Ob die Vorlage zu Verlusten oder zu Gewinnen für die öffentliche Hand führt, lässt sich nicht ohne Weiteres abschätzen, weil das von der Höhe der Hypothekarzinsen abhängt. Beim derzeitigen Niveau – 1,5 Prozent – werden die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf rund 1,8 Milliarden Franken im Jahr geschätzt, wie der Bundesrat schreibt. Steigt das Niveau der Hypothekarzinsen hingegen auf über 3 Prozent, dürfte die öffentliche Hand mehr einnehmen als heute, da die Schuldzinsen mit dem Fall des Eigenmietwerts nicht mehr abgezogen werden können.
Hypotheken: Kantonalbanken auf Vormarsch | 10. Juli 2025
Steigende Kosten, strengere Regeln und sinkende Margen haben das Hypothekarwachstum 2024 auf 2,6 Prozent gebremst – deutlich unter dem langjährigen Schnitt.
Die Kantonalbanken sichern sich mit rund zwei Drittel Gesamtwachstum auf dem Hypothekarmarkt den grössten Teil des Kuchens.Foto: Keystone
Der Schweizer Hypothekarmarkt hat sein Wachstum 2024 gedämpft fortgesetzt. Grund dafür sind steigende Kosten und strengere Vorschriften.
Zu diesem Schluss kommt die am Donnerstag veröffentlichte Hypothekarmarkt-Studie 2024 von MoneyPark. Demnach wuchs der Hypothekarmarkt hierzulande im letzten Jahr um 2,6 Prozent oder 32 Milliarden Franken. Damit sei das Wachstum erneut unter dem langjährigen Durchschnitt von 3,0 Prozent geblieben.
Mit rund 75 Prozent des Gesamtwachstums sicherten sich laut MoneyPark erneut die Kantonalbanken den grössten Teil des Kuchens. Das Hypothekarvolumen bei den Raiffeisenbanken wuchs um 4,6 Prozent und das der Pensionskassen um 8 Prozent. Demgegenüber verlor die konsolidierte UBS knapp zehn Milliarden oder 3,4 Prozent an Volumen.
Steigende Refinanzierungskosten
Zudem haben die Finanzierer mit Hypotheken 2024 weniger verdient als noch im Vorjahr und mussten nach den Rekordergebnissen des Jahres 2023 eine Rückkehr auf das Niveau des Jahres 2022 verkraften. «Treiber hinter dieser Entwicklung waren allerdings nicht sinkende Zinsen für Schuldner, sondern steigende Refinanzierungskosten für die Banken», heisst es dazu.
Im Durchschnitt habe die Nettozinsmarge der Banken 2024 bei 1,26 Prozent gelegen. Ein Wert der deutlich tiefer ausfiel als im Vorjahr mit 1,40 Prozent.
Trotz der wieder sinkenden Zinsen hätten daher die steigenden Refinanzierungskosten und das strengere regulatorische Umfeld die Vergabe von Hypotheken gebremst. Und es drohe weiteres Ungemach. So könnte etwa die Abschaffung des Eigenmietwerts, über die im September 2025 abgestimmt wird, «substanzielle» Auswirkungen auf den Markt haben.
Laut der Studie der Helvetia-Tochter könnten zwischen 50 und 150 Milliarden dadurch in den kommenden fünf Jahren amortisiert werden und somit das Wachstum drastisch bremsen. Im schlimmsten Fall sei sogar mit einer Stagnation zu rechnen.
Der Eigenmietwert gleicht diesen Vorteil aus und soll für mehr Steuergerechtigkeit sorgen. Diese Regelung ist jedoch politisch umstritten. Viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer empfinden die Steuer auf den Eigenmietwert als ungerecht, da sie auf ein fiktives Einkommen erhoben wird.
3. Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz abgeschafft?
National- und Ständerat diskutieren bereits seit mehreren Jahren über die Abschaffung des Eigenmietwerts. In der Wintersession 2024 wurde schliesslich beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Am 28. September 2025stimmt die Schweizer Bevölkerung über die Abschaffung ab.
