank binnen Jahresfrist von 7,0 auf 5,2%.
Im Juni 2025 unterzeichnete SRPF laut Mitteilung den Terminverkauf des Gewerbeobjekts Mouille-Galand 5 in Vernier (GE). Die Transaktion ist am 15. August wirksam geworden und hat den Angaben zufolge einen Mehrwert von über 3,5 Mio. CHF generiert. «Der Erlös aus diesem Verkauf wird für Akquisitionen von Wohnimmobilien verwendet, die derzeit verhandelt werden», schreibt der Fonds.
Der Fonds will sich wieder stärker auf Wohnimmobilien ausrichten und strebt dazu bis Ende 2026 einen Anteil von 75 % an Wohn- und Mischimmobilien an. «Der Fonds tritt damit in eine neue Phase ein, die von Wachstum geprägt ist und sich auf Wertschöpfung und Nachhaltigkeit konzentriert», heisst es.
(Visited 42 times, 42 visits today)
Griechenland erlebt einen Immobilienboom. Doch wo lohnt sich der Kauf, und welche Risiken sollten Interessenten unbedingt kennen?
Erleben Sie exklusiven Journalismus aus Ihrer Region. Sofort Zugriff auf alle abo+ Artikel. Jederzeit kündbar.
Verpassen Sie nichts, was in Ihrer Region passiert
Ihr Digitalabo gibt es ab CHF 1 in den ersten 4 Wochen
Jederzeit kündbar
Bereits Abonnent:in?
Pro und Kontra
Gehört der Eigenmietwert abgeschafft?
Am 28. September stimmen wir darüber ab, ob für Immobilien weiterhin ein Einkommen versteuert werden muss. Unsere Redaktion ist geteilter Meinung.
Ja. Setzen wir dieser Absurdität ein Ende.
In den Top Ten der Schweizer Absurditäten ist er ganz vorne mit dabei: der Eigenmietwert. Wer heute eine Wohnung besitzt und selbst darin lebt, muss eine fiktive Miete versteuern. Weil er diese einnehmen könnte, wenn er die Wohnung vermieten würde. Wie hoch sie ist, bestimmen die Behörden – und zwar in jedem Kanton unterschiedlich.
Das ist so, als müssten Autofahrer «Eigentaxikosten» versteuern – weil sie mit ihrem Auto Uber-Fahrdienste anbieten und so Geld verdienen könnten. Oder als würde der Staat auf den Salat eines Hobbygärtners eine «Eigenmehrwertsteuer» erheben – weil er sein Gemüse ja auf dem Markt verkaufen könnte, statt es selbst zu essen.
Zum Glück gibt es nun einen fairen Vorschlag, um den Eigenmietwert abzuschaffen. Mit ihm werden auch die Steuerabzüge gestrichen, die Immobilienbesitzer heute für Renovationen und Hypothekarzinsen vornehmen dürfen.
Insgesamt würden Eigentümerinnen und Eigentümer mit den aktuellen Zinsen um 1,8 Milliarden Franken pro Jahr entlastet. Das bedeutet natürlich auch, dass es Steuerausfälle gibt. Diese fallen aber hauptsächlich bei den Kantonen an, die längst nicht alle Sparen müssen. Den Bund würde die Reform rund 400 Millionen Franken pro Jahr kosten. Das ist wegen der knappen Bundesfinanzen zwar nicht ideal. Aber das Minus gibt es nur, solange die Zinsen tief bleiben. Steigen sie, füllt sich die Staatskasse wieder.
Hauptsächlich geht es darum, ein unlogisches System zu beseitigen, das ursprünglich als befristete Krisensteuer per Notrecht eingeführt worden war. Damit setzen wir hohe Anreize für Immobilienbesitzer, sich zu verschulden. So nehmen findige Multimillionäre Hypotheken für ihre Immobilien auf, nur um ihr Geld in Aktien zu investieren. Sie können gleichzeitig Steuern sparen und an der Börse Gewinne absahnen. Dass ein Staat die Verschuldung fördert – trotz der damit verbundenen Risiken –, ist schlicht verantwortungslos. Und es hat Konsequenzen: Während wir stolz sind auf unsere vergleichsweise tiefe Staatsverschuldung, sind die Schweizer privat pro Kopf heute so stark verschuldet wie kein anderes Volk. Fallen Steuerabzüge für Hypotheken weg, wird die Verschuldung hingegen weniger attraktiv.
Zugegeben: Dass bei einem Ja zur Vorlage der Anreiz für Sanierungen sinkt, könnte unsere Energiebilanz verschlechtern. Der Ersatz von Heizungen oder die bessere Dämmung der Wohnung kann aber trotzdem attraktiv bleiben. Auch, weil Kantone und Gemeinden weiterhin Steuerabzüge oder andere Vorteile für solche Sanierungen gewähren dürfen.
Den Eigenmietwert gibt es – fast – nur in der Schweiz. In Europa kennt nur eine Handvoll anderer Länder eine vergleichbare Steuer, die aber entweder deutlich tiefer ausfällt oder eine Alternative zur Liegenschaftssteuer darstellt. In der Schweiz werden Immobilien zum Vermögen gezählt. Und der Eigenmietwert kommt noch obendrauf.
Die SP argumentiert, dass nur die Reichen von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren. Aber das stimmt nicht. Wer seine Hypothek abbezahlt und kein renovationsbedürftiges Haus hat, fährt zwar ohne Eigenmietwert besser. Das sind aber längst nicht nur Leute, die eine Villa mit acht Zimmern an der Zürcher Goldküste bewohnen. Sondern auch alleinstehende Senioren mit einer tiefen Monatsrente, deren Vermögen fast vollständig in ihrer 3-Zimmer-Wohnung gebunden ist.
Zudem sieht die Vorlage auch einen Abzug vor, der vor allem Jungen zugutekommen würde: Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, bekommt zehn Jahre lang einen Sonderabzug gewährt. Gleichzeitig wird für Zweitwohnungsbesitzer eine neue Steuer eingeführt. Auf dem Papier stimmen wir sogar ausschliesslich darüber ab. Doch bei einem Nein zur Objektsteuer scheitert die ganze Reform.
Kurz gesagt: Nachdem die Hauseigentümer und die Bürgerlichen bei der Abschaffung des Eigenmietwerts jahrelang den Fünfer und das Weggli wollten, stimmen wir nun über einen fairen Kompromiss ab. Und dieser ist deutlich schweizerischer als die Absurdität des Eigenmietwerts.
Nein. Jetzt ist nicht die Zeit, Steuern zu streichen.
Es steht nicht gut um das Bundesbudget. Besonders die Ausgaben für die Armee und die soziale Sicherheit – Stichwort 13. AHV-Rente – dürften in den nächsten Jahren ansteigen. Bereits jetzt hat der Bundesrat schmerzhafte Sparrunden beschlossen.
In einem solchen Umfeld auf voraussichtlich Hunderte Millionen an Steuereinnahmen zu verzichten, ist verantwortungslos.
Natürlich zahlt niemand gerne Steuern. Und man findet bei jeder Steuer etwas, was man bemängeln kann. Den Eigenmietwert als besonders ungerecht zu bezeichnen und ihn deshalb abzuschaffen, ist aber nicht angebracht.
Erstens fallen Steuern auf den Eigenmietwert tendenziell bei Personen an, die finanziell bessergestellt sind, im Gegensatz etwa zur Mehrwertsteuer. Wer sich heute ein Eigenheim kaufen kann, hat Geld. Mit einem normalen Mittelschicht-Einkommen ist es auch mit jahrelangem Sparen an vielen Orten unmöglich, Wohneigentum zu kaufen.
Natürlich gibt es Hausbesitzerinnen und -besitzer, die nicht reich sind. Sie haben sich ihr Haus in einer Zeit gekauft, als das noch einfacher zu finanzieren war, oder sie haben es geerbt. Wegen der stark gestiegenen Mieten und Häuserpreise stehen sie heute gegenüber den Mieterinnen und Mietern in der Regel massiv besser da. So bezahlt ein pensioniertes Ehepaar mit eher kleiner Rente und einer abbezahlten Hypothek vielleicht 4000 bis 5000 Franken mehr Steuern wegen des Eigenmietwerts. Ein vergleichbares Ehepaar in einer Mietwohnung bezahlt hingegen schnell eine jährliche Miete von 20’000 Franken.
Zweitens ist die Steuer auf den Eigenmietwert nicht so fiktiv, wie es die Befürworter der Abschaffung oft darstellen.