Welche Auswirkungen hätte eine Abschaffung des Eigenmietwerts für Immobilieneigentümer?
Wird der Eigenmietwert abgeschafft, müssen Sie als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer das fiktive Einkommen aus dem selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr versteuern.
Im Gegenzug könnten Sie jedoch künftig keine Hypothekarzinsen und werterhaltenden Renovationen mehr von den Steuern abziehen. Von der Abschaffung profitieren vor allem Eigentümer, die ihre Immobilie weitgehend oder komplett abbezahlt haben. Immobilienbesitzende mit einer hohen Hypothekarschuld hingegen haben kaum bis gar keinen Vorteil durch die Abschaffung des Eigenmietwerts.
4. Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal geregelt. In den meisten Kantonen entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis70 Prozent des Marktmietwerts.
Das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) veröffentlicht die Berechnungsgrundlage für Ihren Kanton. Wenden Sie sich bei Fragen direkt an die zuständige kantonale Steuerbehörde.
Was es beim Hypo-Referenzzinssatz zu beachten gibt
Der für die Festlegung des Mietzinses zentrale hypothekarische Referenzzinssatz ist am Montag auf sein Allzeittief gefallen. Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.
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Per 2. September gilt neu der Referenzzinssatz von 1,25%, nach zuvor 1,5%. Er steht damit nach mehr als zwei Jahren wieder auf seinem Allzeittief. Zuletzt war der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten im März 2025 auf 1,5% gesunken, nach zwei Erhöhungen Mitte und Ende 2023.
Wie geht es mit dem Referenzzinssatz weiter?
Auf absehbare Zeit dürfte der Referenzzinssatz bei 1,25% bleiben. Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Ökonomen erwarten einen Anstieg frühestens Ende 2026 oder gar erst 2027. Weiter absinken dürfte der Referenzzinssatz nicht. Selbst in der Phase der langen Negativzinsen vor einigen Jahren war der Referenzzinssatz nie unter 1,25% gefallen.
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Die Berechnung macht die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Alle Banken, deren auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen den Gesamtbetrag von 300 Mio. Fr. übersteigen, sind zur vierteljährlichen Meldung der Daten verpflichtet. Der Referenzzinssatz ergibt sich aus dem Durchschnitt aller ausstehenden Hypotheken dieser Meldungen.
Was können Mieterinnen und Mieter nun machen?
Mieterinnen und Mieter können nun eine Mietzinsreduktion zum nächstmöglichen Kündigungstermin einfordern, in der Regel in drei Monaten. Dafür muss der im Mietvertrag festgeschriebene Referenzzinssatz aber über 1,25% liegen. Bei einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte können Mieterinnen und Mieter eine Reduktion um 2,91% verlangen.
Wird der Mietzins automatisch gesenkt?
Ein Automatismus ist mit der Veränderung des Referenzzinssatzes nicht verbunden. Mietende müssen die Senkung aktiv einfordern, am besten mit einem eingeschriebenen Brief an den Vermieter. Für ein solches Schreiben gibt es Vorlagen, etwa auf der Webseite des Mieterverbands. Der Mieterverband kritisiert dieses Vorgehen: «In der Praxis zeigt sich, dass viele Vermietende Zinserhöhungen rasch weitergeben, Senkungen hingegen nicht», heisst es in einer Mitteilung vom Montag. Daher würden weniger als ein Viertel der Berechtigten tatsächlich auch eine Senkung erhalten, so der Verband.
Lohnt sich der Antrag auf Mietzinssenkungen immer?
Ein tieferer Referenzzins führt nicht zwangsläufig zu einem tieferen Mietzins. So dürfen Vermieter 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung wie auch Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten weitergeben, was die Reduktion schmälert. Unter Umständen kann dies sogar zu einem höheren Mietzins führen. Der Mieterverband rät daher, ein Senkungsbegehren genau zu prüfen, etwa über Onlinetools. Aufgrund der zuletzt geringen Teuerung dürfte sich aber für die Mehrheit der Mietenden ein tieferer Mietzins ergeben. Die Senkung der Miete könnte dieses Mal sogar «umfangreicher ausfallen als auch schon», schreibt Santosh Brivio von der Migros Bank.
Wer hat keinen Anspruch auf eine Senkung?
Keinen Senkungsanspruch haben laut Hauseigentümerverband (HEV) Mietende mit «befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist.» Zudem bestehe ein Senkungsanspruch nur, wenn der Vermieter einen «übersetzten Ertrag» erzielt, schreibt der HEV. Konkret ist ab dem 2. September ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von höchstens 3,25% zulässig. Soweit der Ertrag darunter liegt, müsse der Vermieter den Mietzins nicht senken. Für Gebäude, die jünger als zehn Jahre sind, kann die Bruttorendite bei höchstens 4,75% liegen. Ferner sei bei Altbauten über 30 Jahren die «Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses» entscheidend.
Wie geht es im Streitfall weiter?
Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen können, kann der Mieter ein Verfahren bei einer Schlichtungsbehörde einleiten. Die Schlichtungsbehörde ist neben einem neutralen Präsidenten oder einer Präsidentin paritätisch je mit einem Vertreter der Mieter und Vermieter besetzt. In einem solchen Verfahren muss der Vermieter beweisen, dass die zulässige Rendite oder Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses gegeben ist. Dafür gelten laut HEV strenge Anforderungen.
Sind Mieter von Genossenschaftswohnungen auch betroffen?
In der Regel wenden Genossenschaften die Kostenmiete an, welche den tatsächlichen Hypothekarzinssatz zu berücksichtigen hat und nicht den Referenzzinssatz. Teilweise stützen sie sich jedoch trotzdem auf ihn. Kein Thema ist bei den Genossenschaften eine pauschale Weitergabe der Teuerung, weil bei der Kostenmiete nur tatsächliche Kostensteigerungen, etwa für den Unterhalt, weitergegeben werden dürfen.
Gute Nachrichten für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz. Der mietrechtlich relevante hypothekarische Referenzzinssatz ist auf 1,25 von 1,5% gesunken. Dies hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Montag mitgeteilt.
Konkret sank der für den Referenzzinssatz massgebende Durchschnittszinssatz um 7 Basispunkte auf 1,37% und damit ganz knapp unter den für die Senkung entscheidenden Schwellenwert von 1,38%. Der Zinssatz wird kaufmännisch gerundet und beim Über- beziehungsweise Unterschreiten des Grenzwerts gleich um 25 Basispunkte angepasst.
Zuletzt war der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten im März 2025 auf 1,5% gesenkt worden, nach zwei Erhöhungen Mitte und Ende 2023. Zur Ermittlung des Referenzzinssatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken.
Mietzinssenkungen möglich
Aus der Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich laut dem BWO nun für Mieterinnen und Mieter im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang von 2,91%, falls der bisherige Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,5% beruht.
Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können aber weitere Kostenfaktoren, insbesondere die Teuerung, eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen.
Die Boomer werden nicht aus ihren Häusern ausziehen
Es war die Hoffnung vieler Junger. Doch eine neue Studie zeigt: Entgegen den Erwartungen verkaufen ältere Schweizer ihre Häuser nicht. Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt angespannt.
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Laut Raiffeisen-Studie werden Babyboomer ihre Eigenheime entgegen bisheriger Erwartungen nicht verkaufen.
Nur 1,5 Prozent der Rentnerinnen und Rentner mit Eigenheim ziehen jährlich um.
Hohe Nachfrage nach Wohneigentum verhindert künftig substanzielle Preissenkungen am Immobilienmarkt.
Wer jung ist und hofft, sich bald ein Eigenheim leisten zu können, sollte den neuen Immobilienbericht der Raiffeisenbank nicht lesen. Denn dieser ist ziemlich deprimierend. Zumindest für all jene, die nicht zu den finanziell Bessergestellten des Landes gehören.