Investiert ein Mieter-Ehepaar sein Geld beispielsweise in Aktien statt in ein eigenes Haus, muss es die Dividenden versteuern. Eigenheimbesitzer haben in ein Haus investiert. Daraus erhalten sie ebenfalls einen finanziellen Vorteil in Form von Miete, die sie nicht bezahlen müssen. Diesem Umstand trägt die aktuelle Regelung Rechnung. Sie besteuert den Gewinn aus Eigenmietwert analog zu anderen Einkommen – etwa Zinsen auf Kapitalanlagen. Bei ihrer Einführung auf nationaler Ebene im Jahr 1934 war die Steuer deshalb auch kaum umstritten.
Befürworter der Vorlage monieren, das heutige System animiere Menschen zum Schuldenmachen. Heute können Eigenheimbesitzer ihre Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen. Neu wäre das nicht mehr möglich. Sie hätten deshalb weniger Anreiz, sich zu verschulden.
Das Schuldenproblem wird das aber nicht lösen. Denn für viele wird es sich weiterhin lohnen, die Hypothek nicht abzubezahlen. Es ist lukrativer, das Geld zu investieren, zum Beispiel in Wertpapiere. Die durchschnittlichen Gewinne, die man so erzielen kann, sind höher als das, was man an Zinsen bezahlen muss.
Das wissen auch die Banken. Sie sind im Abstimmungskampf auffällig still. Sie gehen nicht davon aus, dass bei einer Annahme ihr Hypothekengeschäft schrumpft. Wäre es anders, würden sie alle Hebel in Bewegung setzen, damit die Vorlage abgelehnt wird. Doch sie haben laut offiziellen Daten keinen Rappen an die Nein-Kampagne gespendet.
Während die Gegner einer Abschaffung weniger als eine halbe Million Franken zur Verfügung haben, können die Befürworter über 7 Millionen ausgeben. Das viele Geld kommt in erster Linie von den Hauseigentümerverbänden.
Damit zeigt sich, wer in erster Linie von einer Annahme profitiert: Personen, denen ein Haus gehört und die häufig finanziell bessergestellt sind. Verlieren würde hingegen die Allgemeinheit in Form von geringeren Steuereinnahmen.
Dass diese durch neue und fairere Steuern ersetzt werden, ist im derzeitigen Politklima unrealistisch. Stattdessen dürfte es weitere Sparrunden geben. Unter diesen leiden in der Regel die Bildung, die Entwicklungshilfe, das Klima und Leute, die ohnehin schon weniger haben.
Der Sonntag
Das Sonntags-Team liefert die besten Lesestücke der Woche und exklusive Blicke hinter die Kulissen.
Fehler gefunden?Jetzt melden.
Wer in Zürich ein Einfamilienhaus kaufen will, muss über eine halbe Million Jahreseinkommen vorweisen können. Das zeigt eine neue Studie.
Klicken, um die Teilen-Funktion zu öffnen.
Die Immobilienpreise sind gemäss der Immobilienberatungsfirma Iazi im letzten Jahr um 4.9 Prozent gestiegen. «Das liegt daran, dass die Schweiz sehr attraktiv ist und eine enorme Nachfrage generiert – auch aus dem Ausland,» sagt der Immobilienexperte Donato Scognamiglio. Haupttreiber der hohen Preise sei das Bevölkerungswachstum, welches mehrheitlich durch die Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskräfte getrieben werde. Gleichzeitig sei das Angebot knapp.
Iazi hat die Preise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (140 Quadratmeter, guter Zustand, gute Bauqualität) eruiert. In Zürich kostet dieses über drei Millionen Schweizer Franken. In Bern sind es knapp zwei Millionen.
Um von einer Bank eine Hypothek zu erhalten, muss man als Käuferin oder Käufer vorweisen können, dass man finanziell genügend abgesichert ist. Nebst den üblichen 20 Prozent Eigenkapital muss ein Haushalt in Bern über ein Jahreseinkommen von über 300’000 Franken verfügen, um die Tragbarkeitsrichtlinien für das Musterhaus zu erfüllen. Wer diese nicht erfüllt, erhält keine Hypothek.
Möchte man in Zürich dasselbe Musterhaus kaufen, muss man gar über eine halbe Million verdienen. Iazi rechnet dabei mit einer Belehnung von 80 Prozent, einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 Prozent und 1 Prozent Nebenkosten.