Die Studie hat die weitverbreitete Meinung untersucht, wonach in den nächsten Jahren viele Babyboomer altersbedingt aus ihren Häusern und Wohnungen ziehen werden. Dadurch würden sehr viele Eigenheime auf den Markt kommen und diese dadurch günstiger werden. Schätzungen aus dem Jahr 2022 gehen davon aus, dass rund 40 Prozent aller Eigenheime Personen gehören, die zwischen 1946 und 1964 auf die Welt kamen. Mit zunehmendem Alter würden diese ihre Wohnungen und Häuser nun verkaufen, weil sie den Platz nicht mehr benötigten oder diese zum Beispiel nicht rollstuhlgängig seien.
Die These war bisher ein Hoffnungsschimmer für all diejenigen, die von den eigenen vier Wänden träumen, sich das bei den heutigen Preisen jedoch nicht leisten können.
Rentnerinnen und Rentner ziehen nur sehr selten um
Die Experten der Bank erteilen der Theorie nun jedoch eine herbe Absage. Nichts deute darauf hin, dass die Babyboomer in den nächsten Jahren ihre Wohnungen freigeben werden. So zeigen die Zahlen, dass Rentnerinnen und Rentner generell nur sehr selten umziehen. Besitzen sie ein Eigenheim, ist die Umzugsquote noch einmal um einiges kleiner, als wenn sie zur Miete wohnen. Pro Jahr ziehen nur 1,5 Prozent von ihnen um.
Die Theorie, dass den älteren Personen ihre Einfamilienhäuser irgendwann zu gross werden und sie deshalb ausziehen, scheint also nicht zuzutreffen. Das passt auch zu einer anderen Zahl: In mehr als der Hälfte aller Einfamilienhäuser der Schweiz leben gemäss Bundesamt für Statistik nur eine oder zwei Personen.
Fredy Hasenmaile überrascht das nicht. «Es kommt auf dem aktuellen Markt kaum günstiger, in eine kleinere Wohnung umzuziehen», sagt der Chefökonom der Raiffeisen-Bank. Dazu komme, dass besonders ältere Personen sehr an ihrem Zuhause hingen. «Mit 80 Jahren wollen viele keine grossen Veränderungen mehr.» Auch wenn manchen bewusst sei, dass andere Personen den Wohnraum vielleicht besser brauchen könnten, sei das für die wenigsten ein Grund, die vertrauten vier Wände zu verlassen.
Die Auswertung der Raiffeisen von Zahlen des Bundes zeigt dann auch, dass je älter die Schweizerinnen und Schweizer sind, desto zufriedener sie mit ihrer Wohnsituation sind. Dies trifft besonders auf diejenigen mit Wohneigentum zu. Sie sind in jeder Altersklasse zufriedener als die Mieter.
Ein Missverständnis der Statistik
Dass sich die Theorie der ausziehenden Babyboomer so hartnäckig hält, hängt wohl mit einer falsch interpretierten Statistik zusammen. Das vermutet zumindest Hasenmaile. Schaut man sich die Wohneigentumsquote der verschiedenen Alterskategorien an, dann hat diese ihren Peak bei den 65- bis 75-Jährigen und nimmt danach rapide ab. «Das liegt jedoch nicht daran, dass die Leute dann ihre Wohnungen verkaufen», sagt der Ökonom. Vielmehr hätten viele der heute 80-Jährigen im Unterschied zu den nachrückenden Babyboomern gar nie Wohneigentum besessen.
Beobachte man die Zahlen über die Zeit, zeige sich, dass in den letzten fünf Jahren nur sehr wenige der 70- bis 79-Jährigen ihr Haus verkauft hätten, schreiben die Studienautoren. Bei den über 80-Jährigen zeigen die Zahlen sogar eine leichte Zunahme der Wohneigentumsquote. Die Zahlen legten – überspitzt gesagt – nahe, dass «nur der Tod oder der Gang in ein Alters- und Pflegeheim den typischen Wohneigentümer von seinem geliebten Eigenheim trennen».