Wenn Sie bereit sind zu pendeln, in die Agglomeration rauszufahren und gewisse Abstriche zu machen, finden Sie noch ein erschwingliches Haus.
Der Schweizer Medianlohn beträgt pro Jahr 80’000 Franken. Arbeiten in einem Zweipersonen-Haushalt beide Personen Vollzeit (=160’000 Franken) fehlt in Bern immer noch fast die Hälfte des Einkommens, um die geforderten Tragbarkeitsrichtlinien zu erfüllen.
Damit rückt der Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne beziehungsweise in ländliche Regionen. Dort dürfen sich Kaufwillige mehr Hoffnungen auf preiswertere Immobilien machen. «Wenn Sie bereit sind zu pendeln, in die Agglomeration rauszufahren und gewisse Abstriche zu machen, finden Sie noch ein erschwingliches Haus», sagt der Immobilienexperte.
Für ein Einfamilienhaus wie im erwähnten Beispiel braucht es momentan aber fast in der ganzen Schweiz ein Einkommen von mindestens 100’000 Franken. Günstiger werde es erst, wenn mehr Immobilien auf den Markt kommen. Solange sich die Hauseigentümer die gestiegenen Zinsen von knapp drei Prozent – was einer Verdreifachung der Zinskosten innert zwei Jahren entspricht – jedoch noch leisten können und nicht zwingend verkaufen müssen, werden die Häuserpreise nicht sinken.
Es wird nie günstig sein, ein Haus in der Schweiz zu kaufen.
Dazu kommt das positive Wirtschaftsumfeld: Die Teuerung ist im internationalen Vergleich tief, die Wirtschaft wächst und es herrscht praktisch Vollbeschäftigung – vertraut man den Zahlen, geht es der Schweiz gut.
«Es wird nie günstig sein, ein Haus in der Schweiz zu kaufen», sagt Scognamiglio. Es werde einfach irgendwann nicht mehr teurer.
Klicken, um die Teilen-Funktion zu öffnen.
Was einst eine lukrative Anlageoption für Versicherungen und Pensionskassen darstellte, hat im Zuge der Zinswende an Attraktivität verloren. Mancher Player und auch viele Broker im Hypogeschäft sind de facto von der Bildfläche verschwunden. Für die Bankkunden hat dies weitreichende Folgen.
Die Hypothekenlandschaft hat sich dramatisch gewandelt. Blenden wir zurück: Noch im Sommer 2022 investierten Versicherungen und Pensionskassen im grossen Stil in den Schweizer Hypothekarmarkt. Sie wollten negativen Zinsen entfliehen, die auf ihren Guthaben lasteten. Hypotheken galten als attraktive Alternative zu den damals negativ verzinsten Obligationen. Hypotheken brachten bis zu 2 Prozent mehr Ertrag als Bundesobligationen.
Doch mit dem Ende der Negativzinsen im September 2022 verloren Hypotheken ihre Anziehungskraft als Investitionsvehikel rapide. «Versicherungen und Pensionskassen sind auf dem Markt kaum noch zu spüren», sagt Adrian Wenger, Finanzierungsexperte beim VZ Vermögenszentrum . Ein gewichtiger Fall ist die Zurich-Versicherung, die keine neuen Hypotheken mehr gewährt. Die Finanzierung sei im Umfeld höherer Zinsen schwieriger geworden, schreibt dazu die Versicherung. Die CS ist im Zug der Fusion mit der UBS laut verschiedenen Experten ebenfalls kaum aktiv. Die Bank will sich auf Anfrage aber nicht zu ihrem Marktverhalten äussern.
Früher war es ein Leichtes, aus fünf bis zehn verschiedenen Offerten von Banken und Versicherungen auszuwählen. Doch diese Zeiten sind vorbei. Jetzt findet man bestenfalls eine Handvoll Optionen, hauptsächlich von Kantonalbanken, Raiffeisen und Regionalbanken, für die Hypotheken ein Kerngeschäft darstellt.
Der Weg zu einer Finanzierung – und dann noch zu einem möglichst attraktiven Zins – ist beschwerlicher geworden. Die meisten Kunden müssen bei zwei oder drei Banken persönlich vorbeigehen und verhandeln. In der Schlussrunde wählen sie aus einem engen Angebot aus.
Doch das ist nicht die einzige Veränderung im Spiel, wie Adrian Wenger vom VZ betont: Die Hypothekenbroker und Plattformen wie Moneypark, Hypoguide oder Valuu von Postfinance verlieren massiv an Einfluss. In Zeiten niedriger Zinsen blühten sie auf, doch nun harzt das Vermittlungsgeschäft. Dabei spielt auch eine Rolle, dass viele Player aus dem Nicht-Bankenbereich ganz einfach wegbrechen.
Kunden, die 2021 oder 2022 eine Hypothek zu sehr niedrigen Zinsen bei einer Versicherung abgeschlossen haben, stehen nun vor Problemen. Wenn der vermittelnde Broker nicht mehr am Markt aktiv ist, finden diese Kreditnehmer niemanden mehr, an den sie sich wenden können. Auch bei den direkten Geldgebern, also den Pensionskassen und Versicherungen, ist es oft schwierig, eine Kontaktstelle für Fragen rund um die Hypothek zu finden.
Diese Institutionen haben mittlerweile attraktivere Anlageoptionen gefunden und sind kaum noch bereit, im Hypothekarmarkt «Kampfangebote» zu unterbreiten, um die Konkurrenz auszustechen.
Adrian Wenger weist darauf hin, dass Verlängerungen von solchen Hypotheken jetzt kaum wettbewerbsfähig sein werden. Kunden, die in der Lage sind, den gesamten Betrag bei einer Bank neu zu finanzieren, könnten noch glimpflich davonkommen. Schwieriger ist die Situation für diejenigen, die ihre Hypothek in mehrere Teile aufgeteilt haben, wie etwa in eine 5- und eine 10-jährige Laufzeit. Diese Gruppe wird wahrscheinlich erst handeln können, wenn die letzte Tranche fällig wird. Wer also gehofft hat, bei den Zinsen viel Geld zu sparen, wird am Ende mehr bezahlen müssen.
Die Fachleute sind sich einig, dass die Banken bei den besten Angeboten das Ruder übernommen haben. Florian Schubiger, Finanzierungsspezialist bei der Internetplattform Hypotheke.ch, ist über das Ausmass der Trendwende überrascht: «Eine Stichprobe zeigt, dass heute nur noch etwa 10 bis 20 Prozent der Topangebote von Nicht-Banken kommen.»
Doch wie aktiv sind Bankkunden, wenn es darum geht, das beste Angebot am Markt aufzuspüren? Studien zeigen, dass die Mehrheit ausgesprochen wechselfaul ist. Andreas Dietrich, Professor für Banking an der Hochschule Luzern, sagt dazu: «Wenn eine Hypothek neu zu finanzieren ist, holen die meisten Leute nicht einmal eine Konkurrenzofferte ein oder tun es nur, um bei den Verhandlungen etwas Druck zu machen.»
Den Markt auszuloten, Offerten einzuholen und Gespräche zu führen, sei aufwendig und bei den Kunden nicht sehr beliebt. Paradoxerweise schenkten die meisten Leute einer Hotelbuchung mehr Aufmerksamkeit als ihrer Hypothek, stellt der Luzerner Professor fest. Dazu kommt, dass die Preise nicht leicht ersichtlich sind und von den Banken individuell gestaltet werden.
Bleibt die Frage, welcher Darlehensgeber zu welchem Kunden passt. Vor allem Familien, die knapp kalkulieren, halten sich mit Vorteil an die klassischen Hypothekarbanken. Geschäftskunden finden meist bei den grösseren Kantonal- und Raiffeisenbanken, bei Privat- oder Grossbanken die Expertise, die sie für ihre Projekte brauchen.
Noch einmal ein anderes Segment sind Ferienimmobilien. Hier sollten Private aus dem Unterland, die in Graubünden oder im Wallis eine Ferienwohnung kaufen, unbedingt lokale Anbieter in Betracht ziehen. Diese unterbreiten in ihrem Stammgebiet meist die besseren Zinsofferten als auswärtige Banken. Die Wahl eines Hypothekengebers, sei es für das eigene Zuhause oder eine Ferienimmobilie, ist in jedem Fall eine folgenreiche finanzielle Entscheidung.
Wir vergleichen Angebote verschiedener Finanzierungspartner und begleiten Sie persönlich von der Finanzierungsstrategie bis zum Abschluss.
Dies schließt sich in 20Sekunden
Kostenlose Erstberatung