Für heutige Mieter mit Eigenheim-Wunsch bedeutet das, dass sie noch eine ganze Weile warten müssen, bis die Wohnungen und Häuser der geburtenstarken Jahrgänge auf den Markt kommen werden. Die Preise dürften aber auch dann nicht substanziell fallen. Die Experten der Raiffeisen gehen davon aus, dass in Zukunft die Nachfrage nach Wohneigentum sehr gross bleiben wird, insbesondere in Anbetracht der hohen Miete.
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Jan Bolliger ist Redaktor im Wirtschaftsressort von Tamedia. Er schreibt schwerpunktmässig über Immobilien, Technologiekonzerne und das Arbeitsleben.Mehr Infos
Spatenstich in Kilchberg für das spektakuläre Immobilienprojekt «The Moss». Das Trendquartier begeistert mit prominenter Finanzierung und exklusiven Wohnungen.
Kilchberg avanciert mit dem Neubauprojekt «The Moss» zum Hotspot für exklusive Immobilien. Der Spatenstich brachte prominente Akteure aus der Finanzbranche zusammen und lässt neue Wohnträume entstehen, wie «finews.ch» berichtet.
Der Spatenstich fand am Donnerstagabend statt und wurde von Roberto Pampanini, dem Co-Bauherrn der Nordstern Generalunternehmung begleitet. Zwei bekannte Vertreter des Schweizer Finanzplatzes bekräftigten zudem mit ihrer Präsenz die Bedeutung des Projekts vor Ort.
So geht es aus dem Bericht von «finews.ch» hervor.
Exklusive Eigentumswohnungen und Bauzeit
Die Überbauung «The Moss» entsteht auf einer der letzten grossen freien Parzellen im Zentrum Kilchbergs. Es werden fünf Gebäude mit insgesamt 53 grosszügigen Eigentumswohnungen errichtet, wie «The Moss» informiert.
Die Wohnungsgrössen reichen von 2,5 bis 5,5 Zimmern. Die Innenflächen liegen zwischen 88 und 195 Quadratmetern und sind mit Aussenflächen von 15 bis 58 Quadratmetern ausgestattet.
Immobilienmarkt: Kilchberg bleibt Spitzenreiter
Die Gemeinde Kilchberg gilt als die teuerste Wohnlage der Schweiz.
Die Gemeinde profitiert von der Nähe zur Stadt Zürich, dem See, hervorragender Verkehrsanbindung sowie guten Bildungs- und Einkaufsmöglichkeiten.
Finanzierung übernimmt die LLB Schweiz
Claudio Cisullo übernimmt eine doppelte Rolle als Investor und Co-Bauherr. Die Finanzierung erfolgt über LLB Schweiz, die Tochter der Liechtensteinischen Landesbank.
Das Unternehmen positioniert sich damit gezielt im umkämpften Zürcher Hypothekarmarkt. Ein Drittel der Wohneinheiten ist bereits reserviert; der Bezug ist für Spätherbst 2027 vorgesehen, berichtet «finews.ch».
Marktbedingungen und Ausblick
Der Wohnungsmarkt in Kilchberg bleibt stark umkämpft. Internationale und nationale Käufer interessieren sich vor allem für grosszügige Wohnungen mit Blick und optimaler Infrastruktur, wie das «SRF» analysiert.
Die Fertigstellung des Projekts setzt neue Massstäbe für urbanes wohnen im Zürichsee-Raum.
Aber wie kommt diese sehr tiefe Wohnmobilität im Alter zustande? Die Immobilienbesitzer sind laut Raiffeisen-Studie bis ins hohe Alter glücklicher mit ihrer Wohnsituation als die Mieter. Und diese Zufriedenheit nehme mit dem Alter sogar noch zu. Der Anreiz, zu verkaufen oder umzuziehen, ist demnach schlicht nicht gegeben. Nur gerade 1,5 Prozent der Rentner mit Wohneigentum ziehen überhaupt um – selbst bei den über 75-Jährigen bleibt diese Quote stabil tief.
(openPR) Schliessen Sie Ihre Vorsorgelücke mit Kapitalanlage-Immobilien.
Zürich, August 2025 – MEHR VERMÖGEN Schweiz ist die erste Immobilien-Vermögensberatung des Landes, die sich ausschliesslich auf den systematischen Vermögensaufbau mit vermieteten Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland konzentriert. Ziel ist es, Schweizerinnen und Schweizern eine effiziente Möglichkeit zu bieten, mit deutlich weniger Eigenkapital und geringeren Hürden nachhaltig Vermögen aufzubauen – und dabei gleichzeitig die eigene Vorsorgelücke zu schliessen. Ein entscheidender Vorteil: In Deutschland können Schweizer Anleger oft schon ab rund 15’000 CHF Eigenkapital in renditestarke Immobilien investieren – ein Betrag, der in der Schweiz kaum für den Kauf einer kleinen Wohnung ausreichen würde. Das macht den Immobilienmarkt in Deutschland zu einer attraktiven Chance für den langfristigen Vermögensaufbau bei gleichzeitig minimalen Risiken. Denn auch in Deutschland ist die Wohnungsnot gross und spitzt sich weiter zu.
Warum Deutschland?
Kapitalanlage-Immobilien im “grossen Kanton” bieten für Anleger aus der Schweiz gleich mehrere bedeutende Vorteile:
● Geringere Eigenkapitalanforderungen ab ca. 15’000 CHF ● Es gibt Banken die auch Käufer aus der Schweiz finanziert ● Attraktive Renditen dank stabiler Mietmärkte und stetig steigender Immobilienpreise ● Breites Angebot geprüfter Objekte in verschiedenen Regionen ● Rechtliche und steuerliche Planbarkeit ● Wertvolle Steuervorteile
MEHR VERMÖGEN begleitet seine Kundinnen und Kunden durch den gesamten Prozess: von der individuellen Bedarfsanalyse über die Finanzierungsgestaltung bis hin zur Objektselektion und Kaufabwicklung. Mit Fingerspitzengefühl, Transparenz und Fachkompetenz entstehen massgeschneiderte Lösungen, die nicht nur Rendite sichern, sondern langfristig zur finanziellen Freiheit beitragen. Im Vordergrund steht das Wohl des Kunden und das die Investition ein Leben lang Sinn macht. Hier helfen über 20 Jahre Erfahrung im Immobilien-Business. Immobilien als strategische Vorsorge Der Beratungsansatz zielt darauf ab, Immobilien als solide und inflationsgeschützte Basis für die Altersvorsorge zu nutzen. So lässt sich die Vorsorgelücke gezielt schliessen – mit einem Investment, das Monat für Monat Mieteinnahmen generiert und gleichzeitig im Wert steigt. Nach und nach können Sie so ein echtes Immobilien-Vermögen aufbauen und von Ihren Mietern bezahlen lassen. MEHR VERMÖGEN Schweiz ist Pionier im Bereich der Immobilien-Vermögensberatung und Marktführer in der Vermittlung von Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland für Schweizer Anleger. Das Unternehmen setzt auf eine klare Strategie: Vermögensaufbau durch Immobilien, die zu den persönlichen Zielen, der finanziellen Situation und der Vorsorgeplanung der Kunden passen.
Website: https://mehrvermoegen.ch
Public Relations Kontakt: Monika Gruber (Kommunikationsfachfrau)
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Ob der hypothekarische Referenzzins bereits am Montag reduziert wird, steht auf der Kippe. Doch spätestens im Dezember dürfte es so weit sein und den Weg für eine Senkung der Mieten ebnen.
In der Schweiz zählen Immobilieneigentümer zur Minderheit. Beinahe 60% der Haushalte wohnen zur Miete.